物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問題和對策分析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)只有推出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)，才能被更多業(yè)主所認(rèn)可，當(dāng)前物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作已經(jīng)成為產(chǎn)品與品牌價(jià)值得以有效延伸的組成部分。本文先對當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過程中的問題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，談一下個(gè)人的觀點(diǎn)與認(rèn)識(shí)，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；物業(yè)管理；問題；對策

近年來隨著國內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日漸激烈，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間受到壓縮，廣大消費(fèi)者置業(yè)的欲望更加理性，并且對售后服務(wù)以及物業(yè)管理高度重視。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2020年底我國房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理行業(yè)收入將達(dá)到8020億元，其中物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和單位面積管理費(fèi)年用均會(huì)增速。基于市場發(fā)展導(dǎo)向，物業(yè)管理創(chuàng)新過程中逐漸向歐美以及新加坡和中國香港地區(qū)學(xué)習(xí)，同時(shí)也表明房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的整體提升。

一、房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問題分析

(一)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理與小區(qū)業(yè)委會(huì)管理工作不匹配物業(yè)管理整治有效改變了以往重準(zhǔn)入與清退出的模式，并且將靜態(tài)審批以及動(dòng)態(tài)檢查有機(jī)結(jié)合在一起，將不符合規(guī)范要求和存在重大違規(guī)違法現(xiàn)象的企業(yè)清除掉。部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理師方案和經(jīng)理責(zé)任制，行業(yè)采取紅黑榜制度，對表現(xiàn)良好的房地產(chǎn)企業(yè)表揚(yáng)并進(jìn)行標(biāo)榜宣傳，同時(shí)將表現(xiàn)較差的企業(yè)納入到黑名單曝光，由社會(huì)輿論對其進(jìn)行監(jiān)督。然而，因部分業(yè)委會(huì)未建立合適的物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，以致于業(yè)主難以基于民主方式進(jìn)行規(guī)范化選擇，小區(qū)服務(wù)和管理不到位，物業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間難免會(huì)出現(xiàn)糾紛，甚至導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，影響了服務(wù)水平，最后形成了惡性循環(huán)。

(二)行政監(jiān)督管理乏力日常監(jiān)管工作中對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的處罰力度不夠，加之管理手段和方法相對比較單一，出現(xiàn)問題時(shí)更加注重協(xié)調(diào)，處罰工作落實(shí)不到位、不嚴(yán)格，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主利益造成侵害的問題和情況，行政作為缺乏力度。比如，房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)合同糾紛，屬于民事法律關(guān)系，并非行政管理的范疇；同時(shí)，群租以及住改非等，關(guān)系到多家，無法形成合力，以致于物業(yè)管理工作中的糾紛和矛盾問題無法及時(shí)解決。

(三)物業(yè)費(fèi)欠繳對服務(wù)管理工作產(chǎn)生不利影響基于多種因素的存在，很多小區(qū)存在著物業(yè)費(fèi)欠繳問題。針對這一問題，雖然政府部門先后出臺(tái)了一些物業(yè)指導(dǎo)性的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，采取分等級(jí)定價(jià)的機(jī)制，并且將物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格與等級(jí)指標(biāo)相掛鉤，但是因目前物業(yè)費(fèi)欠繳現(xiàn)象依然普遍存在。究其原因，主要表現(xiàn)在如下方面。第一，物業(yè)管理問題，保潔以及保安和小區(qū)停車管理服務(wù)有待改進(jìn)，公共區(qū)域利用管理不規(guī)范等均成為物業(yè)費(fèi)欠繳的借口；第二，房地產(chǎn)企業(yè)存在著歷史遺留問題，以致于物業(yè)收費(fèi)工作難度較大。比如，小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)權(quán)證辦理相對比較滯后，配套設(shè)施不全，都可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主故意欠繳物業(yè)費(fèi)。

二、加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施和方法

基于以上對現(xiàn)階段物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過程中的常見問題及其成因分析，筆者認(rèn)為要想加強(qiáng)物業(yè)管理，提高管理和服務(wù)水平，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手。

(一)加強(qiáng)責(zé)任管理，及時(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理作為新生事物，其產(chǎn)生與發(fā)展伴隨著多種利益進(jìn)行重新分配，而且也難以避免矛盾與沖突。為此，我們應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)物業(yè)管理的全體員工加強(qiáng)思想教育，及時(shí)轉(zhuǎn)變和提升服務(wù)觀念，從而使他們能夠獲得最新的知識(shí)和技能。在此過程中我們應(yīng)當(dāng)讓工作人員明白管理內(nèi)容和管理人員的責(zé)任，讓廣大公眾能夠及時(shí)了解物業(yè)管理的重要性。實(shí)踐中采用各種形式的宣傳物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)則，從而使業(yè)主能夠從了解、接受到物業(yè)管理服務(wù)工作的落實(shí)。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)宣傳房地產(chǎn)物業(yè)管理的益處，從而使業(yè)主能夠自愿自主地接受管理，并從行動(dòng)上能夠有效支持物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作。

(二)健全房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)制細(xì)則，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)實(shí)踐中為了能夠使房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于物業(yè)管理機(jī)制和實(shí)施規(guī)制的完善與健全，這樣才能有效落實(shí)工作。通過完善細(xì)則和規(guī)制，來有效規(guī)范房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作。物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履職，用法律法規(guī)等手段來保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營以及管理服務(wù)工作的嚴(yán)格落實(shí)，從而確保小區(qū)業(yè)主及家人的安居樂業(yè)。同時(shí)，這也是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值以及創(chuàng)造物業(yè)品牌的有效途徑，在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到了非常重要的作用。此外，筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)不斷加快物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)新以及重組，促進(jìn)管理規(guī)?；约耙?guī)范化，并在此基礎(chǔ)上建立企業(yè)文化，否則將難以形成切實(shí)可行的管理機(jī)制和模式，也就無法有效約束人的行為。從這一層面來講，建立良好的房地產(chǎn)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)勢在必行，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)規(guī)范化管理和建設(shè)。通過該種方式，一方面在規(guī)?；芾砟Ｊ较履軌蛴行Ч?jié)約成本，另一方面還可通過規(guī)范化管理來有效創(chuàng)造企業(yè)品牌?；诋?dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，通過加強(qiáng)市場化的重組、兼并以及聯(lián)合管理，來有效降低社會(huì)管理總成本。房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)走橫向聯(lián)合以及縱深發(fā)展的道路，基于房地產(chǎn)企業(yè)的體制進(jìn)行合并、重組以及更新和提高，從而實(shí)現(xiàn)管理成本降低之目的。

(三)建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系對于條件相對比較成熟的區(qū)域，房地產(chǎn)企業(yè)可基于業(yè)主大會(huì)等方式建立業(yè)主委員會(huì)，合理選聘物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理公司，加強(qiáng)專業(yè)化以及科學(xué)化管理。在政府部門的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求簽訂合同，并且制定切實(shí)可行的公約或者規(guī)則。通過文字性規(guī)范和要求，嚴(yán)格按照規(guī)范和合同要求落實(shí)管理工作。對于商業(yè)物業(yè)而言，其主要包含閑暇娛樂以及吃與住宿等場所，物業(yè)管理工作任務(wù)是對上述基礎(chǔ)設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)管理，做好宣傳保護(hù)工作。在商業(yè)改革的大時(shí)代和環(huán)境條件下，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理業(yè)已成為房地產(chǎn)物業(yè)管理的重點(diǎn)。在快速發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時(shí)展，緊抓發(fā)展機(jī)遇并進(jìn)行不斷的改革創(chuàng)新。同時(shí)，因國內(nèi)人數(shù)眾多，廣大消費(fèi)成員構(gòu)成非常的復(fù)雜，在一些節(jié)日活動(dòng)階段，商業(yè)物業(yè)管理工作在安保以及保潔方面，設(shè)備維護(hù)也有了更高的要求。值得一提的是，房地產(chǎn)商業(yè)性物業(yè)管理工作離不開社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一基礎(chǔ)，這與“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑”的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)相符，當(dāng)前新形勢下應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，通過相關(guān)制度的實(shí)施來有效落實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作，確保其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益得以實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，涉及到很多方面的內(nèi)容和影響因素，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)方式以及產(chǎn)品特性的后續(xù)產(chǎn)業(yè)?；诖?，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)不斷提高房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)水平，充分發(fā)揮企業(yè)和物業(yè)管理工作的功能，做好協(xié)同管理工作，同時(shí)這也是房地產(chǎn)物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展的必由之路。

參考文獻(xiàn)

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[2]楊虹，羅成.物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018.

作者：王巍 單位：山東方大工程有限責(zé)任公司