股權轉讓的稅務流程精選(九篇)
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第1篇：股權轉讓的稅務流程范文
關鍵詞：股權轉讓所得；個人所得稅；稅收征管
2016年5月1日起“營改增”試點全面推開，作為地方稅的第一大稅種營業(yè)稅已經(jīng)告別歷史舞臺。個人所得稅改革成為我國財稅體制改革的重要內容，也是我國財稅體制改革中的一個難點。個人所得稅作為一種直接稅，無論從穩(wěn)定宏觀稅負的稅制安排，還是我國資本市場的飛速發(fā)展來看，都是稅務部門組織收入的重要抓手。近年來，股權轉讓行為日益增多，股權轉讓個人所得稅增長潛力巨大，然而由于股權轉讓交易行為較為隱蔽，稅務機關和納稅人信息不對稱，個人所得稅流失的情況較為嚴重。
一、現(xiàn)階段加強股權轉讓所得個人所得稅征管的必要性
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年我國的基尼系數(shù)為0.462，一般發(fā)達國家的基尼系數(shù)在0.24~0.36之間，國際上通常把0.4作為收入分配差距的警戒線，這意味著我國收入差距懸殊，個人所得稅調節(jié)收入分配的功能難以發(fā)揮，應該引起高度警惕。隨著近年來股權轉讓行為的增多，股權轉讓個人所得稅增長潛力巨大，同時，數(shù)據(jù)顯示美國等發(fā)達國家資本利得稅占稅收收入的比重較高。由此可見，加強股權轉讓個人所得稅的征管，能有效地實現(xiàn)個人所得稅收入分配的職能。
二、余杭區(qū)個人股權轉讓征管工作現(xiàn)狀
（一）現(xiàn)行有效的政策依據(jù)
2013年12月浙江省辦公廳了《浙江省人民政府辦公廳關于加強稅收征管保障工作的意見》（浙政辦發(fā)[2013]145號），其中規(guī)定，在受理納稅人辦理股東股權變更登記手續(xù)時，應核對納稅人提供的所得稅完稅憑證或不征稅證明，對不能提供的，暫緩辦理變更登記，并將情況通報給同級稅務部門。隨后，余杭區(qū)地稅局和工商局聯(lián)合了《關于加強企業(yè)自然人股東股權變更登記稅收征管的通知》，將自然人股東股權轉讓稅收前置機制納入常態(tài)化管理要求，并陸續(xù)出臺了《關于加強企業(yè)自然人股東股東變更登記稅收征管的通知》和《余杭區(qū)個人股權轉讓個人所得稅征管指導意見》，對個人股權轉讓征管工作進行流程化設置，細化了從資料受理、審核流轉到臺賬登記的一系列征管要求，取得了顯著的成效。同時，國家稅務總局的《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務總局公告2014年第67號）已于2015年1月1日起施行。
（二）現(xiàn)有征管操作流程
以杭州市余杭區(qū)個人股權轉讓涉稅流程為例，稅務受理流程如下：（1）一次性告知所需資料。以杭州市納稅服務局《稅務文書附送資料清單》為例，共計股權轉讓協(xié)議等11項必需資料。（2）專人審核。根據(jù)所提供資料對企業(yè)房產、土地、賬面凈資產、財務報表、轉讓雙方資格具備等多項事宜進行審核。（3）出具征收意見。轉讓受讓方繳納稅款，同時取得完稅證明，用于工商辦理變更。
（三）現(xiàn)行稅款征收情況
從2014年開始，全國各地個人股權轉讓繳納稅款數(shù)屢創(chuàng)新高，例如2014年12月，湖北省荊州市地稅局征收單筆股權轉讓個人所得稅2.8億元（中國稅務報），創(chuàng)全省個稅單筆繳納之最；2014年，江蘇省南京地方稅務局就某境外上市公司管理層股東通過BVI持股公司減持分配境外所得收益補交個人所得稅2.48億元。同時，以杭州市余杭區(qū)個人所得稅數(shù)據(jù)為例（見下頁表）。通過以上數(shù)據(jù)分析，個人所得稅的征收主要呈現(xiàn)出三個特點：一是從個人所得稅的收入情況來看，2011—2015年余杭區(qū)個人所得稅保持著較大幅度的增長，而相較于工資薪金所得，股權轉讓個稅收入年均增長不穩(wěn)定，收入起伏較大；二是資本性所得、特別是股權轉讓所得個人所得稅征收潛力巨大；三是加強股權轉讓所得稅征管已迫在眉睫。
三、個人股權轉讓稅收征管存在的問題
2014年12月7日，國家稅務總局了《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務總局公告2014年第67號），在適用范圍、收入確認、成本和費用扣除、納稅申報、征收管理等方面對股權轉讓個人所得稅進行了明確和細化，為基層稅務機關個人股權轉讓稅收征管提供了政策支持。結合余杭區(qū)對個人股權轉讓稅收征管工作的探索，本文認為，在實際操作中，從政策層面而言，目前還存在不少政策的空白；從征收管理層面而言，仍存在不少的問題和漏洞。
（一）政策層面的空白及爭議
1.對“可扣除的合理費用”的規(guī)定不夠細化。67號公告按照《個人所得稅法》中關于財產轉讓所得應納稅所得額的確定界定了股權轉讓應納稅所得額，即股權轉讓收入減除股權原值和合理費用。但是，公告沒有對于“合理費用”給予進一步的明確規(guī)定，從而造成了稅企爭議。目前比較有爭議的點就是在計算股權轉讓所得時是否可以扣除律師費、中介費、評估費、咨詢費以及首次公開募股的發(fā)行承銷費等費用。2.股權激勵性質的低價或無償轉讓征稅未明確。資本市場中，低價或無償轉讓股份的情況是大量存在的，尤其是IPO之前的股權激勵。上市之前的股權激勵中既有大股東給管理層無償讓渡股權的，也有以非常低的價格轉讓給管理層，這個價格比PE的價格要低得多。一般企業(yè)股權激勵中的低價轉讓則是低于原始出資金額或低于股權對應的凈資產份額。按照67號公告的規(guī)定，這種行為顯然屬于轉讓收入明顯偏低的情形，是否可認定有正當理由，應該如何征稅，目前政策仍未明確。3.注冊資本認繳登記制下的股權轉讓個稅征收未明確。從2014年3月1日開始，工商登記由注冊資本實繳登記制度轉變?yōu)檎J繳登記制度。在認繳登記制度下，企業(yè)章程約定的股東股權比例與股東實際投資比例往往不能統(tǒng)一，一筆股權轉讓既有實繳股權轉讓，又有認繳股權轉讓，這為股權轉讓個稅的征收帶來了新的挑戰(zhàn)。以2015年4月我區(qū)某公司發(fā)生的一筆股權轉讓為例，杭州某建設有限公司，由自然人股東莫某、方某二人分別出資成立（注冊資本500萬元）。莫某認繳比例為70%（分二期到位，目前已到位100萬元，2018年12月31日前到位250萬元），方某認繳比例為30%（分二期到位，目前已到位100萬元，2018年12月31日前到位50萬元）?，F(xiàn)方某將其股權150萬元轉讓給王某，合同約定轉讓價格為100萬元，其中未到位的認繳出資額50萬元由王某于2018年12月31日前繳足。該公司3月31日凈資產為300萬元，方某、王某非直系親屬。此案例明顯屬于低價轉讓而無正當理由，需要核定股權轉讓收入。問題是如何核定股權轉讓收入，凈資產份額按章程約定的注冊資本核定還是按實際出資額核定，目前并未有明確的征稅政策。
（二）征管上存在的問題
1.納稅申報配套不夠完善。雖然股權轉讓個稅征管已被國家稅務總局提及多年，各地也都在廣試廣探，但截至目前，仍未設計針對股權轉讓所得專門的自行納稅申報表。在余杭區(qū)的實際操作中，納稅人均采用綜合申報表進行納稅申報，針對所得申報而言，綜合申報表過于單一，不能細致反映計算股權轉讓所得的全過程。2.資產評估報告的兩難抉擇。67號公告對于“必經(jīng)評估”的規(guī)定較之前更加嚴格，即被投資企業(yè)的土地使用權、房屋、房地產企業(yè)未銷售房產、知識產權、探礦權、采礦權、股權等資產占企業(yè)總資產比例超過20%就需要中介機構出具資產評估報告。顯然，被投資企業(yè)資產金額較大時，資產評估費用是一筆不小的數(shù)目。而現(xiàn)實情況是，小股東轉讓持有的大企業(yè)股權，小股東的轉讓收入甚至沒有資產評估費高，從而出現(xiàn)轉讓方無法提供中介機構出具的凈資產或土地房產等資產價值評估報告的情況。
四、完善個人股權轉讓稅收征管的建議
（一）細化政策，消除爭議
1.細化“可扣除的合理費用”的規(guī)定。一般而言，只要是納稅人能舉證是與股權轉讓有關的、由轉讓方承擔的并且符合常規(guī)的費用就應該允許扣除。部分省市在這方面的文件及規(guī)定的細致程度就已走在了全國的前列。如江西省地方稅務局關于《自然人股東股權轉讓所得個人所得稅征收管理辦法（試行）》的公告（江西省地方稅務局公告2012年第9號）第8條規(guī)定，與股權轉讓相關的稅費是指納稅人在轉讓股權過程中按規(guī)定所支付的稅金及費用，包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加、地方教育費附加、資產評估費、中介服務費等；《宿遷市地方稅務局自然人股東股權轉讓所得個人所得稅征管暫行辦法》（宿地稅發(fā)[2009]104號）第13條規(guī)定，與股權轉讓相關的稅費是指與個人股東轉讓股權直接相關的、并按規(guī)定已支付的符合獨立交易原則的稅金和費用。已作為被投資企業(yè)成本費用核算的稅費支出，不得在計算個人股東股權轉讓所得時扣除。2.明確股權激勵性質的低價和無償轉讓征稅政策。股權激勵性質的股權轉讓，不應單純地以轉讓收入偏低來進行調整，而應按其業(yè)務實質確定征稅辦法。根據(jù)《關于個人認購股票等有價證券而從雇主取得折扣或補貼收入有關征收個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]9號）規(guī)定，個人認購股票等有價證券，因其受雇期間的表現(xiàn)或業(yè)績，從其雇主以不同形式取得的折扣或補貼（指雇員實際支付的股票等有價證券的認購價格低于當期發(fā)行價格或市場價格的數(shù)額），屬于該個人因受雇而取得的工資、薪金所得，應在雇員實際認購股票等有價證券時，按照個人所得稅法和其他有關規(guī)定計算繳納個人所得稅。同樣的，股權激勵性質的低價和無償轉讓也可以參照此條規(guī)定，認定轉讓方低價轉讓具有正當理由，受讓方實際支付的價格低于原始成本或股權對應凈資產份額的數(shù)額部分，在股權轉讓發(fā)生當期按照“工資、薪金所得”計算并征收個人所得稅。3.確定注冊資本認繳登記制下的股權轉讓個稅征收政策。67號公告中關于“凈資產核定法”的具體處理辦法為：股權轉讓收入按照每股凈資產或股權對應的凈資產份額核定。雖然公司的留存收益是由公司股東的實際出資金額創(chuàng)造的，但是從法律角度而言，章程約定的注冊資本比例才是法律上認可的股東對公司權益的占有比例。因此，對于既有實繳股權轉讓，又有認繳股權轉讓的股權轉讓行為，一般情況在按凈資產核定法核定時，應按公司章程比例即認繳比例確認相應的份額計算個人所得稅.
（二）完善配套，加強管理
1.逐步完善納稅申報配套。參照并借鑒《限售股轉讓所得個人所得稅清算申報表》，設計專門的股權轉讓個人所得稅清算申報表，將納稅人基本情況、轉讓企業(yè)、轉讓股數(shù)、轉讓收入、核定收入、扣除項目、轉讓所得及稅款繳納情況悉數(shù)反映在申報表中，全面細致反映股權轉讓個人所得稅計算全過程。同時，運用信息化手段，逐步實現(xiàn)對股權轉讓所得個人所得稅的多樣化電子申報，完善配套，滿足納稅人的申報需求。2.引導中介機構誠信評估。解決資產評估報告兩難抉擇的方式主要有兩種，一是參照67公告的指導性意見，通過政府購買服務，采用資信評級、綜合評定及公開招標相結合的方式，直接委托資信較好的第三方中介機構出具評估報告，減輕納稅人的負擔。當然，這必然會大大增加地稅部門的經(jīng)費開支，涉及到財政預算支出的調整，需要財政部門的支持和配合。二是以區(qū)縣、市或省為區(qū)域和平臺，每年通過資信評級、綜合評定、評估反饋等方式確定幾家可靠的第三方中介機構，由納稅人自由選擇其一進行資產評估，為稅務部門依法征稅提供可信依據(jù)。但這必然要求地稅部門建立起公開、公正、透明、廉潔的評價機制，引導評估機構進行誠信評估。3.強化股權轉讓專項管理。加強個人股權轉讓相關專業(yè)知識的學習，準確把握相關稅收政策，并定期開展對從業(yè)人員的崗位和業(yè)務培訓。針對股權轉讓價格真實性難以核實的實際情況，應以業(yè)務骨干團隊為人員基礎，成立專門的機構或部門負責股權轉讓案件的評估檢查。同時，完善納稅評估指標體系，充分利用納稅評估，加大對股權轉讓的評估力度，不定期開展專項檢查，強化股權轉讓的專項管理。
參考文獻：
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第2篇：股權轉讓的稅務流程范文
該批復為非居民企業(yè)及地方稅務機關提供了有價值的參考，有助于它們理解國稅總局在一般反避稅規(guī)則方面的實踐立場。另一方面，這也可能引發(fā)中國稅務機關對境外間接股權轉讓開展更多的檢查與立案調查。該批復彰顯了中國稅務機關嚴格落實一般反避稅規(guī)則的決心，尤其是要打擊明顯侵蝕了中國稅基的境外間接股權轉讓交易。
一般反避稅規(guī)則的啟動
交易背景：2007年，一境外買方向一境外賣方收購了一家位于英屬維京群島的中間控股公司（目標公司）的35%股權（第一次交易）。在此交易前，賣方全資持有該目標公司，并通過其全資控股其下65家中國居民企業(yè)。隨后，該境外買方于2012年6月15日向賣方收購了目標公司剩余的65%股權，交易價合計4.765億美元，其中包含1.005億美元現(xiàn)金，以及放棄的3.76億美元貸款追索權（第二次交易）。交易詳情見上圖。
稅總批復是國稅總局根據(jù)企業(yè)所得稅法下的一般反避稅規(guī)則以及 698號文所出具的。批復明確了一般反避稅規(guī)則僅適用于2008年1月1日之后完成的交易。就本案例來說，一般反避稅規(guī)則不適用于2007年完成的第一次交易，但適用于2012年完成的第二次交易。值得注意的是，批復采用了股權交易完成日來確定交易何時發(fā)生，從而確定是否適用一般反避稅規(guī)則。
以獨立法律實體為單位劃分整體轉讓收入
根據(jù)稅總批復，此次間接股權轉讓獲取的股權轉讓所得應當以各法人實體為單位單獨計算。批復要求將整體轉讓收入（4.765億美元）在65家中國居民企業(yè)之間進行劃分。根據(jù)以下三項指標（每項指標各占1/3比重）來確定每家公司劃分到的收入：2012年5月31日實際出資額，2011年末凈資產，2011年全年營業(yè)收入。
間接股權轉讓交易中，同時牽涉轉讓多個中國居民企業(yè)股權的情況非常普遍。根據(jù)698號文的規(guī)定，對于間接轉讓多個中國居民企業(yè)股權的，賣方應當按照各自的股權轉讓協(xié)議分別確定每家企業(yè)的股權轉讓收入。同時，如果主管稅務機關認為相關劃分方法不合理，則其有權按合理的方法對轉讓價格進行調整。
稅總批復對如何劃分整體轉讓收入給出了一定指引，但是并未進一步提及使用該劃分方法的理由。
如上所述，盡管稅總批復有借鑒意義，但如何將整體轉讓收入在各被轉讓企業(yè)之間劃分還是應當根據(jù)每一個案的個別事實作具體分析。賣方與其等待稅務機關來核定劃分方法，不如自行劃分轉讓收入并準備充分的文檔來證明劃分方法的合理性。
轉讓成本的確定
根據(jù)稅總批復，在計算股權轉讓所得時，股權轉讓成本應當為中國居民企業(yè)2012年5月31日的實際出資額與所轉讓股權比例，即65%的乘積。不過批復并未對“實際出資額”作出定義。理論上說，“實際出資額”應當是為設立中國居民企業(yè)支付的初始投資或為購買中國居民企業(yè)支付的相關對價。
股權轉讓在實踐中存在形形的交易形式。因此，為了確保不同交易形式下賣方的真實經(jīng)濟利益均能得到保障，不同交易形式應有不同的成本確定方式。顯然因該稅總批復是針對單一個案交易所作的批復，它無法涵蓋所有的交易形式。如果其他交易的背景情況與稅總批復中的案情不同，相應的成本確定方式仍然需要進行個案分析。
除了上述的轉讓收入劃分方法及成本確定方式外，稅總批復同時還給出了一些其他相關指引，包括如何折算外幣以及適用稅率（標準稅率10%），這些指引內容與現(xiàn)行稅收法規(guī)中的有關規(guī)定是一致的。
獨特的稅款繳納方式
根據(jù)稅總批復，賣方應自收到稅款繳納通知書之日起7日內分別到65家中國居民企業(yè)的主管稅務機關申報繳納企業(yè)所得稅。
稅總批復同時透露，其中一個主管稅務機關經(jīng)國稅總局同意，在第二次交易完成前向境外買方出具了《稅務事項告知書》，要求買方扣留部分支付賣方的交易款作為備付稅款存放在境外賬戶。稅總批復進一步稱，鑒于境外買方已扣留了備付稅款，境外賣方的應付稅款可從備付稅款賬戶直接支付到各主管稅務機關的賬戶。
根據(jù)企業(yè)所得稅法，對于非居民企業(yè)取得的被動收入，支付人（買方）應在支付相關款項時代扣代繳。但當支付人也是非居民企業(yè)時，實際是很難要求其履行代扣代繳義務。在此情形下，國稅總局在以前的一個稅收法規(guī)中允許非居民買方不進行代扣代繳，而是要求非居民賣方自行或委托人向主管稅務機關申報納稅。在間接股權轉讓中，代扣代繳問題就更具有爭議性。因為在轉讓時，買方無從判斷該轉讓交易是否適用一般反避稅規(guī)則以及是否發(fā)生中國納稅義務。
有趣的是，稅總批復通過向境外買方出具通知要求其扣留備付稅款，以繞開非居民買方是否有代扣代繳義務這個不確定問題。在代扣代繳機制下，即使沒有代扣代繳通知書，境外買方也應依法履行義務。因此，扣留部分支付賣方的交易款作備付稅款與代扣代繳是兩個不同的概念。
批復中未提及之處
稅總批復提供了一系列有關中國稅務機關應當如何處理間接股權轉讓的重要訊息，然而其中仍有一些未有提及的地方。
稅總批復僅簡單提及依據(jù)“經(jīng)濟實質”就第二次交易啟動一般反避稅規(guī)則，但并未詳述具體的背景、所取得的證據(jù)、所依據(jù)的法律或判定的標準。通常，投資架構及交易安排的商業(yè)目的和經(jīng)濟實質是一般反避稅審查中的關鍵要素。另外，稅總批復也未披露中國稅務機關通過何種渠道發(fā)現(xiàn)了該案例以及調查的流程。不過，該批復提及國稅總局領導們就該案例進行了專題研究，這反映了國稅總局對該案例的重視程度，這不僅僅是由于涉案金額大，還因為該案例的示范意義重大。
另外，稅總批復未提及假如境外買方未來再次間接轉讓65家中國居民企業(yè)的股權時，將如何確定成本？考慮到境外賣方已經(jīng)就第二次交易繳納了中國稅，未來境外買方再次轉讓這65家中國居民企業(yè)65%股權的成本應當可按其在第二次交易中付出的買價計算。然而對于境外買方在2008年前第一次交易中購入的35%股權，未來境外買方再次轉讓這些股權時是否能夠按其付出的買價作為成本仍不確定。如果不能的話，那就意味著僅因為境外賣方無需對2008年前的第一次交易繳納中國稅，使得這部分的中國稅將被轉嫁給境外買方承擔，這對境外買方來說將有悖公平。
注意要點
作為首個公開對間接股權轉讓啟動一般反避稅規(guī)則的批復，稅總批復明確了一系列關于對間接股權轉讓啟動一般反避稅規(guī)則以及相關企業(yè)所得稅稅務處理的重要問題。稅總批復是以針對特定案例的稅總函形式。從理論上說，這一批復僅適用于該特定案例，但是該批復仍為企業(yè)及地方稅務機關提供了有用的指引或參考，有助其理解國稅總局在間接股權轉讓案例中的一般立場和審核實踐。
在此稅總批復出具后，我們相信中國稅務機關將對類似的交易給予更多的關注并啟動更多調查。
對賣方來說，相關境外投資者應當重新審視其投資架構與交易計劃，并準備充分的文檔以應對稅務機關可能的質疑。對買方來說，他們也應借鑒該稅總批復，思考在交易中如何保護自己的權益。
第3篇：股權轉讓的稅務流程范文
本文以某國有企業(yè)上市公司的REITs交易架構為例，說明設立REITs過程中的遇到的一些會計及稅務處理難題并提出解決方案。根據(jù)上市公司公告，該REITs項目交易架構簡要如下：
私募REITs產品在資產重組環(huán)節(jié)結構圖：
一、原始權益人資產出表的會計處理問題
房地產REITs作為輕資產運營的重要手段，對盤活賬面沉淀的固定資產、提高資產流動性具有重要意義。而通過發(fā)行REITs產品，交易結構的設計能否讓賬面固定資產“出表”，對原始權益人來至關重要。
（一）資產轉讓過程中固定資產“出表”的問題
在該交易架構中，原始權益人（母公司）的子公司即資產持有人以物業(yè)不動產出資設立項目公司，項目公司股權轉讓給由原始權益人設立的SPV公司，之后不動產投資基金購買SPV股權，通過股權轉讓完成物業(yè)不動產裝入REITs項目。在不改變現(xiàn)有物業(yè)資產使用狀態(tài)下，原資產持有人通常在后期運營管理期間與項目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業(yè)已經(jīng)把資產轉移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關的資產風險，但是在會計進行處理的過程中，會計師一般從整個交易結構來看，該項交易屬于一攬子交易，容易被認定為售后回租。那么判斷融資性還是經(jīng)營性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關鍵。
根據(jù)《企業(yè)會計準則21號--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時，租?U資產的所有權轉移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權；（3）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；（5）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設立后，原資產持有人通常會與項目公司簽訂長期租賃合同，原資產持有人與項目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認定為融資性售后回租。
（二）解決措施
為規(guī)避售后回租被認定為融資性售后回租，原資產持有人在與項目公司簽訂租賃合同時應該充分考慮融資性售后回租的認定條件。筆者認為應在以下幾個方面做好規(guī)劃和設計，從而解決關于原始權益人資產“出表”的會計問題。
第一、合理設計在REITs產品交易結構設計中租金期限、租金水平合理規(guī)避融資租賃判定的第（3）、（4）項條件；
第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優(yōu)先續(xù)租權；
第三、合理設計租金水平，規(guī)避企業(yè)會計準則指南中關于租賃期中優(yōu)先續(xù)租期是否包括在租賃期內的解釋，即“承租人有優(yōu)惠續(xù)租選擇權的，承租人續(xù)租的租金預計遠低于（通常是指低于70%且含70%）行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權日正常的租金情況下，租賃期應包括優(yōu)惠續(xù)租選擇權所涉及的期間（即續(xù)租期）”的規(guī)定。
二、資產重組環(huán)節(jié)稅負分析
根據(jù)目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業(yè)需要將不動產過戶裝入REITs項目中。在此過程中，可能會涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。
（一）資產持有人以物業(yè)資產出資設立項目公司
資產持有人以物業(yè)不動產出資設立項目公司的過程中，涉稅情況分析如下：
1、增值稅
2016年5月1日，全國全面實施營增改。營改增后，增值稅實行鏈條抵扣，其中變化是資產持有人首先承擔了現(xiàn)金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項目公司進行相應的抵扣項目。這在一定程度上增大了資產持有人的負擔，其面臨著現(xiàn)金流的一些風險。資產持有人若是可以實現(xiàn)增值稅免交，可以降低發(fā)起人承擔現(xiàn)金流的風險。然而，根據(jù)財稅[2016]36號文，在資產重組過程，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，對涉及的不動產轉讓行為可免交增增值稅。
2、土地增值稅
實際上在中國稅制下設立REITs的主要稅收障礙在于相對高額的土地增值稅，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。依據(jù)財稅[2015]5號文《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規(guī)定：單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)在改制重組時以國有土地、房屋進行投資在稅務機關進行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實操作當中的問題。
3、企業(yè)所得稅
根據(jù)財稅[2014]116號文，在資產重組過程中，對于公司的企業(yè)所得稅，當企業(yè)是以非貨幣性資產通過對外投資的形式獲得相關的非貨幣資時可以在5年之內通過分期的形式均勻的計入相當年度的應納稅所得額。這可以表明，在通過評估后的公允價值扣除相關的計稅基礎后的余額，再根據(jù)于此計算并確認其非貨幣性的資產所得。
（二）SPV公司股權轉讓
SPV公司將持有的項目公司股權轉讓給私募基金時的涉稅分析如下：
1、增值稅
根據(jù)財務[2016]36號文，目前轉讓非上市公司股權的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。
2、土地增值稅
由于項目公司的資產主要是物業(yè)資產，SPV公司轉讓項目公司股權時涉嫌以股權名義轉讓房地產轉讓。根據(jù)國稅函【2000】687號文件，轉讓企業(yè)100%的股權時，被轉讓企業(yè)股權表現(xiàn)形式的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應當按照規(guī)定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務機關有可能依據(jù)此文件來征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確規(guī)定，以股權轉讓名義轉讓房地產”屬于土地增值稅應稅行為。但有些地方稅務機關可能認定股權轉讓行為不涉及房產轉讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務局網(wǎng)上答疑中“勞務財產處”明確表示“原國稅函〔2000〕687號文件是專發(fā)廣西，僅針對特定案例”。事實上，僅依據(jù)687號函的規(guī)定對納稅人股權轉讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定的。因此，在實施REITs項目時應當積極與主管稅務機關溝通以避免稅企爭議。
三、新設項目公司運營管理期間的涉稅分析
項目公司的收入主要是出?Y物業(yè)不動產，取得不動產租賃收入。涉稅情況分析如下：
（一）增值稅
營改增之后，根據(jù)《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告[2016]16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。因此，項目公司應當適用一般計稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時，按規(guī)定繳納相關附加稅費。
（二）房產稅
項目公司擁有物業(yè)資產權屬，需要繳納房產稅。目前，房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或者房產的租金收入。按照房產的計稅價值繳納的，依照房產原值一次減除10%-30%后的余值，即房產原值的70%-90%，計算繳納房產稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。
（三）企業(yè)所得稅
項目公司從物業(yè)資產取得的租金收入，應與公司其他所得合并后扣除成本費用，按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
（四）土地使用稅
項目公司按照不同土地納稅等級、物業(yè)資產實際占用的土地面積，以及規(guī)定的每平方米年稅額計算城鎮(zhèn)土地使用稅。并向土地所在地的稅務機關繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
第4篇：股權轉讓的稅務流程范文
關鍵詞:房地產企業(yè);環(huán)節(jié)分析;納稅籌劃
納稅籌劃是企業(yè)財務管理的重要一環(huán),因為納稅義務涉及到企業(yè)的設立,籌資,投資,生產經(jīng)營等活動的各個方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個過程,關系到整個企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時納稅成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分,公司為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的財務管理目標也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國新企業(yè)所得稅法的頒布、新會計準則的實施以及增值稅的逐步轉型,企業(yè)進行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進一步完善。房地產業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產業(yè),在我國整個經(jīng)濟發(fā)展過程中占有重要地位。近年來我國房地產業(yè)發(fā)展一直處在過熱狀態(tài),面對這種狀況,政府實施了土地,金融,稅收等多種調控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產價格的過快上漲。同時這些政策也使得房地產企業(yè)面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產業(yè)要提高投資回報率,實現(xiàn)企業(yè)價值最大化只能通過降低成本來實現(xiàn)。而納稅成本是房地產企業(yè)成本的重要組成部分,在當前房地產業(yè)面臨經(jīng)營困境的狀況下,企業(yè)通過納稅籌劃降低經(jīng)營成本,提高企業(yè)的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產企業(yè)生產經(jīng)營流程的各個環(huán)節(jié)來簡要分析房地產企業(yè)納稅籌劃的整體思路。
一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃
(一)房地產企業(yè)設立環(huán)節(jié)的納稅籌劃
由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來通過選擇企業(yè)注冊地和企業(yè)性質進行納稅籌劃的方法應經(jīng)失去了意義。當前房地產企業(yè)應該從企業(yè)組織形式和組織結構的選擇兩個方面進行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結構的選擇主要是房地產集團公司設立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計算應納所得稅,而子公司和總公司分別計算應納所得稅。建議集團公司剛開始設立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項目。
(二)房地產企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃
籌資環(huán)節(jié)房地產企業(yè)主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權益籌資,負債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應該盡量利用負債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結構綜合考慮。利用融資租賃進行納稅籌劃主要是因為這種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。
(三)房地產企業(yè)開發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃
開發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過合作建房和開發(fā)項目轉讓進行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規(guī)定“以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔風險的行為,不征營業(yè)稅”,這樣一來房地產企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式以房屋進行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不繳營業(yè)稅,雙方分的利潤也不必繳納營業(yè)稅從而達到節(jié)稅的效果。房地產開發(fā)項目轉讓包括資產轉讓和股權轉讓。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權轉讓不繳營業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當作資產轉讓則需要交土地增值稅、契稅和營業(yè)稅。因此,房地產企業(yè)應該盡量采用股權轉讓的方式進行房地產開發(fā)項目的轉讓。
(四)房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃
銷售環(huán)節(jié)主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產公司通過設立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價款的一部分轉移到裝修費用或物業(yè)費用,因為裝修費用和物業(yè)費用征營業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進行納稅籌劃。
(五)房地產企業(yè)持有房地產環(huán)節(jié)的納稅籌劃
房地產企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過投資性房地產計量模式選擇、租金的分解和利用房地產投資進行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產可以采用成本模式和公允價值模式進行計量,成本法計量下,企業(yè)可以計提折舊,而折舊的計提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費、物業(yè)費從租金中分離出來以達到節(jié)稅目的。利用房地產進行投資是指把閑置房地產投資入股一家企業(yè)組成風險共擔的共同體,參與企業(yè)利潤分配。這樣一來就不用繳納營業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產稅,只繳所得稅,進而實現(xiàn)節(jié)稅效果。
二、結束語
房地產企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進一步分析研究。
參考文獻:
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第5篇：股權轉讓的稅務流程范文
所謂PPP（Public-Private Partnership），即政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。
但是在ppp項目的實施過程中，對于 PPP 項目在PPP 合同到期后，項目移交時所涉及的資產移交問題，特別是針對項目公司賬面上所留存的現(xiàn)金（銀行存款）是否也要“無償移交”的具體問題，目前沒有明確的規(guī)定或指引，業(yè)界還存在不同的看法。安永財務交易咨詢服務合伙人劉燁從不同角度給出了不一樣的解讀思路。
從財務報表看ppp資產移交
PPP項目中政府的付費或可行性缺口補差，目的是使項目公司在運營期所實現(xiàn)的總收入（包括使用者付費收入在內）能夠實現(xiàn)三個目標，即覆蓋運營成本、償還項目公司借款的本金和利息、使股東獲取股權投資的回報并收回股權投資。
從財務角度看，在PPP項目中，社會資本在運營期內可以通過每年獲得分紅的方式獲取股權出資所對應的投資回報，但股權出資本身仍以運營期末現(xiàn)金余額的形式留在項目公司，導致該情況出現(xiàn)的原因是分紅能力的限制（即分紅金額為可用于股東分紅的現(xiàn)金余額與當期期末可用于股東分紅的留存收益兩者之間的較小值）。
為體現(xiàn)分紅能力限制對于股東現(xiàn)金流分布及股東回報的影響，公司金融理論中有股權自由現(xiàn)金流和股東分紅現(xiàn)金流兩個概念，均對股東從公司中所能獲得的現(xiàn)金流進行衡量。在一般的公司運營實踐中，公司的控股股東往往會嘗試一些特殊處理方式，以最大可能地實現(xiàn)股權現(xiàn)金流的回收，以規(guī)避分紅能力限制的影響、提升投資回報，但相關操作也面臨潛在風險和實際操作中的困難，包括潛在稅務風險、審批風險等。
而在PPP項目公司的運作過程中，由于受到PPP合同、融資協(xié)議、項目公司章程、基礎設施投融資相關的行政法規(guī)等方面的約束，項目公司的股東往往很難采取類似的特殊處理方式。因此，報告傾向于認為股東分紅現(xiàn)金流更適合作為衡量PPP項目中股東所獲回報的基礎。
因此，南钅亢俠淼牟莆衤嘸和政府付費的原則來看，在項目公司運營期末將項目資產無償移交政府時，需將運營期末的現(xiàn)金余額分配給社會資本，作為其投資的收回，以實現(xiàn)股權投資人完整地收回投資并獲得相應的回報。
移交資產的經(jīng)濟實質
項目公司在運營期的資產可分為項目運營所需資產和企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產。項目運營所需資產指的是為滿足項目公司運營基本條件所需的資產，而企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產指的是通過經(jīng)營上述資產獲得經(jīng)濟收益積累的資產，是企業(yè)的經(jīng)營所得。從經(jīng)濟實質上講，運營期滿后項目公司需移交的資產僅為項目運營所需資產，而企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產，無需移交政府，而應作為企業(yè)的經(jīng)營所得分配給股東。關于項目移交，財政部《PPP 合同指南》中有如下說明：“項目移交通常是指在項目合作期限結束或者項目合同提前終止后，項目公司將全部項目設施及相關權益以合同約定的條件和程序移交給政府或者政府指定的其他機構。項目移交的基本原則是項目公司必須確保項目符合政府回收項目的基本要求，要求范圍通常包括：
（一）項目設施；
（二）項目土地使用權及項目用地相關的其他權利；
（三）與項目設施相關的設備、機器、裝備、零部件、備品備件以及其他動產；
（四）項目實施相關人員；
（五）運營維護項目設施所要求的技術和技術信息；
（六）與項目設施有關的手冊、圖紙、文件和資料（書面文件和電子文檔）；
（七）移交項目所需的其他文件。”
上述《PPP 合同指南》中的說明與國際上 PPP 項目的通常做法完全一致，項目公司在運營期末需移交的資產主要是滿足項目運營所需的各種有形及無形資產（包括技術、文件等），但并不包括項目公司的現(xiàn)金（包括銀行存款等現(xiàn)金等價物）余額。原因正是運營所需資產是由項目公司的股權及債權投資人在項目前期的投入（包括資本金和貸款）而形成的，而在后續(xù)運營期間，由政府或第三方使用者以補貼或付費的形式，使相關投資人收回投入并獲得合理的回報。如在運營期結束時，這些運營所需資產仍有經(jīng)濟使用價值，這些資產就應當自然地無償移交政府（因政府或第三方使用者已在運營期向投資人給付了足額對價）。然而項目公司的賬面現(xiàn)金是其在協(xié)議期內的經(jīng)營所得，是由于種種限制而未及時分配給投資人所積累形成的資產。
從經(jīng)濟實質上來說，賬面現(xiàn)金資產就應歸屬于投資人，而不是移交資產的一部分。此外，即使對于應移交的資產來說，按照《財政部關于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財金【2014】113 號）中的規(guī)定，“項目合同中應明確約定移交形式、補償方式、移交內容和移交標準。移交形式包括期滿終止移交和提前終止移交；補償方式包括無償移交和有償移交”。該規(guī)定與國際 PPP 的慣例也是高度一致的，項目運營期末的資產移交方式未必均為無償移交，也可能是有償移交。具體采取無償移交還是有償移交的方式，仍應結合項目的具體方案、特點，從經(jīng)濟實質的角度出發(fā)來做出判斷。我們注意到在某些 PPP 案例中，由于某些資產經(jīng)濟使用價值極高，其實際經(jīng)濟使用壽命遠超 PPP 合同的期限。若在合同期內將該資產折舊完畢，會導致項目公司出現(xiàn)較大虧損，而政府如需根據(jù)付費或補貼機制對該虧損進行補償，則將支付較高的費用和補貼。為降低項目期間（特別是項目前期）政府的財政壓力，項目實施方選擇將資產按照實際經(jīng)濟使用壽命折舊，但在最后資產移交時按照資產的賬面凈值（或評估值，考慮這類資產的性質和經(jīng)濟使用壽命，通常評估值與賬面凈值差異不大）進行有償移交。我們認為這不失為解決項目初期財政壓力過大的好辦法，但應特別強調的是，是否進行有償移交的必要前提是要仔細分析付費機制的設計。必要時應對社會資本可能獲得的回報率進行測算，根據(jù)測算驗證的結果做決定，不能簡單地因為在協(xié)議期內資產未能折舊攤銷完畢，就采用有償移交的方式。
就上述案例而言，若政府采用可用性付費模式，具體公式采用的是目前很多實例中運用的、基于中標收益率的年金公式，其經(jīng)濟實質已為項目符合可用性標準時，政府的付費額已經(jīng)保證項目投資人可按照中標收益率收回投資并獲取回報。因此，從經(jīng)濟實質上講，項目公司的投資人所能獲得的回報與項目資產是否在協(xié)議期限內折舊攤銷完畢無關，即使項目資產還有賬面凈值，進行移交時也無需就未折舊完畢的資產給予項目公司投資人任何補償。而在監(jiān)管資產回報模式下，資產折舊額是作為確認收入水平的重要參數(shù)，此時如果項目資產未完全折舊，這意味著項目公司所獲得的收入未足額滿足投資的回收，因此，應根據(jù)項目資產的賬面凈值進行有償移交。同時，在實際操作案例中當然還有稅收、新增投資等一系列細節(jié)問題需在方案中予以細化完善并加以解決。
綜上所述，PPP 項目在運營期末時需移交的資產應當是運營所需資產（包括動產、不動產以及相關資料、文件、許可等）。若項目公司對于運營所需資產沒有所有權時（在很多特許經(jīng)營項目中，運營所需資產的所有權（包括劃撥土地使用權等）均歸政府或政府平臺所有），應移交運營所需資產的使用權及占有權，而項目公司的現(xiàn)金（銀行存款）余額作為經(jīng)營所得資產，是社會資本股權收回及回報的歸集，應當在合同期末分配給項目公司股東。
以股權轉讓形式移交時的法規(guī)銜接問題
以上討論主要從財務和經(jīng)濟實質的角度分析了項目公司在運營期末無償移交或有償移交時的具體問題，并且明確了現(xiàn)金余額的處理建議。在實際的 PPP 方案中，移交方式的設計既可采取項目公司清算并移交資產的方式，也可采取股權移交的方式。
在清算移交的方式中，重點可能涉及資a轉讓相關稅收的問題。而采用股權移交的方式，由于往往是將股權轉讓給政府的平臺公司或國有企業(yè)，因而還需考慮國有資產管理相關法規(guī)的銜接。限于篇幅，我們僅就與國有資產評估相關法規(guī)的銜接問題進一步說明，在設定移交方案時，不應機械地采用“無償移交”的方式。
根據(jù)《國有資產法》規(guī)定的“資產評估”程序性規(guī)定，凡是涉及國有股權轉讓的行為，必須經(jīng)過資產評估的程序來確定該轉讓股權的交易價格。由于在 PPP 合同結束時，項目公司作為特殊目的公司就不再具備經(jīng)營基礎和業(yè)務前景。對于這類公司的股權估值，按照通行的評估原則，評估師會采用成本法（即在企業(yè)各項資產價值和負債的基礎上確定股權價值）對股權價值進行評估。
在本文開頭所舉的案例中，由于經(jīng)營期間未出現(xiàn)減資情況（除事先達成共識，并在 PPP合同及融資協(xié)議中做出特殊約定，通常項目公司很難在經(jīng)營期間進行減資操作），在所有者權益中仍然包含股東項目期初所投入的資本，同時實操層面，按照《公司法》第 166 條規(guī)定：“公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取?！表椖抗镜乃姓邫嘁娈斨羞€會包括大量的法定盈余公積。按照相關會計準則的規(guī)定，項目運營所需資產通常已在項目運營期內折舊或攤銷完畢，同時也已按照融資協(xié)議的約定完成了相應融資債 務的償還，且不存在其他掛賬往來的情況下，賬面所有者權益所對應的資產，往往就是現(xiàn)金（銀行存款）或現(xiàn)金等價物。此類資產的評估值，通常就是賬面值。
因此項目公司在經(jīng)營期末的股權價值的評估值基本等同于賬面現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的賬面值。若在設計 PPP 方案時簡單套用“無償移交”方式，要求社會投資人按“零價格”向政府方轉讓股權，涉嫌與《國有資產法》規(guī)定的定價程序要求相違背，且與前文所述的移交資產的經(jīng)濟實質不符。政府方接收企業(yè)時應當以評估值（即現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物賬面余額）為依據(jù)，有償從社會資本方處購買項目公司股權。這也與在以清算方式移交時，把賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分配給社會資本的經(jīng)濟邏輯一致，也能夠符合相關的國有資產管理法規(guī)。
第6篇：股權轉讓的稅務流程范文
【關鍵詞】防范 并購 陷阱
股權并購一般指并購方通過購買目標公司的股權或以增資方式成為目標公司的股東，進而達到參與、控制目標公司的目的。在股權并購中，主體雙方談判交易的過程是互相博弈的過程。由于信息不對稱，并購方往往處于被動局面，因此，并購完成后很可能會發(fā)現(xiàn)自己要承繼目標公司在被并購前存在的各種風險，不能達到原先設定的最佳目標。如何識別和防范各種或有風險，需要并購方在收購決策前充分關注并有所應對。本文旨在以實際案例揭示與財務相關的風險以供借鑒，同時提出應對措施和手段以供參考。
一、財務陷阱的識別
1.收益預期不可靠的陷阱。例一，某并購方一攬子收購了若干目標公司，根據(jù)出讓方對目標公司收益預期的判斷，目標公司均會有不小幅度的利潤增長。在股權收購前作資產評估時，股權價值增值了40%以上。同時并購方出于對超額回報的預期，在評估增值的基礎上又給予出讓方不小的溢價，形成巨額商譽。但是，事與愿違，在股權被收購后目標公司的產品價格一路下滑，毛利率嚴重下挫，導致并購方存在投資回收期延長甚至無法收回初始投資的風險。根據(jù)目標公司收購日后2年的盈利情況與當時股權收購價格進行年化投資回收期分析，第一年動態(tài)回收期為5.3年（按10%的年金現(xiàn)值計算），符合并購方投資時的預設目標。但是，第二年目標公司產品的毛利率在第一年有所下滑的基礎上繼續(xù)巨幅下滑，總體動態(tài)回收期接近13年，有些股權甚至預計無法收回初始投資。
本例的陷阱在于上述目標公司均被同一關聯(lián)公司所控制，主要體現(xiàn)在對目標公司有產品的定價權以及某些保護性支持。并購方并沒有以此為風險，反倒以此為不可復制的資源，并通過出讓方間接保留目標公司的部分股權或參與企業(yè)經(jīng)營為手段，以期在收購以后繼續(xù)得到該關聯(lián)公司的支撐。但是，出讓方一旦在股權收購時已經(jīng)提前獲得超額收益，盡管出讓方在目標企業(yè)仍間接持有部分股權或擔任經(jīng)營實權，但已經(jīng)無此動力再繼續(xù)積極爭取原有的從關聯(lián)公司處得到超額利益。目標公司對新股東的超額投資回報也變得虛無縹緲。
2.利潤分配不合理的陷阱。例二，某股權收購案例在股權收購時按照一般常規(guī)流程進行運作，并購方按資產評估價值作為依據(jù)給付對價。目標公司資產增值幅度較大，主要體現(xiàn)在產成品有巨額增值。收購日后，新老股東根據(jù)股權轉讓協(xié)議對評估基準日至股權交易日期間的損益進行了審計清算，目標公司支付給原股東的分紅使股東又獲得大量的投資回報，老股東通過股權交易使股權價值增值了近2倍。規(guī)范的操作應該是：在分配評估基準日至股權交易日期間的損益時，應將已實現(xiàn)銷售的評估基準日時點的產品在評估基準日時點的增值部分予以扣除。但是實踐中，有些股東為節(jié)省工作量和交易成本，不再對大量產成品和在制品在股權交易日是否實現(xiàn)銷售進行辨認和清算，以不規(guī)范的方式簡單以原賬面成本計算的經(jīng)營損益進行利潤分配。如果目標公司經(jīng)營正常，其毛利率也較為均衡，評估基準日和股權交易日兩個時點產成品的數(shù)量和價值無特別異常，那么新老股東的獲益不會有明顯有失公允的情況發(fā)生。
本例的陷阱在于目標公司評估基準日賬面產品的毛利率遠遠高于目標公司股權交易日賬面產品的毛利率。據(jù)目標公司解釋，評估基準日賬面產品的毛利率較高，產成品增值較大有很大部分的原因是其會計核算不規(guī)范，在產成品中留有很大的浮盈。新老股東在對評估基準日和股權交易日期間的清算時忽略了這樣一個事實：原留在產成品中的浮盈，一方面在資產評估增值中已通過股權轉讓價格體現(xiàn)了超額收益；另一方面在清算財務審計時只按賬面原始成本計算經(jīng)營損益，老股東通過利潤分配把浮盈變成現(xiàn)實利潤進行了利潤分配。正是因為并購方忽略了對資產評估增值的原因追究，致使出讓方通過資產評估和利潤分配重復獲取巨額收益。據(jù)日后對目標公司評估基準日和股權交易日二個時點產品的銷售獲利進行分析顯示，多支付原股東的分紅占到股權收購款的25%。
3.財務信息不規(guī)范的陷阱。例三，某被收購的目標公司其絕大部分的業(yè)務相對集中，主要為某客戶提供工程設施的建設和維護用的相關產品。由于客戶單一且客戶在該行業(yè)中具有壟斷地位，因此目標公司極為遷就。并購方實際取得控制權后發(fā)現(xiàn)，目標公司會計核算很不規(guī)范，致使發(fā)出商品過高并存在收款風險。
由于客戶的強勢，客戶僅以電話方式通知目標公司發(fā)貨，發(fā)貨地點為建設或維護的工地現(xiàn)場，貨物的簽收人是客戶委托的第三方進行工程施工的人員，其客戶沒有再簽收確認收到商品，也沒有及時簽訂銷售合同。在征得客戶同意后目標公司根據(jù)客戶要求的數(shù)額開票確認收入，并在收到客戶定期或不定期支付的貨款時未一一對應銷售合同或發(fā)貨數(shù)量去抵銷應收款賬。主要問題和風險體現(xiàn)為：（1）收入確認不規(guī)范：未按風險轉移的原則確認收入；（2）發(fā)貨簽收無確認：貨物風險轉移的證據(jù)有瑕疵，目標公司很難得到充分證據(jù)證明客戶實際收到貨物的數(shù)量和質量；（3）收款入賬不對應：在上述缺陷存在的前提下，無法確認交易是否最終實現(xiàn)和終結，無法證明收到的款項是屬于應收款還是預付款性質，給日后的法律訴訟留下后遺癥；（4）發(fā)出商品無對賬：由于上述缺陷存在，開票、收款與發(fā)貨無法一一對應，目標公司無法與客戶進行定期對賬，因此發(fā)出商品的確認和收款存在極大風險。
案例陷阱在于，并購方過度信任審計和評估中介，因此對財務報告和評估報告的真實性、合規(guī)性沒有仔細分析研究，沒有對內控流程的合規(guī)性和可靠性做盡職調查。
4.資產負債不真實的陷阱。筆者在實踐中體會到，股權并購中出現(xiàn)資產不實和或有負債的問題較為普遍，而且防不勝防。即使在股權收購時經(jīng)過盡職調查和審計評估等保護性程序，甚至即使在股權轉讓合同中設置防范條款，但是由于資產不實和或有負債問題顯露的時間跨期長，特別是資產不實的問題，甚至在后續(xù)經(jīng)營過程中已很難清晰界定究竟是原股東遺留還是新股東產生，因此會成為新老股東雙方糾結和推諉的主要爭議點。
較為隱蔽的不實或不良資產有：（1）經(jīng)有償債能力的客戶確認但長期拖欠的應收款項；（2）存貨中存在無銷售對象或訂單暫緩執(zhí)行的產成品或在制品；（3）存貨中存在客戶未經(jīng)政府部門審批的建設項目的產成品和在制品；（4）存貨中存在的產成品和在制品的余料零料等；（5）無證及小產證房產或已經(jīng)給職工入戶的商品房；（6）其他沒有充分證據(jù)能夠評估減值的資產。
較為隱蔽的債務和或有負債有：（1）債務性擔保、履約擔保和承諾性擔保；（2）未入賬的負債；（3）已貼現(xiàn)/已背書未到期票據(jù)的或有風險；（4）未經(jīng)債權人同意的不規(guī)范債務核銷；（5）三包費用等產品質量負債；（6）稅務或有風險；（7）未決訴訟等。
上述或有負債中，承諾性擔保較為隱蔽。筆者曾遇見一案例，該公司在歷史上曾有減資行為，當時在減資時曾應工商管理部門的要求出具一份承諾性擔保，即以減資額為限對減資前的所有債權人負有連帶債務清償責任。而該等擔保未在報表或報表附注中予以體現(xiàn)，因此較為隱蔽，盡職調查也未必發(fā)現(xiàn)此類特殊現(xiàn)象。
上述不實不良資產和或有負債的陷阱在于按財務審計可以計提減值準備或預提預計損失，但是按資產評估的原則又無法提供充分證據(jù)證明已形成不實或損失。事實上，在目標公司后期的經(jīng)營過程中上述情形都會逐漸顯現(xiàn)，形成或多或少的損失。
二、財務陷阱的防范
股權并購存在諸多風險，因此在股權收購決策前必須要進行充分的盡職調查，并充分預估行業(yè)風險和企業(yè)經(jīng)營風險。確定并購方案和簽署并購協(xié)議時要采取必要的預防性措施防范可能存在的風險。
1.盡職調查發(fā)現(xiàn)問題。按慣例盡職調查要充分揭示目標公司有關財務、稅收和法律等方面的風險。其中較為關鍵的有：（1）要重點關注目標公司的特別事項，包括但不限于增加或減少注冊資本、發(fā)行債券等重大融資活動、企業(yè)合并、分立、解散、變更企業(yè)形式、重大關聯(lián)交易、重大資本性支出、重大資產處置、債務重組、法律訴訟等事項，以期發(fā)現(xiàn)是否存在或有負債的風險。（2）要重點關注目標公司訂單變動、毛利率變化、資產減值、非經(jīng)常性損益等情況，以期發(fā)現(xiàn)和分析在后續(xù)經(jīng)營期間是否會存在運行質量和盈利能力下降的或有風險。（3）要重點關注目標公司所有者權益的構成和來源，分析資本公積中各項明細的性質和權屬，分析是否存在稅收風險。
2.資產評估發(fā)現(xiàn)問題。資產評估既是作為衡量股權交易價格是否公允的評價手段，也是用以分析發(fā)現(xiàn)潛在風險的有效途徑。以成本加和法對股權對應的資產負債進行評估估值時，要重視對重要資產以及增值過大資產的分析。對于生產經(jīng)營性企業(yè)要特別關注存貨和應收款項的真實性和公允性：（1）要充分分析存貨的性質、形態(tài)是否屬于呆滯、毀損、銷售退回或長期滯銷的材料或產品。一般情況下產成品和在產品的評估增值率，不應當高于被評估企業(yè)的成本毛利率。（2）要重點分析應收款項（應收賬款、其他應收款、預付賬款、長期應收款等）的具體性質、賬齡，對于長期無法收回的、無法取得客戶回函的應收款項還要分析造成的原因以及是否超過訴訟時效。
3.分析比較發(fā)現(xiàn)問題。要分析目標公司以前年度投資回報率和銷售凈利率是否高于市場平均水平以及原因，并基于商業(yè)計劃做趨勢分析。其中要重點關注目標公司和其投資方及其關聯(lián)方之間關聯(lián)交易的情況（如銷售及采購貨物、廠房租賃、技術許可、銷售傭金等），以及是否按一般商業(yè)原則進行公平交易，分析對以前年度經(jīng)營業(yè)績的貢獻（或影響）程度，并判斷對評估價值的影響。這樣可以避免股權收購完成后關聯(lián)方停止利益輸送使收購方無法實現(xiàn)預期收益的風險。
三、協(xié)議約定規(guī)避風險
1.以股權價格的調整規(guī)避資產不實的風險。在生產經(jīng)營企業(yè)的股權并購中，應收款項占資產價值的比重相對較高，有些長周期的企業(yè)正常的質保金占比較大，盡管審計評估在并購的基準日時點的判斷是具有較高的可收回性，但是當宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生逆轉，或國家貨幣政策發(fā)生重大變化時，會嚴重影響應收款項的全額收回或及時回收，因此應收款項可收回性已經(jīng)成為決定股權價值是否適當?shù)年P鍵因素。
筆者曾經(jīng)遇到的案例可以值得借鑒。目標公司股權交易定價的原則是以經(jīng)資產評估后股權價值作為依據(jù)，但是并購方認為資產中應收賬款占比太大且賬期較長，風險不可控，便萌生放棄收購的想法。于是出讓方為促成交易成功，提出解決的方法是通過對股權價格進行調整，形成解決應收款項無法全額收回時的價值補償機制。具體操作方式為：對約定的長賬期應收款項進行分析評估，雙方約定不可收回的最大容忍度，并將該額度事先調減股權交易價格，并協(xié)議約定在交易時點的2年后對鎖定應收款項的收回情況進行審計鑒定，將已收回的應收款項在約定的額度內歸還出讓方。當收回金額超過約定額度時，受讓方獲益；當收回金額小于約定額度時，出讓方獲益。實踐證明，上述操作方式有多方面的獲益：（1）因排除了受讓方對資產不實的顧慮而使股權交易得以順利實施；（2）在一定程度內保障受讓方減少壞賬損失；（3）因鎖定損失額度而使出讓方在對目標公司失去控制權以后仍能得到一定的收款保障，公平公允地解決了因不確定的第三方因素造成的風險和障礙。
2.以支付方式的約定規(guī)避資產不實的風險。在實際案例中，運用共管賬戶的方式來規(guī)避風險已不鮮見。一方面可以鎖定資金規(guī)避出讓方的風險，防止因收購方本無誠意，通過收購名義惡意獲取商業(yè)秘密的情形發(fā)生；另一方面可以保護受讓方在交易資產嚴重不實的情況下可以停止支付資金保全自身利益。但是，由于共管賬戶是采用受讓轉讓各方共同提供印鑒的方式進行操作，可能會因為雙方意見不合而使資金鎖死無法動用的極端情況發(fā)生，因此在開立共管賬戶時應事先約定資金支付與賬戶銷戶的條件，甚至要提出為避免共管賬戶鎖死的情況發(fā)生需啟動法律程序的條款約定。
3.以資產剝離的方式規(guī)避資產不實的風險。以資產剝離的方式規(guī)避資產不實的風險是較為有效的方法，特別是將與主業(yè)經(jīng)營無關的資產負債進行剝離，將高風險的資產業(yè)務進行剝離，可以從根源上解決問題。但是采用資產剝離的方式要按法律法規(guī)規(guī)范運作，并在協(xié)議條款中明確約定風險和責任。
4.以股權回購的方式規(guī)避盈利預期偏差的風險。設置股權回購條款以降低收購風險也很常見，即在制定并購方案時，當并購的目標無法實現(xiàn)或因不可控因素影響股權并購目標無法實現(xiàn)時，約定出讓方將已轉讓的股權進行回購。但是一般情況下應盡量避免出此下策，特別是在國有和國有控股的企業(yè)中實施股權回購具有一定難度。首先，國有資產監(jiān)管的要求股權的轉讓和受讓必需要進行審計評估，并以評估價值作為交易的底價掛牌交易，一旦交易成功，政府管理部門進行登記備案，一切均已既成事實。如果進行回購，無法再按監(jiān)管規(guī)定進行操作，操作程序也很復雜。其次，并購目標的實現(xiàn)取決于多種因素，很難明晰判斷責任的主體和大小，無休止的爭執(zhí)甚至訴訟會勞民傷財。
第7篇：股權轉讓的稅務流程范文
文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03
隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產業(yè)已成為我國稅收收入的重要來源。根據(jù)《中國稅務年鑒2014》，2013年我國房地產業(yè)的稅收收入占我國當年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產業(yè)稅收收入中排名第二。房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，業(yè)務復雜，涉及稅種多，涉稅風險高，房地產業(yè)已成為稅務稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務總局均將房地產業(yè)列為稅收專項檢查項目，房地產業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見房地產業(yè)的稅務風險之高。
一、房地產開發(fā)企業(yè)稅務稽查發(fā)現(xiàn)的問題
（一）未按成本對象準確核算開發(fā)成本
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。確定計稅成本對象是房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎。只有準確劃分成本對象，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本費用才能準確歸集和核算。房地產開發(fā)企業(yè)在動工建設之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請。這表明說房地產開發(fā)企業(yè)在動工之前已經(jīng)清楚開發(fā)項目規(guī)劃建設的開發(fā)產品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務稽查實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)存在未準確劃分成本對象的情況。例如，房地產開發(fā)企業(yè)未將開發(fā)項目內建造的會所、幼兒園等配套設施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設施的開發(fā)成本列入開發(fā)產品的開發(fā)成本中。這主要是因為31號文規(guī)定企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的配套設施如果是屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。有的房地產開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準確劃分成本對象，將配套設施并入開發(fā)產品進行成本核算，根據(jù)開發(fā)產品銷售比例一并結轉。
（二）關聯(lián)方借款利息稅前扣除
房地產業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國家對房地產行業(yè)調控的情況下，銀行收緊房地產業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產開發(fā)企業(yè)轉向成本更高的信托產品融資。信托公司為了保障信托產品的安全，一般會以股權轉讓的形式獲得房地產開發(fā)企業(yè)項目公司的股權，成為房地產開發(fā)企業(yè)項目公司的股東。房地產開發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例，關聯(lián)方借款必須符合相關條件在計算應納稅所得額時才準予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，證明相關交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯(lián)方，企業(yè)的相關利息支出只能按照關聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務稽查實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)存在未提供相關證明資料而全額扣除關聯(lián)方借款利息的情況。
（三）管理費用與開發(fā)成本間接費用混淆
在稅務實踐中，房地產開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用和房地產開發(fā)費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開發(fā)間接費用是可以據(jù)實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產開發(fā)企業(yè)有意或無意將管理費用盡量轉移到房地產開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發(fā)生額。開發(fā)成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應地就減少了土地增值額。房地產企業(yè)通過這種方式以求減少應納土地增值稅。
（四）不按規(guī)定預提開發(fā)成本
企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出準予在計算應納稅所得額時扣除。由于房地產開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國家稅務總局在31號文里規(guī)定，房地產開發(fā)行業(yè)在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本。31號文規(guī)定了預提成本的具體要求和標準。為了使得開發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產開發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預提開發(fā)成本也就不足為奇了。
（五）多列（虛列）成本費用
房地產開發(fā)企業(yè)會計核算復雜，開發(fā)環(huán)節(jié)中計算復雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)開發(fā)項目的增值額對企業(yè)應納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產開發(fā)企業(yè)有意在開發(fā)成本上做文章，想方設法增加開發(fā)成本。在稅務實踐中，稅務人員發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)存在使用虛開發(fā)票、假發(fā)票列支成本費用的情況。
二、房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務問題的原因
（一）房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張
房地產業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購買到開發(fā)建設的全過程需要大量、持續(xù)的資本供應。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產負債率為74.2%，2013年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國內貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應付上游施工企業(yè)的工程款和預收下游購房者的定金預收款和個人按揭貸款是房地產開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來源。房地產開發(fā)企業(yè)的預售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，預售資金的核撥按建設進度進行，這些情況會導致房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動力。由于預售資金受到監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計算的營業(yè)稅的稅務風險較低。房地產開發(fā)企業(yè)一般就在計算相對復雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。
（二）成本結轉的時間性差異
房地產開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國家稅務總局在31號文里規(guī)定房地產開發(fā)行業(yè)在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本，但31號文對預提成本還是明確了具體要求和標準。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，前期結轉成本少，應納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關開發(fā)成本的合法憑證，開發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務實踐中企業(yè)應納企業(yè)所得稅額為負數(shù)需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復雜。在房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張，有時外部融資的年利率高達20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔稅收風險，先按照預估的開發(fā)成本結轉成本（通常情況下，房地產企業(yè)預估的開發(fā)成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務檢查，企業(yè)預估的開發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實際發(fā)生的；稅務機關要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。
（三）稅制漏洞導致開發(fā)成本虛增
房地產開發(fā)企業(yè)是生產和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產開發(fā)企業(yè)申報繳納的是營業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產業(yè)被人為割斷。房地產開發(fā)企業(yè)購進貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認證，主管稅務機關未能及時了解房地產開發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證復印件、建筑勞務合同或其他有效證明，外出經(jīng)營稅收管理證明，中標通知書等工程項目證書等材料便可到應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關申請為其代開發(fā)票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務機關申請代開建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復雜，代開發(fā)票的稅務機關只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業(yè)納稅人申請代開發(fā)票的業(yè)務進行實地核實。有的房地產開發(fā)企業(yè)就通過虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開發(fā)票等手段虛增開發(fā)成本。
（四）部門間信息未能有效共享
開發(fā)一個房地產項目需要經(jīng)過若干個主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關房地產開發(fā)的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務部門與這些監(jiān)管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產開發(fā)過程中對開發(fā)商進行有效的監(jiān)控。稅務部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權的原因，國稅部門和地稅部門在房地產業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負責征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務局管理；應繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務局管理。2015年，房地產業(yè)的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現(xiàn)貨物勞務稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個稅務機關負責的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負擔，也不利于征管信息的溝通。
稅務部門之間、稅務部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務部門對房地產開發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。
三、完善房地產開發(fā)企業(yè)征管的政策建議
（一）加強對房地產開發(fā)企業(yè)的成本對象管理
成本對象是房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎，稅務機關應重視對房地產開發(fā)企業(yè)的成本對象管理。根據(jù)國家稅務總局在2014年6月16日下發(fā)的《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告 2014年第35號），房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。其實如果待開發(fā)產品完工當年才向主管稅務機關報送成本對象確定專項報告，企業(yè)大部分的成本費用已經(jīng)列支了，成本對象的計稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務機關此時若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調整成本對象，相當于要重新核算開發(fā)成本，這是很費時費力的事情。筆者認為房地產開發(fā)企業(yè)應當于動工當年，在第一次進行企業(yè)所得稅年度申報時向主管稅務機關報送成本對象的專項報告。主管稅務機關應對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導企業(yè)進行合理調整，并對企業(yè)加強后續(xù)管理。
（二）加強對房地產業(yè)和建筑業(yè)日管
稅務征管部門要不斷強化基礎管理、堵塞征管漏洞。針對房地產業(yè)，稅務機關應建立房地產業(yè)項目跟蹤管理制度，設立臺賬對房地產開發(fā)企業(yè)的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業(yè)報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務是房地產開發(fā)企業(yè)成本的重要構成部分，從源頭上對建筑業(yè)進行監(jiān)管，有利于增加房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的真實性和準確性。因此，稅務機關應加強對建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項目管理制度，加強對建筑業(yè)納稅人承接工程的真實性和收入的準確性管理，防止房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開發(fā)票虛增開發(fā)成本。完善房地產業(yè)納稅評估工作，對房地產開發(fā)企業(yè)定時進行相關稅源分析，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。
稅務部門應利用房地產業(yè)進行“營改增”的契機，重新梳理房地產業(yè)的相關稅收政策，減少因稅制不完善導致的征管問題。
（三）建立部門間的信息傳遞制度
信息管稅的前提是稅務機關須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務部門要盡力爭取相關部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規(guī)劃、房產管理等行政部門以及銀行等金融機構的協(xié)調和協(xié)作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關信息，對房地產開發(fā)企業(yè)實施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過到房管部門取證開發(fā)項目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產開發(fā)的全過程中，都應及時和銀行等金融機構交流溝通，嚴格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準確掌握房地產企業(yè)的資金往來，實行全程動態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國稅和地稅部門應實現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。
