房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中問題

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一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.土地、建筑安裝工程費、設(shè)備費用這些費用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉(zhuǎn)讓費、租用費以及其他費用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時，開發(fā)商都需要將土地費用通過一定的方法進(jìn)行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。

2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15％，減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

3.管理費用和籌資成本管理費用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財務(wù)、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經(jīng)營活動而產(chǎn)生的費用也是需要詳細(xì)核算的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題

1.成本歸集對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問題

對成片開發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀荆词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個別認(rèn)定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應(yīng)保持使用方法的一致性。以價值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實際不符。個別認(rèn)定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3.籌建期間借款利息的會計處理

一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會在項目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時列作開發(fā)成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計入財務(wù)費用。

4.項目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進(jìn)行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成和項目決算?？梢酝ㄟ^“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算計入成本，使項目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、結(jié)語

本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，指出了在對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行成本核算時需要注意的幾個問題。由本文論述可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，預(yù)先做好成本核算是非常關(guān)鍵和重要的，由成本核算所得的會計信息可以使開發(fā)商決定該項目是否具有可行性，以及在實施的過程中應(yīng)當(dāng)注意的財務(wù)管理事項和會計處理方法。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能完全掌握開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)利潤空間范圍，才能更好的設(shè)計開放方案，以實現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)價值。

作者：殷秀穎 單位：哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司