房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

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一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理工作中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)和控制

通常情況，在項(xiàng)目的初期階段主要產(chǎn)生的成本投入主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的勘測(cè)設(shè)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問(wèn)題，對(duì)于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。另一方面，初期的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目勘測(cè)設(shè)計(jì)將直接影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期的工程成本投入的多少，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。

（二）項(xiàng)目組織管理渙散，成本管理很難有效實(shí)施

就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于工程成本做到有效控制。另一方面，在實(shí)際的工程施工中，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程成本的投入，都會(huì)采取責(zé)任分包的方法。由于不同建設(shè)單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進(jìn)度上難免會(huì)出現(xiàn)不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤(pán)，因此很難協(xié)調(diào)彼此之間的工作，這同樣也給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來(lái)了很大的難度。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全壽命周期成本管理缺乏

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)周期長(zhǎng)、投入大、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而且成本的投入貫徹周期內(nèi)的每個(gè)階段，所涉及的成本項(xiàng)目種類(lèi)繁雜。因此，很難做到對(duì)于工程成本的全面有效控制。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理所追求的目標(biāo)就是工程質(zhì)量和工程成本，但是往往房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中很難做到二者均衡，很多時(shí)候都是顧此失彼，因?yàn)檫@需要很高的管理水平和需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對(duì)策研究

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是如火如荼，這樣的結(jié)果卻是導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，緩解百姓住房的問(wèn)題，采取了一些嚴(yán)厲的措施，因此房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)是十分嚴(yán)峻的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，控制企業(yè)項(xiàng)目成本，完善企業(yè)工程項(xiàng)目的成本管理控制體系。

（一）項(xiàng)目規(guī)劃階段成本管理完善措施

每個(gè)商品都有著自身的消費(fèi)人群，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)也是這樣。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)首先要知道開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建寫(xiě)字樓，還是住宅樓，或是商業(yè)中心，高檔還是低檔的，什么風(fēng)格、消費(fèi)人群等等。換句話(huà)說(shuō)就是，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃階段要給項(xiàng)目一個(gè)具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少項(xiàng)目成本，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要是房地產(chǎn)企業(yè)在得到土地后，對(duì)所需要建設(shè)的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，直到工程項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之前的這一段時(shí)間。盡管，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段只是占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期的中很少的一部分，但是它關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)的巨大部分成本投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的重視程度。具體在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本的管理完善措施，可以參考以下幾點(diǎn)：1.一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假；不要因?yàn)樗饺岁P(guān)系而影響到招標(biāo)。并要對(duì)參與投標(biāo)的單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，看是否有違規(guī)操作等不良記錄；2.強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識(shí)，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項(xiàng)目成本；3.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考慮結(jié)構(gòu)建筑物是否安全的問(wèn)題，這樣很容易在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)意外的情況。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一定要遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，有助于更加合理化控制項(xiàng)目成本，這樣既能保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全，又能降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

（三）在項(xiàng)目施工階段的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目施工階段永遠(yuǎn)都是項(xiàng)目成本投入最多的環(huán)節(jié)。因此，做好項(xiàng)目施工階段的成本控制工作對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好項(xiàng)目施工階段的成本控制，可以參照以下幾點(diǎn)：1.在實(shí)際的項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要和項(xiàng)目施工承包商簽訂明確的委托合同，防止項(xiàng)目施工過(guò)程中施工方漫天報(bào)價(jià)、推卸責(zé)任，造成企業(yè)不必要的損失，而增加了項(xiàng)目成本；2.項(xiàng)目施工技術(shù)選擇一定要求合理，避免出現(xiàn)材料過(guò)剩和多次返工的情況，造成材料浪費(fèi)；3.加強(qiáng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失；另一方面，可以減少工程事故發(fā)生的可能性。因?yàn)?，一旦發(fā)生工程事故，項(xiàng)目就可能面臨停工或是項(xiàng)目流產(chǎn)的情況，這樣只會(huì)無(wú)限的增加工程成本。

（四）竣工驗(yàn)收階段的成本控制

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段是整個(gè)項(xiàng)目的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，一定嚴(yán)格的按照國(guó)家相關(guān)的工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以減少后期維修的成本。另一方面，要認(rèn)真仔細(xì)的核算整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)支出，確保每項(xiàng)支出都有根有據(jù)，避免出現(xiàn)資金去向不明的情況，這樣有助于減少項(xiàng)目成本投入，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也提高企業(yè)在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、結(jié)語(yǔ)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段來(lái)看，不同階段的項(xiàng)目成本管理控制的效果都不一樣。其中，項(xiàng)目初期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目成本管理控制的效果是最顯著的，而項(xiàng)目建設(shè)施工階段的項(xiàng)目成本管理控制是最關(guān)鍵的。但是，對(duì)于任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要在如此復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下得以生存和發(fā)展，就必須重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作，這對(duì)于降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身實(shí)力是十分重要的。

作者：周學(xué)正 單位：河南江河置業(yè)有限公司