物業(yè)協(xié)議法律局限性分析

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一、一起物業(yè)糾紛引出的法律詰難

法律的生命力不在于善良的說理,而在于解決實踐中的出現(xiàn)難題和平息糾紛,維護社會的公平正義。本文從一起與前期物業(yè)管理協(xié)議有關的案例出發(fā),分析其所產(chǎn)生的種種問題,以提醒人們認識法律的權威性和嚴肅性,告誡立法和司法機關應正確善待法治。2003年8月5日,某好美家房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱好美家)辦理了《商品房預售許可證》。2004年4月19日,該公司與李某簽訂一份《商品房買賣合同》將某小區(qū)一期某單元房屋以46萬多元的價格出售給李某,在該合同中約定“專項維修基金根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行”。合同簽訂后,李某分二次支付了全部的購房款。2004年10月16日“好美家公司”選聘的“好每家物業(yè)公司”(以下簡稱好每家)與李某簽訂了一份“前期物業(yè)管理協(xié)議”,約定:“根據(jù)建住房[1998]213號文件中《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定,本物業(yè)建立共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。李某在入伙時向好美家按購房款總額的0•5%交納維修基金。若今后政府有硬性規(guī)定,按所規(guī)定補交”。當天,李某向開發(fā)商好美家交納了此項維修基金2314元。好美家開了收取“維修基金”2314元的收款收據(jù),并在“某小區(qū)一期交房結算清單”上確認該維修基金。而后,李某在向好美家公司要求開具“購房證明”等辦理房產(chǎn)證時,開發(fā)商還要求李某再補交1%的維修基金,雙方引起糾紛。

2006年9月,原告李某訴至法院提出,雙方簽訂的《商品房買賣合同》對維修基金的具體比例沒有約定,但是“前期物業(yè)管理協(xié)議”中約定李某在入伙時應向開發(fā)商交納0•5%維修基金(即2314元),開發(fā)商已收取了此款并在“結算清單”里進行確認。根據(jù)某市政府關于維修基金的規(guī)定,2005年9月之前的2%的維修基金由建設單位繳納。顯然,原告不足部分6千多元應由好美家公司支付。被告好美家認為,根據(jù)某市房管局給被告的“批復”和第(2005)45號《關于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項維修資金繳交約定的通知》,維修基金可由當事人協(xié)商繳納。據(jù)此不足部分應由原告李某交納。被告好每家認為,“前期物業(yè)管理協(xié)議”規(guī)定“0•5%交納維修基金”是真實的,其它維修基金補交問題與其無關。如何處理本案?一、二審的判定原由不同,卻殊途同歸,都認為開發(fā)商不應當承擔責任。2007年一審認定,“前期協(xié)議”系原告李某與被告好每家簽訂的合同,而非原告與被告好美家簽訂的合同,該合同對被告沒有約束力。原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第16條約定:專項維修基金根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條第1款規(guī)定:“住宅小區(qū)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金”,該規(guī)定不是強制性規(guī)定,對物業(yè)專項維修基金的負擔應當允許合同當事人協(xié)商變更。即開發(fā)商和業(yè)主可以就物業(yè)專項維修基金由誰負擔進行協(xié)商,但雙方在《商品房買賣合同》沒有對此進行約定,所以原告現(xiàn)要求被告繳納6千多元維修基金沒有合同依據(jù),也缺乏法律根據(jù)。

故駁回原告訴請。原告不服,提起上訴。2008年二審認為,據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定,“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,其民事行為的法律后果應當由開發(fā)商承擔。故一審認定前期物業(yè)管理協(xié)議對開發(fā)商沒有約束力是錯誤的,應予更正。但前期物業(yè)管理協(xié)議“對交納費用明確在入伙時先行交納0•5%,并非確定只交納0•5%,不足部分由開發(fā)商交納沒有事實依據(jù),也沒有合同和法律依據(jù)。故維持原判”。比較一審二審,判決結果相同,認定理由卻截然相反,二審判決甚至出現(xiàn)了“判非所認”的問題。我們認為,既然認定“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,前期協(xié)議對開發(fā)商具有約束力,就應當支持原告的訴訟請求,由被告繳納6千多元維修基金。這完全符合某市政府關于“維修基金2005年9月之前的2%的維修基金由建設單位繳納”的規(guī)定。同時,根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開發(fā)商按建設總投資額2%交納給付,但買賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開發(fā)商按規(guī)定金額補足”。同時,根據(jù)某市房管局給被告的“批復”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號《關于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項維修資金繳交約定的通知》,本案的全部維修基金應由開發(fā)商交納。由于開發(fā)商在買賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應當按政府的硬性規(guī)定由開發(fā)商補足,這是具有政策事實依據(jù)的,而非二審方案認為的“沒有事實依據(jù)”。二審方案創(chuàng)造了“判非所認”結果的原因,就是本案涉及到的如何認識“前期物業(yè)管理協(xié)議”的法律約束力,及相關的立法和司法的局限性,以及到底應該如何糾正立法和司法所存在的問題。

二、前期物業(yè)管理協(xié)議的特點

說到前期物業(yè)管理協(xié)議,就不得不說前期物業(yè)管理。通說認為,所謂前期物業(yè)管理,是指自房屋出售之日起,至業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的新的《物業(yè)服務合同》生效時終止的物業(yè)管理活動。相應地,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商,建設單位)、業(yè)主與物業(yè)服務公司之間就前期物業(yè)管理簽訂的合同稱之“前期物業(yè)管理服務協(xié)議”(簡稱“前期協(xié)議”)。主要有三類前期物業(yè)管理協(xié)議,由業(yè)主直接管理權派生出來的“受托管理權”的前期協(xié)議,是一類新型的無名合同?！昂笃谖飿I(yè)管理服務協(xié)議”(簡稱“后期協(xié)議”),是指自房屋出售基本或者全部完畢起,由業(yè)主或者業(yè)委會自己選擇與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務合同》,也稱“一般物業(yè)服務合同”。兩種協(xié)議差異明顯:

1、簽訂合同的發(fā)生時間不同。前期協(xié)議一般發(fā)生在房屋尚未全部銷售完畢的小區(qū),小區(qū)還處于“不穩(wěn)定狀態(tài)”之時,小區(qū)的環(huán)境不穩(wěn)定,管理不穩(wěn)定,治安不穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務帶來許多不方便。而后期協(xié)議是小區(qū)商品房基本銷售完畢,小區(qū)處于“穩(wěn)定狀態(tài)”之后,基本是環(huán)境穩(wěn)定,管理穩(wěn)定,治安穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務帶來許多方便之處。

2、聘請物業(yè)公司的方式不同。前期協(xié)議是由開發(fā)商“自行指定”的前期物業(yè)管理人直接進入小區(qū),對業(yè)主實施服務和管理。對此,人們形象地比喻“開發(fā)商自行指定的前期物業(yè)管理人”與業(yè)主的關系是“父與子關系”。而后期協(xié)議是小區(qū)成立業(yè)委會之后由業(yè)主們以自已招投標或其他方式聘請的物業(yè)公司進行正常的“物業(yè)服務”。人們形象地將“業(yè)委會與物業(yè)管理人”間的關系比喻成“主人與客人關系”。

3、合同約束的利益主體不同。前期協(xié)議表現(xiàn)出特殊的秉性,在業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理人三種利益主體關系中,開發(fā)商操縱著利益的“方向盤”,利用合同中格式條款或霸王條款,逼使作為弱勢方的業(yè)主“就范”,并由它“自行指定”的物業(yè)管理人為其謀取利益最大化,物業(yè)管理人從中獲取相應的利益,業(yè)主只享有某些有限的自主權。合同規(guī)范的三者間的利益關系是不平等的。[2]而后期協(xié)議中,業(yè)主享有比較高度的自主權,合同在業(yè)主或業(yè)委會與物業(yè)管理人在平等協(xié)商基礎上簽訂,一般規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理人在“服務”與“收費”問題的利益關系,通常與開發(fā)商無關。通過對“前期協(xié)議”與“后期協(xié)議”的比較,可以發(fā)現(xiàn),與“物業(yè)管理協(xié)議”息息相關的業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)公司)三方之間的利益沖突和地位不平等是造成前期物業(yè)糾紛的深層原因。相對“強者”開發(fā)商和前期物業(yè)公司而言,作為消費者的業(yè)主在物權把握和專業(yè)知識上都處于絕對的弱勢,駕馭商品房市場的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人占據(jù)絕對優(yōu)勢,尤其在“前期協(xié)議”約定的內容上無法做到公平公正。況且這類前期協(xié)議由開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人以格式、霸王條款約束業(yè)主,而少有的可能對業(yè)主有利的爭議條款又不能保護業(yè)主的利益。

三、現(xiàn)行立法對不同前期物業(yè)管理協(xié)議法律規(guī)制上的缺失分析

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調整,方能在利益沖突的業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三方主體間找到實質上的正義和平衡。前期物業(yè)管理中三方當事人的地位及其相互關系如何,學理、立法、司法實踐中莫衷一是,尚無定論。“這些學術界意見不統(tǒng)一和立法及實踐中做法缺乏統(tǒng)一標準,已成為我國前期物業(yè)規(guī)范管理的一大障礙?！盵3]因此,我們要從立法和司法上糾正不同前期物業(yè)管理協(xié)議的缺陷。

(一)前期物業(yè)管理協(xié)議及其缺陷

通過對立法與實踐的綜合考察,可對我國前期物業(yè)規(guī)范管理作出一些簡單的分類,每種前期協(xié)議都存在局限性,在立法與司法實踐存在著各種固有的漏洞與缺失。概括起來,大致可以分為以下三類前期協(xié)議。第一類前期協(xié)議是《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定的“建設單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂的前期協(xié)議,”我們簡稱之“第一類前期合同”。這是最重要的法定合同,該合同只是規(guī)定建設單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的權利義務,并未關注如何保護業(yè)主利益的規(guī)定問題。最主要的不足是,立法規(guī)定建設單位授權其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主實行管理,而沒有規(guī)定向業(yè)主公示這些內容是否合法合理。無形中允許開發(fā)商與其“自行指定”的物業(yè)管理人“私下操作”,不但侵犯了業(yè)主的知情權,而且漠視業(yè)主的監(jiān)督權和其他合法權益。這是物業(yè)立法的缺憾。第二類是開發(fā)商與業(yè)主簽訂的“前期協(xié)議”,簡稱“第二類前期合同”。這類協(xié)議應作為物業(yè)銷售(預售)合同的必備條件,卻未將其列入《物業(yè)管理條例》。這種合同規(guī)范了開發(fā)商與業(yè)主之間在前期物業(yè)管理中的權利義務關系,往往會約束開發(fā)商,然而在實踐中并不多見。業(yè)主應有的與開發(fā)商談判的權利,以及知情權、監(jiān)督權和其他合法權益都得不到立法方面的足夠重視。第三類是開發(fā)商“自行指定”的物業(yè)管理人與業(yè)主簽訂“前期協(xié)議”,簡稱“第三類前期合同”。這類前期協(xié)議在實際中最為常見。法律依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號),其中關于商品房的銷售條件規(guī)定了“物業(yè)管理方案已經(jīng)落實”,并在第13條規(guī)定:“商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應當在訂立商品房買賣合同同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！痹撉捌趨f(xié)議只是規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的權利義務關系,而未涉及與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的?！掇k法》沒有規(guī)定商品房買賣合同與前期協(xié)議之間的關系,與第一類前期合同未發(fā)生任何聯(lián)系,一旦發(fā)生業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關的糾紛,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會以第三類前期合同與其無關而拒絕承擔自己應當?shù)呢熑魏土x務。這三類不同的前期協(xié)議中,業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)公司的權利和義務各不相同,地位也互有消長,相對應的,合同效力對三方的約束力也有所區(qū)別。然而,不同的前期協(xié)議雖然針對消費者業(yè)主而言的,受害人卻基本上是業(yè)主。此時,如果片面地理解立法的內容,將有可能出現(xiàn)前文爭議重重的“判非所認”的審理結果。

(二)前期物業(yè)管理協(xié)議缺陷的理性認識

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調整,方能在利益沖突的三方主體之間找到實質上的正義和平衡。應該理性地認識前期物業(yè)管理協(xié)議在立法與司法實踐存在著各種固有的漏洞與缺失:

1、現(xiàn)行立法的缺陷和偏差在于,作為社會關系調整器的法律法規(guī)無法深入社會關系的內部,去發(fā)掘社會關系的不同性質,進行此類法律關系的調整,相關立法權限分配模糊。在前期物業(yè)管理協(xié)議中,現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》和《物權法》未從立法指導思想上做到向弱勢群體———作為消費者的業(yè)主進行傾斜保護的公平公正,加上現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》的可操作性不強,帶有強烈的行政色彩,基本上是為開發(fā)商“說話”;而負責指導和協(xié)助的房地產(chǎn)行政部門和當?shù)鼐游瘯t采用“潛規(guī)則”(且不說“設關布卡”)阻礙“小區(qū)獨立自治”,行政利益和部門利益大大超過“小區(qū)業(yè)主利益”和“民眾利益”,從而難以實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的真正的利益平衡。上述三類前期協(xié)議所存在的“各自為政”的現(xiàn)象的立法缺陷足以說明,立法未協(xié)調好“開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的利益關系,就無法從立法上做到對弱勢群體———業(yè)主傾斜的保護。據(jù)報道,2009年,北京市所有已成立的小區(qū)中,有三分之二小區(qū)無法產(chǎn)生業(yè)主委員會,主要原因是小區(qū)業(yè)主民主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,上報時大多無法得到當?shù)鼐游瘯捌渖霞壗值牢瘑T會的備案,這樣小區(qū)獨立自治無法實現(xiàn)。全國各地基本上存在類似情況,很多當?shù)鼐游瘯捌渖霞壗值牢瘑T會對業(yè)主反映前期物業(yè)管理協(xié)議所存在的問題置之不理。這些都是由我國立法指導思想的局限性所導致的。

2、司法界對前期協(xié)議的法律約束力大小的理解、認識和判斷大有偏頗,尤其是處理物業(yè)糾紛的一些法官不能正確行使自由裁量權,錯誤地應用傳統(tǒng)合同法理論,不是從人權法治觀點和對弱者實施傾斜保護的角度去維護法律的權威和合同效力,而是站在強者(富人開發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人一邊,為他們的利益“說話”,否定前期協(xié)議中對業(yè)主有利的內容;故意未對提供格式合同的開發(fā)商和物業(yè)公司做出不利的解釋,甚至現(xiàn)行合同法對合同效力都予以否定,另行“創(chuàng)造”判決理由,進行錯誤認定,從而形成了“判非所認”的結果。這是導致業(yè)主敗訴的基本原因。立法與司法的漏洞與偏差無法使原本傾斜的利益天平回歸于正義與公平,這使得在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛處理過程中,形成了開發(fā)商與物業(yè)管理公司“強者愈強”、業(yè)主“弱者愈弱”的局面。正確認識前期物業(yè)管理中三方當事人的地位和相互關系,完善措施和對策,用立法和司法的形式重新厘清和解決前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的諸問題,是解決問題的正確途徑和當務之急。

四、完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的對策

立法應與時俱進,要從現(xiàn)實問題出發(fā),糾正立法缺陷,為優(yōu)良法治服務。針對前期物業(yè)管理協(xié)議在立法和司法所存在的局限性,以及存在的實際問題,提出完善立法和司法的相應對策。

(一)立法對策

首先,樹立正確的立法理念。三類前期物業(yè)管理協(xié)議中,開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的關系難以協(xié)調,根本原因在于立法指導思想存在偏差。立法者立足于“管理”角度看待前期物業(yè)管理協(xié)議,認為強者(富人開發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人是管理者,業(yè)主是被管理者。這是錯誤的立法理念。必須從立法上糾正立法指導思想的偏差,由“管理”向“服務”轉變,注重對弱勢群體合法利益的保護,并向弱勢群體實施一定程度的傾斜保護,這才是正確的立法理念。其次,在正確的立法理念指導下,對不同的前期物業(yè)管理協(xié)議進行立法修正。具體說來,三類前期物業(yè)管理協(xié)議存在的共同問題是,只有兩方合同關系,而未涉及第三方,即開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者之間缺乏有效溝通和協(xié)調。對此,應規(guī)定,在兩方合同關系中必須涉及第三方。為保證實踐的操作性,規(guī)定該兩方合同關系的前期物業(yè)管理協(xié)議,必須送到第三方征求意見,在一定期限(如一周時間)內不回復視為知情并已經(jīng)備案。這樣,一旦發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時,第三方就不能逃避應當承擔的責任;特別要加重強者開發(fā)商的責任和注意義務。再次,修改《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定中不明確、不確定的內容。《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定中,應將“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分”修改為“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,對第三方開發(fā)商具有法律約束力。其他前期物業(yè)管理協(xié)議,開發(fā)商和物業(yè)公司負有告知業(yè)主的義務,并且賦予業(yè)主參與和監(jiān)督的權利。否則必須承擔不告知的法律后果。”如此一來,可實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者間的利益協(xié)調,同時實現(xiàn)對業(yè)主知情權、監(jiān)督權等權利的全面保護。

(二)司法對策

依法辦案的中國法官,如果前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對策已經(jīng)完善,司法對策顯然比較容易。然而,由于中國立法機關先天不足,完善立法往往極其緩慢,法官只能根據(jù)存在立法不明確或漏洞與偏差的現(xiàn)行法律做出司法決策。因此,在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對策未完成前,應當完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的司法對策。其一,法官須樹立向業(yè)主傾斜保護的正確司法理念。司法機關要糾正立法指導思想存在偏差,就必須樹立向業(yè)主傾斜保護的司法理念。在發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時,應以向業(yè)主傾斜保護正確的司法理念為指導,進行司法思維和判斷。其二,三類前期物業(yè)管理協(xié)議都是格式合同,該合同都是占據(jù)優(yōu)勢的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人提供的。那么,據(jù)《合同法》有關格式合同的規(guī)定,司法機關應當做出對提供格式合同的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護業(yè)主的合法利益。特別是,如協(xié)議中存在的對業(yè)主有利的條款,司法機關更應做出對業(yè)主有利的判決。分析前文案例,二審方案錯誤主要在于,辦案法官沒有樹立向業(yè)主傾斜保護的正確司法理念。既然承認了“前期協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,則其民事行為的法律后果應當由開發(fā)商承擔。即承認業(yè)主先行交納0•5%的費用符合合同約定,無需節(jié)外生枝地做出另一個矛盾的思維:“并非確定只交納0•5%,不足部分由開發(fā)商交納沒有事實依據(jù),也沒有合同和法律依據(jù)。”司法機關只需做出確認之訴,確認原告“入伙時先行交納0•5%”是有效的,對合同和法律沒有規(guī)定不足部分由誰交納的問題無須做出認定,如果要認定,就應當做出對提供格式合同的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護業(yè)主的利益。顯然,不足部分由開發(fā)商交納合理合法?；蛘哒f,本案符合某市房管局給被告的“批復”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號《關于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項維修資金繳交約定的通知》。即根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開發(fā)商按建設總投資額2%交納給付,但買賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開發(fā)商按規(guī)定金額補足”。2004年4月19日,好美家公司同李某簽訂的《商品房買賣合同》應適用當?shù)厥姓?004年10月13日的如上規(guī)定,本案的全部維修基金應由開發(fā)商交納。由于開發(fā)商在買賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應當按政府的硬性規(guī)定由開發(fā)商補足。