農村宅基地申請書精選(九篇)

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第1篇：農村宅基地申請書范文

 

尊敬的各級領導：

 

申請人：陸齊，女，漢族，農民，住 ，身份證號： ，聯系電話： 。 申請事項:

 

申請農村宅基地以新建住房。

 

事實和理由：

 

一、申請人現在住的房屋還是以前父母建的簡陋瓦房，至今已近40年，雖經過多次整修，但破損處仍然較多，修修補補既難解決漏雨漏風問題，也影響房屋外觀，因而建新房非常有必要。

 

二、我現居住的房屋一共四間，由我兄弟兩家和我父母共計三家共同居住，我們兄弟都已成家，三家共用人數已經達到13人，加上我哥以外出打工，如回家根本就住不下，為了改善現有的住房狀況，必須建新房，望上級能給予批準修建新房的土地。

 

三、這些年來，黨的政策越來越好，我們農民的收入也一年比一年增加，我通過多年的辛苦勞動，不斷積攢，已基本上攢夠了建新房（建成磚滋水泥房）的費用，只須上級一批準，我就能馬上動工，不是過年過節(jié)都沒有1個安全的家，加上小孩已大，現在的住房問題是我第一個愿望，請上級能批準我的申請為謝。 特此申請，敬請貴村委會核實情況，審核批準為盼。

 

此致

 

村民委員會

 

年 月 日 申請人：

 

農村宅基地申請書范文【2】

 

申請事項:

 

申請農村宅基地以新建住房。

 

事實和理由：

 

一、我已經與兄弟分家，我現有4口人（母親、妻子、兒子和我）現暫住在兄弟家中，沒有住房，沒有豬牛欄，小孩子一天天長大真是無法容宿，因而建新房非常有必要。

 

二、我原有的一塊自留地周圍都建了房子，無水利條件，四周都是生活垃圾因而無法種植莊稼，每年種的作物常受雞、豬、牛、羊踐踏。這塊地的面積大約2分地左右，地的位置是北抵一條毛馬路，西抵羅金仕準備砌的屋場，南抵前年修好的硬化水泥路，東抵羅金明的房子，對周邊根本不會造成危害。

 

三、這些年來，黨的政策越來越好，我們農民的收入也一年比一年增加。只要上級一批準，我就能馬上動工。

 

特此申請，敬請貴村委會核實情況，審核批準為盼。

 

此致

 

敬禮！

 

申請人： 年 月 日

 

農村宅基地申請書范文【3】

 

開陽縣國土局：

 

米坪鄉(xiāng)土地所：

 

我是 村 組村民 ， 年 月出生，婚否 （是/否），全家口人，現有住房處、面積，需申請在 村 組占 地（田/土/原有舊屋基/其他）修建住宅，東西長米，南北長米，面積平方米，請予以批準！ 特此申請

 

申請人簽字：

 

年 月 日

 

村委會意見：

 

村委會簽字蓋章 ： 時間：

 

城建部門意見：

 

城建部門簽字蓋章 ： 時間：

 

計生部門意見：

 

第2篇：農村宅基地申請書范文

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內農村宅基地的使用和管理。

前款所稱農村宅基地，是指農村村民依法取得土地使用權建設住宅及相關附屬物的農民集體所有土地。

第三條縣國土資源局負責全縣行政區(qū)域內農村宅基地的管理工作。

第四條農村宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。

第五條農村村民建設住宅必須堅持符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的原則；堅持節(jié)約和集約用地的原則，堅持實施新村規(guī)劃和土地整理相結合的原則。

第六條城鎮(zhèn)居民不得在農村購置宅基地或以買房為名變相購置宅基地?？h國土資源局不得為城鎮(zhèn)居民在農村購買的住宅發(fā)放集體土地建設土地使用證，國家法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第七條縣國土資源局在農村宅基地管理監(jiān)督過程中，除了按照國家有關規(guī)定收取土地登記證書工本費外，不得收取任何費用，不得代收應由其他部門收取的相關費用，更不允許搭車收費。

第八條嚴格實行農村村民一戶一宅的法律規(guī)定。農村宅基地面積的標準為：城市郊區(qū)每戶不超過2分，川地、塬地每戶不超過3分，山地、丘陵每戶不超過4分。

城市規(guī)劃區(qū)內的農村村民鼓勵集中建住宅樓?？h國土資源局依據縣政府規(guī)定的農村宅基地的標準和住宅的面積審查用地。

城市規(guī)劃區(qū)內的農村村民建住宅樓所涉及的宅基地和住宅樓面積的具體標準由縣國土資源局充分調研和廣泛征求各界意見后提出，報縣政府批準后執(zhí)行。

第九條農村宅基地占用農用地應納入年度用地計劃。占用農用地的計劃指標和農村通過建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣國土資源局對新增耕地面積檢查驗收后，應在總的年度計劃指標中優(yōu)先分配等量的農用地轉用指標用于村民住宅建設。

第十條農村村民住宅建設利用村內空閑地和未利用土地的，由各村組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級審核，批量報縣國土資源局依法審核報批后，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實到戶。

第十一條農村本集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：

（一）申請宅基地使用權的戶主是達到法定結婚年齡的具有完全民事行為能力人；

（二）按《婚姻法》有關規(guī)定確需分戶建房，原宅基地面積低于規(guī)定標準的；

（三）經縣人民政府批準回原籍落戶的；

（四）因發(fā)生或為防御自然災害需要搬遷的，或為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調整宅基地的；

第十二條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地：

（一）一戶已有一處符合規(guī)定面積宅基地的；

（二）出賣、出租房屋后重新申請宅基地的；

（三）不屬于本農村集體經濟組織成員的（包括戶口已遷出的）。

農村集體經濟組織或村民委員會應當保證至少有一個子女與其父母共同占用同一處宅基地。

第十三條農村村民申報宅基地應當提交以下資料：

（一）申請人身份證或戶口本復印件；

（二）申請書。申請書應當截明家庭成員狀況，現有住房情況、申請理由及申請面積和位置（標明四址）；

（三）如實填寫農村村民個人修建占地申請表；

（四）涉及建新退舊的，應提交村委會與申請戶簽訂交還舊宅基地的合同；

（五）依法需要提交的其他資料；

第十四條農村村民申報和取得宅基地使用權應當按下列程序辦理：

（一）符合申報條件的農村村民建房時應向所在村民小組或村民委員會提交書面申請。

涉及建新繳舊的，村委會應與申請戶簽訂交還舊宅基地的合同。合同的文本格式由縣國土資源局統一制定；

（二）村組在接到申請后五日內對申請資料進行核實，經村民會議或村民代表會議討論通過，并將申請人的情況在本集體經濟組織內進行公告，公告日期不應少于七天；

（三）經核實符合申請宅基地條件的村民，應如實填寫由縣國土資源局統一規(guī)定的《農村村民個人修建占地申請表》，由村、組簽署意見后連同公告結果一并報各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（四）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理宅基地申請后，應在十五個工作日內實地審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃，經公告無異議后，初步確定建房對象，并簽署審核意見后連同公告上報縣建設局審查；

（五）縣建設局在接到宅基地申請后，應在二十個工作日內依法進行審查，經審查同意并出具選址意見書后，將相關申請資料和選址意見書轉送縣國土資源局；

（六）縣國土資源局接到縣建設局轉送的申請后應在二十個工作日內完成審查，并上報縣人民政府批準；

（七）批復下發(fā)后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應將縣人民政府審批結果轉發(fā)到村委會，村委會應在申請人所在村民小組及時公告，期限不少于5天；

（八）公告期結束后，十五日內無異議的，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理員會同村、組干部按照批準的面積、地類、位置和原現場勘查情況，劃定住宅用地四址、基礎標高、房屋層高等，并做好現場工作記錄；

（九）村民住宅開工建設后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理員要及時會同村、組干部，實地對照檢查，確保按照批準面積和規(guī)劃使用土地。

第十五條經縣人民政府批準后的村民宅基地，一年內必須進行建設，基建完工后60日內向縣國土資源局申請辦理集體土地使用權登記，頒發(fā)《集體土地建設用地使用證》。

第十六條經依法批準的宅基地，因住宅轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的，當事人應當自變更之日起三十日內，向縣國土資源局申請辦理集體土地使用權變更登記，換發(fā)《集體土地建設用地使用證》。

第十七條宅基地使用權被依法收回的，當事人應當自接到通知之日起三十日內，向縣國土資源局申請辦理集體土地使用權注銷登記，繳回原宅基地使用權人的《集體土地建設用地使用證》。

第十八條有下列情況之一的，農村集體經濟組織或村民委員會、村民小組可以申請收回宅基地使用權：

（一）為實施村莊和集體建設規(guī)劃的，需要調整宅基地的；

（二）為村鎮(zhèn)公共設施和公益事業(yè)建設，需要調整宅基地的；

（三）不按照批準用途建設使用連續(xù)達兩年以上的；

（四）宅基地依法批準并劃定后，超過一年未建房的；

（五）因撤銷、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價值的房屋占用宅基地的。

依照前款第（一）、（二）項規(guī)定收回宅基地使用權的，對土地使用權人在宅基地上的合法房屋及附屬物應給予適當補償。

第十九條農村集體經濟組織或村民委員會收回宅基地使用權開村民大會或村民代表會議，并按下列程序辦理：

（一）農村集體經濟組織或村民委員會，應當寫出擬收回宅基地使用權報告，附具相關證據材料、合法的房屋證明和地上附著物補償協議，需要安置的，還應當有安置協議等相關文書上報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應在十五個工作日內對報送的材料進行審核并簽署意見后，報縣國土資源局；

（三）縣國土資源局應在二十個工作日內，對報送的材料進行審查，按照《行政許可法》的規(guī)定或利害關系人要求組織聽證，聽取利害關系人的陳述、申辯后，提出審查意見，上報縣人民政府審批；

（四）宅基地使用權收回決定批復，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在決定收回宅基地所在地予以公告。對宅基地使用權收回決定不服的，當事人可以依法申請行政復議或提起行政訴訟；

（五）宅基地使用人應當在宅基地使用權收回決定批復下達之日起三十日之內，到縣國土資源局辦理注銷土地登記。

第3篇：農村宅基地申請書范文

關鍵詞：C0RS 網絡 RTK 地籍測繪

Abstract: with the rapid progress and GPS technology application spread, in the field of surveying and mapping role has been more and more important. Current, the base station network established RTK technology Continuous operation of satellite positioning services comprehensive System (Continuous Operational Reference System, abbreviation for CORS) has become one of the development of GPS application hot. This paper CORS technology in the countryside homestead register the city will use the example of that.

Key words: C0RS network RTK cadastral surveying and mapping

中圖分類號： P271 文獻標識碼：A文章編號：

 1 前言

根據國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)2008146號)要求和廣東省國土資源廳《關于加快農村集體建設用地和宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（粵國土資地籍發(fā)【2009】176號）,惠州市國土資源局惠城分局在全區(qū)開展農村宅基地登記發(fā)證工作，地籍測繪是本次宅基地使用權登記發(fā)證的重要組成部分。惠城區(qū)全區(qū)面積約1200平方公里，18個鎮(zhèn)（街道），共1144個村小組，需要測繪的宅基地約20000宗。如果以常規(guī)作業(yè)方法進行地籍測繪，工作量將非常巨大，且效率低下。我院在承接這個項目后，決定運用CORS技術作為作業(yè)方法進行地籍測繪，以保證測繪精度和提高生產效率。

2 CORS技術概述

    2.1 CORS的工作原理

 CORS是在一個較大的區(qū)域內均勻的布設多個永久性的連續(xù)運行GPS參考站，構成一個參考站網，各參考站按設定的采樣率連續(xù)觀測，通過數據通信系統實時的將觀測數據傳輸給系統控制中心，系統控制中心首先對各個站的數據進行預處理和質量分析，然后對整個數據進行統一解算，實時估算出網內的各種系統誤差改正項（電離層、對流層、衛(wèi)星軌道誤差）獲得本區(qū)域的誤差改正模型。然后向用戶實時發(fā)送GPS改正數據，用戶只需要一臺GPS接收機，便可實時或事后得到高精度的可靠的定位結果。

   2.2 CORS系統的技術優(yōu)勢

   CORS它的出現將使一個地區(qū)的所有測繪工作成為一個有機的整體，結束了以前GPS作業(yè)單打獨斗的局面。與傳統RTK測量作業(yè)方式，其主要優(yōu)勢體現在：1）為城市測繪工作提供了一個統一的基準，能夠從根本上解決不同行業(yè)、不同部門之間坐標系統的差異問題。2)GPS的有效服務范圍得到了極大的擴展；3）采用連續(xù)基站，用戶隨時可以觀測，使用方便，提高 了工作效率；4）擁有完善的數據監(jiān)控系統，由于消除或削弱各種系統誤差的影響，還可獲得高精度和高可靠性的定位結果；5）用戶不需架設參考站，真正實現單機作業(yè)，減少了費用；6）使用固定可靠的數據鏈通訊方式，減少了噪聲干擾；7）提供遠程INTERNET服務，實現了數據的共享，可為高精度要求的用戶提供 下載服務。

3 CORS系統在農村宅基地登記發(fā)證中的應用

3.1 CORS系統在地籍測繪中的應用

 用常規(guī)的測圖方法通常是先布設控制網點，這種控制網一般是在國家高等級控制網點的基礎上加密次級控制網點。最后依據加密的控制點和圖根控制點，測定地物界址點位置并按照地籍圖要求制成平面圖。CORS技術的出現，可以高精度并快速地測定各級控制點的坐標。特別是應用CORS下的網絡RTK新技術，甚至可以不布設各級控制點，作業(yè)員用在直接用流動站便可以高精度廠快速地測定界址點、地形點、地物點的坐標，利用測圖軟件可以在野外一次測繪成電子地圖，然后通過計算機和繪圖儀、打印機輸出各種比例尺的圖件。

地籍測繪是精確測定土地權屬界址點的位置，為土地管理部門提供大比例尺的地籍平面圖，并量算土地面積。地籍測繪中應用CORS技術測定每一宗土地的權屬界址點，能實時測定有關界址點及一些地物點的位置并能達到要求的厘米級精度。但在影響衛(wèi)星信號接收的遮蔽地帶，應使用全站儀，采用解析法進行細部測量。

3.2 CORS系統在作業(yè)中的技術要求

采用CORS技術進行地籍測繪時應滿足以下規(guī)定：

1）應聯測3個以上且分布均勻的等級控制點，求解測區(qū)坐標的轉換參數。

2）測量時應選擇衛(wèi)星較好時段和衛(wèi)星數不少于5顆條件下取得穩(wěn)定“固定解”作為地籍測繪的成果，其觀測精度應控制在±5cm以內。

3）測前、測后必須選取測區(qū)范圍內兩個以上的已知控制點進行檢核。精度要求：平面位置互差不大于±5cm。

4）在影響衛(wèi)星信號接收的遮蔽地帶，先以CORS引測圖根控制點，然后使用全站儀，采用解析法進行細部測量。

3.3內業(yè)處理

1）根據采集到界址點坐標，結合宗地草圖和二調景象圖，上機繪制地籍圖。

2）地籍信息錄入，將權利人名稱、地籍號、身份證號、土地座落、使用權性質、使用權類型等信息錄入電腦。

3）打印宗地圖。

4）數據入庫，按國土分局提供的地籍成果數據庫的建庫標準，將CAD格式的地籍圖轉換成ARCGIS使用的SHP格式。

3.4農村宅基地登記發(fā)證主要流程

1）農村宅基地登記發(fā)證表格的填寫

村民填寫《土地登記申請書》、作業(yè)隊進行現場調查，國土所填寫《農村宅基地登記發(fā)證調查表》和《農村宅基地登記發(fā)證補辦用地審批表》、《土地登記審批表》等表格。

2）鎮(zhèn)（街道）一級審核

國土所負責完成發(fā)證材料的核對，并對宅基地是否符合本次農村宅基地登記發(fā)證條件進行初審，并在相關表格上填寫初審意見并加蓋公章。其后，將材料送至鎮(zhèn)（街道）政府、建設管理所進行進一步的審核，完成鎮(zhèn)（街道）的審核。

3）國土分局審批

國土分局對鎮(zhèn)國土所提交的材料進行用地股的審核和分局最終審批。

4）公示

國土分局制作公示材料，在村小組公示欄進行公示，公示期為一周。

5）頒發(fā)《集體土地使用證》

公示到期，無異議后，國土分局制作《集體土地使用證》，并向村民頒發(fā)。

第4篇：農村宅基地申請書范文

第一條（目的和依據）

為了加強本市農村村民住房建設管理，引導農村村民住宅建設合理、節(jié)約利用土地資源，推進新農村建設，根據有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內農民集體所有土地上農村村民新建、改建、擴建和翻建住房（以下統稱“村民建房”）及其管理。

第三條（有關用語的含義）

本辦法中下列用語的含義是：

（一）農村村民，是指具有本市常住戶口的本市農村集體經濟組織成員。

（二）個人建房，是指由單戶村民自行建造住房的活動。

（三）集體建房，是指由村民委員會組織實施新建農村村民住房的活動。

第四條（管理部門）

*市房屋土地資源管理局是本市村民建房用地和配套設施建設的主管部門；區(qū)（縣）房地產管理部門負責本轄區(qū)內村民建房的用地管理和配套設施建設管理，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所作為其派出機構具體實施相關的管理工作。

*市城市規(guī)劃管理局是本市村民建房的規(guī)劃主管部門；區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門負責本轄區(qū)內村民建房的規(guī)劃管理。

*市建設和交通委員會是本市村民建房的建筑活動主管部門；區(qū)（縣）建設管理部門負責本轄區(qū)內村民建房的建筑活動監(jiān)督管理。

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府負責本轄區(qū)內村民建房的管理。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府受區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門委托，審核發(fā)放個人建房的建設工程規(guī)劃許可證，對個人建房進行開工查驗和竣工驗收；受區(qū)（縣）建設管理部門委托，進行個人建房安全質量的現場指導和檢查。

發(fā)展改革、農業(yè)、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)等有關部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條（基本原則）

農村村民實施建房活動，應當符合規(guī)劃、節(jié)約用地、集約建設、安全施工、保護環(huán)境。

農村村民建房的管理和技術服務，應當尊重農村村民的生活習慣，堅持安全、經濟、適用和美觀的原則，注重建筑質量，完善配套設施，落實節(jié)能節(jié)地要求，體現鄉(xiāng)村特色。

第六條（技術服務和知識宣傳）

市建設交通委應當會同市規(guī)劃局、市房地資源局、市環(huán)保局、市市容環(huán)衛(wèi)局等部門組織編制村民建房的規(guī)劃技術標準、住宅設計標準和配套設施設置規(guī)范。

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當合理確定本轄區(qū)內村民建房的布點、范圍和用地規(guī)模，統籌安排村民建房的各項管理工作。區(qū)（縣）建設管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當加大宣傳力度，向農村村民普及建房技術與質量安全知識。

第七條（村民建房的方式）

本市鼓勵集體建房，引導村民建房逐步向規(guī)劃確定的居民點集中。所在區(qū)域已實施集體建房的，不得申請個人建房；所在區(qū)域屬于經批準的規(guī)劃確定保留村莊，且尚未實施集體建房的，可以按規(guī)劃申請個人建房。

農村村民將原有住房出售、贈與他人，或者將原有住房改為經營場所，或者已參加集體建房，再申請建房的，一律不予批準。

第八條（用地計劃）

區(qū)（縣）房地產管理部門應當按照市房地資源局、市發(fā)展改革委下達的土地利用年度計劃指標，確定村民建房的年度用地計劃指標，并分解下達到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核建房申請，應當符合區(qū)（縣）房地產管理部門分解下達的村民建房年度用地計劃指標。

第九條（公開辦事制度）

區(qū)（縣）房地產管理部門、規(guī)劃管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當實行公開辦事制度,將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規(guī)定和年度用地計劃進行公示。

第十條（宅基地的使用規(guī)范）

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規(guī)定標準?，F有宅基地面積在規(guī)定標準之內，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的農村村民實施個人建房的，應當在原址改建、擴建或者翻建，不得易地新建。

農村村民按規(guī)劃易地實施個人建房的，應當在新房竣工后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會、村民小組依法收回，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者區(qū)（縣）房地產管理部門及時組織整理或者復墾。

區(qū)（縣）人民政府在核發(fā)用地批準文件時，應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內容，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所負責監(jiān)督實施。

第二章個人建房

第十一條（申請條件）

符合下列條件之一的村民需要新建、改建、擴建或者翻建住房的，可以以戶為單位向常住戶口所在地的村民委員會提出申請，并填寫《農村村民個人建房申請表》：

（一）同戶（以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且符合所在區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的分戶建房條件的；

（二）該戶已使用的宅基地總面積未達到本辦法規(guī)定的宅基地總面積標準的80%，需要在原址改建、擴建或者易地新建的；

（三）按照村鎮(zhèn)規(guī)劃調整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，該戶所在的村或者村民小組建制尚未撤銷且具備易地建房條件的；

（五）原有住房屬于危險住房，需要在原址翻建的；

（六）原有住房因自然災害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（七）區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的其他情形。

前款中的危險住房，是指根據我國危險房屋鑒定標準的有關規(guī)定，經本市專業(yè)機構鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

第十二條（集體經濟組織內的審查程序）

村民委員會接到個人建房申請后，應當在本村或者該戶村民所在的村民小組張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會應當在《農村村民個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

第十三條（行政審批程序）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當在接到村民委員會報送的《農村村民個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后20日內，會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進行實地審核。審核內容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數、高度是否符合標準等。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應當將審核意見連同申請材料一并報區(qū)（縣）人民政府審批建房用地；區(qū)（縣）人民政府應當在20日內審批。

建房用地批準后，由區(qū)（縣）人民政府發(fā)給用地批準文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給建設工程規(guī)劃許可證。

第十四條（審批結果的公布）

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當將村民建房的審批結果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第十五條（宅基地范圍劃定和開工查驗）

經批準建房的村民戶應當在開工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所申請劃定宅基地范圍。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所應當在10日內，到實地丈量劃定宅基地，并通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府派員到現場進行開工查驗，實地確認宅基地內建筑物的平面位置、層數和高度。

村民戶應當嚴格按照用地批準文件和建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行施工。

第十六條（施工圖紙）

農村村民建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經其審核的圖紙，或者免費使用市建設交通委推薦的通用圖紙。

市建設交通委應當組織落實向農村村民推薦通用圖紙的實施工作。

第十七條（環(huán)衛(wèi)設施配建要求）

個人建房應當按規(guī)定同時配建三格化糞池?；S池應當遠離水源，并加蓋密封。

第十八條（竣工期限）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府在審核發(fā)放建設工程規(guī)劃許可證時，應當核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。

第十九條（竣工驗收）

個人建房完工后，應當通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進行竣工驗收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當在接到申請后的15日內，到現場進行驗收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時到實地檢查個人建房是否按照批準的面積和要求使用土地。

經驗收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當將驗收結果送區(qū)（縣）建設管理部門備案。

第二十條（補建圍墻的程序）

村民戶需要在原宅基地范圍內補建圍墻的，應當經村民委員會審核同意，并向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請建設工程規(guī)劃許可證。

補建圍墻申請經批準后，村民戶應當在開工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請查驗；鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當在15日內派員到現場進行查驗，實地確認建造圍墻的位置、高度等事項。

補建圍墻的村民戶應當嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行施工；完工后，按照本辦法第十九條規(guī)定進行竣工驗收。

第三章集體建房

第二十一條（集體建房的統籌安排）

區(qū)（縣）人民政府應當按照經批準的村鎮(zhèn)規(guī)劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村民委員會可以按本辦法規(guī)定實施集體建房。

第二十二條（集體建房的規(guī)劃和用地審批）

實施集體建房項目的村民委員會應當依法向區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門申請辦理建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。審批過程中，規(guī)劃部門應當征詢環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)等部門的意見，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。

村民委員會取得建設用地規(guī)劃許可證后，憑以下材料向區(qū)（縣）房地產管理部門提出用地申請：

（一）建設用地申請書（含項目選址、用地和居住人口規(guī)模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等情況）；

（二）建設用地規(guī)劃許可證及其附圖；

（三）村民會議或者村民代表會議關于實施集體建房項目的決定；

（四）相關村民戶符合個人建房條件且同意參加集體建房的有關材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對象情況、配售面積、按規(guī)定應當退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及村或者村民小組之間的宅基地調整的，村民委員會提出用地申請時，除前款規(guī)定的材料，還應提交宅基地調整和協商補償的有關材料。

經審核批準的，區(qū)（縣）房地產管理部門應當頒發(fā)建設用地批準書。

第二十三條（集體建房的工程建設管理）

集體建房適用國家和本市有關建設工程質量和安全的管理規(guī)定。

集體建房項目應當按照規(guī)定，向區(qū)（縣）建設管理部門辦理建筑工程施工許可、建筑工程質量安全監(jiān)督申報、竣工驗收備案手續(xù)。

區(qū)（縣）建設管理部門應當加強集體建房項目的工程質量和安全管理。

第二十四條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

集體建房項目竣工驗收備案后，村民委員會應當按照住房配售初步方案和經有關行政主管部門批準的事項，提請村民會議或者村民代表會議討論確定住房配售的具體方案。

實施集體建房的村民委員會應當向本集體經濟組織內符合個人建房條件的村民配售住房。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當對集體建房的配售情況進行監(jiān)督檢查，檢查結果送區(qū)（縣）房地產管理部門備案。

村民委員會應當向村民公布集體建房的成本構成和配售情況，接受村民監(jiān)督。

第二十五條（集體建房的環(huán)衛(wèi)設施配建要求）

集體建房應當按規(guī)定同時配建生活垃圾收集容器和設施，并建造集中收集糞便的管道和處理設施。

第二十六條（集體建房的相關標準和規(guī)范）

實施集體建房，應當符合本市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定、住宅設計標準和配套設施設置規(guī)范。

第四章相關標準

第二十七條（用地面積和建筑面積標準）

個人建房的用地面積和建筑面積按照下列規(guī)定計算：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積控制在150平方米至180平方米以內，其中，建筑占地面積控制在80平方米至90平方米以內。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積控制在160平方米至200平方米以內，其中，建筑占地面積控制在90平方米至100平方米以內。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

個人建房用地面積的具體標準，由區(qū)（縣）人民政府在前款規(guī)定的范圍內予以制定。

區(qū)（縣）人民政府可以制定個人建房的建筑面積標準。

第二十八條（建筑占地面積的計算標準）

個人建房的建筑占地面積按照下列規(guī)定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

第二十九條（用地人數的計算標準）

村民戶申請個人建房用地的人數，按照該戶在本村或者村民小組內的常住戶口進行計算，其中，領取本市《獨生子女父母光榮證》（或者《獨生子女證》）的獨生子女，按2人計算。戶口暫時遷出的現役軍人、武警、在校學生，服刑或者接受勞動教養(yǎng)的人員，以及符合區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的其他人員，可以計入戶內。

村民戶內在本市他處已計入批準建房用地人數的人員，或者因宅基地拆遷已享受補償安置的人員，不得計入用地人數。

區(qū)（縣）人民政府可以制定關于申請個人建房用地人數的具體認定辦法。

第三十條（用地程序和標準）

原址改建、擴建、翻建住房或者按規(guī)劃易地新建住房的，均應當辦理用地手續(xù)，并按本辦法規(guī)定的用地標準執(zhí)行。

第三十一條（間距和高度標準）

村鎮(zhèn)規(guī)劃對個人建房的間距和高度標準有規(guī)定的區(qū)域，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行。村鎮(zhèn)規(guī)劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對個人建房的間距和高度標準未作規(guī)定的區(qū)域，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.4倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述標準改建確有困難的，朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

（二）相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過2米。

（三）樓房總高度不得超過10米，其中，底層層高為3米到3.2米，其余層數的每層層高宜為2.8米到3米。副業(yè)棚舍為一層。不符合間距標準的住宅，不得加層。

第三十二條（圍墻的建造要求）

個人建房需要設立圍墻的，不得超越經批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。

第五章法律責任

第三十三條（鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府的監(jiān)督檢查）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當加強對本區(qū)域內農村村民建房活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現有違反國家和本市有關規(guī)定的行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告區(qū)（縣）人民政府和有關部門。

第三十四條（農村村民非法占地建房的處罰）

農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由區(qū)（縣）房地產管理部門依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。

超過本市規(guī)定的標準，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第三十五條（房地產管理部門處罰的執(zhí)行）

房地產管理部門依法責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關有權制止。

第三十六條（個人建房違反規(guī)劃管理的處罰）

農村村民未取得建設工程規(guī)劃許可證，擅自建房、嚴重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑；影響村鎮(zhèn)規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價5％至10％的罰款。

農村村民違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房等嚴重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑；影響村鎮(zhèn)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價5％至20％的罰款。

農村村民建房的房屋層高超過規(guī)定標準的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價2％至10％的罰款。

第三十七條（集體建房違反規(guī)劃管理的處罰）

集體建房有下列情形之一的，由市或者區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門依據《*市城市規(guī)劃條例》的有關規(guī)定，責令停止施工，限期拆除:

（一）未取得建設工程規(guī)劃許可證實施建房的；

（二）擅自擴大建筑占地面積、移位建房或者未按照建設工程規(guī)劃許可證實施建房等違反規(guī)劃管理的情形。

有前款規(guī)定情形，不能拆除的，沒收違法建筑物、構筑物和其他設施；拆除或者沒收后仍未完全消除影響的，處以建設工程違法部分造價的20％至100％的罰款。

第三十八條（農村違法建設工程的）

對妨礙公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通和市容景觀的農村違法建設工程，市和區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門應當依照有關法律、法規(guī)進行查證和認定，并對違法建筑作出限期拆除的決定；當事人未在限期內拆除違法建筑的，市或者區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門可以依法申請市或者區(qū)（縣）人民政府組織。

第三十九條（違反質量和安全要求的處罰）

實施集體建房的村民委員會和參與集體建房項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

集體建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，由區(qū)（縣）建設管理部門依法予以處罰。

第四十條（行政復議和訴訟）

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議，或者依法向人民法院提訟。

第四十一條（執(zhí)法者違法違規(guī)行為的追究）

第5篇：農村宅基地申請書范文

一、實施范圍

鎮(zhèn)集體土地上居民自建的合法住宅（含輔房），不包括畜舍。

二、工作目標

按照“集中推動、農戶自愿、基礎先行、要素保障、成效體現”的基本框架，先試點再鋪開。計劃于2015年起全面開展，兩年內實現村級覆蓋率100%,做到“應發(fā)盡發(fā)”。其中2015年完成測繪及成果報告，完成發(fā)證7800戶。

三、工作原則

1、依法登記原則。按照相關法律、法規(guī)及規(guī)范性文件要求，依法辦理登記。

2、先地后房原則。申請人應在取得集體土地使用權證明的基礎上，方可申請辦理房屋登記。

3、權利主體一致原則。遵循產權明晰，房屋所有權和房屋占用范圍內的集體建設用地使用權權利主體應一致。

4、自愿申請、“先易后難，先簡后繁”的原則。無爭議對象先辦，有爭議對象暫緩。

5、尊重事實、維護利益原則。堅持尊重歷史、尊重事實，維護廣大人民群眾的現實利益為前提，將違法建筑處置與合法建筑登記區(qū)分開來。

四、工作步驟

分為宣傳準備、調查登記、確權發(fā)證三個階段。

1、宣傳準備階段（3月份）

3月中旬召開鎮(zhèn)、村兩級動員大會，并通過廣播、標語、橫幅等多種形式進行宣傳，同時安排人員進村入戶發(fā)放房屋登記告知書，營造良好的工作氛圍，提高廣大農戶的知曉率和支持率。

2、調查登記階段（4月-6月）

以行政村為單位，組織專門工作班子開展入戶調查與核實，填寫好申請書、詢問筆錄、實地查看表等相關表格，分批報送登記機構。4月底前完成試點村測繪工作，5月底前各村完成自身范圍內70%農戶的資料收集工作，6月底前完成全鎮(zhèn)50%的測繪工作并出具35%的測繪成果書。

3、確權發(fā)證階段（7月-12月）

在調查登記工作的基礎上，由縣房屋登記機構進行審核發(fā)證，對確認的面積在房屋所有權證主記欄中記載，實際面積在附記欄以測繪面積記載。7月底前完成年度目標任務數35%的發(fā)證量，8月底前完成各村所有農戶的基礎資料收集，10月底前完成測繪工作,12月完成7800戶農房發(fā)證工作。

五、工作措施

1、建立組織，健全機制。成立鎮(zhèn)農房登記工作領導小組，由鎮(zhèn)長任組長，副書記及分管城建、民政、公安的領導任副組長，成員由村建、國土、綜合執(zhí)法、民政等單位的相關同志及各行政村黨總支書記組成，部署開展具體工作。同時抽調5名同志充實鎮(zhèn)專門工作班子，分別指導和督促相關村開展工作。各行政村亦建立專門的工作班子，由分管村建的班子人員牽頭負責，下面配備2名及以上的專職工作人員，具體負責調查登記及協助房產測繪等工作。

2、先行先試，以點帶面。堅持先試點再鋪開的工作方法，確定長山河、良賢、新拱村為重點村，通過試點，建立完善的工作機制和質量標準，及時在其他村進行推廣和應用。

第6篇：農村宅基地申請書范文

（一）以房換養(yǎng)2005年，南京湯山溫泉留院老年公寓推出我國最早的以房養(yǎng)老模式，其規(guī)定在南京擁有60平米以上產權住房的60歲及以上老人，可將其房產作抵押，并進行公證后入住養(yǎng)老院終生免交一切費用；房屋在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。由于我國信用機制尚不完善，老年人無法明確了解民營養(yǎng)老機構的信用情況和履約能力，若養(yǎng)老院破產，老人的生活將無從保障，此模式在歷時兩年后最終夭折。

（二）售房返租2007年，上海允許65歲以上的老人將自有房屋賣給公積金中心，再進行回租，租期由雙方約定，租金按照市場價格執(zhí)行，售房款除支付租金外可用來養(yǎng)老。這種模式由于政府機構的參與，得到了較多的關注。但這一模式要求申請人將其房屋的所有權出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權。由于多數老年人和其子女對產權的敏感性，所以這一模式推出后申請者寥寥無幾，最終被迫停止。從根本上看，此模式并未真正化解老人長壽風險，只將風險轉嫁給了公積金中心，售房后如果老人缺乏合理的資金使用規(guī)劃，反而會加劇其財務風險。

國外住房反向抵押貸款運作經驗及一般規(guī)律

（一）美國美國早期的住房反向抵押貸款一般由較小的貸款機構發(fā)起并實施，發(fā)展極其緩慢。1987年，國會設立了房產價值轉換抵押貸款（HECM）保險示范項目，聯邦住房管理局（FHA）為其提供風險擔保。1989年，FannieMae出資購買了所有合格的HECM貸款，為其構建了一個二級市場，增加了此貸款的流動性。此后，反向抵押貸款得到了迅速的發(fā)展。［10］當前美國市場上主要有三種住房反向抵押貸款產品［11］，如表1所示。美國住房反向抵押貸款有如下特點：一是貸款的開辦機構多樣，以政府機構提供為主，也有私營機構，商業(yè)銀行、保險公司等金融機構參與實施；二是對借款人有要求：年齡在62周歲及以上老人，擁有獨立產權并作為其永久住房，該房屋為非抵押狀態(tài)；三是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產價值來決定，并按地區(qū)和年度設定了上限，且貸款的支付方式靈活，可以一次性支付總額、終身支付、定期支付，在信用額度內隨時支付，或者這幾種支付形式組合；四是償還方式靈活，在貸款期限結束后，根據合約由貸款機構將抵押的住房收現，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；五是貸款機構可將反向抵押貸款通過二級市場融資，進行風險分散。

（二）反向年金抵押貸款（ReverseAnnuityMortgage）、信用額度反向抵押貸款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押貸款。加拿大的住房反向抵押貸款主要由一家私營機構CHIP提供，由專業(yè)顧問、理財師、會計師、中介服務商和加拿大的主要6大銀行完成分銷。加拿大沒有出臺專門的法律，貸款機構統一由國家金融機構監(jiān)管局監(jiān)管，推銷人員也必須持證上崗。從運作模式上看，加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場商業(yè)運作，沒有政府參與。

（三）英國英國早期的住房反向抵押貸款被稱為房產價值釋放機制（ERM）。這類產品缺乏“無追索權保證”條款，老年人在簽約后得到一些投資債券來代替現金。貸款機構將資金進行投資，在經濟繁榮時，債券持有人可獲得大量收益，但后來由于英國經濟衰退，債券價格暴跌，使持有ERM債券的老年人不僅沒能獲得收益，反而使其債務進一步增加［12］。此后英國政府廢除了此業(yè)務，并出資進行了賠償，但仍有個案沒能圓滿解決，致使多年之后，不少老年人對此類產品仍心存排斥。2001年4月，英國政府又重新制定了新的資產釋放計劃，并安排了巨額預算支持。當前英國住房反向抵押貸款包括占市場比重較大的終身抵押貸款（LifetimeMortgages）和房屋轉換計劃（HomeReversion）兩大類。英國沒有專門針對住房反向抵押貸款的法規(guī)，但其他法規(guī)的部分內容對此類產品可起到約束作用，如1974年頒布的《消費者信用法案》對貸款金額在2.5萬英鎊以下的貸款機構的信息披露、貸款費用、借款人權利等內容進行了規(guī)定。抵押貸款委員會制定的會員作業(yè)守則對貸款金額在2.5萬英鎊以上的貸款人必須履行的職責進行了限定［13］。

（四）日本日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制。在政府支持下最初有13家市政和福利機構提供此產品，后經批準8家銀行也加入其中。目前日本的住房反向抵押貸款分為政府參與型和民營機構參與型兩大類［14］。1，政府參與型反向抵押貸款。此類產品根據地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式，是指政府機構直接經營反向抵押貸款，由所屬的行政機構直接融資給借款人。政府間接融資方式，是指政府機構不直接經營反向抵押貸款，在地方政府設立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉給銀行，由政府機構在銀行和借款人之間進行調節(jié)，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風險由銀行承擔。2，民營機構參與型反向抵押貸款。日本的許多民營機構也推出了各自的住房反向抵押貸款產品，可分為兩大類：一類是由銀行、信托公司等金融機構經營的反向抵押貸款產品。主要做法是由借款人用自己的房地產作抵押，向經辦機構申請貸款，在貸款額度內以年金方式領取或隨時按需領取，支取部分定期結算利息，未領取部分不計利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款人的繼承人。另一類是房地產公司經營的“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”項目。主要做法是老人用房產作抵押，可以從房地產公司得到資金用于重建住宅，改善其居住條件，在老人去世后，用售房款償還本息。

（五）國外發(fā)展的規(guī)律分析從上述幾個國家的發(fā)展情況，可以發(fā)現每個國家既形成了各自鮮明的特色，其中也包含了一些共性的規(guī)律，這些經驗對于我國或其他準備引入的國家，具有重要的借鑒意義和啟示。第一，反向抵押貸款的發(fā)展離不開政府的支持。住房反向抵押貸款不僅具有金融產品的特性，而且具有明顯的社會屬性，符合國家的政策取向。特別是在運作前期，如果沒有政府的支持就會發(fā)展很慢。如在英國雖然反向抵押貸款起步并不晚，但因為產品設計的缺陷和政府長期未參與，至今人們對此項產品仍存戒心。政府在對國民的宣傳教育、市場監(jiān)管和法律法規(guī)的完善等方面起著重要的作用，這有利于反向抵押貸款的進一步發(fā)展。第二，產品設計的多樣化。針對不同消費者的需求，各國都設計開發(fā)了多種反向抵押貸款產品。如美國根據借款者房屋價值的高低推出了三種檔次的產品，日本不同的經營主體開發(fā)了各具特色的產品。第三，由點到面，逐步推廣。各國反向抵押貸款的發(fā)展都經歷了從不完善到成熟，從初級到高級，從試點到大規(guī)模推廣的過程。尤以日本的發(fā)展經驗特別值得我們借鑒，我國可先根據國情，選取房地產市場發(fā)展較完備的地區(qū)進行試點，總結經驗，再逐步向全國推廣。第四，強化風險控制和市場監(jiān)管。反向抵押貸款是一項復雜的金融創(chuàng)新產品，不僅面臨利率、房價、長壽、持續(xù)周期長等風險，而且參與主體較多，利益關系難以協調。申請人都是老年人，他們的抗風險能力相對較弱。因此，國外均十分重視風險控制和法制化的市場監(jiān)管。美國為反向抵押貸款制定了專門的管理條例；加拿大由國家金融機構監(jiān)管局監(jiān)管，要求推銷人員也必須持證上崗；英國由金融服務局負責監(jiān)管。

構建我國反向抵押貸款運行機制的新思路

（一）反向抵押貸款運作的組織模式住房反向抵押貸款的運作模式可分為政府主導模式、完全市場運行模式與政府和市場相結合的中間模式?？紤]到財政的負擔和產品運作的專業(yè)性，我國反向抵押貸款完全依靠政府運作是不現實的。另一方面，我國的信用體系還不夠健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗風險能力不強，把這項事業(yè)完全交由市場運作，勢必容易出現如產品設計不當，不法機構侵害老年人利益等諸多問題。英國就曾有過深刻的教訓，其不良后果影響至今。市場運行為主，政府支持為輔的中間模式更為適合我國國情。既然是一種貸款，老年人通過抵押房產融資養(yǎng)老，而非由國家財政撥款或采取救濟補貼的方式，這就決定了住房反向抵押貸款必須采取以市場運作模式為主。同時，此產品是用于養(yǎng)老，就必須考慮其社會保障的部分屬性，因此政府的支持也必不可少。

（二）主辦機構的選擇與運作機制方案設計主辦機構是反向抵押貸款的發(fā)起人，主要負責合同的擬訂、產品營銷、建立客戶群資料庫，發(fā)展和完善反向抵押貸款市場。反向抵押貸款的業(yè)務周期長，風險大，需要大量的前期資金，主辦機構必須具有雄厚的資金來源，能夠為借款人提供長期的現金流或所需的長期照顧服務。銀行作為主辦機構的運作模式，如圖1所示：（1）擁有房產的老人向專業(yè)機構咨詢，根據自身條件，向銀行提出申請；（2）銀行受理審核，委托專業(yè)評估機構進行房產估價，雙方簽訂反向抵押貸款合同；（3）合同成立后，銀行按約定為借款人提供養(yǎng)老資金，老人仍保留房產所有權，未來房屋的增值部分仍可由繼承人獲得；（4）合約到期后，老人或其繼承人處置房產，用所得款項償還前期貸款；（5）政府的主要職責是協助成立專業(yè)咨詢和評估機構，監(jiān)督銀行業(yè)務辦理是否合規(guī)，提供稅費減免等政策優(yōu)惠，收取擔保費為主辦方可能的損失提供擔保；（6）銀行可與保險公司合作，將借款人的長壽風險和房屋凈值為負的風險通過支付保費轉移給保險公司，解決其缺乏此類風險管理經驗的問題；（7）銀行可以信托其獲得的房產抵押權，信托機構在所獲取的抵押權規(guī)模足夠大時，可通過發(fā)行證券化商品提升資產流動性及風險分散；（8）專業(yè)咨詢機構應由法律、財稅、不動產評估師等專業(yè)人員組成，為保持其對反向抵押合同的中立性，應由政府協助成立，強制申請人貸前咨詢，充分了解反向抵押貸款的可能風險與相關政策，并對老人強制咨詢的部分給予政府補貼。保險公司作為主辦機構的運作模式，如圖2所示：（1）老年人向專業(yè)機構咨詢，根據其自身條件，選擇是否參加此養(yǎng)老計劃；（2）保險公司受理申請后，委托房產評估機構進行房產估價，雙方簽訂住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房產所有權轉讓給保險公司所有，保險公司按合約提供終身養(yǎng)老年金；（4）老人身故后，保險機構收回房產并授權資產管理公司進行處置，用所得資金償還前期年金支出；（5）保險公司因取得房產所有權，合約期間應委托物業(yè)管理公司進行房產的維護和管理，以保證其正常使用功能；（6）政府主要對保險公司的核貸條件與運作流程進行審核和監(jiān)督，提供稅費減免等優(yōu)惠政策，收取擔保費為保險公司的可能損失提供擔保，協助成立專業(yè)咨詢機構且要求借款申請人強制咨詢。社會養(yǎng)老服務機構作為主辦機構的運作模式，如圖3所示：（1）老年人向專業(yè)機構咨詢，根據其自身條件向養(yǎng)老機構提出申請；（2）社會養(yǎng)老機構審查通過后，委托評估機構進行房產估價，雙方簽訂正式合約；（3）合同生效后，老年人將住房所有權附條件轉讓給養(yǎng)老服務機構，養(yǎng)老機構按照約定為老人提供所需的照顧服務；（4）政府負責審核養(yǎng)老服務機構，保證合同訂立的公正性，確保參與此方案的老人獲得適當的照顧服務，收取擔保費為養(yǎng)老服務機構提供擔保；（5）養(yǎng)老機構通過與政府合作的方式獲得相關資源，在政府協助下把受贈房產做抵押向金融機構申請貸款，以獲得穩(wěn)定的現金流；（6）養(yǎng)老機構可委托資產管理公司處理受贈房產，如發(fā)行證券化商品，拍賣房產償還金融機構貸款等；（7）養(yǎng)老機構因取得了房產所有權應負責進行房屋的管理維護，可委托物業(yè)管理公司具體實施。

（三）借款人的選擇借款人作為產品需求者，一般為擁有房產，且年齡達到最低申請要求的老年人，具體到我國，申請反向抵押貸款的老年人應具有以下特點：（1）年齡。申請時年齡太小不利于對未來壽命的估計和房屋未來價值的估計，年齡太大對老年人的生活保障起不到太大作用?，F階段美國的退休年齡為65歲，平均壽命78.2歲，申請人的最低年齡限制為62歲；日本的退休年齡為65歲，平均壽命82.1歲，對申請人的最低年齡也規(guī)定為65歲。中國的法定退休年齡為男60歲，女55歲，平均壽命74.83歲［15］。建議將借款人的最低年齡設定為60歲較為合適。（2）房產限制。我國農村房產價值低，且農村宅基地屬集體所有，農民只有使用權，限制流轉和抵押，所以農村還不具備發(fā)展住房反向抵押貸款的條件。相反，居住在城鎮(zhèn)擁有房產的老人是潛在消費者，對申請人的住房建議滿足以下幾個條件：一是申請人應擁有其住宅房屋的全部產權，且無房屋貸款，也未向任何人或機構進行抵押或典當。二是房產的初始評估價值應在一定額度以上。這樣做是因為如果房屋價值太低，扣除各種辦理費用再折現后，實際拿到的貸款太低，對老年人起不到多少改善生活的作用，也不劃算。另外，對房齡也應有一個上限要求，這是為了規(guī)避土地使用權即將到期給貸款機構帶來的風險，因為我國《土地管理法》規(guī)定的最長住宅用地使用年限為70年，太老舊的房屋也不易變現。

（四）中介機構的參與住房反向抵押貸款的推行離不開中介機構的參與，主要包括信息咨詢、房產評估、法律公正等機構。中介機構的廣泛參與能起到對市場的監(jiān)督作用，促進市場交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：專業(yè)咨詢機構：主要為借款人提供專業(yè)咨詢服務，使老年人在做出決策前獲得及時、客觀的信息，充分了解產品優(yōu)缺點以及借貸雙方的權利義務。為確保信息的公正性，應借鑒美國經驗，由政府牽頭組建獨立于貸款機構的信息咨詢機構，并強制借款人進行貸前咨詢，以獲得的咨詢證書作為申請條件之一。房產評估機構：在簽訂貸款合同前，以及在合同執(zhí)行過程中，需要對房產價值進行評估。評估結果直接關系到借貸雙方的利益，因此應選擇與雙方都無直接利益關系的專業(yè)房產評估機構承擔評估業(yè)務，以確保雙方利益不受侵害，避免糾紛。監(jiān)管部門也應通過立法嚴格市場準入制度，同時加強管理，使房產評估機構公正、規(guī)范執(zhí)業(yè)。法律公正機構：房產在個人財富中所占的比重很大，因此在簽訂反向抵押貸款合同時必須特別謹慎。較穩(wěn)妥的做法是委托會計師事務所、律師事務所介入，保證借貸雙方得到更詳細、公正的信息，防止交易中的欺詐行為。物業(yè)管理公司、房產交易機構：貸款期限較長，在執(zhí)行過程中需要房地產公司或其他維修機構對住房進行維護，保證其正常使用功能。當合同結束時，貸款機構需要通過在房產二級市場進行交易，將收回房屋變現。

（五）資產證券化住房反向抵押貸款具備實現證券化的特征：一是具有可預測的現金流，合同到期后，貸款機構可以將收回的房屋出售，用售房款償還貸款本息；二是貸款均以住房作抵押，具有同質性，且價值高；三是借款人的規(guī)模較大，且具有分散性。待金融市場發(fā)展較完善時，我國政府可通過適當手段鼓勵和引導住房反向抵押貸款證券化，使金融機構可以利用二級市場，實現資本的流動性、分散投資風險、獲得資金支持，進一步推動反向抵押貸款業(yè)務的快速發(fā)展。