宅基地合同精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的宅基地合同主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：宅基地合同范文

宅基地合資建房合同范文一

發(fā)包方為甲方： (以下簡稱甲方) 承包方為乙方： (以下簡稱乙方)

甲方現(xiàn)將宅基地內(nèi)建房工程交由乙方實施，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商溝通后，并就有關(guān)事項達(dá)成一致，現(xiàn)簽訂如下協(xié)議條款：

一、工程內(nèi)容：

在甲方宅基地內(nèi)修建一院二層樓房，全部為現(xiàn)澆。

二、工程承包基本形式：

樓房主體全包(不含粉刷、裝修)。

三、工程時限：

工期 天，如遇陰雨、秋收，可適當(dāng)順延，但總工期不超過 天。

四、工程費(fèi)用：

按建成房屋的建筑面積計算(南北按外皮計，東西按墻中計起)，按照 元/平方米計算總造價。

五、付款方式：

1、簽訂合同之日，預(yù)付 元定金;

2、施工人員進(jìn)場，付款 元整，作為啟動資金;

3、所有建筑物主體完工，付款至總造價的 ;

4、所有工程完工，甲方驗收合格后，甲方付清所有剩余款項。

六、雙方權(quán)利及責(zé)任：

(一)甲方權(quán)利及責(zé)任：

1、甲方負(fù)責(zé)工地所需灶房、工人住宿、堆放材料場地的一切外來干擾。

(二)乙方權(quán)利及責(zé)任：

1、乙方負(fù)責(zé)進(jìn)工地，拆除所有建筑物，清運(yùn)所有建筑垃圾;

2、乙方一切按照圖紙施工，工地所用料由監(jiān)理指揮施工。

3、所有建筑物全部為現(xiàn)澆。

4、所需的一切用材按圖紙施工。

六、安全事項：

1、乙方做好工地的安全保障措施，保證工地的施工安全。

2、工地內(nèi)的一切安全事故均由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。

七、未盡事宜與糾紛解決方式：

未盡事宜由甲、乙雙方另行商定，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

若在協(xié)議履行中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好合作的精神進(jìn)行協(xié)商。

八、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

甲方簽字(蓋章) 乙方簽字(蓋章)

年 月 日 年 月 日

宅基地合資建房合同范文二

甲方： ______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務(wù)：_______________________

乙方：_______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務(wù)：_______________________

第一條 前言

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為____________;

2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。

第二條 合作建房

甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同

第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條 建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的

一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。

第四條 報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。

第五條 設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施。

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第 天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第六條 產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。

第七條 違約責(zé)任

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。

3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條 爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第九條 合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。

甲方：_______________________

授權(quán)代表(簽字)：___________

乙方：_______________________

授權(quán)代表(簽字)：___________

日期：_______________________

地點：_______________________

宅基地合資建房合同范文三

轉(zhuǎn)讓方： (以下簡稱甲方) 身份證號：

受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：

甲乙雙方就宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、宅基地、面積

甲方將鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 的建房宅基地，轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于東邊界 ，西邊界， 北邊界于 ，南邊界于 ，面積為 平方米。 上述宅基地自合同簽訂之日起的所有權(quán)、使用權(quán)歸乙方所有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有權(quán)人必須在協(xié)議書簽字，否則視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地?zé)o所有權(quán)糾紛，如簽字后發(fā)現(xiàn)無法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能發(fā)生各種原因的干擾，如出現(xiàn)由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。

五、 轉(zhuǎn)讓金額

該房基地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣 萬元。(大寫： )

六、 付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同后，第一次付款為定金叁拾萬元整。

甲方定金到位后，負(fù)責(zé)報批建房的手續(xù)，待全部手續(xù)交付乙方可以建房時，乙方第二次向甲方支付全部款項的70%。

甲方必須保證乙方在建房時無糾紛和任何干擾，使乙方建房順利完工，建房完工或八個月后乙方向甲方支付剩余的全部款項。

七、 違約責(zé)任

1.本協(xié)議簽訂后，任何一方不得反悔。

2.如甲方反悔，應(yīng)向乙方退還全部購買宅基地款 萬元，并賠償違約金 萬元和乙方的建房、裝修工程款(損失情況由第三方鑒定)。

八、 未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有同等效力。

九、 協(xié)議生效條件

本合同經(jīng)雙方簽字蓋章蓋收銀后生效。

十、 本協(xié)議一式兩份，上方各執(zhí)一份。

甲方簽字： 乙方簽字： 姓名： 姓名：

身份證號碼： 身份證號碼： 證明人簽字

姓名

第2篇：宅基地合同范文

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文一甲方：___

身份證號碼___

乙方：___

身份證號碼___

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：___。

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該房屋的抵押狀況為：___。

3、該房屋的使用狀況為：___。

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。

該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時間：________________。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金___萬元。

九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號碼

年 月 日

乙方：___

身份證號碼

年 月 日

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文二甲方：***身份證號碼*** 乙方：***身份證號碼***

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為************* ，該宅基地登記面積共***平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：***。

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該房屋的抵押狀況為：***。

3、該房屋的使用狀況為：***。

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣¥***元(大寫***元)。該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

五、乙方付款方式和期限：**************。

六、宅基地交付時間：****************。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金***萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金***萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：***

身份證號碼

年 月 日

乙方：***

身份證號碼

年 月 日

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文三甲方：__ 乙方：__

身份證號碼__ 身份證號碼__

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為 平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下： 1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋 的一致同意; 2、該房屋的抵押狀況為：__ 3、該房屋的使用狀況為：__

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣￥__ _。 _。 _元(大寫__ _元)。 ___ 。 __ _ ，該宅基地登記面積共 __該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

五、乙方付款方式和期限：_________

六、宅基地交付時間：___________ _ ________。 _______。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳 細(xì)了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金 __ 萬元。

第3篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞:建筑電氣設(shè)計合理性

住宅建筑電氣設(shè)計的合理性是指在滿足住宅內(nèi)部的電氣設(shè)備布局、電氣設(shè)備選型、導(dǎo)線開關(guān)的選擇、電視、電話、門衛(wèi)對講系統(tǒng)的設(shè)置要求前提下,最大限度地滿足人們的需要,滿足將來住戶自己的改造,而且使用起來安全,可靠,電氣設(shè)備的初期投資與運(yùn)行費(fèi)用還要經(jīng)濟(jì)合理。本文僅從建筑電氣強(qiáng)電與弱電設(shè)計兩個方面,探討如何經(jīng)濟(jì)合理地進(jìn)行住宅建筑電氣的設(shè)計。

1.強(qiáng)電系統(tǒng)的合理設(shè)計

住宅建筑電氣強(qiáng)電系統(tǒng)的設(shè)計主要包括高壓配電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、動力照明干線系統(tǒng)、配電箱系統(tǒng)和導(dǎo)線電纜的敷設(shè)等,這一部分設(shè)計的基本要求是可靠性、靈活性和安全性。

1.1減少低壓柜的出線回路

當(dāng)進(jìn)行一項工程的電氣設(shè)計時,首先應(yīng)確定負(fù)荷的種類和位置.將同一區(qū)域內(nèi)相同性質(zhì)的負(fù)荷由低壓母線饋出的一個回路供電。這里所指的同一區(qū)域,既可以是同一層內(nèi)的,也可以是不同樓層但軸線位置相同的區(qū)域,這樣做可以減少低壓柜的出線回路,減少低壓柜的臺數(shù),降低設(shè)備成本,其缺點是當(dāng)出線端出現(xiàn)故障或饋電回路檢修時會造成較大范圍的斷電.但這種情況在現(xiàn)實中發(fā)生的可能性非常低。例如實際生活中住宅樓一年或者更長時間基本上不停電,而這種住宅樓的電源進(jìn)線大部分是采用大容量的單回路供電,而且現(xiàn)在電氣設(shè)備的性能越來越好,通常在不出現(xiàn)電氣故障的情況下是免維護(hù)、不用檢修的。因此,對非重要負(fù)荷集中采用大容量單回路出線是可行的。也是降低電氣設(shè)備成本的有效方法。

1.2正確選擇需要系數(shù).同時系數(shù)以及功率因數(shù)

功率因數(shù)和需要系數(shù)的選用是否準(zhǔn)確直接影響到計算電流,從而影響電纜(導(dǎo)線)、保護(hù)開關(guān)的大小,同時系數(shù)的取值還直接影響到變壓器容量大小的選擇,若因取值偏大而選擇大容量變壓器時,會增大變壓器運(yùn)行時的損耗。因此,在實際的設(shè)計中。一定要調(diào)查研究在實際中同類設(shè)備運(yùn)行時的情況,合理選用計算系數(shù)。例如某住宅工程設(shè)計選用4臺l 250 kVA干式變壓器,而實際建成后由于各種原因,即使在夏季用電高峰期,甲方只用2臺l 250kVA的變壓器就可以帶所有的負(fù)荷,這本身就反映出設(shè)計時計算系數(shù)取值偏大。在這些年的發(fā)展過程中,隨著建筑智能化水平的提高,電量并未大幅度上升,因為樓字自控的調(diào)節(jié)、節(jié)能產(chǎn)品的選用,電能浪費(fèi)的減少以及智能化水平的提高,使建筑物對用電量的需要提高不大,因此,我們在實際的設(shè)計中,既要考慮將來發(fā)展留有余鼉,又要在滿足需要的前提下,合理地選取較低的使用系數(shù)。

2.弱電系統(tǒng)的合理設(shè)計

隨著建筑智能化水平的提高,弱電系統(tǒng)增加很多,弱電設(shè)備所占基建投資的比率也越來越高,因而設(shè)計好弱電的各個子系統(tǒng),對節(jié)約投資、提高智能化水平具有重要的意義。在弱電的各個系統(tǒng)中,樓宇自控系統(tǒng)是由設(shè)計院按甲方及規(guī)范要求,提出進(jìn)入BAS監(jiān)控或監(jiān)視的點,并且在設(shè)計中預(yù)留BAS控制器之間的管線?？刂破髦粮鞣N傳感器、變送器、閥門等的控制線、控制器的電源,均由承包商進(jìn)行深化設(shè)計。其他的各弱電子系統(tǒng)如有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng).停車場管理系統(tǒng)均與BAs系統(tǒng)類似。

2.1火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)

火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)的成本主要與探測器和模塊的數(shù)量有關(guān),因而在設(shè)計中設(shè)法減少探測器和模塊的數(shù)量,就可以降低火災(zāi)自動報警設(shè)備的投資。1.合理的選用消防報警系統(tǒng)的結(jié)構(gòu):住宅建筑中需要布置火災(zāi)探測器的位置一般集中在住宅建筑的裙樓及地下室車庫和設(shè)備房之中。在一些商業(yè)用裙房面積不大、地下室之中只有設(shè)備房的住宅建筑里,可以只采用區(qū)域報警主機(jī),而不必要采用集中式報警主機(jī)。2.在一些有大面積商業(yè)用裙房及地下室車庫的住宅建筑中,裙房及地下室之中都有很多需要消防聯(lián)動的設(shè)備。按照區(qū)域設(shè)置模塊箱,把這些設(shè)備使用的模塊集中放置在模塊箱內(nèi),可以大幅減少消防線路的長度,從而減少投資。3.在實際設(shè)計中,我們常遇見這樣的地下車庫,柱網(wǎng)間距為8.Im,柱網(wǎng)間為十字梁,梁高500 mm。若按規(guī)范每一柱網(wǎng)內(nèi)應(yīng)布設(shè)4個感溫探測器,如果地下車庫面積在10000 m3。以上,僅車庫就要設(shè)置上千個感溫探測器。而如果采用煙感探測器,就會使探測器的數(shù)量減少3/4。隨著當(dāng)前環(huán)保要求的提高,對汽車尾氣的排放要求越來越嚴(yán),冒黑煙的汽車已不多見了,加上合理設(shè)計車庫的通風(fēng)排煙系統(tǒng),在地下車庫采用煙感是有一定的可行性的,這樣可以節(jié)省很多投資。

2.2有線電視及電話系統(tǒng)

一般來說,住宅建筑的有線電視及電話系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)都是由當(dāng)?shù)赜芯€電視公司及郵電完成的,建筑設(shè)計院需要完成的主要是住宅室內(nèi)的預(yù)埋管線工作。在住宅室內(nèi)入口處的位置設(shè)置一個弱電箱,所有進(jìn)入此住宅的弱電線纜需到此處接入,此弱電箱還可以放置一些戶內(nèi)弱電系統(tǒng)的設(shè)備。此弱電箱在將來住戶進(jìn)入此住宅后需要重新裝修時,各弱電系統(tǒng)不必到原弱電插座處接線,這個弱電箱可以提供一個方便的接線位置。除非甲方提出明確要求,只在主臥和客廳設(shè)置有線電視插座和電話插座。如果住宅是帶書房的大套間,在書房內(nèi)也應(yīng)該設(shè)置有線電視插座和電話插座。對于其他房間.如衛(wèi)生間、兒童房、次臥等等,可以讓住戶根據(jù)自己的需求自行增加弱電插座。目前普通住宅可采用多種方式上網(wǎng),一般情況下不使用綜合布線系統(tǒng),以減少投資。

第4篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵字：集約、經(jīng)濟(jì)、得房率、居住體驗、南北通風(fēng)、消防、流線

引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價及房價的一路攀升，人們對于住宅的要求也越來越高。同時，如何盡可能滿足居民的居住需求，回避不利因素，解決客觀矛盾，帶給居民更好的居住感受，則是住宅建筑的終極使命。在對于住宅單體來說，無論是日照、通風(fēng)、視野、空間尺度等會明顯影響居民居住適宜感的因素，還是公攤面積、套內(nèi)走廊面積、陽臺面積、溢價部分等和直接和金錢掛鉤的要素，都在不停的朝著更加完善，更經(jīng)濟(jì)，更能滿足居民各方面需求的目標(biāo)前進(jìn)著。而其中，核心筒的變化，無意是對改善戶型最直接，也是重要的要素之一。揚(yáng)長避短，切實提高居民的居住水平，是住宅設(shè)計恒古不變的目標(biāo)。

交通核，顧名思義，就是建造于建筑中央部分，由電梯井道、樓梯等垂直交通系統(tǒng)圍合而成的豎向輸送設(shè)施。交通的好壞，不僅決定著住宅的經(jīng)濟(jì)性及疏散的效率，更會對住宅戶型的好壞有著重大的影響。

70年代以后，我國經(jīng)濟(jì)得到了長足的進(jìn)步，居民的生活水平日新月異，對于改善居住條件的呼聲也是越來越高。政府為了大力改善居民的居住環(huán)境，開始了對房地產(chǎn)業(yè)的扶持，從此房地產(chǎn)業(yè)開始有了成為我國支柱產(chǎn)業(yè)的勢頭。從老公房到商品房，多高層住宅戶型的多元化，宜居化，私人化和特色化越發(fā)明顯。而其中，則以交通核的變化為甚。

1. “老公房”的交通核分析

“老公房”――即公有住宅，是上個世紀(jì)的產(chǎn)物。由于“公有”這一特性，“老公房”所承載的主要職責(zé)也僅僅是稍微增加人均居住面積而已。以長江三角洲地區(qū)為例，“老公房”基本都是多層住宅，其交通核基本是由敞開樓梯和走廊組成。 一般來說，“老公房”當(dāng)時大致分為1梯5戶、1梯6戶以及之后的1梯3戶、1梯4戶。

A）1梯5戶基本使用的是一根橫向布置的狹長走廊配上單跑樓梯，造成的結(jié)果是作為單跑踏步數(shù)多達(dá)16步，在不浪費(fèi)過多公攤面積的情況下，基本該類戶型每戶最多只有1個居室朝南，而由于中間戶基本都是2房南北垂直布置的標(biāo)準(zhǔn)配置，因此中間的客廳就是暗廳?？梢赃@么說，單跑交通核的橫向布置方式，在很大程度上制約了該類房型單戶超南面的數(shù)量，一跑式樓梯過多的連續(xù)踏步，也對居民產(chǎn)生了很大的不利影響。

B）1梯6戶戶型的特點是每3戶共用一個廚房（如圖1），每層共用一個衛(wèi)生間。由于公共廚房需要通風(fēng)的緣故，北側(cè)基本都為外廊，兩跑樓梯則位于南側(cè)中間部位，與共用的衛(wèi)生間相對。1梯6戶的戶型，雖然交通核對于單戶的朝南面寬的限制非常小，但是其極度集合式的居住模式意味著該類住宅的戶型不可能很大。實際上，大部分1梯6戶的住宅較之1梯4戶的戶型其單戶面積更小，除了端戶基本為1戶1室。住宅基本配套設(shè)施（獨(dú)立廚房，獨(dú)立衛(wèi)生間等）的缺失，使得住戶在使用上有諸多不便，而部分公房衛(wèi)生系統(tǒng)由于“共用”這一特性則顯得更為雜亂無章。

C）隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，“老公房”戶型也有了長足的進(jìn)步。大量1梯3戶的出現(xiàn)，使得該類住宅的舒適度得到了大大的提升。1梯3戶雖然在單體戶型上和之前的1梯6戶差別并不是很大（單戶仍然是1個開間朝南），但是單層2端戶1中間戶的戶型配比較之之前單層2端戶4中間戶的1梯6戶，無疑大大增加了戶型較為有利的端戶數(shù)量（端戶南北皆可采光），同時減少了戶型最不利的中間戶戶數(shù)（中間戶產(chǎn)生暗房間或暗廳）。同時，該類住宅的樓梯基本都為雙跑樓梯，每層2個休息平臺無疑是大大緩解了居民上下樓的疲勞度，對于中老年人來說更是一大福音。

圖1 曹楊某新村6層公有住宅平面示意圖

2. 商品房的集中式核心筒分析

改革開放以后，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，人民的生活水平有了顯著的提高。市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房產(chǎn)市場的開放性，競爭性，市場性等特點開始凸顯。而住宅也開始由之前單一的“有房住”轉(zhuǎn)向了向多元化、宜居性和時尚性發(fā)展。伴隨著電梯在住宅建筑中的出現(xiàn)，建筑高度不再是住宅交通核的阻礙，大量的高層住宅如雨后春筍般的出現(xiàn)。

多層住宅平面圖

A）多層商品房的交通核基本基本沿用了之前公有住宅的模式，大多是以1梯2戶配居中布置的雙跑樓梯的模式，這種模式的公攤經(jīng)濟(jì)，1T2戶的配置也基本避開了較為不利中間戶型，類似全端戶的做法使戶型的朝南面和南北采光面大大增加，而隨著長江三角洲經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民對于南向居住空間的需求也驟然增加。而擺脫了交通核的束縛，多層的平面相對自由，兩開間朝南甚至兩個半開間朝南的戶型都應(yīng)時而生，而其中一房+一廳朝南的模式也使人們開始注重起客廳的重要性。另一種兩房朝南+北廳的模式雖然加強(qiáng)了臥室的舒適度，但是客廳不夠敞亮的天生缺陷使起慢慢的被主臥+南廳的模式取代。

圖2 無錫西水東6#～9#――18層住宅

B）18層及18層以下的商品房的交通核基本就是核心筒模式了。核心筒的樣式?jīng)Q定了得房率的高低以及結(jié)構(gòu)體系的合理性。由于按照《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《高規(guī)》）的規(guī)定，6.1.1.2 的規(guī)定，18層以下的住宅只要設(shè)置了通向樓頂?shù)氖枭翘荩覇卧g屋頂聯(lián)通，就可以只設(shè)一個安全出口。例如在做無錫盛高西水東項目中（圖2），核心筒能做到極其經(jīng)濟(jì)，其中8#9#樓中得房率最高甚至能高達(dá)86%左右。而且這種核心筒，對面寬的要求極小，也意味著基本不會占用北向的面寬，更不用說南向面寬了。它的位置占用的也是住宅中最難處理的“肚子”部分。這種集中式的核心筒一經(jīng)出現(xiàn)便成為了經(jīng)典，只要注意處理電梯噪音不要影響”有安靜要求的用房“（《民用建筑設(shè)計通則》6.8.1.5條）即可。

圖4 武漢福星惠譽(yù)K4-2#――33層住宅

圖3 無錫西水東3#――24層住宅

C）18層以上33層以下的住宅相對來說最為復(fù)雜，雖然全國都統(tǒng)一使用《高規(guī)》最為防火規(guī)范，但是各個地區(qū)城的消防局都會根據(jù)地區(qū)各自的特殊情況而對消防疏散有自己特殊的理解和要求。從這一點來說，長江三角洲地區(qū)相對來還不算是最嚴(yán)格的地區(qū)。例如無錫西水東的3#樓（圖3），在設(shè)計交通時，就以“三室合一”的方式布置（即1個消防電梯前室和兩個防煙樓梯前室可以共用一個前室），使得住宅核心筒的面積相對只允許“兩室合一”的地區(qū)（例如圖4的武漢的福星惠譽(yù)K4住宅地塊項目）大大的減小，得房率從而也能提高3%～6%不等。對于寸土寸金的長三角地區(qū)地區(qū)，這對住宅的經(jīng)濟(jì)性是一個很大的提升。同時，這類核心筒功能緊湊，走廊長度短，入戶便易，便于布置管道井，且能很好地滿足消防疏散要求，再有特殊要求的情況下，也有一定的改造余地。因此該類核心筒就逐漸成為了一種經(jīng)典的核心筒模式，沿用至今。 A） 還有一些住宅可能超過了100m，由于其特殊性，這里就不作討論。

當(dāng)然這種核心筒也有一些問題和缺陷。

A）由于核心筒及走廊占據(jù)了北側(cè)大部分的面寬，因此所有1梯4戶戶型的中間戶都無法南北通風(fēng)。這點對于中間戶是最致命的。無法南北通風(fēng)，意味著一旦遇到室內(nèi)有異味，空氣污濁等情況，中間戶無法立即做出行之有效的解決方法，時間一長，中間戶的空氣含菌量必然會超過端戶，對人體的健康產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

B）由于住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定，所有的主要功能區(qū)域，例如起居室，臥室廚房，衛(wèi)生間等，都需要有直接采光。而《民用建筑設(shè)計通則》也對每個功能區(qū)的采光有著細(xì)致而明確的等級要求。既然北側(cè)被核心筒和走廊占據(jù)，那么，中間戶只能靠南側(cè)采光。在一條寬度2m～3m而進(jìn)深可能達(dá)到5.5m甚至更多的槽內(nèi)，解決2戶多達(dá)6個功能塊（這還是不計算餐廳采光的情況）的采光問題。如此窄且深的凹槽，采光質(zhì)量之低下，也可見一斑了。

C）由于中間戶對于大進(jìn)深的要求，因此會造成中間戶大大凸出端戶南側(cè)外沿的情況。視線遮擋還算小事，但是嚴(yán)重的日照自遮擋無論對于規(guī)劃排布還是端戶的居住體驗都是一種負(fù)面的影響。而很多中間戶的側(cè)開窗次臥離端戶的陽臺過近（緊卡《高規(guī)》中5.2.2防火單元間距2m），也在極大程度上影響了住戶的私密性。

因此以上四點，特別是在2006年提出的7090指標(biāo)的前提下，當(dāng)面積段無法與端戶拉開差距的情況下（例如都為90O），中間戶的賣點，舒適度，售后評價，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及端戶。 3. 商品房的分置式核心筒

圖6 上海中信泰富201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖

圖5 蘇州橫塘回遷房項目――24層分置式核心筒住宅平面圖

中信泰富嘉定201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖

長江三角地區(qū)的氣候條件，決定了該地區(qū)的住宅對北的朝向異常苛刻。例如深圳的“八爪魚形態(tài)”通風(fēng)良好的住宅形式在長三角地區(qū)則會造成嚴(yán)重的日照問題。因此要解決中間戶采光和通風(fēng)為目的，還得從南北向著手。于是， 慢慢出現(xiàn)了一種新的核心筒形式――分置式核心筒（例如圖5蘇州橫塘回遷房項目和圖6中信泰富201地塊項目）。

分置式核心筒起碼解決了以下問題。

A）最具有創(chuàng)新意義的，也是最重要的一點，它大大改善了中間戶的通風(fēng)問題?？梢哉f，南北通風(fēng)的問題一經(jīng)解決，中間戶和端戶之間的分水嶺已然模糊。雖然戶型從平面上來說和之前出現(xiàn)的一些內(nèi)天井戶型相似，但是外廊一旦使用了普通欄桿，那其通風(fēng)率和內(nèi)天井不可同日而語。

B）一定程度上采光問題。由于北側(cè)的核心筒分置，因此中間戶的廚房，衛(wèi)生間，書房等非主要居住空間的采光可以通過北側(cè)來解決，這樣把所有的南向面寬都留給了主要的居住空間（如起居室，雙人臥室等），無論是戶型流線還是居住適宜度都有了較大的提升，賦予了良好的賣點。

C）由于電梯分置，因此實際上類似于由4戶用2個電梯演變?yōu)?戶用1個電梯。雖然電梯的使用率下降了，但是從另一方面來說，入戶的尊貴感、住戶的私密性都有所增強(qiáng)。2個電梯廳猶如2戶的公用玄關(guān)，給住戶入戶前提供了一定的由外及內(nèi)的緩沖空間，也算是變相提升了居住品質(zhì)。

D）至于中間戶對端戶的日照自遮擋，倒不是說100%解決，但是的確是有不少核心筒分置的戶型做到了端戶和中間戶南側(cè)齊平的效果。這一改進(jìn)，無疑為原本日照緊張的規(guī)劃提供了一絲靈動的空間。

分置式核心筒也遠(yuǎn)非盡善盡美。

A）雖然分置式核心筒創(chuàng)造了一定的入戶體驗，但不可否認(rèn)的是，電梯的利用率因此而下降了。以1梯4戶33層為例，等候梯時間幾乎增加了60秒左右，除了時間上的浪費(fèi)外，上下班高峰時段住戶的焦慮感也會增加。結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也是分置式核心筒的一大軟肋。由于按照慣例，樓板有效寬度不小于蓋層樓板典型寬度的50%，而北側(cè)類似于大凹口的存在無疑給住宅樓的整體剛度帶來了不利的影響，

B）體形系數(shù)是分置式核心筒的另一軟肋。從節(jié)能方面講，北側(cè)過于曲折的線給保溫層的設(shè)置造成了一定的麻煩。而且即使保溫層完全覆蓋，其節(jié)能效果比起傳統(tǒng)核心筒來也要打一定的折扣。

雖然有這些那些的缺點，但不得不說，分置式核心筒是在集中式核心筒的基礎(chǔ)上作出的極大創(chuàng)新，以用戶特別是中間戶的基本利益、需求為出發(fā)點，以不影套型的使用，不增加公攤面積為準(zhǔn)則，進(jìn)而研發(fā)的有鮮明特色的核心筒。雖然其缺點還無法被完全彌補(bǔ)，但是在長三角地區(qū)，分置式核心筒在住宅交通核的布置中已經(jīng)占有了一席之地。

“做建筑，就是在做流線”。這句話雖不盡然，但是也從某個角度上反映了流線對于建筑的重要性，住宅建筑也是一樣。因此相信對于住宅交通核的研究和改進(jìn)不會停止，只要住戶有需求，只要現(xiàn)有的交通核還有缺點，那么這種研究就會一直持續(xù)下去。設(shè)計，就是一個不斷改進(jìn)，不斷完善的過程，住宅建筑的探索創(chuàng)新之路，會永無止境。

參考文獻(xiàn)：

1.《居住建筑設(shè)計原理》 胡仁祿，周燕珉;中國建筑工業(yè)出版社 2007

2.《中國城市住宅設(shè)計》 曹善琪 中國計劃出版社 2003

3.《時代樓盤》 唐藝設(shè)計資訊集團(tuán)出版社

第5篇：宅基地合同范文

目前此類糾紛主要有以下情況:從訴訟請求來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農(nóng)村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看,多發(fā)生在前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務(wù),出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅(qū)動而;從標(biāo)的物狀態(tài)來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

審判實踐中,審理農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的難點在于如何認(rèn)定合同的效力。一種觀點認(rèn)為,應(yīng)以無效為原則,以有效為例外。即,農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民或外村村民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效;本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。主要理由:一是,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一;二是,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份相關(guān)聯(lián),不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,因為在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,這無疑損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的;三是,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣行為雖完成,但買受人卻無法獲得“所有權(quán)人”的法律保護(hù);四是,認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益,在許多案件中,出賣人生活條件上往往處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

另一種觀念認(rèn)為,如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批程序的,無合同無效的其他情形的,可以認(rèn)定合同有效。認(rèn)為,一概認(rèn)定宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)而致房屋買賣行為無效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?！庇纱丝梢?該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流轉(zhuǎn)勢必帶來土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使根據(jù)“一戶一宅”的原則,如果受讓人為農(nóng)村村民,只要出讓人和受讓人除買賣房屋占有的宅基地之外,沒有其他宅基地,房屋買賣就不違反“一戶一宅”原則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。如果受讓人為城鎮(zhèn)居民,其雖然不能享有集體土地使用權(quán),但是宅基地可以被征用為國有土地,只要受讓人支付國有土地使用權(quán)出讓金,即可享有國有土地使用權(quán),在此前提下也不能認(rèn)定房屋買賣無效。二是《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)用地建設(shè)”,該條款雖未明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地,但不難看出,該條旨在加強(qiáng)土地用途管制,限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,以保持農(nóng)用地的數(shù)量。而宅基地本身即屬建設(shè)用地,其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì),因此該條款顯然不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。三是禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理性。買賣與贈與、繼承等行為一樣,均是所有權(quán)人行使所有權(quán)的方式之一,均是導(dǎo)致房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)原因,我國法律明確規(guī)定保護(hù)私有財產(chǎn)所有權(quán)和繼承等權(quán)利,若對買賣與贈與、繼承等作出不同對待,則不合法理。禁止農(nóng)村房屋買賣實質(zhì)上侵犯了房屋所有人的所有權(quán),影響了財產(chǎn)價值的充分發(fā)揮。

在農(nóng)房買賣糾紛的法律適用上,之所以產(chǎn)生分歧,根本原因在于現(xiàn)行立法和政策對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。筆者認(rèn)為,從城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展、切實維護(hù)農(nóng)民利益的現(xiàn)實出發(fā),宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,有進(jìn)一步完善的必要。

二、我國宅基地使用權(quán)制度現(xiàn)狀的分析

(一)農(nóng)村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物,以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利,宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地,一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。其基本法律特征為:一是集體所有。我國1982年《憲法》規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。二是使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。

農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出,特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。三是法定取得方式的單一性和實際取得方式多樣性的沖突。

四是一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定看,如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。五是不可流轉(zhuǎn)性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房,不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓,也不可以抵押。

(二)宅基地使用權(quán)限制出讓的根源。

《民法通則》第五章第一節(jié)規(guī)定了國家、集體和個人所有權(quán)三種形式,集體遂成為所有權(quán)主體之一。實際上,“集體”不是法律上的“組織”,而是一定范圍、一定地域內(nèi)全體農(nóng)民的集合,是一個抽象的、沒有法律人格意義的集合群體。而集體所有則是傳統(tǒng)公有制理論在政治經(jīng)濟(jì)上的一種表述,集體成員基于身份而成為集體土地的共有人之一,但集體成員無單獨(dú)處分集體財產(chǎn)的權(quán)利,除非取得集體的同意。為了實現(xiàn)對集體土地的利用,農(nóng)民集體組織為其成員設(shè)立了土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。以上二種用益物權(quán)的取得之基礎(chǔ)在于權(quán)利人的集體成員身份,具有與生俱來的特性,只有在出嫁、升學(xué)、參軍等特殊情形下才喪失。同時權(quán)利人取得以上權(quán)利雖為無償,但是必須符合下列條件:必須按照規(guī)定用途使用土地;必須履行農(nóng)民集體分配各項義務(wù),否則,農(nóng)民集體即有權(quán)收回土地使用權(quán)。具體到宅基地使用權(quán),其特定的用途即為建設(shè)房屋以供居住,如果集體成員(宅基地使用權(quán)人)將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非集體成員,一來后者不具備取得權(quán)利的基礎(chǔ)———成員身份,轉(zhuǎn)讓行為破壞了集體所有權(quán)的結(jié)構(gòu),使得不具備成員身份,未履行過集體勞動義務(wù)的主體坐享集體所有權(quán)帶來的財富,間接損害了其他集體成員的合法利益;二來違背了宅基地使用權(quán)的用途,若集體成員均將使用權(quán)出讓,則土地集體所有權(quán)制度即失去法律意義,國家土地制度將陷于混亂。從這兩個角度來講,農(nóng)民集體作為所有權(quán)人有權(quán)以單方意思表示消滅宅基地使用權(quán),收回宅基地。

(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需要。

1、流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

所有的法律規(guī)范、法律制度和法律活動,歸根結(jié)底都是以有效地利用資源,最大限度地增加財富為目的,也就是通過法律手段促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。因此,現(xiàn)代物權(quán)法更強(qiáng)調(diào)對物的經(jīng)濟(jì)效益的價值追求,由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。判斷財產(chǎn)權(quán)制度是否有效的標(biāo)準(zhǔn)之一,便是財產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性,排他性的所有只是為資源有效率地使用創(chuàng)造了必要條件,但并非是充分條件,這種權(quán)利還必須是可以轉(zhuǎn)讓的。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),如果僅僅是確定其歸屬,則其財產(chǎn)的價值未能充分發(fā)揮。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),才能將資源流向更加有效的利用主體,實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。因此,要實現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用,除有明確的歸屬外,流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)價值的有效途徑。

2、流轉(zhuǎn)是我國經(jīng)濟(jì)體制變革的必然要求。自20世紀(jì)80年代,我國開始了由計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的變革。經(jīng)濟(jì)體制的變革要求由市場配置資源,要求資源主體自主支配其財產(chǎn),形成可流轉(zhuǎn)的物權(quán)或財產(chǎn)權(quán)體系。農(nóng)村村民的財產(chǎn)除承包地(農(nóng)地使用權(quán))外,唯有對宅基地的使用權(quán)。財產(chǎn)的匱乏使農(nóng)民創(chuàng)造財富的機(jī)會減少,如果再對唯一的可資利用的財產(chǎn)作出禁止或限定,就使農(nóng)民喪失了融通資金的基本手段。國家對耕地由承包到戶到承包期限30年不變,再到明確規(guī)定為物權(quán)的趨勢,無不體現(xiàn)對農(nóng)民財產(chǎn)的尊重以及對其經(jīng)濟(jì)價值的彰顯。同樣,宅基地使用權(quán)也不例外。現(xiàn)在農(nóng)民以“市場經(jīng)濟(jì)人”的理念對宅基地使用權(quán)進(jìn)行管理、使用,符合市場經(jīng)濟(jì)要求的資源利用形式。

因此,過去宅基地使用權(quán)作為安身立命之必需,而現(xiàn)在卻作為財產(chǎn),在農(nóng)民手中充分實現(xiàn)其市場價值。

3、流轉(zhuǎn)是協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需的要求。20世紀(jì)80年代,由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū),由農(nóng)村流向城市,使流出地的宅基地長期閑置,在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。另外,隨著我國城市化措施的出臺,尤其是城市戶籍制度的改革加快和增強(qiáng),農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。農(nóng)村人口的流動、城市化快速推進(jìn)形成的空閑宅基地,為宅基地流轉(zhuǎn)市場的形成提供資源儲備。從某種意義上說,流轉(zhuǎn)的標(biāo)的物已經(jīng)形成,只是市場尚未建立。

4、價格的低廉性促進(jìn)了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的原始取得(使用)均是無償?shù)?則其流轉(zhuǎn)的成本必然與昂貴的國有土地使用權(quán)形成巨大反差。城市土地市場經(jīng)過幾年的運(yùn)作與完善,已經(jīng)形成較為合理的配置,留給投資者的利潤空間已經(jīng)很小。況且,現(xiàn)在的城市土地市場已經(jīng)形成較為飽和的局面。因此,投資者正逐步由城市轉(zhuǎn)向城市郊區(qū),進(jìn)而是廣大的農(nóng)村低廉的土地。

三、宅基地使用權(quán)制度的法律完善

(一)建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。

宅基地有償使用制度有利于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的確立,使集體所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn),促進(jìn)農(nóng)村土地資源的市場化配置,推進(jìn)農(nóng)村隱性市場導(dǎo)向公開化和規(guī)范化,加快農(nóng)村土地使用制度改革。宅基地有償使用制度可以打破傳統(tǒng)的宅基地使用的行政區(qū)域界限,推動農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中?？紤]到全國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民承受能力的差異性,農(nóng)村宅基地有償使用制度宜循序漸進(jìn)地推進(jìn),可先在直轄市及沿海城市等發(fā)達(dá)地區(qū)推行,待條件成熟時,再在全國實行。

(二)建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,可參照土地承包權(quán)的改革方向,調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置,確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者。建立規(guī)范有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場,允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn),城鎮(zhèn)居民應(yīng)向國家和相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織交納土地出讓金和土地補(bǔ)償費(fèi),徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。在總結(jié)長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)試驗經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的形式包括買賣、租賃、抵押等。鑒于宅基地承載的社會功能和土地資源的稀缺性,為防止濫用宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)牟取不法利益,對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗剖潜匾摹＿@種限制應(yīng)主要體現(xiàn)為,在堅持“一戶只能申請一處宅基地”的原則下,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的,不得再申請新的宅基地;堅持用途管制原則,明確禁止買受人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹(jǐn)防利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)投機(jī)活動;允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅,但應(yīng)規(guī)定城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅面積的最高限額,以防止農(nóng)村土地資源的分配不公,減少土地資源的浪費(fèi),提高土地資源的利用效率。在流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動下,宅基地流轉(zhuǎn)勢必加大對耕地保護(hù)的壓力,為切實保護(hù)耕地,農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)必須在土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的約束下,強(qiáng)調(diào)并依法嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;加大對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收監(jiān)管,促進(jìn)宅基地在保護(hù)耕地的前提下,按規(guī)劃、有計劃合理流轉(zhuǎn)。

(三)建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制是權(quán)利主體流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力,是土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者的利益關(guān)系,必須正確處理。要完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益的收取、分配、管理及支出等各個環(huán)節(jié)的管理,確保其取之于地、用之于民。建立地、房分別獨(dú)立核算體系,宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸集體土地所有者;因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值歸政府;因?qū)Φ厣戏课萃顿Y而產(chǎn)生的土地增值應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人,用于對宅基地使用權(quán)人投資的補(bǔ)償。

(四)建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是市場主體的微觀交易行為,應(yīng)主要靠市場來調(diào)節(jié),實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立,土地要素市場從無到有逐步建立起來,初步形成了土地市場體系的框架,但農(nóng)村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系,協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需,必須建立農(nóng)村宅基地市場。建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場,要在充分體現(xiàn)宅基地區(qū)位及環(huán)境質(zhì)量差異性的基礎(chǔ)上,形成合理的價格體系,從而使價格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

第6篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞：新鄉(xiāng)村建立；宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)障礙

一、現(xiàn)行法律規(guī)則及其缺陷

我國《物權(quán)法》第153條規(guī)則：“宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國度有關(guān)規(guī)則?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條第1款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的規(guī)范?！钡?款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第63條規(guī)則：“鄉(xiāng)村集體一切的土地運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，契合土天時用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)作轉(zhuǎn)移的除外?！?999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于增強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)則，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購置的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和房產(chǎn)證。2004年疆土資源部公布的《關(guān)于增強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)則：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村置辦宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置和違法建造的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證。”《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條都規(guī)則，宅基地運(yùn)用權(quán)不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定開展農(nóng)民持續(xù)增收推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的若干意見》中，關(guān)于運(yùn)營性質(zhì)的集體建立用地流轉(zhuǎn)曾經(jīng)解除了限制，但鄉(xiāng)村宅基地仍被掃除在外。

從現(xiàn)行法律規(guī)則上剖析，我國對宅基地運(yùn)用權(quán)采取的是限制流轉(zhuǎn)的政策，并且嚴(yán)厲制止鄉(xiāng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)，只允許宅基地運(yùn)用權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

實踐上，我國宅基地運(yùn)用權(quán)制度創(chuàng)建之初是為了補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)時期遺留下來的城鄉(xiāng)分治的二元社會嚴(yán)陣以待以及經(jīng)濟(jì)開展程度缺乏的缺陷，以保證農(nóng)民根本的生存權(quán)益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當(dāng)前形勢下，政府提出了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的方針，要盡快消弭城鄉(xiāng)割據(jù)，減少城鄉(xiāng)差異，農(nóng)民對宅基地的經(jīng)濟(jì)開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉(xiāng)村宅基地制度的變革曾經(jīng)到了一個臨界點。

與農(nóng)業(yè)用地、其他非農(nóng)建立用地相比，現(xiàn)行法律與法規(guī)在鄉(xiāng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

第一，鄉(xiāng)村住房一切權(quán)可轉(zhuǎn)讓性與宅基地運(yùn)用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性的矛盾。依據(jù)“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準(zhǔn)繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉(xiāng)村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當(dāng)呈現(xiàn)買賣糾葛時，如何認(rèn)定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。

第二，允許宅基地在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)與一戶一宅準(zhǔn)繩的矛盾。假如允許農(nóng)戶將住房和宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)的農(nóng)戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標(biāo)的規(guī)則。契合宅基地運(yùn)用權(quán)分配條件的其他農(nóng)戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。

第三，宅基地審批制與宅基地物權(quán)性質(zhì)的矛盾?！段餀?quán)法》正式將宅基地運(yùn)用權(quán)定性為用益物權(quán)。但是，從宅基地運(yùn)用權(quán)的實踐運(yùn)轉(zhuǎn)來看，其并不具備物權(quán)性質(zhì)。首先，宅基地運(yùn)用權(quán)以特定行為人為主體，其權(quán)益只能對立集體組織內(nèi)部其他成員，而不具備物權(quán)的對世權(quán)特征。其次，注銷制是物權(quán)的根本準(zhǔn)繩，宅基地作為物權(quán)應(yīng)以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運(yùn)用權(quán)行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農(nóng)民不具有物權(quán)的直接應(yīng)用、控制的特征。在行政機(jī)關(guān)審批之前，農(nóng)戶對集體一切的宅基地并無任何權(quán)益。

二、宅基地流轉(zhuǎn)障礙的本源

上述剖析揭顯露我國宅基地運(yùn)用權(quán)制度設(shè)計存在著實質(zhì)的缺陷，就宅基地流轉(zhuǎn)而言，障礙其流轉(zhuǎn)的本源在于集體一切制及其權(quán)益主體缺位。由于假如鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，將招致非鄉(xiāng)村集體成員能夠?qū)嵺`享有土地運(yùn)用權(quán)，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權(quán)益和實行相應(yīng)義務(wù)，從而使原鄉(xiāng)村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當(dāng)這種買賣現(xiàn)象在某個鄉(xiāng)村集體較為普遍地呈現(xiàn)時，鄉(xiāng)村現(xiàn)行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現(xiàn)行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調(diào)和的。

而鄉(xiāng)村一切權(quán)法律主體虛位問題曾經(jīng)成為了鄉(xiāng)村變革的突出問題。我國法律關(guān)于鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體稱謂并不分歧。鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體有“農(nóng)民集體”和“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織”兩個稱號，這就形成了主體規(guī)則的含糊性，在詳細(xì)操作時難以認(rèn)定。從實踐狀況來看，多數(shù)狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權(quán)主體的權(quán)益，有的中央以至成了個別村干部的一切權(quán)。

針對這一矛盾，當(dāng)前學(xué)術(shù)界有鄉(xiāng)村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應(yīng)該采取何種做法更有利于新鄉(xiāng)村建立及社會開展，有待于學(xué)者們進(jìn)一步研討討論。

三、宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度構(gòu)建

就目前現(xiàn)有集體一切權(quán)制度來看，為理解決宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，可暫時先在已有制度框架內(nèi)構(gòu)建合適宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，待機(jī)遇成熟時再從本源上加以處理。

（一）確權(quán)注銷

鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提是其權(quán)屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權(quán)屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強(qiáng)宅基地的注銷工作，明晰宅基地運(yùn)用權(quán)主體。詳細(xì)應(yīng)由疆土資源管理部門擔(dān)任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發(fā)給相應(yīng)的宅基地運(yùn)用權(quán)證書，明白農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)和具有收益權(quán)。宅基地超出規(guī)則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運(yùn)用權(quán)以買賣、贈與和繼承方式流轉(zhuǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時辦理宅基地運(yùn)用權(quán)變卦注銷，并收取注銷費(fèi)用，宅基地流轉(zhuǎn)未經(jīng)變卦注銷不生效，以進(jìn)步鄉(xiāng)村土地買賣的平安系數(shù)，防備一房二賣或者其他糾葛的發(fā)作，確保在糾葛發(fā)作時有據(jù)可證，以促使糾葛順利處理。

同時樹立宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制。凡已在城鎮(zhèn)置辦商品房定居或愿意進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經(jīng)濟(jì)獎勵；在契合規(guī)劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補(bǔ)償資金來源為耕地開墾費(fèi)、土地出讓金、新增建立用地有償運(yùn)用費(fèi)，獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補(bǔ)助。

（二）有償運(yùn)用與無償運(yùn)用相分離

《物權(quán)法》將宅基地定性為用益物權(quán)，依用益物權(quán)獲得的根本法理，應(yīng)以有償為準(zhǔn)繩，無償為例外。那么宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得是有歸還是無償，就應(yīng)由其當(dāng)事人（農(nóng)民集體與運(yùn)用人）去協(xié)商，而不應(yīng)由國度統(tǒng)一規(guī)則。

宅基地運(yùn)用的制度設(shè)計應(yīng)包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經(jīng)獲得的法定面積規(guī)范內(nèi)的宅基地，無須支付運(yùn)用費(fèi)；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運(yùn)用費(fèi)，費(fèi)用規(guī)范應(yīng)足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經(jīng)過流轉(zhuǎn)方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運(yùn)用費(fèi)，費(fèi)用規(guī)范應(yīng)參照國有土地出讓金肯定。

（三）流轉(zhuǎn)范圍

就宅基地運(yùn)用權(quán)與建立用地運(yùn)用權(quán)的區(qū)別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設(shè)備為目的，主要的區(qū)別在于建立用地運(yùn)用權(quán)是在“國度一切的土地”之上設(shè)定，而宅基地運(yùn)用權(quán)是在“集體一切的土地”之上設(shè)定。依物權(quán)法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設(shè)立他物權(quán)，不應(yīng)對他物權(quán)人的身份作限制性規(guī)則，否則有違主體對等的民法根本準(zhǔn)繩。

宅基地運(yùn)用權(quán)的成員性限制了宅基地運(yùn)用權(quán)相關(guān)制度的開展。成員性并不是宅基地運(yùn)用權(quán)的當(dāng)然屬性?！段餀?quán)法》第152條規(guī)則：“宅基地運(yùn)用權(quán)人依法對集體一切的土地享有占有和運(yùn)用的權(quán)益，有權(quán)依法應(yīng)用該土地建造住宅及其隸屬設(shè)備?！边@里，宅基地運(yùn)用權(quán)的主體是“宅基地運(yùn)用權(quán)人”，并不是“集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民”。宅基地運(yùn)用權(quán)并不當(dāng)然具有成員權(quán)性。非本集體成員可否獲得宅基地運(yùn)用權(quán)應(yīng)屬“農(nóng)民集體”的內(nèi)部事務(wù)，能夠經(jīng)民主設(shè)定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉(zhuǎn)的對象和范圍擴(kuò)展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產(chǎn)權(quán)房”能夠遭到法律的維護(hù)，減少了糾葛，維護(hù)了社會的穩(wěn)定。

（四）流轉(zhuǎn)程序

在現(xiàn)行《土地管理法》之下，鄉(xiāng)村村民申請住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)后，再由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請者無償提供宅基地運(yùn)用權(quán)。其中觸及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。這一規(guī)則不契合一切權(quán)的法理。宅基地運(yùn)用權(quán)是在宅基地一切權(quán)上所設(shè)定的權(quán)益擔(dān)負(fù)，因而，其設(shè)定人應(yīng)為宅基地一切權(quán)人。而現(xiàn)行規(guī)則標(biāo)明，宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權(quán)人的“農(nóng)民集體”，在這里毫無意義。這一規(guī)則不只不合一切權(quán)的根本原理，而且忽視一切權(quán)人的權(quán)益，有違憲之嫌。

我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運(yùn)用權(quán)的設(shè)立而言，當(dāng)事人之間設(shè)立宅基地運(yùn)用權(quán)合同自是至關(guān)重要的一環(huán)。只需當(dāng)事人契合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土天時用總體規(guī)劃和土天時用規(guī)劃或特地制定的鄉(xiāng)村宅基地規(guī)劃等宅基地運(yùn)用權(quán)獲得的條件并雙方協(xié)商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監(jiān)管宅基地的運(yùn)用狀況。

宅基地運(yùn)用權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)民的私權(quán)，理應(yīng)可由其權(quán)益人自在處分?，F(xiàn)階段宅基地運(yùn)用權(quán)的流轉(zhuǎn)宜先由當(dāng)事人簽署協(xié)議，再由一切權(quán)人“農(nóng)民集體”同意，同時，流轉(zhuǎn)應(yīng)有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原運(yùn)用人不得再次申請獲得宅基地運(yùn)用權(quán)。至于鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)可能產(chǎn)生的投機(jī)問題，待鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)市場開展起來后，完整能夠經(jīng)過政府的宏觀調(diào)控措施加以處理。

本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地運(yùn)用權(quán)的，應(yīng)由有資質(zhì)的評價機(jī)構(gòu)，依據(jù)所轉(zhuǎn)讓宅基地的自然情況、區(qū)位條件等要素來肯定流轉(zhuǎn)宅基地的價錢轉(zhuǎn)讓價錢，普通不應(yīng)低于同地域建立用地運(yùn)用權(quán)的土地出讓金規(guī)范。在流轉(zhuǎn)收益分配的比例問題上，應(yīng)傾向于維護(hù)農(nóng)民的利益，剩余局部以不動產(chǎn)稅和土地流轉(zhuǎn)稅等稅收方式交村民集體一切并依法運(yùn)用，特地設(shè)立社?；?，并制定嚴(yán)厲的財務(wù)管理制度，做到?？顚Ｓ?，無須上交國庫。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞：激活；農(nóng)村房屋；抵押權(quán)；法律問題

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省葉縣農(nóng)民李紅偉2010年流轉(zhuǎn)了近1 000畝土地種植高效有機(jī)蔬菜，由于擴(kuò)大規(guī)模建大型溫室，沒有抵押物而貸不到款。不得已，只好向鄭州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押貸款，才解了他的燃眉之急。當(dāng)前，農(nóng)民房屋不能夠辦理抵押，造成農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”，農(nóng)民很難獲得有效的資金支持，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，如何解決“兩難”問題，值得我們深思和探討。

一、農(nóng)村房屋的法律問題

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)

農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個人所有的房屋，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所有的房屋。《憲法》第十三條規(guī)定，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十五條規(guī)定，“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。公民的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。”據(jù)此，農(nóng)村房屋是農(nóng)民合法的私有財產(chǎn)，受國家法律保護(hù)；農(nóng)民對自己的房屋享有財產(chǎn)所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

《物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民有權(quán)取得符合法律規(guī)定的宅基地，并建造住宅及其附屬設(shè)施，其所有權(quán)受法律保護(hù)。我國擔(dān)保法和物權(quán)法明確規(guī)定，不得在宅基地上設(shè)定抵押權(quán)，否則無效。法律禁止對宅基地進(jìn)行買賣和抵押。這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不能分開單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。

二、抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定

抵押權(quán)是債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的作為債務(wù)履行擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行義務(wù)時有權(quán)就其抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得的價金享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場主體籌集資金的基本渠道是向金融機(jī)構(gòu)融資。金融機(jī)構(gòu)為了防范風(fēng)險，要求融資人提供擔(dān)保，保護(hù)自己的金融安全。市場主體通過融資，投入市場進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時，金融機(jī)構(gòu)也獲得了利益，實現(xiàn)雙贏[1]。另一方面，由于抵押擔(dān)保不轉(zhuǎn)移占有，對債權(quán)人來說可以減少保管擔(dān)保物的風(fēng)險，對債務(wù)人來說可以充分利用擔(dān)保物實現(xiàn)增值，符合社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。有學(xué)者說，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的抵押權(quán)在抵押物權(quán)中得到嚴(yán)重化[2]。

三、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)實意義

第一，農(nóng)村房屋抵押能夠激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，充分發(fā)揮農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)效益。目前我國農(nóng)村，農(nóng)民面臨的主要問題是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級所急需的投資如種植有機(jī)蔬菜、購買新型種子、農(nóng)用機(jī)械、新型灌溉技術(shù)等，均需要通過貸款來解決。金融機(jī)構(gòu)貸款都要求提供擔(dān)保物，對農(nóng)民來說，房屋是農(nóng)民手里最值錢的財產(chǎn)了。如果允許以農(nóng)村房屋抵押貸款，將大大緩解農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”的難題。農(nóng)民通過房屋抵押融資來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)十分有利。

第二，農(nóng)村房屋抵押，對金融機(jī)構(gòu)來說風(fēng)險易于控制。我國《土地管理法》第五十九條、第六十二條規(guī)定，農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)使用宅基地，一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的使用權(quán)，宅基地面積上限不能超過省、自治區(qū)和直轄市的規(guī)定。我國農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，房屋用于抵押取得貸款后，抵押人非常清楚不能償還貸款所面臨的法律后果，使其更加珍惜和合理使用來之不易的貸款，同時，能調(diào)動農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性和主動性。此外，金融機(jī)構(gòu)通過完善管理機(jī)制，加大對貸款用途和使用情況的監(jiān)管力度，將信貸風(fēng)險控制在最小限度內(nèi)。

第三，允許農(nóng)村房屋抵押對搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，培育社會主義農(nóng)村市場具有深遠(yuǎn)重大的意義。我國目前至少有70%左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的參與主體。中國要真正擺脫貧窮落后，就必須充分調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動力不斷增加，廣大農(nóng)民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來獲得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機(jī)會，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會的穩(wěn)定。

四、我國目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定

我國對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限制。根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則，在實現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)時必須依法處理宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身分而享有的社會福利和社會保障，是農(nóng)民的安身之本。在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實下，土地承包經(jīng)營權(quán)解決了農(nóng)民的基本衣食來源，宅基地使用權(quán)解決了農(nóng)民的基本居住問題。這兩項制度的福利色彩成為維護(hù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用權(quán)制度的首要功能，關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，必須尊重這一現(xiàn)實，以利于保護(hù)農(nóng)民利益，構(gòu)建和諧社會[3]。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國法律或行政法規(guī)沒有直接的允許或禁止性規(guī)定，但是國務(wù)院及其所屬職能部門對該問題了一些明確的政策性規(guī)定。（1）1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”（2）2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！保?）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。” 2）2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（4）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

存入我的閱覽室

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點的指導(dǎo)意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進(jìn)行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點的指導(dǎo)意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進(jìn)行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

存入我的閱覽室

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點的指導(dǎo)意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進(jìn)行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。 展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進(jìn)行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

第8篇：宅基地合同范文

某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）?！崩詈閲㈩A(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費(fèi)2萬余元醫(yī)藥費(fèi)。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認(rèn)為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)。

（二）對本案的不同觀點

關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點。

第一種觀點認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種觀點認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。

第三種觀點認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應(yīng)宣告無效。

（三）作者的觀點

首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費(fèi)2萬余元醫(yī)藥費(fèi)，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Ρ仨殞?dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫(yī)藥費(fèi)，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。

我認(rèn)為，被告之子犯病住院這一事件，雖不構(gòu)成不可抗力，但構(gòu)成情勢變更。所謂“情勢變更”，就是指在合同有效成立以后，非因當(dāng)事人雙方的過錯而發(fā)生情勢變更，致使合同不能履行或如果履行會顯失公平，因此根據(jù)誠實信用原則，當(dāng)事人可以請求變更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院這一事件是在原告、被告訂立合同之后發(fā)生的，而不是在訂立合同之前就已存在的。該事件的發(fā)生確實是被告所不能預(yù)見的。如果被告在訂約前就已知道其兒子將要犯病花去大量費(fèi)用，可能因此無資金翻蓋新房，他也就不可能賣掉舊房。尤其應(yīng)當(dāng)看到，由于這一事件的發(fā)生，使被告無力再建造新房，如果強(qiáng)令被告繼續(xù)履行合同義務(wù)，即交付舊房，這樣就有可能使被告無處居住。因此，繼續(xù)履行合同對被告是極不公平的。然而我國合同法并沒有采納情更的原則，即不允許法官根據(jù)情更的原則來變更或解除合同，這主要是考慮到情更原則過于彈性化，將給予法官較大的自由裁量權(quán)。如果法官能準(zhǔn)確地適用其自由裁量權(quán)，則能維護(hù)誠信、公平原則。如果法官不能準(zhǔn)確地適用其自由裁量權(quán)，隨意擴(kuò)大情更的適用范圍，將會混淆正常的商業(yè)風(fēng)險與異常情勢的界限，使許多交易當(dāng)事人不再承擔(dān)交易的風(fēng)險，只要其交易失敗或無利可圖，就會以情更為由解除合同。這對正常的競爭是有害的，也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是因為隨意地變更和解除合同，將使合同得不到嚴(yán)守，從而不利于經(jīng)濟(jì)的有序化。鑒于目前我國法官整體素質(zhì)不是很高，所以暫時不采納情更原則是必要的。所以被告不能以其孩子患病住院，資金緊張為由要求解除合同。

當(dāng)然，即使被告不能以情更為由解除合同，根據(jù)合同約定，被告也沒有義務(wù)立即交付舊房。因合同規(guī)定，孫家立“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”該條規(guī)定是合同生效的延緩條件。所謂延緩條件，又稱為停止條件，是指限制合同發(fā)生效力的條件。在附延緩條件的合同中，合同雖已成立，但暫時停止發(fā)生效力。此時，權(quán)利人不能行使權(quán)利，義務(wù)人也不必履行其義務(wù)。條件一旦成就，法律行為產(chǎn)生效力，權(quán)利人可以請求義務(wù)人履行義務(wù)，義務(wù)人也必須履行義務(wù)。根據(jù)上述合同條款規(guī)定，被告只是在新房蓋成以后才交付舊房，由于被告之子住院，其已無力翻蓋新房，這樣，因條件未成就，合同并沒有實際生效，被告也不負(fù)實際交房義務(wù)。

在上述兩種情況下，都可表明被告沒有過錯。但上述兩種情況是不同的。因為如果被告依據(jù)情勢變更而要求解除合同，一旦該請求得到法院許可，合同將要被解除；如果被告根據(jù)合同關(guān)于延緩條件的規(guī)定提出抗辯，那么只是暫時阻礙原告請求實現(xiàn)，并使自己暫時停止履行義務(wù)，由于合同并沒有解除，因此原告仍然負(fù)有在將來一旦條件成就仍然要交房的義務(wù)。所以在第一種情況下，被告應(yīng)當(dāng)行使請求權(quán)，提出請求，而在第二種情況下，被告行使的是抗辯權(quán)，而不是請求權(quán)。

原告是否有權(quán)請求雙倍返還定金？根據(jù)《民法通則》第89條，“給付定金一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！笨梢姸ń鹆P則適用的前提條件是一方違約，且此種違約已構(gòu)成根本違約，在此情況下，一方才有權(quán)請求另一方承擔(dān)定金責(zé)任。但在本案中，被告卻沒有違約。如果被告根據(jù)情勢變更，以其子患病要求解除合同，如果該請求得到法院允許，則被告行為不構(gòu)成違約。即使其關(guān)于情勢變更請求未能得到法院準(zhǔn)許，被告也可根據(jù)延緩條件的規(guī)定而拒絕履行義務(wù)。在此情況下，被告只是依據(jù)合同，合法地行使抗辯權(quán)，而不構(gòu)成違約。既然被告行為沒有構(gòu)成違約，因此原告不能要求雙倍返還定金。當(dāng)然，考慮到被告占有定金達(dá)2月之久，根據(jù)誠實信用原則，判令被告支付一定利息也是合理的。

原告能否請求被告轉(zhuǎn)讓被告之子已申請到的宅基地？原告的理由是其之所以買房是因沒有申請到宅基地，而被告之所以賣房，是因其子已申請到一塊宅基地蓋建新房，因此如果被告不能交付舊房，應(yīng)當(dāng)將這塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他，以補(bǔ)償其沒有獲得舊房的損失。我認(rèn)為原告這一請求是不能成立的。一方面，我國現(xiàn)行法律歷來規(guī)定禁止宅基地的買賣。如1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第4條規(guī)定：“社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。”“嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地?！?984年，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》的通知中規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護(hù)國家、集體和個人的權(quán)益?！币虼?，在本案中，原告要求被告轉(zhuǎn)讓被告之子申請的宅基地，實際上是買賣宅基地，這當(dāng)然是違法的。另一方面，即使宅基地轉(zhuǎn)讓是合法的，被告的請求也不能成立。因為該塊宅基地是被告之子申請到的，在法律上，該塊宅基地使用權(quán)人是被告之子，而不是被告，被告無權(quán)處分該塊宅基地。尤其應(yīng)當(dāng)看到，即使被告構(gòu)成違約，原告也不能要求被告轉(zhuǎn)讓宅基地作為其損失的補(bǔ)償。在被告違約情況下，原告可采取各種補(bǔ)救措施，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，但不能要求被告轉(zhuǎn)讓宅基地。

最后需要討論的是，被告在轉(zhuǎn)讓其房屋時，沒有通知其弟孫家謀等，是否構(gòu)成對孫家謀等的優(yōu)先購買權(quán)的侵害，這確實是值得探討的一個問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第92條：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”在本案中，被告孫家立與其弟在未分家析產(chǎn)以前是其全家家庭財產(chǎn)的共有人。在分家析產(chǎn)以后，其三兄弟各分得瓦房三間，應(yīng)該說原九間瓦房已不再是三兄弟共有財產(chǎn)而是其個人財產(chǎn)，三兄弟中的任何一人轉(zhuǎn)賣其房產(chǎn)，其他人不得以共有人身份主張優(yōu)先購買。然而根據(jù)最高人民法院上述規(guī)定，盡管共有財產(chǎn)因分割而不復(fù)存在，但考慮到某個共有人出賣的財產(chǎn)與其他共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人有權(quán)主張優(yōu)先購買。從本案來看，盡管9間房屋已經(jīng)分割，為三兄弟分別所有，但是房屋在結(jié)構(gòu)上仍然為一整體，各個共有墻也沒有嚴(yán)格地確定為哪一家所有，這樣，根據(jù)最高人民法院的上述規(guī)定，當(dāng)被告處分其三間房屋時，其弟弟確實可主張優(yōu)先購買。如果被告在出賣前沒有通知其兩個弟弟征求其是否優(yōu)先購買的意見，那么在合同訂立以后，被告之弟有權(quán)根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)受到侵害而主張確認(rèn)合同無效。

第9篇：宅基地合同范文

【關(guān)鍵詞】

集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)解決途徑

【背景與問題】

2005年9月謀加工企業(yè)租賃了位于北京市昌平區(qū)某塊土地，涉及土地系租賃的農(nóng)村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮(zhèn)政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設(shè)）和山坡荒地（非耕地），企業(yè)租賃使用后，村、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助辦理的規(guī)劃手續(xù)，該企業(yè)在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

2008年11月，該企業(yè)所在地因政府項目征用面臨拆遷，應(yīng)如何處理涉及征地、房屋、廠房補(bǔ)償、安置問題？

【法律分析】

一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補(bǔ)償問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價。不符合規(guī)定，擅自為獲得補(bǔ)償，在宅基地上新建、改建、擴(kuò)建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，拆遷房屋時不予認(rèn)定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續(xù)，可以參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行，但實踐中對于非集體組織企業(yè)，一般只限于貨幣補(bǔ)償。

二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補(bǔ)償問題

根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，占地拆遷宅基地以外房屋的補(bǔ)償，參照征地拆遷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本案中，該企業(yè)在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規(guī)劃手續(xù)，沒有房產(chǎn)登記手續(xù)，需要有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定，在認(rèn)定后，可以按照《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，該企業(yè)系正常經(jīng)營的企業(yè)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，有權(quán)要求適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。涉及企業(yè)搬遷，有權(quán)要求支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

拆除違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照重置成新價結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，集體土地房屋拆遷補(bǔ)償款應(yīng)按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)涉及的相關(guān)安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。每戶宅基地面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》執(zhí)行。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。