經(jīng)濟(jì)學(xué)理論下房地產(chǎn)市場供求研究

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【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是我國居民社會(huì)福利增加或者變化的風(fēng)向標(biāo)。因此，國家對(duì)于“穩(wěn)定增長”和“控制房價(jià)”兩大房地產(chǎn)目標(biāo)的把握十分關(guān)鍵。本文通過回顧自國家“房改”以來歷年房地產(chǎn)市場的趨勢變化，并基于經(jīng)濟(jì)學(xué)角度運(yùn)用蛛網(wǎng)模型、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等研究方法從房地產(chǎn)市場的供求方面進(jìn)行探析。針對(duì)房地產(chǎn)市場存在多變性和不穩(wěn)定性的發(fā)展特性，基于市場供求關(guān)系提出相關(guān)建議與措施來規(guī)范房產(chǎn)交易、抑制過度投機(jī),從而有效地防范和控制房價(jià)過度增長，使得中國房地產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求關(guān)系；蛛網(wǎng)模型；行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、前言

自1998年國家頒布“房地產(chǎn)改革”相關(guān)政策以來，時(shí)代以及經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展促使房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)下最熱門行業(yè)之一。隨著國內(nèi)居民的消費(fèi)水平大幅提高、城市化水平上升、有關(guān)舊房改造范圍擴(kuò)大，越來越多的人們開始瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，且對(duì)新房屋住宅的需求與日俱增。然而，隨著房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)、地王頻現(xiàn)、房價(jià)飆升等現(xiàn)象出現(xiàn)后，人們又開始猶豫反思：“物極必反”效應(yīng)是否會(huì)顯現(xiàn)在房地產(chǎn)市場之中。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的過度投機(jī)與低迷均在一定程度上阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展、防止兩種極端現(xiàn)象的出現(xiàn)成為了我國的主要國家任務(wù)之一[1]。從房地產(chǎn)的需求角度來看，在總體處于上漲的趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍經(jīng)歷了幾次小幅度下跌。這說明居民對(duì)于購房的熱度于總體上是在逐年增長的；而從房地產(chǎn)供給方面的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，相關(guān)房地產(chǎn)的供給方數(shù)據(jù)上下波動(dòng)幅度較為明顯，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)對(duì)于土地開發(fā)存在不確定性與不穩(wěn)定性。從某種程度上這個(gè)因素也是全國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的推動(dòng)因素。因此，本文將從房地產(chǎn)市場的供給與需求雙方面對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的蛛網(wǎng)模型分析

一直以來，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心任務(wù)為防止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩極化現(xiàn)象產(chǎn)生。然而，房價(jià)的極端性往往對(duì)應(yīng)著供求雙方的供需不平衡，這可以進(jìn)一步的轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)市場供求機(jī)制的分析。通過分析房產(chǎn)類商品的相關(guān)特征可知，在某種程度上房地產(chǎn)類商品既屬于消費(fèi)品又屬于資本品。特征的復(fù)雜性使得大部分情況下的房地產(chǎn)市場的波動(dòng)無規(guī)律可尋。然而無規(guī)律不并代表無法分析，通過運(yùn)用蛛網(wǎng)模型，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的周期性，我們可以得出一些結(jié)論與思考。我國的房地產(chǎn)市場基本吻合“發(fā)散性蛛網(wǎng)”這一模型。舉例而言，當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)商購買并擁有大量土地后，對(duì)于房產(chǎn)的供應(yīng)便開始有了更多的決策與考量。因此，開發(fā)商使得房地產(chǎn)供給彈性變大，供應(yīng)范圍也進(jìn)一步改變。而房產(chǎn)對(duì)于居民來說屬于相對(duì)缺乏替代品的必需品，所以，住宅的需求價(jià)格彈性相對(duì)于正常商品是較小的。再者，由于消費(fèi)水平上升、個(gè)人儲(chǔ)蓄能力增加等一系列因素的影響，城市大多數(shù)居民對(duì)于買房的熱度不減反增。居高不下的需求量一時(shí)得不到完全滿足，使得房地產(chǎn)的需求彈性并沒有隨著供應(yīng)彈性的增加而變化，此時(shí)的房地產(chǎn)供給彈性大于需求彈性。這些共同發(fā)揮作用，使得房地產(chǎn)處于房價(jià)過高或入住率降低的局面，并且隨著波動(dòng)加劇越來越遠(yuǎn)離均衡點(diǎn)，以致無法恢復(fù)。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度來看，要改變?nèi)缃竦姆康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀，使得資源配置實(shí)現(xiàn)最大化、房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)，必須通過調(diào)整一定的房地產(chǎn)政策使得供給與需求的彈性差異逐漸縮小，促使房地產(chǎn)市場從“發(fā)散型蛛網(wǎng)”化向著“收斂型蛛網(wǎng)”轉(zhuǎn)變，最終趨于平衡[2]。

三、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場研究

而作為另一種研究房地產(chǎn)的熱門方法，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)思想開始慢慢嶄露頭角。其學(xué)說的代表人物為Daiz于1990年接連發(fā)表兩份文章，并在分析房地產(chǎn)市場的問題上引入了相關(guān)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的思想。從此，這種全新的研究方法被人稱作“行為房地產(chǎn)研究”或“行為范例研究”。隨著這一方法的普及，人們也開始逐漸接受用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法研究房地產(chǎn)市場[3]。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的中心思想是通過對(duì)于心理和行為的著重研究，將心理學(xué)概念與經(jīng)濟(jì)知識(shí)有機(jī)結(jié)合并形成一定的體系?；诜康禺a(chǎn)市場上典型“信息不對(duì)稱”現(xiàn)象，此理論將房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期引入到微觀解釋的方向上來，通過行為經(jīng)濟(jì)學(xué)這根主線使得整體研究內(nèi)容出現(xiàn)清晰的脈絡(luò)。傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)十分強(qiáng)調(diào)“理性經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)基礎(chǔ)，無限理性、無限意志力以及無限自私自利是“理性經(jīng)濟(jì)人”的三大特征，其最終目的為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)便反其道而行之，它是基于對(duì)上述觀點(diǎn)提出反對(duì)并創(chuàng)造“非理性”等相關(guān)概念。它認(rèn)為“非理性”才是大多經(jīng)濟(jì)主體的所具備的，這意味著人們會(huì)在進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)不斷被其他主體或者市場上的“非理性”行為所干擾從而影響自身有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為。著眼于相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面，其獨(dú)特的分析理念使得政府可以通過摸清市場消費(fèi)主體的心理活動(dòng)、分析他們過去或者未來的購房行為，更好的制定符合市場機(jī)制的新政策；反之，購房者也會(huì)通過政府頒布的一系列實(shí)時(shí)政策來進(jìn)行自己下一步的投資行為。這也正是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)所提出的“非理性經(jīng)濟(jì)人”的思想?，F(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人都是“非理性人”。人們面對(duì)動(dòng)蕩不平、變化多樣的房價(jià)，往往并不會(huì)隨著一般經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律大量買入或賣出。相反的，他們常常會(huì)因外界因素所形成的輻射效應(yīng)而受到影響，這些外界因素可能是當(dāng)時(shí)政府頒布的一系列政策或者相關(guān)主體的社會(huì)偏好。這種缺少自我控制能力的行為使得其進(jìn)一步在房地產(chǎn)市場作出決策，因此不正常的購房需求就很容易產(chǎn)生。由上所述以及結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上大多數(shù)投資者并不具備完整、系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識(shí)和投資理論，即無法形成“理性購房行為”。在市場信息方面，他們?nèi)狈?zhǔn)確、及時(shí)、全面的房地產(chǎn)市場信息，接收市場噪音帶來的收益往往成為了他們?nèi)胧械拇邉?dòng)力。在這種不完全認(rèn)知和判斷的房地產(chǎn)投資環(huán)境下，購房者不正常的經(jīng)濟(jì)行為從需求一方打破了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的平衡局面，是造成房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)與失衡的重要原因之一。

四、結(jié)論及相關(guān)建議

綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來觀察我國房地產(chǎn)市場，其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢離不開供給與需求雙方的相關(guān)影響。下面本文將從以下幾個(gè)層面提出相關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)市場的建議：

（一）基于政府層面

政府作為國家政策頒布者，對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)市場應(yīng)秉著引導(dǎo)但不干涉的原則。在相關(guān)房產(chǎn)政策的形成和實(shí)施方面，政府應(yīng)緊扣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，通過摸清房地發(fā)展的相關(guān)趨勢走向，制定真正能改善房地產(chǎn)不穩(wěn)定現(xiàn)狀的相關(guān)政策與條例，從而進(jìn)一步使得整個(gè)房地產(chǎn)市場的局面更加合理化、制度化。房地產(chǎn)市場一直以來均存在“信息不對(duì)稱”現(xiàn)象，這極大程度會(huì)引起其市場的不穩(wěn)定。政府應(yīng)定期合理發(fā)布房產(chǎn)新動(dòng)態(tài)、新走向，向大眾傳遞有效的信息資源[4]。

（二）基于相關(guān)金融機(jī)構(gòu)層面

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融機(jī)構(gòu)貸款的支持。幾乎大部分人群在產(chǎn)生購房行為時(shí)均需從相關(guān)金融機(jī)構(gòu)貸款。而當(dāng)今我國的房地產(chǎn)業(yè)存在需求過大的局面，為了維持我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下,相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可以通過提高存款準(zhǔn)備金率來縮減貨幣的流動(dòng)性，從而進(jìn)一步抑制投資性購房行為的產(chǎn)生。這種方法具有相當(dāng)大的優(yōu)勢：調(diào)控效果明顯且副作用較小。此外，金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)形成發(fā)布有關(guān)房產(chǎn)信貸金融政策。在充分了解市場的基礎(chǔ)上，構(gòu)建相對(duì)穩(wěn)定的金融機(jī)制。

（三）基于房地產(chǎn)市場自身層面

面對(duì)我國動(dòng)蕩敏感的房地產(chǎn)業(yè)，建力平衡供需、抑制投機(jī)、促進(jìn)資源有效利用的長效機(jī)制是如今中國房地產(chǎn)行業(yè)用于自身調(diào)節(jié)的最主要手段之一。據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)化率顯示，居民潛在住房需求未來仍有一定上升空間。龐大的需求也間接代表了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的不穩(wěn)定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家有關(guān)政策的號(hào)召，以正確的姿態(tài)接受國家政策的引導(dǎo)。且房地產(chǎn)市場需要采取一系列措施來明確：“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話的真正含義。

【參考文獻(xiàn)】

[1]郭斌.房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策分析———以福利經(jīng)濟(jì)學(xué)為視角[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討,2013(1):40-44.

[2]林建永,薛艷杰,于輝.房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控:微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].理論探索,2008(2):87-91.

[3]周艷.我國房地產(chǎn)市場的蛛網(wǎng)模型構(gòu)建[J].邵陽學(xué)院學(xué)報(bào),2009,8(1):62-63.

[4]溫武.基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[D].南昌:江西師范大學(xué),2013.

作者:劉慧琳 單位:安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院