公積金二套房政策精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的公積金二套房政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：公積金二套房政策范文

答：和首套房貸相比，二套房貸無(wú)論在首付比例和貸款利率上都很不合算。目前，首套房貸的最低首付比例是3成，貸款最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率的85%；而二套房貸的最低首付比例是6成，貸款最低利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。按目前5年以上期貸款基準(zhǔn)利率7.05%計(jì)算，首套房貸的最低利率是5.9925%，而二套房貸的最低利率是7.755%，兩者的差距是非常明顯的。因此，如果能利用首套房貸購(gòu)房，還是比較合算的。

遺憾的是，在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，銀行對(duì)首套房貸的認(rèn)定比較嚴(yán)格，總體的原則是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。只要是曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)住宅，無(wú)論現(xiàn)在是否仍然持有，無(wú)論是否貸過(guò)款，再次購(gòu)房都被認(rèn)定為是“第二套”；同樣，只要是借過(guò)房貸，無(wú)論是否已經(jīng)還清，再買房也被認(rèn)定為“第二套”。因此，不管你是賣掉現(xiàn)有的住宅，還是將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到你父母名下，在嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策的銀行，都無(wú)法獲得首套房貸的優(yōu)惠。當(dāng)然，各家銀行在執(zhí)行時(shí)，可能會(huì)有一定的差異，不排除在貸款指標(biāo)的壓力下，部分銀行會(huì)放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。畢竟，這樣的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不是法律規(guī)定的，還有一定的操作空間。你可以多咨詢幾家銀行，看看它們現(xiàn)在是如何認(rèn)定“二套房”的。

雖然有銀行可能給你首套房貸，當(dāng)你將因此失去使用公積金貸款的資格。由于你曾經(jīng)借過(guò)公積金貸款，因此再次購(gòu)房時(shí)，公積金貸款必須執(zhí)行二套房貸政策。如果借組合貸款，銀行也只能跟著公積金貸款政策走，認(rèn)定你是二套房貸。與商業(yè)貸款不同的是，公積金貸款基準(zhǔn)利率比較低，又沒(méi)有打折優(yōu)惠的問(wèn)題，二套房貸利率雖然也要上浮10%，但首套房與二套房公積金貸款利率的差異并不大，5年以上期限，首套房公積金貸款利率目前為4.9%，二套房為5.39%，仍低于商業(yè)貸款首套房利率。

根據(jù)你的情況，我的個(gè)人建議是賣掉現(xiàn)有的住宅，利用純公積金貸款購(gòu)房。在不考慮稅費(fèi)的情況下，賣房可獲得150萬(wàn)元的資金，加上手頭的140萬(wàn)元現(xiàn)金，一共有290萬(wàn)元的購(gòu)房款。在用足公積金的時(shí)候，還需留下一些流動(dòng)資金，這樣你可以很輕松就買一套300萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，按單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，住房的面積可以改善到120平方米。如果只是把房子轉(zhuǎn)到你父母名下，就算能借到首套房貸款，根據(jù)你現(xiàn)有的收入，銀行最多貸給你200萬(wàn)元左右，購(gòu)買340萬(wàn)元的房子，月供在12500元，資金壓力要大很多。之所以不建議你這么做，主要是考慮到房?jī)r(jià)的漲幅在一定時(shí)期內(nèi)必然會(huì)受到限制，如果房?jī)r(jià)年漲幅超不過(guò)房貸利率，借錢越多，反而資產(chǎn)縮水越厲害。

第2篇：公積金二套房政策范文

Attention：由于各地住房公積金政策存在差異且相關(guān)政策變化頻繁，故以下解答僅供參考，請(qǐng)?jiān)谵k理前咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。

1　Question：在高薪誘惑下我剛跳槽到一索新公司，每個(gè)月的薪水是10000元，我想問(wèn)問(wèn)每個(gè)月應(yīng)該有多少公職金呢?

Answer：恭喜你，收入不錯(cuò)哦。北京市的住房公積金繳存額統(tǒng)一為職工工資的12％，但是繳存上限不得超過(guò)2392元。原則上這一公積金繳存上限是不允許突破的。不過(guò)要注意，這一月繳存額上限在明年也許還會(huì)有新的變化，2008年的繳存額上限是按照統(tǒng)計(jì)局公布的2007年北京市職工人均月工資的300％，分別乘以12％的單位和職工住房公積金繳存比例確定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是談判過(guò)程中業(yè)主表示不想讓我用公積金貸款，這是為什么啊?是不是二手房不能用公積金貸款呢?這套房子我還是很喜歡的。

Answer：哎，這是個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象。不僅是二手房，一手房的開(kāi)發(fā)商有時(shí)候也不愿意購(gòu)房人使用住房公積金貸款，原因主要是因?yàn)楣e金貸款的放款時(shí)間相對(duì)于商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)要慢一些，業(yè)主或是開(kāi)發(fā)商拿到錢的時(shí)間會(huì)比較慢。不過(guò)你還是有必要和業(yè)主好好溝通一下，目前隨著政策松綁以及公積金貸款辦理流程的提速，一般來(lái)說(shuō)，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后15個(gè)工作日之內(nèi)就可以放款(中直機(jī)關(guān)的“國(guó)管公積金”可能還會(huì)慢一些)，想必對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，也不急在這一時(shí)，可以建議業(yè)主咨詢一下專業(yè)人士或是公積金中心，相信現(xiàn)在市場(chǎng)不好，溝通之下取得業(yè)主的配合還是有可能的。

3　Question：幾年前我貸款買房的時(shí)候還沒(méi)有公積金，去年的時(shí)候單位給我繳納了公積金，我現(xiàn)在可不可以把原來(lái)的商業(yè)貸款變成公積金貸款啊?

Answer：很遺憾，至少在北京目前還不具備商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的條件。或許不久之后會(huì)有相應(yīng)政策出臺(tái)吧，可以關(guān)注一下。

4　Question：聽(tīng)說(shuō)公積金貸款能比商業(yè)貸款節(jié)省不少利息呢，我現(xiàn)在看上一套商品房，80萬(wàn)的2居室，我可能要貸款20年左右吧，我想問(wèn)問(wèn)和商業(yè)貸款比起來(lái)我能節(jié)省多少呢?

Answer：如果能說(shuō)得再詳細(xì)點(diǎn)就更好了。按照你提供的情況我?guī)湍闼闼阗~吧。如果你買的是普通住宅的話，那么無(wú)論是住房公積金還是商業(yè)貸款的話，你都可以貸款8成，也就是貸出64萬(wàn)元，在你貸款20年的前提下，利息方面最大差距可以達(dá)到230000余元：

按照商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率下浮計(jì)算：你的月還款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房貸按利率上限計(jì)算：你的月還款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公積金貸款的話：你的月還款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少錢哦，特別提醒的是，如果你首套房產(chǎn)是商業(yè)貸款的話，那么第二套房使用公積金貸款的話，是不需要執(zhí)行二套房貸款利率的。

5　Question：我剛買了套房。我是不是可以用公積金賬戶內(nèi)的錢還月供啊?怎么規(guī)劃比較合算呢?

Answer：這是個(gè)好主意，也是可行的。事實(shí)上如果合理規(guī)劃的話，你還可以節(jié)省更多。首先，在你購(gòu)房之后，憑貸款協(xié)議或是購(gòu)房合同、房產(chǎn)證可以辦理公積金提取事宜，而且你配偶的公積金賬戶內(nèi)的余額也是可以提取的哦。提取后的公積金可以用來(lái)償還每個(gè)月的房貸月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每個(gè)季度可以提取一次；其次，如果你公積金的繳存額比較高的話，那么可以在提取之后選擇做部分提前還款，如果還月供的壓力不大的話，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應(yīng)的縮短貸款的年限，因?yàn)橘J款時(shí)間越長(zhǎng)，利息越高。這樣的話，你的利息支出會(huì)節(jié)省一部分。

還有一個(gè)消息：公積金中心正在考慮將住房公積金的支取時(shí)間變?yōu)榭梢园丛轮?，不過(guò)現(xiàn)在并無(wú)正式的政策出臺(tái)，可以關(guān)注一下哦。

6　Question：前段時(shí)間我支取了一次公積金，我現(xiàn)在又面臨買房，會(huì)不會(huì)對(duì)我的公積金貸款有影響啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后沒(méi)有中斷繳存，不會(huì)影響你用公積金貸款的。不過(guò)要是你購(gòu)買商品房的話，需要注意：你必須是建立有公積金賬戶滿1年，且申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存12個(gè)月沒(méi)有中斷的，但是如果你購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等政策性住房，那么即使是繳存首月，也是可以申請(qǐng)的。

7　Question：公積金存在那里給不給利息啊?我也想把公積金提出來(lái)。該怎么辦?

Answer：公積金存在那里當(dāng)然會(huì)給利息啊，公家不會(huì)占你的便宜。當(dāng)年繳存的公積金按人民銀行活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金本息按人民銀行公布的3個(gè)月整存整取利率計(jì)息，而且職工繳存住房公積金享受免征利息稅的優(yōu)惠政策，實(shí)際利息收益已高于銀行商業(yè)存款利息。但是公積金不是隨隨便便提取的，只有以下情況下才能提取：

購(gòu)房后(無(wú)論是商業(yè)貸款、公積金貸款還是全款付清的)憑貸款協(xié)議或購(gòu)房協(xié)議、房產(chǎn)證可以提?。?/p>

裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關(guān)協(xié)議與發(fā)票可以提?。?/p>

租金支出超過(guò)家庭收入5％的可以提??；

退休、身故也可以憑相關(guān)證明辦理提取手續(xù)；

出境定居、生活困難正在領(lǐng)取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公積金貸款把它買下來(lái)，可行否?

Answer：給你潑一瓢冷水，沒(méi)戲。住房公積金貸款，只針對(duì)住宅類產(chǎn)品，包括以住宅立項(xiàng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，它是住房貨幣化分配的表現(xiàn)形式之一。你買的是酒店式公寓，必然是商業(yè)立項(xiàng)，屬于營(yíng)業(yè)用房或者說(shuō)商用房，住房公積金你是用不了了，想買的話只能全款支付或者是商業(yè)貸款了。

9　Question：我正在申請(qǐng)兩限房，估計(jì)最近能有結(jié)果，不知道我如果用住房公積金貸款申請(qǐng)的話，是不是還有優(yōu)惠呢?

Answer：先祝你好運(yùn)。住房公積金政策對(duì)于購(gòu)買兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房都是支持的，不過(guò)住房公積金貸款的利率以及兩限房的房?jī)r(jià)都已經(jīng)處于低點(diǎn)，要是還想再打折那是不可能了，不過(guò)你還是可以享受到一些支持的，首先，如果你購(gòu)買的是90平米(誤差在3％以內(nèi))以下的政策性住房，那么即使你的公積金繳存只有一個(gè)月，也可以享受到住房公積金貸款；其次，公積金貸款對(duì)于政策性住房，可以執(zhí)行最低10％的首付哦。

10　Question：我已經(jīng)辦完公積金貸款了，但是最近金融危機(jī)，我的手頭資金有點(diǎn)緊張還貸款變得有些吃力，我該怎么辦啊。

Answer：針對(duì)你這樣的問(wèn)題，公積金貸款的另一個(gè)有時(shí)就可以體現(xiàn)出來(lái)了，那就是“自由還款”。也就是說(shuō)，你可以與公積金中心確定個(gè)人貸款金額、期限后，由公積金中心為你確定一個(gè)每期貸款的最低還款額度。你只要在不低于這一最低還款額度情況下可自由選擇每月還款額度的還款方式。另外提醒你：自由還款并不意味著你最終可以少還款，如果一直按最低還款額度還款，那么到貸款到期時(shí)就會(huì)有一大筆剩余的貸款要還，這有可能在中遠(yuǎn)期時(shí)給你造成比較大的負(fù)擔(dān)。

第3篇：公積金二套房政策范文

梯級(jí)購(gòu)房還能玩嗎

近一段時(shí)間來(lái)，有關(guān)于第二套房的認(rèn)定成了時(shí)下市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。其實(shí)早在此前，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)就曾于9月27日了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。該通知之后，是以個(gè)人還是以戶為單位執(zhí)行房貸政策，一度成為商業(yè)銀行執(zhí)行政策的分歧點(diǎn)所在，也是這幾個(gè)月來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)所在。

一切似乎終于“水落石出”，近日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以家庭為單位認(rèn)定借款人房貸次數(shù)，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。而除了這一點(diǎn)之外，最值得關(guān)注的是央行、銀監(jiān)會(huì)有關(guān)方面負(fù)責(zé)人表示，已利用貸款購(gòu)買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。那么如果日后銀行真的照此執(zhí)行，記者認(rèn)為其對(duì)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。

從這一補(bǔ)充規(guī)定的實(shí)際效果來(lái)看，記者認(rèn)為其對(duì)“換房族”的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“炒房族”?！俺捶孔濉睙o(wú)非有兩種情況，二種是資金實(shí)力非常雄厚，買房無(wú)需貸款，所以也不會(huì)受到政策的限制；另外一種需要通過(guò)貸款來(lái)投資房產(chǎn)，但由于他們購(gòu)買了多套房產(chǎn)，所以9月出臺(tái)的政策早已使其受到了限制。而這次由于有了貸款還清也算“二套房”的說(shuō)法，無(wú)疑對(duì)那些“換房族”的影響是首當(dāng)其沖。很簡(jiǎn)單的道理，大部分自住者買首套房都是要貸款的，如此一來(lái)已經(jīng)進(jìn)入了“受限”的行列，貸款利率從“優(yōu)惠”到“罰息”25％的提高比例無(wú)疑大大加大了他們換房成本，從而會(huì)使許多購(gòu)房者放棄原來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃。最為直接的，這無(wú)疑會(huì)打亂不少購(gòu)房者原來(lái)的梯級(jí)購(gòu)房計(jì)劃，怪不得一些人也發(fā)出了這樣的感嘆：“梯級(jí)購(gòu)房，還能玩嗎?”

張?chǎng)┦且晃还景最I(lǐng)，她于2000年貸款購(gòu)買了一套房子作為婚房，目前還有大約15萬(wàn)元的貸款未還清?，F(xiàn)在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算將舊房出售置換一套住房，差價(jià)大約有60萬(wàn)元，需要申請(qǐng)銀行貸款。但如果按照銀行的最新規(guī)定，其貸款成數(shù)要降低、貸款利率要上浮，那么張?chǎng)┑馁?gòu)房計(jì)劃近期就難以實(shí)現(xiàn)。她這樣感嘆道：“銀行制定新的貸款辦法，目的是控制過(guò)度投資的風(fēng)險(xiǎn)，但如果采取一刀切的方式，就會(huì)損害到像我這樣自住型購(gòu)房者的利益。”

其實(shí)像張?chǎng)┻@樣依靠梯級(jí)消費(fèi)逐步改善住房條件的市民并不少見(jiàn)，這種消費(fèi)理念也是得到政府有關(guān)部門鼓勵(lì)的。所謂梯級(jí)購(gòu)房，就是在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購(gòu)房理念。據(jù)了解，2000年前購(gòu)房的市民中，有不少已經(jīng)有了置換舊房進(jìn)一步改善居住條件的需求。按照發(fā)達(dá)國(guó)家人們平均7～10年改善一次住房的頻率，今后幾年，我們很可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)換房消費(fèi)的期，而其中第一套住房辦理了貸款的購(gòu)房者占有不小的比例。如果銀行第二套房貸款的利率實(shí)行上浮，對(duì)這部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響還是很大的，因?yàn)樗麄儽仨殲榈诙追块L(zhǎng)期支付高額的貸款利息。

那么，梯級(jí)購(gòu)房還能不能玩呢?答案顯然還是肯定的。但為了順應(yīng)“政策”的變化，傳統(tǒng)的梯級(jí)購(gòu)房觀念已經(jīng)受到了巨大的沖擊，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)也需要引進(jìn)許多新的“理念”。比如，以前你在購(gòu)房時(shí)可能不必考慮像面積、人口這樣的問(wèn)題，而現(xiàn)在你必須非?，F(xiàn)實(shí)地面對(duì)這一問(wèn)題。為了降低日后的換房成本，你也必須為自己設(shè)計(jì)一條更為合理的購(gòu)房“路徑”，對(duì)面積大小、人口變動(dòng)以及生活狀況等多加考慮，比如在首次購(gòu)房時(shí)可以把面積控制得小一些，把購(gòu)房面積和人口做更好的“匹配”等等，從而能夠?qū)崿F(xiàn)自己的梯級(jí)購(gòu)房夢(mèng)想。

如何應(yīng)對(duì)要講策略

根據(jù)《補(bǔ)充通知》中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于梯級(jí)購(gòu)房產(chǎn)生了不小的影響，尤其是如何操作，需要做出相應(yīng)調(diào)整。如何調(diào)整呢?記者認(rèn)為應(yīng)該將面積和人口數(shù)量這兩個(gè)因素全部考慮進(jìn)來(lái)。主要涉及到兩種情形，第一種是尚未購(gòu)房但準(zhǔn)備采用梯級(jí)購(gòu)房理念逐步改善的；第二種則是已經(jīng)按照這種理念購(gòu)買了第一套住房的，這兩種情形都受到了政策的影響。

未置業(yè)：緊盯面積指標(biāo)

對(duì)于還沒(méi)有購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，如果準(zhǔn)備運(yùn)用梯級(jí)購(gòu)房理念逐步改善自己的居住條件，那么在購(gòu)房時(shí)除了對(duì)物業(yè)品質(zhì)、地段、房?jī)r(jià)等諸多因素進(jìn)行考察之外，還應(yīng)該考慮物業(yè)面積與家庭人數(shù)之間的比例。

必須明確的是，在購(gòu)買第一套小面積住宅時(shí)，面積不能超標(biāo)，也就是說(shuō)，家庭人均面積不能高于當(dāng)?shù)仄骄剑駝t在換房時(shí)，將會(huì)以第二套住房來(lái)算。因此在購(gòu)買第一套住宅時(shí)，對(duì)人數(shù)這個(gè)因素馬虎不得。

案例：上海的張先生與太太婚后不準(zhǔn)備生小孩，目前準(zhǔn)備購(gòu)置一套小面積物業(yè)過(guò)渡，并打算在201 0年換大房。張先生準(zhǔn)備在中環(huán)線附近購(gòu)買第一套房產(chǎn)，他手中大約有50萬(wàn)元的存款，可以購(gòu)買面積在90平方米左右的兩房。而同時(shí)考慮到居住的舒適度，他也傾向于選擇面積大一點(diǎn)的兩房。張先生的父母遠(yuǎn)在江西，另有兄弟照顧，岳父、岳母也不打算跟他們一起居住，因此對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，這個(gè)家庭的人數(shù)只有兩個(gè)人。

如果在第二套住房貸款政策出臺(tái)之前，首次置業(yè)時(shí)，他們只需根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，挑選一套面積適中的小房子便可以了。但在房貸政策實(shí)施之后，張先生所要考慮的就不僅僅是房?jī)r(jià)的問(wèn)題了，還要考慮面積因素。

根據(jù)建設(shè)部公布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，上海人均住宅建筑面積已達(dá)到33.07平方米，考慮到人均住宅建筑面積會(huì)逐年增加的事實(shí)，假定2010年上海人均住宅建筑面積為36平方米，那么張先生現(xiàn)在只能挑選72平方米以下的房產(chǎn)，如果他第一次購(gòu)買的房產(chǎn)超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么他在換房時(shí)如果再向銀行申請(qǐng)按揭貸款，就必須按照上浮的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

由此及彼。對(duì)于一個(gè)家庭人數(shù)達(dá)到三人，甚至三個(gè)人以上的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，條件則可以適當(dāng)放寬一些。如同樣以上文的張先生為例，他們準(zhǔn)備婚后要一個(gè)小孩，同時(shí)將父母接過(guò)來(lái)一起居住，那么他們現(xiàn)在購(gòu)買的第一套住宅時(shí)則可考慮面積較大一些的房子，但是其中有個(gè)先決條件，即必須在小孩出生之后才實(shí)施換房計(jì)劃。

當(dāng)然，在考慮未來(lái)人均住宅建筑面積時(shí)，可以考慮每年的住宅建筑面積的增量。如根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)

據(jù)顯示，從2000年－2006年，上海市區(qū)人均使用面積每年的增幅維持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未來(lái)幾年后人均住宅建筑面積時(shí)，可以參照該數(shù)值。當(dāng)然這不是絕對(duì)的，未來(lái)開(kāi)發(fā)量可能會(huì)減少，那么其增長(zhǎng)幅度會(huì)放緩。

置業(yè)后：考慮人口變數(shù)

對(duì)于此前已經(jīng)按照梯級(jí)購(gòu)房思路置業(yè)的購(gòu)房者，現(xiàn)在遭遇第二套房貸政策，那么如何應(yīng)對(duì)呢?

案例：三年前，上海的李先生在浦東世紀(jì)公園附近購(gòu)置了一套面積達(dá)71平方米的兩房。按照他當(dāng)初的想法是先做過(guò)渡之用，等到條件改善之后再換大房。兩年前，李先生與妻子先后跳槽進(jìn)入外企公司，家庭收入大幅提高。

目前兩人工作已經(jīng)穩(wěn)定，李先生夫婦兩人也準(zhǔn)備迎接小寶寶的到來(lái)。但是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在了他們面前，如果小孩出生之后，必須將父母接過(guò)來(lái)幫忙照看，這樣的話肯定會(huì)顯得比較擁擠，因此兩人想趕在小孩出生之前，先完成換房計(jì)劃。

但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，按照現(xiàn)行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面積達(dá)到35.5平方米，已經(jīng)超過(guò)上海的人均面積33.07平方米，如果再次置業(yè)，不但首付要提高四成，肯定也享受不到優(yōu)惠利率，那么他們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢?

可以明確的是，如果按照上調(diào)后的利率執(zhí)行，李先生的購(gòu)房負(fù)擔(dān)肯定會(huì)增加，如金額為50萬(wàn)元的20年期按揭貸款，按目前的優(yōu)惠利率計(jì)算，月還款額為5775.65元，但如果執(zhí)行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月還款額將為4574.94元，每月增幅為601.1元(模擬計(jì)算可見(jiàn)表)。

仔細(xì)分析之后發(fā)現(xiàn)，雖然目前李先生家的人均住宅建筑面積超過(guò)了上海的平均水平，但是由于其超過(guò)幅度并不大，而考慮到上海每年還有新的項(xiàng)目投入市場(chǎng)，指標(biāo)會(huì)不斷增加，因此有兩種應(yīng)對(duì)方案。其一是暫緩換房計(jì)劃，稍微等待一些時(shí)日，等到達(dá)標(biāo)之后再考慮換房，而這個(gè)過(guò)程也不會(huì)過(guò)長(zhǎng)。其二是在小孩出生之后再考慮換房，因?yàn)殡S著小孩的出生，家庭人數(shù)增加一個(gè)，會(huì)使得人均住宅建筑面積大幅減少，從而在換房時(shí)還能享受到優(yōu)惠利率。當(dāng)然，第二種辦法對(duì)于超標(biāo)幅度較大的情形尤為適用，如在第一次置業(yè)時(shí)在郊區(qū)購(gòu)置了一套100平方米的兩房，對(duì)于兩口之家來(lái)說(shuō)，人均住宅建筑面積達(dá)到了50平方米，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了現(xiàn)在的平均水平，不通過(guò)增加人口的辦法，除非不準(zhǔn)備換房，否則無(wú)法規(guī)避。

幾個(gè)細(xì)節(jié)不容忽視

值得注意的是，由于受到《補(bǔ)充通知》的影響，在實(shí)際操作過(guò)程中肯定會(huì)碰到一些新的問(wèn)題。因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)想到一些規(guī)避方法。當(dāng)然，如果是合理運(yùn)用游戲規(guī)則進(jìn)行規(guī)避，這無(wú)可厚非，但如若想出一些歪點(diǎn)子來(lái)，這不但于事無(wú)補(bǔ)，說(shuō)不定還會(huì)起到反作用。

首先是不要考慮通過(guò)假離婚來(lái)規(guī)避政策。據(jù)了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系統(tǒng)，因此夫妻雙方貸款購(gòu)房均有資料記錄，通過(guò)征信系統(tǒng)便可查個(gè)一清二楚。有關(guān)專家表示，通過(guò)假離婚的方式雖然可以將債務(wù)轉(zhuǎn)移到一個(gè)人身上，但是另一方的貸款記錄卻無(wú)法抹掉，再次購(gòu)房時(shí)，可能還是按照第二套住房來(lái)算。

第4篇：公積金二套房政策范文

【關(guān)鍵詞】金融支持 去庫(kù)存 路徑研究

一、房地產(chǎn)庫(kù)存基本情況及去化周期預(yù)測(cè)

（一）土地收儲(chǔ)大幅減少，存量土地消化期較長(zhǎng)

2015年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。受此影響，西雙版納州土地購(gòu)置面積大幅降低至23.39萬(wàn)m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開(kāi)發(fā)土地面積54.21萬(wàn)m2，按照項(xiàng)目規(guī)劃容積率2[2]計(jì)算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬(wàn)m2，按2015年102.79萬(wàn)m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。

（二）庫(kù)存面積小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬(wàn)m2，施工面積697.67萬(wàn)m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產(chǎn)庫(kù)存狀況，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)有竣工待售存量和現(xiàn)存施工面積。即：

庫(kù)存面積=竣工待售面積+在建待售面積

在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：

在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積

通過(guò)計(jì)算，2015年末西雙版納州房地產(chǎn)庫(kù)存面積481.37萬(wàn)m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫(kù)存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫(kù)存州周期呈逐年增加態(tài)勢(shì)（表1）。

（三）房地產(chǎn)投資保值功能弱化，進(jìn)一步增加去庫(kù)存周期

2015年，西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬(wàn)m2，同比下降27.0%；主城區(qū)商品住房均價(jià)4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導(dǎo)致投資購(gòu)房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進(jìn)一步增加去庫(kù)存周期。調(diào)查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮(zhèn)居民傾向通過(guò)拋售來(lái)緩解資金壓力，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。監(jiān)測(cè)顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)19.63%[6]。

綜合考慮西雙版納州待開(kāi)發(fā)土地存量和商品房庫(kù)存量，房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應(yīng)減弱影響，西雙版納州房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步增加，去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻。

二、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫(kù)存基本情況

（一）個(gè)人住房貸款增速回落，利率整體下降

截止2015年末，西雙版納州銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額64.89億元，同比增長(zhǎng)13%，低于各項(xiàng)貸款增速4.7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款增速近6年首次低于各項(xiàng)貸款增速，個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款的20.6%，較2014年降低0.9個(gè)百分點(diǎn)[7]，不良貸款余額1595萬(wàn)元，不良率0.2%，低于全州各項(xiàng)貸款不良率4.26個(gè)百分點(diǎn)[8]。

監(jiān)測(cè)顯示，2015年全州銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準(zhǔn)利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個(gè)百分點(diǎn)[9]。

（二）采取多項(xiàng)措施，提高住房金融服務(wù)水平

結(jié)合實(shí)際，西雙版納州部分銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)采取優(yōu)化貸款審批流程和住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步提高了住房金融服務(wù)水平。如建設(shè)銀行充分發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，大力推廣個(gè)人住房貸款系統(tǒng)審批放款、郵儲(chǔ)銀行優(yōu)化貸款審批流程，實(shí)行個(gè)人住房貸款3日辦結(jié)制度，有效提高了個(gè)人住房貸款的審批發(fā)放效率；農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房需求開(kāi)展了“農(nóng)民安家貸款”業(yè)務(wù)，緩解了農(nóng)民工購(gòu)房貸款難問(wèn)題。

（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制

2016年4月20日出臺(tái)的《西雙版納州住房公積金個(gè)人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對(duì)住房公積金管理做出重大調(diào)整：一是開(kāi)始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元；此外還進(jìn)一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。

三、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫(kù)存的制約因素

（一）預(yù)告登記缺失，金融機(jī)構(gòu)面臨雙重壓力

目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預(yù)告登記系統(tǒng)，導(dǎo)致個(gè)人商品住房抵押登記率低，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，同時(shí)制約了業(yè)務(wù)開(kāi)展。一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，可能會(huì)給資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商留有推遲備案，或備案后再過(guò)戶給其他買家，甚至與假冒購(gòu)房者勾結(jié)，騙取銀行按揭貸款的可乘之機(jī)。另一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，金融機(jī)構(gòu)難以實(shí)現(xiàn)抵押登記信息共享。對(duì)于處于新售房產(chǎn)權(quán)辦理存續(xù)期的已抵押商品房，無(wú)法通過(guò)預(yù)告登記系統(tǒng)辦理按揭貸款預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。

由于預(yù)告登記缺失，全州多家銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業(yè)務(wù)拓展能力受限。如州內(nèi)某國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款抵押登記率全省系統(tǒng)內(nèi)排名倒數(shù)第一。如果狀況得不到改善，上級(jí)分行或?qū)⒉扇∩鲜諅€(gè)人住房貸款審批權(quán)等處罰手段。此外，由于預(yù)告登記缺失，目前轄區(qū)某銀行機(jī)構(gòu)已叫停了商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。

（二）利率壓縮空間有限，影響購(gòu)房需求的進(jìn)一步上升

一是首套房貸款利率難以進(jìn)一步下降。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放貸款首套房貸款10.63億元，加權(quán)平均利率為基準(zhǔn)利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，加權(quán)平均利率為4.95%，扣除資金和業(yè)務(wù)成本，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化，存款競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，利潤(rùn)空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放二套房貸款8188萬(wàn)元，平均利率為基準(zhǔn)利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落實(shí)不到位，執(zhí)行情況分化

2016年2月1日，《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2016]26號(hào)）對(duì)首套房及二套房最低首付比例進(jìn)行了調(diào)整。通知下發(fā)后，西雙版納州各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自3月起陸續(xù)對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例做出調(diào)整，但政策執(zhí)行情況存在較大差異。

監(jiān)測(cè)顯示，全州僅建設(shè)銀行3月當(dāng)月發(fā)放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機(jī)構(gòu)首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均對(duì)二套房貸款首付比例進(jìn)行了調(diào)整，2016年5月共發(fā)放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

（四）個(gè)人住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)弱化

西雙版納州各銀行機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款差異化較小，產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，各行主要依靠向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作來(lái)開(kāi)展個(gè)人住房業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展的住房金融創(chuàng)新主要集中于優(yōu)化審貸流程，提高發(fā)放效率方面。針對(duì)特定人群和特定領(lǐng)域的信貸產(chǎn)品較少，全州僅有農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房需求開(kāi)展了“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù)，但也處于初期推廣階段，產(chǎn)品不夠成熟。

目前全州個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要集中在國(guó)有商業(yè)銀行，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱。法人金融機(jī)構(gòu)尤其是農(nóng)信社支持房地產(chǎn)去庫(kù)存作用尚未發(fā)揮，2015年全州農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款19筆，金額659萬(wàn)元，僅占全州發(fā)放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農(nóng)信社各項(xiàng)貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項(xiàng)貸款余額占全州比重達(dá)31.76%[14]。

四、金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫(kù)存路徑選擇

（一）盡快搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)

建議盡快建立西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)。目前全州不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，政府和相關(guān)部門應(yīng)抓住機(jī)遇，以推進(jìn)全州不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為契機(jī)，探索搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)，開(kāi)辦商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)，切實(shí)提高個(gè)人住房貸款抵押登記率。同時(shí)加強(qiáng)信息共享，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)考核壓力，提高辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性。

（二）建議適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款政策

在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當(dāng)降低二套房貸款最低利率標(biāo)準(zhǔn)，降低居民購(gòu)買二套房貸款資金成本，進(jìn)一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機(jī)構(gòu)下調(diào)二套房首付比例以來(lái)，二套房貸款快速增長(zhǎng)。3-5月全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放二套房貸款139筆，金額4336萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.76倍和2.57倍[15]，政策效應(yīng)明顯。如果二套房貸款利率能夠適當(dāng)下調(diào)，將進(jìn)一步增加居民購(gòu)買改善性住房的意愿。

（三）完善住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制

加大窗口指導(dǎo)力度，引導(dǎo)銀行金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)住房信貸政策，積極支持個(gè)人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估體系，將各銀行金融機(jī)構(gòu)住房信貸政策執(zhí)行情況、個(gè)人住房貸款發(fā)放情況、個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等納入評(píng)估指標(biāo)體系，定期開(kāi)展評(píng)估工作，通報(bào)評(píng)估結(jié)果，并將評(píng)估結(jié)果納入對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的考核評(píng)價(jià)，切實(shí)強(qiáng)化住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制，提高銀行金融機(jī)構(gòu)貫徹執(zhí)行住房金融政策的積極性。

（四）鼓勵(lì)加大個(gè)人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加大對(duì)農(nóng)民工貸款買房，房屋租賃市場(chǎng)等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，針對(duì)不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個(gè)人貸款購(gòu)房意愿。積極支持和鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)銀行加大“農(nóng)民安家貸”投放力度。鼓勵(lì)農(nóng)村信用社加大住房金融業(yè)務(wù)拓展力度，積極開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其體制和機(jī)制優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)西雙版納州個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)良性競(jìng)爭(zhēng)和加快發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局.

[2]經(jīng)調(diào)查，西雙版納州土地儲(chǔ)備量較大的開(kāi)發(fā)商待建項(xiàng)目設(shè)計(jì)容積率為2.

[3]數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局.

[4]數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局.

[5]數(shù)據(jù)來(lái)源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局.

[6]西雙版納州房地產(chǎn)管理處調(diào)查數(shù).

[7]數(shù)據(jù)來(lái)源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.

[8]數(shù)據(jù)來(lái)源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監(jiān)測(cè)表.

[9]數(shù)據(jù)來(lái)源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.

[10]數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報(bào)匯總統(tǒng)計(jì).

[11]數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報(bào)匯總統(tǒng)計(jì).

[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表監(jiān)測(cè)情況.

[13]數(shù)據(jù)來(lái)源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表匯總統(tǒng)計(jì).

第5篇：公積金二套房政策范文

當(dāng)二套房貸松動(dòng)的閘門再次被監(jiān)管層關(guān)緊時(shí),40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購(gòu)房者不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)銀率網(wǎng)提供的資料,即使不考慮多出的那一成首付的問(wèn)題,僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來(lái)說(shuō),貸款100萬(wàn)元,還款期限為30年,如果所購(gòu)房屋屬于第一套房,使用等額本息還款法月供為6423.62元,本息合計(jì)為2312503.46元,而如果所購(gòu)房屋屬于第二套房,使用等額本息還款法月供為7769.3元,本息合計(jì)為2796970.01元。

對(duì)比之大足以令眾多購(gòu)房者望而卻步。

然而,面對(duì)一路下滑的股指和金價(jià),抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的房產(chǎn)正重新回到投資者的視線。4月22日,國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司在其官方網(wǎng)站一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析報(bào)告,報(bào)告在分析未來(lái)中國(guó)房市價(jià)格走勢(shì)時(shí)指出,近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整,大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),而不是存入銀行。

然而,面對(duì)不斷高企的貸款利率,投資者應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?《小康•財(cái)智》記者近日走訪了北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部等多家研究機(jī)構(gòu),希望能夠?yàn)榻谙胍?gòu)房的投資者尋找到合適的還款方式。

一、第一套房貸選擇商貸的,

二套房貸用公積金貸款更劃算

中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士向《小康•財(cái)智》記者介紹,如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的,購(gòu)買第二套住房可以考慮用公積金。

“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的。”興業(yè)銀行個(gè)貸部的李先生告訴記者。據(jù)悉,利用純公積金貸款購(gòu)買第二套(含)以上住房的消費(fèi)者,不僅能夠享受最高七成貸款額度,同時(shí)在還款期間執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。以一套貸款總額為50萬(wàn)元,還款期為20年的房產(chǎn)為例,選擇不同的貸款方式,月供和還款總額會(huì)產(chǎn)生巨大差距:

中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士提醒廣大購(gòu)房者注意,如果第一套住房選擇公積金貸款,第二套若想要選擇公積金貸款時(shí),必須將首套住房公積金貸款金額還清。

二、第一套房選擇商貸,又無(wú)公積金,選擇等額本金還款方式較好

對(duì)于很多購(gòu)房者而言,其第一套住房選擇的是商業(yè)貸款,而自身又沒(méi)有繳納公積金,造成購(gòu)買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款,執(zhí)行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇?

中原三級(jí)市場(chǎng)研究部為我們提供了一個(gè)案例,李女士購(gòu)買了一套總價(jià)為70萬(wàn)元的一居室,其貸款總額為50萬(wàn)元,還款期限為20年,以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:

依據(jù)以上案例,北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專家建議消費(fèi)者,在購(gòu)買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款的情況下,選擇等額本金還款方式更合適。

三、利用房屋抵押貸款降低利率

如果購(gòu)房者的第一套住房已經(jīng)沒(méi)有貸款,那么，可以選擇與個(gè)人住房貸款不同的貸款形式―房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押,貸款銀行為借款人提供資金服務(wù),滿足其買房、買車等多種消費(fèi)需求的貸款。

不過(guò),須注意的是,并不是每家銀行對(duì)于房屋抵押貸款都執(zhí)行基準(zhǔn)利率,根據(jù)《小康•財(cái)智》記者了解,目前開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的大多數(shù)銀行對(duì)于購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者同樣執(zhí)行在基礎(chǔ)利率上上浮10%的政策,只有中國(guó)銀行仍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率。

相關(guān)專家提醒購(gòu)房者,申請(qǐng)房屋抵押貸款,必須注意兩個(gè)問(wèn)題:首先住房抵押貸款的申請(qǐng)額度目前僅能達(dá)到第一套住房評(píng)估價(jià)格的60%,因此,如果是“押小買大”的消費(fèi)者必須準(zhǔn)備較多的首付款。其次,住房抵押貸款的年限一般較短,目前在國(guó)內(nèi)一般不超過(guò)5年,最長(zhǎng)不超過(guò)10年,對(duì)購(gòu)房者的還款能力要求較高。

四、利用固定利率氣球貸減少成本

由于目前在國(guó)內(nèi)仍處于加息通道之中,而且在短期(3～5年)看來(lái),這一趨勢(shì)不會(huì)改變。因此,對(duì)于眾多購(gòu)房者而言,規(guī)避不斷增加的利率風(fēng)險(xiǎn)就成為了當(dāng)務(wù)之急,第二套房的購(gòu)房者尤其如此。

針對(duì)這一需求,國(guó)內(nèi)目前開(kāi)始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務(wù),其利率分為兩個(gè)檔次:3年期為8.316%,5年期為8.514%。據(jù)深圳發(fā)展銀行信貸部副總經(jīng)理曹軍介紹,由于氣球貸的特點(diǎn)是較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長(zhǎng)的期限(如10年、20年或30年)來(lái)計(jì)算月供,剩余本金到期一次償還。氣球貸的實(shí)際貸款期限越短,其對(duì)應(yīng)期限的貸款利率也越低。

不過(guò)，也有理財(cái)專家提醒,就利率鎖定期限而言,不宜過(guò)長(zhǎng),也不宜過(guò)短。雖然央行已經(jīng)加息6次來(lái)抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,但今后的利率走勢(shì)如何很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。一旦幾年后進(jìn)入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢(shì)而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩(wěn)妥。

五、存抵貸,以理財(cái)降低還款額度

“開(kāi)源節(jié)流”永遠(yuǎn)都是一枚硬幣的兩面,當(dāng)我們?cè)谒伎既绾喂?jié)省自己的利息開(kāi)銷時(shí),是否能夠讓自己的還款升值同樣應(yīng)該納入考慮范圍。目前國(guó)內(nèi)已有多家銀行推出了存抵貸的業(yè)務(wù)。

第6篇：公積金二套房政策范文

策略一:尋找合適時(shí)機(jī)出手

因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)變化,不少購(gòu)房者開(kāi)始觀望。但專家認(rèn)為可以尋找合適機(jī)會(huì)出手,因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,買房時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套兩房后,決定買下來(lái)。去年初,方先生開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn),考慮到小孩上學(xué)問(wèn)題,他想在名校附近置業(yè)。2009年初害怕房?jī)r(jià)下跌而猶豫不決,沒(méi)料到房?jī)r(jià)反而上漲了,讓他錯(cuò)過(guò)了一次機(jī)會(huì)?；剡^(guò)頭來(lái)觀察以前的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,方先生意識(shí)到雖有可能會(huì)經(jīng)歷調(diào)整階段,但總體趨勢(shì)還是會(huì)保持向上。

應(yīng)對(duì)策略:現(xiàn)在這種市場(chǎng)行情可以選擇合適的機(jī)會(huì)出手。雖然在這之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)兩次調(diào)整,其間也曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度達(dá)30%的情形,但時(shí)至今日,房?jī)r(jià)水平都超過(guò)了調(diào)整之前的頂點(diǎn)位置。現(xiàn)在買房應(yīng)該講究時(shí)機(jī)。首先要做到選擇性價(jià)比較高的物業(yè),如交通便捷程度高的房產(chǎn),即使購(gòu)買之后價(jià)格再次回落,但等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后,這類房產(chǎn)的價(jià)格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定,如果購(gòu)房條件已經(jīng)成熟,那么選擇合適的房子及時(shí)買入。此外,市場(chǎng)供應(yīng)量較大的時(shí)候,價(jià)格稍微合理一些,因?yàn)楣?yīng)偏少時(shí),開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提價(jià)。

策略二:購(gòu)房須活用政策

政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi),出臺(tái)系列鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策,并通過(guò)降低首付比例以及貸款利率水平來(lái)降低購(gòu)房門檻。購(gòu)房者應(yīng)該用足這些政策,讓購(gòu)房變得相對(duì)輕松一些。

案例:四川來(lái)杭州打拼的姜先生準(zhǔn)備購(gòu)買一套住房。他同時(shí)看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內(nèi)一個(gè)新近開(kāi)發(fā)的大盤,小區(qū)配套完善,他對(duì)此很滿意。不過(guò)由于對(duì)方取得房產(chǎn)證才一年多時(shí)間,因此要支付營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等,雖然沒(méi)有明說(shuō)讓他來(lái)承擔(dān),但肯定已將這部分費(fèi)用加在房?jī)r(jià)里面了?？紤]良久,姜先生選擇了另外一套住房。雖然這套房子出自半山附近某新村內(nèi),配套稍微欠缺一點(diǎn),但購(gòu)買這套房子無(wú)需支付更高的稅費(fèi)。

應(yīng)對(duì)策略:業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,目前政府鼓勵(lì)自住消費(fèi),因此專家建議購(gòu)房者盡可能用足政策。首先要關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購(gòu)買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等優(yōu)惠政策,購(gòu)買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對(duì)于取得房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)兩年的,也可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行2008年連續(xù)5次降息后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.9474,但如果滿足利率優(yōu)惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當(dāng)然,活用政策的同時(shí)也要關(guān)注政策的時(shí)效性,要及時(shí)出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

策略三:妙用住房公積金

住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面,還能有效降低二次置業(yè)的成本。

案例:余小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在杭州市區(qū)購(gòu)置一套兩房,購(gòu)房預(yù)算在160萬(wàn)元左右。雙方父母支援了40萬(wàn)元,加上兩人積攢下來(lái)的20萬(wàn)元,他們總共有60萬(wàn)元的購(gòu)房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān),他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證。然后共同申請(qǐng)住房公積金貸款,因?yàn)榘凑债?dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策,他們可以申請(qǐng)到公積金貸款80萬(wàn)元,

應(yīng)對(duì)策略:在購(gòu)房過(guò)程中如何用足政策,這是購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。如對(duì)于余小姐而言,按照他們當(dāng)前的實(shí)力,需要貸款100萬(wàn)元,假設(shè)以一個(gè)人的名義購(gòu)房,雖然能夠申請(qǐng)到40萬(wàn)元的公積金貸款,但相對(duì)于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。筆者計(jì)算發(fā)現(xiàn),假設(shè)還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見(jiàn)。活用政策能夠有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

策略四:換籌獲得更高回報(bào)

考慮到目前房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資回報(bào)偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過(guò)“換籌”來(lái)獲取更高的回報(bào)。

案例:黃女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗(yàn)。近期她將手中一套在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意的房子出手了,準(zhǔn)備加點(diǎn)錢在位于杭州下城區(qū)的東新園買套小戶型。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)出自這個(gè)小區(qū)的房子能得到更高的租金。當(dāng)然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價(jià)格上漲空間更大,投資這類物業(yè)能獲得更高的回報(bào)。

應(yīng)對(duì)策略:投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤,其消費(fèi)群體不是普通消費(fèi)者,因此它的價(jià)值不僅僅只是體現(xiàn)在單價(jià)上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購(gòu)房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開(kāi)發(fā)量的減少,未來(lái)供應(yīng)量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實(shí)是一種更為合理的做法。

專家表示,近期通脹壓力顯現(xiàn),在這種情況下。投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值,也是很多經(jīng)驗(yàn)人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過(guò)“換籌”方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

近期有不少樓盤已開(kāi)始提價(jià),二手房房東也開(kāi)始跳價(jià),在這種情況下,購(gòu)房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學(xué)會(huì)“揀房”,挑選真正適合自己的房子。

案例:馮先生最近碰到了一件郁悶事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,報(bào)價(jià)125萬(wàn)元。而這套房子一個(gè)月前的報(bào)價(jià)為115萬(wàn)元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報(bào)價(jià)。沒(méi)想到臨近簽約時(shí),賣家突然來(lái)電稱有人出130萬(wàn)元,如果馮先生愿意接受這個(gè)價(jià)位,可優(yōu)先賣給他。

應(yīng)對(duì)策略:開(kāi)發(fā)商提價(jià)、二手房賣家跳價(jià),購(gòu)房者是不是要通宵排隊(duì)搶房源?或者咬牙接受房東的“跳價(jià)”要求?專家表示完全沒(méi)有必要。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)時(shí),賣方會(huì)出現(xiàn)惜售、漲價(jià)等情況。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年過(guò)程,已漸漸趨于成熟,而且市場(chǎng)供應(yīng)也趨于多元化,因此購(gòu)房者可以在新房、二手房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)選擇適合自己的房源。完全沒(méi)有必要因?yàn)榭吹綕q價(jià)而驚慌,乃至盲目追漲。

專家表示,在目前這種市場(chǎng)行情中,尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”,簡(jiǎn)而言之,就是多花點(diǎn)功夫在市場(chǎng)上了解各種信息,并從中優(yōu)選出最適合自己的。這樣,方能做到理性置業(yè)。

策略六:安全置業(yè)是根本

國(guó)家出臺(tái)各種鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策,并非意味著就可以不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力而“小馬拉大車”,安全置業(yè)是購(gòu)房者的底線,不要因?yàn)橘I房而影響到自己的日常生活。

案例:鄭先生最終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮,他準(zhǔn)備在下沙板塊購(gòu)買一套90平方米左右的新房,預(yù)算約140萬(wàn)元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成首付,因此他還需申請(qǐng)110多萬(wàn)元的按揭貸款,每月近7000元的還款額,讓他吃不消。因此他最后選擇購(gòu)買一套面積較小的二手房作為過(guò)渡之用,等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后再換房。

第7篇：公積金二套房政策范文

【關(guān)鍵詞】住房公積金 住房保障 制度缺陷

一、我國(guó)住房公積金的發(fā)展歷程

1978年，黨的第三屆十一次全會(huì)在中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中邁出了第一步，并于同年在個(gè)別地區(qū)推行公房出售和公房提租等住房市場(chǎng)化。

到了1990年，在上海實(shí)行的初步房改遇到了重重阻力。1991年上海借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了改革方案，推動(dòng)了全國(guó)的住房改革步伐。

2002年國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，規(guī)定了住房公積金的定義，明確了公積金使用范圍。

2015年，由中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行、中國(guó)住房和城市建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，分別調(diào)減擁有兩套房、住房公積金最低首付比例。對(duì)擁有一套住房和相應(yīng)的購(gòu)房貸款余額的家庭，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。在實(shí)施政策之前，購(gòu)買第二套房的最低首付比例是60%。職工使用住房公積金貸款購(gòu)買普通住房的首套住房最低首付比例為20%；已經(jīng)擁有一套住房并且已經(jīng)還清購(gòu)房貸款的職工繳存家庭最低首付款比例為30%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月9日，有2個(gè)省、5個(gè)市公積金中心宣布了新的住房公積金規(guī)定。

（一）住房公積金的建立情況

總體情況是全國(guó)都建立了住房公積金制度，但建立時(shí)間不一，還需要進(jìn)一步完善和統(tǒng)一。建立住房公積金制度最早的是上海，其次是北京、天津等地，全國(guó)住房公積金普遍建立是在1996年。

（二）住房公積金的的覆蓋情況

我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金制度建立多年以來(lái)，住房公積金覆蓋率逐年提高，但是各地區(qū)發(fā)展水平參差不齊，總體覆蓋率仍然比較低。截止2013年底，全國(guó)住房公積金覆蓋率約是82%，北京等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的覆蓋率更是高達(dá)98%，但部分地區(qū)的覆蓋率卻未達(dá)到60%。

（三）住房公積金的繳交情況

國(guó)家住房公積金支付比例總體偏低。全國(guó)大部分地區(qū)低于10%，有些地區(qū)略高于10%，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有一定差距。與其他城市職工住房公積金繳納水平相比，2012年北京市的繳納比例為12%，上海為7%，西安為2%～5%。基本上反映了西部與中東部地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距。

（四）住房公積金的運(yùn)營(yíng)情況

我國(guó)住房公積金的整體運(yùn)營(yíng)效率率很低，并且方法單一。數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年，我國(guó)實(shí)際繳納公積金的職工約為1.1億人，所繳的數(shù)額達(dá)到了6.4萬(wàn)元，繳納的余額則為3.2億元，住房公積金運(yùn)用率則為57.2%，同比增長(zhǎng)1.96%。我國(guó)的住房公積金運(yùn)用比例為74.5%，同比增長(zhǎng)2.5%。住房公積金存款余額為4107億元，扣除所需資金后的沉淀資金為2186.55億元，沉淀資金占到繳納余額總量的22.7%，同比下降1.9%。

洛陽(yáng)市自建立住房公積金制度以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已成為城市居民提高住房消費(fèi)能力改善住房條件的重要保障。2014年，全市實(shí)繳單位5386家，實(shí)繳職工49.89萬(wàn)人，繳存43.65億元，同比增長(zhǎng)11.6%。當(dāng)年新開(kāi)戶單位558家，新開(kāi)戶職工3.86萬(wàn)人，凈增單位533家，凈增職工1.45萬(wàn)人。截至2014年底，繳納總額250.97億元，繳納余額134.59億元，分別同比增21.1%、16.0%，資金運(yùn)用率為88.5%，比上年同期提高0.8%。

二、國(guó)外住房制度對(duì)我國(guó)的啟示

（一）新加坡的住房公積金制度

在殖民時(shí)代，作為英國(guó)殖民地的新加坡政府為了平穩(wěn)當(dāng)?shù)孛裥?，?955年頒發(fā)了《中央公積金法》，建立了較為完整的中央公積金制度。這一制度旨在為更多民眾提供養(yǎng)老保障。制度規(guī)定在公司和職員的收入中抽出一定比例的資金存入雇員個(gè)人公積金賬戶，并且按期結(jié)息。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

為了解決當(dāng)?shù)厝嗣竦淖》繂?wèn)題，1964年2月新加坡政府宣告了“組屋計(jì)劃”。所謂組屋，就是政府為居民提供一種廉價(jià)房屋。

新加坡公積金制度可供借鑒之處有：

第一，有力的法律保證是住房公積金發(fā)展的前提；第二，健全的管理機(jī)制，保證公積金制度的規(guī)范；第三，涵蓋基礎(chǔ)保障的多個(gè)方面，全面的保障人民生活。

（二）德國(guó)的住房保障制度

住房?jī)?chǔ)蓄制度是德國(guó)住房保障制度中的房產(chǎn)融資核心。政府采取多種激勵(lì)措施，鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄銀行吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)系統(tǒng)。對(duì)于低收入者加入住宅儲(chǔ)蓄進(jìn)行儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)。貸款以固定利率，居民只需要償還固定的貸款額。這些舉措不僅穩(wěn)定了資金來(lái)源，而且穩(wěn)定了資金市場(chǎng)，客戶不會(huì)因利率變動(dòng)而增加還款壓力，銀行也獲得了穩(wěn)定的收入。

德國(guó)儲(chǔ)蓄銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)主要是通過(guò)配額貸款制度。鞠正球（2005）指出，配貸即存款人按照預(yù)先簽訂的合同將錢存入銀行，當(dāng)存入的數(shù)額和時(shí)間達(dá)到一定的值時(shí)，就可以從銀行貸出相應(yīng)的款項(xiàng)用于購(gòu)房。德國(guó)住房保障制度值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)：

第一，住房融資機(jī)構(gòu)要向公司企業(yè)性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提高其工作效率；第二，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，吸引資金流入；第三，資金來(lái)源要與使用相連結(jié)，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

三、我國(guó)住房公積金制度存在的問(wèn)題

住房公積金是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，其發(fā)展水平對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定具有重要的作用。因此，要完善住房公積金制度，就需要以國(guó)家為單位找出基金發(fā)展中所存在的問(wèn)題。

（一）公積金發(fā)展不平衡

公積金覆蓋范圍過(guò)窄，受益人群只占所有居民的一小部分。我國(guó)的住房公積金主要是通過(guò)屬地化管理，及每個(gè)地區(qū)收取自己當(dāng)?shù)鼐用竦墓e金，并獨(dú)立發(fā)放。因?yàn)槲覈?guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平嚴(yán)重不平衡，人均收入和房?jī)r(jià)在各地之間有很大差異，這就導(dǎo)致了部分地區(qū)公積金貸款越來(lái)越多進(jìn)而導(dǎo)致資金不足的局面，然而在一些不發(fā)達(dá)的地區(qū)因?yàn)楦鱾€(gè)方面的原因卻出現(xiàn)了資金沉淀的尷尬局面。如洛陽(yáng)市住房公積金覆蓋率目前為86.21%，雖高于河南省平均水平的66.56%，但與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)存在一定的差距。在高收入高房?jī)r(jià)的上海、北京等地區(qū)，由于高昂的房?jī)r(jià)使得居民不得不用公積金來(lái)貸款買房，導(dǎo)致這些地區(qū)資金短缺，沒(méi)有資金去進(jìn)行貸款；在一些房?jī)r(jià)低廉的地方，居民買房不需要通過(guò)公積金來(lái)貸款，導(dǎo)致了資金的閑置。

繳納率的巨大差異，導(dǎo)致不公平的分配。現(xiàn)有的住房公積金繳存比例是5%～12%，但不超過(guò)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的2倍或3倍。但實(shí)際卻不是這樣。住房公積金的巨大差異導(dǎo)致有房者能夠購(gòu)買幾套房，但無(wú)房者仍然買不起房。公積金高的居民，如不考慮買房，其公積金只能躺在其公積金賬戶中。而公積金少的低收入居民，仍然貸不出購(gòu)買住房所需要的資金。

（二）資金使用效率不高

住房公積金制度的建立初衷是要將職工繳存的住房公積金由各地政府專管機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理，在保證職工的正常使用的此基礎(chǔ)上，將剩下的一部分資金為購(gòu)房困難的職工提供貸款幫助。洛陽(yáng)市在執(zhí)行住房公積金規(guī)定后，將部分縣區(qū)作為貸款試點(diǎn)，獲得了不錯(cuò)的效果。2014年洛陽(yáng)市住房公積金使用率為87.7%。由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的差異，全國(guó)公積金使用率為74.58%，與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距依然十分明顯。

（三）公積金管理不利

2003年，洛陽(yáng)市實(shí)行了新的住房公積金管理辦法，對(duì)以前的管理辦法進(jìn)行了揚(yáng)棄。但因?yàn)楸O(jiān)管部門工作人手不足，管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)報(bào)告處理，使工作變的十分被動(dòng)。

從全國(guó)來(lái)看，住房公積金的管理體系比較復(fù)雜。各地住房公積金管理中心管理不一致，有的地方房管局接管當(dāng)?shù)毓e金，也有一些地方歸為財(cái)政局或其他機(jī)關(guān)。

四、我國(guó)住房公積金制度的改革

（一）促進(jìn)公積金發(fā)展廣泛性

1.擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。公積金制度應(yīng)有輕有重，有緩有急。逐漸取消公積金存繳政策的條件限制，不應(yīng)對(duì)戶籍進(jìn)行過(guò)多限制，應(yīng)將在本地工作的所有居民全部納入繳納范圍。

要加大宣傳力度，為當(dāng)?shù)鼐用窨破兆》抗e金的相關(guān)知識(shí)，注重對(duì)個(gè)體工商戶、民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的擴(kuò)張，讓更多的人受益于住房公積金制度。

2.建立良好的住房公積金繳納調(diào)節(jié)機(jī)制。要考慮各階層的能力，合理確定住房公積金數(shù)額和比例基礎(chǔ)。規(guī)定存繳的上限和下限。為中低收入者購(gòu)房提供更多便利，減輕其購(gòu)房壓力。

（二）拓展公積金的使用渠道，發(fā)揮公積金的使用效率

在很多地方，住房公積金只能用于房屋的買賣和租住，范圍顯得過(guò)于狹小。有關(guān)部門應(yīng)該充分結(jié)合社會(huì)實(shí)情，考慮公眾的現(xiàn)實(shí)需求，允許他們提取一定比例的公積金用于醫(yī)療藥品和教育支出等。這就相當(dāng)于將公積金和社保充分結(jié)合起來(lái)，既擴(kuò)大了公積金的使用范圍，使其具備了社保功能，又提高了它的利用效率。

（三）改善公積金服務(wù)質(zhì)量

簡(jiǎn)化公積金的存繳提取流程，盡量讓民眾在一個(gè)窗口即可完成業(yè)務(wù)辦理，縮短辦理業(yè)務(wù)的時(shí)間。推動(dòng)公積金手機(jī)短信服務(wù)的開(kāi)展，將職工公積金余額動(dòng)態(tài)、貸款動(dòng)態(tài)及時(shí)以短信方式提醒，保證職工第一時(shí)間獲取信息。豐富服務(wù)方式，提供周末預(yù)約等便民工作。

五、結(jié)論

我國(guó)住房公積金制度經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和探索，雖說(shuō)取得了不錯(cuò)的效果，但還有一些問(wèn)題等我們?nèi)ソ鉀Q。但是國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)公積金發(fā)展的前景來(lái)看，這一制度擁有巨大的潛力。并且從其具有穩(wěn)定的資金來(lái)源來(lái)看，只要找準(zhǔn)問(wèn)題的根源并且采取行之有效的措施，這一制度必將在改善居民住房等方面繼續(xù)發(fā)揮積極的作用和影響。

參考文獻(xiàn)

[1]邵陽(yáng).我國(guó)住房公積金制度研究述評(píng)[J].康定民族師范高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2009.

第8篇：公積金二套房政策范文

關(guān)鍵詞：供需均衡；人口老齡化；住房空置率

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2007年。在我國(guó)，土地資源是相對(duì)稀缺的，投資和投機(jī)需求會(huì)急劇放大無(wú)限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關(guān)系，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速攀升。為了抑制房?jī)r(jià)的不斷飆升，國(guó)家也出臺(tái)了不少政策，下面，我們從市場(chǎng)對(duì)住房的供給，以及居民對(duì)住房的需求著手分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

2010年，有媒體報(bào)道，“國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零?！边@個(gè)數(shù)字即是估計(jì)現(xiàn)在我國(guó)有6540萬(wàn)套住房被空置著。在今年5月和8月央視財(cái)經(jīng)頻道接連進(jìn)行了兩期“空置房”的調(diào)查報(bào)道，調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率達(dá)40%，而多處新城成為“空置房”密集區(qū)。（住房空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國(guó)內(nèi)，與國(guó)外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。）雖然，對(duì)于數(shù)據(jù)的來(lái)源和統(tǒng)計(jì)方式有待考究，但是，這也可以從一側(cè)面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)不缺房，只是一些房地產(chǎn)投資者沒(méi)有將手中的住房投入市場(chǎng)，他們只是在等待更高房?jī)r(jià)的契機(jī)。

另一方面，國(guó)家頒布了經(jīng)濟(jì)適用房的政策，從而增加住房的供給。就拿上海的經(jīng)濟(jì)適用房政策來(lái)說(shuō)。目前，困擾城市發(fā)展的“房奴”問(wèn)題已經(jīng)不是上海一個(gè)城市的問(wèn)題，現(xiàn)在城市的房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，不僅普通老百姓買不起，就是白領(lǐng)、金領(lǐng)也只能望而卻步，在一眼望不到邊的高房?jī)r(jià)面前，人們除了嘆息，只好等待。韓市長(zhǎng)說(shuō)“房奴”問(wèn)題不解決，上海沒(méi)未來(lái)，在上海這樣的大城市，能做“房奴”就是“蝸居”也已經(jīng)是一種幸福了，很多人連“房奴”都做不起，而被迫逃離“北上廣”這些一線城市。2011年1月21號(hào)，上海市十三屆人大四次會(huì)議閉幕，韓正市長(zhǎng)在解釋經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)今年將進(jìn)一步放寬經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使更多的新上海人和上海青年人進(jìn)入到共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房體系中。2011年經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)備要推出500萬(wàn)平方米，大概是8萬(wàn)套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期間，國(guó)家計(jì)劃建設(shè)保障性和政策性住房12．44萬(wàn)套，其中廉租房3．14萬(wàn)套、經(jīng)濟(jì)適用房4．9萬(wàn)套、限價(jià)商品房1萬(wàn)套、公共租賃房3．4萬(wàn)套。

以上可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房供給上是有所增加的，若6540萬(wàn)套住房流入市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)就更不會(huì)像現(xiàn)在一樣飆升了。所以，無(wú)論是投資性買房（房地產(chǎn)投資者只是為了從房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)中獲利而進(jìn)行買賣房產(chǎn)的活動(dòng)，其并不關(guān)注商品本身也就是房產(chǎn)本身的使用價(jià)值。），還是實(shí)用性買房，大家都應(yīng)該考慮住房的供給是在增加的，房?jī)r(jià)的飆升很快將會(huì)達(dá)到一個(gè)頂峰，而緊接著的將會(huì)是房地產(chǎn)泡沫的消退時(shí)候。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

首先，從中國(guó)人口老齡化的加劇，就不難分析出居民對(duì)住房的需求將會(huì)是日益趨減的。21世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。中國(guó)已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國(guó)家之一。從2001年到2020年是快速老齡化階段。這一階段，中國(guó)將平均每年新增596萬(wàn)老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到3.28%，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達(dá)到3067萬(wàn)人，占老年人口的12.37%。同時(shí)，我國(guó)的計(jì)劃生育政策從1983年開(kāi)始實(shí)施的，到我們這一代--80后、90后，剛好是可見(jiàn)效果的時(shí)候，這一代普遍是獨(dú)生子。當(dāng)小孩結(jié)婚時(shí)，雙方父母的住房以后是會(huì)留給孩子的，這樣算來(lái)，我們這一代的一戶普通家庭將會(huì)擁有2~3套住房了。

其次，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行及建設(shè)銀行等五大行正收緊二套房貸款利率。除了首付不能低于40%以外，農(nóng)行、建行近日取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠，中行則執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。同時(shí)，各地的相關(guān)政策也相繼出臺(tái)。就天津市來(lái)說(shuō)，繼二套房商業(yè)貸款利率上浮10%后，天津市二套房住房公積金貸款利率也上浮10%。市住房公積金管理中心在其網(wǎng)站公布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)通知，90平方米以上貸款，首付比例不低于30%。近期，國(guó)家例出臺(tái)房產(chǎn)稅調(diào)控居高不下的房?jī)r(jià)。先是重慶宣布在“十二五”期間征收房產(chǎn)稅；緊接著是上海市長(zhǎng)表示已做好征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備。而2011年1月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，其中包括將《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》。后者在稅收開(kāi)征與減免上，賦予國(guó)務(wù)院更多的權(quán)限。該法第三條規(guī)定，稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行?？梢哉f(shuō)，此次修改將為房產(chǎn)稅改革做法理依據(jù)的鋪墊。修改后，國(guó)務(wù)院可以據(jù)此出臺(tái)規(guī)定，同意地方試點(diǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜合上述，影響住房需求的幾個(gè)主要方面--人口老齡化，二套房貸款相關(guān)政策，房產(chǎn)稅。都將使居民對(duì)住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟風(fēng)炒房，促使房?jī)r(jià)畸形發(fā)展。以上分析，不難看出此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是大于需求的。所以，無(wú)論是基于投資性買房的市民，還是用于居住性買房的市民都要三思而后行了，切忌跟風(fēng)炒房，等到房地產(chǎn)泡沫破滅之時(shí)，將會(huì)落得竹籃打水一場(chǎng)空。

參考文獻(xiàn)：

[1]俞明軒，豐雷.房地產(chǎn)投資分析[M].京：中國(guó)人民大學(xué)出版社.2007.

第9篇：公積金二套房政策范文

供職于某國(guó)企的老徐相中了北京通州區(qū)的一套房子，利用住房公積金貸款及商業(yè)銀行貸款的組合方式購(gòu)房是他的選擇，然而一紙通知，他又要對(duì)貸款、還貸重新計(jì)算。

7月30日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心（國(guó)管中心）通知，為幫助中央國(guó)家機(jī)關(guān)干部職工解決住房資金問(wèn)題，結(jié)合住房公積金使用實(shí)際情況，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心與商業(yè)銀行合作開(kāi)展個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。

老徐成為了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象，他卻不知這是為何。

國(guó)管中心的解釋是，2012年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響，北京市住房交易量急劇增加，住房公積金提取和個(gè)人貸款規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金個(gè)人貸款規(guī)模已達(dá)到金融監(jiān)管部門關(guān)于存貸比規(guī)定的上限，年度貸款計(jì)劃無(wú)法保證貸款需求。

這并非個(gè)例，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，杭州、合肥、徐州多地出現(xiàn)了住房公積金管理中心“吃緊”的情況，購(gòu)房者申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房也更加麻煩

“公轉(zhuǎn)商”緩缺錢

北京，東大橋，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心（國(guó)管中心），自國(guó)管中心的“個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)”公布后，前來(lái)咨詢的人沒(méi)有斷過(guò)，老徐為了弄明白這項(xiàng)新業(yè)務(wù)，前后跑了不下三趟。

“國(guó)管中心按月對(duì)借款人補(bǔ)貼商業(yè)貸款與住房公積金貸款的利息差?！睅捉?jīng)奔波，老徐已把這項(xiàng)業(yè)務(wù)高度概括出來(lái)?！皣?guó)管中心錢緊了，咱就去商業(yè)銀行申請(qǐng)貼息貸款，商業(yè)銀行的貸款利息比公積金要高，這之間的利息差由國(guó)管中心補(bǔ)給咱們。”老徐告訴記者。

老徐的解釋，得到了國(guó)管中心工作人員的大致認(rèn)可。目前，與國(guó)管中心合作開(kāi)展貼息貸款業(yè)務(wù)的為中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行北京分行。

這種由住房公積金管理中心補(bǔ)貼商業(yè)貸款利息差的方式被業(yè)內(nèi)稱為“公轉(zhuǎn)商”，已經(jīng)成為近期的熱詞，杭州等地也宣布了將啟動(dòng)“公轉(zhuǎn)商”的決定。與“公轉(zhuǎn)商”并行的是，合肥市因住房公積金“吃緊”，7月2日起暫時(shí)實(shí)行輪候制，將據(jù)市區(qū)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制。

所有的這一切，都是為了緩解住房公積金“吃緊”。

這是怎么了？住房公積金真的“差錢”了？

更多的消息接踵而來(lái)。

溫州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，溫州共發(fā)放住房公積金貸款33.52億元，已超過(guò)2012年全年公積金貸款總額；鄭州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，鄭州市共發(fā)放住房公積金貸款19億元，同比增長(zhǎng)100%；福州方面，上半年發(fā)放個(gè)人住房貸款24.97億元，同比上升238%。截至6月底，洛陽(yáng)市住房公積金管理中心共為洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)和繳存職工提供購(gòu)房資金29 .46億元，完成年度責(zé)任目標(biāo)的98%，住房公積金需求量超過(guò)90%。上海市住房公積金管理中心的2013年上半年運(yùn)行分析報(bào)告指出：上半年累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)貸333.80億元，同比增長(zhǎng)115.31%；公積金提取額179.38億元，同比增長(zhǎng)33.16%，占上半年歸集額的59.96%，為近6年來(lái)最高

越來(lái)越多的地方拉響了住房公積金吃緊的警報(bào)，只能效法杭州、合肥暫時(shí)實(shí)行“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”緩解緊急情況，多地住房公積金管理中心給出的原因不盡相同——房屋交易量急劇增加，個(gè)人住房公積金貸款規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月-7月份，商品房銷售面積61133萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.8%，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%；今年1月-7月份，商品房銷售額為39549億元，同比增長(zhǎng)37.8%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)39.9%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭也目睹了近期房市的火熱，“7月份，北京地區(qū)成交量突破了萬(wàn)套，由于貸款利息低于商業(yè)銀行，住房公積金一直是購(gòu)房者貸款的首選，房市升溫、住房公積金放貸規(guī)模急劇增加。”

配貸制度缺陷

房市逐漸升溫，對(duì)于解釋此次公積金“吃緊”乍看上去有其道理，但更深層次的原因又在哪里？這個(gè)長(zhǎng)久以來(lái)封閉運(yùn)行的管理機(jī)制，是否內(nèi)部出現(xiàn)了問(wèn)題？

前不久從央行參加會(huì)議回來(lái)的張旭得到的消息是，北京地區(qū)住房公積金運(yùn)行平穩(wěn)，但她也明顯感受到，隨著此前公積金第二套房貸制度的微調(diào)以及近期公積金“吃緊”，購(gòu)房者利用公積金貸款購(gòu)房的交易量正在逐步減少。鏈家北京地區(qū)公積金成交占比，已經(jīng)由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮認(rèn)為，公積金“吃緊”深層次的原因在于房?jī)r(jià)“畸高”?！拔覈?guó)建成公積金制度時(shí)間較短，相應(yīng)的配套管理不完善，公積金的使用和繳存沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較高的對(duì)接，沒(méi)有建立存貸比率以及穩(wěn)定有效公積金保值增值投資渠道，物價(jià)上漲，通貨膨脹，導(dǎo)致公積金相對(duì)縮水等?！?/p>

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，一些城市住房公積金出現(xiàn)“錢荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公積金就出現(xiàn)過(guò)資金短缺24億元，2007年浙江、江蘇許多城市也出現(xiàn)過(guò)類似問(wèn)題?！皢?wèn)題的產(chǎn)生在于中國(guó)的住房公積金缺少一個(gè)公正公平和安全的配貸機(jī)制?！?/p>

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)表示，保證公積金繳存人正常提取和購(gòu)房貸款需要，是住房公積金流動(dòng)性管理的重要工作，部分城市采用“公轉(zhuǎn)商”的利息貼補(bǔ)形式滿足購(gòu)房貸款需要，也是公積金中心應(yīng)對(duì)流動(dòng)性短缺的一個(gè)重要方式。當(dāng)然，出現(xiàn)流動(dòng)性短缺的城市往往也伴隨著出現(xiàn)貸款獲批速度放慢的情況。出現(xiàn)流動(dòng)性短缺的直接原因，有公積金中心的最高貸款限額等放貸條件規(guī)定與受資金歸集能力影響的放貸能力不匹配、繳存人結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致持續(xù)繳存期間和貸款需求時(shí)點(diǎn)不匹配、繳存人在短時(shí)間內(nèi)集中購(gòu)房等。

“比較深層次的原因，一是部分住房公積金中心規(guī)模不足極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，二是住房公積金中心極強(qiáng)的區(qū)域性導(dǎo)致其很難從其他資金富裕的公積金中心拆借資金，三是公積金中心的住房貸款資產(chǎn)缺乏在二級(jí)市場(chǎng)上的變現(xiàn)機(jī)制而導(dǎo)致流動(dòng)性差。因此，解決住房公積金中心的流動(dòng)性問(wèn)題，也應(yīng)該從完善管理、創(chuàng)新制度等角度著手?！眲⒑橛裾f(shuō)。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇

就在老徐已經(jīng)進(jìn)入公積金貸款審批環(huán)節(jié)時(shí)，又有一些地區(qū)爆出了公積金吃緊的消息。今年上半年，福建省住房公積金約累計(jì)提取103億元，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款4萬(wàn)戶150億元，個(gè)貸使用率從2012年初的66.2%攀升到現(xiàn)在的83.6%。由于貸款人數(shù)激增，加上部分地市資金緊張，福建省已開(kāi)始實(shí)行“輪候制”，這也導(dǎo)致放款速度有所減緩。

“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”真的能夠緩解公積金吃緊嗎？扈志亮認(rèn)為，“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”等只能暫時(shí)解決缺口，無(wú)法從根本上解決難題。

事實(shí)上，我國(guó)住房公積金制度建立之前參考了德國(guó)和新加坡兩國(guó)的制度，最后選擇了借鑒新加坡的住房公積金模式，但汪利娜表示，新加坡的公積金是個(gè)人賬戶，以“自我積累、自存自用”為原則，因此，也不會(huì)出現(xiàn)錢花超了的問(wèn)題，且有效防止了侵占他人資金積累的可能性。

曾被業(yè)內(nèi)重點(diǎn)研究的德國(guó)住宅互助儲(chǔ)蓄銀行，在借貸資金的發(fā)放方面也有著一套嚴(yán)格的借款人資格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和與商業(yè)銀行合作的融資安排。具體包括：1、最低存款額要求。貸款者必須按照儲(chǔ)貸合同定期交納儲(chǔ)蓄金，只有當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到所需貸款額的40～50%，并參加儲(chǔ)蓄2年以上者，才有資格得到所需的購(gòu)房貸款。2、評(píng)估值測(cè)算?；ブ鷥?chǔ)蓄銀行每月對(duì)儲(chǔ)蓄者的資金積累狀況和對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄的貢獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估值的高低來(lái)確定借款人的資格和貸款的分配順序。以保證每個(gè)儲(chǔ)戶都能得到公正平等的配貸機(jī)會(huì)。3、政策性住房互助儲(chǔ)蓄與商業(yè)性住房貸款有機(jī)結(jié)合，確保每個(gè)繳存者都能獲得住房貸款。