土地用途管制全文(5篇)

一、當(dāng)前國土空間用途管制制度面臨的問題

國土空間用途總量控制制度有待完善。當(dāng)前國土空間利用總量控制主要集中在轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量管控及永久基本農(nóng)田的總量控制，如土地用途分區(qū)管制和城鄉(xiāng)建設(shè)用地空間管制等制度安排已較為完善，而對生態(tài)空間的總量控制制度尚不明確，關(guān)于生態(tài)空間的用途管制，雖然已有16個省份生態(tài)紅線劃定工作已報批，但并未實施，劃定規(guī)則有待進(jìn)一步深化研究。此外，目前尚未出臺全國性的生態(tài)保護(hù)專項規(guī)劃，生態(tài)空間的總量控制制度尚有欠缺，全域、全類型國土空間用途總量控制制度的建立已刻不容緩。國土空間用途轉(zhuǎn)用機制尚未建立。當(dāng)前，國土空間管制是對耕地、森林、草原、水域等不同自然要素實行單要素管理模式，雖有利于根據(jù)不同要素類型的系統(tǒng)特征制定有針對性的管制措施，但實際上是忽視了山水林田湖草生命共同體要素之間的關(guān)聯(lián)性，缺乏系統(tǒng)的多要素交叉管制措施，各個要素乃至各個空間之間的轉(zhuǎn)換規(guī)則尚未明確。例如：針對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，相關(guān)制度較為完善。但城鎮(zhèn)空間和農(nóng)業(yè)空間向生態(tài)空間轉(zhuǎn)化及各個空間內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)換，存在依據(jù)不足的問題。同時，國土空間用途變更的條件、程序和要求均沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致國土空間用途變更在實施中缺乏有效監(jiān)管，開發(fā)活動的合法合規(guī)性和對生態(tài)環(huán)境的影響都無法得到有效評估。相關(guān)法律有待進(jìn)一步明確。目前尚未出臺國土空間規(guī)劃與用途管制的相關(guān)上位法律，其他法律又難以彌補這一缺陷，后續(xù)的法律責(zé)任在現(xiàn)有法律框架下執(zhí)行落地存在一定困難。此外，上位法缺乏情況下，目前的法定規(guī)劃沖突部分無法有效界定，如土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃都是法定規(guī)劃，而兩者在建設(shè)用地和農(nóng)用地布局之間存在較大沖突，難以根本解決。應(yīng)按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》（以下簡稱18號文）的具體要求，出臺《國土空間開發(fā)保護(hù)法》等有關(guān)上位法，統(tǒng)籌解決類似沖突。

二、國土空間用途管制制度構(gòu)建的基本思路

制定好過渡時期國土空間管制的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。落實18號文的具體要求，以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，對所有國土空間分區(qū)分類實施用途管制，依據(jù)自然資源管理職能，以解決生態(tài)功能退化、環(huán)境污染為問題導(dǎo)向，因地制宜構(gòu)建國土空間用途管制基本制度。在國土空間規(guī)劃實施前，以嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃為抓手，深入貫徹黨中央國務(wù)院關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)總體部署，并做好過渡時期的法律法規(guī)銜接，統(tǒng)籌其他領(lǐng)域相關(guān)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、政策關(guān)于國土空間用途管制的要求，建立國土空間用途管制制度。以“雙評價”為基礎(chǔ)，制定差異化的用途管制措施。加強貫徹全域、全類型空間用途管制制度與空間用途差異性保護(hù)思想。以資源環(huán)境承載力和國土開發(fā)適宜性雙評價為基礎(chǔ)，科學(xué)制定分區(qū)原則，突出各空間用途差異化管制制度與具體措施，明確用途轉(zhuǎn)用的條件、程序和要求，嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田及遵守生態(tài)保護(hù)紅線的管控，切實提高國土空間利用效率。以國土空間全要素、全過程管制為目標(biāo)。構(gòu)建系統(tǒng)的國土空間開發(fā)與保護(hù)年度調(diào)控機制，優(yōu)化統(tǒng)籌獎懲機制與空間指標(biāo)分配相結(jié)合，以土地利用計劃為抓手，統(tǒng)一國土空間全要素計劃管理，加強貫徹重點生態(tài)要素的剛性管制制度，優(yōu)化其他要素彈性管制制度，確保全要素統(tǒng)一管制。制定國土空間正面、負(fù)面準(zhǔn)入清單，完善國土空間開發(fā)重大項目的全過程管理制度，建立完善的國土空間許可管制制度。

三、國土空間用途管制制度的建議

明確國土空間用途管制法律依據(jù)。國土空間用途管制屬于政府職能，按照依法行政的要求，自然資源管理部門實施國土空間用途管制，目前主要法律依據(jù)是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，主要政策依據(jù)是18號文等政策文件，主要規(guī)劃依據(jù)是土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。由于兩規(guī)對國土空間用途的管控區(qū)域各有差異，而具體國土空間的行業(yè)準(zhǔn)入限制的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定涉及生態(tài)、工信、發(fā)改、水利、農(nóng)業(yè)等多部門。因此，自然資源主管部門須加強頂層設(shè)計，構(gòu)建國土空間用途管制制度體系，切實解決永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線及城市開發(fā)邊界3條控制線的邊界沖突問題。建立國土空間總量控制與計劃指標(biāo)管控制度。一是確定國土空間總量控制與計劃指標(biāo)管控制度的基本原則。在“雙評價”結(jié)果、國土空間規(guī)劃公布和落地前，以完善和實施土地利用年度計劃為抓手，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)三大空間總量管控。二是科學(xué)制定國土空間總量控制與計劃指標(biāo)管控制度的具體目標(biāo)。國土空間總量控制與計劃指標(biāo)管控制度要符合地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和國土空間規(guī)劃，充分考慮未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與布局，有效銜接中長期建設(shè)規(guī)劃，充分發(fā)揮總量控制與計劃指標(biāo)的引導(dǎo)和調(diào)控作用。三是在總量核定基數(shù)不變的原則下，實行差別化計劃管理，優(yōu)化計劃管理的規(guī)模制定。在嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，鼓勵盤活存量建設(shè)用地和轉(zhuǎn)變土地利用方式，在現(xiàn)有計劃管理的規(guī)模類型中，探索增加部分地區(qū)，特別是長江經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)存量建設(shè)用地整理計劃指標(biāo)和生態(tài)用地指標(biāo)。充分評估新增建設(shè)用地的綜合情況，探索在總量控制的前提下，突破現(xiàn)行增減掛鉤的項目限制，將不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、落后及過剩產(chǎn)能的部分企業(yè)騰退、拆除后的土地進(jìn)行復(fù)墾或者進(jìn)行生態(tài)用地建設(shè)，納入拆舊地塊范疇，不占用新增建設(shè)用地指標(biāo)計劃。此外，適時考慮將現(xiàn)有的增減掛鉤項目與工礦廢棄地復(fù)墾項目結(jié)合推進(jìn)，允許符合條件的工礦廢棄地復(fù)墾地建設(shè)村民安置居住區(qū)，以減少增減掛鉤項目所須安置村民居住建設(shè)用地規(guī)模，最大限度獲得增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)。四是完善土地利用計劃指標(biāo)獎勵措施。除根據(jù)《落實國務(wù)院大督查土地利用計劃指標(biāo)獎勵實施辦法》規(guī)定的4種情況可獲得指標(biāo)獎勵外，筆者認(rèn)為應(yīng)充分結(jié)合地區(qū)實際情況，對落實規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化等綜合情況進(jìn)行綜合評估，對完成較好的地區(qū)給予一定指標(biāo)獎勵，并結(jié)合區(qū)域總體發(fā)展情況，同樣對落實較差的地區(qū)進(jìn)行計劃指標(biāo)核減，可適當(dāng)將核減部分獎勵給完成較好地區(qū)。構(gòu)建國土空間用途轉(zhuǎn)用機制。用途轉(zhuǎn)用機制應(yīng)以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為主，充分考慮各個要素發(fā)展存在的基本特征，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前面臨的問題和發(fā)展規(guī)劃，按照城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)三大類空間不同的管制規(guī)則，明確區(qū)域各類核心要素之間的差異化用途管制規(guī)則，針對城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)三類空間之間的用途轉(zhuǎn)換[2]，同類空間內(nèi)部用途之間的相互轉(zhuǎn)換，構(gòu)建差別化的國土空間用途轉(zhuǎn)用機制。轉(zhuǎn)用機制應(yīng)包含以下內(nèi)容：其一，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間用途管制功能。以“控制性詳細(xì)規(guī)劃”為依據(jù)，加強城鎮(zhèn)空間綜合水平建設(shè)，特別是提高城鎮(zhèn)空間生態(tài)環(huán)境及公共設(shè)施水平，充分考慮并利用好原有的生態(tài)功能，為未來發(fā)展預(yù)留城鎮(zhèn)建設(shè)彈性空間，加強城鎮(zhèn)留白區(qū)的管控制度建設(shè)。其二，保護(hù)農(nóng)業(yè)空間生產(chǎn)力。落實最嚴(yán)格的永久基本農(nóng)田保護(hù)政策，以糧食安全保障、保護(hù)農(nóng)業(yè)空間生產(chǎn)力為主導(dǎo)，永久基本農(nóng)田范圍內(nèi)禁止一切與其無關(guān)的開發(fā)活動，鼓勵開展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，嚴(yán)格禁止永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)化為其他類用地對占用永久基本農(nóng)田的行為。同時，限制耕地向設(shè)施農(nóng)用地、宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)換。其三，嚴(yán)格管控生態(tài)空間轉(zhuǎn)用。生態(tài)空間須以生態(tài)保護(hù)為主，生態(tài)紅線劃定內(nèi)，應(yīng)嚴(yán)格控制一切與提升生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量、生態(tài)保護(hù)無關(guān)的開發(fā)活動。鼓勵生態(tài)紅線周邊的農(nóng)業(yè)用地及建設(shè)用地轉(zhuǎn)為生態(tài)用地，結(jié)合所在區(qū)域?qū)嶋H情況，應(yīng)考慮給予相應(yīng)政策與資金作為轉(zhuǎn)用支撐。健全國土空間用途管制全流程管理制度。落實國土空間用途管制新職能，以國土空間準(zhǔn)入及轉(zhuǎn)用許可為主線，整合相關(guān)審批職能，加強自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作，實行建設(shè)許可與驗收機制，構(gòu)建國土空間用途管制全流程管理制度。一是在國土空間準(zhǔn)入許可階段，結(jié)合自然資源部《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知》（征求意見稿），推進(jìn)“多驗合一”“多測合一”及簡化報件審批材料，合并審核、一文批復(fù)審批制度。整合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、林地占用及水資源及岸線資源占用等審批制度，對城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)3個空間相互轉(zhuǎn)用的，全面實施轉(zhuǎn)用許可在先的審批制度。二是在國土空間使用階段，按照《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》的要求，加強自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記工作。依法依規(guī)對區(qū)域內(nèi)的集體土地使用權(quán)、林權(quán)、水資源等確權(quán)登記工作后，方可開發(fā)使用。三是實行建設(shè)許可與驗收機制。自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記后，自然資源主管部門應(yīng)對項目建設(shè)的規(guī)模、方式及相關(guān)建設(shè)條件進(jìn)行審核，并發(fā)放建設(shè)許可證。對符合許可要求的項目同意建設(shè)項目竣工驗收；對不符合許可要求或因規(guī)劃條件變更、環(huán)境保護(hù)要求退出的建設(shè)項目，依法實行空間退出管理或整改后再驗收的制度。構(gòu)建完善的生態(tài)補償與生態(tài)修復(fù)資金保障機制。第一，完善生態(tài)補償法律法規(guī)體系。集合當(dāng)前生態(tài)補償相關(guān)要求，對生態(tài)補償?shù)母拍睢?nèi)涵與外延、管理措施與具體實施部門等做出統(tǒng)一的界定，適時出臺生態(tài)補償相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建完善的生態(tài)補償法律法規(guī)體系。第二，探索生態(tài)補償市場機制。加快推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作，減少信息不對稱及對公共物品進(jìn)行定價等行為，探索構(gòu)建生態(tài)補償?shù)氖袌鰴C制。建立完善的制度體系及激勵機制，鼓勵企業(yè)、個人參與生態(tài)補償，有效構(gòu)建生態(tài)補償市場機制。第三，優(yōu)化政府職能轉(zhuǎn)變。按照“放管服”具體要求，加強政府主導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，在生態(tài)補償機制構(gòu)建過程中，政府應(yīng)承擔(dān)主導(dǎo)角色，完善管理職能與角色定位，對機制構(gòu)建大方向進(jìn)行指導(dǎo)和把控。同時，政府建立市場定價標(biāo)準(zhǔn)與制定合理規(guī)則，給市場調(diào)節(jié)留出空間，提高政府執(zhí)行率，以生態(tài)補償機制的快速審批及全面監(jiān)管等為基礎(chǔ)，推進(jìn)優(yōu)化政府職能在生態(tài)補償機制構(gòu)建中的角色轉(zhuǎn)變。第四，建立跨區(qū)域生態(tài)補償機制。在生態(tài)補償機制的構(gòu)建中，充分發(fā)揮國家主導(dǎo)作用，從環(huán)保專項資金中拿出一部分資金用于跨區(qū)域環(huán)境保護(hù)，提高各地區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作的積極性。本著“區(qū)際公平、權(quán)責(zé)對等”的原則，在國家的統(tǒng)一組織下，由?。ㄊ校┑胤截斦鶕?jù)受益大小等共同出資，與中央財政資金共同組建生態(tài)補償基金，構(gòu)建縱向補償與橫向補償相結(jié)合的有效途徑。第五，拓寬生態(tài)修復(fù)與補償資金來源渠道，加大國家相關(guān)生態(tài)修復(fù)專項資金的支持。目前，部分地區(qū)國土空間糾錯成本較高，特別對產(chǎn)能過剩及落后產(chǎn)能等企業(yè)的騰退工作難度較大，生態(tài)修復(fù)與補償所需資金較多，有必要拓寬資金來源渠道，應(yīng)充分結(jié)合相關(guān)政策文件的規(guī)定，探索嘗試政府和社會資本合作（PPP）模式加大資金投入力度。健全信息共享機制，加強統(tǒng)一監(jiān)管平臺建設(shè)。充分發(fā)揮自然資源主管部門在地理信息、權(quán)屬、資源環(huán)境、管理要素等方面的優(yōu)勢，協(xié)調(diào)并聯(lián)合相關(guān)部門和行業(yè)，整合土地、森林、草原、海洋等各類國土空間信息服務(wù)平臺，逐步建立涵蓋土地、礦產(chǎn)、能源、水、森林、草原等多種資源在內(nèi)的統(tǒng)一動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)，推動形成統(tǒng)一、完整、全覆蓋、多尺度的國土空間數(shù)據(jù)資源體系，對國土空間開展全時監(jiān)測。充分利用遙感、大數(shù)據(jù)等技術(shù)構(gòu)建信息服務(wù)平臺，推動實行網(wǎng)上報批、網(wǎng)上監(jiān)測、實時監(jiān)管制度，建立常態(tài)化資源環(huán)境承載力與國土開發(fā)強度監(jiān)測預(yù)警機制，完善國土空間用途管制實施效果的督查機制，及時發(fā)現(xiàn)各類違反國土空間用途管制的開發(fā)利用行為，并有效跟蹤取證，嚴(yán)格依法處理。

參考文獻(xiàn)：

一、集體土地物權(quán)屬性的立法偏差

立法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的滯后性規(guī)定造成了農(nóng)村土地的權(quán)屬糾紛難以調(diào)處。按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的期限為30年，且遵循“增人不增地、減人不減地”的基本規(guī)則。這種制度設(shè)計在城鎮(zhèn)化推進(jìn)以前確實具有其進(jìn)步意義，至少能夠調(diào)動務(wù)農(nóng)者的生產(chǎn)積極性。但是伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口流動加劇，國家惠農(nóng)政策在二輪承包期內(nèi)又經(jīng)歷了巨大的調(diào)整，土地流轉(zhuǎn)糾紛常態(tài)化趨勢愈加明顯，農(nóng)村土地確權(quán)的難度加大，流轉(zhuǎn)的權(quán)屬基礎(chǔ)不穩(wěn)定。農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛形成的根本原因在于法律制度上的三大缺陷：一是農(nóng)村土地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)未實現(xiàn)分離導(dǎo)致農(nóng)村土地經(jīng)營背離了城鎮(zhèn)化推進(jìn)的現(xiàn)實需要；二是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度設(shè)計的彈性不足導(dǎo)致農(nóng)民產(chǎn)生農(nóng)村承包地私有化的錯誤認(rèn)識；三是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)實際滯后于法律制度的初始設(shè)計導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)中糾紛重重。擔(dān)保物權(quán)視角下，集體土地財產(chǎn)權(quán)面臨的立法限制也阻塞了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的融資渠道。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地除了“四荒地”和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房用地可以用于抵押擔(dān)保以外，其他均不能進(jìn)行抵押擔(dān)保，這使得城鎮(zhèn)化背景下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)巨大的融資需求滿足渠道受到阻塞。盡管十八屆三中全會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保的限制進(jìn)行了松綁，但現(xiàn)實中，由于農(nóng)村土地市場的未同步發(fā)育，金融機構(gòu)出于經(jīng)營風(fēng)險的考慮，基本上不愿意將資金投入到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)項目上來。可以預(yù)見的是，即使在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育充分情況下，農(nóng)村土地價值實現(xiàn)的渠道被打通，但由于嚴(yán)格的用途管制制度存在，農(nóng)村耕地經(jīng)營權(quán)擔(dān)保融資的額度也是非常有限的。按照最新的政策精神，一旦農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地實現(xiàn)同等入市、同權(quán)同價，勢必又造成農(nóng)村兩種不同用途的土地價值之間的嚴(yán)重失衡，可能會進(jìn)一步加劇建設(shè)用地對農(nóng)用地的擠占。因此，在城鎮(zhèn)化背景下，要解決農(nóng)村不同用途的土地之間的價值失衡問題，依賴的不僅僅是農(nóng)村土地市場的培育和完善，更要依賴于完善的農(nóng)產(chǎn)品流通體系的構(gòu)建，由此破除在農(nóng)村所有用途的土地之中農(nóng)用地的價值劣勢。

二、集體土地財產(chǎn)權(quán)債權(quán)屬性的立法偏差

集體土地財產(chǎn)權(quán)債權(quán)屬性主要是從土地使用權(quán)流通環(huán)節(jié)考量土地的財產(chǎn)價值。由于在農(nóng)村土地與國有土地之間的流通價值的法律定位懸殊，造成現(xiàn)實中地方政府土地財政的依賴性不斷加大，同時也加大了地方政府債務(wù)的風(fēng)險系數(shù)。

1．立法中農(nóng)村集體土地的定價機制背離了土

地發(fā)展的規(guī)律，直接產(chǎn)生了地方政府對土地財政的依賴性。《土地管理法》對農(nóng)村土地的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)，至少存在三個方面的問題：一是立法確定的征收集體土地的行政化定價機制與國有土地市場化定價機制的截然分離，從根本上就拋棄了農(nóng)村土地外向型流轉(zhuǎn)的市場化運作的可能，為政府權(quán)力凌駕于農(nóng)村土地權(quán)利之上制造了合法依據(jù)，由此便使得在國家征地和城鎮(zhèn)化過程中，可能的侵權(quán)方恰恰是國家或者地方政府，決定補償標(biāo)準(zhǔn)的也是國家或者當(dāng)?shù)卣?，這樣合作剩余的分配就會發(fā)生嚴(yán)重偏離，②也勢必會造成農(nóng)村土地上的權(quán)利配置不均衡，一定程度上剝奪了被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體組織的自主權(quán)；二是按照征收農(nóng)村土地按照原用途即農(nóng)業(yè)用途加以補償，為城鎮(zhèn)化建設(shè)中政府低價取得農(nóng)村土地制造了合法的依據(jù)，這也是造成舊型城鎮(zhèn)化會選擇土地城鎮(zhèn)化道路的根本原因，低成本的土地運作可以造就高附加值的政府績效調(diào)動了地方政府的征地?zé)岢溃欢ǔ潭壬蟿儕Z了農(nóng)戶和集體組織的土地發(fā)展權(quán)；三是土地征收補償費用計價依據(jù)的滯后性沒有考慮到農(nóng)業(yè)產(chǎn)出率提高的因素，使得農(nóng)民和集體組織在土地征收中無法分享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展成果，這在一定程度上也間接造成了農(nóng)民對政府征地行為的抵觸情緒。

2．立法中的土地用途管制不均衡產(chǎn)生了土地

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必要性

如潞城市的耕地現(xiàn)狀：農(nóng)用地分散、零碎、梯田多，不宜采用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)業(yè)市場競爭力不強，抵御自然災(zāi)害能力弱，農(nóng)業(yè)收益低。有關(guān)調(diào)查報告顯示：“我國農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率僅相當(dāng)于第二產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率的1/8和第三產(chǎn)業(yè)的1/4左右”。因此，必須盡快改善當(dāng)前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式，使農(nóng)業(yè)發(fā)展可與第二、第三產(chǎn)業(yè)相競爭。同時必須改變農(nóng)業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營方式，使農(nóng)業(yè)逐步走上集約化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的道路。為此，只有通過農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，才能為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化創(chuàng)造可能。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

2.1農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

主要表現(xiàn)在：一是土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的政府引導(dǎo)，政策面的缺失增加了土地流轉(zhuǎn)的糾紛和風(fēng)險，流轉(zhuǎn)引起的糾紛不能得到有效的解決，也沒有明確的土地流轉(zhuǎn)工作程序；二是農(nóng)戶間的自由流轉(zhuǎn)大多為口頭協(xié)議，缺少書面合同，即便部分有流轉(zhuǎn)協(xié)議的條款也不齊全，雙方權(quán)利也不明確。

2.2承包土地零散難流轉(zhuǎn)

潞城市屬上黨盆地，典型的山地多、平地少，絕大部分農(nóng)民承包的土地分布散、面積少，難以實行集中耕種，難以實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)。再者，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以來，實行“增人不增地，減人不減地”的政策，使土地的資源優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮。

土地制度是國家基礎(chǔ)性制度，新《土地管理法實施條例》（以下簡稱新《條例》）的立法精神反映了國家土地治理的改革大勢和發(fā)展要求，值得深入研討。

一、嚴(yán)守耕地和生態(tài)紅線，切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益

新《條例》不僅針對新《土地管理法》有關(guān)嚴(yán)格土地管理的規(guī)定細(xì)化了措施，還把中央近期關(guān)于深化土地制度改革、加強土地監(jiān)督管理的決策部署及時寫進(jìn)法規(guī)，為法律落地實施奠定了基礎(chǔ)。進(jìn)一步從嚴(yán)保護(hù)耕地。新《土地管理法》按照中央關(guān)于實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的要求，修訂了耕地保護(hù)規(guī)定，包括把耕地質(zhì)量不降低與數(shù)量不減少一起納入省級政府耕地保護(hù)責(zé)任、將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田、涉及占用永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、禁止通過擅自調(diào)整縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃規(guī)避占用永久基本農(nóng)田審批等。在此基礎(chǔ)上，新《條例》細(xì)化和補充了有關(guān)規(guī)定。一是嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。首次從法規(guī)層面提出國家對耕地實行特殊保護(hù)，嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地；耕地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)等。二是嚴(yán)格耕地質(zhì)量管理。首次從法規(guī)層面規(guī)定縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)依法對建設(shè)所占用耕地耕作層的土壤利用作出合理安排；縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的引導(dǎo)和管理，防止破壞耕地耕作層。三是強化省級政府保護(hù)耕地的責(zé)任。首次從法規(guī)層面明確耕地保護(hù)的責(zé)任主體是省級人民政府，省、自治區(qū)、直轄市人民政府對本行政區(qū)域耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，其主要負(fù)責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保護(hù)的第一責(zé)任人；省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)將國務(wù)院確定的耕地保有量和永久基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)分解下達(dá)，落實到地塊。四是建立耕地保護(hù)補償制度。首次從法規(guī)層面明確國家建立耕地保護(hù)補償制度，具體辦法和實施步驟由國務(wù)院自然資源主管部門會同有核心提示新修訂的《土地管理法實施條例》在現(xiàn)行《土地管理法》制度框架下，聚焦嚴(yán)守耕地和生態(tài)紅線、擴(kuò)大集體土地權(quán)能、有序下放土地審批權(quán)等熱點問題，進(jìn)一步明確了制度邊界，強化了法律責(zé)任。本文在對此進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，就如何圍繞新《條例》正確把握我國土地治理的改革方向和發(fā)展趨勢，進(jìn)行了深入思考。關(guān)部門規(guī)定。進(jìn)一步從嚴(yán)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。新《土地管理法》通過“建立國土空間規(guī)劃體系”這一制度性規(guī)定，來體現(xiàn)對嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。新《條例》增設(shè)“國土空間規(guī)劃”專章，對落實“多規(guī)合一”進(jìn)一步作出具體規(guī)定。一是賦予規(guī)劃效力，規(guī)定“土地開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)堅持規(guī)劃先行”。二是明確規(guī)劃任務(wù)，規(guī)定“國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)細(xì)化落實國家發(fā)展規(guī)劃提出的國土空間開發(fā)保護(hù)要求”，統(tǒng)籌布局農(nóng)業(yè)、生態(tài)、城鎮(zhèn)等功能空間，劃定落實“三條控制線”。三是嚴(yán)格用地要求，規(guī)定“國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括國土空間開發(fā)保護(hù)格局和規(guī)劃用地布局、結(jié)構(gòu)、用途管制要求等內(nèi)容，明確耕地保有量、建設(shè)用地規(guī)模、禁止開墾的范圍等要求，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地布局，綜合利用地上地下空間，合理確定并嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)?！?。四是統(tǒng)一規(guī)劃監(jiān)管，規(guī)定“縣級以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強信息化建設(shè)，建立統(tǒng)一的國土空間基礎(chǔ)信息平臺，實行土地管理全流程信息化管理，對土地利用狀況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測”。進(jìn)一步從嚴(yán)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。在新《土地管理法》修訂內(nèi)容基礎(chǔ)上，新《條例》重點從兩個方面入手，切實維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益。一是進(jìn)一步細(xì)化土地征收程序。增加征收土地預(yù)公告制度，明確土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的要求；征收土地申請批準(zhǔn)后，地方人民政府發(fā)布征收土地公告，公布征收范圍、時間等具體工作安排，對個別未達(dá)成征地補償安置協(xié)議的作出征地補償安置決定，并依法組織實施。二是切實保障農(nóng)民宅基地權(quán)益。新《條例》將“宅基地管理”單列一節(jié)，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定安排建設(shè)用地指標(biāo)，合理保障本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民宅基地需求，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)科學(xué)劃定宅基地范圍。針對一些地方存在侵犯農(nóng)民宅基地合法權(quán)益現(xiàn)象，新《條例》強調(diào)依法取得的宅基地和宅基地上的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施受法律保護(hù)，并作出了禁止性規(guī)定。進(jìn)一步從嚴(yán)處理違法用地。新《條例》加大了對破壞耕地、拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)等違法行為的處罰力度，增加了對耕地“非糧化”的處罰規(guī)定。一是增加耕地“非糧化”處罰。對非法占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)或者挖塘養(yǎng)魚的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按占用面積處耕地開墾費2倍以上5倍以下的罰款。二是增加“臨時用地”處罰。在臨時使用的土地上修建永久性建筑物的，責(zé)令限期拆除，并按占用面積處土地復(fù)墾費5倍以上10倍以下的罰款。三是加大違法轉(zhuǎn)讓土地罰款額度。除此之外，新《條例》還增加了行政、司法處理措施，堅決遏制違法用地行為。

二、適度擴(kuò)大集體土地權(quán)能，有序下放土地審批權(quán)

新《土地管理法》最主要的制度突破，是將以放權(quán)賦能為導(dǎo)向的農(nóng)村土地制度改革經(jīng)驗，通過修改完善法律予以復(fù)制和推廣。因此，新《條例》用較大篇幅補充完善了相關(guān)規(guī)定，推動新法落地實施。推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在新《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)定的基礎(chǔ)上，新《條例》進(jìn)一步明確了入市交易規(guī)則、責(zé)任主體和保障實施。一是明確土地界址、面積、用途、開發(fā)建設(shè)強度等入市條件，并會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求。二是明確編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，應(yīng)當(dāng)載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。三是明確依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。四是明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者的權(quán)利義務(wù)。五是進(jìn)一步規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押等二級市場。保障農(nóng)村必要的建設(shè)用地。新《土地管理法》通過各項舉措，擴(kuò)大了農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，新《條例》結(jié)合國土空間規(guī)劃等，統(tǒng)籌保障農(nóng)村經(jīng)營和農(nóng)民居住必要的新增用地。在農(nóng)村經(jīng)營方面，新《條例》規(guī)定，“國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途”，“鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地”。在農(nóng)民居住方面，新《條例》規(guī)定“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，安排建設(shè)用地指標(biāo)，合理保障本行政區(qū)域農(nóng)村村民宅基地需求”，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮農(nóng)村村民生產(chǎn)、生活需求，突出節(jié)約集約用地導(dǎo)向，科學(xué)劃定宅基地范圍”，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會等應(yīng)當(dāng)將退出的宅基地優(yōu)先用于保障該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地需求”。下放和精簡建設(shè)用地審批事項。在新《土地管理法》關(guān)于調(diào)整農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限、取消省級人民政府批準(zhǔn)的征地報國務(wù)院備案等規(guī)定基礎(chǔ)上，新《條例》進(jìn)一步采取措施，優(yōu)化建設(shè)用地審批流程。一是明確下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限，規(guī)定“不涉及占用永久基本農(nóng)田的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)”。二是合并辦理建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。三是簡化建設(shè)用地報批材料，按照“批什么就審什么”的要求，將建設(shè)用地報批“一書四方案”予以合并，整合為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和土地征收申請。四是明確審查重點，規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案應(yīng)當(dāng)重點審查是否符合國土空間規(guī)劃和土地利用年度計劃以及補充耕地情況，涉及占用永久基本農(nóng)田的，還包括占用永久基本農(nóng)田的必要性、合理性和補劃可行性；土地征收方案應(yīng)當(dāng)重點審查征收土地的必要性、合理性、是否符合法定的為了公共利益確須征收土地的情形以及是否符合法定程序。五是減少審批層級，規(guī)定市、縣人民政府組織自然資源等部門擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不再“逐級”上報審批。六是下放征地補償安置方案的決定權(quán)，規(guī)定土地征收方案批準(zhǔn)后，對于個別未達(dá)成征地補償安置協(xié)議的，由縣級以上地方人民政府作出征地補償安置決定，并組織實施。這意味著由國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收方案不再報國務(wù)院裁決，以進(jìn)一步提高工作效率，并壓實地方政府征地補償安置的主體責(zé)任。七是落實宅基地簡化審批的程序和權(quán)限。

三、正確把握國家土地治理的改革方向和發(fā)展要求

堅持社會主義土地公有制，發(fā)揮中國特色土地制度優(yōu)勢。憲法規(guī)定，我國社會主義土地公有制包括城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。城市社會化大生產(chǎn)和統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理的客觀需要，決定了城市土地應(yīng)當(dāng)實行國有制。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的分散性決定了只需進(jìn)行一定程度的社區(qū)合作，過高的公有化反而會降低生產(chǎn)效率。隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，特別是農(nóng)村中大量非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，客觀上產(chǎn)生了進(jìn)一步聯(lián)合和合作的需求，土地集體所有制不僅不能弱化、虛化，而且應(yīng)當(dāng)強化、實化。我國在城市和農(nóng)村實行兩種土地公有制度，歸根到底是由生產(chǎn)力發(fā)展所決定的，是保障社會穩(wěn)定、提升治理能力所必需的。堅持社會主義土地公有制，是新《土地管理法》和新《條例》修訂的基本原則，是深化城鄉(xiāng)土地制度改革不可逾越的“紅線”。堅持在用途管制基礎(chǔ)上發(fā)揮市場配置土地資源的決定性作用，有序高效利用土地。建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張、閑置低效，既是市場體系不完善、地價調(diào)節(jié)不充分的結(jié)果，也是用途管制乏力、政府監(jiān)管缺失的表現(xiàn)。使市場在資源配置中起決定性作用、更好地發(fā)揮政府作用，是經(jīng)濟(jì)體制改革的總目標(biāo)，同樣也是土地制度改革的總目標(biāo)。新《土地管理法》和新《條例》的修訂，一方面，著力推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、優(yōu)化建設(shè)用地審批流程，目的就是通過推進(jìn)土地要素市場化配置和擴(kuò)大地方用地自主權(quán)，促進(jìn)用地節(jié)約集約，盤活“沉睡”的土地資產(chǎn)；另一方面，著力強化國土空間規(guī)劃和用途管制，目的就是規(guī)范土地市場秩序，維護(hù)土地利用的社會整體利益。市場配置和政府管控“雙管”齊下、寬嚴(yán)相濟(jì)，是未來深化土地制度改革的總方向。堅持統(tǒng)籌發(fā)展和安全，嚴(yán)守耕地和生態(tài)保護(hù)紅線。糧食安全是“國之大者”，耕地保護(hù)是土地管理的首要任務(wù)。我國雖已實現(xiàn)了口糧基本自給，但糧食總體自給率已下降到8成以下，糧食安全壓力日增，保護(hù)耕地更加緊要。2021年中央一號文件強調(diào)，采取“長牙齒”的措施，落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅決遏制耕地“非農(nóng)化”、防止“非糧化”。與此同時，面臨全球氣候變化和我國生態(tài)環(huán)境赤字增大，堅持保護(hù)優(yōu)先、綠色發(fā)展，持續(xù)推進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)修復(fù)、筑牢生態(tài)安全屏障體系，成為國家發(fā)展的重大戰(zhàn)略任務(wù)。這是新《土地管理法》和新《條例》進(jìn)一步從嚴(yán)保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境的時代背景。堅持平等保護(hù)城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)，推動城鄉(xiāng)土地要素公平交換和有序流動。改革開放以來，土地制度的改革和調(diào)整，核心是土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，重點是在堅持土地公有制基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)。用益物權(quán)的創(chuàng)制，可以有效解決稀缺資源所有與利用的矛盾，充分合理利用土地；可以促進(jìn)稀缺資源的優(yōu)化配置，提高土地利用效益；可以統(tǒng)籌稀缺資源利用的利益平衡，促進(jìn)社會公平。針對城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不平等問題，要在深化城鎮(zhèn)國有土地“兩權(quán)分離”改革的同時，著力探索農(nóng)村集體土地“三權(quán)分置”，加快構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推動城鄉(xiāng)土地要素公平交換和有序流動，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。堅持處理好農(nóng)民與土地的關(guān)系，夯實農(nóng)村社會穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)民與土地結(jié)合得好不好，事關(guān)農(nóng)民土地權(quán)益保障和農(nóng)村社會穩(wěn)定，是衡量改革成效的重要標(biāo)準(zhǔn)。處理好農(nóng)民和土地的關(guān)系，不是要放棄政府責(zé)任，退回到小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織既是獨立的市場主體，又是基層社會組織，有明確的社區(qū)邊界，僅靠產(chǎn)權(quán)交易無法實現(xiàn)對相關(guān)利益主體間復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系的合理調(diào)節(jié)，需要政府給予必要的統(tǒng)籌和引導(dǎo)。農(nóng)村土地制度改革要在堅持農(nóng)民主體地位、尊重農(nóng)民首創(chuàng)精神的基礎(chǔ)上，著力完善用途管制、市場配置、收益共享、持續(xù)發(fā)展機制，不斷提升土地治理能力和治理水平。

摘要：今年來我國加強對土地進(jìn)行合理的利用規(guī)劃，得我國在土地用地總量方面得到了進(jìn)一步控制，并且耕地方面也得到了進(jìn)一步地保護(hù)，但是情況還是不夠樂觀。特別是在黨提出了保護(hù)自然，建設(shè)生態(tài)文明理念后，順應(yīng)環(huán)境需求尤為凸顯。如何把生態(tài)文明建設(shè)和土地利用規(guī)劃合理有效地結(jié)合起來是迫在眉睫需要進(jìn)一步解決的。因如，文章積極探索生態(tài)文明背景下土地利用在規(guī)劃上存在的問題及對策。首先提出生態(tài)文明背景下土地整治規(guī)劃改革的意義，再分析現(xiàn)有土地利用規(guī)劃面臨的問題，最后指出生態(tài)文明背景下土地利用規(guī)劃相應(yīng)的解決對策。一方面進(jìn)一步增強生態(tài)文明建設(shè)意識，突出強調(diào)生態(tài)建設(shè)的重要性，融入生態(tài)文明理念的必然性，在今后土地規(guī)劃中是不可或缺的，另一方面也為推動綠化建設(shè)，促進(jìn)生態(tài)文明建筑提供新構(gòu)思。

關(guān)鍵詞：生態(tài)文明建設(shè)；土地規(guī)劃；問題及對策

1生態(tài)文明背景下土地利用在規(guī)劃上改革的意義

目前很多國土單位在土地利用規(guī)劃方面還是簡單地以解決耕地“占補平衡”或建設(shè)用地指標(biāo)為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，在土地利用規(guī)劃上幾乎沒有融入生態(tài)文明理念，所以顯現(xiàn)了一連串問題，例如資源日益緊張、嚴(yán)重的環(huán)境污染、生態(tài)系統(tǒng)惡化等。面對如此嚴(yán)峻的形勢，必須要轉(zhuǎn)變思想，納入生態(tài)文明建設(shè)的理念，尊重、順應(yīng)、保護(hù)天然環(huán)境，讓土地在原有風(fēng)貌的基礎(chǔ)上可持續(xù)性發(fā)展，穩(wěn)定生態(tài)系統(tǒng)的平衡，避免環(huán)境惡化加劇。因此，在生態(tài)文明的背景下，土地規(guī)劃改革勢在必行，重點要以生態(tài)文明理論為指導(dǎo)，全面統(tǒng)籌、綜合協(xié)調(diào)土地整治活動與自然環(huán)境的關(guān)系。優(yōu)化土地資源，整治規(guī)劃模式是優(yōu)化國家土地空間開局的主要途徑和關(guān)鍵點，在生態(tài)文明背景下土地利用在規(guī)劃上的改革一方面有利于建設(shè)生態(tài)空間更好地讓山更清水更秀，另一方面也給自然環(huán)境留下更多的修復(fù)空間，大力發(fā)展環(huán)保型生態(tài)農(nóng)業(yè)，給子孫后輩留下綠水青山。

2土地規(guī)劃整治利用中出現(xiàn)的問題

2.1城鄉(xiāng)缺乏統(tǒng)籌，土地開發(fā)利用存在較多弊端

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖有中央政策的引導(dǎo)，但缺乏執(zhí)行力度，土地資源的管理和利用仍呈現(xiàn)分割狀態(tài)。（1）城鎮(zhèn)與農(nóng)村建設(shè)用地所有權(quán)不同，流轉(zhuǎn)性也隨之天差地別，前者屬國家所有，可進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)；后者屬集體所有，依法不能流轉(zhuǎn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地?zé)o法統(tǒng)籌開發(fā)，空心村、閑置地等低效粗放經(jīng)營問題凸顯，而且這種土地制度的二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致的土地利用收益也有著天壤之別。（2）農(nóng)業(yè)土地利用效益低，為促成城鎮(zhèn)用地迅速擴(kuò)張，導(dǎo)致違規(guī)用地行為增加。（3）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展的代價是能源、資源的高消耗以及生態(tài)環(huán)境的犧牲。以至于局部地區(qū)土地破壞、退化嚴(yán)重，土地生態(tài)環(huán)境總體呈惡化趨勢，耕地保護(hù)和糧食安全受到影響。（4）受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制制約，各類用地比例、結(jié)構(gòu)失調(diào)。城市用地中生產(chǎn)性用地比重較高，例如工業(yè)區(qū)等，占比相對較低的道路交通用地已不能滿足城市發(fā)展及生態(tài)環(huán)境改善的需求?！皵傦灐笔匠鞘邪l(fā)展規(guī)模，利用率不高，城市開發(fā)建設(shè)的盲目性導(dǎo)致城鎮(zhèn)地價差異明顯，郊區(qū)、鄉(xiāng)村被占土地現(xiàn)象日益嚴(yán)重。同時，由于土地利用與空間布局的不合理，造成用地緊張與浪費并存，嚴(yán)重違背可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。（5）由于受城市戶口政策限制，進(jìn)城農(nóng)民工無法享受和城市居民同等待遇，工資低、工作忙，加上無力負(fù)擔(dān)城市生活成本，促使其選擇回農(nóng)村養(yǎng)老。農(nóng)民工無法融入城市，無法脫離鄉(xiāng)土的情況，造成了他們的雙重身份，雙重占地現(xiàn)象使農(nóng)村居民點和城市用地同步增長，用地緊張。