個人所得稅政策對房價的影響
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由于我國近幾年房價大幅上漲，20%計征導致實際個人所得稅稅負大幅度增加。此外，我國稅收征管實踐中，還對二手房交易個人所得稅規(guī)定了減免辦法。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。
個人所得稅增加
對二手房市場供給的影響假定二手房市場中的供給者不具有轉嫁稅負的能力，即個人所得稅提高部分均由賣方承擔，對于賣方來說，相當于交易標的價格下降。根據(jù)西方經(jīng)濟學基本原理，價格下降，供給減少。反對新政策的開發(fā)商和專家、學者，大多基于這樣的簡單邏輯，認為二手房交易過程中，個人所得稅的提高不利于二手房市場上增加供給，從而不僅不能降低房產(chǎn)價格，反而會推高二手房價格，進一步帶動新開發(fā)房產(chǎn)價格上漲。事實上，對于個人所得稅增加的政策效果分析，不能簡單地依賴于書本上的經(jīng)濟學原理，還必須結合分析對象的特征，進一步深入挖掘背后的事實和道理。二手房市場的供給，與普通商品市場供給并不相同，其主要差別在于，普通商品市場是由供給者直接生產(chǎn)出來的，而二手房市場的供給者，并非房地產(chǎn)的直接生產(chǎn)者。普通商品市場價格下降，供給減少，同時直接帶來的結果是生產(chǎn)的減少。而二手房市場上，房產(chǎn)價格的下降，并不會直接影響房地產(chǎn)生產(chǎn)。因此，從長期來看，由于二手房市場上存量供給一定，長期供給并不受價格變動的影響①。
短期內(nèi)二手房市場上的供給會有怎樣的變化呢?讓我們從個體分析入手，假設張三手中有一套閑置房產(chǎn)，有意愿作為二手房進行出售。進一步嚴格假設，此房產(chǎn)對于張三產(chǎn)生價值的方式僅僅為出售，即該房產(chǎn)對于張三來說，沒有使用價值，沒有自用還是出售的選擇權，其唯一可以選擇的是該房產(chǎn)出售的時間。在其他條件不變的情況下，二手房交易個人所得稅的增加，直接造成張三獲利空間的壓縮。假設個人所得稅增加前該房產(chǎn)的期望價格為100萬元，忽略購置成本，張三的期望獲利為100萬元，個人所得稅增加20萬元，在標的價格不變的情況下，張三的期望獲利為80萬元。在此情形下，由于時間不可逆，張三不可能回到昨天在個人所得稅增加之前出售標的，只能選擇今天或今后出售標的。理性人的行為選擇當然是基于利益的最大化。因此，張三個人選擇與今天是否增加個人所得稅無關，僅取決于未來所能期望的最大利益可能。如張三預測未來房價將下跌或個人所得稅將進一步提高，那么即使今天已經(jīng)提高了個人所得稅，張三依然會選擇在損失20萬元利益的情況下出售手中的標的房產(chǎn);相反，如果張三預測未來房價將會上漲，或者個人所得稅將會減少，那么張三就會選擇等待。將無數(shù)個手中持有閑置房產(chǎn)的張三相加，就可以得到二手房市場上的供給情況，其結論為:已經(jīng)成為現(xiàn)實的個人所得稅增加并不會影響二手房供給，對二手房供給的決定因素是未來的收益預期。但是，由于市場上的參與者并不完全符合經(jīng)濟學上的理性人假設，如在一般情況下，由于個體很難對未來進行判斷，其決策依據(jù)除了對未來預期的判斷外，還受其當前期望的影響。當前利益與心理對該標的期望利益相一致，或超過心理期望利益時，個體參與者就會做出交易的決策。如張三作為房產(chǎn)投資者，對該套房產(chǎn)的期望獲利是100萬元，當實際交易利益等于或大于100萬元時，張三就會作出交易決策，相反，則不會選擇進行交易。從這個角度來說，個人所得稅的增加降低了當前的實際交易利益，有可能改變張三的交易決策。無數(shù)個張三相加，則會減少當前的二手房市場供給。
此外，從風險和收益的角度來看，由于新政策的出臺，加大了市場參與者對未來市場風險的預期，即使是在未來最大期望收益不變的情況下，由于風險的增加，市場參與者也會選擇現(xiàn)實的落袋為安。從這個角度考慮，短期內(nèi)二手房的供給又會增加。通過以上分析，很難對短期內(nèi)二手房市場的供給變動做出判斷，當未來預期很明確時，對未來的理性預期判斷就會占據(jù)決策影響因素的上風，當未來難以把握時，現(xiàn)實的心理預期就會占據(jù)決策影響因素的上風。
個人所得稅增加對二手房市場需求的影響
首先，從傳統(tǒng)西方經(jīng)濟學的基本原理出發(fā)，需求受價格的影響，與價格呈反方向變動。因此，研究二手房市場的需求，就轉變?yōu)榉治鰝€人所得稅的增加是否會轉嫁到購房者身上。開發(fā)商和很多專家、學者的觀點很明確，在供不應求的市場上，買方處于劣勢地位，稅負的增加，會很輕易地轉嫁到買方身上。通過理性地分析，事實可能很難像這些開發(fā)商和專家、學者所期望的那樣，因為無論是增加的部分是政府拿走的稅收，還是賣方提高了價格，對于買方來說是沒有任何區(qū)別的，在當前均衡情形下，如果政府能夠輕而易舉的從買方口袋里掏走一部分蛋糕，那么在沒有個人所得稅增加的情況下，賣方同樣可以做到，從而與當前的市場均衡相矛盾。此外，與賣方影響決定因素一樣，決定買方?jīng)Q策的最關鍵因素，同樣是對未來的預期。新政策的出臺，恰恰意味著政府對調(diào)控的加碼，引導潛在買方對未來房價產(chǎn)生合理預期，當潛在購房者預期未來房價會下跌或保持不變時，就會選擇延期購房，從而減少當前的購房需求，將房價下跌預期轉變?yōu)楝F(xiàn)實。
個人所得稅增加對房價的整體影響
無論是二手房市場，還是新房市場，對當前及未來房價的影響，最關鍵的因素還是對未來的預期。這與供給與需求決定價格的經(jīng)濟學原理并不矛盾，只不過在購買決策可以延期的情況下，未來的預期供給需求情況對現(xiàn)實的價格起到?jīng)Q定性的影響。個人所得稅的增加，其實目的并不是影響供給與需求，而是擠壓投機。從長期來看，投機并不影響市場需求。這是因為，投機需求并不是最終消費需求，而是中間需求，其最終還是要轉化成消費需求。投機的作用是通過短期需求的集聚，推動房價快速上漲，并從中謀利。當個人所得稅達到百分之百，投機者沒有任何投機獲利空間時，投機行為將消失。因此，嚴格的個人所得稅政策，從長遠來看，將有利于房價的穩(wěn)定。不過，這種政策效果的出現(xiàn)，依賴于政策的長期性和統(tǒng)一性。如果個人所得稅提高政策僅作為抑制房價的短期政策，不僅不會起到政策效果，反而會推高短期價格，加大房價波動。這是因為，當二手房持有者預期未來個人所得稅政策將取消時，他們將推遲房產(chǎn)的出售。
房價合理回歸期待調(diào)控目標明確和調(diào)控政策統(tǒng)一
我國房地產(chǎn)市場調(diào)控雖歷時十載，但并不會結束。建設一個繁榮穩(wěn)定、能夠滿足人民群眾基本居住需求的房地產(chǎn)市場，應成為我國政府的長期調(diào)控目標。房價合理回歸依賴于有效供給的增加和公平分配的實現(xiàn)。
1.從總量角度來看，要做到心中有數(shù)。解決中國的房價問題，還要從供給角度予以保障，打壓需求，而不能有效增加供給，是解決不了問題的。決策者必須著眼于未來相當長一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)需要目標總量，既要通過增加供給，逐步引導房價合理回歸，又要防止過度開發(fā)，造成資源浪費和市場崩潰。
2.從消費屬性來看，要明確人權屬性。居住是人的基本生存權，必須予以保障。因此，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標應確定為滿足人民群眾的基本居住需求，在政策選擇時，應優(yōu)先保障人民群眾的居住需求。
3.從利益分配來看，要堅定不移地打壓利益的不合理轉移。從整個房地產(chǎn)市場來看，要堅決抑制房地產(chǎn)市場參與者的利益不公正分配。整個房地產(chǎn)市場中，利益受到侵害的，是高價買房自住者，而利益獲得者，則包括政府、開發(fā)者和投機者等。要想抑制房價上漲，促使房價合理回歸，必須針對性地擠壓這些利益索取者的獲利空間。針對土地財政，要降低土地出讓金，減免稅費，加大政府對房地產(chǎn)市場的投入;針對開發(fā)商，要規(guī)范開發(fā)商行為，加強反暴利立法和監(jiān)管;針對投機者，要限制其購買、交易等投機行為，利用個人所得稅等稅收政策，擠壓其投機獲利空間。
4.從政策方向來看，要建立長期明確的調(diào)控方向。從當前房地產(chǎn)市場的基本矛盾來看，未來相當長一段時間內(nèi)，鼓勵市場開發(fā)供給，滿足基本消費需求，打擊投機獲利，優(yōu)化資源配置將是長期的政策方向和目標。只要長期目標把握住了，無論是經(jīng)濟過熱，還是經(jīng)濟低迷，房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控都不會偏離其基本方向。
5.從政策工具來看，要敢于選擇穩(wěn)、準、狠的政策工具。房產(chǎn)稅對于投機房產(chǎn)保有成本的增加和二手房交易個人所得稅對于投機利潤空間的擠壓，是針對房地產(chǎn)市場投機炒作最有效的打擊工具，應盡快克服兩稅政策實施過程中的技術性障礙，進一步打擊房地產(chǎn)市場中的投機行為。
政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不能簡單地認為政府干預市場，計劃替代市場。市場是由各種制度規(guī)范構成的，不同的制度規(guī)范將導致不同的市場運行結果。放任的市場并不一定會產(chǎn)生符合社會主義價值觀和人民群眾需要的結果。作為一個發(fā)展中國家，在發(fā)展建設過程中，我們面臨著各種各樣的新問題、新矛盾和新挑戰(zhàn)，只有及時通過行之有效的政策工具，不斷修補完善市場運行制度，才能依靠市場的力量實現(xiàn)我們的價值和目標。（本文作者：嚴雷 單位：國家發(fā)展和改革委員會價格司）