土地性質(zhì)和規(guī)劃用途精選(九篇)

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第1篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

土地用途管制制度出現(xiàn)于19世紀(jì)末的德國(guó)。目前它是世界上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)為了保證土地資源的合理利用，而廣泛采用的土地管理制度［1］，主要分為城市土地用途管制和農(nóng)用地用途管制兩類。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性質(zhì)、密度、容積率，控制城市規(guī)模和空間發(fā)展布局為核心。從發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，良好的土地用途管制對(duì)維持城市有序發(fā)展，激發(fā)城市再開發(fā)活力起到了良好的推動(dòng)作用。但目前我國(guó)城市土地用途管制制度，特別是土地的用途變更管理仍面臨相關(guān)法律法規(guī)不健全，局部地區(qū)規(guī)劃管理過于剛性，土地用途變更通道不暢等問題，不僅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展，客觀上造成了大量擅自改變土地用途行為的發(fā)生。本文試圖梳理國(guó)際城市土地用途管制制度的發(fā)展軌跡及趨勢(shì)，為完善和健全我國(guó)城市土地用途管制制度和用途變更制度提供參考。

1城市土地用途管制制度演變的階段性特征

總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)城市土地用途管制制度的發(fā)展歷程，大致可劃分為零星管制、嚴(yán)格管制和局部彈性管制三個(gè)階段。

1.1零星管制階段(20世紀(jì)初期以前)19世紀(jì)中葉前，歐美國(guó)家很少對(duì)私人的土地利用進(jìn)行管制，土地所有權(quán)被認(rèn)為是神圣不可侵犯的，土地所有權(quán)人擁有排除他人干涉土地的完全權(quán)利。政府對(duì)土地利用的管制僅限于土地所有權(quán)的行使不能給他人或鄰居造成損害。19世紀(jì)中葉以后，隨著產(chǎn)業(yè)革命的到來，世界各地的城市迅速形成并發(fā)展，城市人口快速增加，市內(nèi)住宅出現(xiàn)不足，住宅大量興建。但由于缺乏相應(yīng)的計(jì)劃和管理，許多城市開始出現(xiàn)住宅擁擠、環(huán)境臟亂、貧民窟蔓延等問題。即使在土地資源相對(duì)充裕的城郊，由于道路設(shè)施的不齊備和對(duì)“建筑自由”的尊重，住宅建筑顯得毫無(wú)秩序。在此背景下，出于對(duì)安全、衛(wèi)生、道德的考慮，一些國(guó)家開始嘗試規(guī)范私人的用地行為，特別是對(duì)住宅用地的使用進(jìn)行規(guī)范，重點(diǎn)是對(duì)基本的道路線、建筑線進(jìn)行管制或針對(duì)個(gè)別地塊進(jìn)行零星管制。

1.1.1針對(duì)基本的道路線和建筑線進(jìn)行的管制在19世紀(jì)中葉的德國(guó)，德國(guó)普魯士革命的結(jié)果使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)毫無(wú)區(qū)別，個(gè)人享有“建筑的自由”的權(quán)利被大幅放大，但是伴隨產(chǎn)業(yè)革命帶來的工業(yè)污染、住宅擁擠、環(huán)境臟亂等城市問題，德國(guó)國(guó)內(nèi)開始意識(shí)到應(yīng)該對(duì)土地的所有權(quán)加以限制，以保障市民良好的居住環(huán)境，因此產(chǎn)生了應(yīng)制定土地利用“周詳計(jì)劃”的觀念，并開始對(duì)基本的道路線和建筑線進(jìn)行管制(所謂道路線是指各地區(qū)內(nèi)道路的位置，建筑線是指各地區(qū)內(nèi)建筑物的位置)，這種管理制度成為了德國(guó)地方政府都市計(jì)劃的基本要求。英國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)早期出于改善居住環(huán)境、公共衛(wèi)生和道路布置的原因，均開始擬定最初的建筑管理法規(guī)或土地使用規(guī)劃方案。比如1858年英國(guó)制定地方政府法案，授權(quán)地方政府制定建筑管理法規(guī);1888年，日本了《東京市區(qū)改正條例》，擬定了以建筑物為主的都市計(jì)劃。1900年，日據(jù)時(shí)期的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布了《臺(tái)灣家屋建筑規(guī)則》及其《施行細(xì)則》，對(duì)傳統(tǒng)中國(guó)式的臺(tái)灣都市進(jìn)行改造。

1.1.2針對(duì)個(gè)別地塊進(jìn)行的零星管制美國(guó)早在殖民地時(shí)期就以保護(hù)毗鄰地區(qū)土地所有者和使用者的權(quán)利為目的，要求一些殖民村的火藥生產(chǎn)和貯藏必須遠(yuǎn)離住宅與商業(yè)區(qū)。馬薩諸塞州灣的一個(gè)法令還禁止家禽在小島上過度吃草以保護(hù)當(dāng)?shù)氐牟莸睾凸嗄荆乐菇o公眾造成損害?？偟膩碚f，這一時(shí)期的零星管制只針對(duì)某些妨礙公共或他人利益的特殊問題，或是簡(jiǎn)單地指定部分地區(qū)的道路線和建筑線，并沒有覆蓋整個(gè)城市范圍。對(duì)公眾來說比較容易接受，也容易通過協(xié)商達(dá)成共識(shí)。但在管制的性質(zhì)上，由于多數(shù)沒有相應(yīng)的法律保障，在實(shí)施時(shí)有很大的局限性，只短暫地滿足了當(dāng)時(shí)城市部分地區(qū)發(fā)展的需要。

1.2嚴(yán)格管制階段(20世紀(jì)前期至20世紀(jì)中期)19世紀(jì)末20世紀(jì)初，大規(guī)模的工業(yè)污染使城市環(huán)境急劇惡化，工業(yè)生產(chǎn)的負(fù)外部性進(jìn)一步凸顯，出現(xiàn)大量與居住、商業(yè)活動(dòng)相沖突的現(xiàn)象，影響了城市土地整體的最高最佳使用。但由于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)實(shí)行土地私有制，要求保護(hù)土地所有權(quán)人的私利，因此地方政府無(wú)法對(duì)土地利用做出過多干涉。在此背景下，出于對(duì)城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，一些國(guó)家開始實(shí)施較為嚴(yán)格的土地使用管制，限制土地的開發(fā)，即試圖通過政府管制來消除因土地混合利用帶來的負(fù)外部性，糾正“市場(chǎng)失靈”。在當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)、生活條件下，不少專家認(rèn)為，嚴(yán)格的用途管制有利于維護(hù)城市公共安全、衛(wèi)生和公共福利，促進(jìn)各種土地使用的有效運(yùn)作，促進(jìn)居民生活環(huán)境的改善，增加城市生活的豐富性，促進(jìn)資源的公平分配等效果。因此，1933年，現(xiàn)代建筑國(guó)際會(huì)議(CIAM)擬訂并通過了《雅典》，該提出，工業(yè)污染、城市擁擠以及由此產(chǎn)生的問題是缺乏分區(qū)規(guī)劃造成的，而通過把城市分為居住、工作、休憩和交通四類功能區(qū)，并結(jié)合現(xiàn)有的交通和建筑技術(shù)可以解決城市面臨的問題，實(shí)現(xiàn)城市的有序發(fā)展，該對(duì)全面推行嚴(yán)格分區(qū)管制制度具有重要意義。該時(shí)期的管制方式包括簡(jiǎn)單實(shí)行土地使用分區(qū)管制制度，在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行分區(qū)管制制度和在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行開發(fā)許可制三類。

1.2.1簡(jiǎn)單實(shí)行土地使用分區(qū)管制制度土地使用分區(qū)管制制度是指將管制范圍內(nèi)的土地，依使用目的與需要的不同，劃定為各種不同的使用分區(qū)(如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等)，各分區(qū)再視需要，依使用強(qiáng)度的不同，劃設(shè)若干細(xì)分的使用區(qū)，并限制有妨礙各分區(qū)用途的其他使用。其內(nèi)容包括兩部分:一是編繪土地使用分區(qū)圖，指派各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上的區(qū)位;二是制定管制規(guī)則，規(guī)范各種分區(qū)的建筑行為與活動(dòng)行為。1916年，第一個(gè)土地分區(qū)管制條例在美國(guó)紐約通過，并以治安權(quán)①為依據(jù)，規(guī)范建筑物的密度、高度、容積率與空地面積等，規(guī)范土地作為住宅、工業(yè)、商業(yè)或其他目的的使用。此后，分區(qū)管制條例在全美范圍大量出現(xiàn)。1926年，美國(guó)最高法院在歐幾里得案中作出判決，認(rèn)為土地使用分區(qū)管制是一種維護(hù)公共衛(wèi)生、公共安全、公共道德與公共福利的治安權(quán)，確定了分區(qū)管制的合憲性。1928年，美國(guó)了《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)法案》，為各州和地方政府制定分區(qū)管制條例奠定了法律基礎(chǔ)，但該法案未對(duì)規(guī)劃與分區(qū)管制制度做明確的界定，使得美國(guó)許多城市只采用了分區(qū)管制制度，并沒有制定相應(yīng)的規(guī)劃作為基礎(chǔ)。美國(guó)這個(gè)時(shí)期的土地使用管制是僵化沒有彈性的，排外性的分區(qū)管制便是典型代表。

1.2.2在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行土地分區(qū)管制制度德國(guó)擅長(zhǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃管理，其對(duì)土地用途的管制通過在規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)行分區(qū)管制實(shí)現(xiàn)。具體來說，這一時(shí)期德國(guó)的規(guī)劃體系自上而下包括覆蓋全國(guó)的“國(guó)土計(jì)劃”、超越地方政府范圍的“空間計(jì)劃”，以及從基本道路線和建筑線發(fā)展起來的地方政府的“都市計(jì)劃”。都市計(jì)劃的核心是建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃制度，主要對(duì)市鎮(zhèn)內(nèi)的土地建設(shè)和使用進(jìn)行準(zhǔn)備和引導(dǎo)，其又分為準(zhǔn)備性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(土地利用規(guī)劃)和約束性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(營(yíng)建規(guī)劃)兩類。土地利用規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)市鎮(zhèn)內(nèi)的土地框架性地確定預(yù)計(jì)的土地用途，營(yíng)建規(guī)劃則確定了市鎮(zhèn)部分土地將用于建設(shè)并且明確了適用范圍內(nèi)允許土地使用的種類和規(guī)模。所有對(duì)于土地用途的規(guī)定隨著營(yíng)建規(guī)劃具體落實(shí)到市鎮(zhèn)的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行為得到嚴(yán)格管制。日本參照德國(guó)，在該時(shí)期也采用在規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)施分區(qū)管制的方法。1919年，日本公布了《都市計(jì)劃法》，按照土地使用分區(qū)管制的理念，將城市劃分為工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，確定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行開發(fā)許可制這一時(shí)期，英國(guó)的土地用途管制實(shí)現(xiàn)了從土地用途分區(qū)管制向開發(fā)許可制的轉(zhuǎn)變。1909年，英國(guó)頒布了《住宅與城市規(guī)劃法》，該法授權(quán)地方政府?dāng)M定土地利用規(guī)劃方案，并對(duì)將要或可能要開發(fā)地區(qū)的土地實(shí)施分區(qū)管制，以確保土地的布局和利用能符合衛(wèi)生、舒適和便利的要求。到了1947年，英國(guó)重新修訂并公布了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建立起了英國(guó)現(xiàn)代城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，確立了發(fā)展權(quán)國(guó)有制度和開發(fā)許可制，強(qiáng)調(diào)所有土地均需納入計(jì)劃管制，任何開發(fā)行為包括建筑、工程或有關(guān)土地和建筑實(shí)質(zhì)使用的改變，均需事先獲得地方規(guī)劃部門的許可。由此，開發(fā)控制和規(guī)劃控制成為英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中的重要元素，英國(guó)政府利用這些方法對(duì)土地利用和新建建筑加以嚴(yán)格規(guī)制。總的來說，嚴(yán)格的用途管制在一定程度上有效地隔離了不兼容的土地、減少了工業(yè)污染對(duì)居住環(huán)境、商業(yè)辦公等活動(dòng)的影響，通過犧牲小部分人的私利來增進(jìn)社會(huì)整體的公共利益，大大改善了城市以往雜亂無(wú)序的面貌。

1.3局部彈性管制階段(20世紀(jì)中后期)傳統(tǒng)嚴(yán)格的管制雖然有助于隔離不兼容的土地，消除負(fù)外部性，保障了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但也產(chǎn)生了很多弊病。具體來說，一是造成城市空間結(jié)構(gòu)及活動(dòng)的過于單調(diào);二是妨害了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，造成社會(huì)不公平。對(duì)于城市的商業(yè)區(qū)與非商業(yè)區(qū)，其區(qū)位和數(shù)量應(yīng)該由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生，但在分區(qū)管制劃定各種使用分區(qū)的界線后，就人為地決定了土地用途而抹殺了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性。此外，分區(qū)管制透過土地使用性質(zhì)及使用密度的規(guī)定，造成了私人權(quán)益間的“暴損或暴利”的不公平現(xiàn)象。三是造成了社會(huì)的隔離。由于土地使用分區(qū)管制通過種種政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服務(wù)的機(jī)會(huì)，造成各種社會(huì)隔離問題。四是引發(fā)交通擁堵、環(huán)境污染等問題。嚴(yán)格的分區(qū)產(chǎn)生了許多不必要的交通出行，造成資源浪費(fèi)、交通擁堵、環(huán)境污染等城市問題。因此，雖然傳統(tǒng)嚴(yán)格管制的目標(biāo)是美好的，但事實(shí)證明它并沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，也無(wú)法繼續(xù)對(duì)城市發(fā)展做積極的誘導(dǎo)。因此對(duì)傳統(tǒng)土地分區(qū)管制的改良和創(chuàng)新逐漸興起。1977年出臺(tái)的《馬丘比丘》在《雅典》的基礎(chǔ)上也有了新發(fā)展。該認(rèn)為，城市職能是多樣的，需要用整體性的思維來分析;城市規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，需要突破把規(guī)劃作為靜態(tài)終極藍(lán)圖的傳統(tǒng)觀念，應(yīng)進(jìn)行過程性規(guī)劃。一味地強(qiáng)調(diào)分區(qū)，會(huì)忽略城市的有機(jī)組成，忽略人與人之間的關(guān)系與互動(dòng)交往，使城市失去生機(jī)和活力?！恶R丘比丘》為世界各國(guó)陸續(xù)采用彈性化的用途管制制度提供了依據(jù)。20世紀(jì)中后期，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)開始出現(xiàn)各種彈性管制措施，比較典型的有英國(guó)的規(guī)劃協(xié)議及精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)、美國(guó)的彈性分區(qū)管制、日本的分區(qū)管制與開發(fā)許可制并重、新加坡和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的在特定區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度等。

1.3.1實(shí)行規(guī)劃協(xié)議及精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)制在土地用途彈性管制的多種手段中，開發(fā)許可制基礎(chǔ)上的規(guī)劃協(xié)議制在英國(guó)備受推崇。由于嚴(yán)格管制階段建立起來的開發(fā)許可制要求所有的開發(fā)行為前均需申請(qǐng)規(guī)劃許可，在許可過程中，規(guī)劃是實(shí)質(zhì)性的考量依據(jù)，規(guī)劃部門會(huì)嚴(yán)格按照規(guī)劃來授予或拒絕規(guī)劃許可。除了取得規(guī)劃許可外，開發(fā)土地還需要繳納100%的“開發(fā)捐”。這些前提條件嚴(yán)重地妨礙了英國(guó)土地開發(fā)和城市發(fā)展的活力。因此，為增加規(guī)劃許可的彈性，地方政府開始引入規(guī)劃協(xié)議，即由土地開發(fā)者與地方政府協(xié)議確定土地開發(fā)許可的有關(guān)權(quán)益，這個(gè)協(xié)議可能是要求開發(fā)商開發(fā)土地時(shí)附帶配建公共設(shè)施，可能是限制土地的開發(fā)或使用，也可能是要求開發(fā)商給地方政府一筆錢，具體必須在地方政府和土地所有權(quán)人同意的情況下執(zhí)行，這種方式的引入給予地方規(guī)劃部門很大的自由裁量權(quán)，也大大增加了用途管制的彈性。此后，為了解決諸如“內(nèi)城退化”、開發(fā)許可制的審議拖延、效率低下等問題，1986年，英國(guó)政府頒布了《住宅及規(guī)劃法》，確立精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)制。精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)是指在指定區(qū)域內(nèi)直接予以規(guī)劃許可的一種管制方式，主要有兩種表現(xiàn)形式:一是針對(duì)特別的開發(fā)項(xiàng)目，在予以詳細(xì)展列后直接予以開發(fā)許可，其他開發(fā)行為仍遵循正常程序;二是廣泛地授予開發(fā)許可，只針對(duì)少數(shù)的、特別的項(xiàng)目采取開發(fā)管制。精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)移除了部分國(guó)家管制，使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有更大的自由度。

1.3.2實(shí)行彈性分區(qū)管制20世紀(jì)50年代以后，美國(guó)越來越重視規(guī)劃的制定，比如1954年實(shí)施的《住宅法》規(guī)定，地方政府若想要獲得聯(lián)邦政府對(duì)都市更新、住宅或其他方案的補(bǔ)助，必須準(zhǔn)備綜合開發(fā)計(jì)劃，美國(guó)因此進(jìn)入綜合規(guī)劃時(shí)期，對(duì)土地使用的介入有強(qiáng)化的趨勢(shì)。但分區(qū)管制制度在美國(guó)仍然流行，并逐步引入彈性分區(qū)管制的手段。這個(gè)時(shí)期，美國(guó)各地的管制工具在傳統(tǒng)嚴(yán)格分區(qū)管制中增加了環(huán)境管理(劃定敏感區(qū)、特別保護(hù)區(qū)等)。60年代后期，管制的目標(biāo)除了實(shí)質(zhì)和環(huán)境層面外更增加了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)層面，管制工具更趨多樣，如采用浮動(dòng)式分區(qū)、契約式分區(qū)和土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移等。具體來說，浮動(dòng)式分區(qū)是指土地規(guī)劃時(shí)，不事先劃定全部的分區(qū)界限，而是只將有把握的地方先行劃定，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，配合城市發(fā)展的需要再作變動(dòng)性的劃定。契約式分區(qū)是指分區(qū)管制在法律上有限制性，契約期滿日就可以變更不合宜的土地用途和開發(fā)強(qiáng)度。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是指將受開發(fā)控制的土地的開發(fā)權(quán)通過開發(fā)權(quán)的買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給他人或轉(zhuǎn)移至其他土地的行為。70年代起，美國(guó)地方政府開始逐步結(jié)合英國(guó)開發(fā)許可制的精神，將規(guī)劃協(xié)議的方式引入土地用途管制。80年代末期，美國(guó)政府在土地用途管制方面由直接介入逐步轉(zhuǎn)變成引導(dǎo)角色，市場(chǎng)則發(fā)揮主要作用，公私合營(yíng)的管理模式成為這個(gè)時(shí)期的主要特點(diǎn)。比如，在公私合營(yíng)組織的操作下，棄置的港口和荒蕪的工業(yè)區(qū)重新被作為住宅、辦公、游憩用地使用。這個(gè)時(shí)期美國(guó)的土地用途管制制度呈現(xiàn)管制工具愈趨多樣，規(guī)劃重視協(xié)商程序，參與規(guī)劃的角色更多元等趨勢(shì)。

1.3.3同時(shí)實(shí)行土地使用分區(qū)管制與開發(fā)許可制20世紀(jì)60年代末，日本也參考英國(guó)開發(fā)許可制的精神，對(duì)土地用途管制實(shí)行分區(qū)管制與開發(fā)許可制并重的方法。一方面，在嚴(yán)格管制階段的基礎(chǔ)上，通過重新修訂《都市計(jì)劃法》，進(jìn)一步完善全國(guó)性的規(guī)劃體系，把城市土地劃區(qū)分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)，并進(jìn)一步?jīng)Q定功能區(qū)和用途區(qū)，有計(jì)劃有步驟地發(fā)展城市。另一方面，在土地分區(qū)管制中引入開發(fā)許可制，要求市街化區(qū)域內(nèi)在一定面積以上的土地開發(fā)行為均需申請(qǐng)開發(fā)許可;而市街化調(diào)整區(qū)域因抑制其市街化，原則上禁止開發(fā)，以此來確保都市土地利用的秩序及環(huán)境品質(zhì)。此外，日本設(shè)置了特定街區(qū)制，它類似于美國(guó)的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移，在被指定的街區(qū)之間允許容積率的轉(zhuǎn)移，以此推進(jìn)城市再開發(fā)，也增加了分區(qū)管制的彈性?？偟膩碚f，日本的土地利用管制效仿德國(guó)，相較于英美，彈性管制的力度不大。

1.3.4在特定區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度新加坡和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的彈性管制措施在土地用途變更管理方面較上述國(guó)家有了更大的突破，即在特定區(qū)域允許土地的混合利用或一定比例的用途變更彈性。如新加坡為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，允許在“白色地帶”和“商務(wù)地帶”內(nèi)，隨時(shí)變更土地用途，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需要?！鞍咨貛А庇?jì)劃規(guī)定，在政府劃定的特定地塊，允許包括商業(yè)、居住、旅館業(yè)或其他無(wú)污染用途的項(xiàng)目在該地帶內(nèi)混合發(fā)展，發(fā)展商也可以改變混合的比例以適應(yīng)市場(chǎng)的需要，在項(xiàng)目周期內(nèi)改變用途時(shí)，無(wú)需交納額外費(fèi)用?！吧虅?wù)地帶”是指將園區(qū)內(nèi)原工業(yè)、電信和市政設(shè)施用途的地帶重新規(guī)劃為新的商務(wù)地帶，是“以影響為基礎(chǔ)”的規(guī)劃方式，允許商務(wù)落戶于不同用途的建筑內(nèi)，改變用途無(wú)須重新申請(qǐng)，并且同一棟建筑內(nèi)也允許具有不同的用途，以增加土地用途變更的靈活性。21世紀(jì)初，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布了《工業(yè)區(qū)用地變更規(guī)劃辦法》，其核心思想是增加工業(yè)區(qū)內(nèi)土地使用的彈性和規(guī)劃調(diào)整的適應(yīng)性。具體來說，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，允許工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地有一定比例的用途變更彈性。比如，工業(yè)區(qū)內(nèi)原生產(chǎn)事業(yè)用地可以變更為相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，做批發(fā)零售、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、餐飲、通訊、工商服務(wù)、社會(huì)與個(gè)人服務(wù)、金融、保險(xiǎn)，以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)使用。但是，用途變更的比例受到嚴(yán)格控制，規(guī)定生產(chǎn)事業(yè)用地所占面積不得低于全區(qū)土地總面積扣除公共設(shè)施用地后的50%;社區(qū)用地不得超過全區(qū)土地總面積的10%;公共設(shè)施用地不得低于全區(qū)土地總面積的30%;相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地不得 超過全區(qū)土地總面積扣除前二款公共設(shè)施用地及社區(qū)用地面積后的50%。以上措施在嚴(yán)格用途管制的基礎(chǔ)上，增加了局部土地用途的彈性，有效地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市的可持續(xù)發(fā)展。

2土地用途管制制度的發(fā)展趨勢(shì)

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著人們生產(chǎn)、生活方式的改變，城市職能也順勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，城市空間發(fā)展由以生產(chǎn)性空間為主導(dǎo)向以生活性空間為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變，這些轉(zhuǎn)變對(duì)城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具體表現(xiàn)為，對(duì)綜合的、多樣的、多變的、界限相對(duì)模糊的土地需求愈加強(qiáng)烈，以滿足人們對(duì)交往、休閑、游憩、生活便利、知識(shí)創(chuàng)新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì):

2.1土地用途管制的基本要求仍要堅(jiān)持雖然城市發(fā)展對(duì)綜合多樣、界限相對(duì)模糊的土地需求日趨強(qiáng)烈，但不同用途土地之間的負(fù)外部性仍可能存在，負(fù)外部性可能會(huì)導(dǎo)致“市場(chǎng)失靈”的情況。因此，出于消除負(fù)外部性和對(duì)城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，土地用途管制的基本制度仍要堅(jiān)持，政府應(yīng)通過直接干預(yù)或管制的方式來實(shí)現(xiàn)城市土地整體的最高最佳使用。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也說明，以規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)行土地用途分區(qū)管制是行之有效的方法。同時(shí)，對(duì)于擅自變更土地用途的行為，要堅(jiān)決實(shí)施嚴(yán)厲的處罰措施。

2.2規(guī)劃編制上更加注重彈性，增加混合用地的供給當(dāng)今世界，城市向生態(tài)化、人文化、區(qū)域一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，要求城市規(guī)劃堅(jiān)持以人為本、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，“產(chǎn)城融合”的理念日益深入人心。產(chǎn)城融合強(qiáng)調(diào)功能上的融合，功能單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已失去競(jìng)爭(zhēng)力，今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展不會(huì)再像以往那樣讓產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)明顯割裂，社區(qū)的作用會(huì)越來越大，特別是復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，商業(yè)社區(qū)的概念會(huì)強(qiáng)化。因此，在規(guī)劃編制上，要更加注重土地用途的彈性，科學(xué)制定城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，使規(guī)劃的編制不落后于土地利用性質(zhì)改變或產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需要。特別地，可參考新加坡的做法，在特定區(qū)域(如:自貿(mào)區(qū))增加綜合用地這一類型土地的供給，允許土地的適當(dāng)混合使用和一定比例的用途變更彈性。此外，基于對(duì)城市未來發(fā)展不確定性的考慮，也應(yīng)重視彈性發(fā)展空間的預(yù)留，做好多情景應(yīng)對(duì)。

第2篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

一、*市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目,經(jīng)確定為城市配套服務(wù)公共建筑(特別是居住區(qū)公建配套用房)的,任何部門和單位不得以任何方式改變其用地性質(zhì)和建筑用途。

二、凡房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的各類土地,市規(guī)劃管理部門應(yīng)進(jìn)一步明確其用地性質(zhì)和建筑用途,對(duì)混合類型的建筑應(yīng)當(dāng)明確分項(xiàng)內(nèi)容、比例等詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)。

三、今后出讓的地塊中,除由市規(guī)劃管理部門明確為重要地段并有景觀要求或特殊用途(社會(huì)服務(wù)功能)的公共建筑外,允許建設(shè)可分割銷售的公共建筑,并按下列規(guī)定進(jìn)行審批、辦證和管理:

(一)市有關(guān)職能部門按照用地性質(zhì)和建筑用途,對(duì)公共建筑提出規(guī)劃指標(biāo)、消防設(shè)施、停車位配置、日照間距、衛(wèi)生防疫等要求,并按公共建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批;

(二)公建建筑項(xiàng)目不得出現(xiàn)帶有公寓、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱,建設(shè)單位和審批部門在對(duì)名稱進(jìn)行審批時(shí),應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范其用詞,避免誤導(dǎo)消費(fèi)者;

(三)單元式公共建筑類項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)明顯區(qū)別于住宅項(xiàng)目,套內(nèi)不得設(shè)置通管道煤氣的廚房和外挑式陽(yáng)臺(tái);

(四)公共建筑房屋產(chǎn)權(quán)不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)等手續(xù)的依據(jù);

(五)對(duì)上述項(xiàng)目,市規(guī)劃、國(guó)土資源、房管等管理部門應(yīng)按公共建筑項(xiàng)目核發(fā)工程建設(shè)規(guī)劃許可證、土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證等證書。

四、允許分割銷售的公共建筑(公寓或?qū)懽謽?應(yīng)符合下列具體條件:

(一)具有獨(dú)立或公共的出入通道,公攤面積不大于分割銷售面積的30%;

(二)交付使用后,使用管理的各類配套設(shè)施具備獨(dú)立計(jì)價(jià)計(jì)量條件;

(三)整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施和配套用房等內(nèi)容,均需明確產(chǎn)權(quán)、使用和管理性質(zhì);

(四)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)做好經(jīng)營(yíng)管理和提供物業(yè)配套設(shè)施等服務(wù)工作;

(五)物業(yè)管理應(yīng)按有關(guān)政策執(zhí)行。

五、本意見頒布之前已經(jīng)方案批復(fù)批準(zhǔn)建設(shè)的類似公寓式酒店、公寓式寫字樓(含單身公寓)等項(xiàng)目,在尊重歷史、實(shí)事求是和符合土地政策的前提下,逐個(gè)研究處理。

第3篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

辦公用房和住宅區(qū)別具體如下：

1、從產(chǎn)權(quán)年限來看，辦公樓一般都是40年或50年的，住宅是70年的；

2、從使用用途來看，辦公一般都是商務(wù)用途，而住宅是居住用途；

3、從稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，一般商務(wù)樓的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于住宅，包括貸款也只能貸全款的50%，最長(zhǎng)時(shí)間是10年。

4、從建造成本和售價(jià)來看，因?yàn)檗k公樓要求配套比較多，且層高也高，所以建安成本高，而且售價(jià)也高。

第4篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

第一條為加大土地開發(fā)整理力度，規(guī)范土地開發(fā)整理工作，確保建設(shè)用地占補(bǔ)平衡和耕地保有量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《*省土地管理實(shí)施辦法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的土地開發(fā)整理，是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)等手段，對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，增加有效耕地面積，改善生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的過程，包括土地開發(fā)、土地整理和土地復(fù)墾。

第三條土地開發(fā)整理必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，符合濕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。

第四條國(guó)土資源行政主管部門是土地開發(fā)整理的監(jiān)督管理部門。按管理權(quán)限負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理規(guī)劃的編制、審批與實(shí)施，土地開發(fā)整理項(xiàng)目的安排、立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)審批、專項(xiàng)資金管理、監(jiān)督實(shí)施、竣工驗(yàn)收以及其他與土地開發(fā)整理有關(guān)活動(dòng)的監(jiān)督管理。各級(jí)土地整理中心負(fù)責(zé)承辦本行政區(qū)域內(nèi)政府投資項(xiàng)目的論證、申報(bào)和組織編制項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金預(yù)算及項(xiàng)目實(shí)施等工作。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財(cái)政、交通、水利及環(huán)保等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)密切配合，并積極開展土地開發(fā)整理研究，推廣先進(jìn)技術(shù)，提高土地開發(fā)整理工作水平。

第五條建立補(bǔ)充耕地儲(chǔ)備制，增加的耕地面積按規(guī)定列入全市年度耕地占補(bǔ)平衡的計(jì)劃指標(biāo)。

第六條土地開發(fā)整理應(yīng)堅(jiān)持積極推進(jìn)土地整理，鼓勵(lì)土地復(fù)墾，適度開發(fā)未利用地的方針，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境為前提，按規(guī)劃、有計(jì)劃、有步驟、有組織地進(jìn)行。

第七條各級(jí)政府應(yīng)制定優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)、其他組織采取多種形式參與土地開發(fā)整理，對(duì)取得顯著成績(jī)的單位和個(gè)人，可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第二章規(guī)劃管理與項(xiàng)目審批

第八條各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)耕地后備資源的調(diào)查、管理和項(xiàng)目選址，并根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，會(huì)同有關(guān)部門編制本級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃。土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃編制完成后，報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源行政主管部門審批并備

案。

第九條市級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)著重提出土地整理開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)工程，明確本市范圍內(nèi)易地補(bǔ)充耕地的區(qū)域和政策，確定土地整理開發(fā)投資方向?？h級(jí)土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)著重劃分適宜開墾區(qū)和土地整理區(qū)，明確土地整理開發(fā)項(xiàng)目的位置、范圍、規(guī)模和優(yōu)先順序，作為確立土地整理開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)。

第十條編制土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)廣泛征求公眾的意見，注意與基本農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地權(quán)屬調(diào)整相結(jié)合，做好與村鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)及大型工程移民搬遷等相關(guān)規(guī)劃的銜接。

第十一條市、縣（市）國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃、耕地后備資源狀況等情況，負(fù)責(zé)組織政府投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的申報(bào)材料，逐級(jí)向有立項(xiàng)批準(zhǔn)權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門申報(bào)。有立項(xiàng)批準(zhǔn)權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門自收到項(xiàng)目申報(bào)材料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按立項(xiàng)要求進(jìn)行審查和現(xiàn)場(chǎng)踏勘，對(duì)不符合規(guī)劃和權(quán)屬不清、面積不符以及報(bào)件不全的，不予批準(zhǔn)或轉(zhuǎn)報(bào)；對(duì)符合立項(xiàng)條件的，提出審查意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。建設(shè)用地單位和個(gè)人履行耕地占補(bǔ)平衡或土地復(fù)墾義務(wù)的，或由社會(huì)各類資金投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，由投資單位按項(xiàng)目面積、規(guī)模分別向市、縣（市）國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)立項(xiàng)，國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目可行性研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)審查和項(xiàng)目驗(yàn)收。

第十二條申請(qǐng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)報(bào)告；

（二）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與評(píng)估意見，其中土地開發(fā)項(xiàng)目中涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、交通、環(huán)保等方面的，還應(yīng)附相關(guān)部

門簽署的明確意見；

（三）資金概算；

（四）土地利用總體規(guī)劃圖、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃圖、項(xiàng)目規(guī)劃圖和土地利用現(xiàn)狀圖；

（五）土地權(quán)屬證明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三條各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行論證、審查和篩選，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，符合條件的，納入本級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)。納入土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）符合土地開發(fā)整理的方向和要求；

（二）符合土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃；

（三）可開發(fā)整理土地具有一定規(guī)模，且相對(duì)集中成片（片塊不超過5片），土地整理項(xiàng)目單片在10公頃以上，其他項(xiàng)目單片面積一般應(yīng)在1公頃以上；

（四）項(xiàng)目實(shí)施后能有效增加一定耕地面積（土地開發(fā)凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的60%、土地復(fù)墾凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的40%、土地整理凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的10%、基本農(nóng)田整理凈增耕地面積不低于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積的3%）。

第十四條各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門每年應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金和耕地后備資源等情況制定年度土地開發(fā)整理計(jì)劃，并從本級(jí)項(xiàng)目庫(kù)中經(jīng)集體討論提出合適的土地開發(fā)整理項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)。

第十五條土地開發(fā)整理項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)按《土地開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)》和其他相關(guān)規(guī)范及時(shí)組織編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算，并逐級(jí)報(bào)批準(zhǔn)立項(xiàng)的國(guó)土資源行政主管部門審核。

第十六條國(guó)土資源行政主管部門對(duì)報(bào)送的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算方案實(shí)行會(huì)審制度，并按下列程序進(jìn)行：

（一）初審。對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核，提出初步審查意見；

（二）踏勘核實(shí)。組織有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，并對(duì)報(bào)送材料的情況進(jìn)行全面核實(shí)；

（三）作出決定。召開會(huì)審會(huì)，根據(jù)報(bào)送材料、實(shí)地踏勘核實(shí)情況和有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)及專家的評(píng)審論證，決定是否予以批準(zhǔn)。

第十七條土地開發(fā)整理項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目所在地的國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)將土地開發(fā)整理方

案予以公告，公告期限為20日。從土地開發(fā)整理公告之日起，禁止在開發(fā)整理區(qū)域內(nèi)實(shí)施有礙項(xiàng)目實(shí)施的采石、取土、種植、改（擴(kuò)）建或新建建筑物等行為，但禁止的時(shí)間一般不超過6個(gè)月。

第十八條國(guó)土資源行政主管部門要依據(jù)項(xiàng)目申報(bào)批準(zhǔn)情況、土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金情況和土地利用年度計(jì)劃，下達(dá)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，并予以公布。公布內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、性質(zhì)、計(jì)劃投入資金、計(jì)劃施工期限等。

第十九條各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門要依據(jù)下達(dá)的土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門編制項(xiàng)目專項(xiàng)資金的季度用款計(jì)劃，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門備案。

第三章項(xiàng)目專項(xiàng)資金管理與項(xiàng)目實(shí)施

第二十條土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃下達(dá)后，各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)認(rèn)真組織實(shí)施，并接受上級(jí)國(guó)土資源行政主管

部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十一條國(guó)土資源行政主管部門要按批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算、支出預(yù)算、工程進(jìn)度及實(shí)際用款情況和合同的約定撥付項(xiàng)目資金，以確保項(xiàng)目工程質(zhì)量和工期。

第二十二條撥入的土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金必須按預(yù)算規(guī)定的用途使用，嚴(yán)格執(zhí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三條項(xiàng)目承擔(dān)單位要根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目資金，制定項(xiàng)目實(shí)施方案，確保機(jī)構(gòu)、責(zé)任、制度及計(jì)劃的落實(shí)。

第二十四條土地開發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)行公告制、工程招投標(biāo)制、項(xiàng)目法人制、工程監(jiān)理制。項(xiàng)目承擔(dān)單位為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施全過程的組織和管理。項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)采取合同管理方式，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)與項(xiàng)目申報(bào)單位簽訂實(shí)施合同，按照合同規(guī)定嚴(yán)格項(xiàng)目的管理。項(xiàng)目中根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)和監(jiān)理的，應(yīng)按規(guī)定確定施工單位和監(jiān)理單位。項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施公告，接受群眾和社會(huì)監(jiān)督。公告內(nèi)容主要包括：

（一）項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間、批準(zhǔn)范圍；

（二）項(xiàng)目承擔(dān)單位、實(shí)施單位、工程施工和監(jiān)理單位；

（三）項(xiàng)目具置、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、主要工程內(nèi)容、總投資額限、工期；

（四）項(xiàng)目新增耕地面積、土地權(quán)屬狀況、預(yù)算經(jīng)濟(jì)效益等。

第二十五條項(xiàng)目實(shí)施過程中任何單位和個(gè)人不準(zhǔn)擅自改變已批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。因施工需要確需變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，必須報(bào)原批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更應(yīng)提交下列材料：

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更請(qǐng)示和變更申請(qǐng)書；

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表；

（三）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更前后直接費(fèi)用預(yù)算對(duì)照表；

（四）項(xiàng)目規(guī)劃局部變更圖；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六條項(xiàng)目竣工后，由項(xiàng)目承擔(dān)單位進(jìn)行自檢，同級(jí)國(guó)土資源行政主管部門初驗(yàn)合格后逐級(jí)報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)部門驗(yàn)收。其中，“占一補(bǔ)一”項(xiàng)目面積在6.66公頃以上的，報(bào)省國(guó)土資源行政主管部門檢查驗(yàn)收；6.66公頃以下的，由市國(guó)土資源行政主管部門組織驗(yàn)收，并報(bào)上級(jí)備案。

第二十七條項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對(duì)驗(yàn)收不合格的，下達(dá)整改通知責(zé)令其限期整改，經(jīng)兩次驗(yàn)收仍不合格的，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十八條項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，由負(fù)責(zé)驗(yàn)收的國(guó)土資源行政主管部門下達(dá)驗(yàn)收批文，市、縣（市）國(guó)土資源行政主管部門依據(jù)批文驗(yàn)收面積，將新增耕地按有關(guān)規(guī)定納入本級(jí)新增耕地補(bǔ)償指標(biāo)庫(kù)。

第四章權(quán)屬調(diào)整與利用管理

第二十九條項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，土地使用權(quán)申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)到國(guó)土資源行政主管部門辦理土地登記手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

第三十條開發(fā)整理未確定使用權(quán)的國(guó)有未利用土地，可依法確定給從事開發(fā)的單位和個(gè)人（包括國(guó)有企業(yè)及下崗分流人員）使用。開發(fā)整理集體未利用地，經(jīng)三分之二以上村民代表或村民會(huì)議三分之二以上成員的同意，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以確定給開發(fā)者。

第三十一條經(jīng)登記發(fā)證后，使用開發(fā)整理新增耕地的，土地使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定30至50年不變，除確因國(guó)家建設(shè)需要外，不得平調(diào)或劃撥。

第三十二條因土地開發(fā)整理農(nóng)村居民搬遷、原宅基地恢復(fù)耕種，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用稅。有關(guān)部門對(duì)因土地整理實(shí)施的村莊集鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)優(yōu)先安排用地計(jì)劃，有關(guān)規(guī)費(fèi)按優(yōu)惠政策收繳。

第三十三條國(guó)土資源行政主管部門要加強(qiáng)項(xiàng)目成果管理，合理確定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并實(shí)行后期運(yùn)管制度。

第三十四條項(xiàng)目后期土地利用必須符合生態(tài)平衡原則、最大經(jīng)濟(jì)效果原則、用途不改變?cè)瓌t。

第三十五條項(xiàng)目后期工程的管護(hù)，由土地使用者負(fù)責(zé)，國(guó)土資源部門要建立巡查制度，負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督。

第三十六條經(jīng)依法登記發(fā)證后，任何單位或個(gè)人在耕種開發(fā)整理新增耕地期間，不能改變土地使用用途，如需要改變用途應(yīng)向國(guó)土資源行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門辦理土地變更登記手續(xù)。

第三十七條承包經(jīng)營(yíng)土地開發(fā)整理新增耕地的單位或個(gè)人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回該耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，重新發(fā)包。

第三十八條國(guó)土資源行政主管部門可以委托有資質(zhì)的單位對(duì)項(xiàng)目后期進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并依據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況，建立適當(dāng)?shù)耐顿Y回收計(jì)劃。

第三十九條國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目后期工程管護(hù)、土地利用和經(jīng)營(yíng)情況以及項(xiàng)目開發(fā)復(fù)墾整理所帶來的作用和影響進(jìn)行系統(tǒng)、客觀的分析評(píng)價(jià)。

第五章附則

第四十條由國(guó)家或省國(guó)土資源行政主管部門投入的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的管理按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條本辦法自公布之日起施行。

黃石市國(guó)有建設(shè)用地用途管理實(shí)施辦法

第一條為加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地的用途管理。

第三條縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地用途管理工作。

第四條土地使用者必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)和出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件，動(dòng)工開發(fā)利用土地。

第五條建設(shè)單位確需改變土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，并與國(guó)土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，在報(bào)批前，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意。

第六條大型商居市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式供地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛的方式取得大型商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后,必須按土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件開發(fā)利用土地。

第七條土地使用者利用招商引資和企業(yè)改制等優(yōu)惠政策，取得優(yōu)惠價(jià)格的土地使用權(quán)后，擅自改變土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)的，改變部分的土地不享受優(yōu)惠政策，經(jīng)規(guī)劃部門同意后，按改變后的土地用途和建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)重新確定土地價(jià)格，與國(guó)土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由土地使用者補(bǔ)繳差額部分的土地出讓金。

第八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強(qiáng)度和綠地率等土地使用條件的，按本辦法第五條的規(guī)定履行審批手續(xù)，與國(guó)土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第九條各類園區(qū)的商品房開發(fā)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)納入全市土地利用年度計(jì)劃統(tǒng)一管理，由國(guó)土資源管理部門按照市場(chǎng)供需狀況，在土地交易市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十條原劃撥土地經(jīng)依法批準(zhǔn)用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，由國(guó)土資源管理部門在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，也可以由縣級(jí)以上人民政府土地收儲(chǔ)部門按原土地用途和劃撥用地的評(píng)估地價(jià)收購(gòu)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方與國(guó)土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。

第十二條經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，由國(guó)土資源管理部門在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，縣級(jí)以上人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第十三條土地使用者通過科技、教育、經(jīng)濟(jì)適用住房等產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改困、改善職工住房條件、拆遷還建等優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，改變土地用途和項(xiàng)目性質(zhì)的，必須補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)，并與國(guó)土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（含住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)、消防、人防等有關(guān)部門按下列要求進(jìn)行綜合性驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）土地出讓合同約定條件的履行情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。參與驗(yàn)收的每個(gè)部門必須認(rèn)真履行職責(zé)，并在驗(yàn)收書上簽字蓋章。

第十五條單位和個(gè)人以營(yíng)利為目的，改變建在原劃撥土地上的房屋用途，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)或?qū)ν獬鲎獾?，?yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金或土地年租金。

第十六條因土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)和法院判決用于債務(wù)清償而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由國(guó)土資源管理部門依法納入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易。但在法院執(zhí)法階段，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，對(duì)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估作價(jià)后可直接交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。

第十七條未經(jīng)法定程序，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第十八條任何單位和個(gè)人不得閑置土地。已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)建設(shè)用地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，由縣以上國(guó)土資源管理部門按每平方米2—5元的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的非農(nóng)建設(shè)用地，必須按照土地出讓合同約定的條件開發(fā)土地。合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年仍未動(dòng)工開發(fā)的，國(guó)土資源管理部門可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力、管理部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外。

第5篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

貫徹嚴(yán)而又嚴(yán)的土地政策，堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，集約高效利用土地，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量，認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[]28號(hào)）和國(guó)土資源部《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)[]166號(hào)）精神，堅(jiān)決制止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的違法違規(guī)行為。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

這次清理整頓活動(dòng)，在市土地市場(chǎng)秩序治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行。市國(guó)土資源局成立由局長(zhǎng)任組長(zhǎng)的集中清理整頓辦公室，辦公室下設(shè)清查組、處理意見組、完善手續(xù)組三個(gè)工作組。清查組主要負(fù)責(zé)對(duì)“以租代征”違法違規(guī)用地行為進(jìn)行清查摸底，制作調(diào)查材料。處理意見組負(fù)責(zé)對(duì)全市范圍內(nèi)清查出的“以租代征”違法違規(guī)用地行為擬定處理意見并依法做出處理。完善手續(xù)組對(duì)已經(jīng)處理到位、需補(bǔ)辦用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目用地按最高標(biāo)準(zhǔn)繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)后，完善用地手續(xù)。

三、工作步驟和時(shí)間安排

清理整頓工作自月日開始至 日基本結(jié)束，按照集中清查、研究處理、完善手續(xù)三個(gè)階段進(jìn)行。

（一）集中清查階段

各分局對(duì)所轄區(qū)域的各類農(nóng)村項(xiàng)目建設(shè)用地，特別是對(duì)“以租代征”項(xiàng)目用地的性質(zhì)、面積、時(shí)間、用途等情況逐宗查清，形成調(diào)查材料并登記造冊(cè)。各分局將清查登記臺(tái)賬于月日前報(bào)清查組。

（二）研究處理階段

對(duì)清理出的“以租代征”項(xiàng)目用地，根據(jù)其性質(zhì)、用途，依據(jù)法律法規(guī)和政策規(guī)定分別拿出處理意見或處理決定，并依據(jù)法定程序進(jìn)行處理。

（三）完善手續(xù)階段

對(duì)“以租代征”違法違規(guī)用地行為，在依法做出行政處罰后，根據(jù)部、省文件要求，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃的，按最高標(biāo)準(zhǔn)收繳有關(guān)費(fèi)用并附具處理意見及落實(shí)情況后，依法補(bǔ)辦用地手續(xù)。

四、清理整頓的原則和法律、政策規(guī)定

清理整頓“以租代征”違法違規(guī)用地中要堅(jiān)持尊重歷史，實(shí)事求是，依法辦事，邊清查、邊處理、邊整改，不走過場(chǎng)，不留后遺癥的原則。處理問題的政策規(guī)定是：

（一）根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的外，地方政府、有關(guān)部門及單位和個(gè)人不得通過受讓、租用等方式違法占用農(nóng)民集體土地用于各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院有文件精神，國(guó)家允許單位和個(gè)人以租用、承包等方式使用農(nóng)民集體土地用于農(nóng)林開發(fā)或參與農(nóng)民集體所有的“四荒地”治理開發(fā)，禁止以征收方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)。

（二）各類開發(fā)建設(shè)活動(dòng)需要占用農(nóng)民集體農(nóng)用地的，都必須符合土地利用總體規(guī)劃，納入土利用年度計(jì)劃；用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，必須依法按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)。用于農(nóng)林開發(fā)的農(nóng)民集體土地不得擅自改變土地用途，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

（三）對(duì)擅自通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等方式將農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)依據(jù)《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規(guī)定追究法律責(zé)任；非法批準(zhǔn)“以租代征”用地項(xiàng)目的國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，依照《土地管理法》第七十八條、《監(jiān)察部國(guó)土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》追究法律責(zé)任。涉及違法占用基本農(nóng)田和耕地的，應(yīng)依法從重處罰；涉嫌犯罪的，應(yīng)移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

（四）依法對(duì)“以租代征”違法違規(guī)用地行為處理后，確需補(bǔ)辦用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，必須附具對(duì)違法違規(guī)案件和有關(guān)責(zé)任人的處理意見及落實(shí)情況，征地補(bǔ)償費(fèi)用、耕地開墾費(fèi)按違法用地期間最高標(biāo)準(zhǔn)支付和繳納。有關(guān)地方要做好群眾工作，依法保護(hù)農(nóng)民集體和農(nóng)戶的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

五、幾點(diǎn)要求

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)。這次清查整頓時(shí)間緊、任務(wù)重、要求嚴(yán)，各分局、各有關(guān)單位要高度重視，認(rèn)真組織。各分局要成立專門的工作機(jī)構(gòu)，抽調(diào)專門人員，指定專人負(fù)責(zé)整個(gè)清查和處理工作。

（二）建立清查臺(tái)賬，對(duì)清查情況登記造冊(cè)。要全面細(xì)致地搞好調(diào)查摸底，完善好調(diào)查材料，對(duì)所轄區(qū)域范圍內(nèi)“以租代征”建設(shè)項(xiàng)目的地類、用途、面積、性質(zhì)等情況逐一登記造冊(cè)。

第6篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，依法加強(qiáng)管理，合理有序開發(fā)利用城市地下空間，增強(qiáng)城市整體防護(hù)能力，優(yōu)化城市功能配置，提高城市空間資源利用效率和綜合承載能力。

二、主要任務(wù)

（一）加快規(guī)劃編制。加強(qiáng)城市地質(zhì)環(huán)境和地下資源的調(diào)查評(píng)價(jià)，努力提高規(guī)劃的科學(xué)性，與人民防空專項(xiàng)規(guī)劃等其他各類專項(xiàng)規(guī)劃相銜接，在“十二五”期間完成城市地下空間的專項(xiàng)規(guī)劃編制。

（二）加強(qiáng)權(quán)屬管理。在編制規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃部門要按照有關(guān)規(guī)劃要求，明確城市地下空間開發(fā)利用范圍、總體布局、建設(shè)用地性質(zhì)、用途、開發(fā)強(qiáng)度、起止深度和層次要求。地下（包括山體）空間建設(shè)用地使用權(quán)可由國(guó)土部門依法劃撥、批準(zhǔn)使用或出讓。相關(guān)審批文件明確地下連同地表土地使用權(quán)開發(fā)使用、共同建設(shè)的，應(yīng)將地下空間連同地表作為一個(gè)整體確定建設(shè)用地使用權(quán)，一并進(jìn)行土地登記發(fā)證；經(jīng)依法審批單獨(dú)以地下土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)單獨(dú)批準(zhǔn)供地，并根據(jù)用地性質(zhì)核準(zhǔn)使用年限，單獨(dú)辦理地下土地使用權(quán)登記發(fā)證。人防工程等公益性的地下建設(shè)用地使用權(quán)，符合劃撥用地規(guī)定的，通過劃撥方式取得。經(jīng)營(yíng)性用地和除符合劃撥、批準(zhǔn)使用條件外的地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過招拍掛等有償使用方式（含租賃）取得。國(guó)土部門和房管部門應(yīng)當(dāng)依法辦理地下空間建設(shè)用地使用權(quán)和地下建（構(gòu)）筑物權(quán)屬登記，頒發(fā)相應(yīng)權(quán)證，并在產(chǎn)權(quán)證中注明“地下空間”和用途；屬于人防工程的應(yīng)注明“人防工程”，并記載其平時(shí)用途。對(duì)獨(dú)立開發(fā)的已建人防工程，可按上述原則予以確權(quán)，由國(guó)土部門和房管部門頒發(fā)相關(guān)權(quán)證；對(duì)依法結(jié)合民用建筑修建的防空地下室，待國(guó)家有關(guān)法律明確其所有權(quán)歸屬后再行確權(quán)。

（三）規(guī)范建設(shè)管理。對(duì)結(jié)合地面建筑進(jìn)行的地下工程建設(shè)，應(yīng)隨地面建筑一并向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可手續(xù)。對(duì)獨(dú)立開發(fā)的地下交通干道、商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和能源、通信、人防工程以及停車等其他所有地下工程設(shè)施，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可手續(xù)，其中人防工程及兼顧人防要求的項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)必須報(bào)經(jīng)人防部門審查批準(zhǔn)，未經(jīng)人防部門審批，規(guī)劃和建設(shè)部門不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。兼顧人防工程的地下空間建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收，應(yīng)有人防部門參加。

（四）做好安全監(jiān)管。嚴(yán)格把好地下工程施工企業(yè)資質(zhì)關(guān)，督促施工企業(yè)嚴(yán)格遵守安全施工規(guī)范。加強(qiáng)城市地下空間使用的安全應(yīng)急體系建設(shè)，完善各類應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)急處置能力。城市地下空間使用單位要按照有關(guān)規(guī)定設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)或配備安全管理人員，建立健全安全管理規(guī)章制度和責(zé)任制度，做好城市地下工程設(shè)施的日常管理、維護(hù)和更新。城市地下空間開發(fā)利用項(xiàng)目和人防工程應(yīng)按照消防規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)綜合考慮平面布置、防火分區(qū)、安全疏散、消防給水、防排煙、消防電氣和滅火救援等需要。利用城市地下空間儲(chǔ)存易燃、易爆和有毒物品的，必須符合危險(xiǎn)品管理相關(guān)規(guī)定。

（五）構(gòu)建信息平臺(tái)。加快地下管線普查工作，建立城市地下空間開發(fā)利用檔案信息平臺(tái)，完善城市地下空間管理信息共享機(jī)制。

三、具體項(xiàng)目管理

（一）對(duì)符合城市地下空間專項(xiàng)規(guī)劃或具備地下空間開發(fā)利用條件的地塊，規(guī)劃部門在出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，應(yīng)明確地下空間開發(fā)利用的范圍、用地性質(zhì)、用途、開發(fā)強(qiáng)度、起止深度等指標(biāo)。涉及地下空間利用的，國(guó)土部門應(yīng)將地下空間連同地面的土地使用權(quán)進(jìn)行整體估價(jià)（如單獨(dú)使用地下空間的，進(jìn)行單獨(dú)估價(jià)），在土地使用合同中明確地下空間使用情況，竣工驗(yàn)收后在房產(chǎn)證、土地證中進(jìn)行登記。

（二）未經(jīng)審批已進(jìn)行地下空間開發(fā)利用，且已經(jīng)規(guī)劃行政處罰并竣工驗(yàn)收，在房產(chǎn)證中進(jìn)行了登記的，房產(chǎn)證保留原有登記。如未交繳地下空間使用權(quán)費(fèi)用的，土地證中對(duì)地下空間使用情況不予登記，待結(jié)合地上土地使用權(quán)補(bǔ)交相應(yīng)的地下空間使用權(quán)費(fèi)用后再予登記。

（三）未經(jīng)審批已進(jìn)行地下空間開發(fā)建設(shè)，但尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，按原程序進(jìn)行規(guī)劃行政處罰后，予以竣工驗(yàn)收。如未交繳地下空間使用權(quán)費(fèi)用的，房產(chǎn)證、土地證中對(duì)地下空間使用情況不予登記，待結(jié)合地上土地使用權(quán)補(bǔ)交相應(yīng)的地下空間使用權(quán)費(fèi)用后再予登記。

（四）本意見出臺(tái)后，尚未開發(fā)建設(shè)地下空間的，一律需經(jīng)審批后才能開工建設(shè)。

1．土地出讓（劃撥、批準(zhǔn)使用）前，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中已明確可利用地下空間的，按規(guī)劃實(shí)施。

2．土地出讓（劃撥、批準(zhǔn)使用）前，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確不允許利用地下空間的，一律不予審批。

3．土地出讓（劃撥、批準(zhǔn)使用）前（公開出讓的除外）,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中未明確可利用地下空間但有條件可以建設(shè)的，按以下程序?qū)徟航ㄔO(shè)單位（個(gè)人）以幢為單位向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)（申請(qǐng)材料中應(yīng)附相應(yīng)資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位出具的地質(zhì)、結(jié)構(gòu)安全等技術(shù)文件，四鄰協(xié)議等），經(jīng)審查后，進(jìn)行批前公示，公示無(wú)異議的項(xiàng)目，由規(guī)劃局向國(guó)土資源局出工作聯(lián)系單，在結(jié)合地上土地使用權(quán)交繳地下空間使用權(quán)費(fèi)用后給予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?？⒐を?yàn)收后，按調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在土地證、房產(chǎn)證中登記地下空間使用情況。

4．主體工程已審批但未開工建設(shè)的項(xiàng)目要求增加地下空間建設(shè)的，按上述1-3項(xiàng)辦理。

四、其他

第7篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

【關(guān)鍵詞】土地資源；監(jiān)督；宏觀調(diào)控

以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)國(guó)土資源管理工作，準(zhǔn)確運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，建立耕地保護(hù)的長(zhǎng)效機(jī)制，社會(huì)各界的共識(shí)。而在國(guó)土管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中如何提升地籍管理的整體水平，適應(yīng)現(xiàn)階段參與宏觀調(diào)控的新要求，走在其它各項(xiàng)制度之前，最大程度的發(fā)揮監(jiān)督與調(diào)控作用，是值得我們國(guó)土資源人員思索的一個(gè)新問題。

1.努力強(qiáng)化地籍管理基礎(chǔ)地位

地籍資料是制定土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)土地用途管制的依據(jù)。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，國(guó)家建立土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)運(yùn)用全國(guó)統(tǒng)一的分類系統(tǒng)、調(diào)查方法和調(diào)查程序。土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)經(jīng)過實(shí)地勘察，結(jié)合圖表冊(cè)，按照科學(xué)方法統(tǒng)計(jì)、分析，能全面反映出各類土地利用現(xiàn)狀。每年進(jìn)行的土地變更調(diào)查，更是翔實(shí)地反映了年度各類土地利用現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)、土地利用結(jié)構(gòu)和變化規(guī)律，以及轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地存量、流量信息。這些準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)信息，為土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃制定和各項(xiàng)建設(shè)用審批等，提供了最全面、最基本的依據(jù)；為正確判斷土地的供求合理性，檢測(cè)土地利用結(jié)構(gòu)存在的問題，及時(shí)調(diào)整土地政策提供了信息。

地籍管理是實(shí)施土地產(chǎn)權(quán)管理，建立現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)與核心。土地登記無(wú)疑是地籍管理的主要組成部分，也是土地產(chǎn)權(quán)管理的重要形式?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)依法進(jìn)行登記發(fā)證。土地確權(quán)登記，解決了大量的土地權(quán)屬糾紛，維護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益，穩(wěn)定了社會(huì)秩序。通過界定土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，推進(jìn)了土地使用有償制度的改革，促進(jìn)了國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。土地登記資料公開查詢，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供了合法、準(zhǔn)確的土地產(chǎn)權(quán)信息，推進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立。

在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地籍管理的主要任務(wù)是為國(guó)家管理土地、土地使用制度和土地管理制度體制改革服務(wù)，為建立完善的土地租賃制提供了科學(xué)依據(jù)；通過土地登記和土地定級(jí)評(píng)估，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)；明晰產(chǎn)權(quán)，為企業(yè)改制、實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡提供了基礎(chǔ)信息；為實(shí)現(xiàn)土地的科學(xué)管理提供了保障。地籍管理是國(guó)土資源管理的根基所在，根基不扎實(shí)，整個(gè)國(guó)土資源管理制度的構(gòu)建就無(wú)從談起。

2.積極建立地籍管理動(dòng)態(tài)監(jiān)督體系

地籍管理應(yīng)該充分發(fā)揮自身特點(diǎn)，積極的以直接或間接的方式，監(jiān)督土地利用規(guī)劃、用地計(jì)劃、土地用途管制、建設(shè)用地許可、土地有償使用制度的執(zhí)行情況。

地籍管理監(jiān)督土地用途觀管制度的執(zhí)行。根據(jù)地籍管理隨時(shí)反映土地利用現(xiàn)狀的特點(diǎn)，管理者可以對(duì)每一宗地類變更的來源、去向及時(shí)進(jìn)行變更，并上圖、載冊(cè)、入庫(kù)。這些信息，充分反映了土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃的執(zhí)行，凡是違反規(guī)劃、計(jì)劃，以及改變法律確定的土地用途的，都可以通過地籍圖、表、簿、冊(cè)及數(shù)據(jù)等，一目了然檢查出來。另外，通過土地遙感監(jiān)測(cè)等手段，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法占地行為，落實(shí)土地利用規(guī)劃和供地計(jì)劃，實(shí)施土地用途管制。

地籍管理監(jiān)督土地有償使用制度的執(zhí)行。在土地變更登記中，對(duì)土地權(quán)屬、用途、面積、坐落、登記、地價(jià)等進(jìn)行審核的過程，就是土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)把關(guān)過程。通過對(duì)土地權(quán)屬性質(zhì)、來源及它項(xiàng)權(quán)利的審核確認(rèn)，可以隨時(shí)檢查土地使用權(quán)變更是否符合法律規(guī)定，是否改變了土地使用權(quán)取得方式、規(guī)避土地有償使用等。在辦理土地登記的過程中，通過對(duì)土地用途、面積、地價(jià)等項(xiàng)目的審核，可以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)抬高或降低地價(jià)、弄虛作假的行為，以監(jiān)督土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓定價(jià)的合理性。辦理土地登記和啟動(dòng)全社會(huì)對(duì)土地登記資料的審查，為土地市場(chǎng)提供了準(zhǔn)確可靠的信息，防止了違法交易等不法行為。

地籍管理監(jiān)督建設(shè)用地審批和依法用地執(zhí)行。地籍資料翔實(shí)記載了每一塊土地的狀況，是建設(shè)用地項(xiàng)目審批前了解土地權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚、用途合理與否的依據(jù)。建設(shè)用地審批后，經(jīng)變更登記實(shí)地調(diào)查審核，用地情況與批準(zhǔn)文件一致的準(zhǔn)予確權(quán)登記，對(duì)不一致的不予登記，同時(shí)注意發(fā)現(xiàn)和防止可能出現(xiàn)的突出批地、先行圈占土地等現(xiàn)象。另外土地利用監(jiān)測(cè)可以及時(shí)監(jiān)督土地利用規(guī)劃的情況和基本農(nóng)田保護(hù)情況。

3.充分發(fā)揮地籍管理基礎(chǔ)調(diào)控作用

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中“以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積作為土地利用年度計(jì)劃考核，土地管理和耕地保有量責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)”，“建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)”等要求的第一次提出，意味管理手段以及考核標(biāo)準(zhǔn)和繳納標(biāo)準(zhǔn)的改變，對(duì)地籍基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作提出了全新的要求。

3.1要求準(zhǔn)

土地利用變化狀況既要有影像還要有圖形和位置，無(wú)論是建設(shè)占地還是耕地以及基本農(nóng)田面積都要求準(zhǔn)確，要保證數(shù)據(jù)與實(shí)地一致，不能有虛假，要經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)。

3.2要求全

不但要有農(nóng)村土地信息，還要有城鎮(zhèn)土地信息；不但要有農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地的數(shù)據(jù)，還要求有各行業(yè)、各產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)，要涵蓋土地管理的各個(gè)方面。要求新。不能只有過去幾年的數(shù)據(jù)，還要有每年、每季，甚至每月、每天的數(shù)據(jù)，要及時(shí)用最新調(diào)查成果更新原有數(shù)據(jù)。

3.3要求快

要及時(shí)掌握各地土地利用狀況以及變化信息，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，快速匯總，統(tǒng)計(jì)、分析各項(xiàng)調(diào)查和監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，保證各地土地利用變化數(shù)據(jù)的及時(shí)獲取，滿足形勢(shì)分析的需要。

4.結(jié)語(yǔ)

地籍管理是我國(guó)土地管理的重要的基礎(chǔ)工作和重要措施，是嚴(yán)格土地管理保障，是保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會(huì)的重要手段。地籍與財(cái)政密切相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)地籍管理涉及土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)與核心。我們應(yīng)該在科學(xué)發(fā)展規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)下，理論結(jié)合實(shí)踐，勇于摸索，敢于創(chuàng)新，以高度的責(zé)任感和使命投入到此項(xiàng)工作中來，使地籍工作在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中發(fā)揮巨大的作用。 [科]

第8篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

如潞城市的耕地現(xiàn)狀：農(nóng)用地分散、零碎、梯田多，不宜采用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，抵御自然災(zāi)害能力弱，農(nóng)業(yè)收益低。有關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示：“我國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率僅相當(dāng)于第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的1/8和第三產(chǎn)業(yè)的1/4左右”。因此，必須盡快改善當(dāng)前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式，使農(nóng)業(yè)發(fā)展可與第二、第三產(chǎn)業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)必須改變農(nóng)業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)方式，使農(nóng)業(yè)逐步走上集約化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的道路。為此，只有通過農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，才能為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化創(chuàng)造可能。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

2.1農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

主要表現(xiàn)在：一是土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的政府引導(dǎo)，政策面的缺失增加了土地流轉(zhuǎn)的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，流轉(zhuǎn)引起的糾紛不能得到有效的解決，也沒有明確的土地流轉(zhuǎn)工作程序；二是農(nóng)戶間的自由流轉(zhuǎn)大多為口頭協(xié)議，缺少書面合同，即便部分有流轉(zhuǎn)協(xié)議的條款也不齊全，雙方權(quán)利也不明確。

2.2承包土地零散難流轉(zhuǎn)

潞城市屬上黨盆地，典型的山地多、平地少，絕大部分農(nóng)民承包的土地分布散、面積少，難以實(shí)行集中耕種，難以實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)。再者，實(shí)行以來，實(shí)行“增人不增地，減人不減地”的政策，使土地的資源優(yōu)勢(shì)得不到充分發(fā)揮。

2.3土地流轉(zhuǎn)透明度不高、缺乏市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制

土地流轉(zhuǎn)沒有形成完善的市場(chǎng)體系，缺乏政府和市場(chǎng)的引導(dǎo)，導(dǎo)致農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)時(shí)，很少通過政府部門簽訂書面協(xié)議流轉(zhuǎn)，最終造成土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、手續(xù)不完備，流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利、義務(wù)不明確，導(dǎo)致因土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的糾紛也時(shí)常發(fā)生。有的地方土地糾紛案件已經(jīng)上升為當(dāng)?shù)氐拿袷滦淌掳讣绊懥松鐣?huì)穩(wěn)定。

2.4部分流轉(zhuǎn)后的土地改變用途，存在少數(shù)的非法流轉(zhuǎn)行為

有的耕地流轉(zhuǎn)后用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，比如用于建企業(yè)、搞小城鎮(zhèn)化建設(shè)、招商引資等，有的為達(dá)到短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大效益的目的，用于辦廠、燒磚、燒瓦等，對(duì)土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)。有些用地單位通過向農(nóng)戶租賃的形式，爭(zhēng)取到土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)，而后改變土地用途，進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

3完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策

3.1注重政府引導(dǎo)，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序

強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序的管理，主要是要依法規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，地方政府應(yīng)從流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序等幾個(gè)方面規(guī)范農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)流轉(zhuǎn)雙方可能涉及的一些權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行明確。土地流轉(zhuǎn)的過程，必須按照農(nóng)戶申請(qǐng)、向社會(huì)信息、雙方洽談、在政府監(jiān)督下簽訂合同的程序進(jìn)行。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人在自愿、平等原則下協(xié)商一致后，應(yīng)簽訂書面合同，并報(bào)上級(jí)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)審查、簽證和登記，嚴(yán)禁地方政府或村集體違背農(nóng)民意愿，運(yùn)用不當(dāng)手段代替、強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包土地，侵犯農(nóng)民利益。

3.2大力實(shí)施特色農(nóng)業(yè)種植，加快土地整理、復(fù)墾和開發(fā)

首先，要因地制宜的大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)種植，如：潞城市實(shí)施的一鄉(xiāng)一品特色農(nóng)業(yè)種植，旱地西紅柿、大蔥、大棚青椒等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)都已初具規(guī)模，充分地利用了當(dāng)?shù)胤N植條件，提高土地的經(jīng)濟(jì)效率。其次，要加快土地的整理、復(fù)墾和開發(fā)，保證農(nóng)用地面積有較大幅度增加，耕地質(zhì)量有效提高。只有在可觀的經(jīng)濟(jì)效率和便于耕種的高質(zhì)量耕地，才能更好地促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)揮土地資源的優(yōu)勢(shì)，化解了人地矛盾。

3.3健全流轉(zhuǎn)管理體系，提供土地流轉(zhuǎn)服務(wù)

鄉(xiāng)村組織是農(nóng)村土地的管理者，加快建立村有站點(diǎn)、鄉(xiāng)有中心、縣市有市場(chǎng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，切實(shí)把土地流轉(zhuǎn)管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作落到實(shí)處。健全鄉(xiāng)村調(diào)解組織，形成鄉(xiāng)村調(diào)解，縣市仲裁司法保障的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁體系，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)營(yíng)造良好的環(huán)境和提供司法保障。

3.4科學(xué)進(jìn)行土地規(guī)劃，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)用途管制

第9篇：土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文

【關(guān)鍵詞】地籍調(diào)查宗地權(quán)屬調(diào)查

【 abstract 】 this article mainly introduced in the second state land survey, a region of anhui urban and rural cadastral investigation by the program, steps and methods, as well as the problems encountered in the investigation of the emergency measures taken.

【 key words 】 cadastral investigation authority survey parcel

中圖分類號(hào)：P272文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

為掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及國(guó)土資源管理的需要，為加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地管理，建立健全地籍管理制度，滿足土地登記的需要，使土地管理逐步走向制度化、規(guī)范化、信息化、科學(xué)化的軌道，同時(shí)為了滿足國(guó)家第二次土地調(diào)查的需要，我院承擔(dān)了本次地籍調(diào)查工作。調(diào)查區(qū)內(nèi)建筑物錯(cuò)綜復(fù)雜、宗地?cái)?shù)量多、部分土地正在辦理征用手續(xù)，地形變化較快；且區(qū)內(nèi)有少數(shù)民族群眾居住，民風(fēng)民俗忌諱較多，調(diào)查難度較大?，F(xiàn)在就本次地籍調(diào)查的外業(yè)工作談點(diǎn)體會(huì)。

1調(diào)查目的

本次調(diào)查工作的目的：進(jìn)一步查清該地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、土地權(quán)屬、用地類別；查清每宗地的所有者、使用者、權(quán)屬界線等，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益。通過數(shù)字化地籍測(cè)量工作，準(zhǔn)確表述每一宗地的平面位置、權(quán)屬界線、用途等；準(zhǔn)確設(shè)置界標(biāo)、精確測(cè)算面積、測(cè)繪地形地籍圖及土地利用現(xiàn)狀圖。

2 準(zhǔn)備工作

2.1 宣傳動(dòng)員

地籍調(diào)查中牽涉面廣、涉及人員多，需要土地權(quán)利人和有關(guān)部門的密切配合。在調(diào)查區(qū)內(nèi)召開專題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)地籍調(diào)查的必要性、重要性。希望得到社會(huì)的理解和支持，以確保地籍調(diào)查工作順利進(jìn)行。同時(shí)公告，下發(fā)文件，還通過各種媒體廣泛宣傳，使群眾了解地籍調(diào)查工作的基本知識(shí)。

2.2制定工作計(jì)劃

根據(jù)調(diào)查區(qū)內(nèi)實(shí)際情況擬定調(diào)查實(shí)施方案與步驟，采取任務(wù)一次性分解到組，實(shí)行定任務(wù)、定人員、定時(shí)間、定經(jīng)費(fèi)，評(píng)定調(diào)查成果質(zhì)量的“四定一評(píng)”目標(biāo)管理責(zé)任制。

2.3收集資料

收集歷年土地申報(bào)材料；宗地圖、勘測(cè)定界圖、地籍調(diào)查材料、歷年征地批文和發(fā)證登記等。收集 區(qū)內(nèi)所有等級(jí)水準(zhǔn)點(diǎn)和等級(jí)控制點(diǎn)的資料成果。

2.4劃分調(diào)查區(qū)

根據(jù)調(diào)查區(qū)現(xiàn)有狀況及今后的發(fā)展規(guī)劃，確定調(diào)查范圍；同時(shí)依現(xiàn)有道路、河流、溝渠等自然現(xiàn)狀地物為邊界劃分了街坊。街坊線的劃分應(yīng)盡量利用街道辦事處的管轄界線作為地籍調(diào)查的街坊線。劃分完成后統(tǒng)一編號(hào)，繪出街坊關(guān)系圖 。權(quán)屬調(diào)查以街坊為單位展開。

3 調(diào)查過程與方法

3.1編制地籍號(hào)

地籍編號(hào)采用三級(jí)編號(hào)法，即由街道、街坊號(hào)、宗地號(hào)組成。宗地以街坊為單位按照自左至右，自上而下的順序進(jìn)行編排；街坊內(nèi)界址點(diǎn)統(tǒng)一編號(hào)，采用阿拉拍數(shù)字也按自左至右，自上而下的順序編號(hào)。

3.1.1 行政區(qū)的編碼

行政區(qū)采用一位字母碼編排，使用第一個(gè)漢字的第一個(gè)漢語(yǔ)拼音大寫字母為字母碼，建庫(kù)時(shí)將其與國(guó)家行政區(qū)劃代碼表規(guī)定的6位數(shù)字碼相對(duì)應(yīng)。

3.1.2 街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的劃分和編碼

依據(jù)現(xiàn)行的行政街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的管轄范圍來劃分，街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代碼由行政區(qū)劃代碼進(jìn)行編碼，街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代碼僅作為統(tǒng)計(jì)匯總使用，不作為正式地籍號(hào)的組成部分。

3.1.3 街坊的劃分和編碼

街坊以相對(duì)穩(wěn)定的自然地物來劃分，在區(qū)級(jí)行政界內(nèi)采用2位數(shù)字碼，從“01”開始統(tǒng)編街坊號(hào)。

在實(shí)際調(diào)查中，我們依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，先在調(diào)查底圖上逐街坊按統(tǒng)一規(guī)定預(yù)編地籍號(hào)，待街坊調(diào)查結(jié)束后，形成正式統(tǒng)一的地籍號(hào)。

3.2宗地編碼與權(quán)利人編碼

宗地編碼采用3位數(shù)字碼，在街坊范圍內(nèi)從“001”開始統(tǒng)一編排，已發(fā)證的宗地編號(hào)不變。

3.3 指界通知

按調(diào)查計(jì)劃，調(diào)查小組提前公告通知土地使用者按時(shí)攜帶各種證件（權(quán)源證件和身份證件）到現(xiàn)場(chǎng)指界。

3.4 界址調(diào)查

調(diào)查人員攜帶調(diào)查底圖、申報(bào)材料等到現(xiàn)場(chǎng)會(huì)同該宗地土地使用者及相鄰宗地土地使用者一起調(diào)查核實(shí)宗地界址點(diǎn)、線、權(quán)屬來源和使用情況，實(shí)地填寫地籍調(diào)查表、繪制宗地草圖、設(shè)置界址點(diǎn)標(biāo)志。若有界線爭(zhēng)議，可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，調(diào)解不成的，可劃臨時(shí)界線，并在調(diào)查表內(nèi)注明。

3.4 .1 土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查

土地使用者調(diào)查是指調(diào)查核實(shí)土地使用者名稱、單位全稱或戶主姓名，單位性質(zhì)、土地使用者的通訊地址及聯(lián)系電話，土地使用者名稱應(yīng)與其營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證等的記載一致，單位全稱應(yīng)為公章全稱。單位性質(zhì)分為全民單位、集體單位、股份制企業(yè)、外資企業(yè)、個(gè)體企業(yè)或個(gè)人等。

土地權(quán)屬分為三種：國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)又可分為：集體農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、集體土地未利用地使用權(quán)。

3.4.2土地權(quán)屬來源情況、使用權(quán)類型調(diào)查

調(diào)查人員應(yīng)初步核實(shí)土地來源證明材料是否齊全，合法及與實(shí)地情況的一致性，并收集各種證明材料，作為土地登記的依據(jù)，使用權(quán)類型調(diào)查類型應(yīng)根據(jù)相關(guān)材料來填寫。

3.4.3土地座落、土地用途、共有使用權(quán)情況調(diào)查

土地用途應(yīng)按新的《土地利用現(xiàn)狀分類》的規(guī)定來調(diào)查宗地的實(shí)際用途。查清每宗地的實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途是否一致，用地是否合理，是否有改變土地用途、非法出租、非法轉(zhuǎn)讓土地等情況，將上述情況填入《地籍調(diào)查表》，并記錄在工作人員記錄本上。土地座落應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)其道路名稱、門牌號(hào)等，對(duì)共用宗應(yīng)查清各使用者的分?jǐn)偯娣e，并填寫到調(diào)查表上。

3.5 權(quán)屬調(diào)查應(yīng)提交的資料

（1）地籍調(diào)查表 ；

（2）土地權(quán)屬證明材料 ；

（3）土地使用者身份證明材料 ；

（4）街坊宗地關(guān)系圖 。

4經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)

地籍調(diào)查是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、數(shù)據(jù)量大、技術(shù)要求嚴(yán)，工作內(nèi)容繁雜的工程。只有精心組織認(rèn)真調(diào)查，才能獲取真實(shí)、完整的調(diào)查信息。本區(qū)調(diào)查工作，我們總結(jié)出了一些心得體會(huì)：

1. 加強(qiáng)管理，精心組織，嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真是調(diào)查工作順利完成的重要保障。

2. 對(duì)調(diào)查員的技術(shù)、社交、公關(guān)能力培訓(xùn)，使之熟知土地法律、法規(guī)，增強(qiáng)工作責(zé)任心，是保證地籍調(diào)查成果質(zhì)量的關(guān)鍵。

3. 權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，正確設(shè)定權(quán)屬界線和界址點(diǎn)位置，確保權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置實(shí)地與圖上一致，圖表相符， 是獲取準(zhǔn)確調(diào)查成果的前提。

4.采用先測(cè)圖后調(diào)查，利用已有各類調(diào)查資料，對(duì)其分析、核對(duì)可減少重復(fù)工作，提升調(diào)查速度。

5.嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，為確保調(diào)查資料的精準(zhǔn)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好認(rèn)真細(xì)致的檢查把關(guān)。

6． 調(diào)查區(qū)內(nèi)有少數(shù)民族群眾居住，民風(fēng)民俗忌諱較多，調(diào)查之前，應(yīng)先了解、熟悉當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)民俗，尊重少數(shù)民族鄉(xiāng)民的風(fēng)俗。

參考文獻(xiàn)：

[1]《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》（2007，TD/1014-2007）

[2]《第二次全國(guó)土地調(diào)查培訓(xùn)教材》[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，2007。