不動產的登記制度精選(九篇)

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第1篇：不動產的登記制度范文

隨著房地產經濟的迅速發(fā)展，每個人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們日常起居的重要場所，也是人們重要的私人財產。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產的保護，因此房產保護問題成為了人們關注的焦點。不動產登記制度是對房屋所有權保障的重要法律依據(jù)，可以說不動產登記制度保障了我國房地產經濟的繁榮發(fā)展，而房地產市場的繁榮發(fā)展也督促著該項制度不斷健全。雖然我國不動產登記制度歷經了多次調整和修改，但是與其它國家相比，該項制度仍然處于初步發(fā)展的階段，需要不斷地加以完善和規(guī)范，來為人們房屋所有權提供更多的法律保障。 

一、不動產登記制度的概述 

（一）不動產登記制度的定義 

不動產登記制度是我國物權法中的一項重要制度，即指在房地產市場交易活動中，經過權利人的申請，國家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序將該不動產變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產登記被視為物權變動的公示，即權利人通過登記的方式來對外表示物權的變動，讓外界及時知悉房產變動的情況，這也是物權排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來分析，不動產登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產權只能以債權的方式體現(xiàn)出來，無法收到物權法的保護；二是登記對抗主義，不動產經過登記之后可以對抗第三人。 

（二）不動產登記制度的意義 

結合目前房地產發(fā)展情況來看，不動產登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權利人的合法權利。權利人通過房產登記的方式來表明自己對該房產的所有權，保證了交易流程的安全性；二是不動產登記制度使每人所擁有的房產數(shù)量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產市場的發(fā)展情況，及時出臺相關的政策進行調控，來維護房地產市場的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。 

二、不動產登記制度中存在的問題 

（一）與不動產登記的相關制度比較混亂 

隨著房地產經紀的繁榮發(fā)展，與房地產相關的法律制度數(shù)量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規(guī)定的內容比較零亂，缺乏統(tǒng)一的標準，這導致實踐中在適用這些法律的時候會出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定，不僅加重了房地產管理部門的工作負擔，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來準備申請材料，這給房地產交易帶來的嚴重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產相關的法律比如《土地管理法》、《物權法》等都為做出相應的調整，導致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。 

（二）機構整合力度比較差 

根據(jù)《暫行條例》中的規(guī)定，國土資源部門是負責不動產登記工作的專門部門，對登記工作起到監(jiān)督和指導的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規(guī)定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負責，這實際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對目前市縣國土部門未負責房地產登記的問題進行分析，發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國土資源部門認為法律在未明確不同職能部門對不動產登記肩負的義務情況下，不動產登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項工作交由地方政府來負責，自己只是起到指導性的作用。 

（三）登記標準不統(tǒng)一 

針對多少年來不動產登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標準，則指不動產的登記機構、法律依據(jù)、信息平臺、登記簿都應當堅持統(tǒng)一的標準，進行統(tǒng)一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設想，但是在實踐中各地方的不動產登記工作仍然堅持的是地方標準，未嚴格按照“四統(tǒng)一”的標準來進行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產的總體情況。各個地方向上級匯報的數(shù)據(jù)無法兼容，還需要上級部門再次進行加工處理，浪費了很多的時間。 

（四）不動產登記的公信力較差 

之所以進行不動產登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產交易活動額有秩序開展，但是從現(xiàn)狀來看，房產登記的公信力仍然缺乏，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是從現(xiàn)有法律制度中，沒有推定該登記權利正當性的相關規(guī)定；二是現(xiàn)有制度規(guī)定中，房地產登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實踐中會發(fā)生這樣的情況：房地產的名義登記人在該房產真正權利人不知悉的情況下，將該房產出售給了第三方，第三方基于對房產登記簿的信賴購買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時真正權利人可以以自己享有對該房屋的所有權為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。 

三、不動產登記制度完善策略分析 

（一）制定專門的程序性法律 

從目前的《暫行條例》內容來看，對不動產登記的相關規(guī)定較為完善，但是因為等級效力的原因，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準。因此筆者認為在時機成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產登記的流程、性質、效力等。除此以外，為了保證不動產登記工作的順利開展，還應當盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規(guī)定，比如國家可以通過立法方式為不動產登記提供一些財政方面的扶持，重點針對我國經濟比較落后的中西部地區(qū)。 

（二）建立統(tǒng)一登記的制度 

針對各個地方政府部門在開展不動產登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識問題，筆者認為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導小組，負責指導各地方不動產登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產登記的認識，同時消除他們對不動產登記的抵觸畏難情緒。 

（三）盡快建立不動產登記標準 

為了使各地方的不動產登記都遵循統(tǒng)一的標準，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認為應當在全國范圍內建立起不動產的登記標準，通過信息化的手段來進行不動產的登記，實施信息化的管理。國家可以以招標的方式，聘請軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng)，包括不動產的發(fā)證、檔案查詢等工作在內，來保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。 

（四）建立的專門的審查制度 

要想提高登記工作的公信力，應當對房地產的登記進行嚴格的審查，筆者認為可以從制度層面來規(guī)定房地產的登記審查，采取全面實質審查的方式，即保證登記信息的準確有效，減少錯誤登記發(fā)生的頻率，降低房產交易中的風險。 

四、結束語 

隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產資源在逐漸增多，房地產登記制度是人們房產權利的重要保障。但是因為與房產登記相關制度不完善、登記標準不統(tǒng)一等問題，導致房產登記中還存在許多的矛盾。因此應當盡快完善不動產登記的相關制度，來為房地產市場的發(fā)展提供更多的法律保障。 

參考文獻 

第2篇：不動產的登記制度范文

一、普魯士法上的預備登記制度[1]

預備登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其發(fā)展過程以1872年5月5日的所有權取得法和土地登記法為中心，可以分為前、后兩期予以說明。前期的普魯士法，有兩種預備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。

所謂固有異議登記又稱為“為保全權利和順位的異議登記”，目的在于保全物的請求權。它首先具有保全權利的消極效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289條的規(guī)定：“任何人在主張無過失，妨害即時行使不動產上物之請求權時，得申請異議登記?！逼渲兴^“物之請求權”，除了已經成立的物權外，尚包括物權設定的請求權。依據(jù)同法同部第298的規(guī)定，此異議登記一經記入土地登記簿內，其后所為的全部處分和以該處分為內容的登記，被認為不得侵害異議申請人的權利。其次，它還具有保全順位的積極效力。例如依據(jù)前引抵押法第2部第299條的規(guī)定，異議申請人以法院判決或其他方法，有效主張該物的權利時，該物的權利于異議登記記入之順位，法律上當然發(fā)生優(yōu)先于其后記入的全部權利。

其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權利的消極效力，并無保全順位的積極效力。此類異議登記又可區(qū)分為：第一，為保全抗辯的異議登記。該登記是基于抵押權訴訟，債務人為保全其抗辯所使用的登記。例如在因消費借貸而設定抵押權時，如果設定抵押的債務人并沒有受領貸金。在抵押權登記后38天內，債務人可以以沒有受領貸金為由，在抵押登記簿上，記入異議登記。該期間經過后，債務人對于取得已登記債權的第三人，不得以未受領貸金的理由提出抗辯。再如在債務清償后，債權人不同意抵押權登記的涂銷時，債務人作為對債權人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，禁止處分的異議登記或禁止事后記入的異議登記。此項異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實務上的創(chuàng)造，稱為“處分的限制”。主要包括假扣押登記、破產宣告登記、強制拍賣登記、禁治產宣告登記以及對于領主的農民規(guī)制登記等。 后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其稱為預告登記（Vormerkung），并承認兩種類型的預告登記。

第一，為保全已經成立的物權的預告登記。例如為保全物權登記的請求權，

或權利不成立、消滅的涂銷登記請求權。這種預告登記又被稱為物權保全的預告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內容與真實權利狀態(tài)不符時，對于真實權利人有喪失權利的危險，所采取的保護手段。在普魯士法上，盡管沒有完全承認登記簿的公信原則，但對于有償取得登記簿上權利的取得人而言，只要相關事項未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主張。所以真實的權利人為了排除取得人的善意取得，仍有進行預告登記的必要。另外根據(jù)所有權取得法第12條的規(guī)定，對于登記簿第二區(qū)的權利，因登記始得對抗第三人，所以即使第三人知悉這項權利，如果不進行登記，就不能取得相應的效力。由此可見，物權保全的預告登記，在于打破登記簿的公信原則，除此之外，并不因預告登記而改變其權利的性質。

第二，為保全物權移轉、消滅的債權請求權的預告登記。例如為保全所有權讓與合意或抵押權為內容之人的請求權。這種預告登記與物權保全的預告登記不同，它與前述的公信原則也沒有什么關系。就普魯士法而言，在一般情況下，物權因記入登記簿而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要取得登記義務人的承諾，如果登記義務人不為承諾時，權利人必須對義務人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務人在此期間對于第三人為權利處分，即使登記權利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權請求權保全的預告登記就是針對這一情況設置的保護手段。

二、德國民法上的預備登記制度

德國民法上的預備登記制度與普魯士法之間存在承繼關系。德國民法典物權編的起草人最初就是以普魯士法為藍本，作成草案第37條，規(guī)定“預告登記，為保全本登記或為保全本登記承諾為目的的請求權，得記入登記簿?！薄坝蓄A告登記目的權利者，處分其權利不得侵害預告登記的請求權。該財產于破產宣告場合，其預告登記不失其效力。”不難看出，起草人心目中的預告登記既包括物權保全的預告登記，又包括債權請求權保全的預告登記。此草案在議會第一讀時遭遇反對意見，反對者認為只需規(guī)定為保護任何既存物權的預告登記，無需規(guī)定為保護債權請求權的預告登記。因此，德國民法第一草案第844條就沒有承認保全債權請求權的預告登記，而只是承認了保全既存物權的預告登記。但在議會二讀時，情況有所變化，預備登記制度被區(qū)分為異議登記和預告登記。理由在于：第一，物權是對人客觀地發(fā)生效力，因此保全物權的預備登記完成后，與之相悖的處分行為是絕對無效；但保全債權請求權的預備登記僅為所保護的權利人產生相對的效力，因此在侵害預備登記權利人權利的限度內，相悖的處分行為是無效的；第二，保全物權的預備登記，依其登記所保全已存在的物權，并決定該物權的順位。保全債權請求權的預備登記，記入預備登記的日期，決定被保全請求權的順位；第三，在破產場合，破產管理人對于保全物權的預備登記，只是承認已存在的物權。但保全債權請求權的預備登記，則等于使破產管理人不得不設定新的權利。正是基于上述理由，德國民法典第二草案用異議登記制度替代以前的保全物權的預告登記制度，保全債權請求權的預告登記制度則最終得以承認。[2]

下面，分別介紹一下德國民法上的預告登記制度和異議登記制度。

1、 預告登記

預告登記規(guī)定在《德國民法典》第883條－888條，其實質是限制現(xiàn)實登記的權利人處分其權利。作為為保障以不動產物權變動為標的的登記請求權而設立的預備登記制度，依據(jù)第883條第1款的規(guī)定：“為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權的請求權，或土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，得在土地登記簿中為預告登記。被保全的請求權附條件或者附期限時，也準許為預告登記”?？梢钥闯觯诘聡穹ㄉ系靡李A告登記保全的請求權包括：以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的的請求權以及附期限的請求權或者附條件的請求權。該項請求權應當屬于預告登記權利人，且以現(xiàn)在的不動產物權人作為義務人。

依據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定：“預告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預告登記所涉及的各項土地物權的權利人的同意，而納入登記。法院的假處分指令，無須證實應保全的請求權已受到危害。”“在登記時，為了詳細說明應保全的請求權，可以引用假處分或者登記許可證?！辈浑y看出，預告登記，如有不動產物權人的同意，得以不動產物權人為登記義務人。如經假處分程序而須有法院判決時，則預告登記權利人得依據(jù)法院判決徑行向登記機關申請預告登記，也可向法院申請假處分的執(zhí)行，由執(zhí)行法院囑托登記機關為預告登記。因此，預告登記或因登記名義人的同意，或因假處分而作成。 根據(jù)德國民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指在訴訟過程中，關于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當事人認為存在著將來不能實現(xiàn)其權利或難以實現(xiàn)其權利的危險，而對訴訟物進行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時無法執(zhí)行標的物，而對其做出的一種限制處分行為。但根據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定，為了預告登記而做出的假處分命令，與民事訴訟法上的假處分略有不同，它無須說明被保全的請求權有不能實現(xiàn)之虞。故而，預告登記假處分命令的做出無須當事人證明請求權處于危險，恐而后難以執(zhí)行，只需證明存在著得為預告登記的請求權即可，但得提供擔保金。

為保全債權的請求權所作的預告登記，在德國民法上具有如下效力： 第一，保全順位的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第3款的規(guī)定：“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。”可以看出，預告登記本身并無獨立的效力，只是在本登記時，才具有意義。因此，預告登記的命運與效力完全依賴于日后本登記是否可以作成。經由預告登記，被保全的權利之順位被確定在預告登記之時。例如甲出賣土地與乙，此時乙對甲的所有權移轉的請求權尚未成就，但其擔心甲復將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，致使自己的請求權無法實現(xiàn)，于是作成預告登記。待日后所有權移轉請求權的條件成就而為本登記時，本登記的效力溯及于預告登記作成之時。這樣預告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權移轉請求權得以順利地實現(xiàn)。 第一，預警的效力。正是因為預告登記具有保全本登記順位的效力，因此預告登記在本登記前對于第三人有預告的意義，第三人不得無視預告登記的存在，對于日后有本登記可能的認識，不得以善意而為抗辯。日本學者將預告登記的此項效力稱為“警告的效力”。[3]

第二，保全權利的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對土地或權利為預告登記后所為的處分，在妨害前項請求權的全部或一部的限度內無效”。在預告登記后，就不動產權利，義務人仍得為處分。不過在預告登記權利人與第三人之間，在妨害預告登記權利人請求權的范圍內，義務人的處分行為無效，即僅對于預告登記權利人的關系而言，相對的無效。因此，如果預告登記權利人的請求權不存在或其請求權嗣后消滅，或預告登記權利人對義務人的處分表示同意，那么義務人對第三人的處分行為便絕對的有效。[4]例如甲出賣土地給乙，乙為所有權移轉的預告登記后，甲將該土地所有權讓與丙并辦理移轉登記。此時該處分因侵害乙的預告登記請求權，對于乙的關系，為無效。即甲仍為所有人，乙得請求甲為所有權的讓與。 依據(jù)《德國民法典》第883條第2款后段的規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產管理人所為的處分，亦同。”在預告登記后，本登記前，非登記義務人所為的行為，如強制執(zhí)行、假扣押、破產等登記，均與登記義務人的法律行為作相同的處理：在此類處分不妨礙本登記請求權的限度內，仍屬有效，得與本登記并存；在妨礙本登記請求權的限度內，則失其效力。

此外，依預告登記而受保全的請求權，如沒有義務人的中間處分，預告登記權利人需要為本登記時，須經義務人的協(xié)助而完成。如義務人不肯協(xié)助，預告登記權利人得經由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。[5]

預告登記后，義務人將不動產復讓與第三人而害及預告登記權利人的請求權時，對于預告登記權利人的關系，應為無效，自不待言。然而，預告登記權利人應如何主張該處分無效，而達成請求權的實現(xiàn)呢？例如甲出賣土地與乙，乙為預告登記后，甲復將該土地所有權讓與第三人丙并辦理移轉登記。此時預告登記權利人得請求甲為所有權的讓與。此項請求權不得以丙為對造。然而，在登記手續(xù)上，丙名義下的所有權移轉至乙，須經第三人丙的同意。第三人丙對預告登記權利人乙負有同意的義務。因此，在必要的時候，預告登記權利人乙得通過訴訟請求丙同意，將乙登記為所有人。對于甲請求為所有權移轉之訴，與對于丙請求為同意之訴，以一訴合并解決，或分別提訴，均無不可。預告登記并不影響所有權移轉請求權的限制和效力，預告登記于原則上與該請求權同其命運。假使請求權附有抗辯權，在請求同意之訴時，第三人得加以援用。又如甲出賣土地與乙，乙為預告登記后，甲就該土地為丙設定限制物權且辦理登記，此時乙得請求甲為所有權移轉，同時得請求丙為涂銷該限制物權的登記。這兩種請求得以一訴合并進行，也可分別提訴。[6]

第四，滿足的效力。依據(jù)德國破產法第24條的規(guī)定：“為保全破產人的土地權利，或破產人所為登記的權利讓與、消滅，或權利內容、順位變更請求權，在登記簿內記入預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行。”可見預告登記還具有在相對人陷于破產，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件并未成就時，排斥他人而保障請求權發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預告登記。

2、異議登記

在德國民法中，異議登記又稱異議抗辯登記，異議登記的目的，在于對抗現(xiàn)實登記的權利的正確性，即中止不動產登記權利的正確性推定效力及公信力。該制度規(guī)定在《德國民法典》第899條。

在不動產登記實務中出現(xiàn)不正確登記是常有的事。錯誤登記發(fā)生后至更正前，由于登記的權利推定效力與公信力，縱使登記有錯誤，如果第三人受讓，也得受公信力的保護，故而不正確登記的出現(xiàn)，受損者主要是權利人。為防止這種情況的出現(xiàn)而損害真正權利人的利益，權利人得為異議登記，以及時防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益?？梢?，異議登記是為阻卻登記公信力而設的一種預防措施，借以排除第三人的公信力利益。

根據(jù)《德國民法典》第899條第1款的規(guī)定：“有第894條的情形時，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記。”可見，異議登記的適用范圍尚須依照第894條的規(guī)定予以確定。《德國民法典》第894條規(guī)定：“土地登記簿內容，關于土地上權利、權利上設定的權利，或第892條第1項對處分權的限制，如與事實不一致，致使權利未記入、未正確記入、登記不存在之負擔或限制，而受損害時，受損害人得請求涉及的權利人同意，在土地登記簿上為更正?！币罁?jù)此條規(guī)定，異議登記發(fā)生于如下場合：第一，物權的合意不存在，或物權的合意為無效、被撤銷的場合；第二， 因登記人員的過失而為錯誤登記的場合。在因登記原因的不適法，或登記人員的過失而為錯誤登記的情形下，權利人得提起更正之訴，更正已為的不正確登記，并予以回復，以保證登記如實地反映真實的權利狀態(tài)。但在更正之先，第三人可能根據(jù)登記簿的記載進行交易，取得登記的公信力利益。為保全因上述原因而發(fā)生的請求權，得為異議登記，異議登記可以排除登記公信力的作用。例如甲將一項不動產賣與乙，在辦理登記以后，發(fā)現(xiàn)物權合意無效，此時應涂銷并更正已為的登記，并加以回復。但甲與乙就此發(fā)生異議而生糾紛，遂提起訴訟。在訴訟確定前，乙可能將系爭不動產讓與第三人，而第三人借登記的公信力取得受讓物的所有權。于此情形，甲可為異議登記而予以排斥。異議登記是為防止第三人借公信力取得受讓利益，而對第三人產生一種對抗的效力，即對抗第三人對登記物的取得。因此在登記原因的無效、被撤銷，不得對抗善意第三人的場合，異議登記無作用余地，自不得為異議登記。[7]

依據(jù)《德國民法典》第899條第2款的規(guī)定：“異議抗辯的登記，根據(jù)假處分的原因，或者根據(jù)因對不動產登記簿的更正登記涉及到利益的人的同意進行之。對假處分登記的許可，不必查明異議抗辯所涉及的權利已經受損害的事實。”異議登記申請的程序，，既可以依假處分，又可以依利害關系人的同意為之。其中，為異議登記而作出的假處分指令無須證明異議人的權利已經受到損害，而僅需要釋明其登記原因即可，所以與德國民事訴訟法上所規(guī)定的假處分略有區(qū)別，但法院仍得命異議人提供擔保。

依據(jù)《德國民法典》第892條的規(guī)定：“為權利取得人的利益，關于以法律行為取得土地的物權或者土地物權之上的物權的情形，土地登記簿記載的內容應為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權利不正確時除外?！碑愖h登記有阻卻土地登記公信力的效力。在異議登記的情形下，土地權利人仍得處分其權利，但如與異議登記所保全的權利相抵觸者，在抵觸的范圍內其處分行為無效，第三人縱為善意，也不得援用土地登記的公信力。當然如果異議登記不正當，土地登記仍有公信力。但異議登記自身并無公信力，例如甲進行了異議登記，乙雖然相信甲為真正的物權人，并不受公信力的保護。

三、日本民法上的預備登記制度

日本不動產登記法的起草人，很早就確信有引入德國預備登記制度的必要性和實用性。因此盡管日本民法不嚴格區(qū)分物權契約和債權契約，并且不動產登記是物權變動的對抗要件而非成立要件，日本民法仍然規(guī)定了預備登記制度。日本民法上的預備登記制度，包括假登記制度和預告登記制度兩項內容。

1、 假登記

日本民法上的假登記系預備登記的一種，對應于德國民法上的預告登記。

它是指應登記的物權變動，已發(fā)生物權變動的效力，而登記申請所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權變動未發(fā)生物權的效力，以暫時的處分所為的登記。假登記系以保存日后所為本登記的順位為目的的登記。假登記的相關內容主要體現(xiàn)在日本《不動產登記法》的第2條、第7條、第32條、第33條以及第105條。

（1）假登記的適用范圍

依據(jù)日本《不動產登記法》第2條的規(guī)定：“假登記于下列各項情形進行：未具備登記申請程序上需要的條件時；2.欲保全前條所載權利的設定、移轉、變更或者消滅的請求權時。”“上述請求權為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同?！笨梢?，假登記適用于下列情形：第一，物權變動業(yè)已發(fā)生，但登記申請所必要的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權變動的請求權。日本民法采債權意思主義的物權變動模式，物權的變動，僅因當事人的意思表示而發(fā)生效力，所以不動產物權的變動，在實體上已經發(fā)生效力，但登記手續(xù)上的要件未具備時，為使已經發(fā)生變動的物權有對抗第三人的效力，可以進行假登記，這種假登記是以保全物權為目的。如果契約已經訂立，但契約附有條件或期限，或者債權的請求權尚不確定，為保全日后發(fā)生的債權請求權，使其得以順利實現(xiàn)，亦得為假登記?？梢?，在日本民法上，假登記有二種類型，一為保全物權的假登記，另一為保全債權請求權的假登記，與采形式主義物權變動模式的德國民法上的預告登記有所不同。另須注意的是，如果甲將土地出賣與乙，乙再轉賣于丙的場合，丙雖得代位乙，直接向甲請求為假登記，以保全乙對甲的所有權移轉請求權。但丙不得就丙對乙的所有權移轉請求權申請假登記。此即所謂對于假登記申請假登記，為不動產法所不許。[8]

（2）假登記的申請

依據(jù)日本《不動產登記法》第32條的規(guī)定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權利人進行申請?！币约暗?3條的規(guī)定：“前條的假處分命令，由管轄不動產所在地的地方法院，因假登記權利人的申請，于在疏明登記原因的場合發(fā)之。”“對于駁回申請的裁定，得為即時抗告?！薄扒绊椀募磿r抗告，準用非訴事件程序法的規(guī)定?！辈浑y看出，假登記的申請可以經由以下兩個途徑：第一，有義務人的承諾時，假登記權利人可向登記機關附具承諾書而申請假登記；第二，盡管沒有義務人的承諾，但假登記權利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院假登記的假處分命令，囑托登記機關登記之。根據(jù)學者的考察，日本《不動產登記法》第33條的規(guī)定是該法的起草人參考《普魯士所有權取得法》第8條、第16條、第22條第1項以及1872年5月5日的《土地登記法》第64條，德國民法典第二草案第804條第1項的規(guī)定作成。[9]此處所謂假登記假處分，與民事訴訟法上的假處分，略有不同，表現(xiàn)在申請假登記假處分時，申請人僅需要釋明其在實體法上有請求權即已足，無須說明請求權的行使有侵害之虞。

（3）假登記的效力

日本民法上的假登記，具有如下效力：

第一，保全順位的效力。 日本《不動產登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定”?？梢姡俚怯浘哂斜Ｈ蘸蟊镜怯涰樜坏男Я?。當假登記推進為本登記時，該本登記的權利，位于假登記后，本登記前所為之一切權利之前。例如甲就其不動產為乙設定抵押權，乙在接受抵押權設定的假登記后，甲又將同一不動產為丙設定抵押權，丙完成了抵押權設定的本登記，當乙根據(jù)假登記而作成本登記時，其本登記的順位優(yōu)先于丙。

現(xiàn)在的問題在于，假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及假登記時的效力？對此問題，在日本司法實務中有溯及說和不溯及說兩種觀點。

早期的判例大多采溯及說，認為假登記有保全本登記順位的效力，因此當假登記推進為本登記時，該本登記的效力，即物權變動的對抗力，溯及于假登記時。晚期昭和8年3月28日大審院判決對以往判例的見解進行了修正，[10]該判決認為應將順位保全的效力之內容，分別保全物權的假登記與保全債權請求權的假登記而個別地做考察。在保全物權的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時日為準，本登記的效力即為該物權變動的對抗力，溯及于假登記當時而發(fā)生。故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權請求權的假登記的場合，經本登記時，縱使視同于假登記時所為；可是在假登記時，如義務履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際，而是溯及至義務履行期。[11]因此，于義務履行期屆至后而本登記作成之前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務履行期屆至前所為的中間處分，仍不失效力。[12]以上見解，成為判例理論主要趨勢，稱為“對抗力溯及說”。

學界則從本登記對抗力不溯及的立場出發(fā)，認為日本《不動產登記法》第7條第2項僅僅是規(guī)定本登記的順位溯及于假登記的順位，至于本登記的對抗力仍應按照一般的原則，自本登記當時發(fā)生，并不是溯及假登記當時發(fā)生。因此，假登記推進到本登記時，和本登記內容相抵觸的中間處分，在其抵觸范圍內失效或成為后順位。這種見解稱為“對抗力不溯及說”，目前在日本已處于通說地位。日本近年來的判例，也盡量避免采用“本登記對抗力溯及說”。[13]

第二，預警效力。日本民法上假登記的預警效力與德國民法上預告登記的預警效力大致相似，不再詳述。

第三，保全權利的效力。假登記的義務人，并不因為假登記而妨害其他權利的處分。但其中間處分在假登記權利人具備本登記原因而請求本登記時，在侵害權利的范圍內無效。對此日本在1960年《不動產登記法》修正時增設第105條的規(guī)定，認定假登記權利人，在關于所有權為假登記后，申請本登記時，若有登記上利害關系的第三人，應附上其承諾書或可對抗的裁判書謄本，登記官因其申請而為本登記時，依職權涂銷該第三人的登記。

中間處分行為為非法律行為時，比如為強制執(zhí)行行為時，如何處理？日本學者認為強制執(zhí)行屬于國家公權力的介入，以強制實現(xiàn)私權的處分登記，這種登記雖然具有假登記的預備性格，但仍屬一種本登記。當所有權移轉的假登記推進為本登記時，該不動產已不屬于執(zhí)行債務人的責任財產，強制執(zhí)行即面臨被取消的命運，與一般權利登記并無不同，仍有《不動產登記法》第105條的適用。換言之，所有權移轉的假登記推進為本登記時，限制處分的登記若屬中間處分，就失去登記的對抗力。日本在司法實務上有相關的判例：[14]

第3篇：不動產的登記制度范文

[關鍵詞]不動產登記制度；房產稅；房價

[中圖分類號] F423[文獻標識碼] A

[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

[本刊網(wǎng)址] http：//

一、不動產登記

（一）概念

人們通常將不動產權利登記稱之為不動產登記，是指國家指定的機關依照其相對應的職權將產權人提交申請的不動產的真實狀況登記在不動產登記簿上并進行公示的制度。上述內容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產則指的是各類別中的房地產一類。

在該制度正式實施后，權利人在保障自己的權益時有了法律依據(jù)。該制度的實質就是解決不動產權屬問題，讓產權人從根本上得到法律保護，并對保障不動產的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進行擴大，在增加經濟效益的同時，也會體現(xiàn)一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現(xiàn)。除此之外，國家在宏觀調控方面有了科學的依據(jù)，使我國的房地產經濟健康平穩(wěn)有序的發(fā)展。

（二）不動產登記制度的提出

不動產登記制度實施以前，從橫向上看，有數(shù)個部門共同效力于不動產登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關部門都可以根據(jù)其具體職能賦予的權利實行登記行為。

導致這種局面出現(xiàn)主要是因為：我國的不動產登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產權利和維護交易的安全。因此，現(xiàn)有的這種不動產登記格局不利于我國市場經濟的發(fā)展及交易安全，并呈現(xiàn)出物權登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當事人造成了極大的負擔、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。

二、不動產登記對房產稅開征的影響情況

《不動產登記條例征求意見稿》的頒布，引發(fā)社會各界廣泛談論。不少人將其解讀為征收房產稅的前兆，也有人認為這是響應反腐的另一e措。其實，將不動產登記與征收房產稅相關聯(lián)，明顯是種曲解。不動產登記的本質是給產權人確權、維權的過程，是為人民服務的舉動，并非為了對接房產稅。稅收的目的主要體現(xiàn)在以下幾個方面，市場供求關系的調節(jié)，資源優(yōu)化配置，收入分配調節(jié)，對房地產市場泡沫的產生有一定的預防作用，并了促進房地產市場的平穩(wěn)運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產業(yè)提供相應的保護，體現(xiàn)的意圖并不是要與稅收結合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認識誤區(qū)。

三、制度實施對房價的影響

對于房地產市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯(lián)系。房價主要受供求關系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關系的影響來制約房價升高。

（一）不動產登記對房價的影響

不動產登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務院法制辦對不動產登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據(jù)這些再從技術層面做出相應規(guī)定。那種對不動產登記制度出臺會造成房價大跌的現(xiàn)象顯然不會發(fā)生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權力、政策來干預，通過宏觀調控來左右市場進而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。

（二）制度實施對二手房價影響

該項政策實施的出發(fā)點并不在于對房地產市場的調節(jié)，短時間內，房地產市場不會過多的被該制度影響。不動產登記的主要目的是使多部門的工作協(xié)調一致，建立統(tǒng)一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作。現(xiàn)在，二手房地產并不屬于不動產登記的執(zhí)行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態(tài)度，從不同行為體現(xiàn)的目的來看，將購房作為投資內容的投資者在此種情況下不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。因此，該項政策的實施對于房地產市場的影響主要在規(guī)范未來房地產市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規(guī)定自然人對其名下的房產狀況進行查詢，然而可以根據(jù)地址推導出該房產的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發(fā)展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，假如開始征收二手房的房產稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產對于房價的影響要從長遠方面來看，隨著調控力度的不斷增大，調控的精準性也將會相應的增加，房價在調控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。

四、不動產登記對整個房地產經濟的影響

不動產登記在短時期內都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態(tài)就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數(shù)。不動產登記制度興許會對樓市造成減少投資者數(shù)量、短期內擴大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。

五、完善不動產登記制度的有效手段

（一）出臺《不動產登記法》，協(xié)調管理不動產統(tǒng)一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關不動產登記的法條很多，不過各部門法規(guī)之間相互不和諧，以維護權利人合法權益為出發(fā)點，讓《物權法》落到實處，立法部門應對相關發(fā)條進行調整，使其和諧一致。在此基礎上，應當制定一套完備的法律法規(guī)，例如：《不動產登記法》、《不動產登記條例》，對不動產權利體系、登記機構、登記范圍、程序和辦法進行翔實的規(guī)定，從本質上使統(tǒng)一登記的問題得到處理。

（二）引入新的概念――不動產單元，對不動產的概念及內涵進行科學的界定，對于統(tǒng)一登記的理解，不是單純指由單一機構進行登記。人們不應該單獨利用土地，應該將存在并依附之上的相關物納入到管理的范圍中來。所以我國現(xiàn)有的不動產登記管理體系要重新被構建，采用以不動產單元為單位進行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規(guī)避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準確度，加大了公信力度，使不動產統(tǒng)一登記的問題得到妥善解決。所以，應該在《不動產登記法》中明確不動產的概念及內涵并且界定產權權利范圍。

（三）構建核心為土地登記，各部門講求分工協(xié)作、資源共享的登記體系。該體制適應客觀規(guī)律，大多數(shù)國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎性和永續(xù)性的特點；其次，我國地籍及土地所有權調查工作都已經完成，并且登記發(fā)證，與其他部門相比，地籍測量已經差不多實現(xiàn)了全國覆蓋，其技術標準之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經驗得出，地籍部門供給統(tǒng)一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標準，自行登記其負責的部分。

本文就不動產政策的相關方面進行了闡述。該項政策其意義在于對房地產的產權人的合法權益進行保護、保障不動產交易安全、擴大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學依據(jù)。該政策的出臺對農村土地流轉會有很大的影響，因為土地確權是土地流轉的前提和基礎，土地承包經營權越穩(wěn)定，產權關系越明晰，越有利于流轉。不動產登記制度不會對房地產行業(yè)造成太大沖擊，其在短期內不會對房價造成多大的影響。不動產登記制度全國聯(lián)網(wǎng)后可以為日后有可能征收的房產稅提供信息支持但其與房產稅是否征收并未產生直接的關聯(lián)。至于一些人提到的不動產登記制度有利于反腐，在現(xiàn)階段也沒有明確的體現(xiàn)。

參考文獻：

[1]郭明龍，王利民.轉制與應對――論我國不動產登記瑕疵救濟模式的結構性變革[J].云南大學學報（法學版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龍.邏輯轉換與制度創(chuàng)新――中國不動產登記瑕疵救濟模式的體制性調整[J].政法論叢，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

第4篇：不動產的登記制度范文

一、已確定的不動產登記資料依法查詢制度

繼《物權法》之后，國家有關部門陸續(xù)出臺了《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），《不動產登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），到此，不動產登記資料查詢利用制度應該說基本確立。

《物權法》第十八條規(guī)定：權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產資料，不動產登記機構應當提供；有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。亦即，《條例》在《物權法》基礎上明確了不動產登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動產登記資料的三類主體：權利人、利害關系人和有關國家機關?！都殑t》和《規(guī)范》進一步對各類查詢主體的查詢內容、查詢程序、申請材料、辦事時限等進行細化規(guī)定。

二、不動產登記資料依法查詢制度，還有哪些事項待明確

1.要開宗明示不動產登記資料依法查詢制度制定的宗旨

從《物權法》和《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》開始，就不動產登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強調登記的公示性的，主張相對開放的查詢；強調保護公民信息和財產隱私的，主張相對保守的查詢。就《條例》及有關部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權利人、利害關系人以及有關國家機關在不動產登記和相關公務的查詢需要，又要滿足保護公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據(jù)宗旨來制定，不要出現(xiàn)讓人有多種理解的條款和條文字眼。

2.查詢主體需進一步明確

《國土資源部關于印發(fā)〈不動產登記操作規(guī)范（試行）》的通知（國土資規(guī)〔2016〕6號）規(guī)定：“各地要全面落實不動產登記依法查詢制度，除權利人、利害關系人和有關國家機關可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。”

（1）權利人：是指不動產登記簿上記載的權利人還是包含隱性權利人？登記簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？

（2）利害關系人：“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人”，此中的“繼承、訴訟”是否專指不動產繼承、不動產訴訟？“等”是否應加前綴“不動產物權”，表示“等”的類別？“利害關系人”何所指？大家知道，利害關系人作為一個法律術語，不同的法律有不同的規(guī)定或解釋。在民法領域，利害關系人通常指近親屬和債權債務人，有時候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會（或村民委員會）；行政訴訟法上的利害關系人，通常指權益受到具體行政行為侵害的直接當事人，且其合法權益與行政行為之間要有因果關系；而對 《物權法》來說，《物權法》全文提及“利害關系人”共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規(guī)定：權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供；第十九條規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；第三十三l規(guī)定：因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。從后兩條來看，利害關系人均直接指向不動產物權本身，而不是與權利人之間非物權的其他利害關系。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內涵一致，這是一個常識。因此，既然不動產登記有關規(guī)定是根據(jù)《物權法》制定的，在即將出臺的不動產登記資料查詢辦法中，我們應該明示，有關利害關系人，均指能夠提供證明、與特定不動產有物權利害關系的人。

（3）有關國家機關：《規(guī)范》說到“人民法院、人民檢察院、國家安全機關以及其他因執(zhí)行公務的國家機關”。按照一般理解，“國家機關”指的是從事國家管理和行使國家權利的機關，包括行政機關、審判機關、檢察機關和軍事機關。顯然，事業(yè)單位和國企不在其列。那么，作為我們本行的具體不動產登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務需要查詢非本單位不動產登記資料呢？

（4）《規(guī)范》第20.1條查詢主體兜底條款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。這一點歧義很大。如，律師認為，律師根據(jù)《律師法》進行的查詢就符合該條款規(guī)定。《律師法》第三十五條第二款：律師自行調查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務所證明，可以向有關單位和個人調查與承辦法律事務有關的情況。也就是說，其不作為權利人、不作為利害關系人、不作為國家機關，而以《規(guī)范》20.1條第4款規(guī)定的第四類申請人身份，可以查詢其認為相關的不動產登記資料。

3.查詢內容需進一步明確

《規(guī)范》第20.1條第1款：權利人、利害關系人可以查詢其全部的不動產登記資料。從《規(guī)范》第19.1.1條“登記資料的范圍”看：不動產登記資料包括不動產登記結果和不動產登記原始資料，后者又包括登記申請人提交材料和登記機構審核材料以及登記過程中產生的其他材料。按這一理解，登記機構在登記過程記錄的各環(huán)節(jié)受理人、審核意見等材料也在“登記資料”范圍之列，是否有必要提供給申請查詢人，值得再酌。

第5篇：不動產的登記制度范文

一、物權法出臺前后相關法律規(guī)范關于不動產登記的規(guī)定及評析

（一）物權法出臺前相關法律規(guī)范關于不動產登記的規(guī)定及主要缺陷評析

不動產登記制度是物權法中的一項重要制度。一般而言，不動產即土地及其定著物。不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。我國的不動產登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產登記制度對于規(guī)范不動產的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產登記管理體制，調整不動產登記的相關規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產登記的法律效力不明確，認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，違背了物權變動區(qū)分原則的基本法理，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容。四是缺少關于登記機構錯誤登記的賠償責任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構錯誤登記的法律責任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進一步完善。

（二）物權法關于不動產登記的規(guī)定及簡要評析

物權法規(guī)定國家實行不動產統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構的行為；規(guī)定了不動產登記的效力排序問題，當權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構錯誤登記的賠償責任制度，等等。概括起來，物權法對我國不動產登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：

（1）完善和發(fā)展了不動產物權變動規(guī)則。物權法區(qū)分不動產物權變動的不同情況，對不動產物權變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產物權變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產物權的變動，需經過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產物權變動應遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權、建設用地使用權、不動產抵押權的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產物權變動采登記對抗主義。即不動產物權變動依當事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產所有權，如國有自然資源所有權，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經營權、宅基地使用權沒有強行要求必須登記。

（2）健全了不動產登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等類型。《物權法》第19條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！边@是關于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產物權變動請求權而進行的登記。預告登記的目的就在于保護關于未來發(fā)生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

二、物權法關于不動產登記的規(guī)定對不動產執(zhí)行之影響

物權法有關不動產物權變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權法就不動產物權變動、不動產登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權法而執(zhí)結案件。同時，物權法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進取，及時總結執(zhí)行工作經驗，努力做到以下幾點：

1、執(zhí)行人員要轉變執(zhí)行理念，增強物權保護意識，更加注重保護當事人的合法物權。物權法突出了對民事主體合法物權的保護力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權與保護被執(zhí)行人的不動產物權二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當事人不動產物權的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權益的，執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。當然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當事人的合法權益的，人民法院要承擔行政賠償責任。

2、執(zhí)行人員要調整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產登記確定權屬，還要看該不動產是否存在共有關系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認真調查并準確界定不動產的權屬狀況，針對不動產的不同權屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內靈活處理，準確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權法。物權法是調整物權法律關系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產生的民事關系的性質、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權法應遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權法對以前民事法律規(guī)范有關不動產物權的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產物權的不同規(guī)定，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，正確適用物權法，搞好涉及不動產案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產登記制度應注意的幾個問題

1、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致的處理問題

執(zhí)行實踐中，不動產登記名義人與實際權利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經取得了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記。對此可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權并提出執(zhí)行異議的，從保護真實權利人的合法權益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

2、關于對不動產的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產采取預查封措施應當注意以下兩點：一是嚴格執(zhí)行預查封的程序性規(guī)定。采取預查封措施，人民法院應當制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續(xù)，待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，否則，該處分行為無效，有關部門也不得辦理房地產轉讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續(xù)送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封，依次輪定。

3、關于同一不動產上的數(shù)個抵押權的實現(xiàn)順序問題

同一不動產上存在數(shù)個互相沖突的抵押權時，執(zhí)行中各抵押權的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權法》第199條、《擔保法》第54條第（1）項、《擔保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產抵押權的實現(xiàn)順序應當是這樣的：登記的抵押權優(yōu)先于未登記的抵押權受償，因為依據(jù)《物權法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產抵押權根本未生效，乃普通債權，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的物權法原理，登記的抵押權當然應優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權人就不動產平均受償，債權人各自的剩余債權轉為一般債權，由抵押人分別償還。

4、關于不動產上的異議登記或預告登記的處理問題

第6篇：不動產的登記制度范文

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權現(xiàn)狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發(fā)生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態(tài)，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業(yè)已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現(xiàn)出房產和地產的不統(tǒng)

一、登記機關的不統(tǒng)

一、登記程序的不統(tǒng)

一、登記效力的不統(tǒng)

一、登記權屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數(shù)個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發(fā)展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統(tǒng)一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產登記工作在大部分地區(qū)已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發(fā)展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法?？梢姡鞣礁鲊鴮⒉粍赢a登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規(guī)定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規(guī)定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規(guī)，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規(guī)定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產權利變動應當?shù)怯?。《土地登記?guī)則》第25條規(guī)定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機關、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產登記規(guī)范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統(tǒng)一的不動產登記機關的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a產權管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發(fā)展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

[5]黃健雄：《試論我國房地產登記法律制度的完善》，載于《廈門大學學報》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不動產物權登記立法研究》，載于《法律科學》2000年第2期。

第7篇：不動產的登記制度范文

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發(fā)展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經了由古代，中世紀而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學說屢經變遷，在諸多市場經濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動產領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。

一、不動產善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還?！敝劣诓粍赢a，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！惫试诮⒉粍赢a登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產法領域已經無法適用?！奔词勾嬖凇安粍赢a準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產之上?！睂τ凇耙训怯浀牟粍赢a發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！?/p>

⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。

否定說雖然都反對不動產的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護?！币来擞^點，善意第三人因信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，即使登記名義人非為真實權利人，亦取得不動產所有權。但是他們卻否認不動產善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產生的制度，并無不妥。”⒀占有的公信效力，即依物權變動的公示效力，凡占有動產的人即應推定為該動產的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權說，亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動產亦可適用善意取得的結論，而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產善意取得的同時又否認不動產的善意取得的自相矛盾。但是在不動產善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產，而不適用于不動產，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內部的邏輯，無益于我國物權法的應然研究。

否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認為不動產登記制度的存在，又因為不動產登記簿具有對一切人公開的性質，因而任何人無法在不動產領域內提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動產善意取得完全對立起來。他們認為，依公示公信原則，即使公示與權利關系不一致，標的物出讓人無處分權時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經具有了確定當事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，因而在不動產領域，由于不動產以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應知權利的真實狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產，而善意取得制度則不適用于不動產。然而，在現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產登記權利內容與真實權利狀態(tài)不一致的情況非常復雜，概括起來，導致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼份額以外的不動產并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動產物權，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權利狀態(tài)。第三人如不知或不應知真實權利狀態(tài)，信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，應為善意。此時如否定不動產的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護。由此看來，此種觀點的缺陷乃在于其對現(xiàn)實生活中已經存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯誤登記等情況視而不見。

持肯定說的學者雖然都肯認不動產的善意取得，但其對不動產善意取得的依據(jù)存在分歧。有學者認為,“由于不動產的物權變動的公示方式是登記，因而，在不動產交易中，雙方當事人必須依照規(guī)定，變更所有權登記，因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提?！雹杂纱丝梢?，其肯認共同共有不動產的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為，不動產善意取得的前提，即不動產權利登記記載與真實權利狀態(tài)不符，是“因為現(xiàn)今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動產登記實行實質審查的我國，不動產善意取得不僅適用于共同共有的不動產，而應適用于所有已登記的不動產。

二、不動產善意取得的理論基礎

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權的外形，占有動產者，即推定其為動產占有人，而對動產有權利者，也須通過占有標的物而加以表現(xiàn)。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產?！耙允肿o手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發(fā)展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發(fā)展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性?！耙允肿o手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征，而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發(fā)展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態(tài)作為相對人利益的保護標準。

善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由于占有與本權分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發(fā)展，使得占有與本權分離的現(xiàn)象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎。”由此可見，占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項概然性，占有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權?！比欢?，隨著現(xiàn)代社會和市場經濟的發(fā)展，觀念的所有權得到了進一步的發(fā)展，從而致使占有與本權分離的現(xiàn)象經常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權的時常分離，使得占有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發(fā)生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權于事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。在不動產領域，則不存在上述情形。由于不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統(tǒng)一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發(fā)生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議并已記載于登記簿上的情形。

三、不動產善意取得的制度基礎

考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規(guī)定不一。《法國民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動產物品時，占有即等于所有權證書?！庇纱藯l可知，法國法的善意取得僅適用于動產，這是因為，唯有動產適用于占有和根據(jù)占有對之作權利歸屬。《德國民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權的當時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付于受讓人，并就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉移所有權的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規(guī)定與“動產所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產。因此，我國有學者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度?！钡?，《德國民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。”臺灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力?！钡怯浻薪^對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。并且，臺灣地區(qū)經多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！笨梢?，各國關于不動產善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學者所斷言。

然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產實行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。我國臺灣民法規(guī)定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。依臺灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機關接受申請案件后，應即依法審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產，則顯然不利于保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現(xiàn)實中，保護動的安全，以適應社會經濟發(fā)展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。

我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。”筆者認為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現(xiàn)象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。

【注釋】

（1）〔日〕安永正昭：《動產的善意取得制度的考察》，轉引自肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁

（2）肖厚國：前引，第33頁

（3）梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第181頁

第8篇：不動產的登記制度范文

一、剖析加強不動產登記檔案的必要性

1.加強登記的法律依據(jù)

在我國的《物權法》中明確表明，確立不動產所有權和內容的依據(jù)關鍵要靠不動產登記薄?；诓粍赢a登記薄涉及著所有權問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機關對不登記造薄，形成登記薄專項管理。不動產登記薄要有專門的機關進行永久性管理，如果出現(xiàn)不可抗力或者除外的一些原因導致不動產登記薄損失的情況，專門機關要給予重新建構。另外一旦有不動產糾紛問題存在的事實情況，涉及利害關系人和權利人合法權益的可以到管理不動產登記薄管理的專門機關，針對登記薄上的登記信息和內容提供證件給予查閱或者復印原材料等。由此可見，《物權法》對不動產登記薄的規(guī)定為建立不動產登記檔案提供了法律依據(jù)，也是支持不動產所有者對不動產主張私有財產權利不可侵犯的法律保障。

2.物權登記離不開檔案

不動產登記檔案是針對不動產物權進行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產物權的原始信息資源、登記機關就登記信息而形成的材料集合和不動產登記薄。利用不動產登記檔案，不動產管理機關可以對不動產產權形成有效的管理，同時也是不動產所有者主張所有權的憑證。一旦沒有不動產登記檔案存在，物權的管理就處于混亂狀態(tài)，不動產者的所有權就會受到侵害。因此，不動產登記機關必須充分發(fā)揮職責加強對不動產登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產市場秩序。。

3.便民服務離不開檔案

國家對不動產登記檔案建立和管理，這是行政機關必須履行的職責，更是廣大行政機關堅持為人民負責原則的訴求，有利于服務于群眾，調和因不動產而形成的各方權益。不動產登記檔案的主要作用就在于提供物權依據(jù)支持不動產所有權，防止發(fā)生糾紛和矛盾，從而對不動產權利人的物權進行保護。由于不動產涉及的領域比較廣，這就需要對不動產登記檔案建立整套合理性系統(tǒng)和管理體系，以便于行政機關最終彰顯維護人民權益的效能。

二、加強不動產登記檔案管理的難點和舉措

1.在現(xiàn)有的不動產登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調離原有崗位的情況，致使不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產權利的物權造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。

因此，這就需要對不動產登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產登記檔案進行整合、對于缺失的之處要加強督促管理人員進行完善；最后，利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，以現(xiàn)代化管理手段武裝不動產登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不動產涉及的范圍和領域比較廣泛，這就使得不動產登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產所有者提供有效的憑證保護其合法權益，最終可能激發(fā)潛在的社會矛盾而破壞和諧穩(wěn)定的社會秩序。

這就需要使不動產登記檔案管理工作要與時俱進，富有時代性和現(xiàn)代性。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統(tǒng)，依靠這個電子系統(tǒng)對不動產登記檔案進行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強對不動產登記檔案管理人員進行現(xiàn)代化管理技能進行培訓，以提高管理人員的專業(yè)管理素養(yǎng)和服務于廣大人民群眾的服務意識，從而使檔案管理部門職責真正體現(xiàn)，其威信得到維護，最終為廣大不動產權利人的合法權益保駕護航。

第9篇：不動產的登記制度范文

[關鍵詞]不動產；測繪；現(xiàn)狀與發(fā)展

中圖分類號：D923.2；D922.17 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）13-0356-01

改革開放以來，國民經濟不斷發(fā)展，國家各項法律法規(guī)也在不斷完善。隨著《中華人民共和國物權法》的頒布，國家開始實施不動產統(tǒng)一登記，加強了對不動產的管理。在這種大環(huán)境下，原本各自為政的不動產測繪也逐漸統(tǒng)一發(fā)展起來。近年來，各項法律法規(guī)接連頒布，不動產統(tǒng)一登記工作也在如火如荼的進行。作為不動產統(tǒng)一登記的先行部隊，不動產測繪必定會更加蓬勃向上的發(fā)展。

1.不動產與不動產統(tǒng)一登記

《不動產登記暫行條例》的頒布對不動產進行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定著物，均屬于不動產的概念范圍[1]。位置不可移動性和固定性是不動產具備的基本條件，對于不動產而言，由于影響因素多樣，投資大量，具有一定的保值性等原因，可將其作為財產的一部分。因此，國家更應該對不動產進行登記和記錄。根據(jù)物權法顯示，不動產登記是權利人申請國家職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。不動產登記特點主要包括：第一，不動產登記發(fā)生的前提是需要當事人的申請；第二，只能由國家指定的專職部門進行登記；第三，登記內容為不動產物權及其變動事項；第四，登記事項須記載于不動產登記簿。

不動產登記制度的核心是由不動產、登記當事人、登記機構、不動產登記簿等組成，因此，在進行不動產登記時，應該向登記當事人說明相關登記范圍以及所需的手續(xù)。依據(jù)國情，現(xiàn)階段我國不動產登記的范圍主要有：第一，土地。目前，我國土地有兩種所有形式，國有和農民集體所有。不動產主要登記范圍就是國有土地的使用權、開發(fā)權，以及農民集體所有土地的集體土地所有權、集體建設用地使用權、土地承包經營權等。第二，房產，房產又包括住宅房產和商業(yè)房產兩種。第三，海域使用權。海域使用權包括養(yǎng)殖開發(fā)等。第四，地役權、抵押權。第五，探礦權和采礦權。

在沒有明確的規(guī)定出來之前，不動產的測繪和登記隸屬于不同的行業(yè)，我國不同類型的不動產登記登記機構和登記范圍也是不一樣的，具體如表1。

2.不動產測繪現(xiàn)狀

對于房屋、土地、林木、海域等定作物的測繪被統(tǒng)稱為不動產測繪。而權屬房地產測繪以及地籍測繪又是為土地、房產以及行政區(qū)劃確定權屬界址，提供規(guī)范測繪成果的重要工作[2]。為此，國家將這 3 項權屬測繪確定為法定測L。這些圖件和數(shù)據(jù)只要登記確認就能夠立即具備法律效應，也是相關部門處理糾紛、確定產權的重要依據(jù)。我國現(xiàn)行《測繪法》中，根據(jù)市場實際情況，對于地籍測繪、房產測繪、權屬測繪制度等做出了具體規(guī)定。2007 年通過的《物權法》規(guī)定： “當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料?！币虼?，在進行不動產統(tǒng)一登記前，相關部門也用其他不同的辦法在進行著不動產的登記，只是這種不動產登記和測繪太過零散，沒有統(tǒng)一的規(guī)章制度，法律效應比較薄弱。在《不動產登記暫行條例》中明確要求申請人應提交不動產界址、空間界限、面積等材料，2012 年農業(yè)部《農村土地承包經營權登記試點工作規(guī)程（ 試行） 》規(guī)定申請海域使用權和農地承包經營權登記，需要提交相關海域或地塊的測繪成果。不動產測繪的制度已經逐漸在我國實行起來。

3.不動產測繪發(fā)展前景

建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度是落實《物權法》、保護不動產權利人合法財產權益的重要舉措。不動產是國家和人民的一項重要財產，自古以來，中華民族對不動產的投資意愿就比較強[3]。為了更好的管理不動產，使不動產權益明確，管理規(guī)范，國家開始實施不動產統(tǒng)一登記制度。不動產統(tǒng)一登記制度不但能夠提高登記效率，避免產權交叉沖突，從而對各方面的權益進行一定的保障。還能提高政府管理效率和治理水平，促進政府簡政放權，更加便民利民，有利于國計民生。自實施不動產統(tǒng)一登記實施后，市場資源得到進一步的優(yōu)化和整合，政府的行政管理 成本也在相應的降低。給不動產測繪行業(yè)帶來繁榮與發(fā)展。從技術層面說，各項技術實現(xiàn)了全面統(tǒng)一，促進不動產測繪的技術日臻完善。從市場層面說，不動產統(tǒng)一登記后，將原來分散在不同行業(yè)的不動產測繪整合到一個統(tǒng)一的平臺之上，規(guī)模勢必擴大，技術勢必提升。

4.結語

實行不動產統(tǒng)一登記是為了更好的管理不動產，也是未來的大勢所趨。因此，作為不動產統(tǒng)一登記的先行產業(yè)，不動產測繪在不久的未來，將會有蓬勃發(fā)展的生機，必將會成為促進不動產統(tǒng)一登記的重要手段之一。

參考文獻

[1] 趙明亮.不動產登記機構改革之下房地產測繪管理體系的應用探究[J].中國投資，2013，12（S1） ：229-229.