農田征收與補償標準精選(九篇)
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第1篇：農田征收與補償標準范文
關鍵詞：耕地資源 價值測算 征地補償標準 楊凌區(qū)
自改革開放以來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來越多的耕地被征收為建設用地進行開發(fā)利用?，F(xiàn)行的征地補償標準的制定忽略了耕地資源的非市場價值，而這部分價值具有明顯的正外部性，耕地資源轉變?yōu)榻ㄔO用地的同時，這部分價值隨之消失，造成大量的社會福利損失[1]。然而，由于耕地資源的社會價值和生態(tài)價值難于測算，這就使以耕地總價值為基礎來構建征地補償標準面臨著較大的困難。有鑒于此，本文從耕地總價值的構成出發(fā)，以陜西省楊凌示范區(qū)為例，基于價值量化的基本原理構建征地補償標準測算模型，為現(xiàn)行征地制度的完善提供思考。
1.基于耕地總價值的土地征收補償標準構成及測算方法
1.1耕地總價值構成
目前，關于耕地資源的總價值，學術界還沒有形成統(tǒng)一的觀點。諸培新、曲福田（2003）認為耕地資源總價值包括使用價值和非使用價值；霍雅勒、蔡運龍（2006）從邊際效用理論角度認為土地價值的理論構成主要包括使用價值、選擇價值、存在價值。
筆者綜合考慮了耕地資源在經濟、社會和生態(tài)方面所具有的價值，認為耕地資源的價值包括市場價值和非市場價值。其中耕地資源的市場價值是指可以在市場上得到體現(xiàn)的那部分價值，即耕地上的經濟產出[2]。耕地資源的非市場價值是指耕地的社會價值和生態(tài)價值，它是一種無法通過市場交易又客觀存在的正外部性價值。耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全、維護社會穩(wěn)定的功能；耕地資源的生態(tài)價值是指耕地資源在調節(jié)氣候，涵養(yǎng)水源和保護生物多樣性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償，忽略了耕地資源的非市場價值。因此，在制定土地征收補償標準應該把耕地資源的非市場價值納入征地補償。
表1耕地補償標準構成圖
1.2耕地資源的市場價值測算
對于耕地資源經濟價值的測算，我們采用的是收益還原法。收益還原法是基于預期收益原理，將待評估的耕地資源的每年預期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法[3]，具體的計算公式為：
（1）
其中，P1是指耕地經濟價值，a是耕地資源年純收益，r是土地還原率，n表示使用年限。黨的十七屆三中全會明確提出：“現(xiàn)有土地承包關系要保持穩(wěn)定并長久不變”，即農戶擁有的是永久經營權，此外，在合理使用的條件下，耕地的生產功能具有永續(xù)性，因此，在計算耕地資源市場價值時，n的取值為無窮大，那么公式（1）可以簡化為：
（2）
1.2.1耕地資源年純收益的計算
耕地資源年純收益的計算方法如下：
耕地資源年純收益=耕地資源年總產值-耕地資源年總費用 （3）
式中：耕地資源年總產值是指主產品年產值和副產品年產值之和，耕地資源年總費用是指年生產成本與年土地成本之和。其中年生產成本是指物質與服務費用和人工成本之和；土地成本是指流轉地租金與自營地折租的和[4]。
1.2.2土地還原率的確定
耕地收益還原率一般以安全利率加風險調整值作為土地還原率，安全利率選用一年期存款年利率，再考慮風險調整值，由于耕地資源經營的未來風險相對較小，可以忽略不計，因此我們可以選用一年期存款利率作為土地還原率[5]。
1.3耕地資源的非市場價值測算
1.3.1耕地資源的社會價值的含義
耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全，維護社會穩(wěn)定的功能所具備的價值。即耕地資源的社會價值是耕地資源對保障國家糧食安全的社會穩(wěn)定價值以及保障農民生產生活的社會保障價值之和。
1.3.2耕地資源社會保障價值的測算
耕地資源的社會保障價值主要由基本生活保障價值、養(yǎng)老保障價值、失業(yè)保障價值和醫(yī)療保障價值構成。
基本生活保障價值的測算。耕地資源具有保障農民基本生活的作用，本文采用機會成本法（在無市場價格的情況下，資源使用的成本可以用所犧牲的替代用途的收入來估算），用政府為農民提供的最低生活保障金的量化來代替耕地資源的基本生活保障價值。
基本生活保障價值的計算方法如下：
基本生活保障價值V1：
式中：k為農村最低生活保障金標準（元/人）；s為人均耕地面積（畝/人）
養(yǎng)老保障價值測算。耕地資源的養(yǎng)老保障價值可用替代法進行測算。由于現(xiàn)階段我國城市的社會養(yǎng)老保障體系比較完善，但是農村在這一方面比較薄弱。因此我們可以參照國家為城市居民提供的社會養(yǎng)老金，并用城鄉(xiāng)收入比進行修正從而得出耕地資源的養(yǎng)老保障價值。其具體的計算公式為如下：
養(yǎng)老保障價值V2：
式中：E1為政府為農民提供的社會養(yǎng)老金（元）；E2為政府為城鎮(zhèn)居民提供的社會養(yǎng)老金；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
失業(yè)保障價值測算。耕地資源的失業(yè)保障價值是指耕地資源在緩解農村就業(yè)壓力等方面所具有的價值。農民從事非農就業(yè)崗位需要進行教育和培訓。因此在測算耕地資源的失業(yè)保障價值可用勞動力的培訓費來代替。其具體的計算公式如下：
失業(yè)保障價值V3：
式中：f為單位勞動力的培訓費（元/人）；A為人均每年的培訓費（元）；s為人均耕地面積（畝/人）；r為還原率
醫(yī)療保障價值測算。耕地資源的醫(yī)療保障價值同樣可以采用替代法進行測算。因此我們可以參照國家為城市居民提供的醫(yī)療保障金，然后用城鄉(xiāng)收入比進行修正進而得到耕地資源的醫(yī)療保障價值。其具體的計算公式如下：
醫(yī)療保障價值V4：
式中：E3為政府為農民提供的醫(yī)療保障金（元）；E4為政府為城鎮(zhèn)居民提供的醫(yī)療保障金（元）；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
綜上，耕地資源的社會保障價值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 來表示。
式中：P2是耕地資源的社會保障價值；V1 是基本生活保障價值；V2是養(yǎng)老保障價值；V3是失業(yè)保障價值；V4是醫(yī)療保障價值。
1.3.3耕地資源社會穩(wěn)定價值的測算
耕地資源的社會穩(wěn)定價值指的是農產品在供給的保障上所體現(xiàn)的價值。國家對占用耕地收取的費用主要包括耕地占用稅、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和新菜地建設開發(fā)基金。這些稅費全部用于農綜合開發(fā)和土地復墾整治等能有效提升耕地的糧食生產能力，因此用這4項費用來代替耕地的社會穩(wěn)定價值[6]。
P3=C+D+E+F （8）
式中：P3是耕地資源的社會穩(wěn)定價值；C是耕地占用稅：D是新增建設用地有償使用費；E是耕地開墾費：F是新菜地建設開發(fā)基金。
1.3.4耕地資源生態(tài)價值的測算
關于耕地資源生態(tài)價值的核算，本文依據(jù)謝高地、魯春霞（2008）等人建立的中國陸地生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務價值表中的農田生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務價值來測算（表二），計算不同年份的農田系統(tǒng)單位面積服務價值需要根據(jù)物價指數(shù)進行修正，計算具體地區(qū)的農田生態(tài)價值時在通過王萬茂、黃賢金（1997）的研究耕地生態(tài)系統(tǒng)潛在的經濟產量進行修正。其具體公式為：
P4=λ×q×n/m/r （9）
式中：P4是耕地資源的生態(tài)價值；λ是修正系數(shù)（用物價指數(shù)進行修正）；q是指2002年全國耕地平均生態(tài)服務價值；n是指具體地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經濟產量；m是指全國一級耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經濟產量（根據(jù)王萬茂的研究測算其值為（712.67kg/畝）；
r是指土地還原率。
2.實證研究
2.1樣本區(qū)域概況
楊凌示范區(qū)位于八百里秦川的腹地，東有漆水河與武功縣為界，南隔渭河與周至縣相望，西和扶風縣接壤，北由韋水河與扶風縣相連。處于東經108°～108°07′，北緯34°12′～34°20′之間。人口18.59萬，其中農業(yè)人口11.9萬，土地面積134平方公里，其中耕地面積10.6萬畝，國務院批準的規(guī)劃面積22.12平方公里。農民人均耕地0.8畝，是中國農業(yè)起源之地。
2.2樣本區(qū)域耕地資源市場價值的測算
本文選取小麥、玉米、油菜籽作為楊凌示范區(qū)的主要農作物，根據(jù)耕地資源市場價值的測算原則，我們通過計算主要農作物的純收益，來計算楊凌示范區(qū)耕地資源的市場價值。通過在陜西省物價局查找得出主要農作物的純收益以及在2012年《陜西省統(tǒng)計年鑒》查找得出當年楊凌示范區(qū)主要農作物的播種面積，并賦予各農作物的收益權重，最終計算得出楊凌示范區(qū)主要農作物的純收益為220.99元/畝，已知2012年楊凌區(qū)一年期存款利率為3%，根據(jù)耕地經濟價值的計算公式可以得出楊凌區(qū)耕地資源的市場價值為：7366.33元/畝。
表3 2012年陜西省主要農作物成本收益表（單位：元/畝）
資料來源：陜西省物價局 楊凌示范區(qū)發(fā)展和改革委
2.3樣本區(qū)域耕地資源非市場價值的測算
2.3.1楊凌示范區(qū)耕地資源社會價值的測算
第一，社會保障價值測算
基本生活保障價值的測算。2011年11月26日起執(zhí)行的楊凌示范區(qū)農村最低生活保障標準為2200元/人，楊凌示范區(qū)農民人均耕地為0.8畝/人，根據(jù)公式2，得出2012年楊凌示范區(qū)基本生活保障價值達到2750元/畝。
養(yǎng)老保險價值的測算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計年鑒，2012年楊凌示范區(qū)農村家庭純收入為10841元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29925元，楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老金為1080元， 還原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地為0.8畝/人。根據(jù)公式3，可算出2012年楊凌示范區(qū)養(yǎng)老保障價值為16302.26元/畝。
失業(yè)保障價值的測算。通過公式4計算失業(yè)保障價值，人均年培訓費根據(jù)任剛的測量方法[7]，取A=1262元/年，選取20年長期國債利率2.79%為還原率，使用年現(xiàn)金公式（公式4）f=13607元，可得2012年楊凌示范區(qū)失業(yè)保障價值為17008.75元/畝。
醫(yī)療保障價值的測算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計年鑒，2012年楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險金為200元，根據(jù)公式5，可得2012年楊凌示范區(qū)醫(yī)療保障價值為3018.94元/畝。
楊凌示范區(qū)耕地資源的社會保障價值為以上四者之和為39079.95元/畝。
第二，社會穩(wěn)定價值測算
根據(jù)《陜西省實施辦法》的相關規(guī)定，楊凌示范區(qū)耕地占用稅稅額標準為22元/m2，根據(jù)《新增建設用地土地有償使用費征收標準及等別》的相關規(guī)定，楊凌示范區(qū)新增建設用地土地有償使用費為24元/m2，根據(jù)《陜西省新菜地和農田水利開發(fā)建設基金管理暫行辦法》的相關規(guī)定，楊凌示范區(qū)新菜地開發(fā)建設基金為5000-7000元每畝，計算時取平均值為6000元/畝。其中耕地開墾費沒有統(tǒng)一標準，可用如下公式進行測算：
式中：C為耕地開墾費；X為耕地開墾的投入；Y為收益損失；Z1為耕地資源的土地資本投入量；Z2為土壤培肥投入量；b為土壤培肥投入資金額；R為貸款利率（取三到五年貸款利率6.15%）：r為還原率（取一年期定期存款利率3%），n為土地開發(fā)年年限（4年）；a表示收益損失額，以耕地年純收入表示（220.99元/畝），以任浩[8]對全國土地整理的開發(fā)預算資料，查出楊凌示范區(qū)單位面積土地資本投入量Z1為2898.55元/畝，土壤培肥資金投入量b為122.11元/畝，根據(jù)公式可得Z2為504.93元/畝，Y為821.44元/畝，可得楊凌示范區(qū)耕地開墾費為4224.92元/畝。
由公式6可得楊凌示范區(qū)耕地資源的社會穩(wěn)定價值為40891.59元/畝。
綜上，楊凌示范區(qū)耕地資源的社會價值為79971.54元/畝。
2.3.2楊凌示范區(qū)耕地資源生態(tài)價值的測算
耕地資源生態(tài)價值的測算。根據(jù)表二，可得出2002年全國耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務價值為407.62元/畝，根據(jù)王萬茂，黃金賢[8]的測算，可得出2002年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務價值為350.8元/畝，要計算2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務價值需要對此數(shù)據(jù)進行修正，本文采用居民消費物價指數(shù)進行修正即可，2002、2012年居民消費物價指數(shù)比值約為1.07（陜西省統(tǒng)計年鑒），可得出2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務價值為375.36元/畝，根據(jù)公式7可得2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的生態(tài)價值為12512元/畝。
2.3.3測算結果說明
根據(jù)以上的計算結果，2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的總價值為99849.87元/畝（表四），其中耕地資源的經濟價值為7366.33元/畝，社會價值為79971.54元/畝，生態(tài)價值為12512元/畝。
從表四的數(shù)據(jù)我們可以看出楊凌示范區(qū)耕地資源的經濟價值比重為7.38%，社會價值的比重為80.09%，生態(tài)價值的比重為12.53%，社會價值在楊凌示范區(qū)的比重最大。在耕地資源的社會價值構成中，耕地的養(yǎng)老和失業(yè)保障占據(jù)主體地位，可以看出耕地資源對農民的保障起著極其重要的作用。
3.討論與政策建議
3.1楊凌示范區(qū)現(xiàn)行征地補償價格
2010年4月13日，《陜西省人民政府辦公廳關于印發(fā)全省征地統(tǒng)一年產值及區(qū)片綜合地價平均標準的通知》（陜政辦發(fā)〔2010〕36號）公布了陜西省各縣（市、縣）征地統(tǒng)一年產值補償平均標準，楊凌征地統(tǒng)一年產值平均標準為1416元/年，平均補償倍數(shù)為27倍，平均標準為38232元/畝。
3.2可行性分析
由測算結果可知，基于耕地總價值的土地征收補償標準是現(xiàn)行征地標準的2.61倍，將研究的結果與非農建設用地的基本地價進行比較，可驗證我們構建的征地補償標準體系是否可行。根據(jù)《陜西省楊凌示范區(qū)國有土地基準地價表》所公布的數(shù)據(jù)，商服用地，住宅用地，工業(yè)用地選取中間標準，單位面積地價分別為24萬/畝，18萬/畝，13萬/畝，分別為楊凌示范區(qū)單位面積耕地價值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地總價值的土地征收補償標準是可行的。
3.3政策建議
2012年楊凌區(qū)基于耕地總價值的土地征收補償標準是現(xiàn)行征地補償標準的2.61倍，目前的征地補償標準偏低，主要是因為在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償忽略了耕地資源的社會價值和生態(tài)價值。因此在構建征地補償標準體系時，應當把耕地資源的經濟價值，社會價值，生態(tài)價值納入其中?；诟乜們r值的土地征收補償標準完善了耕地的補償范圍，突出了耕地資源對農民的社會保障效用以及生態(tài)效用，有利于耕地資源的保護。
參考文獻：
[1]王仕局、黃賢金、陳志剛，等.基于耕地價值的征地補償標準[J].中國土地科學，2008（11）；44-49.
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[5]諸培新、卜婷婷、吳正延.基于耕地綜合價值的土地征收補償標準研究[J].資源與環(huán)境，2011.
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第2篇：農田征收與補償標準范文
為進一步完善被征地農民基本生活保障制度，根據(jù)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）、《浙江省人民政府辦公廳關于深化完善被征地農民社會保障工作的通知》（浙政辦發(fā)〔2005〕33號）等文件規(guī)定，現(xiàn)就進一步完善市區(qū)被征地農民基本生活保障制度的有關事項通知如下：
一、適當調整征地補償標準
**市區(qū)中心城市及建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，無論水利、交通、能源等基礎建設或其它建設征收土地，征地補償按產值倍數(shù)法計算。征收水田、旱地、菜地、園地、養(yǎng)殖水面、農田水利用地、建設用地的補償標準為：土地補償費16000元/畝，安置補助費9600元/畝；征收其它土地補償標準為：土地補償費8000元/畝，安置補助費4800元/畝。青苗及除房屋外的地面附著物補償按《**市人民政府關于調整**市區(qū)征用土地補償標準及有關問題的通知》（湖政發(fā)〔2003〕13號）規(guī)定補償。行政劃撥用地的，建設單位需在此基礎上再繳納統(tǒng)籌費6000元/畝。
市區(qū)被收回國有漁業(yè)水域捕撈權漁民的安置補助費標準，統(tǒng)一調整為32000元/人（不包括漁業(yè)捕撈設施補償費）。使用收回國有水域的建設單位在此基礎上再為參加基本生活保障人員繳納統(tǒng)籌費6000元/人。
**市區(qū)中心城市及吳興區(qū)、南潯區(qū)建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內征地補償標準繼續(xù)按照湖政發(fā)〔2003〕13號文件執(zhí)行。
二、市區(qū)被征地農民全面實行基本生活保障
市區(qū)中心城市及建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的年滿18周歲（含）以上的被征地安置人員，參照《**市人民政府建立市區(qū)被征地農民基本生活保障制度（試行）的通知》（湖政發(fā)〔2003〕12號）文件規(guī)定，全部納入基本生活保障制度范圍。18周歲以下被征地安置人員，由被征地村從征地補償費中一次性發(fā)給生活補助費13000元?；旧畋Ｕ腺M繳納標準確定為23000元/人，其中個人繳納17000元，記入個人賬戶（征地安置補助費9600元，土地補償費中提取7400元）；行政劃撥土地的建設單位按照每畝6000元的標準繳納基本生活保障統(tǒng)籌費，出讓土地的建設單位不再繳納統(tǒng)籌費，保障費不足部分由政府從土地出讓金中提取一定比例的被征地農民基本生活保障資金解決。滿60周歲保障金領取標準與規(guī)劃區(qū)內保障標準相同。
市區(qū)中心城市及建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外符合參加基本生活保障條件的被征地安置人員，原則上應參加基本生活保障。征地后人均耕地不足0.7畝的村民小組，其符合參保條件的被征地安置人員必須參保；征地數(shù)量小、保障人員難落實，且征地后人均耕地在0.7畝以上的村民小組中，符合參保條件的被征地安置人員可一次性申請領取基本生活保障費（記入個人賬戶部分）。但這些村民小組以后再次征地，已經一次性申請領取基本生活保障費的人員需參加基本生活保障的，必須自行補繳已申領的基本生活保障費（記入個人賬戶部分的17000元）。
被收回國有漁業(yè)水域捕撈權的漁民參加基本生活保障制度的繳費及領取標準，與規(guī)劃區(qū)外被征地農民相同。
市區(qū)中心城市及建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內被征地農民參加基本生活保障制度的繳費標準，繼續(xù)按照湖政發(fā)〔2003〕12號文件執(zhí)行。
三、建立被征地農民基本生活保障專項資金
被征地農民基本生活保障專項資金由被征地農民（含被收回國有漁業(yè)水域捕撈權的漁民）繳納的基本生活保障費、建設單位繳納的統(tǒng)籌費和從土地出讓收益提取一定比例的資金組成。由市財政設專戶管理，專項用于被征地農民保障金的發(fā)放。
四、實行征地補償費及稅費預繳制度
申請行政劃撥用地的建設單位，在建設用地農轉征收上報審批前，必須預繳征地補償費和有關規(guī)、稅費，以確保被征地農民基本生活保障費和國家規(guī)、稅費及時足額收繳到位。
五、切實加強對被征地農民基本生活保障工作的領導
第3篇：農田征收與補償標準范文
一、關于征地補償標準
（一）統(tǒng)一年產值標準的制訂。省級國土資源部門要會同有關部門制訂省域內各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。
（二）統(tǒng)一年產值倍數(shù)的確定。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產值倍數(shù)，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內確定；按法定的統(tǒng)一年產值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。
（三）征地區(qū)片綜合地價的制訂。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。制訂區(qū)片綜合地價應考慮地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。
（四）土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置。
二、關于被征地農民安置途徑
（五）農業(yè)生產安置。征收城市規(guī)劃區(qū)外的農民集本文來源：文秘站 體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農業(yè)生產。
（六）重新?lián)駱I(yè)安置。應當積極創(chuàng)造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。
（七）入股分紅安置。對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。
（八）異地移民安置。本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。
三、關于征地工作程序
（九）告知征地情況。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
（十）確認征地調查結果。當?shù)貒临Y源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。
（十一）組織征地聽證。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。
四、關于征地實施監(jiān)管
（十二）公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項?？h（市）國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。
（十三）支付征地補償安置費用。征地補償安置方案經市、縣人民政府批準后，應按法律規(guī)定的時限向被征地農村集體經濟組織撥付征地補償安置費用。當?shù)貒临Y源部門應配合農業(yè)、民政等有關部門對被征地集體經濟組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。
第4篇：農田征收與補償標準范文
1997年2月國務院印發(fā)的《水利建設基金籌集和使用管理暫行辦法》規(guī)定的基金使用方向為：“各級河湖的防汛，抗洪設施的維護和水毀工程修復；地方水利工程維護，防汛抗旱通信和信息系統(tǒng)的維護和建設。”《水利產業(yè)政策》第十九條:有關法律、法規(guī)和國家有關政策規(guī)定的河道工程修建維護管理費水土流失防治費，河道采砂管理費，占用農業(yè)灌溉水源和灌排工程設施補償費等行政事業(yè)性收費，由各級水行政主管部門在兩年內做到足額征收；流域機構直接管理的水利工程收費辦法由國務院、財政計劃部門會同水行政主管部門制定。以上各項收費必須用于水利設施的維護、修建及營運管理。近年來，國家出臺小農水重點縣建設計劃。整村推進農村水利建設對改善農村水利狀況起到積極作業(yè)，效果十分明顯。地方組織村組集體開展“一事一議、先建后補”進行農村水利建設。這一舉動對村內小型農田水利基本建設，村內安全飲水工程，符合當?shù)厮?guī)劃的并可列入籌資籌勞的水利設施等項目的實施都具有明顯的推動作用。
四川省綿陽市游仙區(qū)實施先建后補，其中中央財政補助540萬元、農民用水戶自籌558.097萬元。小型農田水利重點縣工程省級以下資金對小型農田水利設施的補助不超過單位計劃造價的50%；中央及省級資金擬采用定額補助，新建小水池補助標準為70元/m2，單戶補助資金不超過7000元，聯(lián)戶建設補助額度不超過12000元；山平塘整治、小型泵站建設省級補助不超過工程總投資的50%；渠系工程及高效節(jié)水灌溉工程建設每畝不超過700元。重慶武隆縣“先建后補”主要用于產糧區(qū)，同時與園區(qū)建設相結合。配合農村水利管理體制改革，到2010年底全國已經建立5.2萬個農民用水戶協(xié)會，由于水費征收困難使用水戶協(xié)會難以有效開展工作，有些地方成立用水戶協(xié)會完全是為了爭取小農水重點縣項目。因此配合部分地方實行的“劃片承包”將土地集中連片，發(fā)展與家庭農莊相適應的農民用水戶協(xié)會，并建立用水戶協(xié)會經費補償機制十分必要。
二、多元供給模式下農村水利利益補償存在問題
1、農村建后管理缺乏經費，補償機制不健全。建國之初建設的水利工程由于管理經費不到位，不少水利設施處于癱瘓或者半癱瘓狀態(tài)。近幾年建設的農村安全飲水工程，因為維護經費不到位，部分破損的管網(wǎng)無法及時修復，影響安全飲水工程的效率。出現(xiàn)這些問題的原因是地方財政沒有建立水利維護資金來源渠道，沒有建立配套管護責任制度。
2、農村水利補償方法和標準隨意性狀，缺乏統(tǒng)一標準和政策體系。水利建設補償機制、補貼結構不夠完善，導致了補償利益分配不合理。從農村水利補貼額的構成看，大量財政補貼用于項目前期建設、彌補水務虧損、降低生產資料的價格以及貼息貸款等方式進行補償，在節(jié)水灌溉技術推廣、水利建設生態(tài)補償和水利工程維護，而這些方面影響農村水利可持續(xù)發(fā)展，制約農業(yè)水利發(fā)展后勁關鍵所在。
3、社會資金參與水利建設的公益性消耗等方面補償機制不完善。國家鼓勵社會力量參與農村水利建設與維護，沒有明確社會資金參與水利建設補償方式，沒有解決收益不確定條件下農村水利風險補償機制，以及如何控制社會資金參與水利及時與維護的風險控制。
三、建立農村水利利益補償機制的基本途徑
農村水利利益補償機制需要兼顧投資者、用水戶利益，同時分析水利建設對其他相關利益群體的影響，確定利益補償主體、補償客體、補償制度與途徑。
1、確立農村水利補償主體。①農村水利開發(fā)投資者，投資者應該為項目建設者提供建設成本補償，占用土地資源為失地農民進行補償，開發(fā)水資源應支付相關機會成本，水利工程建設對周圍農戶利益影響進行補償；②農村水利的受益者。包括直接使用水利設施的工農業(yè)及生活用水戶；③影響農村經濟、環(huán)境生態(tài)的行為主體：地方政府和相關企業(yè)與組織。
2、明確補償對象。分析農村水利開發(fā)的影響及相關利益群體基礎上，分析農村水利利益補償對象：①農村水利投資者本身投資回報、建設者和提供環(huán)境保護的相關產業(yè)與組織；②農村水利建設受損者:包括耕地減少，下游因為流量減少，水利建設改變下游地表徑流；③生態(tài)環(huán)境補償，水利項目建設對當?shù)丨h(huán)境的影響；④水資源的再分配及補償，以及相關用水戶對水資源的再分配。
3、建立利益補償模式。（1）政府主導補償模式。對公益性水利項目包括江河、防洪工程、水土保持工程、農業(yè)灌溉工程等水利工程，因為其公益性損耗占主體，應采取政府主導補償模式。具體補償方式為：①財政轉移支付。涉及中企業(yè)搬遷補貼、移民安置與后期扶持項目，受影響地區(qū)農業(yè)糧食收入減少補貼，包括土地整治、植樹造林項目扶持等環(huán)境恢復工程。產業(yè)支持，為庫區(qū)移民引入新產業(yè)以解決農民的就業(yè)問題。②政策補償。國家建立了水庫移民后期扶持項目，地方政府建立了農村水利“先建后補、多建多補”政策，該政策同樣應針對社會投資者建設水利，建立相關的補償政策。③稅費優(yōu)惠。對農村水利的投資經營者實行低稅或者一定范圍內的免稅。政府主導補償模式主要存在資金積累和籌措不足，由于信息的局限性，資金管理不到位，對資金使用監(jiān)督缺位，對廣大農村水利建設資金使用監(jiān)管有限，特別是農村水利設施的維護與運營狀態(tài)不可能全面監(jiān)控。政府補償模式是在有限理性下作出的補償標準，可能導致利益補償不足或補償過多。政府補償模式下，水利設施的損壞補償也由政府承擔，使補償成本較高。在有限理條件下做出的補償決策效率不高，監(jiān)督成本高。（2）市場代補償模式。通過收取水費、進行水權交易等方式進行市場補償。地區(qū)之間可建立水權交易制度，調節(jié)地區(qū)之間水資源供求關系。利益雙方共同確定水源、水價等，供給方式和時間均由供需雙方通過合同談判確定。（3）準市場補償模式。政府只發(fā)揮中間紐帶和協(xié)調作用。單靠政府主導的利益補償方式不能徹底解決財政資金與水利投資需求的矛盾。準市場補償模式適用于具有收費機制的水利項目，他通常與政府補償相結合。
4、補償途徑。補償途徑包括：資金補償，實物補償，項目補償，政策補償。①現(xiàn)金補償方式補償對象可以靈活安排資金，但考慮資金使用效率與監(jiān)管問題。②實物補償可以及時補充項目所需物資，滿足生產生活必需，實物補償下合理確定項目所實物資源比較困難，可能導致實物資源浪費。③項目補償是一種長久的補償機制，在改善農村環(huán)境的同時，給農民提供了就業(yè)機會和共同致富的機會。
5、建立科學的補償標準。補償考慮項目成本，水利建設農業(yè)增加值，利益相關者的支付意愿，補償主體的支付能力，外部成本和外部效益的計算和分析，特別是公益性損耗補償范圍的界定和補償標準的確定。利益補償?shù)碾y點是水利建設地區(qū)生態(tài)服務能力與功能的變化度量方法。
6、建立水電生態(tài)補償與利益共享機制。對企業(yè)無償占有水能資源開發(fā)權進行清理，要求已無償獲得水電開發(fā)權的企業(yè)補繳水能資源價款。一次性繳納確有困難的，可在水電有效經營期內分期繳納。分期繳納價款仍有困難的水電企業(yè)，可部分或全部以折股形式上繳。①建立水電開發(fā)生態(tài)補償機制。按照“誰開發(fā)、誰修復”的原則，除在水電工程建設投資概算中按有關規(guī)定安排生態(tài)修復專項資金外，建設地地方政府還要在征收的水電資源開發(fā)補償費中，安排不低于20％的資金用于修復和改善工程建設影響范圍內的生態(tài)環(huán)境。②建立水電開發(fā)利益共享機制。在征收的水電資源開發(fā)補償費中，建設地地方政府要安排不低于30％的資金用于加強當?shù)鼗A設施建設，改善群眾生產生活條件，建立移民長效補償機制，促進當?shù)禺a業(yè)發(fā)展，拓寬移民安置方式，擴大移民安置容量。
7、確立投資分攤或效益補償政策。防洪、生態(tài)等以社會效益為主的投資應由中央或受益的地方財政予以分攤，灌溉、供水等有一定經濟效益的投資應由受益主體予以分攤。水電站樞紐工程中的航運過壩設施，應以投資分攤和效益補償為基礎，確定建設規(guī)模與運營方式，若航運部門要求水電站提高通航標準，應分攤投資費用；農田灌溉、城市供水，地方政府應按水量或庫容比例分攤水電站公用工程的投資費用。
四、結論
發(fā)展農村水利必須拓展多元化的投融資渠道，形成有法制保障、穩(wěn)定可靠的水務建設投入機制，以及與之相對應的水利補償機制。穩(wěn)定政府公共財政對水務的正常投入，完善各項資源消耗和占用收費機制。按照事權劃分原則，明晰各級水務建設和水務管理的投入機制，加快水務工程公益性耗費補償機制研究，科學界定公益性水務工程耗費補償范圍，積極探索公益性水務耗費納入財政預算的途徑。加快建立農村水務穩(wěn)定的投入機制，建立政府投入、市場化籌資和依法組織農民投勞投資相結合的投資渠道，確保農村水務建設投入的穩(wěn)定增長。在農村水利產權改革，需要完善基層治理，建立水利渠道維護機制，完善水資源有償使用和利益補償機制，居民損失補償機制，區(qū)域生態(tài)的調度補償機制。
第5篇：農田征收與補償標準范文
第一條為加強土地征收管理，規(guī)范土地征收秩序，維護土地所有者和使用者的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《云南省土地管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地征收是指國家為了公共利益的需要，依法將集體土地所有權轉變?yōu)閲型恋厮袡啵⒔o予補償?shù)男袨椤?/p>
第三條本市行政區(qū)域內土地征收適用本辦法。
第四條各縣（市）區(qū)人民政府為土地征收的責任主體，負責組織實施土地征收，對所轄行政區(qū)域內的土地征收工作負總責。
市國土資源行政主管部門對全市土地征收工作進行監(jiān)督、管理和指導，其下設的市國土資源土地征收管理機構負責組織開展具體日常工作。
各縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門按照縣（市）區(qū)人民政府的安排，代表政府具體負責土地征收的審查報批和組織實施工作。
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、村（居）民委員會按照縣（市）區(qū)人民政府統(tǒng)一安排做好土地征收相關工作。
其它相關職能部門應當按照各自的職責，協(xié)同做好土地征收工作。
第二章土地征收程序
第五條土地征收方案依法報批前，縣（市）區(qū)人民政府國土資源行政主管部門應當將擬征收土地的用途、位置、補償標準、安置途徑、聽證權利等，告知被征收土地農村集體經濟組織；對擬征收土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調查，并與被征收土地農村集體經濟組織和地上附著物產權人共同確認。
第六條土地征收方案經依法批準后，由被征收土地所在的縣（市）區(qū)人民政府組織實施，并在土地征收方案批準文件下發(fā)之日起10個工作日內，將批準土地征收的機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積、人員安置途徑和辦理土地征收補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c等，在被征收土地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。
第七條被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持土地權屬證書到公告指定的地點辦理土地征收補償?shù)怯洝?/p>
被征收土地的所有權人、使用權人未如期辦理土地征收補償?shù)怯浀模溲a償內容以公告指定的各縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門的調查結果為準。
第八條被征收土地所在的縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門會同有關部門根據(jù)批準的土地征收方案，在土地征收公告之日起45日內擬訂土地征收補償、安置方案并予以公告。
被征收土地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對土地征收補償、安置方案有異議，要求舉行聽證的，應當在土地征收補償、安置方案公告之日起10個工作日內向被征收土地所在的縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門提出申請。
第九條建設項目經批準征收土地的，由市人民政府委托市國土資源行政主管部門與縣（市）區(qū)人民政府簽訂《**市土地征收責任書》。
第十條用地方應當將土地征收的補償安置費用按約定及時足額支付到市國土資源土地征收管理機構指定的征收土地費用賬戶專儲，?？顚Ｓ?。
市國土資源土地征收管理機構應當根據(jù)土地征收工作進度、依照縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門用款計劃和《土地征收補償安置協(xié)議》的約定，及時撥付補償安置費用。
第十一條建設項目經批準征收土地的，市財政部門應當按照上年度收繳征地管理費總額的70％安排征收土地工作經費等支出預算，于當年1月份內將支出預算數(shù)的50%預撥給市國土資源行政主管部門，作為本年度開展土地征收的前期工作經費，剩余部分由市財政部門根據(jù)土地征收工作進度及時足額撥付到市國土資源行政主管部門。市國土資源行政主管部門應嚴格按有關規(guī)定，將征收土地工作經費及時撥付到市國土資源土地征收管理機構和各縣（市）區(qū)國土資源行政主管部門，并對資金的使用進行監(jiān)管。年底由市國土資源行政主管部門與市財政部門進行決算。
第十二條土地征收經依法批準，并進行補償安置后，被征收土地方、用地方應當在當?shù)乜h（市）區(qū)人民政府和市國土資源土地征收管理機構的共同主持下，簽訂《土地移交書》并交付土地?！锻恋匾平粫窇敿由w縣（市）區(qū)人民政府及市國土資源土地征收管理機構公章。
第十三條重點基礎設施建設項目施工和地質勘查需要臨時用地的，應當在申請報批建設項目用地時提出申請，由批準建設項目用地的國土資源行政主管部門批準，應避開基本農田保護區(qū)和滇池水體保護區(qū)。
搶險救災等急需臨時用地的，按照國家有關規(guī)定辦理。
臨時用地應當按照批準的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，其使用期限一般不得超過兩年。
第三章土地征收補償安置
第十四條土地征收補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
土地征收補償費應當依照《云南省土地管理實施條例》規(guī)定的標準或**市土地征收區(qū)片綜合地價標準進行測算。
第十五條土地補償費依法屬于被征收土地農村集體經濟所有，主要用于補助被征收土地農民發(fā)展生產、社會保障、安排富余勞動力就業(yè)以及不能就業(yè)人員的生活補貼。
安置補助費支付給安置單位或被安置人。
地上附著物和青苗補償費支付給地上附著物和青苗所有權單位或個人。
被征收土地地上建（構）筑物拆遷補償費支付給地上建（構）筑物所有權單位或個人。
第十六條在土地征收過程中，各部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、村（居）民委員會、村（居）民小組不得收取國家、省、市政府規(guī)定以外的其它費用。
第十七條凡征地告知后在擬征土地上開挖的魚塘、搶種的青苗、栽插的花草、果樹、林木及搭建的建（構）筑物、各類附屬設施和鋪設的管線等，不予補償。
第十八條被征收土地的地上建（構）筑物需要拆遷的，按照國家、省、市的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十九條在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢縣、安寧市、晉寧縣、嵩明縣，取消土地征收過程中預留10-15%安置用地的安置方式，由用地方按照被征收土地的法定補償標準或區(qū)片綜合地價標準，將安置用地折算成等值貨幣，支付到被征收土地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）街道辦事處設立的專戶，?？钣糜诎l(fā)展第二、三產業(yè)、補貼被征收土地農民建（購）房、發(fā)展集體經濟、安置富余勞動力。
各縣（市）區(qū)人民政府應當結合本地實際，積極拓寬安置途徑，認真探索住房安置、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民以及調整產業(yè)結構等多種安置方式。
社保、財政、農業(yè)、國土等相關部門應當按照各自職責，相互協(xié)調，盡快建立、完善我市被征收土地農民社會保障體系。
第二十條國家和省、市人民政府重點工程項目、大中型水利、水電工程建設對征地補償和安置標準另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第四章土地征收監(jiān)管
第二十一條對土地征收補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準土地征收的人民政府裁決。
土地征收補償、安置爭議不影響土地征收方案的實施。
第二十二條被征收土地農村集體經濟組織應當建立財務公開制度，公開征地補償、安置費用分配、支付、使用情況并接受監(jiān)督。
第二十三條被征收土地農村集體經濟組織應當將土地征收補償費分配和支付清單提供給縣（市）區(qū)人民政府及市國土資源土地征收管理機構備案。各級人民政府和有關部門應當及時監(jiān)督檢查土地征收補償費的使用情況，確保各項費用及時、足額支付到位。
第二十四條市國土資源土地征收管理機構應當對征收土地補償安置費用使用和管理進行嚴格監(jiān)管，定期跟蹤、檢查、監(jiān)督和指導，確保專款專用，嚴禁侵占、截留、挪用。
第二十五條市國土資源土地征收管理機構應當對《土地征收補償安置協(xié)議》進行審查備案。
第五章法律責任
第二十六條未按本《辦法》規(guī)定的程序開展土地征收工作的，市國土資源行政主管部門責令其改正；逾期不改正的，由市國土資源行政主管部門會同市監(jiān)察部門依法查處。
第二十七條違反本《辦法》第二十三條規(guī)定，拒不建立財務公開制度，拒絕提供征地補償安置費用分配和支付清單，不配合政府監(jiān)督檢查工作的，縣級人民政府應當責令改正；拒不改正的，依法追究相關人員責任。
第二十八條違反本《辦法》第二十四條規(guī)定，侵占、截留、挪用征收土地補償安置費用的，依法嚴肅查處；構成犯罪的，由司法部門依法追究刑事責任。
第二十九條違反本《辦法》第十二條規(guī)定，簽訂《土地移交書》后，原所有權人和使用權人超過時限不搬遷交地的，由縣（市）區(qū)人民政府有關部門責令限期搬遷交地；逾期不搬遷交地的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第三十條拒絕、阻礙和破壞征收土地工作的，依法責令改正；情節(jié)嚴重的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條實施土地征收的工作人員、、的，依照有關規(guī)定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第6篇：農田征收與補償標準范文
土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內，根據(jù)國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀弧⒔洕?、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎。
土地利用規(guī)劃是實行土地用途管制的依據(jù)。土地利用規(guī)劃的編制程序是：編制規(guī)劃的準備工作；調查研究，提出問題報告書和土地利用戰(zhàn)略研究報告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調論證；規(guī)劃的評審和報批。土地利用規(guī)劃報告是土地利用規(guī)劃主要成果的文字說明部分，包括土地利用規(guī)劃方案和方案說明。編制土地利用規(guī)劃方案是在土地利用現(xiàn)狀分析、資源分析、土地利用戰(zhàn)略研究的基礎上，根據(jù)規(guī)劃目標和任務而進行的。
編制土地利用規(guī)劃要遵循以下原則：嚴格保護基本農田，控制非農業(yè)建設占用農用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。
土地規(guī)劃是對土地利用的構想和設計，它的任務在于根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展計劃和因地制宜的原則，運用組織土地利用的專業(yè)知識，合理地規(guī)劃利用全部的土地資源，以促進生產的發(fā)展。具體包括：查清土地資源、監(jiān)督土地利用；確定土地利用的方向和任務；合理協(xié)調各部門用地，調整用地結構，消除不合理土地利用；落實各項土地利用任務；保護土地資源，協(xié)調經濟效益、社會效益和生態(tài)效益，城鄉(xiāng)用地，耕地保護和促進經濟發(fā)展之間的關系。
二、土地征用、征收制度
眾所周知，土地在我國既是重要生產資料和財產，也是人民安身立命之本。土地征收意味著對所有權的轉移，勢必影響到集體、個人的利益，需要嚴格按照土地征收法定程序進行。否則就難以平衡各方利益，容易引發(fā)人民不滿，甚至危害社會穩(wěn)定。我國現(xiàn)行的土地征收程序，對于保證國家建設起到了積極作用，但隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，其中的缺陷就日益凸現(xiàn)，亟待解決。
（1）土地征收程序存在的問題。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收”；《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對農民集體所有的土地實行征收”。該法律中“公共利益需要”缺乏明確的界定。
（2）土地征收的補償問題。土地征收是政府強制取得集體土地所有權的一種有償?shù)男姓绞??！锻恋毓芾矸ā分忻鞔_規(guī)定了土地征收的補償標準，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的補償往往低于人民的客觀需求。
（3）土地征收權的行使問題。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲，加之監(jiān)督機制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。
（4）土地收益分配和管理問題。土地征收過程中，土地收益在被征收者與征收者之間進行分配。有關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補償收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。
（5）有關土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設計上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性審查沒有納入程序中”、“缺少對行政機關的監(jiān)督機制”。
相關對策措施：
（1）嚴格限定公益性用地范圍，土地征收權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要可以征收農民集體所有的土地。依據(jù)國外經驗和我國實際，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：軍事用地；國家政府機關；能源、交通用地；公共設施用地；國家重點工程用地等等。
（2）土地征收補償標準要結合市場、當?shù)亟洕闆r和被征收者的實際情況合理給出。要保證土地征收程序的順利進行以及被征收者的應得利益。減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對平等的基礎上進行協(xié)商，實現(xiàn)各方利益的最大化和平衡化。
（3）事實的認定。這一階段包括兩個環(huán)節(jié)：申請和核準。申請要符合法律規(guī)定，核準要嚴格按照法律程序來實行。
（4）土地征收范圍的決定。被征收者有權知道征收范圍和提出異議。如有爭議，可向政府有關部門提出復議或申訴，對復議或申訴不服的，可以向人民法院提訟。
第7篇：農田征收與補償標準范文
關鍵詞 水庫移民； 安置區(qū)居民； 土地流轉； 補償標準； 潘口水電站
中圖分類號 F30124 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2011)05-0066-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.05.012
中國是世界上水庫量最多的國家，目前擁有的水庫數(shù)量為8.60萬座，水庫數(shù)量居第二位的美國僅為8 724座。中國的水資源開發(fā)利用率僅為24%，世界上有待開發(fā)的水能資源有近20%分布在中國，因此，中國是世界上水能資源未來開發(fā)潛力最大的國家［1］。據(jù)專家預測，2020年發(fā)電裝機總量將達到9億kW，其中水電裝機容量達25億kW，將比2004年增加1.5億kW。今后20年，因工程建設還要淹沒100 000 hm2土地，搬遷安置移民近310萬，其中水利移民約150萬人，水電移民約160萬人［2］。歷來制約水利水電開發(fā)的重要因素是資金、技術和移民問題。隨著國家的富強，資金已不是問題，中國水電工程建設技術也在世界居于領先地位，現(xiàn)階段水利水電工程建設的最大制約因素是環(huán)保和移民問題［3］，妥善安置移民關系到工程的順利開展與社會和諧穩(wěn)定。我國實行開發(fā)性移民方針，強調農村移民應以農業(yè)生產安置為主，農村移民安置后，應當使移民擁有與安置區(qū)居民基本相當?shù)耐恋氐绒r業(yè)生產資料。移民生產安置無論是后靠還是外遷，都是在承包地被淹沒的情況下利用安置區(qū)土地資源的富裕量實現(xiàn)安置。安置區(qū)居民不希望移民遷入打亂原來的社會秩序，因為移民的到來，意味著對土地、公共設施、市場、就業(yè)機會和其他稀缺資源的爭奪更加激烈［4］，不同程度地擠占了當?shù)氐母氐壬a資料，降低了當?shù)剞r民的收入［5］。安置區(qū)居民的風險在本質上或強度上都不同于移民的風險，但和他們有聯(lián)系并且也可能受到牽連而導致貧困［6］。然而，現(xiàn)行法律政策對安置區(qū)居民的補償問題鮮有考慮，更沒有完善的補償機制［2］。同時，移民遷入并不必然導致安置區(qū)居民淪為失地農民，相當于蠶食安置區(qū)居民的部分土地，對安置區(qū)居民的影響更加隱性化，加上安置區(qū)居民土地產權意識淡薄，對于安置區(qū)土地流轉補償標準的合理性、科學性與否的反應往往不如征地那么強烈，這導致了安置區(qū)土地流轉補償過程中各產權主體的利益不均衡和潛在的利益沖突，使政府與安置區(qū)居民之間的關系更加緊張，安置區(qū)居民與移民之間的利益整合更加困難，進而影響到整個社會的和諧與穩(wěn)定。
1 研究區(qū)域概況及數(shù)據(jù)獲取
潘口水電站地處堵河干流上游潘口鄉(xiāng)境內，距竹山縣城13 km，是湖北省在建的最大水電項目。在水庫蓄水達到355 m高程時，潘口水電站淹沒區(qū)涉及竹山、竹溪兩縣10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、71個村，動態(tài)移民35 763人，其中，竹山縣移民22 939人①。潘口水電站農村移民安置以大農業(yè)安置為主，有后靠條件的實行后靠，無后靠條件的實行外遷。筆者實地調查的區(qū)域為竹山縣溢水鎮(zhèn)和寶豐鎮(zhèn)2個鎮(zhèn)5個移民安置點,其中溢水鎮(zhèn)位于竹山縣城以西27 km處，轄20個村，112個村民小組，7 057戶28 740人。耕地面積2 526.33 hm2，其中水田543.60 hm2，旱地1 982.73 hm2；寶豐鎮(zhèn)距竹山縣城西35 km，轄29個村（居場），177個村民小組，15 837戶，58 703人，集鎮(zhèn)人口18 000人。耕地面積3 817.73 hm2，其中水田1 278.80 hm2，旱地2 538.93 hm2。根據(jù)《關于印發(fā)潘口水電站移民有關規(guī)定的通知》［十政辦發(fā)（2007）161號］，農村移民安置用地的主要是通過土地調整獲得，生產安置標準為把水田、旱地、園地綜合搭配調整，人均0.8畝；依附集鎮(zhèn)生活，進行兼業(yè)安置的，人均0.3畝，但最低不得少于安置地村民平均水平。同時，該文件還規(guī)定了安置區(qū)的土地轉移給移民使用的補償標準以及補償資金的分配方式，安置區(qū)轉出耕地按照前三年平均年產值的16倍給予補償，其中6倍年產值兌付給集體經濟組織，10倍兌付給轉出耕地的安置區(qū)居民；但是，轉給移民的耕地屬于集體未發(fā)包的機動地時，土地補償費和安置補助費全額歸集體所有。
本文的數(shù)據(jù)來源主要通過兩種途徑：第一、根據(jù)研究內容設計相應的調查問卷進行實地調查獲得第一手資料，筆者外業(yè)實地調查的區(qū)域為湖北省十堰市竹山縣溢水鎮(zhèn)（下腰店村、澗溝村和華家灣村）和寶豐鎮(zhèn)（鏵場村和雙廟村）5個移民安置點，調查的對象為安置區(qū)原居民，共計收回有效問卷73份；第二、通過向移民安置規(guī)劃設計單位（中南勘測設計研究院）、地方政府移民部門等收集潘口水電站移民安置規(guī)劃、政策文件等相關資料。
2 研究方法選擇、原理及問卷設計
2.1 研究方法選擇
CVM是通過問卷調查的方式直接詢問受訪者對轉出農地的最低受償意愿或購買農地的最高支付意愿，并以此來評估農用地的價格。經過40多年的發(fā)展和完善，CVM已在歐美發(fā)達國家和眾多發(fā)展中國家得到廣泛的認可和應用。CVM不僅可用于農地市場價值的評估，而且可用于農地非市場價值的評估，并且在國內農地價值測算領域已經得到應用。張鵬運用CVM對仙桃、荊門、宜昌和武漢市的征地補償合理價格進行了評估，測算結果顯示W(wǎng)TA平均值為123.30萬元/hm2，WTP的平均值為98.70萬元/hm2，最終選擇WTP平均值作為征地補償價格的合理值，并認為該測算結果較好反映了城市邊界區(qū)農地價值受到城市化影響而價值較高的實際，具有一定的科學性和實用性［7］；任艷勝運用CVM測算出湖北、宜昌、仙桃地區(qū)的農地價格為1 044 391.50元/hm2，荊門地區(qū)的農地價格為512 055.20元/hm2［8］。水庫移民安置區(qū)土地流轉補償沒有現(xiàn)實的市場可供參考，因此，通過精心設計調查問卷，努力克服各種偏差，通過假想市場引導出安置區(qū)居民的真實受償意愿和支付意愿，以此作為安置區(qū)土地流轉補償定價的標準，具有現(xiàn)實可行性。并且CVM的科學性和有效性已經得到國內外的廣泛認可，已經應用到農地價值評估方面。因此，本文選擇CVM對水庫移民安置區(qū)土地流轉補償定價進行實證研究。
2.2 基本原理
CVM的理論依據(jù)為效用最大化理論，假設安置區(qū)居民效用由可以通過市場交易的商品x、不能通過市場交易的農地q共同決定，效用函數(shù)為U（x，q），商品x的消費受安置區(qū)居民的收入y和商品價格p決定。根據(jù)理性人假設，安置區(qū)居民總是力圖在預算約束的情況下，實現(xiàn)個人效用最大化，用公式可表示為：
maxU(x,q) s.t.∑pixi≤y（1）
求解式1，可以得到預算約束下的可交易商品的需求函數(shù)xi=(p，q，y)，設間接效用函數(shù)為V（x，q）=U［(p，q，y)，q］。假定商品的價格p和安置區(qū)居民收入y保持不變，安置區(qū)居民的農地資源數(shù)量由q增加到q0，效用函數(shù)相應變?yōu)閁［(p，q0，y)，q0］，且U［(p，q0，y)，q0］> U［(p，q，y)，q］，即安置區(qū)居民因農地資源條件的改善而獲得了更高的效用，假設此時從安置區(qū)居民的收入中取走EV數(shù)量的貨幣，剛好使得U［(p，q0，y-EV)，q0］= U［(p，q，y)，q］，EV即為安置區(qū)居民為獲得（q0-q）數(shù)量的農地而愿意支付的最大貨幣量WTP；當安置區(qū)居民的農地由q減少到q1時，效用函數(shù)相應變?yōu)閁［(p，q1，y)，q1］，且U［(p，q1，y)，q1］
2.3 問卷內容和核心問題設置
2.3.1 問卷內容
潘口水電站移民安置區(qū)土地流轉補償標準調查問卷是在廣泛閱讀國內外文獻以及三次預調查（龍灘水電站、紫坪鋪水庫和南水北調中線工程水源地――丹江口庫區(qū)）的基礎上，對引導技術、起始報價及價格間隔等問題進行優(yōu)化設置后形成的，問卷內容重點包括四部分：
第一部分為安置區(qū)居民基本情況調查。主要包括受訪安置區(qū)居民基本情況（居住地、年齡、性別、文化程度、職業(yè)類型等）；受訪安置區(qū)居民家庭的基本情況（總人口、非農業(yè)人口、家庭承包地數(shù)量、種植作物類型及種植成本和收益、家庭收入和支出等）。
第二部分為土地法律政策的認知、對移民的態(tài)度及土地流轉意愿調查。這部分包括受訪安置區(qū)居民對以下內容的認知：農村土地產權歸屬及農地功能、是否從工程受益、土地保值增值的功能及家庭最低需求耕地數(shù)量；安置區(qū)居民對移民遷入的態(tài)度；安置區(qū)居民轉出耕地安置移民的意愿及轉出承包地預期收益的定性判斷等。
第三部分為土地流轉意愿價格調查。這部分內容是調查問卷的核心，分別調查受訪安置區(qū)居民對水田的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP），對旱地的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP）。
第四部分為土地調整情況調查。這部分包括移民安置土地調整的方式及公眾參與情況、補償標準和收益分配的現(xiàn)狀、受訪安置區(qū)居民對轉出土地集體是否有權參與收益分配、分配比例和集體分得收益用途的認知、安置區(qū)居民對移民成員權的認同感等內容。
2.3.2 核心問題設置
（1）假想市場的建立。
CVM是在假想市場的條件下直接詢問受訪安置區(qū)居民永久性地轉出土地給移民使用的WTA或者購買土地的WTP。因此，假想市場的建立并使之最大限度地貼近現(xiàn)實市場是運用CVM的關鍵。本文建立假想市場的WTP的提問方式分別如下，WTP的問題是：“假設國家或者集體通過土地整理等手段增加了部分耕地，或者本集體經濟組織內某個人想要賣出自己的承包地，目前集體內有部分土地對外售出，您作為本集體經濟組織成員，按照法律規(guī)定享有優(yōu)先購買權，土地購買后您將享有這部分土地的永久使用權（包括繼承等權利），那么您每畝耕地最多愿意支付多少錢？”
（2）引導技術的確定。
在CVM理論與實證研究的不同階段，先后開發(fā)出重復投標博弈、開放式、支付卡、二分法等多種類型的引導技術［9］。CVM引導技術國外多采用封閉式兩分式和支付卡式，國內以支付卡式為主［10］，這主要是由于國內尚不存在土地買賣市場，農民對土地現(xiàn)實交易市場的感知尚且缺乏，而支付卡式為沒有評估經驗的人群提供了相近的選項，在發(fā)展中國家較為容易被人們理解［11］。因此，本文采用CVM引導技術中的支付卡法。
（3）核心估值數(shù)值及區(qū)間設置。
調查問卷分別對受訪安置區(qū)居民水田及旱地的WTA、WTP分別提問，借鑒已有的研究成果及預調查的數(shù)據(jù)分析，確定支付意愿和受償意愿的數(shù)值分布在12個區(qū)間之內，最低區(qū)間為（0，5 000］，最高區(qū)間為（100 000，110 000］，如果受訪安置區(qū)居民認為購買土地的支付意愿或者轉出土地的受償意愿應更低或者高于110 000元，則采用自由填寫的方式。
（4）支付方式、支付單位、支付年限。
國外研究表明，用征收收入所得稅、財產稅、公共事業(yè)費、建立特殊基金等方式作為支付手段能夠有效地消除受訪者的顧慮，并準確引導出準確的支付意愿［12］，而Randall等認為所謂的支付方式偏差并不存在，應重點選擇受訪者習慣且接受程度較高的支付方式［13］。在調查安置區(qū)居民對轉出耕地的WTA時，考慮到受訪者對貨幣補償具有良好接受度和判斷性，因此，本文的支付方式選擇貨幣支付，同樣WTP也采用該支付方式；支付單位為一次性；由于安置區(qū)居民轉出承包地給移民使用，移民不僅獲得了承包地本輪承包期剩余年限的土地權利，而且移民及后代也獲得了永續(xù)承包土地的權利，相當于承包地土地產權的無限期讓渡。因此，支付年限為無限年期。
3 實證研究與評價
3.1 實證思路
農地總價值采用CVM進行評估，具體步驟為：首先，通過問卷調查獲得每個受訪者對水田和旱地的WTPi；然后，運用多元線性回歸模型判斷影響受訪者WTP的主要因素，并與實際情況進行對比，實現(xiàn)對調查獲得的WTP的有效性檢驗。水庫移民安置區(qū)土地流轉補償農地總價值采用每個受訪者支付意愿或受償意愿的平均值，或建立以農戶WTPi為自變量與相應影響因素x1,x2...xn為因變量的多元線性回歸模型，通過模型來測算農地的總價值P農地總價值。本文建立的農戶WTP影響因素指標體系及預期作用方向如表2所示。
3.2 實證過程
3.2.1 有效性檢驗
運用SAS軟件建立安置區(qū)居民支付意愿與10個影響因素的多元線性回歸模型，運行結果顯示：支付意愿與受訪者的年齡、職業(yè)類型、對農地保值增值功能的認知和對土地產權歸屬認知4個指標呈極顯著正相關，與受訪者家庭距縣（區(qū)）中心的距離呈顯著負相關，即受訪者的年齡越大、職業(yè)類型越趨近于非農業(yè)、對農地保值增值功能越樂觀、認為土地的“私有化”程度越高、距離縣（市）的距離越近，支付意愿就越高，反之亦然。該結果與調查區(qū)域的基本情況相吻合。因此，在水庫移民安置區(qū)土地流轉補償過程中應該做到：①對年齡偏大的安置區(qū)居民給予妥善的安置，以打消其轉出土地后對生活的顧慮；②在補償安置區(qū)居民的土地損失時，政府應考慮區(qū)位因素，距離城（鎮(zhèn)）較近的土地一般應該獲得較高的補償；③安置區(qū)居民轉出耕地的保值增值功能越強，政府應考慮對未來農地的增值部分給予一定的補償；④在承包經營權物權屬性確立后，政府應將土地承包經營權看作是安置區(qū)居民財產的一部分，給予充分合理的補償。
3.2.2 補償標準確定
（1）均值法。
根據(jù)調查問卷可以得到，受訪者對水田支付意愿的平均值為41 021.13元/畝，折合615 316.95元/hm2，對旱地支付意愿的平均值為34 193.55元/畝，折合512 903.25元/hm2，水田支付意愿均值高于旱地支付意愿均值1997%。
（2）多元線性回歸。
運用多元線性逐步回歸方法建立起受訪安置區(qū)居民水田和旱地支付意愿和表5.1所選因素的模型分別為：
WTP水田=57 301-730.58X5+14 511.00X10
WTP旱地=-38 993+480.87X2+4 761.19X4-12 18100X7+0.26X8+9 025.43X9+11 065.00X10
根據(jù)調查數(shù)據(jù)得到X2、X4、X5、X7、X8、X9和X10的平均值分別為52.05、1.82、33.62、0.89、19 927.88、3.79和0.49，將其帶入方程可以預測出水田的WTP為39 849.29元/畝，折合597 739.35元/hm2；旱地的WTP為28 670.04元/畝，折合430 050.60元/hm2。
本文選擇受訪者支付意愿的均值和模型預測結果兩者的平均數(shù)作為安置區(qū)土地流轉的補償標準，可以計算出水田的補償標準為606 528.15元/hm2；旱地的補償標準為471 476.93元/hm2。
3.3 補償標準評價
通過本文測算的補償標準與潘口水電站安置區(qū)土地流轉執(zhí)行補償標準對比發(fā)現(xiàn)，水田執(zhí)行補償標準為合理補償標準的49.54%，旱地為44.54%，現(xiàn)行潘口水電站安置區(qū)土地流轉補償標準均未達到農地實際總價值的50%，表明安置區(qū)集體和居民沒有獲得充分的補償，需要提高安置區(qū)土地流轉補償標準。
4 對策和建議
4.1 完善相關法律法規(guī)，實現(xiàn)安置區(qū)土地流轉有法可依
國務院471號令規(guī)定：農村移民安置后，應當使移民擁有與安置區(qū)居民基本相當?shù)耐恋氐绒r業(yè)生產資料,但是安置移民的土地來源仍沿用土地調整或調劑（有償）等方式解決。在土地承包經營權物權屬性確立后，無論政府利用集體的機動地或是已發(fā)包出的土地安置移民，當安置區(qū)集體或居民以物權對抗土地調整時，政府將面臨更換安置區(qū)或者強制性地調出土地兩種選擇，且更換后的安置區(qū)同樣面臨著原居民不愿意轉出耕地的問題。因此，政府調地安置移民面臨著一個兩難，即如果政府強制性地將安置區(qū)居民的土地調出給移民使用，雖然解決了移民安置的土地來源問題，但是政府的土地調整手段具有明顯的行政違法嫌疑［14］，盡管在當時處理比較方便，但時間一長，就暴露出實際問題了［15］；如果政府不采取措施妥善解決移民的土地問題，將導致大量水庫移民直接淪為失地農民。因此，如何協(xié)調安置移民土地取得的強制性和安置區(qū)居民土地產權的排他性之間的矛盾是問題關鍵所在。要實現(xiàn)移民安置用地的合法合規(guī)，就要將移民安置規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃有機地結合起來，通過土地利用總體規(guī)劃劃定的移民安置區(qū)具有強制性的法律效力，在規(guī)劃期內，政府可以直接利用規(guī)劃確定的移民安置用地，同時，以法律條文的形式明確規(guī)定安置區(qū)集體、安置區(qū)居民和移民之間的土地產權轉移關系屬于所有權轉讓或者使用權轉讓，這就避免了政府通過土地調整解決移民土地問題所帶來的行政違法問題。
4.2 明確安置區(qū)土地流轉補償標準，體現(xiàn)農地價值
國務院471號令明確規(guī)定了興修水利水電工程淹沒區(qū)征地補償標準，即被征耕地前三年平均年產值的16倍，征地補償款?？罱y(tǒng)一用于移民安置。移民生產安置實質上是以征用土地的補償費和安置補助費為限額，用征地補償費尋求土地容量進行安置［16］。然而，國務院471號令并沒有規(guī)定安置區(qū)土地流轉的補償標準，潘口水電站移民安置區(qū)土地流轉采用完全參照淹沒區(qū)征地補償標準的方式進行，然而，現(xiàn)行征地采取的是年產值倍數(shù)法進行補償，最高補償為年產值的30倍，顯然遠遠低于土地作為不動產永不滅失、保值增值、持續(xù)收益所能夠帶來的利益，剝奪了農民潛在的經濟效益［17］，因此，參照征地補償標準對安置區(qū)居民轉出的土地進行補償無法包含農地的非市場價值，甚至對農地市場價值的補償也是不全面的。同時，潘口水電站安置區(qū)土地流轉補償完全按照淹沒區(qū)征地補償標準的方式的另外一個缺乏科學性的表現(xiàn)就是：因為淹沒區(qū)的農地與安置區(qū)的農地是非均質的，安置區(qū)完全參照淹沒區(qū)的農地補償標準進行補償，勢必造成在區(qū)位、土地質量等方面差異懸殊的安置區(qū)集體或農戶之間利益不均衡。因此，應當完善法律法規(guī)，明確安置區(qū)土地流轉的補償標準，使安置區(qū)居民獲得因移民遷入而造成福利損失的補償具有法律依據(jù)的同時，更多地分享到土地用途轉換帶來的土地增值收益。具體可以分以下兩個步驟來進行：第一步、將統(tǒng)一年產值成果應用到水庫移民安置區(qū)土地流轉補償中，根據(jù)《關于公布湖北省征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的通知》［鄂政發(fā)（2009）46號］，竹山縣寶豐鎮(zhèn)和溢水鎮(zhèn)的征地補償標準分別為435 000元/hm2和375 000元/hm2，這將使安置區(qū)居民轉出耕地的補償標準得到大幅提高；第二步、按市場價或評估價對安置區(qū)轉出的土地給予補償，最終實現(xiàn)對安置區(qū)農地價值的完全補償。
4.3 合理確定安置區(qū)土地流轉補償費用的分配標準
對于集體已發(fā)包的土地轉給移民使用時采取的收益分配標準為，集體經濟組織獲得6倍年產值的補償，安置區(qū)居民獲得10倍年產值的補償，這似乎符合《土地管理法》征地補償標準的相關規(guī)定，即征地的基本補償標準為：土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的6-10倍，用于補償集體經濟組織的土地所有權，安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產值的4-6倍，用于補償農民的土地承包經營權。國務院471號令的16倍補償標準是取基本補償倍數(shù)的高值，即土地補償費為10倍年產值，安置補助費為6倍年產值，據(jù)此推理，集體經濟組織應獲得10倍年產值補償，而安置區(qū)居民獲得6倍年產值補償。另外安置區(qū)土地流轉所引起的土地產權轉移性質與征地存在著本質的區(qū)別，前者是集體的土地被政府強制用于移民安置，移民同時基于行政命令獲得遷入集體的成員權資格，給移民使用的土地仍屬于安置區(qū)集體所有；但是征地所導致的是土地所有權的轉移，即集體的土地轉移給國家所有，集體喪失土地所有權。因此安置區(qū)接納移民并給其配置土地并不必然導致集體享有所有權的土地數(shù)量減少，故而安置區(qū)集體參照征地補償標準分得相應收益的方式是值得商榷的。對于集體經濟組織利用機動地安置移民并留用全部補償收益的情況，由于該模式沒有對安置區(qū)居民的承包地數(shù)量造成直接的負面影響，因此，安置區(qū)居民對這種利益分配均沒有表示反對。但是，該方式仍會對安置區(qū)居民的承包經營權產生間接的負面影響?！掇r村土地承包法》第二十八條規(guī)定，集體經濟組織依法預留的機動地應當用于調整承包土地或者承包給新增人口，其中，調整承包土地主要是指集體通過土地微調的方式將機動地承包給因自然災害承包地被嚴重毀損的個別農戶，因此，將集體機動地用于安置移民勢必會造成兩類人群獲得承包地的可能性降低，第一、承包期內因遭受自然災害而承包地嚴重毀損的安置區(qū)居民；第二、安置區(qū)居民戶內的新增人口。集體土地所有權的主體是農民集體，因此，集體使用機動地安置移民獲得的補償收益，將安置區(qū)居民排除收益分配主體之外是缺乏科學依據(jù)的。因此，應依法明確參與土地流轉收益分配的主體及相應比例，這不僅有利于保障各個產權主體的利益，實現(xiàn)安置區(qū)土地流轉補償科學、有序地進行，而且也為安置區(qū)土地的順利轉出和移民的妥善安置打下基礎。
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Land Transference Compensation of Pankou Hydropower Station Projects Resettlement Area
LIU Linghui1 CHEN Yinrong2 MEI Yun2
(1.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and Technology ofChina, ChengduSichuan 610054, China;2. College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China)
Abstract Not only will the construction of large and middlesize water conservancy and hydropower projects, inevitably
lead to the requisition of farmland but also it will bring about the involuntary resettlement for a large number of immigrants. China adopted the policy of developmentoriented resettlement, which mainly emphasized giving each reservoir immigrant a parcel of contract land for their future development. However, reservoir immigrants settled in resettlement areas and shared farmland and other resources with local residents，which will certainly bring negative impact on local residents land rights. Therefore, According to “KaldorHicks” welfare criterion, in order to realize the improvement of welfare, the resettlement collective and local residents should be given appropriate compensation for their welfare losses. This paper took Pankou Hydropower Station as an example and measured the total value of land transference compensation with the contingent value method based on investigating 73 rural families in five resettlement areas in Yishui town and Baofeng town, Zhushan county. The results indicate that the current land transference compensation in Pankou Hydropowers station didnt reach half of the actual value of the farmland. The degree of compensation for paddy fields and dry land were 49.54% and 44.54% respectively. Collectives in the resettlement area and local residents didnt receive sufficient compensation. Therefore, the government needs to raise land transference compensation in the resettlement area so as to enable the local residents to share as much as possible
the benefit
the same as reservoir immigrants from land appreciation .
第8篇：農田征收與補償標準范文
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
為確保 高速公路項目的順利開工建設，保證 高速公路征地工作的順利完成，經甲乙雙方充分協(xié)商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務委托乙方完成，并約定如下條款：
第一條 委托事項
1.乙方根據(jù)國家、福建省的有關土地法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級有關土地征收政策和地方政府已制定并批準的高速公路征地補償標準，依法計算征地拆遷安置補償費用和制定補償方案，及時準確將補償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導、監(jiān)督相關部門在高速公路征地實施過程中的各項工作。
2.根據(jù)《中華人民共和國土地法》、《福建省實施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負責工程在本轄區(qū)內，征地紅線內土地的地類劃分，權屬調查及確認，土地丈量核實，造冊登記、補償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關的工作。
3.指導、協(xié)調高速公路經過的所屬縣(市、區(qū))做好高速公路用地的土地利用總體規(guī)劃調整、基本農田補劃，及時做好 高速公路項目的征、轉用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權屬、地類清楚、面積準確、手續(xù)完備。
4.負責施工臨時用地的手續(xù)辦理，協(xié)調督促臨時用地的復墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據(jù)施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。
5.完成落實高速公路征地的其他相關工作。
第二條 委托事項的完成時間
乙方應在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關程序、補償標準的制定、各種征地手續(xù)的報批等委托事項乙方應及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。
第三條 委托費用及支付方式
委托費用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經費人民幣 元，本經費為費用包干，具體包括如下項目： 。
支付方式：本協(xié)議簽訂后甲方以 轉賬或現(xiàn)金支票 支付乙方委托費用(征地經費)總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續(xù)和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。
開戶行：
賬號： 戶名：
第四條 轉委托
乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉委托其他單位或部門完成，但應及時通知甲方，乙方轉委托中不得增加甲方的委托費用，同時應確保甲方委托事項的完成。
第五條 違約責任
1.甲方未及時支付委托費用，乙方在完成委托事項時有權要求甲方及時支付剩余的委托費用并要求甲方承擔委托費用總額 % 的違約金。
2.乙方未及時完成委托事項的，應及時采取補救措施并自行承擔費用，乙方未能在約定的時間內辦理土地征用的各項手續(xù)并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費用，同時甲方有權要求乙方承擔違約責任。
第六條 爭議的解決
雙方在履行合同中產生爭議應本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協(xié)商的方式調解解決;雙方未能自行協(xié)商解決的提請上級主管部門協(xié)調解決。無法協(xié)調解決的向有管轄權的人民法院起訴。
第七條 其他約定
第八條 附則
1.本協(xié)議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商后簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
2.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
3.本協(xié)議一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)
為了做好 建設范圍內的征遷工作，根據(jù)《國務院城市房屋征收管理條例》要求，甲方決定由乙方承擔該征遷任務并組織實施拆除工作。為了明確雙方職責，保證征遷工作順利進行，雙方就有關事項達成如下協(xié)議：
一、征遷任務及范圍：
甲方經有關部門批準需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規(guī)劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內建筑物、構筑物及附屬物進行征遷及組織實施拆除。
二、權利與義務：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關法律手續(xù)及相關事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負責就征收補償方案當中涉及法律法規(guī)方面的某些細節(jié)和疑問進行解釋說明。
(二)、乙方向甲方提供有關征收補償?shù)姆煞ㄒ?guī)及專業(yè)技術指導。
(三)、乙方在甲方的配合下，根據(jù)工作需要派出相應的專業(yè)人員做好前期征遷進村入戶調查摸底，提供涉及征遷的相關專業(yè)技術等必要的工作。
(四)、乙方在甲方協(xié)助下依據(jù)征收法規(guī)及甲方制定的《補償安置方案》的標準要求組織簽訂和實施征遷補償、安置協(xié)議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協(xié)議書、房屋附屬項目補償、補貼清單上與甲方共同簽名確認清單上的有關財產及數(shù)額。
(五)、乙方要負責協(xié)助甲方在規(guī)定的時間內完成征遷范圍內征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補償協(xié)議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。
(六)、乙方要負責協(xié)助甲方辦理征遷過程中的證據(jù)保全手續(xù)、申請裁決及強制征收手續(xù)。
(七)、乙方要負責協(xié)助甲方做好征遷房屋的面積、產權核對工作。
三、費用和支付方法：
征遷費用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內付清(按實際面積計算)。
四、違約責任：
1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經濟損失，給予相應的賠償。
2、若征遷期限超過半年，甲方應與乙方協(xié)商，簽定補充協(xié)議，根據(jù)乙方的工作情況給予適當經濟補償。
五、備注：
本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：
受托人(以下簡稱乙方)：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關規(guī)定，經 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機構?，F(xiàn)甲、乙雙方經平等協(xié)商，就房屋征收評估事項達成如下協(xié)議：
一、評估項目基本情況
1.征收項目名稱：
2.征收決定文號：
3.征收部門：
4.征收實施單位：
二、評估的基本要求
1.評估對象及范圍
1) 范圍內涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補償價值評估。
2) 對本項目用于產權調換房屋的價值評估。
2.評估目的
1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
2)用于產權調換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產權調換房屋的價值。
3.評估時點
被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。
4.評估力量
乙方確定注冊房地產估價師任信龍為本項目的評估負責人，同時應指派與該評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產估價師開展評估工作。
5.評估報告交付時間、方式
1)乙方應當自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起15日內向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結果，并協(xié)助甲方對初步評估結果在征收范圍內向被征收人進行公示，公示期間，乙方應安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，乙方應當進行修正。分戶初步評估結果公示期滿后，乙方應向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。
2)乙方應當自甲方提供用于產權調換房屋情況之日起對用于產權調換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起10日內向甲方出具用于產權調換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產權調換房屋評估工作全部完成后，乙方應向甲方提供用于產權調換房屋一式四份的整體評估報告。
三、評估費用標準及支付方式
1.評估費用標準
經雙方商定，被征收房屋和用于產權調換房屋的評估費按每份評估報告金額計收，
2.支付方式
1)甲方依據(jù)乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進行評估費的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內甲方向財政申請余款，并應按該項目實際評估價值將評估費的余額一次性向乙方結清。
2)用于產權調換房屋的評估費待乙方完成應評估產權調換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內，由甲方按實際評估價值將評估費一次性向乙方結清。
四、雙方權利與義務
1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應向乙方提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況(被征收房屋產權人姓名、建筑面積、性質、用途等相關權屬資料)及未經登記建筑的認定、處理結果情況。并對資料的真實性、合法性負責。
2.在評估開展時，甲方應配合乙方做好實地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。
3.甲方應按照約定條件及時向乙方足額支付評估費用。
4.乙方應本著獨立、客觀、公正的原則，依照國家規(guī)范的標準、程序和方法，對委托評估的房地產進行查勘和估算，并出具真實、符合規(guī)范的房地產評估報告書。
5.乙方負責評估結果解釋和異議復核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。按甲方的進度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
6.因甲方未能及時提供征收范圍內房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應及時協(xié)商處理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和產權調換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應給乙方出具該項目評估結束的具結文件。
8.乙方不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。
9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應妥善保管，并盡保密義務，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規(guī)定的保密義務將在本合同終止后持續(xù)有效。
五、違約責任
甲、乙雙方按《中華人民共和國經濟合同法》的規(guī)定承擔相應違約責任。
六、爭議處理
發(fā)生爭議，應先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，可依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第9篇：農田征收與補償標準范文
受市政府委托，向本次會議匯報我市貫徹實施《土地管理法》的情況，請予審議。
我國第一部《土地管理法》是1986年頒布的，今年是20周年。期間經過了2次修正、1次修訂。我今天匯報的，是1998年修訂、20**年修正的新《土地管理法》（以下簡稱新法）的貫徹實施情況。
一、貫徹實施《土地管理法》基本情況
新法實施以來，我市出臺了《關于對市區(qū)土地實行五統(tǒng)一管理的通知》、《××市國有土地使用權招標拍賣辦法》、《關于進一步加強市區(qū)土地市場管理促進經濟發(fā)展的通知》等20多個規(guī)范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐漸步入了法制化、制度化的軌道。
（一）宣傳力度不斷加，社會各界的依法用地意識逐步增強。新法出臺以后，我市把對新法的宣傳作為“三五”普法、“四五”普法的重要內容，堅持“6.25”全國土地日集中宣傳與日常宣傳相結合，采取舉辦培訓班、召開座談會、發(fā)放宣傳材料、舉辦國土資源杯“歌唱××”歌曲創(chuàng)作賽和土地管理電視知識競賽等形式，對新法進行廣泛深入宣傳。1999年以來，全市舉辦培訓班100多期，培訓1.5萬人次，召開座談會70多次，發(fā)放宣傳材料70多萬份。通過宣傳，各級領導、用地單位和廣群眾對新法的認識不斷提高，資源憂患意識、依法用地意識明顯增強，有力地促進了新法的順利實施。
（二）耕地保護機制不斷健全，耕地保護力度不斷加。一是建立耕地保護責任制和目標考核辦法，明確各級耕地保護的目標和責任。特別是在基本農田保護方面，市、縣、鎮(zhèn)、村、農戶逐級簽訂了基本農田保護責任，全市共簽訂55萬份，確保責任落實到人，措施落實到位。二是建立健全了耕地占補平衡制度、繳納耕地開墾費和新增建設用地有償使用費制度、基本農田保護區(qū)管理制度、監(jiān)督檢查制度等制度，并嚴格執(zhí)行基本農田“五不準”等上級關于耕地保護的各項政策，實現(xiàn)了耕地保護工作的制度化、規(guī)范化。三是力實施土地開發(fā)整理復墾工作，增加有效耕地面積。“十五”期間，我市爭取國家級、省級土地開發(fā)整理項目26個，爭取資金2.2億元，全市通過開發(fā)整理復墾增加耕地3000多公頃。1997年土地利用總體規(guī)劃修編時，確定我市耕地保有量為192969.12公頃，基本農田面積為169943.86公頃，基本農田保護率為88.1%。到20**年，我市經審批的建設用地，連續(xù)7年實現(xiàn)耕地占補平衡，基本農田保護率始終保持在88.1%以上。
（三）土地市場不斷規(guī)范，土地資源的市場化配置程度不斷提高。一是建立土地儲備制度。市及各市國土資源部門都成立了土地儲備中心，通過收回、收購等方式儲備土地，并制定土地供應計劃，根據(jù)市場情況，適時推向市場，起到宏觀調控土地市場的作用。二是建立國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度。**年，市政府出臺了《××市國有土地使用權招標拍賣辦法》；20**年，又出臺了《關于進一步加強市區(qū)土地市場管理促進經濟發(fā)展的通知》。兩個文件都明確規(guī)定，對商業(yè)、旅游、娛樂、房地產開發(fā)等經營性用地，必須采取招標拍賣掛牌方式出讓。20**年，各市區(qū)都建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，率先在全省全面實行。20**年以來，國土資源部門建立健全了局長辦公會集體會審出讓底價制度、現(xiàn)場監(jiān)督公證制度、監(jiān)督管理方案審批備案制度、公告和信息披露制度、拍賣底價和競買人報名保密制度等制度，不斷完善工作程序，使“招拍掛”工作規(guī)范運行，國有土地的資產價值得到充分顯現(xiàn)。20**年，我市又進行了工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓試點。20**年，全市“招拍掛”出讓經營性土地129宗，實現(xiàn)政府純收益9.5億元，占土地總收益的比例由**年的6%提高到59%。三是建立地價管理制度。**年，我市將市區(qū)土地劃為7個級別，制定了相應級別不同用途的基準地價。隨著經濟的發(fā)展和城市基礎設施狀況的改善，20**年和20**年，又對土地級別和基準地價進行了兩次調整，使地價水平與經濟發(fā)展水平相適應，保證了國有土地資產的保值和增值。對采取協(xié)議方式供地的，供地價格均以基準地價為基礎依法進行評估，并經國土資源部門集體會審確認，保證了土地出讓的公平、公正、公開，確保國有土地資產不流失。四是建立國有土地使用權掛牌轉讓交易制度。市及各市都建立了土地交易市場。除城鎮(zhèn)居民住房、法院判決等國有土地使用權轉讓外，對其他國有土地使用權轉讓實行在交易中心掛牌交易，對申報的轉讓價格低于實際評估價格20%的，政府行使優(yōu)先購買權。該制度的建立，培育和規(guī)范了土地二級市場。土地市場建設的不斷深化，使土地資產收益逐年幅度增加。20**年，全市實現(xiàn)政府土地純收益16.3億元，是**年的10倍。
（四）征地管理不斷加強，被征地農民的合法權益得到有效保障。重點強化了四項措施：一是規(guī)范征地程序。凡是征地前沒對土地補償標準進行聽證或測算征地標準達不到我市最低標準的，國土資源部門一律不受理征地審批報件。二是依法適當提高征地補償標準。新法出臺后，我市對征地補償標準進行了3次調整。**年，市政府辦公室下發(fā)17號文件，將市區(qū)征用土地年產值標準和地上附著物標準提高了20%左右。20**年，市政府辦公室轉發(fā)《省政府辦公廳關于調整征地年產值和補償標準的通知》，規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內耕地年產值最低標準環(huán)翠區(qū)為每畝1800元，榮成市、文登市為每畝1600元，乳山市為每畝1400元；城市規(guī)劃區(qū)外耕地最低年產值標準為每畝1000元。土地補償費和安置補助費標準，兩項合計不得低于畝產值的16倍。為有效解決征地中同地不同價的問題，使征地工作更加公平合理，并進一步提高征地補償標準，按照國土資源部和省國土資源廳的統(tǒng)一部署，從20**年下半年開始，國土資源部門在全市組織開展了征地區(qū)片綜合地價和征地統(tǒng)一年產值標準制訂工作。在城市規(guī)劃區(qū)內征地的，適用區(qū)片地價；在城市規(guī)劃區(qū)外征地的，適用統(tǒng)一年產值標準。市區(qū)區(qū)片地價分了10個區(qū)片、5個級別：分別是每畝8萬元、7萬元、5萬元、4萬元和3萬元；統(tǒng)一年產值分了5個區(qū)域，標準都是每畝1300元，補償倍數(shù)分別是23倍、22倍和20倍。目前各市區(qū)全面完成了制訂工作，待省上批準后公布實施。三是嚴把征地補償關。從20**年開始，對新增建設用地，供地報件中必須附被征地村出具的土地補償費到位證明和被征地農民領取補償費的證明，否則國土資源部門不予受理和批準供地。四是做好失地農民的安置工作。我市先后采取了貨幣安置、農業(yè)安置、留地安置、轉權讓利、土地入股等安置方式。為從根本上解決失地農民的生活問題，20**年，市政府下發(fā)《關于建立失地農民基本生活保障制度的實施意見》，通過“政府出一塊、村集體補一塊、農民個人繳一塊”的方式，把失地農民的基本生活納入社會保障體系，實現(xiàn)保障的社會化。目前各市區(qū)都根據(jù)實際情況出臺了相關政策。
（五）執(zhí)法監(jiān)察機制不斷健全，土地執(zhí)法力度不斷加。市縣兩級國土資源部門都成立了執(zhí)法監(jiān)察科，組建了執(zhí)法監(jiān)察支隊和隊，建立了市、縣、鎮(zhèn)、村四級土地動態(tài)巡查網(wǎng)絡，制定了《××市土地動態(tài)巡查辦法》，與公安部門建立了聯(lián)合執(zhí)法機制，對土地違法案件做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。20**年以來，扎實開展了城市房地產開發(fā)建設用地清理整頓、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查、土地市場秩序治理整頓、開發(fā)區(qū)清理整頓等集中治理整頓工作，全市共制止土地違法行為500多起，立案查處土地違法案件930余件，拆除違法占地建筑面積11萬平方米，有力地規(guī)范了土地市場秩序。截至20**年，市國土資源局連續(xù)3年被市整規(guī)辦評為整頓和規(guī)范市場經濟秩序先進單位；20**年，被山東省整規(guī)辦評為土地市場秩序治理整頓先進集體。
（六）土地調控力度不斷加，促進了全市經濟的平穩(wěn)運行。20**年，國務院把國土資源部門定位為宏觀調控部門，把土地作為宏觀調控國民經濟的重要手段，下發(fā)了國發(fā)〔20**〕28號和〔2006〕31號文件，制定了一系列土地調控的措施。對此，我市態(tài)度鮮明，行動積極，措施果斷，一是嚴格執(zhí)行國家產業(yè)和用地政策，從嚴控制新增建設用地。做到“三禁止、一嚴格”，即禁止向違背國家產業(yè)政策、高耗能高污染、違反土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的項目供地，嚴格控制列入國家產業(yè)政策限制類的項目用地。二是嚴格按照上級要求，認真開展2006年新開工項目用地清理工作。今年國慶節(jié)期間，市國土資源局組成7個督導檢查組，進駐各市區(qū)，對新開工項目逐個進行土地報件檔案和實地現(xiàn)場督導落實。對10個違法占地項目全部依法進行了查處，其中依法拆除的4個，沒收的3個，移送公安機關立案處理的3個，恢復土地原狀的1個；對8個項目進行了罰款；給予黨紀、政紀處分的責任人10人，追究刑事責任的2人，做到了既處理事，又處理人。10月16日，我市新開工項目清理工作順利通過國務院督查組的檢查驗收。
（七）服務功能不斷增強，對經濟社會發(fā)展的保障能力不斷提高。一是強化窗口辦文工作，提高服務效率。各級國土資源部門都建立了窗口辦文制度，把土地審批事項納入窗口管理，實行“受理”與“辦理”分開。依托城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)，把城鎮(zhèn)居民土地登記發(fā)證時限由法定的2個月縮短到15分鐘以內，極地方便了市民。20**年，市國土資源局辦文窗口被省國土資源廳和市直機關工委分別評為“優(yōu)秀辦文窗口”和“文明窗口”；20**年—20**年，連續(xù)4年被市行政審批中心授予“群眾最滿意窗口”稱號。二是堅持開源節(jié)流，力推進土地節(jié)約集約利用。在節(jié)約用地方面，全市通過舊城改造、治理“城中村”和“空心村”、處置閑置土地等措施，盤活土地1.6萬多畝，節(jié)約土地7000多畝。在集約用地方面，20**年，市政府下發(fā)31號和38號文件，對30個類別工業(yè)項目用地的投資強度、建筑密度、容積率、綠化率做了詳細的規(guī)定。依據(jù)這兩個文件，國土資源部門在用地審批中嚴格把關，對達不到我市土地集約利用控制標準的，堅決不予批地或核減用地面積。我市土地節(jié)約集約利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨節(jié)約集約用地先進企業(yè)表彰會議在我市召開，我市金猴集團、萬得集團、三角華盛輪胎、華力電機等8家企業(yè)受到表彰。三是千方百計保證項目落地。20**年以來，我市共爭取審批建設用地8.3萬畝，綜合全省各市城市面積和經濟發(fā)展、財政收入等因素（這些因素是省上分配用地指標時的參考依據(jù)），批地總量排在全省15個市（除濟南、青島外）前列。堅持有保有壓、區(qū)別對待的供地政策，實行“五個優(yōu)先”，即優(yōu)先保證國家、省、市重點工程，教育、衛(wèi)生等經濟社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)，高科技項目，重點利用外資項目以及資金到位的項目用地。
20**年，市政府被省政府評為全省實施20**-20**年度國土資源管理目標責任制先進單位。20**-20**年，市國土資源局連續(xù)4年被××市委市政府評為先進單位；20**年，被省國土資源廳評為全省國土資源管理工作先進單位；20**年，被人事部、國土資源部授予“全國國土資源系統(tǒng)先進集體”稱號；20**年，榮成市國土資源局、文登市國土資源局被省人事廳、國土資源廳授予“全省國土資源系統(tǒng)先進集體”稱號。
二、土地管理中存在的困難和問題
（一）社會各界特別是個別地方領導依法用地意識有待進一步增強。個別地方把發(fā)展同多占地劃等號，認為發(fā)展就要多占地，多占地就是發(fā)展。有的地方用地根本不把土地利用總體規(guī)劃放在眼里，想開發(fā)哪塊就開發(fā)哪塊，投資商看中哪塊就給哪塊，不管符不符合規(guī)劃，不管有沒有用地指標，也不管是不是基本農田，對國土資源部門的依法制止和規(guī)范，他們認為是阻礙經濟發(fā)展。有的地方甚至搞“毀地招商”，什么項目也沒有，把地推平了再說。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)以租代征違法用地現(xiàn)象比較突出。
（二）土地節(jié)約集約利用水平有待進一步提高。近年來，我市在優(yōu)化土地資源配置、推進土地節(jié)約集約利用上進行了不懈地探索，積累了一些成功的經驗。但從總體上看，社會各界節(jié)約集約用地的意識還不強，土地節(jié)約集約利用還停留在較低水平。開發(fā)區(qū)中工廠建一層廠房的較多，有的還講排場，建花園式工廠，搞面積綠地，土地利用效率較低。土地閑置浪費的現(xiàn)象比較突出，不是有項目沒地，而是有地沒項目，不是土地制約了經濟發(fā)展，而是有些地方土地的閑置荒蕪引起了群眾的不滿。土地集約利用的審批考核機制有待于進一步健全，有的企業(yè)不是根據(jù)投資強度確定用地面積，而是虛報投資強度到國土資源部門騙取多批地；批地后，一些用地單位沒有按照規(guī)定的標準進行投資、建設。
（三）征地中損害農民利益的現(xiàn)象仍然存在。發(fā)展經濟、推進工業(yè)化必須要占用農民集體土地，但是農民集體土地轉為建設用地的過程，應當是農民分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化成果的過程，應當有利于增加而不是損害農民的利益，應當有利于縮小而不是擴城鄉(xiāng)的差距。但有的地方領導干部腦子里缺乏這種觀念，截留、挪用征地補償費的現(xiàn)象依然存在，甚至違背農民意愿強行征地。造成征地糾紛不斷發(fā)生，農民上訪不斷出現(xiàn)，影響社會穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，因為征地問題引起農民上訪占土地量的40%。從反映的情況看，有的地方的征地行為作風粗暴、性質惡劣，莊稼眼看就要收了，一夜之間強行把地推平，這種做法必須糾正。
（四）土地歷史遺留問題較難處理，亟待妥善解決。近年來土地方面暴露出來的歷史遺留問題較多，其中最突出的有三個方面：一是原來出讓的土地，后來由于《森林法》的有關規(guī)定或者規(guī)劃調整為綠地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遺留問題，比如初村北海、張村沿海等1.3萬畝土地。土地使用者紛紛要求解決，處理難度很。二是乳山銀灘開發(fā)區(qū)于1992-1993年越權批準出讓的一些土地，現(xiàn)在還有1萬畝左右由于當時沒有確定具置而空掛，用地單位都來找，難以解決。三是以前有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞以地生財，把地擅自賣給開發(fā)商，由于沒經過轉用征收，不能辦理正常的用地手續(xù)，前任領導把收開發(fā)商的錢挪作他用，換屆后下一任領導不承認，現(xiàn)在開發(fā)商想辦理用地手續(xù)，符合規(guī)劃的沒有資金，不符合規(guī)劃的辦不了手續(xù)。
三、今后我市土地管理的思路和措施
今后我市的土地管理工作，將以這次市人常委會審議《土地管理法》貫徹情況為契機和動力，緊緊圍繞市委“1161”工作思路和目標，認真貫徹崔曰臣記、宋遠方市長、劉命信副市長今年10月9日到市國土資源局調研時的重要指示精神，規(guī)范管理，高效服務，開拓進取，扎實工作，為全市經濟社會又快又好發(fā)展提供可持續(xù)的土地保障和優(yōu)質高效服務，重點做好五個方面。
（一）嚴格保護耕地，保障糧食安全。一是按照科學發(fā)展觀的要求，認真開展土地利用總體規(guī)劃修編工作，使修編后的規(guī)劃既有利于保護耕地，又為經濟發(fā)展留出合理的用地空間。二是嚴格落實耕地保護目標責任制。定期對耕地和基本農田的保護情況進行檢查考核，進一步強化各級人民政府主要領導對土地管理和耕地保護的責任。按照“基本農田標準化、基礎工作規(guī)范化、保護責任社會化、監(jiān)督管理信息化”的總體要求，嚴格保護基本農田，堅決制止通過修改土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避占用基本農田報批的違法行為，確保基本農田總量不減少、用途不改變、質量不降低。三是力實施土地開發(fā)整理復墾。積極申報部級、省級土地開發(fā)整理復墾項目，爭取專項資金。認真落實《××市土地開發(fā)整理復墾專項資金管理暫行辦法》，加強對專項資金使用情況和項目實施情況的監(jiān)督檢查，并全面推行項目招投標管理，實現(xiàn)土地開發(fā)整理復墾的規(guī)范化運作。
（二）節(jié)約集約用地，提高土地綜合利用率。加宣傳力度，徹底轉變粗放的用地觀念和習慣，提高社會各界的節(jié)約集約用地意識。加強建設用地審批管理，建立健全土地集約利用考核評價辦法和體系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前嚴格審查。建設項目辦理立項手續(xù)前，由項目所在地的國土資源部門進行用地預審，未經用地預審的，一律不予轉報批次用地和批準供地。二是批中嚴格把關。對超過規(guī)定用地定額標準或達不到我市集約利用控制標準的，壓縮用地面積或不予批準用地。三是批后嚴格監(jiān)管。建立新批土地信息庫和跟蹤檢查臺帳，建立新批用地項目現(xiàn)場公示制度，及時向建設單位下發(fā)提示和督促建設通知，定期跟蹤檢查，防止土地閑置。把企業(yè)現(xiàn)有土地利用情況作為新增供地的重要依據(jù)，對土地利用率高的企業(yè)，在新申請用地時優(yōu)先安排；對達不到節(jié)約集約用地規(guī)定標準的企業(yè)，暫緩新的用地審批，待其將原有土地達到節(jié)約集約利用標準后，再考慮新的用地審批，促進企業(yè)節(jié)約集約用地。
(三)拓寬用地空間,保障經濟發(fā)展。一是立足內涵挖潛，徹底清查、充分利用批而未供的土地、閑置土地、空閑土地等存量土地，提高土地利用率。二是繼續(xù)爭取農村建設用地整理與城鎮(zhèn)新增建設用地掛鉤試點工作，通過農村建設用地減少和城鎮(zhèn)建設用地增加，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結構，拓寬城市用地空間。三是全面摸清全市范圍內可利用的鹽田、廢棄蝦池和沿海灘涂，在充分做好環(huán)境影響論證和符合規(guī)劃的前提下，區(qū)別不同情況，采取靈活有效的方式加以利用。四是加向上溝通協(xié)調力度，積極爭取國家、省上預留的建設用地指標，緩解土地供需矛盾。
（四）加強和改進征地管理，維護農民利益。一是把提高征地補償標準落到實處。征地統(tǒng)一年產值和區(qū)片地價批準公布前，嚴格執(zhí)行威政辦發(fā)〔20**〕69號文件規(guī)定的征地補償標準，確保被征地農民的生活水平不因失地而下降。征地統(tǒng)一年產值和區(qū)片地價出臺后，嚴格按照新的標準執(zhí)行，切實解決征地標準偏低和同地不同價的問題。二是嚴把征地補償關，確保征地補償費及時足額到位。征地補償安置費用不落實的，一律不予受理上報省政府批次征地報件；征地補償安置費用不到位的，一律不批準供地。探索建立征地補償款預存制度和統(tǒng)一收繳、發(fā)放機制，減少發(fā)放環(huán)節(jié)，防止截留、挪用。
