房地產(chǎn)評估法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；市場現(xiàn)狀；市場監(jiān)管

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會關(guān)注的熱點問題。因此，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1、房價過高

近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項目，進行投機買賣，房產(chǎn)價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。

2、土地資源不足

土地資源不足，嚴重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來，城區(qū)周邊的土地供應量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來看，中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。

3、土地的供應不規(guī)范

在過去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應很不合理。 政府將土地以很低的價格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產(chǎn)價20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。

4、未形成有效的監(jiān)管合力

然而，正因為目前各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍；另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營、非法異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

5、法律監(jiān)督主要方式的問題

應該說，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則，法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下，現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門法、行政法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國建筑法》等為主體，宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展方向和原則，而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據(jù)市場發(fā)展的情況及時做出反應，其缺點在于法律監(jiān)督的力度仍有不足，對于違反市場發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施，這些規(guī)章和政策性文件以2006年國務(wù)院頒布的“國六條”和2013年頒布的“國五條”等為主要代表。

二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施分析

1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)

房地產(chǎn)消費市場的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營造基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易行為只有法制化，才能規(guī)范化、秩序化。具體地說，一是要完善土地管理和開發(fā)制度，制止土地資源的流失和浪費，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風，防止地價猛漲波及住宅價格，同時為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費的規(guī)定，明確各類房產(chǎn)從前期開發(fā)、建筑、驗收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費，杜絕巧立名目亂收稅費的行為，減輕投資者負擔。三是完善房地產(chǎn)市場管理，合理控制房地產(chǎn)價格，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。四是要嚴格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標準和檢驗的制度，制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為，切實維護建造者和購房者的利益。

2、完善房地產(chǎn)評估制度

目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊伍，所以，應該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進經(jīng)驗，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊伍建設(shè)，對評估人員實行崗前培訓，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時，充分利用律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、計算機公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強房地產(chǎn)評估力量。

3、加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管

從開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)項目從立項到開發(fā)完成的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開發(fā)商自身的資金流量顯然無法滿足房地產(chǎn)項目的建設(shè)需求，他們需要從各個方面來籌措資金，其中金融機構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場景氣的時候，金融機構(gòu)也樂于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會成為金融機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房價的下跌和市場的低迷，金融機構(gòu)的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機構(gòu)面臨極大的金融風險，另一方面開發(fā)商從金融機構(gòu)貸款就會變得困難，造成建設(shè)項目無法保證按時完成，購房者無法按時收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問題，這反過來又會影響開發(fā)商的還款計劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個惡性循環(huán)，金融機構(gòu)擔心貸款安全不愿放貸，開發(fā)商又因為沒有資金支持，項目無法完成從而難以按時還貸，最終的結(jié)果就是金融機構(gòu)和開發(fā)商都陷入困境。因為房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問題，就很難保證整個金融市場的正常運行。

4、進行宏觀調(diào)控的政策

宏觀調(diào)控的政策手段，是指為了達到某種調(diào)控目標所使用的具體政策措施，在調(diào)控目標確立之后，政府所面臨的首要問題是政策手段的選擇。因此，應該對市場進行區(qū)分，以發(fā)揮手段的配合運用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點監(jiān)控區(qū)，把房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設(shè)為重點監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。要完善房價統(tǒng)計體系和市場信息披露制度，及時披露準確的房價統(tǒng)計信息，引導市場行為。要考慮取消費地產(chǎn)預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，因為房地產(chǎn)市場的許多問題都源于商品房新房的預售制度。

結(jié)語

對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管是建立在一定的目標定位基礎(chǔ)之上的，這些目標包括促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場的正常運行秩序和維持合理的房價區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標提出了房地產(chǎn)市場有效監(jiān)管的建議，希望能對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。

參考文獻

【1】許經(jīng)勇，當前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題及其對策[J].湖南城市學院學報，2010（1）.

第2篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

法律依據(jù)：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第3篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同,稅負不公,不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規(guī),級次較低。

(四)征稅范圍窄,財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清,費高于稅

目前,我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多,而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合,清理取締不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費,繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施,促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求,擴大不動產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承

擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉;而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產(chǎn)生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關(guān)或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優(yōu)化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機,避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

第4篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

（一）對評稅機構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關(guān)人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構(gòu)和人員進行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應設(shè)立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機構(gòu)，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

第5篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

〔關(guān)鍵詞〕REITs；房地產(chǎn)行業(yè)；融資渠道

中圖分類號：F83091文獻標識碼：A文

章編號：10084096（2015）05003206

一、引言

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直是世界上絕大多數(shù)國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，因為該行業(yè)不僅對國民經(jīng)濟中的其他行業(yè)（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強的帶動效應，而且還具有消費和投資雙重功能，所以各國政府都非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模往往較大且通常具有不菲的價格，使得絕大多數(shù)中小投資者對該行業(yè)雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國國會于1960年立法通過的《不動產(chǎn)投資信托法案》正式推出了房地產(chǎn)投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進行公寓、購物中心和辦公大樓等各種類型房地產(chǎn)的投資，信托后的REITs可在證券市場掛牌交易，買賣方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產(chǎn)所獲得的分紅收入，又包括買賣REITs份額所獲得的溢價收入。由此可見，REITs通過在證券市場交易，完全打破了房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的思維，使房地產(chǎn)交易變得更加具有流動性，同時又將大額房地產(chǎn)項目的投資通過信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產(chǎn)為投資對象的中小投資者通過較小的投資額便可獲得投資大型房地產(chǎn)項目的機會，使房地產(chǎn)不再只是大型投資機構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者才能參與投資的行業(yè)。

REITs一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注，在世界范圍內(nèi)快速蔓延。特別是在亞洲地區(qū)，近些年來REITs市場的發(fā)展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國香港等國家或地區(qū)紛紛推出自己的REITs產(chǎn)品或類REITs產(chǎn)品，并在全球REITs市場中占據(jù)了相當大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類似于REITs的不動產(chǎn)投資信托產(chǎn)物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場已經(jīng)發(fā)展成為全球市值第二大房地產(chǎn)投資信托市場；日本、新加坡和中國香港的REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模也均排在世界前列?？傊?，REITs已被大多數(shù)投資者視為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。中國之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關(guān)法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動產(chǎn)信托基金只能投資國外的REITs市場，如諾安全球不動產(chǎn)、鵬華美國房地產(chǎn)、嘉實全球房地產(chǎn)和廣發(fā)美國地產(chǎn)指數(shù)基金是目前國內(nèi)投資海外REITs市場的四只專業(yè)基金。此外，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，一旦國家實行緊縮性的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)便首當其沖，最早進入“寒冬”期，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，而REITs通過在證券市場進行交易可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，因而國內(nèi)呼吁推出REITs產(chǎn)品的聲音越來越高。2015年4月29日中國證券監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站披露，萬科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國證券監(jiān)督管理委員會受理[1]，并于6月26日發(fā)行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開啟了中國公募REITs的破冰之旅。

考慮到美國REITs市場的發(fā)展歷史較為久遠，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品種類、數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模在全球市場中居于主導地位，可以說，美國REITs市場是全球REITs市場的縮影，并且美國REITs市場的運作模式和制度設(shè)計也相對較為成熟，因而能夠?qū)χ袊鳵EITs市場的發(fā)展提供很多借鑒之處?；诖?，本文首先對美國REITs市場的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

二、美國REITs市場的發(fā)展狀況

若想了解美國REITs市場的發(fā)展狀況，必須熟悉美國REITs市場在發(fā)展過程中所涉及的相關(guān)法案及內(nèi)容。美國國會1960年通過的《不動產(chǎn)投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續(xù)出臺了多項法案來支持REITs市場的發(fā)展，這些法案及內(nèi)容主要包括：1976年出臺的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎(chǔ)上以公司的形式成立；1986年美國國會通過的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優(yōu)惠，而且擴大了其經(jīng)營范圍；1997年制定的《美國1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應納稅義務(wù)，廢除了REITs的非長期持有資產(chǎn)的銷售收入不得高于總收入30%的規(guī)定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業(yè)層面不需交稅或少交稅，同時也對REITs的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，投資者僅需在個人收益層面繳納個人所得稅，這樣便避免了重復征稅[2]；2005年美國國會又通過法案將REITs產(chǎn)品推薦為企業(yè)年金、社會保障資金、退休基金和保險基金的投資產(chǎn)品，進一步加快了REITs市場的發(fā)展速度。本文從美國REITs市場的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式四個角度出發(fā)，對美國REITs市場的發(fā)展狀況進行梳理和總結(jié)。

1美國REITs市場的發(fā)展現(xiàn)狀

首先，從REITs市場的發(fā)展趨勢來看，以美國公募REITs為例，截止到2013年底，美國共有202只REITs公募基金，資產(chǎn)規(guī)模高達6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國公募REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模的變動趨勢顯示，20世紀90年代之后，美國REITs市場的資產(chǎn)規(guī)模開始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長趨勢，而在此之前的資產(chǎn)規(guī)模增長較為緩慢，《美國1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場快速發(fā)展的重要推動力。而2006―2008年REITs的資產(chǎn)規(guī)模有所下降，主要是受美國次貸危機的影響，當時美國房地產(chǎn)行業(yè)是遭受沖擊最大的行業(yè)之一。2009年之后，美國逐步擺脫次貸危機帶來的陰霾，REITs市場的資產(chǎn)規(guī)模又開始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長趨勢，并且增長速度要高于次貸危機發(fā)生前的水平。1995―2008年公募REITs數(shù)量總體呈現(xiàn)出減少的趨勢，之所以出現(xiàn)這種局面是主要是因為該段時間內(nèi)美國REITs市場大量出現(xiàn)并購案件，許多規(guī)模較小的REITs被兼并或在次貸危機中破產(chǎn)，2009年之后，公募REITs數(shù)量又呈現(xiàn)出增加的趨勢?？傊?，美國REITs市場近幾年的發(fā)行規(guī)模不斷擴大，而隨著美國經(jīng)濟的逐漸復蘇，這一增長趨勢在未來仍將持續(xù)下去。

其次，從美國REITs市場的主要投資物業(yè)類型來看，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域中從大型購物廣場到小型單身公寓等各種物業(yè)類型，REITs產(chǎn)品也相應地分為購物中心REITs、寫字樓REITs和公寓REITs等。美國REITs所投資的物業(yè)類型多種多樣，但主要集中在公寓、區(qū)域商場和醫(yī)療健康物業(yè)三種類型，其市場份額分別為13%、13%和12%，這三種物業(yè)類型的特點是具有穩(wěn)定的收入來源，如公寓、區(qū)域商場的租金收入和醫(yī)療健康物業(yè)的營業(yè)收入等，從而能夠保證REITs產(chǎn)品獲得穩(wěn)定的收益率。而美國REITs所投資較為冷門的物業(yè)類型主要是獨棟出租別墅和建筑屋等，這些物業(yè)類型的REITs市場份額不到1%，所具備的典型特征是收入來源不穩(wěn)定，因而無法保證REITs產(chǎn)品收益率的穩(wěn)定?？傊?，美國REITs所投資的物業(yè)類型基本能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入來源。

最后，從美國REITs市場的收益率表現(xiàn)來看，長期而言，REITs具有較高的收益率，表現(xiàn)要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權(quán)益型REITs市場的收益率、標準普爾500指數(shù)的收益率和羅素2000指數(shù)的收益率顯示，權(quán)益型REITs的期間累計回報率高達1 01624%，遠遠超過標準普爾500指數(shù)的累積超額收益率75230%和羅素2000指數(shù)的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權(quán)益型REITs的收益率略低于標準普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)，其余時間均顯著高于這兩類指數(shù)，尤其是在2009年之后，權(quán)益型REITs的收益率的增長速度要高于標準普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)的收益率的增長速度，由此可以斷定投資REITs市場會獲得較股票市場更令人滿意的投資回報，正是在這樣的回報刺激下，未來REITs市場必定會繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

2美國REITs市場的發(fā)行方式

與股票等金融產(chǎn)品類似，美國REITs在募集資金時，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類型，目前通過這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發(fā)行方式在美國REITs市場中居于絕對的統(tǒng)治地位，約占美國整個REITs市場份額的90%，當然這主要也是由公募型REITs的特點所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對REITs的這三種發(fā)行方式進行比較，結(jié)果如表1所示。

由表1所示的三種發(fā)行方式的比較結(jié)果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優(yōu)勢：第一，從總體特征來看，公募型REITs需在美國證券交易委員會（SEC）進行注冊；而私募型REITs并未注冊，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護投資者的相關(guān)權(quán)益。第二，從流動性來看，公募上市型REITs有最低的流動性標準，可以保證REITs產(chǎn)品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來看，公募型REITs具有明確的收費標準，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs的收費標準并不明確，多視公司情況而定，給投資者進行決策時帶來諸多不便。第四，從最低投資額來看，公募上市型REITs的入門門檻較低，僅需1股便可參與到REITs產(chǎn)品的投資之中；而私募型REITs的入門門檻相對較高，會將部分小額投資者拒之門外。第五，從董事獨立性來看，公募型REITs要求設(shè)立獨立董事，便于對所籌集資金的運作加強監(jiān)督管理；而私募型REITs則沒有相關(guān)規(guī)定，因而所籌集資金的穩(wěn)定性相對較差。第六，從公司管制來看，公募型REITs有相關(guān)的法律和規(guī)章制度進行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產(chǎn)品收益的安全性；而私募型REITs沒有相關(guān)的法律規(guī)定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進行非法交易，使得投資具有較高風險。第七，從信息披露要求來看，公募型REITs要求向公眾披露年報和季報等相關(guān)信息并報送證監(jiān)會，這樣便有助于投資者及時了解REITs的經(jīng)營狀況，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs對于信息披露則沒有相關(guān)規(guī)定，從而無法指導投資者進行投資決策。第八，從表現(xiàn)評價來看，公募上市型REITs有獨立的業(yè)績評估標準，可以讓投資者對REITs的經(jīng)營業(yè)績一目了然；而私募型REITs卻沒有獨立的業(yè)績評估標準，因而投資者將很難確切了解REITs的經(jīng)營狀況。

綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優(yōu)于私募型REITs，因而市場中公募型REITs占據(jù)極大的市場份額。當然，私募型REITs仍然占據(jù)一定的市場份額是因為該種類型下的REITs雖具有一定的風險，但收益率要高于公募型REITs。

3美國REITs市場的運作模式

美國REITs市場的運作模式主要體現(xiàn)在REITs的組織結(jié)構(gòu)方面，目前，REITs的組織結(jié)構(gòu)主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立，通過發(fā)行股份籌集資金并投資于房地產(chǎn)項目，本身具有獨立的法人資格[2]。美國REITs市場基本以公司型組織結(jié)構(gòu)為主，其組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。

由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權(quán)益，即通過出席股東大會和選舉董事會成員等方式參與公司的重大經(jīng)營決策，而且發(fā)起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請投資管理公司進行基金的投資管理，通過所投資的房地產(chǎn)項目可以獲得穩(wěn)定的租金收入和利息收入。

除公司型的組織結(jié)構(gòu)外，世界上絕大多數(shù)國家的REITs以契約型的組織結(jié)構(gòu)為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎(chǔ)，根據(jù)當事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金，其組織結(jié)構(gòu)如圖2所示。

由圖2可知，契約型REITs的最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產(chǎn)品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對房地產(chǎn)項目進行投資。

REITs的第三種組織結(jié)構(gòu)是有限合伙型，該類型主要依據(jù)《合伙企業(yè)法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構(gòu)成。普通合伙人對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔無限連帶責任，且負責企業(yè)日常運營管理，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔責任，且不參與企業(yè)日常運營管理。目前，市場中有限合伙型REITs的數(shù)量較少，而且主要基于《合伙企業(yè)法》成立，并未形成市場主流。

4美國REITs市場的盈利模式

美國REITs市場的盈利模式主要表現(xiàn)在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場的盈利模式可以分為權(quán)益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權(quán)益型REITs是指直接擁有并日常運營管理房地產(chǎn)物業(yè)，收入主要來自于將這些物業(yè)出租獲得租金以及資產(chǎn)增值帶來的收益，是REITs中最主要的投資類型。美國《房地產(chǎn)投資信托基金方案》規(guī)定，只有當總利潤的75%以上來自被動性且與房地產(chǎn)有密切關(guān)系的租金、房地產(chǎn)抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時，才稱之為權(quán)益型REITs。由于權(quán)益型REITs利潤來源于租金收入，能夠提供更穩(wěn)定的長期投資回報，因而權(quán)益型REITs所占比重最高，美國超過90%都屬于權(quán)益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購買房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，其收益主要來源于貸款利息，由于其類似債券等固定收益產(chǎn)品，因而受市場利率影響比較大，目前，美國抵押型REITs的市場份額不到10%。混合型REITs是權(quán)益型和抵押型的結(jié)合體，既投資于一系列物業(yè)資產(chǎn)并運營管理收取租金，又從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，混合型REITs已于2010年12月從市場上消失。1991―2013年美國REITs中三種盈利模式的規(guī)模變動情況顯示，權(quán)益型REITs的受歡迎程度遠遠高于另外兩種類型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場份額，且權(quán)益型REITs的增長幅度要大于抵押型REITs，充分說明權(quán)益型REITs的盈利模式是REITs市場中所采取的主要盈利模式。

三、中國REITs市場的發(fā)展路徑

前文概括了美國REITs市場的發(fā)行方式、運作模式和盈利模式，目前，美國REITs市場主要通過公募方式進行資金募集，且REITs的運行方式主要采取公司型的組織結(jié)構(gòu)，而盈利模式主要表現(xiàn)為權(quán)益型REITs。經(jīng)過多年發(fā)展，美國REITs市場的制度及運行機制已較為成熟，應用這些發(fā)行方式、運作模式和盈利模式較為游刃有余，中國作為新興國家，資本市場遠落后于美國等發(fā)達國家，可以借鑒美國REITs市場的一些運行機制，但不能完全照搬，必須結(jié)合中國國情來推動REITs市場的發(fā)展。本文結(jié)合中國資本市場的特點及相關(guān)的法律制度，對照美國REITs市場的運行機制，提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

1發(fā)行方式的選擇

美國發(fā)行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國證券市場落后于美國等發(fā)達國家，市場中的投資避險工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產(chǎn)品的推出，其首要任務(wù)是保護廣大中小投資者的利益，而通過之前的比較可知，公募型REITs在受規(guī)章制度的約束方面優(yōu)于私募型REITs，也就是說，公募型REITs較私募型REITs更能保護投資者的利益，因而在選擇發(fā)行方式時，中國REITs應以公募型籌集資金。

2運作模式的選擇

美國REITs市場的運作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產(chǎn)企業(yè)，再通過上市實現(xiàn)退出。其他國家和地區(qū)多采用信托型REITs，這類REITs是先設(shè)立資金計劃，再募集資金投資具體項目?？梢?，公司型REITs和信托型REITs在法律依據(jù)、主體資格、融資渠道、投資者地位和權(quán)利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國公司法》仍不適合構(gòu)建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結(jié)構(gòu)將沒有明確的法律依據(jù)，而《中華人民共和國信托法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規(guī)等方面的約束，中國若發(fā)展REITs市場，則應當以信托型REITs的運作模式為主。

3盈利模式的選擇

美國REITs市場的盈利模式主要以權(quán)益型REITs為主，由于采用權(quán)益型REITs可以直接對物業(yè)進行收購，操作手續(xù)比較便捷，同時還能得到穩(wěn)定的租金收入，風險相對較低。而且通過收購持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)的過戶問題，降低稅費成本，防止重復征稅。美國REITs在1997年后取得突飛猛進的發(fā)展與它的避稅功能密切相關(guān)，因而中國在發(fā)展REITs的盈利模式時，可以主要采用權(quán)益型REITs。

綜上所述，“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs是中國發(fā)展REITs市場的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國REITs市場未來能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，還需要一些配套的制度建設(shè)：不斷發(fā)展和完善相關(guān)的法律架構(gòu)；發(fā)展信托登記制度和稅收制度，對于通過信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產(chǎn)評估和基金定價工作；發(fā)展有能力的資產(chǎn)管理公司管理好信托資產(chǎn)；解決REITs的上市流通途徑問題；建立嚴格的信息披露制度保護投資者的權(quán)益；培養(yǎng)專業(yè)化的REITs投資機構(gòu)和人才，為中國REITs市場的發(fā)展注入活力。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是絕大多數(shù)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但以往對房地產(chǎn)的投資僅限于部分大型投資機構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者，絕大多數(shù)中小投資者雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產(chǎn)行業(yè)。中國之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關(guān)法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出。此外，中國房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，更能豐富金融市場中的投資產(chǎn)品，在國外REITs已成為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。目前，中國證券監(jiān)督管理委員會所受理的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關(guān)注。在這樣的背景下，本文以發(fā)展相對較為成熟的美國REITs市場為例，對其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出了中國REITs市場的發(fā)展路徑，即“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs。

參考文獻：

[1]王小明首只公募REITs破冰萬科商業(yè)艱難的一步[N]中國經(jīng)營報，2015-05-09

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[3]唐真龍蔡概還：中國REITs應以信托型為主[N]上海證券報，2007-11-13

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[5]薛環(huán)宇，杜曉軍，張濤境外房地產(chǎn)投資信托（REITs）發(fā)展對我國的啟示[J]金融理論與實踐，2009，（2）：107-111

第6篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

【關(guān)鍵詞】 茂名市 存量房 交易稅 稅收征管

土地資源的有限性必然導致存量房交易呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，交易稅收的征管工作越來越引起稅務(wù)部門的重視。筆者從理性的角度，分析茂名市茂南區(qū)交易稅征管相關(guān)制度完善程度、存在的問題等現(xiàn)狀，試圖找出解決問題辦法，更好得促進存量房交易市場的良好發(fā)展。

一、茂名市存量房交易稅收征管的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)包括增量房地產(chǎn)與存量房地產(chǎn)兩大類，增量房地產(chǎn)就是新建商品房，存量房即我們通常所說的二手房。一般來說，房地產(chǎn)市場可分為三級：一級市場、二級市場及三級市場。房地產(chǎn)第一級市場，又可被稱增量住房市場，是指新建房屋產(chǎn)權(quán)的在市場上第一次轉(zhuǎn)讓，例如：新建商品房的出售、租賃等，主體是開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，購置者有個人消費需求的，也有從事房屋租賃服務(wù)的個人和中介機構(gòu)。房地產(chǎn)第二級市場就是二手房市場，是現(xiàn)有的房屋通過出租、出售或者置換等多種產(chǎn)權(quán)形式變更的市場。第二級市場買賣雙方具有不確定性，交易主體幾乎涵蓋所有企事業(yè)單位、機關(guān)、個人，價格也是在市場中銷售逐漸形成的，是房地產(chǎn)通過市場進行重新的調(diào)整和配置。二級市場的交易是小批量的、較分散的，交易的房產(chǎn)也是舊產(chǎn)品，就更加突出了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的媒介作用。第三級市場是指公房使用權(quán)交易的市場，擁有公房的使用權(quán)的人，可以自由的出租、轉(zhuǎn)讓和出售公有住房的使用權(quán)，三級市場相對一級、二級較簡單。在房地產(chǎn)市場上，存量房市場是房地產(chǎn)市場的主體，在交易過程中涉及的稅種類也較多，存在的問題也比較突出，具普遍性和典型性。因此，存量房交易稅收征管質(zhì)量的提升，對地區(qū)整體稅收工作的發(fā)展有舉足輕重的作用。

1、茂南區(qū)存量房交易稅的特征

一般情況下，存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管難度較大，其特點主要有以下方面。

（1）征稅群體特殊。存量房交易納稅征稅群體90%以上是自然人，而且大多數(shù)交易雙方是中、低收入階層，他們的稅法知識貧乏，繳納的存量房交易稅是一次性的。受利益的驅(qū)動，有些人不惜利用各種社會關(guān)系、各種不正當?shù)氖侄芜_到少繳稅的目的。這就要求稅收征管人員不僅要具有豐富的稅法知識，還要作廣泛的稅法宣傳。

（2）稅源分布零散。存量房交易征稅的對象不集中，容易受房地產(chǎn)市場波動的影響。一年中，存量房交易都存在淡季和旺季交易期，而且稅基不大，征管難度卻很大，稅收較不穩(wěn)定。

（3）涉及稅種較多。在存量房交易所征收稅種中，可能涉及的稅收有：在購買土地時有耕地占用稅、契稅;在房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)時有營業(yè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅;在交易環(huán)節(jié)中有營業(yè)稅、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地增值稅;涉及其他稅種有車船使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等等。

（4）稅費計算繁雜。有些稅費不是簡單的由應繳稅所得額×適用稅率得出，計算相對復雜，如：土地增值稅，在實際征收土地增值稅計算中，應稅收入比較容易確定，但扣除項目繁雜。在扣除大項目中（土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金和其他扣除項目等）又可分成若干個可扣除的小項目，使土地增值稅計征繁瑣，且征收阻力較大，征收效果不佳。

（5）征管體系復雜。在存量房交易中所征收的稅款，它既不是以單一的稅種征稅，也不是用單一的方法核算，而是由一套較為復雜的稅收體系構(gòu)成。征收中，不同的稅種稅收優(yōu)惠大多不一樣，有的項目需要征稅，有的項目則可以免稅。而且，在稅收優(yōu)惠政策中，免征稅條件受各種因素的制約，如：房產(chǎn)面積、受交易形式、取得產(chǎn)權(quán)證的年限等等，稅收征管人員的工作壓力較大，同時也對征管人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。

（6）綜合素質(zhì)要求高。在征收存量房地產(chǎn)交易稅中，涉及到諸多稅務(wù)專業(yè)之外的知識，如：在計算扣除項目時，會涉及到建筑工程專業(yè)知識;轉(zhuǎn)移價格的確定時，會用專用計算機軟件來確定;可能還會用到財務(wù)管理、市場營銷等方面的知識，需要征管人員具有較高專業(yè)水平的綜合能力。

2、茂名市茂南區(qū)存量房交易稅收收入基本情況

（1）存量房交易數(shù)量小。從房地產(chǎn)市場較為成熟的歐美國家情況看，存量房交易量一般是新增商品房交易量的4―5倍;從廣東?。◤V州、深圳等一線城市）情況看，存量房交易量與新增商品房交易量的比例較大，已經(jīng)超過了新增量房地產(chǎn)交易量;茂名市2012年存量房交易量與總房地產(chǎn)交易量的比例還較小。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，未來存量房交易量占房地產(chǎn)交易市場的份額將不斷提高，與之相關(guān)的各項稅收在房地產(chǎn)稅收中的比重將越來越大，其稅收征管工作也將越來越重要。

（2）存量房交易稅收入不大。茂名市茂南區(qū)2011―2012年存量房交易面積分別為431017平方米、273445平方米;存量房交易稅稅收收入總額分別為6136萬元、6157萬元，存量房交易稅稅收收入占地方稅收總額的比例約為1―2%。

（3）采用了計算機信息批量評估系統(tǒng)。存量房交易過程中，計稅依據(jù)比較難確定，一方面，納稅人為了盡量少交稅，另一方面，稅收征管人員有多種征收方式，一方想少繳稅，一方想多征稅，這樣就會出現(xiàn)征納雙方的矛盾，增加稅收執(zhí)法過程風險。應用房地產(chǎn)信息，利用軟件批量評估系統(tǒng)，核定計稅價格，不僅比較接近真實交易價格，而且公平、公正、公開，也可以增加稅收收入，規(guī)范稅收執(zhí)法，降低執(zhí)法風險等效果。同時，由于運用計算機信息批量評估計稅價格，減輕了稅收征管人員的工作，也節(jié)約了征稅成本。

（4）近兩年存量房交易稅稅收收入構(gòu)成情況。

從表1可以看出，2012年存量房交易稅稅收收入中，營業(yè)稅收入為2347萬元，占總收入的38.12%;契稅收入為1583萬元，占總收入的25.71%，兩項目收入占總收入的68.83%，是存量房交易稅稅收收入的主要來源。

從圖1可以看出，2011―2012年各類稅收收入的變化幅度不大，總收入也趨于平穩(wěn)。2012年存量房交易面積為比上年減少了157572平方米，稅收收入增加了21萬元。

需要注意的是茂名地處粵西不發(fā)達地區(qū)，地方稅源不足，投資于地方稅收征管方面的資金與發(fā)達地區(qū)相比，差距很大，對地方稅收征管理的制約作用明顯。作為存量房交易稅來說，存量房交易稅的征管，既需要較高技術(shù)、較高水平征管人員，又需要相關(guān)設(shè)備、計算機信息批量評估計稅價格軟件等多方投入，茂南區(qū)地方稅務(wù)局，在人力、財力方面投入明顯不夠。

二、影響茂名市茂南區(qū)存量房交易稅的因素分析

存量房交易環(huán)節(jié)之所以存在偷、逃稅行為，原因是多方面的，有稅務(wù)征管部門監(jiān)管不到位、打擊懲治不力的因素，也有納稅人繳稅意識薄弱，納稅人納稅遵從度不高的因素，除人為因素之外還有以下幾方面因素。

1、部門職能相對獨立，缺乏溝通與合作

存量房稅收征管具有較強特殊性，存量房稅收的征收和管理，不僅是地方稅務(wù)局的工作，還需要國家稅務(wù)局、地方財政局、土地資源管理局等多個職能部門聯(lián)合管控，信息共享，共同完成征稅工作。但是，茂名市茂南區(qū)地方各部門之間，仍存在很大程度的信息壁壘。各部門之間受本部門利益和業(yè)務(wù)管轄范疇的制約，沒有與稅收征管部門深度合作的積極性。

2、信息技術(shù)滯后，沒有形成信息共享

地稅機關(guān)征稅，使用自己獨立的稅收征管系統(tǒng);房管交易部門管理房產(chǎn)，使用自己的房產(chǎn)管理系統(tǒng)。雖然兩個部門所掌握的信息很多是相同的，現(xiàn)代信息技術(shù)的優(yōu)勢在這方面上卻沒有得到充分體現(xiàn)，沒有形成資源共享，無法做到信息對接，更無通過網(wǎng)絡(luò)連通。這樣，勢必造成稅收征管部門對相關(guān)信息采集不及時、不充分。還有的地稅機關(guān)和房管部門，仍采手工報表以紙質(zhì)的形式進行傳遞信息，導致相關(guān)涉稅信息不能及時得到了解和掌握，信息傳遞過程中容易出現(xiàn)誤差。

3、征管基礎(chǔ)條件較差，信息采集不完整

在對存量房稅收征管中，沒有建立完整的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，對部分納稅人所交易的房產(chǎn)，較難界定是否是家庭唯一住房。例如，納稅人出售自用五年以上房產(chǎn)，在申請免征個人所得稅時，稅收管理部門對是否為“唯一住房”的認定，仍停留在納稅人“保證”的層面上，缺乏硬性的征管條例和措施。對納稅人的隱性住房更加無法掌握。這樣，在一定程度上，影響了稅收征收管理的力度，從而導致部分稅款流失。

4、交易價格不實，造成稅收流失

在目前存量房交易中，部分存量房在協(xié)議上記載的成交價格，與實際交易價格偏離，價格偏小易造成稅收流失，使用軟件評估技術(shù)之后，有時候人為操作因素，也使評估價格低于市場價格。

5、納稅人的遵從度不高，納稅意識不強

部分納稅人依法積極性不高，存在最好能少繳稅或者不繳稅的思想。一方面，目前的稅收征管方式，發(fā)現(xiàn)納稅人偷漏稅行為機率很低，即便發(fā)現(xiàn)，處罰也不夠嚴厲，納稅人的有很強的僥幸心理。另一方面，稅收征管部門宣傳力度不夠，納稅人的納稅意識不強。

6、房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理混亂，人為操縱納稅

在存量房交易市場中，二手房中介機構(gòu)是搞活市場的媒介，但實際上，有些中介機構(gòu)就是納稅人的“顧問”。

7、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成不合理，存在明顯缺陷

就二手房而言，在流轉(zhuǎn)稅環(huán)節(jié)，稅種多、稅負重，在保有環(huán)節(jié)，稅種少，稅負輕。由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費重，勢必增加增量房的開發(fā)成本，導致整個房地產(chǎn)市場價格上升，提高了消費者購房的門檻，勢必造成大量商品房的積壓和閑置，制約了房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，而二手房保有環(huán)節(jié)稅負種類過少，成本低，鼓勵了存量房的保有，等待二手房價格的上漲來獲取利益。

三、完善茂名市存量房交易稅收征管的對策

針對上述存在問題，筆者認為要從以幾方面積極采取有效策略和措施，加強對存量房地產(chǎn)交易稅的征稅與管理。

1、大力推行一體化，強化征管，實現(xiàn)信息共享

（1）以網(wǎng)絡(luò)為依托，通過現(xiàn)代科技提高信息利用率，大力提高征管水平。利用一切可能的積極因素，加快相關(guān)部門間的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和軟件開發(fā)，優(yōu)化業(yè)務(wù)操作流程，整合各種信息資源，簡化辦事環(huán)節(jié)，進一步提高稅收管理水平，努力實現(xiàn)存量房稅收征管現(xiàn)代化、智能化、標準化，提高稅收征管效率。

（2）提高信息共享質(zhì)量。把重點放在提高管理人員的業(yè)務(wù)水平，提高對稅務(wù)數(shù)據(jù)分析水平質(zhì)量上，特別是在數(shù)據(jù)共享和稅務(wù)信息分析方面，要充分發(fā)揮計算機的管理效能，提高稅收征管水平和效率。

2、明確稅費項目范疇，嚴格監(jiān)管，提高稅收征管水平

存量房交易稅收征管工作中，涉及方方面面的問題，不僅包括土地出讓、土地的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的開發(fā)、房地產(chǎn)的建設(shè)，而且包括存量房地產(chǎn)的計稅依據(jù)、優(yōu)惠政策等等因素。做好相關(guān)的基礎(chǔ)工作，對提高存量房交易稅收征管工作有很大幫助。

（1）土地出讓與使用中簡化稅費種類，合并收取。國家擁有土地所有權(quán)，按規(guī)定收取土地出讓金;國家又有對土地征收稅權(quán)利，又按規(guī)定征收土地使用稅、有耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。所有收入統(tǒng)一管理，全部上繳國家財政。筆者認為：為了簡化稅制，可以將土地出讓金、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成征收。這樣可以簡化房地產(chǎn)交易稅的征管工作，減少政府官員在土地買賣上的腐敗行為，可以清理亂收費情況。

（2）徹底清理、規(guī)范收費項目。針對現(xiàn)行我國房地產(chǎn)行業(yè)收費項目較多的實際情況，應加以清理規(guī)范，要根據(jù)實際情況進行區(qū)別對待。沒有法律根據(jù)的收費項目應予以堅決取消;有法律依據(jù)，確實需要保留的收費項目，要合并到稅收項目中，由稅務(wù)部門統(tǒng)一收取。

（3）加強對各項收費款項的監(jiān)管。征管機關(guān)對各項收費要嚴格按照相關(guān)預算管理規(guī)定處理，首先，按照財政資金管理的規(guī)定，將所有收入全部納入財政預算管理，各級政府不得隨意使用預算資金，也不得得先清算，后上繳。其次，嚴格按照有關(guān)規(guī)定，實行“收支兩條線”，將所有收費收入全部上繳財政，待財政再下?lián)芙o使用單位后方要使用。支出時也要嚴格按照相應的預算管理制度安排支出。第三，嚴格執(zhí)法，防止存量房交易過程中造成國有資產(chǎn)流失和腐敗孳生。最后，發(fā)動人民群眾和社會輿論的監(jiān)督作用，有效監(jiān)督存量房交易過程中各項收費。

3、規(guī)范房產(chǎn)計稅基礎(chǔ)，建立數(shù)據(jù)庫，提高信息管理水平

在評估標準房價時選用市場比較法。當前，存量住宅基礎(chǔ)房產(chǎn)交易較頻繁，有充足的市場交易案例，具備選用市場比較法的有利條件。應用評估系統(tǒng)來測算交易房產(chǎn)的評估價格，一般來說，根據(jù)目前市場相同或者像類似的價格進行對比，通過課稅房產(chǎn)，與對應標準房價格的比較，再應用修正體系確定相應的修正系數(shù)，對標準房價進行某些修正，來測算課稅房產(chǎn)的市場價格。首先，控制區(qū)域的劃分一般以各因素和條件基本一致的一個小區(qū)為一個劃分單位，因而，在設(shè)立評估平臺修正體系中就不再考慮區(qū)域因素的影響。其次，影響房地產(chǎn)價格的因素，一般有以下十種：建筑物的結(jié)構(gòu);樓層總高度;建成完工的年代;所在的樓層;房屋的使用面積;內(nèi)部裝修的狀況;建筑物的朝向;室內(nèi)采光情況;樓與樓間的距離;供氣的狀況。最后，測試評估平臺的可操作性，可以先綜合選定建成年代、樓層高度、房屋面積、采光朝向四個因素形成影響因素體系，再收集試點小區(qū)的調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析，再把同區(qū)域、同類型的房屋交易樣點資料進行詳細的對比，測算出四個房屋價格影響因素的修正幅度，形成因素修正體系。

（1）從多角度、多方面了解存量房的價格信息。稅務(wù)人員應該對自己轄區(qū)內(nèi)各地段、各時期房地產(chǎn)的交易價格做到“心中有數(shù)”，充分利用各種途徑了解房產(chǎn)市場的價格的變化情況，準確分析把握各種因素可能給房產(chǎn)交易價格帶來的不同影響。

（2）通過各專業(yè)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)評估價機構(gòu)和相關(guān)管理部門，利用多渠道收集不同地段的、不同結(jié)構(gòu)的、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)交易基本參考價格，制定各個種類、各個地段房地產(chǎn)交易基本計稅價格，并建立詳細的數(shù)據(jù)庫管理。

（3）利用相關(guān)模型或者指標對存量房價格進行調(diào)整，結(jié)合房屋所在區(qū)域、樓層、朝向、使用年限等因素，設(shè)計價格修正系數(shù)表，以此為依據(jù)計算出每套房屋的最低計稅價格，再與交易價格比較，選擇價格高者為計稅依據(jù)。

4、減少交易中涉稅種類，調(diào)整稅負，提高稅收征管效率

由于存量房交易征收稅種較多，稅收體系組成復雜，納稅人有可能涉及的稅收有11種之多。其中有的稅種征稅金額小，有的稅種部分重復征稅，為了提高存量房交易征稅效率，筆者建議如下。

（1）取消印花稅。目前稅收征管中契稅與印花稅存在部分重復繳納現(xiàn)象，納契稅是法律有明確規(guī)定在取得房產(chǎn)證時必需繳納的，其作用主要是確認房產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)的法律效力，近年來稅收收入規(guī)模增長較大，而且在我國存在的歷史較長，人民的認可度也較高;印花稅是人們在日常生活中使用契約、借貸憑證之類的單據(jù)，因繳納印花稅后成為合法憑證，收入規(guī)模相對較小，調(diào)節(jié)作用有限，因此建議保留契稅，取消印花稅。

（2）取消土地增值稅。理論上隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，行業(yè)、企業(yè)間的競爭日趨激烈，其行業(yè)利潤率會趨于平均，土地增值稅就失去了存在的意義。在實際征收工作中，土地增值稅計征較繁瑣、征稅難度很大，效果也理想。建議將土地增值稅取消，計入所得征收所得稅。同時為了抑制投機，將房產(chǎn)增值部分實現(xiàn)隨持有房產(chǎn)年限的增加而稅率遞減的所得稅政策。

（3）適當增加存量房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負。除居民的一般基本住房免稅或享有低稅率外，超過基本住房標準的投資性房地產(chǎn)，可實行較高的持有稅稅率，使投資者的稅收成本增加，達到抑制房地產(chǎn)價格過度膨脹的目的。

5、利用納什均衡博弈理論，治理逃稅，加強稅務(wù)的稽查力度

根據(jù)博弈理論，稅務(wù)機關(guān)與納稅人之間的稅收博弈是一個納什均衡。稅務(wù)機關(guān)一般是靠納稅人憑誠信自覺納稅，為了防止納稅人逃稅，稅務(wù)機關(guān)只在較小的范圍對小部分的納稅人進行稽查。這樣，納稅人就會在逃稅與稅務(wù)機關(guān)的稽查之間進行博弈。因此，對稅務(wù)機關(guān)而言，治理逃稅的最有效的措施就是加大對逃稅行為的懲罰和提高稽查力度。存量房交易稅收的征管由于種種原因，征收過程復雜、所涉稅種多，容易出現(xiàn)偷稅、漏稅情況。充分利用納什均衡博弈理論，加強稅務(wù)的稽查力度，當逃稅預期收益小于零時，就不會有偷稅、漏稅行為的發(fā)生。

6、建立風險管理機制，完善制度，提高風險管理水平

稅務(wù)機關(guān)要將管理重心適當前移，重視宣傳，積極引導，充分利用納稅人的遵從意愿，按照單位內(nèi)部控制管理要求，建立風險管理機構(gòu)、設(shè)立風險管理崗位，加強風險識別和評估，制定應對風險的策略和完善的內(nèi)部控制制度，正確引導納稅人自我糾正，防范稅務(wù)違法行為的發(fā)生，避免存量房交易納稅人聲譽受到損害，將稅務(wù)風險防范于未然，提高稅法執(zhí)行的透明度。

7、利用納稅人權(quán)利意識，監(jiān)督管理，提高稅收征管質(zhì)量

存量房交易稅收征管工作，關(guān)系到廣大納稅人的利益。存量房交易納稅人大部分為自然人，對稅法的了解相對較少。稅收機關(guān)要保護納稅人合法權(quán)益，并且利用納稅人監(jiān)督稅收作用，提高稅收征管質(zhì)量。

首先，要普及基本的涉稅知識及相關(guān)法律常識，使納稅人在處理基本的涉稅事項時能夠依法正確進行;其次，要進一步的完善我國的稅務(wù)制度，稅務(wù)機關(guān)的存在不但降低了征稅成本，而且起著雙重監(jiān)管的作用，作為稅收征納主體的第三方，為納稅人提供服務(wù)的同時也對征稅機關(guān)起到了監(jiān)督作用;最后，成立納稅人協(xié)會，為納稅人提供一個用來相互交流的平臺，納稅人協(xié)會與納稅人個體相比，顯然具有更強維權(quán)能力，也為我國的稅收法治建設(shè)奠定了堅實的群眾基礎(chǔ)。

因此，存量房交易納稅人權(quán)利保障的實現(xiàn)不但要納稅人個人的努力，更需要全社會的力量，維權(quán)能力提高了，才能保障實現(xiàn)納稅人權(quán)利，才能有效監(jiān)督存量房交易稅收征管工作，從而提高存量房交易稅收管理水平。

8、提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化服務(wù)，提升納稅人主動納稅意識

存量房交易納稅人大多數(shù)為自然人，對稅法知識了解的相對較少，這就對稅收征管和納稅服務(wù)工作提出了較高的要求。做為稅收征管人員，不僅要求有較高的業(yè)務(wù)水平，還要根據(jù)“服務(wù)質(zhì)量差距分析模型”分析引起納稅人不滿意的原因，查找認知差距、標準差距、執(zhí)行差距、宣傳差距，從多方面提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化納稅服務(wù)。在實際征稅過程中盡量縮小這四方面的差距，實現(xiàn)“基于納稅人滿意”的目標，提高納稅人主動納稅意識，達到提高存量房交易稅收征管質(zhì)量的目的。

總之，做好存量房交易稅收征管前期的準備工作，可以大大減少稅收征收的工作量，減少征納雙方的矛盾，有效提升存量房交易地方稅收征管水平。

（注：本文系茂名市地方稅收研究會項目“茂名市存量房交易稅收征管問題研究――以茂南區(qū)存量房交易稅收征管為例”階段性研究成果，項目編號：SSYJ2013092。）

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[11] 周開君：論納稅服務(wù)質(zhì)量及其優(yōu)化路徑[J].稅務(wù)研究，2010（12）.

第7篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托機構(gòu)：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

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買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

【釋義】延伸閱讀：合同法全文

商品房買賣合同

合同雙方當事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

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委托人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托機構(gòu)：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

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買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_______________________

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【委托人】【 】姓名：____________________國籍：_____________

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郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等

、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

2、買受人的主體資格

（1）凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

（2）必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

A.未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效（已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外）；

B.精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，

（3）未成年人、精神病人的購房行為應當由其監(jiān)護人作為法定人代為簽約，

（4）夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。

3、出賣人委托機構(gòu)

近年來，開發(fā)商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應當將機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條 項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為______________________.

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.

【釋義】本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地（出讓）或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（轉(zhuǎn)讓）特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地（劃撥），如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房。

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。

2、土地使用年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年?！毙枰⒁獾氖?，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。

4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外，更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》）；二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記）

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為______

_____，商品房預售許可證號為___________.

【釋義】本條是對商品房銷售的描述。

本條款提示點：

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。

期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：

優(yōu)勢：

（1）期房一般較現(xiàn)房便宜；

（2）期房的選擇空間較現(xiàn)房大；

（3）隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。

劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險。

2、商品房預售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。 該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）

【釋義】本條是對合同標的物的詳細描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。

1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。

4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

【釋義】本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定。

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

2、購房人應注意商品房“價外價”問題

個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付。

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_________________________________________________；

（2）____________________________________________；

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比 = ────────────────X100%

合同約定面積

因

設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

【釋義】本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3 %時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3 %以內(nèi)（含3 %）部分的房價款由買受人補足；超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi) （含3 %）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比 = ────────────────X100%

合同約定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準。

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。

3、自行約定的方式

基于設(shè)計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

（1）買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補；（該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達120平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決）

（2）正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價；少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款；

（3）將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%；（從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益）

（4）總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款。（對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。）

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款_______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定

本條款提示點：

1、一次性付款

（1）一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。

（2）開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。

2、按揭付款

（1）按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

（2）按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

A.主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系；二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

B.從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系；二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系（有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保）；三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

（3）按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。

（4）按揭付款方式后續(xù)法律問題

A.因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行；

B.開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止；二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院

司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)模粦斪芳娱_發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù)，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失。

第七條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2. _________________________________________________.

【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

本條款提示點；

1、逾期付款違約責任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金；構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經(jīng)濟損失。

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定；出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整。

3、逾期付款違約金標準的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%.設(shè)定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

#同期銀行貸款利率標準：

1996年5月16日前：每天萬分之三，年利率為10.95%；

1996年5月17日__1999年1月29日的每天萬分之五，年利率為18.25%；

1999年1月30__2000年11月21日的每天萬分之四，年利率為 14.6%；

2000年11月22日__2005年3月16日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%；

2005年3月17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%.

第8篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：土地儲備；法律；行政體制；實施技術(shù)

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

一項制度的完善，涉及法律基礎(chǔ)、行政體制、實施技術(shù)等多個方面，是一個系統(tǒng)的過程。我國城市土地儲備制度的完善，除了土地儲備規(guī)模與成本控制問題外，還存在著其他需要改進和完善的地方，包括法律法規(guī)的健全，融資渠道的拓寬，土地供應的合理引導，以及儲備各部門之間協(xié)調(diào)與溝通工作的加強等。

一、建立健全土地儲備法律支撐體系

建立健全城市土地儲備制度的法律支撐體系是保證城市土地儲備制度有效運行的重要手段。土地儲備制度作為我國深化土地使用制度改革的一項氣度創(chuàng)新，目前國家還沒有專門的法律對其進行規(guī)范，各地以地方法規(guī)的方式出臺了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但都不夠完善齊全。

我國現(xiàn)行的《土地管理法》第二條第一款規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。《土地管理法》第九條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。但對土地的所有權(quán)和使用權(quán)的內(nèi)涵未做出明確的界定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條規(guī)定：為公共利益需要使用的土地，或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，可以依法收回或調(diào)整使用國有土地或集體土地。收回或調(diào)整的國有土地的，對原土地使用者給予充分的補償。

上述規(guī)定雖然為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據(jù)，但不盡明確和完善，覆蓋范圍太小，對政府如何建立土地儲備機制，行使土地統(tǒng)一收購以及規(guī)范土地市場操作都沒有明確的規(guī)定。此外，對土地儲備機構(gòu)的定位，儲備資金的籌集，舊城區(qū)拆遷的貨幣補償、土地整理、改造成本的協(xié)調(diào)，企業(yè)土地收購，公益性用地管理和劃撥等方面亦缺乏必要的立法。因此，必須建立健全相應的法律規(guī)范對土地儲備進行明確，使土地儲備工作有法可依。首先，應當明確土地儲備的立法原則。立法原則來源于城市土地儲備經(jīng)營的政策目標。目前，各地土地儲備的政策目標主要集中在合理利用土地、盤活國有存量土地和有效配置土地資源三個方面，從實踐來看，重視經(jīng)濟效益輕視社會效益現(xiàn)象較為嚴重。筆者認為，我國土地儲備的政策目標主要應當包括保障社會公共利益、保證政府社會經(jīng)濟目標的實現(xiàn)以及合理有效配置國土資源三個方面。其次，應當頒布適用于全國的土地儲備法規(guī)。該法規(guī)中應當對城市土地儲備經(jīng)營的目標、含義及性質(zhì)、征用與征收、儲備、出讓、補償?shù)茸龀雒鞔_的規(guī)定，為土地整理提供法律保障。第三，應當根據(jù)城市土地儲備經(jīng)營的目的對目前涉及土地儲備的相關(guān)法規(guī)進行清理和調(diào)整，特別是加強對部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章的清理；在做好上述工作的基礎(chǔ)上從土地價格、土地市場、土地管理、城市規(guī)劃、國有資產(chǎn)管理監(jiān)督等方面對土地儲備法規(guī)進行完善，并構(gòu)建法律體系。

2011年1月21日，備受關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收補償條例》)在經(jīng)過先后兩次面向全社會公開征求意見后。終于正式公布實施。新條例的實施，讓實施九年多、廣受爭議的《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日正式實施)壽終正寢。因此，筆者對《征收補償條例》進行了檢讀，就自己的感觸與思考談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

《征收補償條例》的頒布和實施，其確立的補償標準市場化、征收程序透明化、公共利益明晰化、強制征收司法化等新制度、新原則，對遏制目前社會中頻繁出現(xiàn)的暴力拆遷行為，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償行為，化解我國城市房屋征收中長期存在的矛盾與利益沖突，促進我國當前經(jīng)濟社會和諧發(fā)展，有著十分重要的意義。

（1）立法理念發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。《征收補償條例》的公布，首先讓人們最直接感受到了政府的立法理念明顯地從國家利益、公共利益至上轉(zhuǎn)變?yōu)楣怖媾c個人利益并重保護，使私權(quán)進一步在法律上獲得與公權(quán)一樣應有的平等地位。

（2）房屋征收和拆遷活動得到進一步規(guī)范化。相比《城市房屋拆遷管理條例》，《征收補償條例》對房屋征收和拆遷活動進行了更有效的規(guī)范，主要表現(xiàn)為：第一，明確了政府征收補償?shù)闹黧w地位，理順了行政征收法律關(guān)系，規(guī)定了各級政府征收與補償?shù)穆氊熍c義務(wù)，克服了以往城市拆遷中政府遁形的弊端。這一明確規(guī)定有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護社會穩(wěn)定。第二，增強了被征收人的參與性?！墩魇昭a償條例》明確了被征收人多數(shù)決、召開聽證會、被征收人選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)、被征收人對補償決定不服可以申請行政復議也可以提起行政訴訟等，賦予被征收人參與權(quán)、表決權(quán)和復議訴訟的權(quán)利，這是一個很明顯的進步；第三，規(guī)范了政府征收程序及確立司法救濟程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序；第四，公共利益的范圍界定，明確了征收前提條件。

（3）補償制度的完善，有利于確保私人利益不受侵犯。《征收補償條例》充分保護被征收人的合法權(quán)益，集中體現(xiàn)在強化被拆遷人的補償規(guī)定。該條例最凸顯的方面是體現(xiàn)了強化補償，充分維護了被征收人的利益。

（4）征收補償?shù)某绦虻玫竭M一步完善。程序是制度的保障。《征收補償條例》也正是通過程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進行，切實保護了被拆遷人的合法權(quán)益。

二、拓寬融資渠道，實現(xiàn)土地儲備資金的良性循環(huán)

第9篇：房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文

一、全國查處價格違法案件概況

2007年，全國共查處價格違法案件7.8萬件，查處違法金額28.7億元，實施經(jīng)濟制裁19.6億元，退還用戶7.6億元。

查處價格違法案件數(shù)量列前五位的類型是：藥品和醫(yī)療服務(wù)價格、教育收費、交通運輸價格、國家行政機關(guān)收費、成品油價格，分別為27059件、21109件、6396件、5112件、2051件，分別占全部價格違法案件的34.9%、27.2%、8.2%、6.6%、2.6%。

實施經(jīng)濟制裁金額列前五位的案件類型是：教育收費、藥品和醫(yī)療服務(wù)價格、國家行政機關(guān)收費、電力價格、交通運輸價格，分別為71030萬元、36376萬元、24844萬元、20817萬元、8983萬元。

查處價格違法案件數(shù)量出現(xiàn)增幅的類型是：交通運輸價格、中介服務(wù)價格、藥品價格、醫(yī)療服務(wù)價格，分別比去年上漲30.9%、23.2%、20.4%、4.6%。

查處價格舉報案件數(shù)量列前五位的是：交通運輸、教育、房地產(chǎn)及物業(yè)管理、藥品及醫(yī)療服務(wù)、成品油，分別為10318件、7247件、5272件、5223件、1536件。

二、價格違法案件的主要特點及原因分析

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，價格違法案件呈現(xiàn)以下特點：

（一）價格違法案件數(shù)量總體下降、降幅趨緩

2007年，全國查處價格違法案件7.8萬件，同比下降8.5%，其中查處價格舉報案件4.4萬件，同比下降14%。

近年來，以《價格法》為核心、以《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》等法規(guī)和規(guī)章為內(nèi)容的價格監(jiān)督檢查法律體系日趨完善，價格執(zhí)法力度不斷加強，價格執(zhí)法能力逐步提高，促使價格違法案件數(shù)量平穩(wěn)下降。同時，價格主管部門創(chuàng)新工作方式，積極開展“價格服務(wù)進萬家”活動，宣傳價格法制，倡導價格誠信，強化社會監(jiān)督，化解價格矛盾，促使群眾價格投訴繼續(xù)減少，市場價格秩序進一步規(guī)范。

2004―2007四個年度，價格違法案件數(shù)量同比下降分別為34.9%、17.3%、15.5%、8.5%?？傮w來看，價格違法案件總量持續(xù)下降，但是下降幅度正逐漸趨緩，制止價格違法的難度正在增加，主要體現(xiàn)在三個方面：一是體制改革尚未到位引發(fā)價格違法行為，如醫(yī)藥價格、教育收費違法行為，二是供求結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)價格違法行為，如交通運輸、成品油價格違法行為，三是隱性價格違法行為，如價格串通、哄抬價格等不正當價格違法行為。

（二）醫(yī)藥價格違法案件仍然增加、升至首位

全國共查處醫(yī)藥價格違法案件27059件，案件數(shù)量自2003年以來首次上升為各類價格違法案件的第一位。其中，查處藥品價格違法案件8650件，同比上升20.4%；查處醫(yī)療服務(wù)價格違法案件18409件，同比上升4.6%。2007年，國家發(fā)展改革委連續(xù)第六年組織開展了全國醫(yī)藥價格專項檢查，創(chuàng)新檢查方式，大力推廣電子檢查，促使檢查更加全面深入，檢查效率進一步提高。檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題有：一是違反藥品加價差率。部分醫(yī)療機構(gòu)沒有執(zhí)行藥品銷售15%加價率規(guī)定，或者虛報實際購進價、變相違反加價率規(guī)定。二是虛增用藥數(shù)量多收費。一些醫(yī)療機構(gòu)向病人收取費用的藥品和醫(yī)用衛(wèi)生材料消費量明顯大于庫存減少量，變相多收費。三是違反藥品集中招標采購政策規(guī)定。部分藥品經(jīng)營企業(yè)與醫(yī)療機構(gòu)聯(lián)手抬高中標價格，然后進行二次議標或者價外返利，部分藥品招標機構(gòu)超標準收取招標文件費和服務(wù)費。此外，醫(yī)療機構(gòu)提供服務(wù)過程中還存在重復收費、捆綁收費、擴大范圍多收費、強行服務(wù)強行收費等問題。

（三）教育收費違法案件數(shù)量退居第二、問題集中

全國共查處教育收費違法案件21109件，同比下降23.6%，案件數(shù)量退居第二位。多年來，規(guī)范教育收費始終是價格監(jiān)督檢查工作的重點，2003年至今，國家發(fā)展改革委已連續(xù)五年組織開展全國教育收費專項檢查，基本對所有學校進行了一輪全面檢查。同時，建立健全了教育收費公示制度、教育收費自查自糾制度，從制度上預防違法行為的發(fā)生。從當前情況看，各類學校依法收費的意識得到加強，教育收費秩序明顯好轉(zhuǎn)。目前教育收費違法行為集中在以下四類：一是違法收取與入學掛鉤的高額“捐資贊助”，二是“超三限”招收擇校生多收費，三是利用“校中校、校中班”、“改制學校”進行亂收費，四是地方政府和部門越權(quán)定價造成亂收費。

（四）價格串通案件大幅上升、涉及面廣

2007年5月份以來，居民消費價格指數(shù)較快攀升，引起了社會普遍關(guān)注。國家發(fā)展改革委緊緊圍繞控制價格總水平過快上漲的中心工作，加強了對豬肉、食用植物油等居民生活必需品的監(jiān)督檢查，重點查處價格串通等不正當價格行為，維護正常市場秩序。全國共查處價格串通案件70起，同比大幅增加。這些案件涉及行業(yè)多，不僅涉及方便面、餐飲、豆制品、牛奶等生活必需品，也涉及理發(fā)、幼兒園、洗車、網(wǎng)吧、交通運輸?shù)确?wù)業(yè)，還涉及草酸、焦炭等生產(chǎn)資料行業(yè)。70起案件分布在全國20多個省，既有涉及全國范圍的案件，如方便面、草酸等，也有涉及局部區(qū)域的案件，如省級區(qū)域的焦炭行業(yè)，市、縣級區(qū)域內(nèi)的洗車、豆制品等。違法主要形式有：一是眾多同業(yè)經(jīng)營者聯(lián)合提價，并在經(jīng)營場所公布；二是占市場支配地位的經(jīng)營者出面協(xié)調(diào)統(tǒng)一變更價格；三是行業(yè)協(xié)會組織企業(yè)協(xié)調(diào)確定或變更價格，并以行業(yè)協(xié)會名義對外公布。

（五）交通運輸和中介服務(wù)價格違法案件顯著增加、亂收費用

全國查處交通運輸價格違法案件6396件，同比增加30.9%；中介服務(wù)價格違法案件817件，同比增加23.2%。近年來，由于人口流動和商品流通數(shù)量持續(xù)增長，交通運力緊張在短期內(nèi)無法有效緩解，交通運輸價格違法案件上升較快。主要問題有：一是部分汽車客運站超標準收取客運費，跨省汽車客運、城郊和農(nóng)村短途汽車客運違法漲價，二是貨運企業(yè)特別是鐵路“多種經(jīng)營企業(yè)”擅自提高標準收費、多收費少服務(wù)，三是停車場超標準收取停車費。中介服務(wù)價格違法案件主要有：一是部分土地及房地產(chǎn)中介部門在測繪、評估等方面超標準收費，二是部分勞動服務(wù)中介、考試服務(wù)中介未取得收費資質(zhì)收取費用、超過標準收費、收費后未提供相應服務(wù)。

（六）11月、12月成品油價格違法案件集中發(fā)生、形式多樣

2007年11月、12月，全國共查處成品油價格違法案件492件、801件，同比分別增加440%、48%。2007年8月份以來，國際原油價格大幅上漲，國家于11月1日上調(diào)了成品油價格，但由于國內(nèi)成品油價格倒掛、部分地方煉廠停產(chǎn)，導致成品油特別是柴油供求矛盾突出，成品油價格違法行為也因此大幅上升。國家發(fā)展改革委組織了全國成品油價格專項檢查，查處并曝光了一批成品油價格違法案件。主要違法形式有：一是惡意囤積油品、停供限供；二是轉(zhuǎn)手加價倒賣、哄抬價格；三是白天限供、夜晚高價售油；四是高價售油、平價開票，躲避檢查；五是通過降低等級、缺斤短兩等手段變相漲價。

（七）價格舉報工作的作用和效果明顯增強

全國共受理價格咨詢和價格投訴53.3萬件，其中立案查處價格違法案件4.4萬件，占全部價格違法案件的56.5%。全國價格舉報反映的突出問題依次是：交通運輸、教育、房地產(chǎn)及物業(yè)管理、醫(yī)藥、成品油，主要集中在群眾出行、上學、住房、就醫(yī)等熱點問題上。各級價格主管部門高度重視舉報工作，健全快速反應機制，提高辦案質(zhì)量，及時將辦理結(jié)果反饋舉報人，全國價格咨詢和投訴的辦結(jié)率已達98.5%，切實維護了群眾的合法價格權(quán)益。

（八）價格行政復議和訴訟案件明顯減少

全國申請價格行政復議案件25件，比上年減少13件，已結(jié)案的案件中，申請人撤回7件，維持12件，變更2件，撤銷4件；提起價格行政訴訟案件11 件，比上年減少14件，已結(jié)案的案件中，價格主管部門全部勝訴。各級價格主管部門進一步強化法治意識，完善執(zhí)法規(guī)則，規(guī)范案件審理，加強執(zhí)法監(jiān)督，提請國務(wù)院修訂了《價格違法行為行政處罰規(guī)定》，制定并公布了《價格監(jiān)督檢查證據(jù)規(guī)定》、《價格監(jiān)督檢查提醒告誡辦法》，統(tǒng)一研究了價格串通案件的構(gòu)成要件，加強了對地方查處案件的定性指導，有力地規(guī)范了執(zhí)法行為，減少了行政復議的發(fā)生，經(jīng)受了行政訴訟的檢驗。

三、加強價格監(jiān)督檢查工作的建議

針對當前價格違法的主要特點，2008年制止價格違法行為、規(guī)范市場價格秩序、促進市場價格穩(wěn)定的工作建議是：

（一）切實加強市場價格監(jiān)管

2007年全國居民消費價格總水平同比上升了4.8％，8―12月連續(xù)5個月超過了6％，2008年受國際大宗商品漲價、國內(nèi)經(jīng)濟增速較快、價格上漲翹尾因素等影響，價格總水平上漲壓力依然很大。近期，我國部分地區(qū)遭遇雪災，部分商品出現(xiàn)了階段性、結(jié)構(gòu)性的供應緊張，價格上漲壓力較為突出。2008年，要緊緊圍繞防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的宏觀調(diào)控首要任務(wù)，切實加強市場價格監(jiān)管。一是突出重點品種，加強對供求矛盾突出或與人民群眾衣、食、住、行、用密切相關(guān)的商品和服務(wù)，尤其是糧食、食用植物油、肉禽蛋奶等基本生活必需品的價格監(jiān)管。二是突出重點時段，加強對春節(jié)、十一等重要節(jié)假日，“兩會”、奧運會等重大活動期間市場價格的監(jiān)管。三是突出重點行為，依法從嚴、從重、從快打擊串通漲價、哄抬價格、價格欺詐等不正當價格行為。

（二）繼續(xù)組織醫(yī)藥價格、教育收費專項檢查

一是配合醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，特別是藥品價格形成機制改革，重點檢查藥品和醫(yī)用衛(wèi)生材料銷售價格、醫(yī)療器械銷售加價率、醫(yī)療服務(wù)收費政策執(zhí)行情況，全面推行醫(yī)藥價格公示制度和住院費用“一日清”制度，減輕群眾醫(yī)藥費用負擔。二是繼續(xù)加強教育收費監(jiān)管，切實做好義務(wù)教育階段免收學雜費工作，繼續(xù)抓好高中擇校生“限人數(shù)、限分數(shù)、限錢數(shù)”政策落實工作，著力整治以“改制”為名進行的亂收費，加強高等院校教育收費監(jiān)管，提高收費透明度。落實教育收費管理規(guī)定，糾正越權(quán)出臺的教育收費政策。

（三）加強交通運輸、中介服務(wù)價格監(jiān)管

組織開展交通運輸價格檢查，當前著力落實好春運價格政策，特別是加強對雪災地區(qū)火車站、長途汽車站售票窗口、候車室的價格監(jiān)管。加強對土地測繪、房地產(chǎn)評估、物業(yè)管理等中介服務(wù)的價格檢查，減輕人民群眾不合理負擔。交通運輸和中介服務(wù)價格檢查中，重點查處自立項目收費、超出規(guī)定標準收費的行為，查處利用壟斷或市場強勢地位強制消費者接受指定服務(wù)、增加消費者負擔的行為，查處利用專業(yè)優(yōu)勢擅自改變計費方式變相漲價的行為。

（四）適時組織能源價格重點檢查

繼續(xù)加強能源價格監(jiān)管，關(guān)注苗頭性、傾向性問題，適時組織開展重點檢查。嚴肅查處成品油價外加價、哄抬價格、變相漲價的違法行為，查處液化氣突破出廠價、零售價的行為，查處擅自提高銷售電價、降低或變相降低上網(wǎng)電價政策的行為，加強對脫硫加價和差別電價政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

（五）綜合運用價格監(jiān)管方式

一是充分用好法律手段。按照新修訂的《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律依據(jù)，嚴格查處違法行為。二是適時采用疏導手段。進行提醒告誡，要求生產(chǎn)經(jīng)營者自覺遵守價格法律，嚴禁價格違法；進行必要協(xié)調(diào)，對因成本增加確需調(diào)整價格的人民生活必需品，要及時進行協(xié)調(diào)，促使經(jīng)營者避開敏感時段，合理把握調(diào)價幅度。三是合理運用信息手段。加強重要商品價格監(jiān)測，及時向社會價格變動情況，合理引導消費預期；加強成本調(diào)查，必要時依法公布商品的制作成本，促使經(jīng)營者合理定價。