農(nóng)村集體土地登記問題分析

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1農(nóng)村集體土地登記常見問題剖析

（1）所有權(quán)主體問題

。關(guān)于土地所有權(quán)主體的界定，在各項(xiàng)法律、通則、條例中，規(guī)定了國有土地和集體主體的標(biāo)準(zhǔn)，至于集體主體所有權(quán)登記確權(quán)的操作方法，暫時(shí)尚未有明確的依據(jù)。譬如《土地登記辦法》中規(guī)定集體土地所有權(quán)申請代表身份，其中提到兩類主體，一是村民委員會，二是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織和法定代表人，但假設(shè)村民委員會和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織同時(shí)存在，但具體由哪方主體確權(quán)登記，沒有明確規(guī)定。再如農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織如何申請，才能夠具備所有權(quán)登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中，都還沒有明確的規(guī)定，這將影響集體土地所有權(quán)登記的意義。

（2）所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容問題。

根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，在農(nóng)村集體土地登記之前，每宗土地權(quán)利內(nèi)容的明確，是保證登記合法性，并減少土地糾紛的重要前提。至于權(quán)利內(nèi)容一般有兩種確定方法：第一種方法是法律規(guī)定，第二種方法是在合同中，在不違背法律基本原則的情況下，由雙方當(dāng)時(shí)在和合同中商榷約定。作者認(rèn)為土地所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容，集中于收益和處分兩個(gè)方面，但中國農(nóng)村集體土地所有制現(xiàn)實(shí)約束的問題，這兩項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容始終不明朗，譬如所有權(quán)主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法，以及哪些所有權(quán)行為是被允許或者被禁止等，都有待進(jìn)一步規(guī)定。

（3）所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)問題。

在土地登記發(fā)證之前，需要以土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、制圖，確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等，尤其在宗地圖制作的環(huán)節(jié)，必須耗費(fèi)足夠經(jīng)費(fèi)爭取先進(jìn)技術(shù)的支持。就目前農(nóng)村集體土體所有權(quán)登記發(fā)證的技術(shù)現(xiàn)狀分析，調(diào)繪的界限局限于村一級，并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料，即便土地已經(jīng)變更，也沒有及時(shí)在圖件上更新，這種情況在很多地區(qū)的農(nóng)村集體土地登記時(shí)比比皆是，正面要求我們盡快突破土地登記費(fèi)用的約束，應(yīng)用較為先進(jìn)的登記發(fā)證技術(shù)，方可滿足變更調(diào)查的土地登記需求。

2農(nóng)村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農(nóng)村集體土地登記問題，這些問題對于土地產(chǎn)權(quán)的維護(hù)、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高，十分不和。為此，作者將針對這些問題，提出了相應(yīng)的解決思路：

2.1所有權(quán)主體

目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律規(guī)定，在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農(nóng)業(yè)法》第11條、《土地登記辦法》第11條，都有了相關(guān)的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上，所有權(quán)主體的界定，應(yīng)重點(diǎn)思考“如何選擇何種類型的組織，成為農(nóng)村集體土體所有權(quán)的擁有者”。作者建議：首先根據(jù)地域范圍，選擇農(nóng)民組成的集體，或者農(nóng)村的群體，作為集體土地的所有者，這里的“地域范圍”，可理解為自然村和村小組，將其視為土地承包經(jīng)營權(quán)分配的基本單元，譬如自然村為單位時(shí)，全體村民為土地所有者，在村民之間實(shí)行承包土地的分配和調(diào)節(jié)，而以村小組為單位時(shí)。全體村民組成的村集體為土地的所有者，具體可根據(jù)所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關(guān)的行政權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)力，其中包括委托權(quán)、法定授權(quán)等，必須嚴(yán)厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)在日常事務(wù)中，凡是重大的事項(xiàng)商議，集體土地所有者的全部成員都必須參加，這樣才能夠與土地管理的民主建設(shè)相吻合;最后是限定土地所有權(quán)成員的資格，包括資格條件和資格喪失的界定，譬如出門就業(yè)或者求學(xué)時(shí)，不能有相應(yīng)的所有權(quán)權(quán)利。

2.2所有權(quán)內(nèi)容

所有權(quán)內(nèi)容的界定，主要包括集體土地的限制和所有者權(quán)利的規(guī)定，前者在《憲法》第10條、《礦產(chǎn)資源法》第2條、《城市房地產(chǎn)管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當(dāng)中，有幾項(xiàng)主要的條款，后者僅在《土地管理法》中，以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理的內(nèi)容體現(xiàn)，至于農(nóng)民集體所擁有權(quán)利的內(nèi)容，以及所有者權(quán)利的內(nèi)涵，同樣是土地所有權(quán)中舉足輕重的內(nèi)容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面解讀，為實(shí)現(xiàn)土地利用的高效性，可采用“兩權(quán)分離”的方法，重新定義土地所有者如何獲取土地的收益?！稇椃ā分赋黾w財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，農(nóng)村集體土地的所有者，是由個(gè)體農(nóng)民組成，如果我們未能保護(hù)好農(nóng)民的利益，作為集體財(cái)產(chǎn)的集體土地，沒有得到有效保護(hù)，為此自然需要規(guī)定農(nóng)民享有集體土地所有權(quán)收益相應(yīng)的分享權(quán)利，基于該視角界定，表示農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營的收益權(quán)，等同于集體土地所有權(quán)收益權(quán)的保護(hù)，此時(shí)自然能夠避免假借集體名義違規(guī)共享土地收益分配的情況，適時(shí)在農(nóng)村集體土地登記確權(quán)時(shí)，集體土地的處分權(quán)利、程序、方式和限制等，將更加趨向于科學(xué)合理。

2.3所有權(quán)登記發(fā)證

針對農(nóng)村集體土地所有權(quán)界定時(shí)，沒有提出“集體經(jīng)濟(jì)組織”的情況，作者認(rèn)為有必要重新賦予農(nóng)民集體組織結(jié)構(gòu)和法定代表人的資格，在所有權(quán)登記和發(fā)證期間，農(nóng)民不再是松散的單一主體，而代表全部農(nóng)村集體的利益，此時(shí)土地證書發(fā)放的對象，以及由何方主體保管土地所有權(quán)證書，都要具備合理可行的申請方法。作者建議：對于組織形式不健全的農(nóng)民集體，其土地的所有者，界定為村委會，村委會在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，代表村民進(jìn)行土地所有權(quán)證書的保管，但在權(quán)之外，土地的收益、分配和處分，則歸全體農(nóng)民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀，集體土地所有者的登記發(fā)證，采用“一村一證”的方法，能夠奏效地節(jié)約成本，并規(guī)避權(quán)限不明而導(dǎo)致利益糾紛問題的出現(xiàn)。至于那些組織形式健全的土地所有者權(quán)利，則應(yīng)該由法定代表人和指定組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記申請，這一點(diǎn)在《土地登記辦法》中，已經(jīng)有了詳盡的闡述，在此就毋庸置言，僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結(jié)束語

綜上所述，《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律規(guī)范中，提出了農(nóng)村集體土地登記的方法，但在實(shí)際當(dāng)中，作者發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)復(fù)雜，加上相關(guān)使用權(quán)制度建設(shè)滯后，以致土地登記受到諸多不必要的限制，其中在所有權(quán)主體、所有權(quán)內(nèi)容、所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)方面，存在一系列的問題，對此，文章提出了相應(yīng)的解決對策。文章通過研究，基本明確了農(nóng)村集體土地登記的方法，但考慮到不同區(qū)域土地登記要求和條件的差異性，因此以上方法在實(shí)踐中應(yīng)用時(shí)，需緊扣具體的土地登記工作情況，予以靈活地參考借鑒。

作者：錢學(xué)華 單位：海陽市國土資源局