房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起源于二十世紀(jì)八十年代，經(jīng)過三十年的發(fā)展，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃應(yīng)運(yùn)而生。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)比較多、各專業(yè)間跨度比較大，僅依靠開發(fā)商靈敏的“嗅覺”來決定開發(fā)的方向，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生“誤判斷”，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃正是幫助企業(yè)判斷市場(chǎng)，確定開發(fā)途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實(shí)踐中都有了一定的發(fā)展，但仍然存在難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要、自身發(fā)展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當(dāng)?shù)牟蛔?，因此目前仍然非常有必要?duì)其進(jìn)行研究。本文主要通過對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的相關(guān)因素進(jìn)行分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位策劃是項(xiàng)目開發(fā)的重要一步，它為項(xiàng)目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會(huì)出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期定位策劃是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)，通過對(duì)各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個(gè)方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價(jià)值最后達(dá)到對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場(chǎng)目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項(xiàng)目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購(gòu)買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，達(dá)到產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期定位策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)確定、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型定位、價(jià)格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是有計(jì)劃、有目的的對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中某種特定類型產(chǎn)品的信息進(jìn)行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢(shì)，以幫助決策者進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場(chǎng)細(xì)分

簡(jiǎn)單的說，市場(chǎng)細(xì)分就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場(chǎng)確定

根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容以及市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行確定。

2.2.4 市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位就是通過各種媒體和渠道向消費(fèi)者傳達(dá)組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，從而引起消費(fèi)者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，借助市場(chǎng)趨勢(shì)分析，對(duì)將來要開發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場(chǎng)等，它的定位直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價(jià)格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場(chǎng)環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場(chǎng)的各組成部分對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場(chǎng)中產(chǎn)品的保有量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)等方面。并結(jié)合這幾個(gè)方面進(jìn)行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場(chǎng)中產(chǎn)品的保有量

市場(chǎng)保有量通常用在耐久消費(fèi)品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時(shí)間段內(nèi)在市場(chǎng)上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，指市場(chǎng)中某種類型住房的存在數(shù)量，它會(huì)影響到項(xiàng)目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)

市場(chǎng)是存在競(jìng)爭(zhēng)的，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，每個(gè)企業(yè)都想在市場(chǎng)中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個(gè)相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。此時(shí)，熟悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯得尤其重要，對(duì)于大企業(yè)來說，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來獲得市場(chǎng)，而對(duì)于小型企業(yè)，則需根據(jù)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項(xiàng)目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反映。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價(jià)格。在一定時(shí)期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會(huì)影響到整個(gè)系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項(xiàng)目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動(dòng)情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動(dòng)原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項(xiàng)目的綜合能力，它是完成企業(yè)項(xiàng)目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號(hào)召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因?yàn)橹挥衅髽I(yè)有能力開發(fā)，才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。否則，可能會(huì)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個(gè)老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對(duì)面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費(fèi)水平

從宏觀上看，消費(fèi)水平就是一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)用于生活消費(fèi)和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費(fèi)水平就是單個(gè)消費(fèi)者在一定時(shí)期所能接受的商品和服務(wù)消費(fèi)所達(dá)到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費(fèi)水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價(jià)。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個(gè)內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對(duì)住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對(duì)區(qū)域的生活方式進(jìn)行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語

隨著我國(guó)市場(chǎng)體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行了重點(diǎn)分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的各影響因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，找出項(xiàng)目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費(fèi)者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項(xiàng)目的成功運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也受到越來越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過于重視短期的營(yíng)銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對(duì)措施

第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

五、結(jié)語

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其項(xiàng)目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項(xiàng)目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多目標(biāo)體系，其各個(gè)目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)施工管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時(shí)，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。

―、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（―）項(xiàng)目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前，生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房?jī)r(jià)無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告，更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（―）重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]王譜蘇，蘇簡(jiǎn).工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播，2010（05）.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 教學(xué)改革

[作者簡(jiǎn)介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)教研室副主任，副教授，碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)。（浙江 杭州 310018）

[中圖分類號(hào)]G642.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-3985（2014）06-0137-01

結(jié)合多年的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，筆者對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研”課程進(jìn)行了改革，根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容，采用多種教學(xué)方法，加強(qiáng)實(shí)踐實(shí)訓(xùn)教學(xué)，轉(zhuǎn)變期末考核方式，使學(xué)生既具有豐富的理論知識(shí)又具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力，取得了良好的教學(xué)效果。

一、根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容

在對(duì)課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)時(shí)，為了使培養(yǎng)的學(xué)生能夠滿足崗位能力的需求，筆者對(duì)相應(yīng)的職業(yè)崗位進(jìn)行分析。教學(xué)中將一個(gè)實(shí)際調(diào)查項(xiàng)目的各工作任務(wù)貫穿于全課程，在提出工作任務(wù)后，讓學(xué)生依次完成個(gè)階段的工作，以具體調(diào)研工作任務(wù)驅(qū)動(dòng)學(xué)生積極主動(dòng)地進(jìn)行實(shí)踐操作，在實(shí)踐中產(chǎn)生知識(shí)需求。然后針對(duì)其需求引入相關(guān)理論知識(shí)，讓學(xué)生為了操作而學(xué)習(xí)知識(shí)，從而有效地調(diào)動(dòng)學(xué)生理論知識(shí)學(xué)習(xí)的積極性以及理論知識(shí)的靈活應(yīng)用性，達(dá)到教、學(xué)、做一體化。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)用較為廣泛，而在中介服務(wù)領(lǐng)域相對(duì)較少，因此在教學(xué)過程中，筆者按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程來設(shè)計(jì)調(diào)研項(xiàng)目。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中要考慮項(xiàng)目選擇問題、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題、產(chǎn)品營(yíng)銷問題等，因此圍繞這幾個(gè)方面，必然涉及項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析、項(xiàng)目定位調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研、市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研、營(yíng)銷跟蹤及滿意度調(diào)研。所以筆者以一個(gè)綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主線貫穿這五方面的調(diào)研，從項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析開始一直到項(xiàng)目營(yíng)銷后的滿意度調(diào)研，一共包括五個(gè)子項(xiàng)目，并以此來整合教學(xué)內(nèi)容，融實(shí)踐教學(xué)與理論教學(xué)為一體，構(gòu)建教學(xué)結(jié)合、師生互動(dòng)的參與式教學(xué)模式（如圖所示）。

二、采用多維教學(xué)方法，提高教學(xué)效果

本課程對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)方法進(jìn)行改革，根據(jù)課程內(nèi)容和學(xué)生特點(diǎn)，靈活運(yùn)用項(xiàng)目教學(xué)、合作學(xué)習(xí)教學(xué)、案例教學(xué)法、啟發(fā)引導(dǎo)等教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生積極思考、樂于實(shí)踐，提高教學(xué)效果。

1.項(xiàng)目教學(xué)。項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)。本課程在教學(xué)過程中引入一個(gè)實(shí)際的調(diào)查項(xiàng)目，并提出各項(xiàng)調(diào)查任務(wù)，包括項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、整體策劃、方法選擇、問卷設(shè)計(jì)、方案實(shí)施、調(diào)研數(shù)據(jù)整理與分析、調(diào)研報(bào)告撰寫和結(jié)果反饋。在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐操作過程中，會(huì)引發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求，針對(duì)學(xué)生的需求再詳細(xì)講解相關(guān)知識(shí)，從而使學(xué)生為了完成項(xiàng)目任務(wù)而主動(dòng)學(xué)習(xí)知識(shí)，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。事實(shí)證明，由于項(xiàng)目涉及面寬，學(xué)生主動(dòng)投入得多，學(xué)生普遍認(rèn)為真正能學(xué)到東西。

2.合作學(xué)習(xí)教學(xué)。本課程在教學(xué)過程中要求學(xué)生完成一個(gè)完整的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目，而項(xiàng)目涉及面廣，單靠學(xué)生個(gè)體很難完成，為此我們采用合作教學(xué)方法。所謂合作學(xué)習(xí)，就是指在教學(xué)過程中，學(xué)生以小組為單位完成一定的教學(xué)任務(wù)。按照“組間同質(zhì)，組內(nèi)異質(zhì)”原則進(jìn)行分組，每組4～6名學(xué)生，并推舉一名組長(zhǎng)。在完成調(diào)研項(xiàng)目教學(xué)任務(wù)中，按組進(jìn)行，組中的同學(xué)要相互協(xié)商，具體確定需要采用的調(diào)研方法及收集的資料，共同討論。通過合作學(xué)習(xí)，既能高效率地完成調(diào)研項(xiàng)目，同時(shí)也培養(yǎng)了學(xué)生團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神。

3.案例教學(xué)法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進(jìn)度相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目的案例，結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，將授課內(nèi)容的重點(diǎn)融入案例中。因?yàn)槿绻阎v課內(nèi)容寓于案例講解過程中，則學(xué)生很容易接受課堂所學(xué)的知識(shí)。案例教學(xué)涉及的案例類型包括房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境的調(diào)查分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析、消費(fèi)者調(diào)查分析、競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析等。

4.啟發(fā)引導(dǎo)教學(xué)法。在教學(xué)過程中，改變傳統(tǒng)單向的教學(xué)方法，采用互動(dòng)式、啟發(fā)式教學(xué)等方法，從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入學(xué)習(xí)的主體地位，開動(dòng)思維，使學(xué)生積極主動(dòng)地掌握知識(shí)、技能，提高分析問題和解決問題的能力。例如在進(jìn)行調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容確定的課程講授時(shí)，就可以采取啟發(fā)式教學(xué)，從項(xiàng)目的戶型配比這個(gè)決策問題展開，引起學(xué)生的思考，然后再確定具體的調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容。

三、采用三環(huán)節(jié)的實(shí)踐教學(xué)體系

第一環(huán)節(jié)：課堂模仿實(shí)踐（基礎(chǔ)型階段）。在這一環(huán)節(jié)，要求學(xué)生組建市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。4～6名學(xué)生為一組，并推舉一名組長(zhǎng)。要求各項(xiàng)目小組根據(jù)課堂確定的調(diào)研主題完成一個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查工作，學(xué)生實(shí)踐調(diào)研工作的進(jìn)行與課程的講述進(jìn)度保持一致，讓學(xué)生通過實(shí)踐來掌握操作方法和技能。調(diào)研結(jié)束后每個(gè)項(xiàng)目小組完成一份調(diào)查報(bào)告。

第二環(huán)節(jié)：課外拓展實(shí)踐（拓展型實(shí)踐）。利用第二課堂組織和引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)踐，如組織學(xué)生在一年兩次的房交會(huì)上進(jìn)行調(diào)查分析；也可以鼓勵(lì)學(xué)生參加高職高專創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽中的調(diào)研類項(xiàng)目。

第三環(huán)節(jié)：工學(xué)結(jié)合實(shí)踐（提高型實(shí)踐）。利用1～2周的工學(xué)結(jié)合機(jī)會(huì)，參與企業(yè)真實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，從而提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力。例如在房交會(huì)期間，我們帶領(lǐng)學(xué)生參與房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研活動(dòng)，主要開展消費(fèi)者問卷調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查及調(diào)查資料的分析撰寫等。通過實(shí)際調(diào)查活動(dòng)，進(jìn)一步提高學(xué)生的實(shí)踐操作能力。

四、建立以能力評(píng)價(jià)為核心的過程考核體系

本課程對(duì)考核方式進(jìn)行了改革。為了使考試與日常教學(xué)活動(dòng)目標(biāo)一致，使兩者能有機(jī)結(jié)合，本課程建立以能力評(píng)價(jià)為核心的過程考核體系。課程成績(jī)包括30分的平時(shí)成績(jī)、40分的過程考核成績(jī)及30分的期末考核。

五、完善“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研”課程的建議

1.教師多利用寒暑假到企業(yè)實(shí)習(xí)。教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。若教師沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)研工作，那么講起課來難免有脫離實(shí)際之嫌。因此，教師除了要增強(qiáng)自身理論素養(yǎng)和科研能力外，還應(yīng)多利用假期去企業(yè)相關(guān)部門實(shí)習(xí)，提高自身業(yè)務(wù)水平和技能水平。

2.聘請(qǐng)行業(yè)兼職教師。行業(yè)兼職教師長(zhǎng)期在一個(gè)行業(yè)、企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域工作，他們對(duì)于行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)等信息有較為全面的了解掌握，對(duì)相關(guān)工作有較為深刻的理解和體會(huì)，因此可以聘請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)崗位人員講授部分課程內(nèi)容。例如，可以請(qǐng)兼職教師介紹當(dāng)前宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)板塊特點(diǎn)等。

3.校企合作開展技能競(jìng)賽。如果能和企業(yè)合作開展一些調(diào)研項(xiàng)目，則能更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。例如可以和企業(yè)合作開展房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽，把技能競(jìng)賽引入到實(shí)踐教學(xué)的環(huán)節(jié)中，使學(xué)生真正處于實(shí)戰(zhàn)狀態(tài)，增強(qiáng)理論聯(lián)系實(shí)際的能力，并把競(jìng)賽結(jié)果作為課程考核內(nèi)容之一。若小組完成的調(diào)研策劃方案被企業(yè)采納，甚至給企業(yè)帶來效益，則該門課程成績(jī)自然優(yōu)秀。同時(shí)通過校企合作競(jìng)賽，也可以為學(xué)生就業(yè)與企業(yè)招聘人才提前搭建一個(gè)平臺(tái)，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環(huán)。

[參考文獻(xiàn)]

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

整合營(yíng)銷的起點(diǎn)是建立房產(chǎn)消費(fèi)者和潛在房產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫本身建立起來容易，但關(guān)鍵是要能夠不斷整理、不斷研究客戶偏好和興趣的變化，用產(chǎn)品去迎合客戶。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)“90/70”的限制以及對(duì)購(gòu)房者提高第二套房首付比例的規(guī)定，會(huì)使購(gòu)房需求得到一定程度的遏制，投機(jī)需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費(fèi)者構(gòu)成會(huì)有所變化，企業(yè)應(yīng)及時(shí)更新消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，以免對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)做出錯(cuò)誤決策。根據(jù)這些數(shù)據(jù)庫信息，開發(fā)商可以量身定做，為消費(fèi)者提供各種便利，激發(fā)其購(gòu)買欲求。

二、在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上。進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新

“以人為本”是整合營(yíng)銷的核心。房地產(chǎn)業(yè)必須以客戶為中心，強(qiáng)調(diào)與客戶的溝通與交流，切實(shí)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，積極參與社區(qū)文化建設(shè)；系統(tǒng)、持續(xù)地了解和掌握客戶需求，接受客戶監(jiān)督，促使企業(yè)不斷超越自我，創(chuàng)造性地開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)認(rèn)同。

產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新可以從以下幾方面著手：

(一)技術(shù)創(chuàng)新――節(jié)約能源

據(jù)有關(guān)資料，我國(guó)建筑能耗占全社會(huì)總能耗的30％左右．再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗，可達(dá)45％左右。而約50％的建筑能耗用于創(chuàng)造室內(nèi)的小環(huán)境。在新興的節(jié)能技術(shù)中，新風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環(huán)再利用技術(shù)、智能化都是未來住宅節(jié)能的發(fā)展方向。

(二)戶型創(chuàng)新――室內(nèi)空間的最優(yōu)化

隨著國(guó)家對(duì)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整，小戶型在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中正“大行其道”。針對(duì)購(gòu)房的不同需求，小戶型在設(shè)計(jì)方面正在不斷的“變形”，以達(dá)到“小而精”的高品質(zhì)要求。適應(yīng)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)需求。

(三)生態(tài)創(chuàng)新

在“生態(tài)住宅”的設(shè)計(jì)中，應(yīng)具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強(qiáng)的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成良性的循環(huán)系統(tǒng)。

(四)景觀創(chuàng)新

隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區(qū)景觀已不能簡(jiǎn)單地等同于小區(qū)綠化，而是對(duì)小區(qū)環(huán)境形態(tài)與功能的合理性、統(tǒng)一性、藝術(shù)性、科學(xué)性的綜合要求。居住區(qū)環(huán)境景觀質(zhì)量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個(gè)心理，景觀創(chuàng)新才能經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。

(五)社區(qū)文化創(chuàng)新

現(xiàn)今建筑本身的差異性越來越不明顯，而一個(gè)社區(qū)的人文環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等“軟件”賦予這個(gè)生活空間的差異性與附加值正變得越來越大。目前，有許多品牌開發(fā)商以提高產(chǎn)品附加值來增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，最常用的方式就是增加與業(yè)主的接觸，比如舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等。

三、樹立全程營(yíng)銷觀念

全程營(yíng)銷觀念的樹立是有效實(shí)施整合營(yíng)銷的保證。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及征地、拆遷、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理及售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品在前期市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進(jìn)行功能調(diào)整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全過程銷售觀念，在項(xiàng)目開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產(chǎn)出來的產(chǎn)品滿足客戶需求，適銷對(duì)路。在銷售過程中全面清楚地提供信息資料、傳播項(xiàng)目信息，開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn)或通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行雙向式交流以及進(jìn)行全程服務(wù)，給予消費(fèi)者最大限度的方便，才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。

四、整合企業(yè)內(nèi)外部資源，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

就目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)運(yùn)作的現(xiàn)狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源。企業(yè)要以新的思維來對(duì)待員工，要以營(yíng)銷的視角來開發(fā)人力資源。人力資源管理也是一種營(yíng)銷工作，即企業(yè)要站在員工需求的角度，通過提供令顧客滿意的人力資源產(chǎn)品與服務(wù)來吸納、留住、激勵(lì)、開發(fā)企業(yè)所需要的人才。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，所發(fā)生的主要資金使用投入包括：開發(fā)成本、建筑安裝成本、前期市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃和后期的銷售費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)盡可能地降低開發(fā)成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤(rùn)的同時(shí)，使產(chǎn)品價(jià)格能為客戶所接受，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。要研究不同客戶對(duì)住宅功能的不同需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應(yīng)建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本，以低成本進(jìn)入市場(chǎng)，增加產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，搶占銷售先機(jī)。

在資金利用上，應(yīng)適當(dāng)增加全程的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等與市場(chǎng)緊密聯(lián)系業(yè)務(wù)的資金投入。同時(shí)，有計(jì)劃地投入促銷資金，避免無效促銷費(fèi)用的發(fā)生。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)最終將走向品牌競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必然要通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略提升自身產(chǎn)品的品牌形象，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)的品牌應(yīng)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、施工、銷售、配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等過程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨(dú)特性和差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)品牌不僅包含著一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)知名度和企業(yè)規(guī)模，還具有更實(shí)際和豐富的內(nèi)涵，那就是要為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)。

五、對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行營(yíng)銷整合

企業(yè)文化是企業(yè)成員的思想觀念、思維方式、行為方式以及企業(yè)規(guī)范、企業(yè)生存氛圍的總和，是實(shí)施整合營(yíng)銷的人文基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，企業(yè)員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔(dān)物業(yè)管理工作，其工作態(tài)度、工作質(zhì)量的好壞最終都將通過產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)出來。只有建立良好的企業(yè)文化，使全體企業(yè)員工建立起共同的奮斗目標(biāo)，形成共同的價(jià)值觀、行為規(guī)范，樹立起全員服務(wù)的思想，形成團(tuán)隊(duì)精神，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量，做到滿足客戶要求。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問題對(duì)策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國(guó)加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)越來越明顯，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國(guó)際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國(guó)外企業(yè)對(duì)我國(guó)投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國(guó)際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國(guó)將成為國(guó)際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一，強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能，對(duì)國(guó)內(nèi)同行來說，競(jìng)爭(zhēng)壓力陡然增加，當(dāng)前，國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理知識(shí)對(duì)我國(guó)業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)我國(guó)項(xiàng)目管理與國(guó)際接軌的迫切性，切實(shí)而深入的了解國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作，由此分析我國(guó)項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國(guó)施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國(guó)投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制，提高我國(guó)建設(shè)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問題，和國(guó)際先進(jìn)水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒有很好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實(shí)分配，這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問題：

①項(xiàng)目在初期無法向下進(jìn)行；

②項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)；

③項(xiàng)目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項(xiàng)目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場(chǎng)作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差；

②運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。

2.設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性

未認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程的重要影響，公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項(xiàng)目檔案管理管理混亂，尤其是對(duì)工程項(xiàng)目的合同管理方面，未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理，項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。

1.進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究

市場(chǎng)調(diào)研的目的是對(duì)所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場(chǎng)調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況來確定是否投資，投資什么項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研

主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購(gòu)買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對(duì)項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識(shí)，這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

(3)要進(jìn)行開發(fā)場(chǎng)地調(diào)研

場(chǎng)地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識(shí)到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場(chǎng)地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評(píng)價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實(shí)可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項(xiàng)。因此，在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般要幾年時(shí)間，融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能高達(dá)總固定費(fèi)用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對(duì)建設(shè)總費(fèi)用有很大的影響，一定要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計(jì)預(yù)售收入，測(cè)算出需融資額度，然后確定該項(xiàng)款項(xiàng)的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析，確保項(xiàng)目的資金流量有盈余，從而保證項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理

項(xiàng)目實(shí)施階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件，并在實(shí)施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析，該階段的項(xiàng)目管理可描述為：在項(xiàng)目實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目從開工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程，本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理

進(jìn)度控制是指對(duì)工程實(shí)施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時(shí)間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計(jì)劃并付諸實(shí)施，然后在計(jì)劃實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計(jì)劃后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直至工程項(xiàng)目竣工、交付使用的過程。

(2)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程。項(xiàng)目實(shí)施階段開發(fā)商的項(xiàng)目組要開展多方面的工作，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及對(duì)監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻(xiàn):

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[2]張華:實(shí)行項(xiàng)目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱“不動(dòng)產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點(diǎn)，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點(diǎn)實(shí)際錯(cuò)誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長(zhǎng)率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長(zhǎng)率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長(zhǎng)率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長(zhǎng)率為20.4％；2013年全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長(zhǎng)率為19.8％，扣除價(jià)格等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長(zhǎng)率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長(zhǎng)率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長(zhǎng)率為22.6％；2014年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長(zhǎng)率為10.5％，年實(shí)際增長(zhǎng)率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長(zhǎng)率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長(zhǎng)率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長(zhǎng)率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長(zhǎng)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的存在的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行研究，這個(gè)課題是有現(xiàn)實(shí)意義的。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險(xiǎn)：1.不確定性商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個(gè)工程是建立在城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點(diǎn)便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測(cè)需求進(jìn)行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來行業(yè)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的不確定性便會(huì)給整個(gè)管理工作帶來風(fēng)險(xiǎn)。2.固定性商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定

環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對(duì)地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人員密集程度等因素都會(huì)影響開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的工作。3.投資金額大商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購(gòu)買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個(gè)步驟，涉及招標(biāo)、實(shí)地測(cè)量、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費(fèi)用成本也比較高。這種大量投資的特點(diǎn)造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國(guó)各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。4.回報(bào)周期長(zhǎng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報(bào)周期長(zhǎng)。一個(gè)建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測(cè)、繪圖、材料采購(gòu)、施工、檢測(cè)等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時(shí)間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。5.易被影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進(jìn)行，它需要在露天土地上進(jìn)行。東南沿海臺(tái)風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見度低，各種環(huán)境變化都會(huì)影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究意義

商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理過程存在不確定性、固定性、回報(bào)周期長(zhǎng)、易被影響與投資金額大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能有效減少風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)業(yè)效益。進(jìn)一步細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)類別可劃分為微觀風(fēng)險(xiǎn)與宏觀風(fēng)險(xiǎn)，微觀風(fēng)險(xiǎn)指規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財(cái)務(wù)問題，宏觀風(fēng)險(xiǎn)指整體金融環(huán)境的變化、國(guó)家政策的實(shí)行等。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟(jì)大局，及時(shí)進(jìn)行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控有以下4大方面的研究目的：1.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，保證項(xiàng)目開發(fā)與管理的水平，推進(jìn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。2.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，改變?cè)斜粍?dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)的局面，主動(dòng)了解市場(chǎng)行情，及時(shí)作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。3.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險(xiǎn)-應(yīng)對(duì)機(jī)制”。4.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，增強(qiáng)開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)。

五、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的問題

1.市場(chǎng)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生震動(dòng)了整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時(shí)，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價(jià)格，引發(fā)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格危機(jī)；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測(cè)便將存在危險(xiǎn)隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價(jià)材料進(jìn)行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進(jìn)行的不良競(jìng)爭(zhēng)正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險(xiǎn)管控需重點(diǎn)關(guān)注的問題。2.風(fēng)險(xiǎn)管控方式簡(jiǎn)單為更好地謀取利益，大量投資商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴(kuò)大，但整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控方式依然簡(jiǎn)單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的增加，帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱。3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別水平低我國(guó)最早重視風(fēng)險(xiǎn)管理理論，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控是在20世紀(jì)80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險(xiǎn)管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但相比西方健全的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管理模式，我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制并不能對(duì)此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。4.項(xiàng)目決策盲目化民營(yíng)企業(yè)是我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營(yíng)性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項(xiàng)目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，主觀進(jìn)行項(xiàng)目決策，企業(yè)的項(xiàng)目方案便會(huì)建立在過于樂觀的市場(chǎng)預(yù)測(cè)或過于悲觀的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項(xiàng)目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，盡管省下了市場(chǎng)調(diào)研耗費(fèi)的人力與財(cái)力，但錯(cuò)誤決策引導(dǎo)錯(cuò)誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財(cái)力、物力與人力的損失。5.業(yè)務(wù)流程混亂性商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國(guó)有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國(guó)有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)模化管控，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，一旦這類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，便會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。6.監(jiān)管機(jī)制形式化我國(guó)出臺(tái)了《保險(xiǎn)法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險(xiǎn)可以經(jīng)由擔(dān)保與保險(xiǎn)來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細(xì)節(jié)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保主要針對(duì)自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個(gè)監(jiān)管機(jī)制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實(shí)現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽(yù)下降，市場(chǎng)行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴(kuò)展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。

六、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的程序商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控包含在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的工程中，項(xiàng)目定位、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、合約執(zhí)行力風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護(hù)都屬于風(fēng)險(xiǎn)管控的范疇，以合約執(zhí)行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目涉及勘察、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)、購(gòu)房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個(gè)工程是長(zhǎng)期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項(xiàng)目程序的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與應(yīng)對(duì)機(jī)制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進(jìn)行。2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的原則商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個(gè)方面，要想更好預(yù)測(cè)、分析、掌控風(fēng)險(xiǎn)，就必須堅(jiān)持以下3大原則：（1）以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點(diǎn)尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就必須進(jìn)行全面市場(chǎng)調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費(fèi)者需求房屋類型、每平米價(jià)格、建材價(jià)格、建材種類等，假若缺失對(duì)市場(chǎng)需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進(jìn)行決策，就可能建設(shè)出不符合市場(chǎng)需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項(xiàng)目不斷發(fā)展的技術(shù)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測(cè)量更是費(fèi)時(shí)費(fèi)勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動(dòng)建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行短時(shí)間、大批量搜集，地表地形的勘測(cè)利用相應(yīng)測(cè)量?jī)x器進(jìn)行，不僅大量縮減時(shí)間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)工作。（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實(shí)行企業(yè)計(jì)劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機(jī)制，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)培訓(xùn)機(jī)制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機(jī)制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。

七、結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；措施

一、 項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作：具有幅度寬、范圍廣、層次高、難度大等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮著巨大的作用。

首先，開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，不但可以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際工程慣例的接軌，而且增加開發(fā)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目是開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的源泉，管理是開發(fā)企業(yè)獲利的根本，只有提高管理水平，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目管理可以有效地提高開發(fā)項(xiàng)目的附加價(jià)值及品質(zhì)，從而提高企業(yè)的效益。

其次，項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，能夠?yàn)榭蛻袅可矶ㄗ龈邆€(gè)性化的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場(chǎng)需求，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，讓開發(fā)企業(yè)快速走出開發(fā)越多空置越多的房地產(chǎn)怪圈。

另外，采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度和項(xiàng)目監(jiān)理制度來杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)，同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的不足

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，分析企業(yè)管理存在的不足。

1、項(xiàng)目方案管理工作的不足

項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研就匆忙確定方案，什么賺錢，就開發(fā)什么，急于求成中簡(jiǎn)單地模仿別人。開發(fā)的產(chǎn)品沒有自己的特色，缺乏吸引力而滯后于別人。這種缺乏市場(chǎng)調(diào)研便決策方案的做法，無形中增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

另外，沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。使得企業(yè)常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。

2、施工圖設(shè)計(jì)管理工作

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3、合同管理工作

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。主要存在以下幾點(diǎn)問題：一是項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定，合同履行率低。三是合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的措施

時(shí)代在進(jìn)步，社會(huì)在發(fā)展，開發(fā)建設(shè)中要不斷地創(chuàng)新。只要擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)和掌握現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，就能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存。

1、重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，就要做到：首先，深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次， 要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場(chǎng)的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。

2、品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。大連萬達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國(guó)內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

3、注重加強(qiáng)合同管理工作

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的。

其次，要實(shí)施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目一開始通過競(jìng)爭(zhēng)選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估算建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要方面之一， 真正得到市場(chǎng)追捧的項(xiàng)目一定是在項(xiàng)目管理方面有所建樹， 而一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項(xiàng)目管理， 項(xiàng)目管理的成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，做到精心計(jì)劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的。

參考文獻(xiàn)：

[1]周婭.項(xiàng)目質(zhì)量管理實(shí)踐研究[J].專題研究，2009.16.

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成；成本控制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下，控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。然而，有效的土地資源不斷減少，土地成本也越來越高，人工、材料價(jià)格的不斷上漲，造成項(xiàng)目開發(fā)成本的不斷攀升，只有不斷的進(jìn)行企業(yè)管理創(chuàng)新，才能推動(dòng)集團(tuán)企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁生力軍。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)所消耗的各種資源和開支，進(jìn)行控制和調(diào)整，及時(shí)糾正發(fā)生的偏差，使各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)中成本構(gòu)成主要有以下方面：

1．開發(fā)成本。（1）土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額，根據(jù)時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征用費(fèi)。是指國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因出讓土地，使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。具體包括兩部分費(fèi)用：拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)。一是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用，一般可按項(xiàng)目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。建安工程費(fèi)。指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)及室內(nèi)裝修工程等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)此費(fèi)用為紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等。

2．開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用。按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前六項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算（2）銷售費(fèi)用。指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

1．立項(xiàng)階段的成本控制。立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，通過投資成本估算，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制公司項(xiàng)目部開展充分的市場(chǎng)調(diào)研，如通過全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等，進(jìn)而把握投資決策，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位編寫投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括：資源配置是否充分合理；市場(chǎng)定位是否明確恰當(dāng)；投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，通過《可行性研究報(bào)告》，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤報(bào)告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報(bào)告》。

通過爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過為企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過程，通過招投標(biāo)管理，有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí)，應(yīng)招投標(biāo)；項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購(gòu)、安裝等業(yè)務(wù)時(shí)，更應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理企業(yè)在同等條件下，選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的成本管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成規(guī)劃設(shè)計(jì)工作所需要的設(shè)計(jì)成本（包括設(shè)計(jì)人工時(shí)、各種材料、設(shè)備的消耗等），二是降低工程所需的設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、有獨(dú)特的設(shè)計(jì)創(chuàng)意以及設(shè)計(jì)費(fèi)用低的設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。此外，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，制定設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)出圖前對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，發(fā)現(xiàn)不足或缺陷及時(shí)提出修改優(yōu)化，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。

3．施工階段的成本控制。在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%~10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理。專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時(shí)，在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符，且不超過應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰成。

4．竣工結(jié)算階段的成本控制該階段。是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。要建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)審查出問題的人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)杜絕由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價(jià)?？刂粕铣霈F(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考；也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。