房地產(chǎn)工程造價(jià)管理創(chuàng)新及模式探析

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【摘要】在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要保持良好的發(fā)展勢頭，首先需要做的就是創(chuàng)新管理方式，提高工程造價(jià)水平管理水平。本文以實(shí)際工程為例，全面詳細(xì)地介紹了新時(shí)期下房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理創(chuàng)新工作。

【關(guān)鍵詞】新時(shí)期；房地產(chǎn)；工程造價(jià)；管理創(chuàng)新

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程也在不斷加快，各個(gè)城市內(nèi)部的房建項(xiàng)目如雨后春筍般地站立起來，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)部的市場競爭也愈發(fā)激烈，在這樣的背景下，項(xiàng)目工程造價(jià)管理工作的重要地位愈發(fā)明顯。傳統(tǒng)的工程造價(jià)管理模式存在諸多問題，比如前期策劃不到位、成本控制過程考慮不周全等，想要確保房建企業(yè)更加長遠(yuǎn)地發(fā)展，必須有效解決這些問題。所以，深入地探討房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的意義以及創(chuàng)新途徑具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1工程概況

本文項(xiàng)目為某房地產(chǎn)工程，該項(xiàng)目總建筑面積74264m2，項(xiàng)目建設(shè)施工中涉及的結(jié)構(gòu)形式如表1所示。在新形勢下，為了確保房建企業(yè)可以和諧可持續(xù)地發(fā)展，本文全面分析了工程造價(jià)管理的各項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制，旨在有效降低項(xiàng)目成本，切實(shí)提高房建企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2簡述新時(shí)期房地產(chǎn)造價(jià)管理方法

房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理方法主要包含三種模式：對施工全過程進(jìn)行造價(jià)控制；以項(xiàng)目工程總體造價(jià)管理模式對造價(jià)進(jìn)行控制；綜合考慮施工過程中各方面的要素對造價(jià)進(jìn)行控制。其中，全過程造價(jià)控制方法主要是將造價(jià)控制理念滲透于項(xiàng)目施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)，通過提高每一個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制水平，進(jìn)而保證整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制水平，比如施工準(zhǔn)備、招投標(biāo)、實(shí)際施工、竣工結(jié)算等。其中，針對施工準(zhǔn)備階段的造價(jià)管理又包含對施工項(xiàng)目的整體造價(jià)水平進(jìn)行評價(jià)，分析項(xiàng)目決策的科學(xué)性以及評估項(xiàng)目工程資金整體水平等工作。招投標(biāo)階段的造價(jià)管理又包含評估項(xiàng)目地段劃分的合理性以及施工模式選擇的科學(xué)性等工作[1]。施工階段的造價(jià)管理主要是先明確各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，采取合理的監(jiān)督管理辦法對施工過程中的造價(jià)進(jìn)行控制，合理處理施工過程中所出現(xiàn)的突發(fā)類問題和情況?？⒐るA段的造價(jià)管理工作雖然較為簡單，但是十分重要，主要是統(tǒng)計(jì)和分析工程總體資金投入，評估工程實(shí)際完成情況，針對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)提前制定有效的應(yīng)對辦法。從施工要素方面分析，房地產(chǎn)的造價(jià)管理工作不再是分析工程的總體資金，而是有具體的實(shí)際流程，以保證施工質(zhì)量和進(jìn)度為基礎(chǔ)，將所有的要素內(nèi)容僅緊緊聯(lián)系起來，這種造價(jià)管理模式更具時(shí)代意義，可以降低項(xiàng)目施工過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)工程整體造價(jià)管理模式的實(shí)施不僅要考慮當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T的管理要求，還要考慮好和投資方的實(shí)際配合等。

3新時(shí)期房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理體系中所存在的問題

3.1建設(shè)費(fèi)用過高

項(xiàng)目的開展離不開資金的支持，合理地控制和管理項(xiàng)目資金可以促進(jìn)項(xiàng)目順利有序完成，同時(shí)充足的資金投入可以為項(xiàng)目的完成提供保障。但是資金的投入并不是越高越好，比如該工程中如果項(xiàng)目資金投入過高，那么將會(huì)占用企業(yè)大部分的流動(dòng)資金，這樣就會(huì)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于企業(yè)的良好發(fā)展。

3.2準(zhǔn)備工作不夠充分

對于任何項(xiàng)目來說，在正式施工前做好充分的準(zhǔn)備工作，做好周密的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，都有助于提高項(xiàng)目建設(shè)水平。假如該工程項(xiàng)目在施工前，房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作不夠重視，那么可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)施工不能順利開展，不僅會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目工期，還可能會(huì)增加施工過程中的安全隱患，使得項(xiàng)目造價(jià)明顯增加。

3.3工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工作不嚴(yán)謹(jǐn)

企業(yè)在投資工程項(xiàng)目時(shí)會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，費(fèi)用的使用情況也較為復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)格控制費(fèi)用，對于房地產(chǎn)投資來說，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也是至關(guān)重要的內(nèi)容[2]。比如說，該工程中所涉及的建筑材料、資源及施工環(huán)境較為復(fù)雜，如果設(shè)計(jì)人員工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)有所欠缺，那么很有可能導(dǎo)致其不能將一些客觀的問題進(jìn)行綜合分析，同時(shí)，也不能對施工環(huán)境、自然資源、工程材料等做出深入的總結(jié)，最后導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容與實(shí)際施工情況出現(xiàn)一定偏差，影響工程最終質(zhì)量，而這些情況的出現(xiàn)都將會(huì)直接導(dǎo)致該工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理受到影響。

4工程造價(jià)管理的創(chuàng)新

4.1建立動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系

在項(xiàng)目合同中都會(huì)包含合約規(guī)劃的內(nèi)容，并且必須保證合約規(guī)劃與合同是相對應(yīng)的。對合同中超過規(guī)劃的內(nèi)容及簽約之前并未規(guī)劃的內(nèi)容必須嚴(yán)格控制，為了保證動(dòng)態(tài)成本變化情況的良好性，讓成本造價(jià)不會(huì)受到影響，那么對項(xiàng)目進(jìn)行不間斷地、持續(xù)性地跟蹤調(diào)查至關(guān)重要。對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目來說，設(shè)計(jì)階段將會(huì)直接影響到之后的投資過程，這也是項(xiàng)目造價(jià)控制過程中的關(guān)鍵所在。因此，設(shè)計(jì)階段所需投入的人力、物力將會(huì)更大，只有對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行不斷的優(yōu)化，以保證設(shè)計(jì)方案完全符合項(xiàng)目本身，才能讓造價(jià)控制更為有效。對于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程來說，設(shè)計(jì)階段是非常關(guān)鍵的階段，而在設(shè)計(jì)階段的投資估算工作也是工程造價(jià)成本控制中最為重要的內(nèi)容。所以，想要有效控制整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，必須在設(shè)計(jì)階段就開始考慮項(xiàng)目成本、進(jìn)度以及效益之間的關(guān)系，通過合理的概算提高資金整體利用效率。另外，為了有效降低項(xiàng)目建設(shè)成本，還要合理控制好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制因素。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資估算的時(shí)候，應(yīng)在充分調(diào)研當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、基礎(chǔ)建設(shè)水平、人口密度以及區(qū)域?qū)嶋H發(fā)展?fàn)顩r等各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上制定可行性報(bào)告，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目施工檔次，然后制定科學(xué)、合理的投資方案。只有這樣才能提高項(xiàng)目整體質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)工作造價(jià)管理不受其影響，從而增加企業(yè)的工程收益。在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，其報(bào)價(jià)控制具有一定的復(fù)雜性，這也是合同簽訂時(shí)出現(xiàn)糾紛最為頻繁的環(huán)節(jié)之一。為了避免此類事件，必須對項(xiàng)目中的各項(xiàng)目單價(jià)、項(xiàng)目總價(jià)等有所掌控，及時(shí)對其進(jìn)行分析。合同簽訂時(shí)必須嚴(yán)格按照相關(guān)制度嚴(yán)格執(zhí)行，并熟悉掌握合約中的條款，讓今后的工程能夠順利運(yùn)行。

4.2優(yōu)化施工階段的工程造價(jià)管理

對于整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管控工作來說，施工階段是最為重要和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。雙方需要在這個(gè)階段履行雙方所簽訂的合同，房地產(chǎn)企業(yè)想要有效控制工程造價(jià)整體水平，除了要強(qiáng)化合同條款的落實(shí)情況外還需要注意以下內(nèi)容：（1）投資成本控制。想要提高成本控制水平，注意盡可能減少施工變更情況的發(fā)生，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，必須保證設(shè)計(jì)方案的水平，同時(shí)需要在施工過程中對各個(gè)施工工序進(jìn)行合理的調(diào)整。在對施工技術(shù)應(yīng)用的可行性進(jìn)行分析的時(shí)候，還需要判斷工程造價(jià)的合理性，避免設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致施工過程不斷出現(xiàn)變更和修改，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。如果因?yàn)閷?shí)際需要必須進(jìn)行修改，需要將更改的詳細(xì)內(nèi)容報(bào)送至監(jiān)理處，建立審批合格方可進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，以減少資金的損耗。（2）材料和設(shè)備的控制。為了保證施工材料的質(zhì)量，同時(shí)為了避免施工過程中材料出現(xiàn)短缺，企業(yè)應(yīng)該和資質(zhì)較好的施工材料廠家建立合作。加強(qiáng)對設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修，避免設(shè)備出現(xiàn)故障影響項(xiàng)目順利有序地進(jìn)行。另外，要重視時(shí)間成本的控制，保證所有施工環(huán)節(jié)之間盡可能無縫連接，防止工期拉長，導(dǎo)致工程造價(jià)水平升高。（3）加大施工監(jiān)督力度。加強(qiáng)監(jiān)督，確保施工過程中各方履行相應(yīng)合同條款內(nèi)容，制定監(jiān)督管理制度，確保各項(xiàng)監(jiān)督更具規(guī)范化。（4）處理好索賠事件。項(xiàng)目施工時(shí)間較長，所以施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)無法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致工程量和工期發(fā)生嚴(yán)重的變化，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)各種索賠，這時(shí)，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照合同條款的相關(guān)內(nèi)容對索賠事項(xiàng)進(jìn)行處理，避免不必要的糾紛。

4.3竣工階段工程造價(jià)管理

進(jìn)入竣工階段后，房地產(chǎn)企業(yè)在做好各項(xiàng)驗(yàn)收工作的同時(shí)也要有工程造價(jià)控制意識(shí)。針對已經(jīng)建設(shè)完成且符合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，避免一切安全隱患的發(fā)生，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。合格后需要開展工程結(jié)算工作，在結(jié)算的時(shí)候嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序，對合同條款內(nèi)容進(jìn)行逐一核對和確定，驗(yàn)收所有的記錄，對項(xiàng)目變更的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，另外還需要檢查實(shí)際工作量是否和設(shè)計(jì)圖紙中的工程量相互吻合，對于還沒有完成的工程內(nèi)容需要給予相應(yīng)的審核刪減。只有經(jīng)過結(jié)算審核才能保證結(jié)算資料準(zhǔn)確和完整，保證結(jié)算資料可以客觀將工程造價(jià)內(nèi)容真實(shí)反饋出來。

5結(jié)束語

綜上所述，深入探索新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)管理模式，對于提高房建工程造價(jià)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利有序地開展都具有積極的意義。本文首先分析了當(dāng)前房地產(chǎn)造價(jià)管理工作中所存在的缺陷和不足，提出了全新的房地產(chǎn)造價(jià)管理思路和模式，從多個(gè)方面考慮，減少項(xiàng)目工程建設(shè)的支出，確保項(xiàng)目各方利益不受損害。

參考文獻(xiàn)

[1]陳娟.房地產(chǎn)工程造價(jià)管理現(xiàn)狀與創(chuàng)新途徑[J].中國房地產(chǎn)，2019（22）：31-32.

[2]王琳.新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理創(chuàng)新及模式[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2019（6）：104.

作者：呂軼 單位：中鐵十一局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司