物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款控制與管理策略

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摘要：應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司非常重要的流動(dòng)資產(chǎn)，在全部流動(dòng)資產(chǎn)中占有較大的比重。做好應(yīng)收賬款的控制和管理有利于降低物業(yè)管理公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要針對(duì)物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款控制與管理的相關(guān)問題展開研究，重點(diǎn)提出做好應(yīng)收賬款控制和管理工作的策略。希望可以為物業(yè)管理公司提高應(yīng)收賬款控制和管理工作的質(zhì)量提供一些參考和建議，減少壞賬損失，促使物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)效益最大化。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；應(yīng)收賬款；控制；管理策略

所謂的應(yīng)收賬款主要是指企業(yè)對(duì)外出售產(chǎn)品、材料以及提供服務(wù)等應(yīng)該向購(gòu)買單位收取的款項(xiàng)。這一款項(xiàng)是企業(yè)非常重要的流動(dòng)資產(chǎn)，能否做好對(duì)應(yīng)收賬款的控制和管理工作直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。如果應(yīng)收賬款控制和管理不到位，則有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，使企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重的話還會(huì)使企業(yè)破產(chǎn)倒閉。物業(yè)管理公司在應(yīng)收賬款控制和管理方面既有和一般企業(yè)相同的特點(diǎn)，同時(shí)也具有自己的特性。物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款對(duì)象主要分為地產(chǎn)開發(fā)商與分散的業(yè)主兩種，尤其是后者應(yīng)收賬款的控制和管理存在一定的難度。在這種情況下，如何做好對(duì)應(yīng)收賬款的控制和管理工作，提高應(yīng)收賬款的回收率，已經(jīng)成為物業(yè)管理公司面臨的重要問題。鑒于此，本文筆者將著重解決這一問題。

一、應(yīng)收賬款控制和管理的成本分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，賒銷和賒購(gòu)已經(jīng)成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因?yàn)橘d銷的對(duì)象為眾多分散的業(yè)主而產(chǎn)生應(yīng)收賬款，之所以這樣做主要是為了擴(kuò)大銷售，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而獲取更大的利益。由此可知，應(yīng)收賬款是公司的一項(xiàng)重要的投資行為，而投資一定會(huì)產(chǎn)生成本，在對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理之前一定要全面了解應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成[1]。應(yīng)收賬款成本主要由三個(gè)部分構(gòu)成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應(yīng)收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對(duì)業(yè)主資信狀況調(diào)查產(chǎn)生的費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、記錄以及監(jiān)督等費(fèi)用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應(yīng)收賬款上而導(dǎo)致公司失去的機(jī)會(huì)成本。壞賬成本主要是指應(yīng)收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成，可以幫助公司正確權(quán)衡這種政策實(shí)施增加的盈利以及成本之間的關(guān)系。只有在盈利大于成本時(shí)才能實(shí)行賒銷制度，而當(dāng)賬款賒銷制度有良好經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業(yè)的盈利水平[2]。

二、對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理的策略分析

(一)真實(shí)全面的收集關(guān)于業(yè)主的資料，對(duì)業(yè)主的信用進(jìn)行評(píng)估，做好業(yè)主信用管理

對(duì)于企業(yè)來說，賒銷存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，為了將這種風(fēng)險(xiǎn)最小化，關(guān)鍵就是要做好對(duì)業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷服務(wù)。首先，加強(qiáng)建立健全信息管理制度，做好對(duì)業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續(xù)時(shí)一定要將業(yè)主的詳細(xì)信息填寫清楚，并核實(shí)業(yè)主信息的真實(shí)性。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要定期對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行更新，以便在發(fā)生相關(guān)事件時(shí)可以及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對(duì)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力以及信用進(jìn)行評(píng)估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對(duì)于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。

(二)采用科學(xué)的信用政策

物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應(yīng)收賬款回收質(zhì)量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據(jù)實(shí)際的情況制定科學(xué)的信用政策。信用政策主要包括三個(gè)方面的政策，即現(xiàn)金折扣政策、信用期間政策以及信用標(biāo)準(zhǔn)政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務(wù)到付款的時(shí)間，信用時(shí)間過短或者過長(zhǎng)都會(huì)對(duì)公司不利，時(shí)間過短不能吸引業(yè)主，而時(shí)間過長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致公司產(chǎn)生的費(fèi)用增多，甚至有可能會(huì)大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時(shí)就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據(jù)業(yè)主的意愿以及信用情況進(jìn)行調(diào)整。一年收費(fèi)一次可以減少業(yè)主繳費(fèi)的次數(shù)，給業(yè)主帶來方便，減少物業(yè)管理公司收費(fèi)的工作量。但是如果業(yè)主不能按時(shí)繳費(fèi)，則會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)增加業(yè)主一次性繳費(fèi)的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個(gè)月收費(fèi)一次，這樣可以大大降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這種繳費(fèi)方式雖然增加了業(yè)主繳費(fèi)的次數(shù)，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術(shù)的發(fā)展，很大程度上降低了對(duì)業(yè)主造成的麻煩，因此每個(gè)月繳費(fèi)一次切實(shí)可行[4]。

(三)建立完善的應(yīng)收賬款控制和管理機(jī)制

應(yīng)收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現(xiàn)金流量，進(jìn)而影響公司的運(yùn)營(yíng)。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)人員需要提高對(duì)應(yīng)收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個(gè)相關(guān)部門責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利，重點(diǎn)提高對(duì)財(cái)務(wù)部門的要求，要求財(cái)務(wù)部門定期對(duì)每筆應(yīng)收賬款的賬齡以及增減變動(dòng)情況進(jìn)行核算，分析每筆應(yīng)收賬款形成的原因以及準(zhǔn)時(shí)回收的概率，并整理成系統(tǒng)的報(bào)告，反饋給公司的領(lǐng)導(dǎo)以及其他各個(gè)相關(guān)的部門。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要根據(jù)實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的應(yīng)收賬款控制和管理規(guī)章制度，將應(yīng)收賬款回收的情況和相關(guān)部門以及員工個(gè)人的績(jī)效薪資相掛鉤。另外，還需要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務(wù)總收入的2%-10%之間。為了提高應(yīng)收賬款的回收率，還需要將具體的回收責(zé)任分配到具體的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和相關(guān)工作人員身上，在年終需要對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及員工個(gè)人的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于工作不到位的人員需要調(diào)整崗位，優(yōu)化工作隊(duì)伍，提高應(yīng)收賬款的回收率[5]。

三、提高應(yīng)收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析

(一)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理

由于物業(yè)管理公司面對(duì)的是廣大的業(yè)主，收費(fèi)工作比較繁重，并且應(yīng)收賬款的時(shí)間長(zhǎng)短也不一樣，需要具體情況具體對(duì)待。在現(xiàn)實(shí)中，費(fèi)用拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時(shí)間，降低壞賬的發(fā)生率。

(二)調(diào)整應(yīng)收賬款回收的政策

科學(xué)的收款政策是提高應(yīng)收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據(jù)不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對(duì)于逾期為繳費(fèi)的業(yè)主需要在合適的時(shí)間催款。對(duì)于逾期較長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門催款時(shí)改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

(三)對(duì)收賬策略進(jìn)行調(diào)整

對(duì)于拖欠時(shí)間不同和信用品質(zhì)不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過信函、電話聯(lián)系等方式，然后是上門面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對(duì)于超時(shí)較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對(duì)于時(shí)間比較長(zhǎng)的業(yè)主也需要用婉轉(zhuǎn)的態(tài)度通知，在通知無效時(shí)可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對(duì)于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據(jù)，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效。

(四)建立應(yīng)收賬款壞賬制度

在商業(yè)信用行為當(dāng)中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，提前對(duì)壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評(píng)估，建立健全壞賬準(zhǔn)備制度。其次，需要根據(jù)業(yè)主的財(cái)務(wù)狀況評(píng)估壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，然后選擇最恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，根據(jù)現(xiàn)行的準(zhǔn)則，采用備抵法對(duì)壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實(shí)的反映管理費(fèi)用收支狀況，維護(hù)公司以及廣大業(yè)主的利益。

四、結(jié)語

綜上所述，對(duì)于物業(yè)管理公司來說，做好應(yīng)收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該進(jìn)一步提高對(duì)應(yīng)收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對(duì)業(yè)主的信用管理，并加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理。只有這樣才能做好應(yīng)收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[6]郝春華.企業(yè)應(yīng)收賬款的控制與管理研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2013，(2):69-71.

作者：蘇浩寧 單位：招商局物業(yè)管理有限公司廣州分公司