經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)

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第1篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；供求矛盾；原因分析；建議

1 江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾的現(xiàn)狀

從2000年開始，江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)顯著啟動(dòng)，規(guī)模迅速擴(kuò)大。這一年，全省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資完成8.39億元，新開工面積155.75萬平方米，竣工面積122.64萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房投資、新開工面積、竣工面積分別比1999年增長81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省經(jīng)濟(jì)適用房投資累計(jì)完成54.85億元，累計(jì)竣工房屋面積662.35萬平方米。如果以套均建筑面積80平方米測算，竣工的經(jīng)濟(jì)適用房可使8.28萬戶居民受益。江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投資規(guī)模在2003年達(dá)到峰值，為13.48億元，新開工面積、竣工面積在2002年達(dá)到峰值，分別為171.52萬平方米和140.99萬平方米。但2006年江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)大幅減少，全年經(jīng)濟(jì)適用房的投資額僅為6.16億元，新開工面積和竣工面積分別為71.1萬平方米和58.91萬平方米，僅為峰值的40%和41%。2007年以來，江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐再次加快，成效顯著。1-8月，全省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資達(dá)到7.67億元，同比增長1.6倍，新開工面積89.59萬平方米，同比增長1.8倍。以上有關(guān)江西省經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)情況可用表1來說明。

表1 江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)歷年主要指標(biāo)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：江西省統(tǒng)計(jì)局：2001～2007年歷年《江西統(tǒng)計(jì)年鑒》。

江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)盡管經(jīng)過了多年的發(fā)展，政府也為此作出了巨大的努力，但是從市場供應(yīng)和居民的需求來看，供需矛盾依然很嚴(yán)峻。從供給看，2006年江西省經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)年竣工58.91萬平方米，按套均60平方米計(jì)算，可滿足0.98萬戶居民的需求；如按套均80平方米計(jì)算，只能滿足7400戶居民需求。從需方看，市場需求巨大?！督魇∪嗣裾P(guān)于積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和完善廉租房制度的若干意見》（贛府發(fā)[2006]35號）中第十條關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象”規(guī)定：“符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的中低收入家庭人均年收入標(biāo)準(zhǔn)線應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入乘以小于1的系數(shù)作為參考依據(jù)來合理劃定。”依照上述規(guī)定，2005年江西省城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入為6167.5元，該收入是全省城鎮(zhèn)居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的規(guī)定范圍。再以公安部門的戶籍統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來推算，2005年全省城市居民有424.85萬戶，以60%計(jì)算就有近255萬戶處于中等收入以下。

從以上分析可以看出，江西省城鎮(zhèn)居民中的中低收入家庭數(shù)量龐大，盡管近幾年來江西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展迅速，但是面對如此巨大的需求市場，仍顯的不足。

2 江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾過大的原因分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)市場上某種產(chǎn)品的需求和供給相等時(shí)，會達(dá)到一個(gè)均衡，這時(shí)產(chǎn)品的價(jià)格為均衡價(jià)格，產(chǎn)量為均衡產(chǎn)量。當(dāng)供給小于需求時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格就會上漲，同理，當(dāng)供給大于需求時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格就會下降。只有當(dāng)供給和需求相等時(shí)，價(jià)格才會趨于穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)適用房是一種社會保障性住房，目的是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，受政府的宏觀調(diào)控，其價(jià)格低于甚至遠(yuǎn)低于市場均衡價(jià)格，這時(shí)就會出現(xiàn)需求大于供給的矛盾。具體來說，江西省經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾過大的原因，主要是由以下影響供給和需求的因素決定的：

1）確定經(jīng)濟(jì)適用房資格對象難度較大，導(dǎo)致部分中高收入者混水摸魚。經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)政策的前提條件是家庭收入是公開的和透明的。但事實(shí)上，由于我國的金融體制和信用體制尚不健全，政府管理者和居民申請者之間存在信息不對稱，家庭收入不公開、不透明，政府部門要準(zhǔn)確地掌握誰有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房困難很大。由于我國還沒有建立完善的稅收制度，在現(xiàn)有稅收體制下只能統(tǒng)計(jì)到居民的工資收入。而當(dāng)前居民家庭的工資收入占總收入的比重正逐步下降，金融資產(chǎn)收入、投資收益、兼職勞務(wù)收入甚至灰色收入占當(dāng)今居民家庭收入的比重相應(yīng)增長，居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實(shí)收入政府無法掌握。

2）利潤低，風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致開發(fā)商積極性不高。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地實(shí)行政府劃撥的方式，免交土地出讓金，其他的費(fèi)用也可適當(dāng)減免。另外，經(jīng)濟(jì)適用房作為政策性、社會保障性項(xiàng)目，銷售肯定不成問題，投資是安全的。銷售價(jià)格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利潤作為政府的核定成本。問題在于，建設(shè)成本每年都不一樣，這也導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。盡管享受了政策的優(yōu)惠，免交土地出讓金，但隨著土地成本、建筑材料漲價(jià)、人工費(fèi)用提高和融資的成本，開發(fā)商的利潤難以保障。

3）土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足。按照相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地由政府采取劃撥的方式。但眾所周知，城市的土地是稀缺資源，要從城市中劃出一塊地用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，相比用于商業(yè)開發(fā)來說，政府將減少很大一筆經(jīng)濟(jì)收入，從而使得經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)不足，進(jìn)而導(dǎo)致商品房的供給不足。

4）建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可能影響招商引資。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度，無疑解決了城市一部分人的住房困難，但同時(shí)也意味著減少了商品房市場上的需求量，這是房地產(chǎn)開發(fā)商們不愿意看到的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商是追求利潤的，城市居民住房需求量的減少，必然影響到開發(fā)商進(jìn)入的積極性。但開發(fā)商積極地進(jìn)入城市，與城市政府的經(jīng)濟(jì)利益、政績表現(xiàn)是緊密相連的，因此地方政府在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房問題上難免有所顧慮，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給量的減少。

第2篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

筆者認(rèn)為，對經(jīng)濟(jì)適用房制度需全面考量，完善機(jī)制，堅(jiān)持有所為、有所不為，而非一了百了地棄若敝履。經(jīng)濟(jì)適用房作為惠及中低收入家庭的住房產(chǎn)品，在發(fā)達(dá)國家普遍存在，只是規(guī)模大小、進(jìn)入門檻、運(yùn)作方式有別而已。在我國的住房體系中，也應(yīng)留有經(jīng)濟(jì)適用房的一席之地。

不妨回顧一下經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷程。1994年出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，1998年住房制度改革的“23號文”中，明確要建立經(jīng)濟(jì)適用住房為主導(dǎo)的住房供應(yīng)體系；2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，則不再提及經(jīng)濟(jì)適用房占主流地位；2007年新修定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，進(jìn)一步把適用對象縮小到城鎮(zhèn)低收入家庭。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房從未占據(jù)過主流地位，其占全國住宅供應(yīng)總量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。

近些年，在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中，存在的問題主要有五點(diǎn)。其一，各省區(qū)的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、效果差距很大；其二，作為一種社會保障制度，福利色彩過濃；其三，出現(xiàn)了窮人買不到、富人搶著要的怪現(xiàn)象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目標(biāo)人群買不起；其五，在某種程度上，由于具體操作失當(dāng)，擾亂了正常的商品住宅市場秩序。

2007年國務(wù)院出臺的“24號文”，標(biāo)志著中央開始重視住房保障問題，當(dāng)然其大背景是著力構(gòu)建和諧社會。為了進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化“24號文”，2007年12月出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》重新界定了購買對象、戶型標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。2008年6月前后各地出臺的《2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》中，都加大了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出“9000億安居工程投資計(jì)劃”，規(guī)劃今后三年新建400萬套經(jīng)濟(jì)適用房。

從中央層面看，“9000億安居工程投資計(jì)劃”既是為了配合“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)方針，又是彌補(bǔ)過去十年住房保障滯后的歷史欠債。問題的關(guān)鍵在于，三年內(nèi)新建400萬套經(jīng)濟(jì)適用房和200萬套廉租房，將使全國的保障性住房占全部住宅供應(yīng)比重由前幾年的不足一成，飆升至四成左右。廉租房真正能使社會最底層的居民受益，應(yīng)該大建，可經(jīng)濟(jì)適用房畢竟是有產(chǎn)權(quán)的，讓窮人以低于市場價(jià)格四到五成的政府補(bǔ)貼價(jià)擁有私有產(chǎn)權(quán)房，有損公平，而且事實(shí)一再證明很難有效監(jiān)管，富人搶食現(xiàn)象屢禁不止，所以一定要控制規(guī)模。

實(shí)際上，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23號文”出臺后，地方政府基本上都沒落實(shí)，如今面對“9000億安居工程計(jì)劃”，地方政府一樣不太熱心，尤其是在新建上面心猿意馬。

比如，從今年3月1日起，常州開始改革經(jīng)濟(jì)適用房保障模式，對符合經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的低收入家庭每戶補(bǔ)貼8萬元，供他們在市區(qū)選購新建的普通商品房；年內(nèi)擬解決1萬戶左右家庭的貨幣補(bǔ)貼，將投入約8億元；在此期間內(nèi)，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用房。不惟常州如此，長沙于去年就推出了每戶8萬元的補(bǔ)貼方案，同時(shí)暫停新建，另外重慶、鄭州、河北、山東等地都加大了貨幣補(bǔ)貼和收購存量住房推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)的力度。

從地方政府角度看，新建大量經(jīng)濟(jì)適用房會沖擊正常的商品住宅市場，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全國樓市低迷，很多城市的住宅存量面積較大。以常州為例，今年年初全市存量房已達(dá)1200萬平方米，而以往每年只有約600萬平方米的銷量，如果再新建大量經(jīng)濟(jì)適用房，無疑會繼續(xù)推高存量。另外，經(jīng)濟(jì)適用房土地免費(fèi)劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減免，大規(guī)模興建意味著政府需要犧牲大量的土地出讓金和稅收，在經(jīng)濟(jì)低迷、全國各地財(cái)政收入下降的情況下，地方政府實(shí)在是不情愿。

另外還有一個(gè)怪現(xiàn)象。在很多城市，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量并不大，可居然有符合資格的家庭不愿意購買。比如2008年，常州市共發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購證1321張，實(shí)際簽合同數(shù)僅為811份，510戶家庭由于種種原因，放棄購買資格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期結(jié)束，結(jié)果有388套經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購。上海亦有類似現(xiàn)象，在外環(huán)以外的寶山顧村、嘉定江橋等市屬配套商品房(屬保障性用房)基地，近幾年交付了200多萬平方米住宅，但由于選址偏遠(yuǎn)，生活配套不全，入住率不高、房屋長期空關(guān)現(xiàn)象嚴(yán)重。

面對經(jīng)濟(jì)適用房存在的現(xiàn)實(shí)弊端，以及地方政府不愿意大規(guī)模新建的現(xiàn)況，中央也有所松口，在近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障房建設(shè)的內(nèi)部會議上，有重要官員表態(tài)：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的具體規(guī)模由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定；政府將重點(diǎn)承擔(dān)低收入人群的住房保障，并以租賃的方式為主。“一刀切”式的政策，不符合我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)和樓市差別巨大的國情。在經(jīng)濟(jì)適用房上面，理應(yīng)允許地方適度減少新建量，鼓勵(lì)他們通過收購存量房和貨幣化補(bǔ)貼等多種方式，推進(jìn)這項(xiàng)工作。

實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國家都曾經(jīng)歷過由“重實(shí)物補(bǔ)貼”到“重貨幣補(bǔ)貼”的轉(zhuǎn)變過程。比如租金補(bǔ)貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，購房補(bǔ)貼的保障力度比租房補(bǔ)貼相對較小，但覆蓋面較大，約86％的家庭享有不同額度的補(bǔ)貼。再如，我國香港地區(qū)1987年開始推出“自置居所貸款”計(jì)劃，符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭可申請自置居所貸款，政府予以貼息優(yōu)惠。

經(jīng)過十幾年的探索，我國住房體系冒出很多產(chǎn)品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房六種形態(tài)。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅屬完全市場化產(chǎn)品，限價(jià)房以市場化為主導(dǎo)、略帶保障色彩，配套商品房屬于準(zhǔn)保障產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)適用房基本上屬于保障性質(zhì)，廉租房則完全屬于住房保障產(chǎn)品。目前出現(xiàn)了一種值得憂慮的現(xiàn)象，由于住宅產(chǎn)品門類偏多，部分產(chǎn)品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

考察國外住房保障體系，主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、各種租金和購房補(bǔ)貼。各國經(jīng)濟(jì)情況不同，住房保障的

水平相差甚大，北歐、新加坡的水平最高，其它發(fā)達(dá)國家居次，發(fā)展中國家一般水平較低。就發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，首先要把發(fā)展重點(diǎn)放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)房(經(jīng)濟(jì)適用房)。

我國香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對內(nèi)地尤其是大城市住房保障頗有借鑒價(jià)值。香港從上世紀(jì)50年代開始建立公屋制度(廉租房)，1972年后開始進(jìn)入住房條件改善階段，1978年起實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，居屋(經(jīng)濟(jì)適用房)制度開始推行，后來又實(shí)行租者置其屋計(jì)劃(租置計(jì)劃)以及置業(yè)資助貸款計(jì)劃(置貸計(jì)劃)。但是，2002年香港政府認(rèn)為私人住宅應(yīng)由私人開發(fā)商以市場為主導(dǎo)建設(shè)，于是宣布停建居屋。后來租置計(jì)劃和置貸計(jì)劃亦陸續(xù)終止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋輪候冊登記的家庭仍然有l(wèi)l萬多個(gè)，政府著力于增加建屋量及促進(jìn)住戶的流動(dòng)性，縮短輪候租住公屋的平均時(shí)間，目前平均輪候時(shí)間維持于3年。

第3篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

近日,住建部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出通知,對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知明確,對于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位,同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

有關(guān)房價(jià),無論調(diào)控與否,我依然是這個(gè)觀點(diǎn)――低端向經(jīng)濟(jì)適用房靠攏,而高端向香港豪宅靠攏。但這個(gè)結(jié)論有個(gè)前提,就是要等經(jīng)濟(jì)適用房上市。問題是,如果經(jīng)濟(jì)適用房始終不出來,那會怎樣?

我只能說,那這個(gè)市場上將只剩下豪宅,而且是買下來無人居住的空置豪宅。

價(jià)格取決于什么?――供求關(guān)系。只要我們還準(zhǔn)備把住房問題交由市場解決,只要我們還不準(zhǔn)備回到福利分房的年代,那考慮房價(jià)問題就必須同時(shí)考慮供給和需求。

如果單純以壓制需求為目的,調(diào)控手段只能解決暫時(shí)的問題,真正的問題解決要靠增加供給。從2004年開始,房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控了6年,而現(xiàn)在的房價(jià)卻是6年前的好幾倍。每一次調(diào)控都被喻為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段”,每一次都是“精準(zhǔn)打擊”,但結(jié)果又是怎樣呢?

2004年“8?31”大限之后,土地市場的供給被嚴(yán)格控制起來,房地產(chǎn)行業(yè)由此形成了一個(gè)由政府主導(dǎo)下的壟斷市場,土地的供應(yīng)始終呈現(xiàn)一種稀缺狀態(tài)。這些年國力增強(qiáng),住宅需求旺盛,本來是個(gè)好事,但由于土地供給不足,結(jié)果推動(dòng)房價(jià)不斷上漲。調(diào)控如果僅僅從抑制需求入手,是本末倒置。去年“國四條”和“國十一”條,都已認(rèn)識到這個(gè)問題,只有從增加保障性住房供應(yīng)入手,這才是真正意義上的調(diào)控。

現(xiàn)在的市場交易量急劇下降已經(jīng)是不爭的事實(shí),部分樓盤降價(jià)也是早晚的事。我最擔(dān)心的不是房價(jià)降不降,而是一旦降了之后,我們又會放緩經(jīng)濟(jì)適用房推進(jìn)速度。這將會是最糟糕的調(diào)控邏輯。

由地方政府壟斷的土地財(cái)政制度一定會有地王,這符合土地資源集約化原則;這種制度也一定要配套經(jīng)濟(jì)適用房,因?yàn)檫@種壟斷化的不完全市場,解決不了社會大多數(shù)人的住房問題。這是因?yàn)橹贫鹊牟煌暾?新華社六篇炮轟土地財(cái)政的文章,真正是說到了點(diǎn)子上。

房價(jià)的問題是制度問題,對制度的修正一定要從制度本身入手,絕對不能滿足于治標(biāo)不治本的所謂階段性成績。希望這次對房價(jià)的控制能對接上下半年經(jīng)濟(jì)適用房的上市,否則,下一輪報(bào)復(fù)性反彈會很快到來。

最近幾周租金漲得很快,很大原因是對住房保有稅的預(yù)期。房東提前提租,以便將稅收轉(zhuǎn)移到下游。租金的提高會不會讓房客產(chǎn)生買房的需求呢?這部分增加的買房需求,是否能和因?yàn)槭毡Ｓ卸惗鴴伇P的投資客抵消呢?這是一個(gè)值得好好計(jì)算的問題。在一個(gè)供應(yīng)稀缺的市場上,上游很容易將交易成本轉(zhuǎn)嫁給下游。

這么多年,作為一個(gè)從業(yè)人員,我深切地感受到,商品房還是應(yīng)該回到其作為商品的本質(zhì)上去,而不要承擔(dān)太多的社會責(zé)任。但這一切,都要在經(jīng)濟(jì)適用房大量上市之后。

第4篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收負(fù)擔(dān) 稅負(fù)成本管理

房產(chǎn)企業(yè)涉稅眾多，在開發(fā)的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發(fā)銷售階段有營業(yè)稅、附加稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅。在保有階段有，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)企業(yè)還涉及有印花稅和車船使用稅等。

據(jù)中國最大的上市公司綜合數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)萬德數(shù)據(jù)系統(tǒng)調(diào)查2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率為13.4%位列各行業(yè)之首，而同年各行業(yè)間平均水平為6.5%。2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)比為117%在全部行業(yè)中排名第三高于73%的各行業(yè)間平均水平。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的稅負(fù)明顯高于各行業(yè)的平均水平，主要稅負(fù)集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)重于一般行業(yè)，因而在財(cái)務(wù)管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實(shí)際稅負(fù)。

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的稅收政策

房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和收益環(huán)節(jié)，國家宏觀管理部門在這些環(huán)節(jié)都制定了相關(guān)的稅收政策，主要涉及的稅種包括營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。

1.1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的流轉(zhuǎn)稅政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅主要包括在房地產(chǎn)投資開發(fā)、銷售以及出租商品房涉及的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加，計(jì)稅依據(jù)為工程全部價(jià)款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優(yōu)惠政策可適當(dāng)減免，各地區(qū)執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策就屬此列。

1.2、土地增值稅

我國從2001年恢復(fù)征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴(yán)格征繳時(shí)限等原因，一直采取了預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項(xiàng)目結(jié)束后重新核算并多退少補(bǔ)。從2007年2月1日開始執(zhí)行 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）。

1.3、企業(yè)所得稅

2006年以前房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長，企業(yè)所得稅大都采取核定利潤率征收的方式，即以銷售收入作為計(jì)稅基礎(chǔ)，乘以核定利潤率折算出當(dāng)期利潤，再乘以企業(yè)所得稅稅率計(jì)算當(dāng)期實(shí)際應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。2006年3月6日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2006] 31號），該文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征繳作了進(jìn)一步的明確。對于未完工的開發(fā)產(chǎn)品在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地區(qū)地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本。開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

1.4、印花稅

印花稅稅率相對較低，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于涉及合同協(xié)議多、金額大，因此印花稅負(fù)擔(dān)同樣不小，涉及開發(fā)建設(shè)施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營業(yè)賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。

2、當(dāng)前稅收環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)稅金成本管理的措施

2.1、避免盲目追求高售價(jià) 合理利用稅收優(yōu)惠政策

房產(chǎn)企業(yè)在對稅收政策充分理解的基礎(chǔ)上，合理利用稅收優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的選擇和會計(jì)核算的處理往往就已經(jīng)決定了企業(yè)稅負(fù)的多少。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)合理制訂住宅的面積與銷售價(jià)格，要權(quán)衡價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系，盡可能多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇，達(dá)到節(jié)稅和企業(yè)盈利的目的。

2.2、正確核算開發(fā)成本，防止少計(jì)漏計(jì)

開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，指取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。正確、全面計(jì)量開發(fā)成本對土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計(jì)算土地增值稅增值額可扣除項(xiàng)目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費(fèi)用與加計(jì)20的計(jì)量基數(shù)。開發(fā)成本也是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于稅收籌劃的重要對象一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立諸多避稅鏈公司，如利用關(guān)聯(lián)建筑公司、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司等開票，加大項(xiàng)目開發(fā)成本，通過由低稅負(fù)公司向高稅負(fù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費(fèi)用的方式，以達(dá)到避稅的目的。

2.3、加強(qiáng)內(nèi)部管理，積極進(jìn)行有效的所得稅管理

公司稅務(wù)籌劃部門首先應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目，對于公司利潤率水平進(jìn)行測試，如實(shí)際毛利率低于核定時(shí)，則企業(yè)應(yīng)積極與稅務(wù)部門溝通，爭取較低的計(jì)稅毛利率；其次，應(yīng)深入研究和理解現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策，在收入的確認(rèn)上要嚴(yán)格把關(guān)，防止多計(jì)收入，如在報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，自建辦公樓就不能和開發(fā)產(chǎn)品一起報(bào)建，否則自用的辦公樓就會和開發(fā)的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計(jì)企業(yè)所得稅；同時(shí)要關(guān)注稅前扣除項(xiàng)目的比例，結(jié)合實(shí)際工作綜合考慮制定各項(xiàng)費(fèi)用定額，凡是在扣除比例范圍內(nèi)的費(fèi)用應(yīng)盡量加以扣除，以減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

Abstract： The imperfection of housing supply system in China has led to mismatch of housing supply and demand. The high-income earners can buy many houses， while low-income people can't afford to buy a house， so they can only rely on housing security system. Due to various influencing factors at home and abroad， the commercial housing prices continue to increase. If the government can actively improve the housing security system， most of the low-income housing problems in the society can be solved， and the commercial housing prices can be lowered gradually. The main problem of China's real estate market is the mismatch of supply and demand system and the imperfect social low-income housing security. This article summarizes the new problems in the development of the real estate market in China in the new period， and further analyzes the defects in the real estate market system and puts forward the measures and methods to improve the real estate market system.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場；住房保障體系；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房；政府

Key words： real estate market；housing security system；economically affordable housing；low-rent house；government

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）36-0199-02

0 引言

我國自改革開放以來，住房條件有了明顯的改善。但由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場依舊存在較多問題，商品房市場缺乏競爭機(jī)制、信息不對稱，我國房地產(chǎn)市場若要快速穩(wěn)定的發(fā)展，必須要加快住房保障體系建設(shè)。

1 我國房地產(chǎn)市場體系中的缺陷和問題

1.1 住房保障體系中的缺陷 現(xiàn)階段，我國已逐步建立起經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金、廉租住房形式的城鎮(zhèn)住房保障體系。我國建立的住房保障體系沒有長遠(yuǎn)和明確的規(guī)劃，具體運(yùn)作存在狹窄保障覆蓋面、單一資金來源、住房供應(yīng)不足和暗箱操作的情況。

1.1.1 公共財(cái)政支出比例低 我國只將廉租住房制度歸于公共財(cái)政資金預(yù)算，即便是廉租住房資金來源，也是各地區(qū)住房公積金增值收益項(xiàng)目。我國東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的廉租房投入資金超出中西部，西部廉租房資金依靠財(cái)政投入，資金來源單一。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重低，且出現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)。

1.1.2 住房保障手段單一 主要是經(jīng)濟(jì)適用房、公積金貸款和廉租房制度，缺乏其他財(cái)政、金融、稅收方面的保障措施。

1.1.3 保障體系覆蓋面窄 住房保障體系應(yīng)當(dāng)解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，但我國政府還未采取合理方式實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。我國有許多城市政府不夠重視社會住房保障的建設(shè)，廉租房制度尚未推行。我國經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格高，廉租房范圍小。一些家庭變成了“夾心層”，既不能申請廉租住房，也買不起經(jīng)濟(jì)適用房。

1.2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的缺陷 我國實(shí)施福利分房政策的時(shí)間較長，致使我國存量房市場中含有大量公產(chǎn)房。房地產(chǎn)增量市場由政府主導(dǎo)，政府壟斷了土地一級市場，行政指令頒布規(guī)定新增房地產(chǎn)的開發(fā)面積[4]。正是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場受到政府約束，市場被嚴(yán)格劃分成限價(jià)房、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、廉租房等子市場[2]。每個(gè)子市場有不同的利益需求和準(zhǔn)入制度，對我國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程有很大的阻礙。

1.3 房地產(chǎn)市場中土地制度缺陷 我國從香港引進(jìn)了土地批租制度。因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)的缺陷，引進(jìn)該制度之后出現(xiàn)了較多問題。我國土地一級市場的供給不足，各地政府以土地儲備中心對土地供給進(jìn)行壟斷。由于地方政府為獲得更多的收益，積極推動(dòng)土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場的地價(jià)和房價(jià)呈正比例關(guān)系，城鎮(zhèn)土地供給不夠造成了我國某些地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格上漲。

1.4 房地產(chǎn)市場中準(zhǔn)寡頭壟斷 現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一些企業(yè)擁有大量信息資源，便利用信息不對稱損害另一方利益獲得更大的收益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場信息混亂，中介機(jī)構(gòu)虛假、房地產(chǎn)商欺詐、評估機(jī)構(gòu)虛假等造成了買房者看不到真實(shí)有效的信息，信息極為不對稱。

1.5 房地產(chǎn)市場中稅收體系缺陷 因?yàn)樘厥庹吣繕?biāo)和歷史背景，我國形成了多政策、不統(tǒng)一、多稅種的房地產(chǎn)稅制度[1]。稅種目標(biāo)不協(xié)調(diào)，且市場調(diào)節(jié)性差。

我國房地產(chǎn)市場稅收根據(jù)交易而定。我國明確提出房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩個(gè)不同的概念，按照原值征收則是房產(chǎn)稅，按照評估價(jià)值則是房地產(chǎn)稅，評估價(jià)值里包括了地價(jià)。房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價(jià)來抑制投資投機(jī)性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控[8]。

1.6 房地產(chǎn)市場中金融體系缺陷 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行體系。我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高，市場價(jià)格過度超出真實(shí)價(jià)值會引起房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)泡沫破裂，就會造成房地產(chǎn)價(jià)格下跌。若是房地產(chǎn)變質(zhì)縮水，金融體系會引發(fā)較大風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債程度較高，房地產(chǎn)經(jīng)營管理程度低，監(jiān)管力度加大致使開發(fā)貸款門檻較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條斷裂會引發(fā)較大風(fēng)險(xiǎn)。

2 完善我國房地產(chǎn)市場體系的措施和方法

我國房地產(chǎn)市場最大的矛盾是住房供給。由于國內(nèi)低收入人群住房保障不夠完善，解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大問題是住房保障體系構(gòu)建。除了住房保障體系，還有市場化競爭商品房市場。商品房市場是人們對改善居住條件的一種期望，高收入家庭可利用商品房市場選擇優(yōu)越的商品房，改善生活條件需求。對商品房市場體系的完善也是比較重要的。

2.1 我國住房保障體系的完善

2.1.1 前期準(zhǔn)備階段 在完善住房保障體系時(shí)，要先制定相關(guān)法律。制定的法律法規(guī)要確定公民合理住房權(quán)、住房保障的執(zhí)行主體、住房保障的保障對象和住房保障的保障標(biāo)準(zhǔn)。我國目前還處于社會主義初級階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極度不平衡。故此很難實(shí)現(xiàn)普惠性住房保障，只能實(shí)施選擇性保障[3]。

2.1.2 住房儲備階段 廉租住房儲備有兩種形式，即政府規(guī)劃新建廉租住房和存量二手住房。政府新建廉租住房面積應(yīng)當(dāng)在30―50m2，經(jīng)濟(jì)適用房儲備應(yīng)當(dāng)采取新建住房，套型、面積標(biāo)準(zhǔn)也要高于廉租住房。建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在30―65m2。

2.1.3 具體實(shí)施階段 實(shí)施階段要解決保障性住房標(biāo)準(zhǔn)、申請保障性住房的要求、準(zhǔn)入機(jī)制問題。我國缺乏反映我國居民居住條件、資產(chǎn)狀況、收入水平的系統(tǒng)，致使許多不符合的群體以規(guī)則漏洞的方式進(jìn)入住房保障范圍。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)積極出臺融資方案和配套措施，并制定適合廉租房的信貸政策。公積金管理中心轉(zhuǎn)變成金融機(jī)構(gòu)的一部分，資金來源于國家財(cái)政扶持和金融債務(wù)，體現(xiàn)出政府保障性住房政策意圖[7]。同時(shí)也要推動(dòng)房屋租賃市場發(fā)展，由政府出資收購國內(nèi)的一些空置房，變成租房減免租金稅收。政府要鼓勵(lì)地方政府或企業(yè)建立專業(yè)的保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為購買房產(chǎn)的借款人提供保險(xiǎn)和擔(dān)保服務(wù)。

2.2 我國商品房市場體系的完善

2.2.1 房地產(chǎn)市場土地制度的完善 土地制度的完善，要先限制地方政府征地和分配好土地收益。改革房地產(chǎn)市場中的土地稅費(fèi)，減少當(dāng)?shù)卣恋乩嫘枨螅瑢⑼恋貦?quán)限控制在適當(dāng)范圍中[2]。國家對農(nóng)民宅基地、承包地進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視土地工業(yè)化、城市化產(chǎn)生的收益分配比例，對農(nóng)民給予公平的價(jià)格補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)。傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元制要打破，農(nóng)村集體用地需投入土地市場中。農(nóng)用地作為建設(shè)用地，所交易的價(jià)格雙方彼此協(xié)定。政府和農(nóng)民協(xié)商決定公益性用地價(jià)格，并要求“同地同價(jià)”。土地招拍掛制度轉(zhuǎn)變?yōu)橹髡袠?biāo)、輔拍賣掛牌，禁止出現(xiàn)天價(jià)地的現(xiàn)象。實(shí)施市場配置資源，保護(hù)房地產(chǎn)市場公平競爭。

2.2.2 房地產(chǎn)市場稅收體系的完善 在稅收制度完善中，應(yīng)當(dāng)同步進(jìn)行制度設(shè)計(jì)和收取土地出讓金的改革。要一次繳清土地出讓金，并依照土地市場價(jià)格逐年收取。在考慮我國國情和借鑒國際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)新稅制，避免重復(fù)征稅。及時(shí)清理房地產(chǎn)市場各類收費(fèi)項(xiàng)目，并將其并入房地產(chǎn)稅收體系內(nèi)。

2.2.3 房地產(chǎn)市場金融體系的完善 我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展住房融資擔(dān)保和專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)，健全房地產(chǎn)市場的金融體系。住房儲蓄銀行可提供給中低收入者房貸，政府住房擔(dān)保公司可提供給住房信貸保障機(jī)制[5]。這樣不僅能夠減少非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，還可形成有效率、競爭性的房地產(chǎn)金融市場。構(gòu)建房地產(chǎn)市場金融體系應(yīng)當(dāng)采取資產(chǎn)指數(shù)化和證化的方式，把集中在商業(yè)銀行的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)分散在金融市場內(nèi)。房地產(chǎn)金融市場的金融創(chuàng)新，能夠滿足購房群體和房地產(chǎn)企業(yè)的信貸需求。

3 結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場的主要問題是供給和需求體系的不匹配，社會低收入者住房保障不夠完善。由于住房保障體系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場土地制度、稅收體系、金融體系存在較多的缺陷和不足，我國住房保障體系和商品房市場體系不夠健全。我國應(yīng)當(dāng)積極完善這方面的工作，采取合理有效的措施適當(dāng)調(diào)整高漲化的房地產(chǎn)價(jià)格。地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益，政府應(yīng)當(dāng)不斷梳理，控制好住房保障體系建設(shè)，健全房地產(chǎn)市場中的土地制度、稅收體系、金融體系。

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第6篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

對于經(jīng)濟(jì)適用房，政府通常以無償劃撥的方式將土地交給開發(fā)商，同時(shí)給予各種費(fèi)用的優(yōu)惠或減免，限制開發(fā)商的利潤，并以較低的規(guī)定價(jià)格銷售給特定的中低收入家庭。對此各地各政府部門十分關(guān)注這項(xiàng)工作，如杭州市由于黨委政府的高度重視，經(jīng)濟(jì)適用房的政策出臺比較早，實(shí)施比較到位，價(jià)格不因房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化而變化，始終控制在3000元左右，從而深受中低收入群體的歡迎，不僅減輕了這一人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且大大改善了這一群體的居住條件。

但是，近年來綜觀全國各地在這一領(lǐng)域的形勢并不樂觀，出現(xiàn)了一些不良現(xiàn)象和問題，經(jīng)濟(jì)適用房政策各地不盡相同，也受到了不少層面人士的批評和抱怨。分析主要原因：一是一些地方經(jīng)濟(jì)適用房越來越不夠“經(jīng)濟(jì)”，面積越造越大，價(jià)格也是隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格變化而變化。二是所謂經(jīng)濟(jì)適用房在某些地方是乎有些變味，一些高收入家庭千方百計(jì)變通理由，通過相關(guān)門路購買到了經(jīng)濟(jì)適用房，結(jié)果形成許多經(jīng)濟(jì)適用房購買者并非屬于中低收入階層，而是高級經(jīng)濟(jì)收入階層。三是一些開發(fā)商利用所獲得的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地鉆國家和政策的空子，變相搞商品房開發(fā)以謀取高額利潤，將其建成本無資格享受土地稅收優(yōu)惠政策的“豪宅”、“別墅”。

針對這些情況和問題的出現(xiàn)，政府相繼出臺了一系列政策和規(guī)定。其中包括禁止未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易；滿5年的也需要先繳齊土地出讓補(bǔ)償金等費(fèi)用后，才可以按普通商品房進(jìn)行出售。但是考慮到近年來住房價(jià)格與租金價(jià)格的不斷上漲，以及“陰陽合同”等不規(guī)范行為的大量增加，這種政策對于打擊經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)行為所產(chǎn)生的實(shí)際效果并不明顯。面臨經(jīng)濟(jì)適用房存在的諸多問題，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房難問題的若干意見》，其中明確提出了經(jīng)濟(jì)適用住房的政府回購問題。筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一些不合時(shí)宜的政策和規(guī)定亟待轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新。轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新的辦法應(yīng)該有很多，這里僅就政府回購經(jīng)濟(jì)適用住房的定價(jià)問題進(jìn)行一些探析。

在談?wù)刭彾▋r(jià)前，自然會涉及到經(jīng)濟(jì)適用住房回購制度的立法意圖和合法性問題。關(guān)于立法意圖，筆者的理解是回購制度是讓經(jīng)濟(jì)適用住房回歸它的本意。經(jīng)濟(jì)適用房一直的定義是“商品房”類型中的一種，但即使下該定義，它也是一種特殊的“商品房”，與普通商品房的本質(zhì)區(qū)別是，經(jīng)濟(jì)適用住房是具有政策保障性質(zhì)的住房。關(guān)于這點(diǎn)，最核心地反映在它的價(jià)值構(gòu)成上，普通商品房的價(jià)值都是由購房人支付的對價(jià)構(gòu)成的（如消費(fèi)者支付10000元/平方米購買相應(yīng)價(jià)值的商品房），但經(jīng)濟(jì)適用住房不是，它的價(jià)值是由購房人支付的對價(jià)和政府的投入（包括減免）合并構(gòu)成的（如某經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)值10000元/平方米，但購房人僅支付3300元/平方米，其余為政府投入，如土地?zé)o償劃撥、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的減免等）。也正是從這個(gè)本質(zhì)區(qū)別出發(fā)，政府才有權(quán)制定經(jīng)濟(jì)適用住房特殊的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（限定面積）、準(zhǔn)入政策（限定對象）、銷售價(jià)格（限定價(jià)格），乃至必要時(shí)出臺流轉(zhuǎn)政策（回購制度）等。

回購制度的立法意圖是顯而易見的。一是可以抑制投機(jī)，使經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能“歸位”；二是可以建立“體內(nèi)循環(huán)”，節(jié)約政府成本，改變“出售一套、沉淀一套”的不良狀況。

關(guān)于回購政策的合法性問題，其實(shí)只要掌握兩個(gè)方面的原則，那么是可以保證的。首先，“法不溯及既往”原則，只有回購政策出臺以后出售的經(jīng)濟(jì)適用房才適用該政策（“法不溯及既往”原則的最大作用是保護(hù)行政相對人合理合法的心理預(yù)期，即使當(dāng)初政策有漏洞、不完善，其責(zé)任也不應(yīng)該由老百姓來承擔(dān)）；其次，“合同約定”原則，回購政策出臺后執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房銷售，雙方必需在合同中約定符合一定條件下的政府回購。

在對回購政策的立法意圖和合法性問題進(jìn)行探討后，再來著重分析一下回購的定價(jià)問題就比較好辦了。可以說，回購的定價(jià)是整個(gè)政策能否如愿實(shí)施的核心問題。雖然政策意圖是好的，合法性也沒有問題，但如果定價(jià)問題沒有把握好，政策也可能只是一件擺設(shè)而已。《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中第二十一條規(guī)定了政府回購制度（“經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)，但可向申請人戶口所在區(qū)（縣）住房保障管理部門申請回購。”），政策一出臺，就引起了各方關(guān)注，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》以《北京經(jīng)濟(jì)適用房回購面臨定價(jià)瓶頸》為題進(jìn)行了專門分析。為什么回購經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)問題這么至關(guān)重要？其實(shí)道理很簡單，因?yàn)槊總€(gè)老百姓心里都有一本帳：如果回購價(jià)格定得低了，沒有人愿意申請回購，仍然無法走出“銷售一套、沉淀一套”的現(xiàn)狀；回購價(jià)格定得高了，政府成本支出不說，抑制投機(jī)的目的還是無法實(shí)現(xiàn)。

那么，怎樣的回購價(jià)格才是合適的呢？建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在評述北京市的回購政策時(shí)說“如何確定回購價(jià)格尤其需要仔細(xì)研究，即如何依據(jù)當(dāng)時(shí)的購房價(jià)格、住房的折舊價(jià)格和現(xiàn)地段的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，核定出比較合理的價(jià)格?！眹鴦?wù)院文件中也說到“由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購”。但話好說，事難做，如果要按照這個(gè)方法定價(jià)的話，恐怕只有一套一核價(jià)，才能達(dá)到“比較合理”了，但這樣的話實(shí)際執(zhí)行起來難度可想而知。

第7篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：住房保障制度；廉租房；經(jīng)濟(jì)適用房

一、我國住房保障制度的現(xiàn)狀

我國的住房保障是在伴隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善的過程中逐步提出并發(fā)展的。1998年以前我國實(shí)行的是高度福利化的住房制度，隨著改革開放、工業(yè)化與城市化速度不斷加快，高度福利化的住房制度給國家財(cái)政造成了難以承受的巨大壓力，客觀上要求通過市場化的方式來逐步解決城市居民的住房問題。最為關(guān)鍵性的住房制度改革的進(jìn)展，是停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化。從整體上來說中低收入居民家庭是城鎮(zhèn)居民家庭的主體，當(dāng)前住房供求短期內(nèi)仍然不能從根本上緩解，國家財(cái)政對建立住房保障制度的支持能力非常有限，住房保障也只能是較低水平的基本保障。從歷史數(shù)據(jù)看，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了很大的改善，但是低收入者及其他相關(guān)弱勢群體還需要相應(yīng)的政府的力量。

建設(shè)部于1999年4月22日和2003年11月15日分別頒布了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭住房管理辦法》，向最低收入群體提供租金低廉的廉租住房。實(shí)際上，尚有一些群體未納入廉租住房政策的適用對象中，例如收入處于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工家庭、單親家庭及日益增多的老齡群體中的空巢家庭。中華人民共和國憲法規(guī)定城市土地屬于全民所有，然而全民所有的土地如何為全民謀福利而不是為一部分人謀福利。近年來，城市土地市場經(jīng)營運(yùn)作過程中，房價(jià)逐年上升，商業(yè)地產(chǎn)的利潤和政府的土地稅收收入不斷增加，而負(fù)的外部性也逐漸體現(xiàn)：低收入家庭的住房權(quán)力縮水了，作為土地國有資產(chǎn)權(quán)利的所有人之一，它不僅不能從土地經(jīng)營中改善自己，反而削弱了自身的福利――這一困境必須通過公共財(cái)政的支持才能解決。盡管住房保障方面的投入不斷上升，但與財(cái)政收入特別是房地產(chǎn)稅收相比，這些支出似乎略顯單薄?！笆濉逼陂g，是福建省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資量最大、發(fā)展最快和房價(jià)上漲幅度較大的時(shí)期，也是保障性住房投資規(guī)模偏小、增長速度偏低的時(shí)期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1854億元，是“九五”期間的2.2倍，年均增長率為21%，商品房均價(jià)年均上漲幅度為8%，而保障性住房投資規(guī)模在房地產(chǎn)業(yè)總投資規(guī)模中還不到5%?？梢哉f，住房保障已經(jīng)越來越受到中央和地方政府的重視，但公共財(cái)政在這方面的支出與收入之間的差距仍相去甚遠(yuǎn)。

二、我國住房保障制度存在的問題

我國住房體制己基本建立，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民人均住房面積得到了較大提高，然而部分居民家庭住房困難問題依然存在。從當(dāng)前情況看，住房保障制度主要通過住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房來體現(xiàn)，這些措施仍存在一定問題，需要進(jìn)一步解決和完善。

（一）住房公積金制度

1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經(jīng)驗(yàn)，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路。然而還存在一些問題：一是建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩(wěn)定住房儲蓄的建立與積累，發(fā)揮資金互助，解決廣大中低收入職工的住房問題。但是，目前大量下崗職工、小型私營企業(yè)雇員等中低收入職工，由于就業(yè)狀況而未建立或雖已建立住房公積金制度也不繳存住房公積金。這部分職工工資構(gòu)成中缺少了應(yīng)有的住房消費(fèi)資金部分，同時(shí)也失去了申請住房公積金貸款的基本條件，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政府覆蓋面之外。二是資金來源分散且單筆數(shù)額較小與貸款發(fā)放使用資金的集中而形成的矛盾較為突出，直接影響了住房公積金制度的發(fā)展。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于住房公積金的歸集，而歸集的資金在發(fā)放貸款的同時(shí)還必須滿足職工住房公積金提取的需要。三是受房地產(chǎn)發(fā)展水平、群眾住房消費(fèi)取向等因素的影響，住房公積金制度的建立與發(fā)展情況在不同地區(qū)之間尚存在較大差異。住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用，這就導(dǎo)致了有的地區(qū)有錢貸不出去，有的地區(qū)需要貸款卻無處可貸的局面。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施以來，對啟動(dòng)內(nèi)需和完善住房供應(yīng)體系發(fā)揮了一定的作用，并受到中低收入者的普遍歡迎。但在現(xiàn)階段已暴露出的問題也不得不引起重視和深思，如銷售對象界定不清、區(qū)位選擇上的局限、標(biāo)準(zhǔn)過高，使得經(jīng)濟(jì)適用住房政策并未真正惠及中低收入階層，同時(shí)又加重了政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上既有保障因素又有市場因素，通過經(jīng)濟(jì)適用房來抑制房價(jià)的提法，也存在諸多爭論。在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏頗，地點(diǎn)遠(yuǎn)、交通等配套跟不上；排號困難；有的真正需要的低收入群體卻買不到。

（三）廉租住房制度

一是廉租住房制度覆蓋面小。我國廉租住房制度并沒有全面實(shí)施，在已開展廉租住房的城市，其覆蓋面也并不高。二是各地差異較大。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居住水平的差異，各地政府對最低收入家庭規(guī)定不同，導(dǎo)致保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。三是確定主體對象困難。在執(zhí)行過程中還存在難以合理確定廉租主體對象的收入水平線。四是資金來源不穩(wěn)定。按照廉租住房管理辦法的規(guī)定，以財(cái)政公共預(yù)算資金為主，但只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。這部分資金比較靈活，后續(xù)資金沒有保證，使許多城市推行不了租金補(bǔ)貼保障方式，只能是籌措一次資金來建設(shè)或購買一批廉租住房。

三、國際上住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)與啟示

建立社會保障體系以安定民生是西歐各國政府的基本政策目標(biāo)之一，在解決住房問題上，綜合運(yùn)用補(bǔ)貼、稅收等工具，利用政府權(quán)力大量修建公房來滿足社會需求，成為一項(xiàng)被普遍接受的政策選擇。

主要發(fā)達(dá)國家住房保障制度共同特征（見表1）：一是把住房保障作為政府的基本職能。許多國家通過政府的積極干預(yù)，實(shí)現(xiàn)“為每一個(gè)居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社會目標(biāo)，既是維護(hù)社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。各國結(jié)合各自身實(shí)際情況，制定了多樣化的、比較完善的住房保障制度，尤其是通過法律明確居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。二是財(cái)政資金特別是中央財(cái)政為住房保障提供了強(qiáng)有力的資金支撐。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，住房保障制度的建立，一方面需要穩(wěn)定的財(cái)政支出的保障，另一方面也要按照不同的財(cái)稅體制，分清各級政府的責(zé)任。

市場經(jīng)濟(jì)體制國家（地區(qū)）住房保障的方式主要有：一是政府直接建房方式。以英國、新加坡、香港為代表。二是非贏利機(jī)構(gòu)建房方式。通過政府貸款、利息補(bǔ)償?shù)蓉?cái)政優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)建房用于住房保障，以法國、瑞典、日本等國為代表。三是減稅和補(bǔ)貼方式對住房投資人實(shí)行減稅，對住房承租人進(jìn)行補(bǔ)貼，達(dá)到實(shí)施住房保障的目的，以美國為代表。每一種住房保障方式的選擇都有其歷史背景和原因，但就大部分市場經(jīng)濟(jì)體制國家而言，3種主要的住房保障方式是同時(shí)并存的，只是在不同時(shí)期側(cè)重點(diǎn)不同而已。

香港和新加坡僅用了20多年時(shí)間就從發(fā)展中國家（地區(qū)）崛起成為“亞洲四小龍”，其經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展成績是舉世公認(rèn)的，香港、新加坡也較成功地解決了發(fā)展中國家（地區(qū)）普遍遇到的住房短缺問題。這一經(jīng)驗(yàn)也最值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。借鑒香港經(jīng)驗(yàn)建立層次豐富的住房供應(yīng)體系，開發(fā)商為中產(chǎn)階級以上的家庭提供標(biāo)準(zhǔn)較高、價(jià)格也較高的商品住宅，政府為中低收入階層提供標(biāo)準(zhǔn)適中、價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，對收入超過申請經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)但又無力購置商品房的階層提供專門的資助計(jì)劃，滿足不同收入階層的需要。

四、改善我國住房保障制度的思路

（一）政府作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體

現(xiàn)代主流西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，由于住房市場中普遍存在著壟斷、信息不對稱、投機(jī)、不完全競爭、分配不公等市場缺陷和市場失靈問題，必須通過政府的干預(yù)來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。世界各國和一些地區(qū)的實(shí)踐證明，解決住房問題不能完全走市場化道路，在推動(dòng)住房制度商品化、社會化的同時(shí)，政府應(yīng)義不容辭地承擔(dān)起構(gòu)建住房保障制度的重任，以維護(hù)廣大居民的切身利益，保持社會穩(wěn)定。另外，制定符合我國國情的住房保障法規(guī)：加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理，規(guī)范集資建房和合作建房，降低建設(shè)成本，嚴(yán)格控制戶型和價(jià)格；建立嚴(yán)格的審查、登記及征詢制度，建立家庭收入檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，防止住房保障對象認(rèn)定出現(xiàn)偏差；加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格控制購買對象，科學(xué)的劃分家庭收入水平，明確保障目標(biāo)，界定保障對象，形成分層次針對低收入群體的半市場化保障制度、針對困難群體的非市場化保障方式以及針對特困難群體的救濟(jì)方式。

（二）以公共財(cái)政為支撐，合理利用市場的推力穩(wěn)定資金來源

對于住房保障體系建設(shè)面臨的資金問題，必須實(shí)行多渠道籌集資金的機(jī)制和政策：加強(qiáng)公共財(cái)政建設(shè)，增加住房保障資金投入；對擁有豪宅和多套住房者收取較高的物業(yè)稅和土地增值稅，轉(zhuǎn)移支付；國家財(cái)政和企業(yè)福利中原先用于住宅建設(shè)投資基金的部分，轉(zhuǎn)換成住房保障資金；引入其他參與者如房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)中介公司、房地產(chǎn)租賃公司和其他民營力量等，充分利用民間的資本。對一些特定的房地產(chǎn)公司來說，利用部分空置商品房作為政府廉租房的來源。大力發(fā)展住房金融，強(qiáng)化公積金為主體的強(qiáng)制儲蓄制度，適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量，創(chuàng)新貸款品種，貸款政策向中低收入者傾斜，注重對貸款人信用的考查。吸收外資和民間資本組建住宅銀行，開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)。推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，充分發(fā)揮住房金融的支持作用，使更多需要幫助的人享受到最大限度的資金支持。

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第8篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：商品住宅；房價(jià)；價(jià)格調(diào)控

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0077-03

1 鄭州市商品住宅市場現(xiàn)狀

近年來，隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)與城市框架的不斷發(fā)展與擴(kuò)大，以及鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，鄭州市的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都取得了長足的發(fā)展。本文主要根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模、商品住宅銷售情況，城市居民承受能力等幾個(gè)方面來考察鄭州市商品住宅市場的現(xiàn)狀。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增長較快。伴隨著中部崛起，鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，近幾年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增長較快。2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成59.6億元，增長25.2%；2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成74.3億元，增長24.5%；2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成121.8億元，增長55%；2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成165.1億元，增長35.0%；2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成180億元，同比增長21%；2007年1―7月份鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成141.5億元，比上年同期增長26.1％。其中，2007年1―7月，鄭州市住宅開發(fā)投資109.6億元，同期增長26%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例為 77.5% ；數(shù)據(jù)表明，鄭州市房地產(chǎn)在開發(fā)投資快速增長速度長期保持在20%以上，增長較快。

（2）房屋空置率較高。商品房空置率為某一時(shí)刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率，空置率在10%以內(nèi)時(shí)為正常狀況。鄭州市房地產(chǎn)空置率水平逐年升高，2007年，鄭州商品房預(yù)售面積為1124.09萬平方米，銷售面積為950.42萬平方米，積壓173.67萬平方米，空置率為15.45％；其中，商品住宅預(yù)售面積為920.76萬平方米，銷售面積為832.42萬平方米，積壓88.34萬平方米，空置率為9.6％。由河南省統(tǒng)計(jì)局公布，2005年、2006年，外地個(gè)人在鄭州市區(qū)購買商品房面積的比例為55.3%、62.6%，2007年1月―10月，鄭州市銷售、成交的住房共62542套，其中鄭州本市和外地買主分別購買了29037套、33505套，比例分別為46.43%和53.57%。大量的外地個(gè)人在鄭州市購置閑置住房在很大程度上加大了鄭州房屋空置率。

（3）商品住房價(jià)格漲幅較高。根據(jù)鄭州市房產(chǎn)局公布的鄭房指數(shù)報(bào)告顯示，2006年1月商品房住宅銷售面積45.77萬平方米，均價(jià)為2475元/平方米，然而06年12月份住宅銷售面積73.75萬平方米，均價(jià)漲到3074元/平方米，漲了599元/平方米，漲幅24%；2007年1月商品房住宅銷售面積為70.99萬平方米，均價(jià)為2958元/平方米，到了年末12月份銷售面積為77.52萬平方米，均價(jià)漲到3771元/平方米，漲了813元/平方米，漲幅27.5%，期間在9月份達(dá)到了3945元/平方米的高價(jià)。

（4）房價(jià)收入比明顯偏高，市民購房負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)資料計(jì)算所得，2006年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12187元，按戶均3人計(jì)算，家庭年收入為3.66萬元，按照2006年商品住宅均價(jià)2974元，買一套100平方米的住宅需29.74萬元，是當(dāng)年家庭年收入的8.13倍。如剔除低價(jià)位商品房價(jià)格的影響，市區(qū)房價(jià)與收入比超過10倍。按世界銀行提出的房價(jià)應(yīng)是家庭年收入的3―6倍的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，鄭州房價(jià)收入比明顯偏高。舉個(gè)例子，假設(shè)一個(gè)鄭州市在崗職工購買一套50平方米的商品房住宅，購房情況如下表計(jì)算：

從表1中可以看出，一個(gè)在崗職工如果要購買一套50平方米的住房，要用將近8年工資才能負(fù)擔(dān)得起，而且工資只能用于購買住房的支出。此外，從商品住宅均價(jià)與城鎮(zhèn)居民可支配收入的粗略比較，可以看出房價(jià)相對于城鎮(zhèn)居民可支配收入上漲較快。2003年―2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入由8346元增加至12187元，增長幅度為37.7%；鄭州市住宅商品房均價(jià)由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增長幅度為46.4%。

（5）區(qū)域發(fā)展不平衡,東北區(qū)房價(jià)居高不下。目前,鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)過于追逐城市將來的發(fā)展規(guī)劃,形成東區(qū)開發(fā)多、西區(qū)開發(fā)少,北區(qū)開發(fā)“熱”、南區(qū)開發(fā)“涼”的局面。2007年鄭州市住宅預(yù)售面積為9201355平方米，其中金水區(qū)和鄭東新區(qū)就達(dá)到了6017312平方米，占到全市預(yù)售面積的65.4%。南部住宅市場近幾年已有所啟動(dòng),而西部因區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對滯后,開發(fā)速度緩慢。這不僅使整體樓盤在開發(fā)區(qū)位上分布不均衡,也使東區(qū)和北區(qū)的土地資源日漸稀少,房價(jià)居高不下。

2 穩(wěn)定鄭州市商品房住宅價(jià)格的建議

通過對鄭州市商品房住宅現(xiàn)狀的分析，調(diào)控鄭州市商品住宅價(jià)格應(yīng)當(dāng)從增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給、降低地價(jià)與增加土地供給、嚴(yán)控信貸、稅收調(diào)節(jié)和穩(wěn)定消費(fèi)者心理預(yù)期五個(gè)方面著手。

（1）完善住房保障制度,增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給。在2008年的政府工作計(jì)劃中，鄭州市將會建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房150萬平方米，與2007年相比翻了一番，將會占到整個(gè)商品房市場的15%左右。另外，廉租房也將會開工15萬平方米，擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)1.5萬戶家庭入住廉租房。2月26日，鄭州市政府下發(fā) 《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃 （2008年―2010年）》，3年內(nèi)，通過建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和周轉(zhuǎn)房4萬多套，鄭州市將全面解決低收入家庭的住房問題，改善外來務(wù)工人員的臨時(shí)居住環(huán)境，除了政府動(dòng)用財(cái)政資金、政府基金、公積金等方式，興建廉租屋外，可以從當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)單位收回閑置房屋的使用權(quán)，這樣不但可以緩解低收入群體住房的壓力，還可以防止國有資產(chǎn)的流失。有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)審經(jīng)濟(jì)適用房成本，從而控制整體價(jià)格水平，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在收費(fèi)減免方面的優(yōu)惠政策，合理確定限價(jià)商品房的指導(dǎo)價(jià)格，推行住房銷售明碼標(biāo)價(jià)，取締房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)外收費(fèi)行為。同時(shí)，鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司應(yīng)發(fā)揮市場效用，興建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外廉租屋還可以依靠例如捐贈(zèng)等其它的社會力量來興建。在土地保障上，未來3年，鄭州市保障性住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)2100畝，按城市住宅用地平均容積率2．0計(jì)算，能夠滿足300余萬平方米保障性住房建設(shè)用地的供應(yīng)，如果按照每戶90平方米計(jì)算，共可建住房3．3萬多套。同時(shí)，降低土地價(jià)格,是穩(wěn)定房價(jià)的重要措施。此外，應(yīng)廢止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的調(diào)控變得直接有效。

（2）根據(jù)鄭州市東西發(fā)展差異，增加西、南區(qū)土地供給，降低土地價(jià)格。鑒于住宅價(jià)格受供求關(guān)系的影響特別大，房價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵是保持供求基本平衡。在東區(qū)、北區(qū)土地供不應(yīng)求、房價(jià)居高不下的情況下，適當(dāng)增加西區(qū)、南區(qū)土地供給，加快城中村改造和老國有企業(yè)外遷的進(jìn)程。同時(shí)，鄭州市政府應(yīng)利用政策導(dǎo)向作用，加大對西區(qū)、南區(qū)的投資建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商把項(xiàng)目投到土地存量較多的西南區(qū)。在過去的3年中，6個(gè)地王其中4個(gè)來自西區(qū)，開發(fā)商爭奪土地愈演愈烈，西區(qū)土地成為主要開發(fā)商爭奪對象。2007年鄭州市為了遏制房價(jià)上漲，年底拍賣14宗土地。經(jīng)調(diào)查土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重最大,約為35%―45%,成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的最重要因素。眾所周知,土地供應(yīng)、土地價(jià)格是由各級政府掌控的,土地出讓收入是歸各級政府使用的,房價(jià)上漲過快,土地價(jià)格上漲的強(qiáng)力推動(dòng)負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此,降低土地價(jià)格是政府解決房價(jià)快速上漲的重要舉措。

（3）繼續(xù)收緊個(gè)人購房貸款政策。寬松的房地產(chǎn)信貸政策，為房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長起到了推波助瀾的作用。要穩(wěn)定房價(jià)，必須采取嚴(yán)格的信貸政策。按照我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，可以將90平方米作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。對于首次購買90 平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續(xù)執(zhí)行20% 的首付標(biāo)準(zhǔn)；對于購買9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭貸款執(zhí)行50% 的首付標(biāo)準(zhǔn)；對于購買150（含）平方米以上自住房屋的，不能貸款。只有這樣，才能在保證合理住房貸款的同時(shí)，嚴(yán)控投機(jī)性炒房者利用銀行資金炒房行為的發(fā)生。

（4）調(diào)整稅收調(diào)控的著力點(diǎn)，開征房地產(chǎn)稅（或者物業(yè)稅）。政府首先根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對居民住房有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)家庭，人均住房面積在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)購買房產(chǎn)是免稅的，當(dāng)超過這個(gè)住房面積標(biāo)準(zhǔn)，如果還希望去購買房產(chǎn)，那么就要對其購買的超額部分的房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金。這個(gè)稅收是采取累進(jìn)稅的形式，超過標(biāo)準(zhǔn)面積越多，所征的稅就越高。當(dāng)然人均住房免稅的面積可以按照個(gè)人身份、家庭收入有所調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)稅的開征增加了房地產(chǎn)所有者的持有成本，迫使他們把閑置的房地產(chǎn)重新投入流通，從而增加存量房的供給。同時(shí)房地產(chǎn)稅的征收使得房地產(chǎn)將來的部分升值收益以房地產(chǎn)稅的形式收歸國家所有，政府就可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，引導(dǎo)開發(fā)商大量開發(fā)政府鼓勵(lì)、大部分消費(fèi)者歡迎的房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免政府通過地根緊縮、銀根收緊、控制結(jié)構(gòu)等行政手段打壓房地產(chǎn)投資行為，給市場傳遞房源緊張、價(jià)格趨漲的錯(cuò)誤信息。

（5）穩(wěn)定消費(fèi)者心理預(yù)期。社會心理預(yù)期的變化也是造成住宅資產(chǎn)價(jià)格劇烈震蕩的重要因素。從目前鄭州房地產(chǎn)市場來看，首先，要改進(jìn)房價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)方法，廢棄平均房價(jià)指數(shù)，采用中位數(shù)、分區(qū)域、分類型的房價(jià)指數(shù)，更準(zhǔn)確地反映商品住房價(jià)格的真實(shí)情況。其次，要建立房價(jià)信息定期制度，制止部分媒體失真夸大的誤導(dǎo)報(bào)道，通過正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)和政府新聞發(fā)言人及時(shí)快速地傳播正確的房價(jià)信息。目前等待、觀望的氣氛較濃，建立一個(gè)調(diào)控政策體系，使購房者做到心中有底，有利于正確引導(dǎo)市場需求，促使房價(jià)穩(wěn)定。

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第9篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文

2006年5月29日出臺的“九部委意見”中提到，土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。一時(shí)間，很多城市開始醞釀出臺限制房價(jià)的政策，老百姓也紛紛叫好，在筆者看來，限房價(jià)政策不僅不能有效地解決房價(jià)問題，反而會使住房問題惡化，并且?guī)硪幌盗猩鐣栴}。

價(jià)格管制的結(jié)果必然是短缺。對于任何商品來說，對市場價(jià)格進(jìn)行管制，必然導(dǎo)致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房價(jià)政策，這是一種典型的價(jià)格管制行為，而價(jià)格管制的結(jié)果必然造成住房短缺和排隊(duì)。一方面，價(jià)格限制會增加住房需求，在收入水平不變的情況下，原來打算購買80平方米住房的購房者可能選擇90平方米；原本租房的人群，可能會提前進(jìn)入購房市場，這樣總的需求量就增加了。另一方面，價(jià)格限制會導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，因?yàn)殚_發(fā)商將會減少新建住房的數(shù)量。價(jià)格限制最終會導(dǎo)致住房供需矛盾加劇。

區(qū)域引發(fā)“市場價(jià)格”上漲和黑市交易。由于限制價(jià)格導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，需求增加，供需之間的失衡反而會推動(dòng)市場價(jià)格上漲，使得市場價(jià)格高于沒有實(shí)行限價(jià)政策的水平。這種情況下，幸運(yùn)的購房者會得到限價(jià)的住房，而其他沒有獲得限價(jià)房的購買者不得不接受黑市價(jià)格，這個(gè)價(jià)格要高于限價(jià)政策以前的市場價(jià)格。按照媒體披露的信息，北京部分限價(jià)房的限價(jià)幅度很可能在15％左右。以某樓盤為例，市場價(jià)格在10000元／平方米左右，如果購買一套100平方米的限價(jià)房，就能夠獲得15萬元的優(yōu)惠。因?yàn)橄迌r(jià)房相當(dāng)于商品房，因此可以自由買賣，扣掉稅收及其他交易費(fèi)用，這套住房的“黑市”收益應(yīng)該在10萬元左右。不論是否有實(shí)際的住房需求，有這樣的利益，排隊(duì)恐怕在所難免。

導(dǎo)致住房質(zhì)量下降。俗話說：“蘿卜快了不洗泥”。實(shí)行限價(jià)政策的住房價(jià)格低于市場價(jià)格，即使質(zhì)量更低也有人購買。這就刺激開發(fā)商盡可能降低成本，甚至?xí)霈F(xiàn)偷工減料。也許有人提出，可以加強(qiáng)監(jiān)管力度，但是住房是難以監(jiān)管的商品，政府不可能規(guī)定采用什么標(biāo)準(zhǔn)的門窗、瓷磚，也不可能規(guī)定小區(qū)里種什么樣的樹。因此，政府對住房質(zhì)量的監(jiān)管實(shí)際上是非常有限的。

造成社會不公。限價(jià)政策不可能針對所有的新建住房。那么確定購買對象就成為一個(gè)難題。按照媒體披露的情況，北京限價(jià)房購買對象的原則有三個(gè)一是限定購房者經(jīng)濟(jì)水平二是北京市戶口；三是首次購房。這樣的原則是否公平呢？

首先來看限定購房者的經(jīng)濟(jì)水平，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如何劃分呢？在建設(shè)部醞釀的住房保證體系中，廉租房是面向低收入者的，經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入者，限價(jià)房面向誰呢7如果是面向中低收入者，那與經(jīng)濟(jì)適用房有何不同呢？而且從北京準(zhǔn)備推出地塊的價(jià)格水平來看，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)該在5000元／平方米以上，部分限價(jià)房的價(jià)格甚至?xí)_(dá)到8000元／平方米，能買得起的人肯定是屬于高收入者。另外，就算把收入水平限定為中低收入者，從經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)施效果來看，也未必能夠到位。當(dāng)我們看到回龍觀、天通苑這些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里停放的高檔轎車，沒有人會相信住在那里的是中低收入者。經(jīng)濟(jì)適用房房號的價(jià)值已經(jīng)被炒到十幾萬元，也不再是一個(gè)新聞。然而，我們也許沒有意識到，有幸住在這些小區(qū)里(或者通過倒賣房號獲利)的少數(shù)人，已經(jīng)間接地接受了其他多數(shù)人的補(bǔ)貼。

其次，以北京市戶口作為劃分標(biāo)準(zhǔn)更加不具備合理性。戶籍政策本身就是一個(gè)缺乏公平的政策，是一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)逐漸淡化的政策，以戶口來作為限價(jià)房的購買標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重違背了我們社會進(jìn)步的方向。