房地產月度總結精選(九篇)

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第1篇：房地產月度總結范文

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)計劃管理項目開發(fā)后評估制度

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一、引言

計劃管理是現(xiàn)代企業(yè)管理工作的重要內容，它能夠協(xié)調企業(yè)各部門之間的工作，促進資源的有效利用，降低企業(yè)的風險，提高企業(yè)的經濟效益。房地產開發(fā)企業(yè)要想提高綜合效益，在實際工作中，就必須重視計劃管理工作。

二、計劃管理的概念

計劃管理是企業(yè)運行過程中的重要工作，它是指設立目標、制定政策、選擇科學合理的方案，以期能夠對現(xiàn)有資源進行合理的使用，使企業(yè)的各項工作能夠獲得最大經濟效益的活動。房地產開發(fā)是一項比較復雜的工作，涉及到眾多方面，并且投資金額巨大，投資時間長，參與者眾多，并且容易受到政策的影響。為了保證房地產開發(fā)工作的順利進行，提高開發(fā)工作的綜合效益，必須加強計劃管理工作，以協(xié)調企業(yè)運行與外部環(huán)境之間的關系，保證房地產開發(fā)企業(yè)經營目標的順利實現(xiàn)。

三、房地產開發(fā)企業(yè)計劃管理的原則

房地產開發(fā)企業(yè)計劃管理的原則是對房地產開發(fā)起指導作用的各種規(guī)則和制度的總稱，具體來說，應該堅持以下幾項原則。

1、科學性。計劃的制定必須根據房地產開發(fā)的實際情況，能夠對企業(yè)的運行發(fā)揮指導作用。要考慮到企業(yè)的經營方針和經營目標，并結合市場的實際情況，正確處理開發(fā)、銷售、現(xiàn)金流與成本之間的關系。在項目開發(fā)之前就做好預測工作，并對企業(yè)的內外條件進行全面的分析，制定科學合理的行動方案，

2、合理性。在明確目標的前提下，做好工作與時間的安排。在制定計劃的過程中，應該加強與各部門的協(xié)調與溝通，對各部門的工作進行科學合理的安排，使各部門更好的開展工作。

3、動態(tài)管理。房地產受宏觀調控政策的影響比較大，并且市場需求時刻會發(fā)生變化，房地產企業(yè)的經營也時刻發(fā)生變化，因此在執(zhí)行計劃的過程中，必須加強對相關信息的反饋，并根據變化的情況及時調整有關計劃。加強月度檢查、季度檢查和年度檢查工作，將事前控制、事中控制和事后控制有機結合起來，實現(xiàn)對計劃的動態(tài)控制，保證經營目標的順利實現(xiàn)。

四、房地產開發(fā)企業(yè)計劃管理的分類

1、項目總體開發(fā)計劃。它是以整個房地產項目作為開發(fā)對象，涉及到項目開發(fā)的全過程，從項目中標開始，到項目開發(fā)、項目后評估結束。在總體開發(fā)過程中，以關鍵節(jié)點作為骨干，例如開工、開盤、封盤、竣工、入住等等，通過協(xié)調和平衡之后形成。值得注意的是，總體開發(fā)計劃從全盤考慮，需要確保后期開發(fā)計劃的連續(xù)性和一致性。而對于分期開發(fā)項目，允許在開發(fā)后期，根據具體情況對成本、售價、利潤做出相應的調整。

2、公司經營計劃。它是指公司在一個財年內所有經營計劃的集合，在編制的時候，主要根據董事會的決定、年度經營目標、項目總體開發(fā)計劃而制定。管理范圍包括一個財政年度。就內容來看，主要包括經營目標、各月的重點工作、為實現(xiàn)目標的行動和措施等等。為了方便管理，常常將年度經營計劃分為月度、季度、半年計劃，這樣便于管理和控制，確保年度經營計劃的實現(xiàn)。

五、房地產開發(fā)企業(yè)中計劃管理的運用

在房地產開發(fā)企業(yè)當中，計劃管理是通過以下制度和規(guī)定發(fā)揮作用的，從而使得企業(yè)的經營目標得以更好的實現(xiàn)。

1、計劃管理制度。健全完善的計劃管理制度是對項目開發(fā)進行合理安排的前提，有利于保證施工進度，銷售進度，提高企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)經營管理的各項工作有序進行，并提高各部門的工作效率。

2、計劃模板。要想順利開展計劃管理工作，建立完善的計劃模板體系是十分必要的。也就是常說的報表，通過對這些報表進行研究和分析，能夠掌握企業(yè)的運行情況，為制定計劃，做出正確的決策提供合理的依據。

3、項目開發(fā)。在項目開發(fā)過程中，主要是明確項目開發(fā)的節(jié)奏，具體包括以下幾個方面的內容：分幾期開發(fā)建設，開發(fā)周期多長，每期的開發(fā)量，動工的時間，基礎施工時間、開盤時間、封頂時間、竣工時間等等，都要明確下來。當開發(fā)節(jié)奏明確之后，相關的人員和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的順利開展。

4、月度運行報表。包括項目經營計劃的實施情況以及下個月工作的重點和安排。通過對月度經營情況、銷售情況、項目實施情況、項目綜合管理情況進行分析，可以為制定相關的管理計劃提供科學合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。

六、房地產開發(fā)企業(yè)中計劃管理存在的問題與完善

1、存在的問題。盡管計劃管理在房地產開發(fā)企業(yè)中早已得到運用，并取得較好的效果，然而，由于受到多方面因素的影響，目前房地產開發(fā)企業(yè)中計劃管理仍然存在著一些問題與不足，總的來說表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、思想重視不夠。房地產開發(fā)企業(yè)容易受到外部因素的影響，然而相關人員的思想觀念卻沒有改變，計劃工作趕不上變化的實際情況，往往對房地產的進度、質量、成本等造成不利影響。因而，為了改變這種情況，相關負責人必須轉變思想觀念，高度重視計劃管理工作。第二、執(zhí)行力不夠。計劃管理是企業(yè)非常重要的工作，然而，如何將計劃執(zhí)行的關鍵是人。但目前很多的房地產開發(fā)企業(yè)盡管計劃管理工作做到位，也制定了相關計劃管理制度，但是執(zhí)行力不夠，很多的工作沒有落到實處，最終影響了計劃管理工作的實際效果。第三、缺乏后評估制度。在房地產工程項目建設中，當某一階段性的目標完成之后，往往需要對項目進行后評估管理。但是，目前房地產開發(fā)企業(yè)缺乏后評估制度，對相關工作經驗沒有進行總結，制約了計劃管理工作的提高。

2、完善對策。為了應對當前計劃管理工作中存在的問題，提高企業(yè)的效益，結合房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，筆者認為可以采取以下對策。第一、提高思想認識。由于房地產容易受到外部因素的影響，因此，企業(yè)負責人必須提高對計劃管理工作的思想認識，認真編制計劃，并做好管理工作，以便對項目的進度、質量、成本進行合理的控制，充分發(fā)揮計劃管理在房地產開發(fā)企業(yè)中的作用。第二、提高執(zhí)行力。事實證明，企業(yè)和企業(yè)之間的差距在于執(zhí)行力。執(zhí)行力較差嚴重制約了房地產開發(fā)企業(yè)綜合效益的提高。因此，今后在實際工作中應該提高執(zhí)行力，保證計劃管理工作的效果?？梢圆扇≈贫ㄏ嚓P的規(guī)定，明確相關人員的責任的方式，也可以采取健全獎懲激勵機制的方式來提高企業(yè)的執(zhí)行力。第三、建立后評估制度。在實際工作中，當某一階段性目標完成之后，應該立即對項目進行后評估管理，關鍵內容是對項目在進度執(zhí)行方面的經驗進行總結，以便為將來的工作提供借鑒和指導。

七、結束語

總而言之，計劃管理對房地產開發(fā)企業(yè)來說具有重要的現(xiàn)實意義。今后在實際工作中，我們需要認識計劃管理存在的問題，并根據實際情況采取相應的策略，做好計劃管理的各項工作，提高房地產開發(fā)企業(yè)的綜合效益。

參考文獻：

[1]張兆維.光華房地產公司項目管理關鍵環(huán)節(jié)實踐探討[D].南京理工大學碩士學位論文,2006

[2]范渝.淺論房地產開發(fā)企業(yè)中的計劃管理[J].科學咨詢,2009(9)

[3]程志超.淺談當前房地產開發(fā)企業(yè)資金管理[J].科技信息,2009(29)

第2篇：房地產月度總結范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；全面預算管理；體系構建；PDCA循環(huán)

一、全面預算管理與PDCA循環(huán)

（一）全面預算管理

預算管理是指對企業(yè)的財務、物資、人力等資源進行合理優(yōu)化配置，以實現(xiàn)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標的現(xiàn)代管理方法。企業(yè)能夠通過預算的達成狀況來分析企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)程度，預算還能夠對企業(yè)的成本開支進行控制，并能夠對企業(yè)的現(xiàn)金流量、企業(yè)利潤等進行合理預測。全面預算對企業(yè)在某一特定階段的生產成本、現(xiàn)金收支等進行反映和預測，利用預算報表來反映企業(yè)的經營成果、財務狀況，具有預見性、全面性、目標性、指令性等特點。全面預算管理是將企業(yè)的戰(zhàn)略目標分解開來，在生產經營過程中進行控制，從時間、空間等維度對企業(yè)的整個經營過程進行全方位的管控，最終實現(xiàn)目標的管理過程。

（二） PDCA循環(huán)

PDCA循環(huán)在20世紀50年代由美國質量管理專家戴明博士在前人基礎上進行完善，并在產品質量改善中加以推廣和運用，因此也被稱為戴明循環(huán)。PDCA循環(huán)是一個不斷改進的滾動的管理方法，周而復始地加以運轉，一次循環(huán)的結束意味著下一個循環(huán)的開始，一個循環(huán)過程中解決不了的問題將進入下一個循環(huán)過程中解決。

（三） PDCA循環(huán)在全面預算管理中的應用

全面預算管理活動的全過程，也就是質量計劃的制定和組織實現(xiàn)的過程，這個過程就是按照PDCA循環(huán)，呈現(xiàn)螺旋式上升不停運轉的。P（Plan）是指全面預算管理的預算制定，D（Do）是指全面預算管理的預算執(zhí)行，C（Check）是指全面預算管理的預算控制，A（Action）是指全面預算管理的預算總結和行動改進。隨著PDCA循環(huán)的不斷周而復始，企業(yè)的全面預算管理工作就能夠不斷發(fā)現(xiàn)問題和不足，總結經驗和教訓，優(yōu)化改進方法和措施，完善和提升企業(yè)的管理水平。

二、房地產項目開發(fā)全過程的資金全面預算管理體系的構建

本文主要站在PDCA循環(huán)視角下探討資金全面預算管理體系在房地產項目開發(fā)過程中的構建。

（一） P階段

P階段是編制房地產企業(yè)各開發(fā)項目的資金預算階段。房地產企業(yè)的資金預算主要包括月度、季度和年度預算：月度或季度預算是指在月（季度）底前，由各個開發(fā)項目和企業(yè)職能部門根據企業(yè)的年度預算、本月（季度）預算的執(zhí)行情況，編制出下一個月（季度）的預算，并將預算上報至企業(yè)的財務部門審核，審核通過后再上報至總經理辦公室審批，經過多次修正及調整，最終對其進行確認。月（季度）預算是各個房地產開發(fā)項目及各個職能部門資金管理的具體依據；年度預算是指根據企業(yè)的各個部門提供的年度計劃，例如工程部門的施工計劃、物資采購計劃等，銷售部門提供的營銷費用預算，行政部門提供的管理費用預算等，由企業(yè)的全面預算管理中心進行審批并形成統(tǒng)一的年度預算。年度預算需要反復進行調整和改進，最終在每年年底前完成。

（二） DA段

D階段是對房地產各開發(fā)項目的資金預算執(zhí)行過程中的成本控制。資金預算一旦經過確認，各個職能部門和項目上必須嚴格遵守，堅決執(zhí)行，建立專門的預算管理簿，對預算的執(zhí)行情況進行詳細的記錄，隨時監(jiān)控資金的使用情況，并將信息通過信息管理系統(tǒng)及時上傳并反饋給總部。全面預算管理貫穿于房地產開發(fā)項目的全過程、全階段，對每個環(huán)節(jié)的成本費用及資金收支都要進行嚴密控制：

（1）土地競投環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)需要提前獲得關于土地的信息，進行現(xiàn)場勘查及市場調研，測算出土地成本并制定出能夠承受的定價，同時在競標時要避免盲目加價行為的發(fā)生。

（2）項目前期準備環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)工作繁多，需要仔細應對。首先在調研質量上要保證，避免不必要的浪費；安排拆遷安置工作時避免費用過高或者是延誤工期行為的發(fā)生；進行勘探、土方等前期工程時可以采用總價進行招標；鋪設施工必須的水電線路時也要考慮到項目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應與政府相關部門積極進行協(xié)調溝通，爭取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項目的樓面地價。

（3）項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)中的成本控制是實現(xiàn)資金管理事前控制的關鍵，若是設計合理，控制得當，能夠降低甚至10%的工程造價。房地產項目施工的依據是設計圖紙，雖然圖紙設計費用僅占成本的2%左右，但卻能夠對整個工程的造價達到80%以上的影響。因此，企業(yè)對設計單位的選擇很關鍵，要盡量選取高質量、低費用的設計單位，并在企業(yè)內部成立工程人員、設計人員等組成的專家小組，對設計圖紙進行會審，將費用及損失降到最低。費用支付時，可以先支付80%左右設計費用，另外部分在施工結束后支付完成，以此來約束設計單位，避免設計風險造成的損失，同時也能夠增強企業(yè)營運資金的流動性。

（4）項目施工環(huán)節(jié)：項目施工環(huán)節(jié)的資金管控相當重要，這一階段主要包括對工程施工單位的選擇，對材料采購成本的控制，對現(xiàn)場簽證價款的控制，對工程變更索賠的控制，對價款支付的控制等。

房地產企業(yè)可以選擇合作熟悉的、優(yōu)質的施工單位進行長期合作，二者可以達成戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項目的資金周轉，也可以加快項目的施工進度。另外，在施工過程中嚴禁擅自轉包工程，避免交易黑幕。

在材料采購上，企業(yè)應該綜合某一時期的總體需要量，進行集中采購，廣泛詢價、比價，在保質保量的前提下，選擇賒銷信用期長，定金低，售后服務好的供貨商。

現(xiàn)場簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準，所有相關人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。

項目上還需對索賠與反索賠的能力進行強化，索賠事項發(fā)生時，明確是哪方的責任，采取相關措施，避免造成大的經濟損失，也避免工期的延誤。

在價款支付階段，支付時間及支付方式盡量選擇有利于本企業(yè)的資金、融資情況，將支付時間盡量延后，掌握結算的主動權。

（5）銷售環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)的資金管理主要是指對費用支出進行合理控制，包括對展示區(qū)、樣板房、銷售現(xiàn)場的裝修費用支出，對廣告投放、宣傳資料、銷售中介及人員的費用支出。這一環(huán)節(jié)也是房地產企業(yè)項目開發(fā)資金回籠的關鍵階段，既要控制好費用支出，也要盡可能實現(xiàn)營銷費用效益最大化。

（6）售后環(huán)節(jié)：是選擇物業(yè)管理自營還是物業(yè)外包，應當提前做好計劃考慮，做好稅務籌劃，收取合理費用。

（三） C階段

C階段是對房地產各開發(fā)項目的資金管理的檢查工作，這是對資金管理的事中及事后控制。不斷對資金管理進行日常檢查，有效控制開發(fā)成本，對房地產項目開發(fā)全過程的資金使用情況和項目的效益進行深入分析，盡可能實現(xiàn)利潤最大化。

（四） A階段

A階段是對房地產開發(fā)項目的資金預算進行編制，制定出資金管理標準。資金預算是在項目開發(fā)前進行的資金估算，在項目開發(fā)過程中若是出現(xiàn)與預算不符也是很正常的事情，企業(yè)應當根據情況不斷改進和更新編制數(shù)據，適時對管理標準進行調整。

三、總結

將PDCA循環(huán)理論引入到房地產企業(yè)項目開發(fā)資金全面預算管理體系中來，能夠通過科學合理地制定預算目標，編制、執(zhí)行預算，定期檢查、分析預算執(zhí)行情況，不斷總結經驗教訓，改進預算，這樣周而復始的循環(huán)往復，形成了一個內部的動態(tài)循環(huán)，對于房地產企業(yè)提升資金預算管理水平具有重要意義。

參考文獻：

[1]黃萍萍，盧太平.基于PDCA循環(huán)的G房地產集團全面預算管理體系構建[J].銅陵學院學報，2015（5）.

第3篇：房地產月度總結范文

【關鍵詞】房地產；電子商務；成本收益理論

近20年來，房地產作為必不可少的支柱產業(yè)，對我國國民經濟的發(fā)展起到了重要的推動作用。然而，在國家宏觀調控政策的影響下，傳統(tǒng)的房地產營銷手段必然會被一種低成本，高效率的營銷手段所代替。電子商務技術與房地產營銷相結合，更好的解決當前房地產所面臨的問題，成為了信息化發(fā)展的必然趨勢，房地產電子商務也隨之逐漸受到了人們的關注與青睞。

1、房地產電子商務的發(fā)展現(xiàn)狀

早在1995年初，美國就有大約100個網站進行商品房銷售，同年底就達到了4000多個。1996年底，從事商品房銷售的網站達到8000多個，2000年時已經超過了1萬個。顯然，房地產電子商務的推廣在短短的5年內頗有成效，銷售平臺廣闊，有很大的發(fā)展空間。

我國的房地產電子商務起步較晚。2011年4月，易居中國首創(chuàng)了房地產電子商務模式――新浪樂居房地產電子商務頻道正式上線，萬科，保利，招商，華潤，綠城，新地，碧桂園等多家房地產開發(fā)商也紛紛進軍電子商務領域。有數(shù)據顯示，國內房地產電子商務網站用戶在2011年11月就已經達到了219萬人，2012年3月達187萬人的月度用戶覆蓋。從2011年11月至2012年6月，用戶規(guī)模平均月環(huán)比增速達到23.3%，房地產電子商務呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢。

據易居購房企業(yè)公開數(shù)據顯示，截至2013年8月8日，新浪樂居房地產電子商務共實現(xiàn)了8.1萬套房源，900億成交額，在線處理購房訂單27萬，月均活躍用戶90萬。房地產電子商務的消費規(guī)模逐漸擴大，在當今的商品銷售中占據了舉足輕重的地位。

2、房地產電子商務的優(yōu)點

（1）網絡交易的公平公開性。傳統(tǒng)的房地產交易，具有較低的透明度。消費者通過營銷人員的介紹來判斷房產的優(yōu)劣，這極大的抑制了房產本身的特性和消費者的主觀意識。改變傳統(tǒng)房地產的交易模式，采用消費者，開發(fā)商，材料供應商，政府以及銀行等多領域的共同參與的新型模式，使消費者利用網上強大的信息聯(lián)通優(yōu)勢對房產信息本身具有較為系統(tǒng)的認識，同時又可以進行不同角度的比較和評估，把房子的定價權徹底交給客戶。用公開透明的信息建立健康的定價機制，避免了傳統(tǒng)房地產的中間機構壟斷信息牟取利益，實現(xiàn)傳統(tǒng)交易無法比擬的公平公開性。

（2）豐富的推廣手段和強大的廣告宣傳效應。網絡購物已經成為了消費者青睞的購物方式，采用網絡平臺進行購物的消費群體日益增多。利用網絡高效率的搜索引擎，網絡廣告，網站資源合作，E-mail營銷等，可以不受時間和空間控制的對產品進行宣傳。同時，VR360度旋轉影像瀏覽技術，三維動畫模擬，效果圖展示等構成了網上樓盤的銷售系統(tǒng)，為消費者營造身臨其境的真實感覺。

（3）低成本高效率的個性化服務。房地產電子商務，帶給消費者的不僅僅是更加豐富的交易機會，還是信息的綜合服務平臺。交易前啟用自動調價系統(tǒng)和智慧議價系統(tǒng)，具有專人的現(xiàn)場視頻講解，電話咨詢等服務；交易后提供網上裝修顧問，物業(yè)管理顧問等服務，更適合多元化的市場需求。隨著消費用戶的增多，信息庫的完善，為完成交易所消耗的成本逐漸降到最低。異地看房，購房等活動也變得輕松快捷。

3、房地產電子商務所面臨主要問題

（1）監(jiān)督機制不健全。目前，制約我國房地產電子商務發(fā)展的首要問題就是監(jiān)督機制的不健全。據易居中國的問卷調查顯示，53.8%的用戶認為房地產電子商務應引入第三方機構監(jiān)督交易全過程。房地產是一種特殊的商品，其單間價值巨大，交易環(huán)節(jié)復雜，使得消費者對產品交易的安全性十分關注。

（2）巨額資金的支付問題。雖然中國銀行，工商銀商等5家銀行與房地產電子商務平臺已達成了網絡對接，消費者可以選擇在網上支付或按揭支付。但由于房地產單件的交易額巨大，消費者無法完全接受和認可，線上支付的方式并不成熟。與傳統(tǒng)房地產的支付方式相融合，線上交付定金，線下交易剩余金額的方式成為了房地產電子商務交易的主要方式。

（3）不完善的法律體系。據搜房網調查顯示，16.7%的采訪者認為有關法律不完善，實行條件尚不成熟，不足以全面實行房地產電子商務。消費者網上購房本就屬于低頻率交易，產品的安全性顯得尤為重要。截止目前，我國還沒有出臺具體的有關網絡犯罪的法律法規(guī)，這給房地產電子商務的運營帶來了一定的誠信危機。

4、房地產電子商務的可行性分析

在信息網絡平臺的運營過程中，會產生各種各樣的成本。包括：網絡建設成本，信息傳遞成本和信息搜集，處理和制作成本。隨著網絡的長期使用，網絡建設和信息傳遞的邊際成本幾乎為零，信息網絡的平均成本則隨著用戶人數(shù)的增加而明顯遞減，但網絡的收益卻隨著用戶人數(shù)的增加而同比例增加。也就是說，網絡的規(guī)模越大，總收益和邊際收益也越大。

在房地產電子商務平臺的運行過程中，總收益逐漸上升，隨時用戶人數(shù)的不斷增多，信息的不斷擴充和完善，每多賣出一套房產的邊際收益逐漸增加，且用戶人數(shù)越多，增加的程度越大。

實現(xiàn)房地產電子商務的正常運營雖然需要經歷一定的時間，但只要優(yōu)勢出現(xiàn)并達到一定的程度，情況就會自行強化，出現(xiàn)強者更強的壟斷局面。也就是說，當房地產電子商務平臺建立完成并由各方共同維護，所有的信息和渠道都得以保障的時候，占領的市場份額就越大，各方獲利也就會多。因此，房地產電子商務探索的道路雖然坎坷，但是未來是值得期待的。

5、房地產電子商務的前景展望

綜上，電子商務在房地產領域的應用具備一定的技術支持，營銷經驗和消費群體。無論是房地產電子商務平臺本身的價值還是通過房地產電子商務所獲得的利潤，都將會取得前所未有的成功。在互聯(lián)網發(fā)展日新月異的今天，房地產業(yè)也不能墨守成規(guī)，亙古不變。改變傳統(tǒng)的交易模式，實行全產業(yè)鏈布局的房地產電子商務，是一種歷史性的創(chuàng)新，更是一種革命性的突破，符合科技發(fā)展的一般規(guī)律。

參考文獻

[1]趙哲峰.基于電子商務環(huán)境下的房地產開發(fā)模式探討[J].現(xiàn)代營銷（學苑版），2013，（6）：26

[2]胡洪杰.電子商務環(huán)境下房地產營銷的基本策略[J].中國商貿，2013，（9）：26-27

[3]黃福莉，魏小迪.論電子商務在房地產行業(yè)的發(fā)展前景[J].現(xiàn)代商貿工業(yè)，2013，（16）：150-151

第4篇：房地產月度總結范文

摘 要：本文基于2008～2013年2月的月度數(shù)據，運用格蘭杰因果關系檢驗、脈沖響應函數(shù)以及方差分解方法，選取中美利率差、人民幣升值預期和股票市場收益、房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)這四個因素，分析了對國際熱錢流入中國的動因。實證結果表明房地產是熱錢流入的首要動因，其次是股票的影響，而人民幣升值預期和國內外利差因素則極不顯著。

關鍵詞：國際熱錢；中外利差；人民幣升值預期；股票市場收益；房地產開發(fā)景氣指數(shù)

一、前言

目前，熱錢流入已經引起我國學術界和政府相關部門的高度重視。2008 年經濟危機后的中國，不但率先走出經濟探底的泥潭，而且在 2009 年下半年展示出強勁的增長勢頭，再加上人民幣持續(xù)的升值預期，導致中國在國際熱錢泛濫中首當其沖。熱錢的流動對我國宏觀經濟和資產市場造成了極大影響，加劇了我國通貨膨脹的壓力，推動了我國資產價格泡沫的形成，降低了中央銀行貨幣政策的獨立性。要想抑制熱錢的流入，就需要弄清楚熱錢流入的動因，如何合理地估算熱錢的流動規(guī)模、明確熱錢流動的驅動因素、分析熱錢流動帶來的正負效應以及如何有效監(jiān)管熱錢的流動，這些都成為了熱錢流動問題的關鍵之所在。本文正是基于這一出發(fā)點，重點研究了我國熱錢流動的動因問題。

二、實證分析

（一）變量選取說明

本文利用2008年2月-2013年3月的月度數(shù)據測算熱錢流入我國的動因。熱錢流入的規(guī)模（hm）=外匯占款余額增加額-貿易順差-實際利用外商直接投資額。選取中美利率差作為熱錢套取利率差收益動因的核心指標。中美利率差（rc）由公式rc=人民幣基準存款利率-美國聯(lián)邦基準利率得到。選用匯率變動幅度（ie）表示人民幣升值預期。股票市場的升溫和房地產市場價格的過快上漲，形成了較大的“套價”空間，進而使“套價”成為熱錢流入我國的重要動機之一。2008年2月至2013年3月的上證綜合指數(shù)（收盤）（sk）和熱錢流入規(guī)模存在明顯的相關性?？紤]到數(shù)據的可獲得性，本文選用房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)（fdc）反映房地產市場，房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)考慮到了房地產開發(fā)投資、資金、面積、銷售等綜合指標，有較強的表示作用。

（二）實證分析

本文利用VAR模型通過格蘭杰因果檢驗來研究熱錢流入與眾多套利因素之間的關系，以此來明確影響熱錢流入的主要動因。因變量用熱錢流入規(guī)模hm代表，自變量為中美利差rc、人民幣升值預期ie、上證綜合指數(shù)（收盤）sk和房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)fdc。

1.建立VAR模型

建立VAR模型為：

由于格蘭杰因果檢驗對滯后期的選擇比較敏感，根據Eviews6.0模型滯后期選擇確定所建模型的滯后階數(shù)是2。

2.單位根檢驗

使用ADF檢驗法分別對fdc、rc、ie、sk序列進行單位根檢驗。檢驗發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，四個變量的原序列都是平穩(wěn)序列。因此，可以用原序列進行格蘭杰因果檢驗。

3.協(xié)整檢驗

模型所有特征值都落在單位圓以內，滿足模型穩(wěn)定性條件，可以對VAR模型進行下一步的協(xié)整關系檢驗。

采用Johnansen法檢驗時間序列樣本的協(xié)整關系。協(xié)整結果表明上證綜合指數(shù)、中美利率差、人民幣升值預期、房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)及熱錢流入規(guī)模之間存在長期均衡關系。

4.格蘭杰因果關系檢驗

格蘭杰因果關系檢驗，結果見表1。分析結果表明，熱錢流入規(guī)模和房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)的變動存在單向的格蘭杰因果關系，股票收益（上證綜合指數(shù)）也與熱錢流入規(guī)模存在單向的格蘭杰因果關系。其中，房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)的變動是熱錢流入規(guī)模變動的格蘭杰原因，反之不成立；股票收益變動是熱錢流入規(guī)模變動的格蘭杰原因，反之不成立。但是，人民幣升值預期、中美利差的變動與熱錢流入規(guī)模變動不存在顯著的格蘭杰因果關系。

上述結論有其合理的經濟含義：第一，人民幣升值預期與熱錢流入不存在格蘭杰因果關系。原因可能在于升值過程緩慢，預期獲利與其各項成本相抵后會大打折扣，這在一定程度上減緩了熱錢的流入。第二，中美利差不是熱錢流入的格蘭杰原因。原因可能在于我國存在較為嚴格的利率管制，存款利率不能真實的反映市場利率，同時我國近期通脹壓力也導致實際利率其實并沒有數(shù)據顯示的那么高。緩解了熱錢的流入。第三，股票收益變動對熱錢流入規(guī)模變化的影響顯著。從文章較前的分析中，發(fā)現(xiàn)股票收益變動與熱錢流入規(guī)模變動具有較強的相關性，現(xiàn)在從實證的角度對這種相關性進行了驗證。第四，雖然房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)與熱錢流入存在單向格蘭杰因果關系。這說明我國房地產市場仍存在巨大的套利空間。

5.脈沖反應

本文利用脈沖反應函數(shù)研究分析hm對fdc、ie、rc、sk的沖擊反應。圖1到圖4顯示了脈沖――響應分析結果。其中橫軸為滯后期數(shù)，本文滯后30期；縱軸表示因變量對自變量沖擊的響應程度，虛線區(qū)域為響應函數(shù)在正負兩倍標準差的置信區(qū)間。

圖1顯示熱錢對房地產開發(fā)指數(shù)的沖擊響應值在第四期之前為正，第四期之后為負，在第六期達到最大值，并逐漸趨于平穩(wěn)。

圖2顯示人民幣升值壓力對熱錢流入的影響初始為正，在第二期給予人民幣升值壓力一個負沖擊后，熱錢迅速做出反應，在第四期的影響達到最大值，之后逐漸減小并趨于零。

圖3顯示中美利率差對熱錢流入的影響初始為負，隨后轉正，在第四期的影響達到最大值以后，影響逐漸減小，表明中美利率差對熱錢流入的正向影響存在一定時期的滯后。

圖4顯示股票對熱錢流入的影響初始為負，在第二期達到最大，隨后轉正，在第六期之后，影響逐漸減小并趨近于零。

上述結果具有較合理的經濟學含義，房地產開發(fā)、利率、人民幣升值壓力和股票市場收益等變量在長期的響應值皆相當微弱，這深刻反映了熱錢追逐短期收益的本質，一旦獲得預期利潤，則迅速撤離。

6.方差分解

本文認為計算每個變量沖擊在系統(tǒng)總貢獻中所占的份額也是相對重要的，便于進一步分析研究，本文將hm變量的預測方差分解為其他變量和自身共同作用的結果。圖5分析研究了fdc、rc、ie、sk的變動分別對hm變動的貢獻率。

從圖5可以看出，在影響熱錢流入的諸多因素中，短期來看，房地產開發(fā)指數(shù)是最為主要的決定因素，在第6期其影響高達12%以上；從長期來看，股票收益是最重要的決定因素，從第13期開始起其影響一直維持在12%以上。人民幣升值預期和中美利差對熱錢方差變動的解釋力度不斷增強。上述分析結果表明，在防范熱錢沖擊的政策中，短期來說，應該重點在房地產市場加以防范；而長期來說，主要是保護好股票市場。人民幣升值預期和中美利差對我國的影響雖然從短期到長期逐漸在增強，但是總體影響還是有限的，不是主要的影響因素。

三、總結

根據以上結果表明房地產是熱錢流入的首要動因。其次是股票的影響，而人民幣升值和國內外利差因素則極不顯著。熱錢流入對人民幣升值預期、利率差、房地產價格、股票的變化都沒有顯著影響。

根據格蘭杰檢驗結果：fdc和sk都是hm的格蘭杰原因，即房地產市場和股票市場都是熱錢流入的動因，獲取資本市場收益是熱錢進入的主要動因。雖然房地產的流動性相比來說不是很大，但這一結果說明我國房地產市場上的套利空間一度很大，從而吸引了外資的進入。

人民幣升值常被作為熱錢流入的主要動機，但檢驗結果卻沒能表明影響力很大。原因在于近些年來人民幣的升值越發(fā)緩慢，熱錢流入對于人民幣升值幅度的預期不斷下降，人民幣的升值逐步到位，人民幣升值預期不再是熱錢流入的主要動因。

通過脈沖響應分析、方差分解可以得出，利率和股市對熱錢的吸引有一定的滯后性，而房地產在前4期都有一個正向反應。短期內，房地產是主要的因素，長期內，股市和房地產都成為了熱錢流入的主要因素。

綜上，控制熱錢過多涌入要緊盯股市和房地產等相關產業(yè)，防止熱錢的頻繁流動對我國經濟所帶來的負面影響?？刂迫嗣駧派殿A期和低利率也可以防止熱錢的投機流動，但這已經不是最重要的方面。此外，這對有關部門通過控制外資流入來調控房價也有一定的借鑒作用。如果國際熱錢大規(guī)模撤出中國，能刺破中國的房地產泡沫，從而讓國內金融體系的潛在風險都爆發(fā)出來，對中國金融市場及房地產市場將造成巨大的影響和沖擊。

（作者單位：廣西大學）

參考文獻：

[1] 王琦.關于我國國際資本流動影響因素計量模型的構建和分析 [J].國際金融研究，2006，（6）.

[2] 蘇劍，童立.近年來我國熱錢流入規(guī)模的估算 [J].經濟學動態(tài)，2011，（11）.

[3] 蘇永多，張祖國.“.四重套利”模型與短期國際資本流動[J].財經科學，2010，（8）.

[4] 王競.國際“熱錢”對我國經濟的影響分析[J].當代經濟，2009，（3）.

[5] 甘夢竹.熱錢―――人民幣升值的驅動力和效應[J].科技情報開發(fā)與經濟，2011，（25）.

[6] 程永凡，劉宇琪，馮 .淺析熱錢流入對中國經濟的影響[J].經濟研究導刊，2011（19）.

[7] 石艾馨，蕭琛.1991～2010年熱錢流入中國的動因分析[J].國際金融與投資，2011（8）.

第5篇：房地產月度總結范文

關鍵詞：房地產；財務管理；資金；融資；稅收籌劃

一、引言

房地產開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經濟效益。

二、國有房地產企業(yè)財務管理中存在的主要問題

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高。

第四，房地產行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

三、國有房地產企業(yè)加強財務管理的措施

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監(jiān)督經濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產信托也是國家宏觀調控政策下房地產企業(yè)的又一重要融資渠道。

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規(guī)定據實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據開發(fā)產品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。

四、結束語

綜上所述，國有房地產開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經濟效益。

參考文獻：

第6篇：房地產月度總結范文

一、招商引資工作

截止上半年街道共引進招商引資項目6個，其中億元以上項目2個，合計引進資金3.95億元，完成全年任務的79%，已提前完成全年招商引資內資任務。

二、統(tǒng)計工作

固投資產投資截止5月底，已完成23.92億元，其中，房地產投資完成21.39億元，50萬以上項目完成2.53億元。街道轄區(qū)日常上報各類報表企業(yè)共涉及194家，固定資產投資企業(yè)1家、房地產投資企業(yè)14家（月報）、限上住宿餐飲業(yè)5家（月報）、限上批零業(yè)10家（月報）、資質以上建筑業(yè)6家（季報）、勞資統(tǒng)計單位119家（季報）、服務業(yè)單位43家（季報）、金融業(yè)企業(yè)1家（季報），均能按時按要求進行上報。

三、協(xié)稅護稅工作

（一）按照財政局的安排，及時上報各項與財政工作有關的信息，按時完成財政信息報送任務，今年上半年已如期上報12篇財稅信息。

（二）每月10日前，及時上報財政動態(tài)稅源信息表及協(xié)稅護稅工作月度小結，總結本月協(xié)稅護稅工作，并及時反映本轄區(qū)當月內新引進企業(yè)及遷出企業(yè)，重點企業(yè)動態(tài)信息，漏征漏管戶及異地注冊企業(yè)情況等相關信息。

（三）積極走訪轄區(qū)“興泰控股集團有限公司”等興泰控股旗下的8家相關金融企業(yè)，詳細了解工商注冊地、稅務登記地等相關信息。

（四）積極組織轄區(qū)輝隆農資集團股份有限公司等4家企業(yè)參與市財政局部署的“企業(yè)所得稅調查”。

（五）上半年累計完成代征房產稅72633元，完成上半年街道轄區(qū)個人出租房屋房產稅稅票繳銷工作。

四、項目建設及商務工作

（一）街道重點項目建設情況。截至目前，2014年新開工項目2個（房地產項目1個，商貿服務類項目1個）；在建（續(xù)建）項目8個（房地產項目7個，商貿服務業(yè)類項目1個）；行政事業(yè)類項目1個；儲備項目2個。

（二）商業(yè)網點規(guī)劃工作。按照區(qū)商務（旅游）局的統(tǒng)一部署，對照《街道商務網點規(guī)劃（初稿）》要求，結合社區(qū)實際，對相關網點進行規(guī)劃整合，同時做好市級商業(yè)示范社區(qū)申報，為創(chuàng)建省級商業(yè)示范社區(qū)打下基礎。

（三）進出口企業(yè)工作。按照區(qū)商務（旅游局）的統(tǒng)一部署，2014年街道全年進出口任務額為3381萬元，截止4月累計完成1380萬元，完成總任務數(shù)的41%。

五、打傳工作

（一）市政廣場打擊傳銷。去年10月份以來，我們對市政府廣場的傳銷活動進行了專項打擊行動，截止目前，街道共投入人員800余人次、車輛200余臺次、資金近17萬元，先后驅離涉?zhèn)魅藛T近10萬人次，勸導30余名初入傳銷人員幡然悔悟并回鄉(xiāng)，廣場附近涉?zhèn)魅藛T聚集人數(shù)也已由當初的每天2000多人次下降到現(xiàn)在的不到200-300人次，取得了初步成效。在今年3月份，聘請15名專業(yè)保安人員投入廣場打傳行動，同時，街道還每天安排2名班子成員和街居4名工作人員，輪流到市政府廣場督查指導保安人員進行有效驅離和宣教工作，建立了領導每日督查、廣場值班日志等工作制度。

（二）生活小區(qū)打擊傳銷。天鵝湖、翠庭園社區(qū)先后依法取締天鵝灣花園、御龍灣和岸上玫瑰花園恒大華府、發(fā)能、天駿、融僑、宋都等小區(qū)傳銷分子講課和居住地點80余處，遣散涉嫌傳銷人員500余人，發(fā)放各類宣傳單1800余份，張貼公告100余張，在小區(qū)周邊懸掛橫幅50條。

六、文化工作

積極配合上級有關部門，做好文藝演出下鄉(xiāng)、送電影下鄉(xiāng)等活動。積極參加區(qū)文化局、文化館組織的“家庭才藝演出”、“社區(qū)文藝演出”等活動，在每次活動中，我們都面向居民，面向轄區(qū)單位，廣泛宣傳，深入動員，提高居民參與度，努力豐富群眾精神文化生活。

硬件設施建設得到加強。街道領導十分重視加強文化陣地的建設，想方設法籌措資金，加大硬件建設投入力度。目前，街道建有文化廣場、親子家園、老年活動中心、圖書室等文化活動場所，在8月底面向廣大觀眾開放。

下半年工作計劃：

一、抓好招商：一是對轄區(qū)涉外企業(yè)進行重點走訪，主要了解下一步投資計劃，及時掌握企業(yè)動態(tài)做好外資招商工作。二是緊密聯(lián)系轄區(qū)現(xiàn)有的萬達、白天鵝、平安大廈等城市綜合體及商務樓宇，與各企業(yè)間加大招商協(xié)作，對符合條件的項目進行包裝策劃，加快引進大集團、大機構、大品牌等項目入駐，確保項目早落地、早見效。三是關注轄區(qū)內部分新開工項目，掌握項目進展情況，幫助企業(yè)各類可包裝項目，做好二次招商工作。

二、抓牢統(tǒng)計：一是繼續(xù)做好房地產業(yè)、商貿業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)、勞動工資統(tǒng)計等各類報表的上報工作。二是繼續(xù)加強與上級業(yè)務部門的聯(lián)系與溝通，認真參加各類業(yè)務培訓會議，努力提高統(tǒng)計業(yè)務能力，提升服務水平。三是繼續(xù)加強與企事業(yè)單位的溝通和聯(lián)系，強化服務企業(yè)，突出服務企業(yè)方式多樣化、特色化。

三、狠抓協(xié)稅護稅：一是以協(xié)護稅工作為重點，進一步加強上、下溝通聯(lián)系協(xié)調，繼續(xù)按時做好財政局統(tǒng)一安排的信息上報、月度總結、動態(tài)稅源上報等各項工作，積極組織轄區(qū)財政收入，促進街道財政收入更上新臺階。二是對轄區(qū)已投入使用的商務樓宇進行一次徹底摸排，統(tǒng)計個人房屋出租情況；并對個體工商戶進行定期定額核定，對轄區(qū)招商引資企業(yè)進行配套的跟蹤服務。

四、抓實商務工作：一是緊盯天鵝湖萬達廣場、GOGOPARK購物廣場，振業(yè)大廈、白天鵝商務中心等商業(yè)綜合體項目，引導優(yōu)質型服務業(yè)企業(yè)進駐，加大商業(yè)綜合體輻射范圍，促進轄區(qū)第三產業(yè)發(fā)展快速增長。二是推進社區(qū)“雙進”工程，進一步完善社區(qū)生活服務網絡，滿足和擴大轄區(qū)居民多樣化的消費需求。著手打造市兩個省級綠色農貿市場，力爭在明年下半年形成完善的社區(qū)商業(yè)格局。三是結合街道實際，調整修改商業(yè)網點規(guī)劃，促進商貿企業(yè)有序發(fā)展，引導企業(yè)合理選址、適度集聚、力促商貿流通業(yè)快速、健康、協(xié)調發(fā)展。

第7篇：房地產月度總結范文

關鍵詞：京津冀一體化；城鎮(zhèn)化；房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年1月26日

一、引言

北京市的房價之高已不是一年兩年的短期現(xiàn)象，相比較于中國70個大中型城市的房價走勢，北京的房價一直居高不下。自2014年以來，各大城市相繼取消限購，迎來了樓市小幅寬松的刺激信號，并且部分城市房源庫存積壓嚴重以及地產泡沫的破裂，已出現(xiàn)房價快速下滑甚至“鬼城”現(xiàn)象。而北京市的房價走勢卻有所不同，在城鎮(zhèn)化水平已達到86%的情況下，日益攀升的房價絲毫沒有進入房地產市場的顯著下行通道，加之社會融資及信貸的大量資金流入，北京市高水平的房價為何持續(xù)堅挺，值得進一步探討。

本文對北京市房價的影響因素進行分析，引入分布滯后模型，驗證城鎮(zhèn)化對房地產市場是否有滯后影響，從而說明城鎮(zhèn)化的推進是否將在長時間內對房地產市場產生重要的作用。

二、文獻綜述

國內學者對于房地產價格市場走向的研究大多基于價格及土地供給、住宅供給、銀行信貸、貨幣政策及經濟指標考核之間的相關性研究。房地產市場的起步與發(fā)展起源于1998年取消福利分房制度之后的市場化，鄭云峰（2013）對2004年以來我國出臺的房地產調控政策進行了時間軸上的梳理，總結出2004年至2007年我國主要采取金融稅收、行政規(guī)劃、土地政策等經濟、行政的手段對房地產市場進行調控，且行政手段在2008年以后頻率增加且手段更為嚴厲，在調控期間主要調控對象為開發(fā)商和購買者。向為民等（2007）認為我國城市化和房地產投資兩方面均處于上升的階段，且房地產投資的速度快于城市化的發(fā)展速度，二者之間存在雙向格蘭杰因果關系。安輝（2013）通過供給和需求的脈沖響應進行分析，對土地供應量、房地產開發(fā)貸款、保障房投資額數(shù)、通貨膨脹、貨幣供應量、存款準備金率對房地產的價格動態(tài)演進變化，從短期和長期兩方面做了詳細的解釋，得出經濟基本面對房地產價格的波動解釋較小，而房地產的調控政策成為影響房地產價格的重要因素。

通過對相關文獻的分析，可以清晰地認識到，已有對房地產價格因素影響的研究，主要從宏觀經濟指標和政策調控的有效性出發(fā)，研究其對房地產價格變化程度及其影響。但現(xiàn)實情況是，北京市商品房價格均價月度價格已從2012年2月至2014年4月連續(xù)22個月呈現(xiàn)快速上漲，國家采取的貨幣政策、銀行信貸、房貸抵押等一系列措施和行政手段都沒有對房價有顯著的抑制作用，反而出現(xiàn)“越調控房價越漲”的局面。針對該現(xiàn)象，本文將從市場供給和需求、城鎮(zhèn)化進程等因素出發(fā)，探討北京市房地產市場價格和城鎮(zhèn)化之間的關系。

三、實證分析

本文選取商品房銷售額、房地產投資增速、城鎮(zhèn)化率指標和商品房價格，著重考慮中長期城鎮(zhèn)化水平對房價的變化，驗證北京市城鎮(zhèn)化率和北京市商品房平均銷售價格的相互關系。

1、單位根檢驗。由表1同理我們可以得到，一階差分的商品房銷售價格和城鎮(zhèn)化率是平穩(wěn)序列。（表1）

2、協(xié)整檢驗。單位根檢驗臨界值為-5.18，小于5%顯著水平下的臨界值，所以原序列為平穩(wěn)序列。原方程殘差時間序列為平穩(wěn)序列，則可以得到北京市商品房平均銷售價格與城鎮(zhèn)化率存在協(xié)整關系，二者存在長期均衡關系。

3、格蘭杰因果檢驗。假設城鎮(zhèn)化率不是商品房銷售價格的格蘭杰原因，在對兩個變量做格蘭杰因果檢驗以后，發(fā)現(xiàn)應該拒絕原假設。所以，應該認為城鎮(zhèn)化率是影響商品房平均銷售價格的格蘭杰原因。（表2）

4、回歸分析。根據上述模型的判斷，推斷出城鎮(zhèn)化率對商品房平均銷售價格的影響著重于長期均衡狀態(tài)下的影響。短期內商品房平均價格的上漲是基于短期內政策的作用及宏觀調控政策的短期效應。城鎮(zhèn)化率對商品房平均價格的影響存在滯后效應，為了驗證這個猜想，本文將引入分布滯后模型說明問題。

方程引入對數(shù)化的城鎮(zhèn)化率滯后一期、滯后三期、對數(shù)化的商品房銷售額、對數(shù)化房地產投資增速滯后一期，剔除城鎮(zhèn)化率滯后二期變量，使用OLS法估計參數(shù)，得到結果如表3所示。其中，變量CZHRATE表示城鎮(zhèn)化率，F(xiàn)SALES表示商品房銷售額，INV表示房地產投資增速。（表3）

由方程結果得到，商品房銷售額每增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.38%；房地產投資增速增加1%，北京市商品房平均銷售價格平均增加0.008%；模型可決系數(shù)0.9837，說明該模型擬合較好。城鎮(zhèn)化率滯后一期和城鎮(zhèn)化率滯后三期對商品房平均銷售價格存在顯著的影響。因此，可以證明城鎮(zhèn)化率不僅在中長期對商品房平均銷售價格存在正向關系，而且城鎮(zhèn)化水平的不斷提升是支撐北京市高房價水平的長期動力，具有顯著的滯后性。

四、城鎮(zhèn)化對北京市房價的影響

1、城市公共服務水平對北京市房價的影響。北京市作為京津冀地區(qū)的核心，發(fā)揮核心經濟功能，其城市本身所擁有的社會保障、公共服務供給在全國都處于領先地位。據2015年國家統(tǒng)計局最新數(shù)據顯示，北京市常住人口達到2，151.6萬人，并且以年均30萬至40萬的增速上漲，嚴重失衡的土地和人口增長之間的矛盾使京津冀一體化成為合理的長期必然趨勢。但更為重要的是，北京市在其醫(yī)療、社保、教育等民生保障領域的資源配置集聚，周圍其他地區(qū)與其差距明顯，吸引了來自各地區(qū)乃至全國的流動人口。外來常住人口的增加，以及高水平公共服務的吸引力，將成為我國在樓市調控主基調不變的基礎上，房地產市場未來的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、人口流動的因素。中國宏觀經濟目前處于整體產能過剩的狀態(tài)，鋼鐵、服裝行業(yè)的產能過剩遠遠超過房地產業(yè)。鋼鐵行業(yè)作為房地產行業(yè)的關聯(lián)行業(yè)，顯示出房地產行業(yè)作為中國經濟增長的支柱性產業(yè)的重要性。2014年GDP增速的下滑，很大程度上是因為宏觀調控對房地產的打壓，全國各大城市相繼出現(xiàn)了庫存積壓的嚴重產能過剩。而北上廣深作為一線城市，流動人口頻繁，由于城鎮(zhèn)化進程的加快，具有強大的“人力虹吸效應”。所謂“人力虹吸效應”，就是高技術的人才、普通的勞動力、消費市場向大城市轉移。高人口密度的北京，其商業(yè)核心區(qū)域的強大吸引力，依然是高凈值人士投資地產的優(yōu)質選擇。

五、建議

本文研究表明，房地產投資增速引發(fā)的房地產業(yè)過快增長和房地產交易市場的景氣現(xiàn)狀對未來樓市的發(fā)展作用將逐漸減小，而北京市的房價在中長期將繼續(xù)保持在高水平。由于城鎮(zhèn)化的逐步推進，新型城鎮(zhèn)化將在未來對房地產市場的發(fā)展起到重要作用，城鎮(zhèn)化率的逐步提高是未來樓市回歸常態(tài)化的內生動力。針對未來房地產市場的良性發(fā)展，完善市場機制以顯示有效的住房需求與供給，提出如下建議：

1、房地產作為拉動中國宏觀經濟的重要引擎，涉及到金融、信貸、財稅、土地等行業(yè)和政策基本面。因此，在樓市調控及一定時間內調整的同時，中央全面深化改革中提到的金融、財稅改革等須同步進行。首先，定向調控的新常態(tài)使資本市場充分發(fā)揮服務作用，銀行信貸應從房地產領域分離，投入到以拉動內需為導向的相關行業(yè)及制造業(yè)領域，最終實現(xiàn)中國經濟結構轉型、產業(yè)升級；其次，高房價的組成部分中很重要的一部分是土地及建設成本，包括政府所收的12項稅56項費，如果土地財政中的這部分費用無法消減，房地產固定成本也將無法消減。未來房地產市場的供需由市場決定，政府土地財政、財稅政策規(guī)定等行政干預必須要向“小政府，大市場”的角色轉變。

2、京津冀一體化的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略核心是徹底拋棄“一畝三分地”的發(fā)展思維定式，互相開放，建立統(tǒng)一的市場及機制，形成區(qū)域間經濟互補態(tài)勢。消除地區(qū)間的發(fā)展差距，實現(xiàn)地區(qū)間資源配置的共通共融，實現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，消除城鄉(xiāng)二元結構這一長期癥結，轉變農村集體經濟的發(fā)展模式，才能促進城鄉(xiāng)與區(qū)域之間的均衡協(xié)調發(fā)展。關注民生問題，提高房地產業(yè)的服務質量，更多地參與到保障房、經濟適用房等建設中去。

3、城市群、都市圈中核心城市或地區(qū)的房價水平，往往高于全國的平均水平，但城市群更強調城市間的經濟和社會聯(lián)系，把大城市的高就業(yè)以及吸納能力的優(yōu)勢和周邊中小城市的低生活成本優(yōu)勢良性地結合起來，產業(yè)集聚和人口集聚的聯(lián)動效應可將經濟運行成本降低。

4、房地產市場未來運行穩(wěn)中求上，京津冀一體化的著力點應是各地區(qū)企業(yè)與政府之間的互補互助，實現(xiàn)產業(yè)的均衡發(fā)展與公平共享。城鎮(zhèn)化推進不會快速推動房價，但京津冀一體化這項重大國家戰(zhàn)略將長期支撐城市群核心區(qū)域的房地產市場的創(chuàng)新和繁榮。

主要參考文獻：

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[10]彭世華.發(fā)展區(qū)域教育[M].北京：教育科學出版社，2003.

第8篇：房地產月度總結范文

《報告》從依法誠信經營、產品質量、安全生產、科技創(chuàng)新與信息化等多個維度對我國工業(yè)企業(yè)的履責實踐情況進行了分析，結合當前的社會責任重點議題剖析、發(fā)掘領先企業(yè)典型案例，為國內工業(yè)企業(yè)深化社會責任管理提供了參考與借鑒。

“一方面，通過開展社會責任管理，創(chuàng)新了企業(yè)管理方式和工作方式，促進了管理提升；另一方面，通過開展社會責任實踐，提升了外部社會形象”，《報告》認為，中國工業(yè)企業(yè)正在穩(wěn)步推進社會責任管理并取得了一定成效。

《報告》也分析了經濟社會可持續(xù)發(fā)展、工業(yè)企業(yè)轉型升級、公眾權益意識提升、重大環(huán)境污染日益突出、工業(yè)企業(yè)“走出去”等帶給行業(yè)企業(yè)社會責任的挑戰(zhàn)。報告并且指出了發(fā)展趨勢，如從被動回應到主動承擔，從分散探索到系統(tǒng)推進，從學習借鑒到自主創(chuàng)新，從個別企業(yè)實踐到行業(yè)全面實施，從遵循國際標準到建立中國標準等。

全國政協(xié)常委、經濟委員會副主任、中國工經聯(lián)會長李毅中表示，“提質增效升級成為工業(yè)經濟轉方式、調結構的重要路徑和今后一段時期的突出任務。企業(yè)履行社會責任，正是促進提質增效升級的重要抓手?！?/p>

《報告》還介紹了“2014首屆中國工業(yè)企業(yè)履行社會責任星級評價”（以下簡稱星級評價）的基本情況、評價方法、評價過程和評價結果。

根據評價結果，包括國有、民營和外資企業(yè)在內的39家工業(yè)企業(yè)被評為首屆“中國工業(yè)行業(yè)履行社會責任五星級企業(yè)”。該星級評價由中國工業(yè)經濟聯(lián)合會與聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在2014年3月共同發(fā)起。

據了解，來自全國17個省區(qū)市的92家企業(yè)在本屆會議上集中了2013年度社會責任報告，數(shù)量為歷屆最多，涉及煤炭、機械、鋼鐵、石化等19個行業(yè)。其中，中央企業(yè)35家、地方國有企業(yè)33家、民營企業(yè)17家、外資企業(yè)7家，50家企業(yè)為2013年中國500強。中國工業(yè)經濟聯(lián)合會還特別編寫了報告概覽，全景式展現(xiàn)92份報告的主要內容和特點。

關注

7月16日，廣東省房地產行業(yè)協(xié)會聯(lián)合萬科、保利地產、恒大集團、碧桂園、招商地產等19家品牌房企以及深圳房協(xié)，《2013年度廣東省房地產企業(yè)社會責任報告》（綠皮書）。企業(yè)和行業(yè)協(xié)會參編并社會責任報告，成為其加強與利益相關方溝通交流、完善治理機制、梳理品牌形象、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。自2011年第一部綠皮書以來，今年已經是廣東省房協(xié)連續(xù)第四年綠皮書，相比于往年，今年的綠皮書不僅參編企業(yè)增加了，報告的編寫水平和規(guī)范性方面也有很大的提高，部分企業(yè)還建立了專門的社會責任工作機構和體系。

“社會責任報告，既是企業(yè)對于自身社會責任建設情況的檢查、總結和展示，也是企業(yè)與利益相關者坦誠溝通的重要平臺。省房地產行業(yè)協(xié)會自2009年在全國率先創(chuàng)造性地開展了企業(yè)社會責任建設的工作，在全國目前來說，是廣東省行業(yè)協(xié)會率先做了這個事情。2010年廣東省房地產企業(yè)社會責任的指引，倡導省房地產開發(fā)企業(yè)履行企業(yè)發(fā)展，保護員工消費者利益，維護公共關系，做好社會公益和環(huán)境保護。自2011年以來，每年都一份行業(yè)社會責任報告?！?/p>

――廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組副書記、副廳長陳英松在會上如此表示，他認為，今年廣東省房地產行業(yè)協(xié)會，很有創(chuàng)意和創(chuàng)新地提倡企業(yè)要設立首席社會責任的咨詢官，對于全省房地產行業(yè)的社會責任建設將起到重要表率作用。

“萬科之所以能夠持續(xù)發(fā)展到今天，最重要的一個原因就是堅持走正道，堅持履行社會責任，我們認為能力越大，責任就越大，所以萬科在2007年成立了企業(yè)公民辦公室，還推行了萬科的CSR的部分，也了第一批的綠皮書報告?！?/p>

――萬科企業(yè)股份有限公司企業(yè)公民辦高級經理吳良如此表示。她說，今年是萬科綠皮書的第七年，在這份報告中，萬科第一次全面披露了企業(yè)碳排放源和碳排放量，從經營、環(huán)境和社會三個維度介紹萬科的社會責任工作。

聲音

“開展工業(yè)企業(yè)履行社會責任評價工作、建立長效推進機制十分重要。一方面引導企業(yè)由主要關注經濟績效，轉變?yōu)殛P注經濟、社會、環(huán)境綜合表現(xiàn)；另一方面能夠加強對企業(yè)披露信息和履責承諾的跟蹤、了解、測評，進一步促使企業(yè)從思想上高度重視，從管理上持續(xù)改進，從行動上積極實踐。中國工經聯(lián)與聯(lián)合國工發(fā)組織共同構建評價指標體系、開展星級評價，是在總結廣大企業(yè)經驗做法的基礎上，推進企業(yè)社會責任的一個臺階，尚需要適度宣傳、加大實踐探索，不斷改進完善?！?/p>

――全國政協(xié)常委、經濟委員會副主任、中國工經聯(lián)會長李毅中在2014中國工業(yè)經濟行業(yè)企業(yè)社會責任報告會上表示。針對當前企業(yè)履責的薄弱環(huán)節(jié)，他指出，誠信是企業(yè)履行社會責任的思想基礎和道德底線，企業(yè)要堅守質量誠信底線、恪守商業(yè)信用。生態(tài)文明建設是企業(yè)社會責任的重中之重，企業(yè)應誠信履行減排治污、保護生態(tài)的社會責任。

“十報告提出了‘促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展’的任務和目標，其中信息化扮演著引領和倍增器的作用?！吨袊仗?013年社會責任報告》展示了普天對于自身作為中央企業(yè)、信息通信產業(yè)國家隊的使命和責任的積極擔當?！?/p>

――工業(yè)和信息化部科技司副司長韓俊為《中國普天2013年社會責任報告》點評時表示。報告的正式，既是對公司利益相關方期望和訴求的積極回應，也是普天履責理念和實踐的全面呈現(xiàn)。

“隨著汽車企業(yè)的不斷壯大，汽車企業(yè)對履行社會責任的認識和自覺性日益增強。知名跨國企業(yè)都已經把履行社會責任當做可持續(xù)發(fā)展的必由之路，我國主要汽車企業(yè)也越來越重視并努力開展社會責任方面的實踐，越來越多的汽車企業(yè)通過上市公司等不同渠道向社會履職報告?！?/p>

――中國汽車文化促進會申崇明會長在《2014中國汽車行業(yè)企業(yè)社會責任報告》會暨第二屆中國汽車行業(yè)企業(yè)社會責任高層論壇致辭中如此表示。會上同期了《2014中國汽車行業(yè)企業(yè)社會責任案例集》。

月度速覽

7月1日

LG化學（中國）了《2013企業(yè)社會責任報告》。這是LG化學（中國）的第二份年度企業(yè)社會責任報告。

7月7日

用友軟件股份有限公司《2013年度社會責任報告》。

7月9日

大唐電信集團2013年企業(yè)社會責任報告《創(chuàng)造無限溝通》，這是大唐電信集團的第四份企業(yè)社會責任報告。

同日，江蘇澄星磷化工股份有限公司《2013年度社會責任報告》。

7月11日

甘肅莫高實業(yè)發(fā)展股份有限公司《2013年度社會責任報告》。

同日，江蘇林洋電子股份有限公司《2013年度社會責任報告》。

7月12日

北京巴士傳媒股份有限公司《2013年度社會責任報告》。

7月15日

中廣核集團《2013年度企業(yè)社會責任報告》，這是中廣核第三份社會責任報告。

7月18日

6家林產工業(yè)龍頭企業(yè)在京2013年度企業(yè)社會責任報告。這是我國林業(yè)龍頭企業(yè)自2012年以來連續(xù)第3次企業(yè)社會責任報告。

第9篇：房地產月度總結范文

【關鍵詞】房地產行業(yè) 預算控制 管理

一、引言

如今，在管理控制中使用最廣泛的控制方法便是預算控制。預算，從其形式來看，就是一整套預計的財務報表及其他附表，按照其不同的內容可以分為經營預算、財務預算、投資預算，而預算控制則能夠很清楚地表明計劃與控制之間的緊密聯(lián)系。首先，地產業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從取得土地的所有權之后經過的每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，投資額巨大。其次，房地產企業(yè)實施項目規(guī)模大，對企業(yè)管控能力要求很高。地產項目都是根據城市規(guī)劃及開發(fā)項目本身的特點實施經營，且企業(yè)征用的土地、開發(fā)的房地產項目都受到地方規(guī)劃與企業(yè)規(guī)劃、地方經濟的制約，要求企業(yè)在進行項目開發(fā)時，不僅要考慮經濟因素，還要考慮若干非經濟因素。最后，周期長，不確定因素多。房地產產品的開發(fā)普遍需要很長時間，其間也很容易受到諸多因素的制約，如通貨膨脹或者法規(guī)政策調整的影響。預算管理就是通過財務的手段，對于企業(yè)擁有、控制或能夠影響的經濟非經濟資源進行整合、配置，使企業(yè)的運營在可控、高效地進行。針對地產行業(yè)的這諸多特點，如何更好的進行預算管理并且建立適合其自身的預算控制體系就顯得尤為重要。

二、地產行業(yè)預算控制面臨的主要問題

（一）缺乏對預算控制的清晰認識

如前所述，由于我國改革開放以來房地產市場的高速發(fā)展，特別是21世紀第一個十年，房地產迎來了高速暴發(fā)時期，傳統(tǒng)房地產企業(yè)開發(fā)量、銷售量、儲地量屢創(chuàng)新高，其他非房地產企業(yè)也紛紛進入房地產市場。在此背景下，很多地產企業(yè)管理者對于預算管理沒有正確的認識，在實際工作中也不夠重視，認為只要市場好，房地產企業(yè)就能賺錢，預算管理并不重要。因此，尚未將預算控制與企業(yè)戰(zhàn)略目標有效結合起來，預算控制沒有達到其應有的效果。并且，除企業(yè)財務部門之外，其他部門很少直接參與預算編制工作，大部分時候，只是由財務部門根據經驗編制預算，成本部門、銷售部門卻根據工程進度與銷售計劃各行其是，這樣的預算往往因其缺乏可操作性與現(xiàn)實性，導致效能低下。

（二）缺乏全面的預算控制標準

首先，地產企業(yè)的開發(fā)項目通常比較多種多樣，這就使得預算標準的制定變得極度困難。如，開發(fā)城市綜合體與單純的居民小區(qū)，甚至當前受政府委托開發(fā)的經濟適用房，其開發(fā)條件、地理位置、功能匹配都不盡相同，因此，要設置一個通用性較強的預算管理模式與指標并不現(xiàn)實。由于目前并沒有形成適用于各種類型企業(yè)的預算控制標準，預算的準確性受到極大挑戰(zhàn)。

其次，預算的不同指標標準（權重）是否科學存在問題。預算工作中的另一種風險則是企業(yè)目標被預算目標所取代。由于制定了過于嚴厲的制裁規(guī)則以保證遵守，或者制定了有較大吸引力的節(jié)約獎勵措施，以刺激主管人員盡可能地壓縮開支，這些情況下，都會導致企業(yè)目標被預算目標取代。譬如，用銷售指標而不是回款指標考核銷售業(yè)績，則往往可能出現(xiàn)企業(yè)銷售良好，但現(xiàn)金流緊張的不正常情況。

再次，很大一部分房地產企業(yè)的預算控制還處于松散狀態(tài)，尚未建立系統(tǒng)的預算控制體系，各相關部門沒有執(zhí)行預算的動力與考核機制，以至于企業(yè)無法落實預算編制的目標，預算控制的作用得不到充分發(fā)揮。

（三）缺乏有效預算控制考核機制

如今，許多房地產企業(yè)缺乏系統(tǒng)完整的預算控制考核激勵機制，從而導致企業(yè)的預算控制目標無法很好的實現(xiàn)，這樣一來，預算考核成為了預算控制工作中最薄弱的一環(huán)。比如，從已經實行預算控制的房地產企業(yè)來看，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，概括起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面：考核部門的職責不明確、考核的內容不夠具體、考核工作未能制度化、考核標準難以規(guī)范化。如，對于成本超支，不從企業(yè)規(guī)劃、產品設計與產品定位上找出根本原因，卻將責任歸結到成本部。對于現(xiàn)金流短缺，不從企業(yè)整體資金規(guī)劃上找原因，如不顧企業(yè)實際情況拿地，卻將責任歸結到財務部門融資能力不強等。這些現(xiàn)象，既影響了各部門、人員的工作積極性，也直接影響了企業(yè)的正常發(fā)展。

三、地產行業(yè)預算控制建立與實施

（一）樹立全面的預算控制意識

全面預算管理要符合企業(yè)遠期規(guī)劃，服務于總體經營目標。就房地產企業(yè)而言，從外部講，要依據準確的市場分析報告，在內部，則要重點籌劃資金計劃，分析資金來源，測算好資金成本。

首先，地產企業(yè)各管理層須給予預算控制工作足夠的重視。預算控制工作的有力實施需要領導強有力的推動和大規(guī)模的宣傳，這就需要領導的全程參與以及監(jiān)督，使得預算控制意識更加深入人心；第二，房地產企業(yè)的預算控制需要所有經濟活動圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略目標而展開，放眼長遠，將企業(yè)戰(zhàn)略與預算控制有效結合，切忌偏離最初航向，從而使得預算控制體系發(fā)揮其最大正面效應。如房地產企業(yè)應根據在所在地區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，合理穩(wěn)妥制定拿地方案，并結合城市規(guī)劃逐步實施。如華潤24城在這方面就是一個極好的例子；第三，積極調動企業(yè)員工的參與意識。要充分發(fā)揮企業(yè)所有員工的主觀能動性，使其主動參與到預算的策劃、編制和控制中來，統(tǒng)一觀念和目標，增強凝聚力，從而更好的推動預算控制的進行。譬如：簡單地說，房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部或產品研發(fā)部，要對擬拿地項目進行相關可行性研究，結合房地產市場專業(yè)咨詢機構進行討論，對項目定位、開發(fā)周期、產品初步定價等進行討論，并符合企業(yè)長期規(guī)劃（如三至五年）。在此基礎上，制定項目預算與年度預算。財務部要結合當前資金情況與信貸政策，對于未來的資金流轉進行安排，找出資金缺口，供企業(yè)領導決策。銷售部門應根據市場情況進行調查，進行走訪與踩盤，對銷售情況、回款情況進行預測。在此類綜合工作的基礎上，房地產企業(yè)的項目預算與年度預算才有意義，項目預算與年度預算的銜接才能夠平衡順暢。

（二）完善預算控制的標準

建立在預算標準基礎上的預算，實際上屬于一種標準化的預算，但是，由于地產企業(yè)工程項目的多樣性，目前，不同的產品并沒有國家統(tǒng)一的預算定額，要做到統(tǒng)一各項標準實屬不易。因此，筆者認為，應該根據企業(yè)管理模式和房地產行業(yè)特點以及具體的經驗數(shù)據分析，創(chuàng)立一套適合地產企業(yè)的預算控制體系，將房地產項目開發(fā)成本、費用科目等板塊精細劃分，做好成本的原始數(shù)據積累。房地產行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè),資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象,因此預算控制的聚焦點就落在了目標成本和現(xiàn)金流量的預算與管理上。例如，在控制現(xiàn)金流方面，就應該從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，并細化分解,針對每一份合同單獨制定付款計劃,并匯總制定出企業(yè)周、月、年度計劃。同時，在這些標準的執(zhí)行過程中，不斷完善精進，逐步發(fā)展成為適合地產企業(yè)的成本費用定額標準。并且，可以根據地產行業(yè)的預算控制經驗和企業(yè)管理模式，做好行業(yè)分析和預測報告。針對房地產企業(yè)預算管理中遇到的問題，應當妥善解決，做到權責分明。同時，也需要落實好預算的編制、復核、審批以及預算的執(zhí)行與控制，預算指標考核等一系列預算控制制度，唯有如此，才能夠將預算標準的效力發(fā)揮到最大。

（三）建立有效的預算控制考核體系

針對目前大多數(shù)房地產企業(yè)存在的預算考核不力的情況，筆者認為，應該制定一套完整的預算控制考評制度，讓預算有始有終。預算的考核一般來說，既包括對預算控制系統(tǒng)的考核，又包含對預算執(zhí)行者的考核。根據當前的實際情況，可以引入現(xiàn)代信息技術條件下的ERP軟件進行全面預算管理。如明源公司開發(fā)的房地產預算管理軟件，可以從成本、資金、銷售等方面將相關信息進行整合，及時預警，把預算的功能充分發(fā)揮出來。

對預算的考核可以充分發(fā)揮預算的約束與激勵作用，通過對各項預算目標的細化分解來進行預算考核，以引導全體員工向公司戰(zhàn)略目標靠近，達到公司效益最大化。企業(yè)應該結合該年度內部經濟責任制的考核進行，并將此次考核與預算執(zhí)行單位負責人的獎懲情況掛鉤。依據各責任部門對預算的執(zhí)行結果，實施量化的績效評估，比如，各企業(yè)可以根據具體實際，選擇實行月度預考核，季度兌現(xiàn)，年度總結清算的預算考核方法，對于最終的清算結果堅決執(zhí)行獎懲到位，賞罰分明，使預算制度和經濟責任制有機結合，達到多贏的效果。

四、結論

地產行業(yè)的經營活動相對較為復雜，所以相應的，其預算控制工作也顯得愈加繁瑣，因此，建立適合地產企業(yè)的全面的預算控制體系十分必要。預算控制是一個不斷積累、不斷完善、不斷改進的過程。對于地產行業(yè)來說，由于其自身的特殊性，預算控制的成功推行不可能一蹴而就，并且任何盲目照搬其他公司的預算控制管理模式的方法都是不可行的。為此企業(yè)應根據自身的特點，對內外因素進行綜合考慮，在遵循預算控制基本規(guī)律的前提下，放眼未來，把握市場與政策的走向，確立企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，樹立全局觀念，同時借鑒業(yè)內標桿企業(yè)的成功經驗，縮短摸索時間與成本，保證本企業(yè)高效優(yōu)質預算控制體系的搭建，進而實現(xiàn)跨越式發(fā)展，促使企業(yè)快速提升預算控制水平和整體業(yè)績。

參考文獻

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