商業(yè)地產(chǎn)成本管理的對策

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一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

（一）前期決策階段經(jīng)驗數(shù)據(jù)與調(diào)研資料支撐不足。

商業(yè)地產(chǎn)項目前期決策階段與住宅項目類似，需要對意向地塊進行全面的成本調(diào)研，然而，不少企業(yè)因獲得土地招拍掛信息較遲，決策時間較短，或者因為市場的火熱而對全面成本調(diào)研重視程度不夠，成本測算數(shù)據(jù)不準確不全面。此外，多數(shù)企業(yè)投身商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗不足，成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)不足，評估制度不健全，導(dǎo)致采用的成本測算模型往往直接套用其他項目的成本數(shù)據(jù)，未對數(shù)據(jù)進行類比分析調(diào)整后即使用。決策階段經(jīng)驗不足及數(shù)據(jù)匱乏對項目成本的影響是巨大的，且是不可逆的，后期發(fā)現(xiàn)問題時，只能不斷削減項目預(yù)期利潤。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本分析不深入，設(shè)計管理與成本管理脫節(jié)。我國工程建設(shè)領(lǐng)域設(shè)計與成本往往是脫節(jié)的，設(shè)計人員通常僅從滿足規(guī)范要求的角度出發(fā)，并且一味地考慮設(shè)計安全系數(shù)，設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，設(shè)計方案不僅確定了開發(fā)成本，更重要的是確定了運營成本，不合理的全壽命周期成本方案直接導(dǎo)致社會成本的增加，持有型商業(yè)地產(chǎn)更是直接損失了企業(yè)的長期利潤；另一方面商業(yè)地產(chǎn)成本管理人員多數(shù)缺乏設(shè)計經(jīng)驗，難以從專業(yè)角度提出變更或替代方案，這就導(dǎo)致設(shè)計方案一旦確定，成本管理人員只能根據(jù)方案進行測算，項目經(jīng)濟性優(yōu)化的可能性大大減小。

（三）施工階段成本控制不力，超支現(xiàn)象頻發(fā)。

施工階段成本管理水平很大程度上取決于前期決策與設(shè)計階段各項方案，然而正是因為這種思維慣性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目施工階段疏于成本管控，變更隨意性強，簽證數(shù)量多，未對設(shè)計變更和各類簽證進行嚴格管理、動態(tài)匯總與統(tǒng)籌分析，導(dǎo)致最終結(jié)算的成本大大超出成本控制指標。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理提升對策

（一）重視成本調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，提高決策

準確率。商業(yè)地產(chǎn)決策階段雖然周期短，但高效率地開展成本調(diào)研與測算對于項目成敗有著決定性的作用。為實現(xiàn)這一目標，需要兩方面的努力：一是注重成本數(shù)據(jù)與經(jīng)驗的積累，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積累已完成開發(fā)項目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項目的調(diào)研數(shù)據(jù)，成立專門的團隊建立并維護一套完成的項目投資測算數(shù)據(jù)庫，并建立投資評估指標體系，為投資決策的高效性提供有力保障；二是在獲得項目信息后，應(yīng)由專業(yè)并富有經(jīng)驗的團隊實地收集項目成本測算的數(shù)據(jù)，深入了解地塊資料、各項稅費資料、所在地人材機成本水平與市場供求狀況、周邊類似項目成本資料、周邊商業(yè)地產(chǎn)租售價格與市場供求狀況等。

（二）設(shè)計管理與成本管理有機結(jié)合，深入

開展方案技術(shù)經(jīng)濟分析。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的有效方法主要有限額設(shè)計、全壽命周期成本分析、價值工程等，這三種方法在實際應(yīng)用中絕不是孤立的，三者可以在方案確定過程中交叉使用，以尋求最合理的設(shè)計方案與成本方案。

1、限額設(shè)計。限額設(shè)計就是按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)保證達到使用功能的前掉下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的變更，通過層層限額設(shè)計的動態(tài)控制和管理來保證總投資不會突破投資估算的限額。限額設(shè)計主要是依據(jù)設(shè)計院與開發(fā)商的經(jīng)驗，通過確定各項數(shù)量或價格指標來完成成本目標控制，使用限額設(shè)計方法控制成本的關(guān)鍵點是合理確定限額設(shè)計總目標并對總目標進行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分項目標或指標，限額不僅僅是一個單方造價，更重要的是要對其進行深入的分析，使其科學(xué)、合理。限額設(shè)計的全過程實際是開發(fā)項目投資目標管理的過程，即投資目標分解與計劃、目標實施、檢查、反饋的控制循環(huán)過程。在實施限額設(shè)計過程中，需遵循縱向和橫向兩方面的手段加以控制?？v向控制即按設(shè)計的流程從可研、初勘、初步設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計直至施工過程的變更設(shè)計各個環(huán)節(jié)甚至每個專業(yè)工序中，將限額設(shè)計貫穿整個過程。橫向控制則是健全和加強商業(yè)地產(chǎn)成本部、設(shè)計部與設(shè)計院各專業(yè)之間的溝通與協(xié)作。此外，對于開發(fā)經(jīng)驗不豐富的商業(yè)地產(chǎn)商，可在與設(shè)計院簽訂合同中約定相關(guān)的“節(jié)獎超罰”條款，通過每一階段設(shè)計概算的評審確定各階段設(shè)計限額，對于下階段開展方案優(yōu)化節(jié)約的成本與設(shè)計院進行分成，對于超出上階段設(shè)計概算的，嚴格要求設(shè)計院分析問題，并依據(jù)合同約定扣罰設(shè)計費。

2、全壽命周期成本分析。項目全壽命周期分析指的是對項目整個生命周期期間所發(fā)生的成本進行全面分析，而不是僅僅關(guān)注于某個階段的成本。該管理范式強調(diào)對項目的定義與決策、項目的計劃與設(shè)計、項目的實施與控制、項目的完工與支付、項目的運營與交付以及項目的分解與拆毀各個階段的成本進行分析，控制每個階段的成本，達到項目全壽命周期的成本最小化。在一般的地產(chǎn)項目的開發(fā)中通?？刂平ㄔ斐杀荆虡I(yè)地產(chǎn)做為公共建筑，其運營成本在全壽命周期成本中占據(jù)很大比例，在確定設(shè)計方案時建造成本和運營成本往往會出現(xiàn)矛盾，使用全壽命周期理論進行成本分析能從全局上、長遠上選擇最優(yōu)方案。如在整個項目空調(diào)系統(tǒng)運行方式的選擇中，在制冷負荷和采暖負荷確定的情況下，中央空調(diào)主機根據(jù)采用能源是選用電能、燃氣還是蒸汽，要進行各方案的設(shè)備投資費用測算和運營耗用電費和蒸汽耗用量和增容量的測算，從設(shè)備全壽命期的成本確定合理方案。

3、價值工程。價值工程又稱價值分析或價值管理，它是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關(guān)系，如何以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)對象（產(chǎn)品、作業(yè)或服務(wù)等）的必要功能，來改進產(chǎn)品或系統(tǒng)，而致力于功能分析的一種有組織的技術(shù)經(jīng)濟思想方法和管理技術(shù)。設(shè)計階段應(yīng)用價值工程，對商業(yè)地產(chǎn)成本控制效果十分明顯，設(shè)計方案應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)因素、建筑因素、設(shè)備因素、時間因素等。結(jié)構(gòu)因素就是設(shè)計方案必須根據(jù)建筑形體的構(gòu)思選擇與之匹配的結(jié)構(gòu)類型，將技術(shù)與經(jīng)濟緊密結(jié)合起來考慮，合理分配建造成本與生命周期內(nèi)維修費用的比例關(guān)系，剔除不必要的輔助功能，從中選擇成本最低的方案。建筑因素就是在滿足建筑技術(shù)要求設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，運用價值工程分析方法，對設(shè)計方案的建筑功能進行分析，盡可能剔除不必要的輔助功能。設(shè)備因素是在設(shè)備的配置時充分考慮自然環(huán)境對節(jié)能減排的有利條件，從建筑產(chǎn)品的整個生命周期分析，確定適合的設(shè)備使用方案。時間因素就是在設(shè)計中除了考慮工程全生命周期的功能、質(zhì)量要求外，還需考慮建筑項目交付使用的時間要求，盡可能選擇易施工、工期短的設(shè)計方案。

（三）加強施工過程成本管理，及時動態(tài)分析與事后評估。

一個建設(shè)項目的實現(xiàn)過程中各種要素都會直接或間接地影響其他要素，并最終影響項目的成敗。施工過程中的成本管理也不是孤立的，其與質(zhì)量、進度、安全是融為一體的，施工過程中應(yīng)對成本、質(zhì)量、進度、安全等項目管理要素進行全要素統(tǒng)籌管理。商業(yè)地產(chǎn)施工過程成本管理要綜合平衡質(zhì)量、進度、安全等要素，制定詳細的成本管理計劃，采取動態(tài)與靜態(tài)控制相結(jié)合的原理進行事前預(yù)防、事中控制、事后檢查與評估。過程控制與動態(tài)分析包括對因工程變更引起的費用調(diào)整、工程款的支付、工程索賠等，當(dāng)實際投資額開始偏離控制目標值時，立即分析原因并采取有效的糾偏措施加以控制，這一階段也是最后形成項目使用價值和工程產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，對商業(yè)地產(chǎn)項目投資成本控制起著重要作用。事后評估則是收集建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)的重要步驟，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫，提高項目前期決策的效率提供重要保障。

三、結(jié)語

隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的日趨激烈，市場公開化、公平化程度也越來越高，商業(yè)地產(chǎn)的利潤將大受擠壓。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場中保持常青活力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在全過程中加強成本管理，通過精細化、規(guī)劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會貢獻效益。

作者： 陳曉 單位：深南信恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司