商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理

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一、商業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)概述

商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱“不動產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的存在的風(fēng)險并進(jìn)行研究，這個課題是有現(xiàn)實意義的。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險

為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的風(fēng)險，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點對其進(jìn)行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險：

1.不確定性

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測需求進(jìn)行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測未來行業(yè)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定性便會給整個管理工作帶來風(fēng)險。

2.固定性

商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的工作。

3.投資金額大

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個步驟，涉及招標(biāo)、實地測量、風(fēng)險預(yù)測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費(fèi)用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。

4.回報周期長

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。

5.易被影響

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進(jìn)行，它需要在露天土地上進(jìn)行。東南沿海臺風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險問題。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的研究意義

商業(yè)房地產(chǎn)的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風(fēng)險，進(jìn)行風(fēng)險管控能有效減少風(fēng)險，提高產(chǎn)業(yè)效益。進(jìn)一步細(xì)分風(fēng)險類別可劃分為微觀風(fēng)險與宏觀風(fēng)險，微觀風(fēng)險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務(wù)問題，宏觀風(fēng)險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進(jìn)行風(fēng)險管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟(jì)大局，及時進(jìn)行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進(jìn)行風(fēng)險管控有以下4大方面的研究目的：

1.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進(jìn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。

2.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，改變原有被動接受風(fēng)險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。

3.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險意識，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險-應(yīng)對機(jī)制”。

4.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，增強(qiáng)開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)其行業(yè)競爭力的增長。

四、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的問題

1.市場存在不正當(dāng)競爭

經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場中不正當(dāng)競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)市場的價格危機(jī)；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測便將存在危險隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進(jìn)行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進(jìn)行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險管控需重點關(guān)注的問題。

2.風(fēng)險管控方式簡單

為更好地謀取利益，大量投資商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴(kuò)大，但整個風(fēng)險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險的檢測與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險因素的增加，帶動商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險能力薄弱。

3.風(fēng)險識別水平低

我國最早重視風(fēng)險管理理論，進(jìn)行風(fēng)險管控是在20世紀(jì)80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，但相比西方健全的風(fēng)險識別與管理模式，我國風(fēng)險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個風(fēng)險管控機(jī)制并不能對此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。

4.項目決策盲目化

民營企業(yè)是我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場調(diào)研，主觀進(jìn)行項目決策，企業(yè)的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預(yù)測或過于悲觀的市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場調(diào)研，盡管省下了市場調(diào)研耗費(fèi)的人力與財力，但錯誤決策引導(dǎo)錯誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。

5.業(yè)務(wù)流程混亂性

商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)?；芸?，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對風(fēng)險把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識不強(qiáng)，一旦這類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，便會出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。

6.監(jiān)管機(jī)制形式化

我國出臺了《保險法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險可以經(jīng)由擔(dān)保與保險來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細(xì)節(jié)對于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的內(nèi)容，風(fēng)險擔(dān)保主要針對自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個監(jiān)管機(jī)制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽(yù)下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴(kuò)展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險的途徑之一。

五、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序

商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控包含在整個項目建設(shè)的工程中，項目定位、項目投資風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險、合約執(zhí)行力風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護(hù)都屬于風(fēng)險管控的范疇，以合約執(zhí)行進(jìn)行風(fēng)險分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目涉及勘察、圖紙設(shè)計、招標(biāo)、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項目程序的風(fēng)險預(yù)測與應(yīng)對機(jī)制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進(jìn)行。

2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的原則

商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個方面，要想更好預(yù)測、分析、掌控風(fēng)險，就必須堅持以下3大原則：

（1）以市場需求為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險，就必須進(jìn)行全面市場調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費(fèi)者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進(jìn)行決策，就可能建設(shè)出不符合市場需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。

（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項目不斷發(fā)展的技術(shù)推動商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費(fèi)時費(fèi)勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應(yīng)測量儀器進(jìn)行，不僅大量縮減時間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行項目建設(shè)工作。

（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險的角度進(jìn)行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實行企業(yè)計劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機(jī)制，健全風(fēng)險預(yù)測培訓(xùn)機(jī)制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險意識來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機(jī)制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。

六、結(jié)論

近年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)依舊火熱，但商業(yè)房地產(chǎn)項目具有不確定性、易受影響、固定性、投資金額大、回報周期長的特點，倘若不重視商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管控，就容易造成爛尾、滯銷、開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈的難題。因此，應(yīng)堅持市場需求為基礎(chǔ)來進(jìn)行正確決策，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，不斷完善風(fēng)險預(yù)測與防御機(jī)制，保證商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

作者：崔澤南 單位：浙江財經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院