商業(yè)地產(chǎn)項目策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營銷策劃；營銷策略；營銷效果

我國的商業(yè)地產(chǎn)從20世紀80年代開始起步，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，城鎮(zhèn)居民對生活質(zhì)量的要求也越來越高，對商業(yè)地產(chǎn)的需要也越來越多樣化。近些年，我國的商業(yè)地產(chǎn)盡管發(fā)展迅速，但是在營銷策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業(yè)地產(chǎn)營銷的發(fā)展，也無法滿足國內(nèi)消費者的多樣化需求。

一、商業(yè)地產(chǎn)營銷的要素

商業(yè)地產(chǎn)從外觀來看是一個單一的產(chǎn)品，其實不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級及業(yè)態(tài)分布等多個方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷不僅僅在于推出一個樓盤產(chǎn)品，而應該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來推進。商業(yè)地產(chǎn)營銷的構(gòu)成要素主要包括以下幾點：

1.營銷需求：即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開始，升華為打造品牌強勢，最終為追求商業(yè)利潤。

2.營銷主體：不僅僅報告商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還包括入駐的商家。

3.目標客戶：商業(yè)地產(chǎn)的目標客戶一般分為兩個階段。初期的目標客戶為商鋪投資者及商鋪租用者等；后期的目標客戶一般為普通的消費者及游客等。

4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。

5.營銷策略：商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略應該把握位置營銷及內(nèi)容營銷兩大重點，多渠道、多角度、多層次的實施營銷策略。

6.營銷價值：商業(yè)地產(chǎn)的營銷價值在于既能實現(xiàn)開發(fā)商的經(jīng)濟利潤和品牌強勢等顯性價值，又能實現(xiàn)促進商圈共贏、推動城鎮(zhèn)化建設及改善人們生活方式等隱性價值。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的意義

近年來，我國城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開發(fā)商也把營銷策劃看作經(jīng)營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。

1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對其自身銷售的意義

一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發(fā)，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是從設計、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價格等多個方面對商業(yè)地產(chǎn)項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業(yè)地產(chǎn)的銷售。

總體來說，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)的過程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節(jié)、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業(yè)地產(chǎn)營銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經(jīng)濟利益與品牌強勢的雙贏。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對城市生態(tài)的影響

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國城鎮(zhèn)化不斷推進的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市劃和市場導向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣實施。商業(yè)地產(chǎn)的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業(yè)類型、推進城市的綜合發(fā)展。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中存在的問題

1.從營銷策劃上看

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來滿足不同的市場的過程。我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃主要存在以下幾個問題：

（1）品牌意識薄弱

商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復合商品，因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發(fā)商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結(jié)果。

（2）市場調(diào)研不夠充分

我國商業(yè)地段的同質(zhì)化越來越嚴重，就是因為市場調(diào)研不夠充分，開發(fā)商盲目自信的建設商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設和營銷必須從充分的市場調(diào)研開始，差別化的區(qū)分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。

（3）市場定位不夠清晰

對商業(yè)地產(chǎn)項目定位的不夠清晰是我國大部分商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的原因。我國商業(yè)地產(chǎn)進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優(yōu)勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優(yōu)勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發(fā)，結(jié)果消費者并不買賬，導致項目失敗。

2.從營銷策略選擇上看

（1）定價相對盲目

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，對商業(yè)地產(chǎn)的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。

（2）促銷手段單一

我國目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產(chǎn)生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營銷。

四、如何提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的效果

1.加強品牌建設

商業(yè)地產(chǎn)的外在價值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務。如今社會，商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，各個商業(yè)地產(chǎn)的外在價值既外觀和商圈等越來越同質(zhì)化，內(nèi)在價值的塑造既品牌形象的建設是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營銷取勝的關鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動性決定了商業(yè)地產(chǎn)營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟效益。

2.加大市場調(diào)研

明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應該廣泛的進行市場調(diào)研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。

3.拓寬營銷渠道

我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷應該從傳統(tǒng)的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網(wǎng)絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨活動等，拉近開發(fā)商與消費者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。

商業(yè)地產(chǎn)是一個從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態(tài)，又有著不可移動性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷從深入的市場調(diào)研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經(jīng)濟利益與城市發(fā)展的雙贏。

參考文獻：

[1]姜新國.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[2]陳林杰.商業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,受商業(yè)市場影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關系,以期對商業(yè)地產(chǎn)的運作與發(fā)展有所啟示。

關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價值鏈 相互作用關系

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場受中國經(jīng)濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運營。商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場萎縮導致商業(yè)地產(chǎn)運營受困

我國商業(yè)市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔當,它們在金融危機中也被波及。經(jīng)濟泡沫破滅導致企業(yè)為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個季度的增幅下滑。其他相關數(shù)據(jù)也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發(fā)展動力不足,商業(yè)門店拓展計劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動都離不開市場,與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點是區(qū)位的消費指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個把地產(chǎn)與商業(yè)有機整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會走向危險的境地,從而影響整個行業(yè)的經(jīng)濟鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發(fā)商的關注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會導致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔的價值體系過高給項目運營增壓

在市場不規(guī)范與經(jīng)濟不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔的價值體系過高容易導致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業(yè)地產(chǎn)項目失去長期經(jīng)營價值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關系更加失衡,租金定價主動權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價值活動階段

商業(yè)地產(chǎn)的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調(diào)研階段、項目開發(fā)階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。

1.項目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項目資源優(yōu)勢及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個商圈內(nèi)競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。

2.項目開發(fā)階段。項目開發(fā)階段從項目的合理設計開始到建筑細節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細節(jié)化布置等。項目的競爭優(yōu)勢在于項目的特色優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、環(huán)境及機會優(yōu)勢。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價格高低的先決條件。

3.招商同步運營階段。商業(yè)項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮(zhèn)江一個商業(yè)地產(chǎn)項目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程

商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構(gòu)成過程、項目產(chǎn)生價值過程、價值分配過程。

1.項目構(gòu)成過程。這個過程要求開發(fā)商錯位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。

2.項目產(chǎn)生價值過程。項目產(chǎn)生價值過程是一個專業(yè)的運營過程,對開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團隊的業(yè)務水平直接影響項目質(zhì)量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。

3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規(guī)避風險獲取利息回報;物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項目經(jīng)營后產(chǎn)生的價值利潤上面。只有商業(yè)項目經(jīng)營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報價值。商業(yè)項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關系

邁克爾•波特對生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業(yè)地產(chǎn)的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設計、招商運營及后續(xù)策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發(fā)、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈,這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動,就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項目要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價值鏈的關鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。

如果說純粹的商業(yè)關系追求的是同等價值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值鏈及其價值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經(jīng)營價值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個系統(tǒng)性的因果關系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

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2.辜朝明.大衰退―如何在金融危機中幸存和發(fā)展(中譯本).東方出版社,2008

3.曹嶸,白光潤.城市交通的零售商業(yè)區(qū)位效應探析[J].上海師范大學學報(自然科學版),2002,31(3)

4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進行科學規(guī)劃，以使之適應商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在項目開發(fā)與經(jīng)營管理上有其自身特點。

一、項目拓展階段

很多地產(chǎn)公司有住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務延伸，項目拓展對各城市政府資源依賴比較大，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)項目拓展是依托住宅地產(chǎn)完成的，城市公司管理層常常把商業(yè)項目當作住宅的附屬物看待，特別是做綜合體項目的時候，他們更多的是關注住宅。這種項目拓展方式容易造成商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線太長，不同檔次、不同類型的商場可能都會有，這對于人才不足、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務開展之初的開發(fā)商來說，會增加很大的管理難度，存在較高的管理風險。

開發(fā)商應該對自身的商業(yè)地產(chǎn)管理能力作出評估，清楚現(xiàn)有商業(yè)管理團隊的策劃、設計、招商及運營能力，明確與自身能力對應的商業(yè)項目區(qū)位及規(guī)模，是在一線城市核心商圈建購物中心，還是在三四線城市建批發(fā)市場，基于這些分析和判斷再開展土地拓展工作。

在做項目投資決策時，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)關注重點是不同的。住宅項目開發(fā)強調(diào)快速周轉(zhuǎn)與銷售收入，通常關注的指標是節(jié)點完成率、銷售收入、利潤率、現(xiàn)金流，總體說來是以財務層面的指標為主。項目目標通常反映在項目運營目標書中，標桿企業(yè)的住宅項目運營目標書中的指標就是以財務指標為主，重點是利潤率。商業(yè)項目與住宅不同，不是建完了就賣掉，商業(yè)項目通常是不賣的。商業(yè)項目在開發(fā)建設完成后進入經(jīng)營階段，通常是由開發(fā)商自己進行經(jīng)營管理或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營業(yè)績的好壞不僅對開發(fā)商的公司品牌，而且對城市的經(jīng)濟、社會將產(chǎn)生重要影響，商業(yè)項目最看重商業(yè)場所的銷售業(yè)績，關鍵的衡量指標是坪效，即每平方米上的銷售收入。只有商鋪的業(yè)績提高了，才能收到更多的租金，因此商業(yè)項目更關注客戶層面，只有客戶業(yè)績提升了，才能收到更多的租金，才能實現(xiàn)商業(yè)項目的財務目標。

一味地追求商業(yè)項目的短期利潤有時候會起到相反的作用，比如將部分商鋪出售，短期內(nèi)能增加項目利潤，但對長期經(jīng)營會造成巨大困難，商鋪小業(yè)主可以將鋪位出租給任何租戶，很難實現(xiàn)商場內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理（除非返租），賣場沒有特色，不同的商業(yè)種類搭配錯亂，無法留住人氣。

二、定位策劃階段

定位策劃階段重要的工作是項目定位、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃及商業(yè)體量策劃。

項目定位需要明確是做哪種類型和檔次的場所。根據(jù)項目所在的地段，做城市商圈分析，明確是做成開放式街區(qū)、大型購物中心或是批發(fā)市場。地段是商業(yè)地產(chǎn)的關鍵因素之一，不同地段所在的商圈不同、商圈內(nèi)的商業(yè)競爭格局不同、輻射范圍不同，地段在很大程度上決定了項目的檔次及規(guī)模，如杭州龍湖天街靠近大學城及產(chǎn)業(yè)園，項目定位于“年輕活力、品質(zhì)生活”的區(qū)域購物中心，青島萬象城位于城市核心商業(yè)區(qū)域，定位于高端城市購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶有兩類，租戶和消費者，后者決定前者。每個商業(yè)場所都有它的輻射半徑，半徑越大，輻射到的消費者越多，具有某類特點的消費者稱為客群，客群可以分為附近居民、附近寫字樓辦公人員（商場靠近商務區(qū)）、地鐵客流（商場靠近地鐵線）、片區(qū)居民、城市特色人群、周邊城市特色人群等。深圳萬象城有很強的輻射能力，能吸引來自北方省份的客戶，很多大額的交易就是東北或山西的客戶完成的。商業(yè)地產(chǎn)策劃要分析客群的消費意識、消費習慣、消費能力，識別消費需求，通過引進不同的商業(yè)類型來滿足消費者需求。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃就是計劃在商場內(nèi)要引進哪些商業(yè)類型，各占什么比例（面積占比）。杭州龍湖天街項目的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃有健身房，這符合它年輕活力的項目定位，萬象城就沒有，地王購物中心緊靠萬象城，規(guī)模和檔次定位低于萬象城，里面就有健身房。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應該與商業(yè)項目定位、客群定位相匹配。商業(yè)專家在經(jīng)過國外、國內(nèi)一些成功的購物中心進行研究之后得出一個商業(yè)業(yè)態(tài)的黃金分割定律：即商業(yè)、娛樂、餐飲的面積比是52:30:18，亞洲體驗之都———廣州正佳廣場就是按這個比率規(guī)劃的，商業(yè)占 52%，餐飲和娛樂（包括冰場、沖浪、康體等）占48%。

如果要引進健身房，那么健身房放在哪個樓層最合適呢？這個問題在業(yè)態(tài)組合規(guī)劃還沒有明確，需要進一步做業(yè)態(tài)平面方案，即打算引進的商家類型如何在各個樓層平面上分布。一般而言，商場一樓的客流量最大，越往樓上，客流量越少，客流量跟租金密切相關。傳統(tǒng)商業(yè)不同樓層的租金有一個“逐層減半”的規(guī)律，即二樓的平均租金只有一樓平均租金的一半左右，三樓的平均租金只有二樓的一半……。業(yè)態(tài)平面方案就是要通過合理策劃，將客流往樓上吸引，打破“逐層減半”的規(guī)律，力求客流在各層平均分布，以提高租金收益。餐飲業(yè)能聚集人氣，一般會將其安排在較高的樓層，所以我們經(jīng)常能在購物中心的頂樓找到吃飯的地方，COCO Park是這樣，益田假日廣場也是如此。我們在商場很少看到餐館旁邊有賣服裝的，這也是業(yè)態(tài)平面方案的工作范疇，哪些商鋪不能在同一樓層、哪些不能相鄰、哪些相鄰有助于留住人氣這些都是業(yè)態(tài)平面方案要解決的問題。

商業(yè)地產(chǎn)定位策劃階段重要的一項工作是確定商業(yè)面積。住宅地產(chǎn)通常會根據(jù)容積率指標把面積做多，商業(yè)地產(chǎn)體量控制的主要責任是在開發(fā)商，政府對商業(yè)地產(chǎn)的容積率沒有住宅那么敏感。商業(yè)面積由商業(yè)項目檔次定位和其輻射的客群決定，客群的消費能力起決定作用。三四線城市消費能力不如一二線城市，不適合做太大的購物中心，場所太大只會讓商場內(nèi)部人氣渙散，破壞商業(yè)氣氛，會帶來運營上的困難。華南MALL城位于東莞市萬江區(qū)，建筑面積89.2萬平方米，出租面積66萬平方米，擁有超過1500個鋪位，號稱世界最大的購物中心。由于其在東莞市郊區(qū)，交通便利性較差，自從2005年開業(yè)以來，這個購物中心一直都十分缺乏消費人群，特別是來自附近的居民，它有著超過99%的商鋪空置率。2006年，華南MALL城改旗易幟，整體被北大方正收購。2007年更名為“新華南MALL·生活城”，至今經(jīng)營狀況未有大的起色。

“旺場”對商業(yè)地產(chǎn)來說非常關鍵，旺場有兩層含義，一是指人氣旺，營造的商業(yè)氛圍吸引人，人們愿意來，來了愿意呆；二是指成交量大，商家銷售業(yè)績好，人來了還得愿意買東西，商業(yè)項目體量太大不利于“旺場”。

三、規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計對商業(yè)地產(chǎn)的成敗具有決定性影響，設計的先天不足會對商業(yè)地產(chǎn)招商及后期運營帶來很大困難。北京中弘地產(chǎn)的第一個項目是2006年開發(fā)的商業(yè)項目六佰本，建筑面積10萬平方米，位于北京望京廣順北大街，由于規(guī)劃設計上存在嚴重缺陷（包括柱距、電梯、電力、后勤卸貨區(qū)設計不合理），導致主力店無法進駐，無法形成商業(yè)氛圍，商場開業(yè)后一直門庭冷落，雖然后期經(jīng)過多起大大小小的工程改造，但仍然無法改變慘淡經(jīng)營的局面。

如果客戶能夠接觸到的點都是客戶敏感點，那么對商業(yè)地產(chǎn)而言，公共部位的所有所見之處全都是客戶敏感點?？蛻裘舾悬c越多，規(guī)劃設計的難度越大。商業(yè)地產(chǎn)設計難度大還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)設計沒有固定的、現(xiàn)成的標準參照，也不能照抄照搬西方國家的做法，比如購物中心內(nèi)街的寬度，在美國以9至15米為宜，在英國以7.5至10.5米為宜，在亞洲以6至10米為宜。商業(yè)地產(chǎn)設計應該根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟狀況和消費者需求進行相應的設計，唯一的指導是充分尊重人的感受，滿足人的需要。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計重點需要關注動線規(guī)劃、空間設計及細部設計。

動線規(guī)劃的目的就是要制定科學的街道布局，合理分散和引導人流，挖掘商場的整體租賃價值，減少商場內(nèi)部的經(jīng)營死角，獲得最大的可使用面積。動線規(guī)劃需要模擬采用不同交通工具、不同需求的人來到購物中心的行走路線，通過動靜區(qū)、中庭、景點和配套功能的協(xié)調(diào)分布，使一個面積較大的商業(yè)場所擁有舒適而理想的環(huán)境，使顧客在消費時有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長的時間的停留中擁有舒適的心情，不容易導致疲勞和壓抑。動線規(guī)劃重點要解決平面交通和豎向交通的問題，需要綜合考慮停車場設計、出入口設計、廣場設計、中庭設計和業(yè)態(tài)租戶規(guī)劃。

現(xiàn)代購物中心平面交通設計追求簡單，購物中心街道布局以“一”字型、“O”型較為常見，如萬達廣場、益田假日廣場、深圳萬象城都是“一”字型（通常不是筆直的一條街，會帶些彎曲的弧度），廣州天河城是“O”型。

電梯是商場內(nèi)部的主要豎向交通工具，電梯包括自動扶梯、觀光電梯和人貨電梯，其中自動扶梯客流輸送能力最強，是觀光電梯和人貨電梯的客流輸送能力的30倍。電梯數(shù)量和位置應該根據(jù)實際情況進行設計，一般說來，重要的出入口和中庭位置都應該設置自動扶梯，電梯位置設計不合理或電梯數(shù)量不足，顧客不愿意上樓，就會降低二樓以上樓層的商業(yè)價值。電梯的數(shù)量也不是越多越好，電梯運行需要較高的電費、維修費用，過多的電梯設計將為商場經(jīng)營管理帶來高額成本。一個建筑面積數(shù)十萬平方米的購物中心，電梯的數(shù)量往往高達上百臺，廣州正佳廣場經(jīng)營面積22萬平方米，電梯共111臺，其中90臺自動扶梯、7臺觀光電梯、14臺人貨電梯。

一般的購物中心的自動扶梯往往是一樓至二樓、二樓至三樓的層層推進的設計，這樣的設計有利于形成一個比較穩(wěn)定的樓層價值結(jié)構(gòu)，二層的商業(yè)價值高于三層，樓層越高價值越低。而消費者的購物心態(tài)是越往上走就越累，一層一層的電梯轉(zhuǎn)換會讓人感到不勝其煩。現(xiàn)代購物中心電梯設計理念突破了這一局限，很多購物中心設計了跨樓層的自動扶梯，以改善顧客的購物感受，塑造購物中心全新的樓層價值結(jié)構(gòu)，如西安萬達廣場解放路店的自動扶梯從一樓直通五樓，香港朗豪坊的通天梯是一個從四樓直達十二樓的自動扶梯（八樓設有緩沖區(qū)）。

建筑空間設計需要以消費者的感受作為基本出發(fā)點，重點要確定建筑的長度、寬度、高度。購物中心單層步行距離不應過長，購物中心如果像首都機場候機樓的長度，恐怕沒人愿意去逛了，業(yè)內(nèi)經(jīng)驗是700米以內(nèi)是比較適宜的。寬度主要是考慮內(nèi)街和通道的寬度，過寬的內(nèi)街給人感覺空曠，當路過通道使用，不利于商業(yè)氛圍的形成，過窄的內(nèi)街和通道給人感覺擁擠、壓抑，留不住人。在高度方面，現(xiàn)代購物中心很注重高度的變化，讓顧客行進過程中在心理上形成跌宕起伏的感受，持續(xù)不斷地感受驚喜。商場內(nèi)街道高度一般有三個層次：正常街道高度（商鋪高度一般與正常高度相同）、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的凈高一般是3至4米，挑高街道的高度通常是兩層或三層樓的高度，可達10米以上，通透街道的高度是指從地面至建筑物頂部的高度。中庭是現(xiàn)代購物中心特有的建筑形態(tài)，一般采用通透街道的高度，形成一個視覺的舒展空間，一方面通過展示作用提高各樓層的商業(yè)價值，另一方面引導消費者在商場內(nèi)消費和購物。

商鋪空間劃分類似于住宅的戶型設計，需要在每層樓商業(yè)價值最大化的前提下確定每個商鋪的開間和進深。大型商鋪對開間和進深比例不是很敏感，中小型商鋪往往要求進深不超過開間的2倍。開間越大，顧客的視線空間就越大，顧客進店購買商品的幾率就越大。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

中國商業(yè)地產(chǎn)2004年度重大新聞事件：

一、零售行業(yè)全面開放 引發(fā)網(wǎng)點建設熱潮

根據(jù)入世承諾，2004年12月11日中國零售業(yè)對外資全面開放。對這一政策的樂觀預期使得今年的商業(yè)地產(chǎn)順勢升溫，開發(fā)速度和規(guī)模都顯著提升。相關調(diào)查顯示，2004年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的增幅明顯高于房地產(chǎn)行業(yè)整體水平。

二、超大摩爾亮相北京 激起過熱是非爭論

近年來，購物中心建設相互攀比、一味求大的問題，引發(fā)社會對投資開發(fā)是否過熱的擔憂。今年10月，世界最大的單體商業(yè)項目――北京世紀金源時代購物中心的開業(yè)，使這場爭論再度升溫。

三、盲目開發(fā)驚動中央 部委展開聯(lián)合調(diào)查

今年年初，針對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)的狀況，專家學者和新聞媒體紛紛上書諫言，引起中央高層關注，溫總理接連三次批示，相關部委、金融機構(gòu)和地方政府著手調(diào)查和清理有關項目，宏觀調(diào)控直指商業(yè)地產(chǎn)。

四、網(wǎng)點規(guī)劃緊鑼密鼓 《條例》進程備受關注

繼去年直轄市、省會城市、計劃單列市基本完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃之后，按照建設部、商務部的要求，今年全國各地100多個地級城市也制定了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。與此同時，由商務部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理條例》草案也已上報國務院，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范框架日趨成型。

五、過度炒作埋下隱患 產(chǎn)權(quán)商鋪風險顯露

在產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)運營中，層出不窮的概念炒作，夸大其辭的營銷宣傳，誤導了諸多中小投資者。非理性熱銷的背后潛伏著相當?shù)耐顿Y風險，后續(xù)經(jīng)營普遍面臨旺鋪不旺、利市不利、預期回報難以實現(xiàn)的窘境，進而引發(fā)一系列社會問題。

六、訂單模式已成共識 商業(yè)地產(chǎn)方向漸明

許多開發(fā)商在進入商業(yè)地產(chǎn)領域初期，簡單地套用住宅開發(fā)模式，違背了商業(yè)地產(chǎn)招商先行的開發(fā)規(guī)律，大量項目陷入有場無市的尷尬局面。在經(jīng)過了挫折與反思之后，大連萬達等開發(fā)商采用的訂單地產(chǎn)開發(fā)模式終于取得了業(yè)界認同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營方向日漸明朗。

七、CMall銅鑼灣快速擴張 運營品牌價值凸現(xiàn)

短短13天，開出兩家大型摩爾，CMall銅鑼灣的快速擴張備受業(yè)界矚目。作為國內(nèi)首家摩爾運營商，深圳銅鑼灣集團旗下迄今為止已擁有23個摩爾項目，分布于全國大中城市，開創(chuàng)了中國本土Mall品牌運營先河，專業(yè)品牌價值凸現(xiàn)。

八、商業(yè)地產(chǎn)結(jié)成聯(lián)盟 引導行業(yè)健康發(fā)展

由中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會發(fā)起成立的中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，2004年圍繞行業(yè)熱點、難點組織了許多富有影響的研討和交流活動，構(gòu)建了商業(yè)與地產(chǎn)互動平臺，并積極倡導科學合理的商業(yè)規(guī)劃，充分發(fā)揮了行業(yè)組織的作用。

在剛剛過去的2004年中，有許多優(yōu)秀的企業(yè)和個人，通過他們的努力和探索，為我們累積了大量成功的經(jīng)驗，同時也為商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展開辟了道路和指明了方向。

中國商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻企業(yè)

大連萬達集團商業(yè)發(fā)展有限公司

世紀金源投資集團有限公司

深圳銅鑼灣集團有限公司

中國商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻人物

王健林――大連萬達集團董事長

黃如論――世紀金源投資股份有限公司董事長

王宗南――上海百聯(lián)集團總裁

陳 智――銅鑼灣百貨集團董事長

翟美卿――南方香江集團董事長

遲 迅――天津融創(chuàng)置地有限公司副總經(jīng)理

鄒錫昌――昌盛集團董事局主席

中國商業(yè)地產(chǎn)杰出操盤手

楊健偉――江南MALL常務副總經(jīng)理

楊曉軍――南方香江集團總裁助理、營銷策劃總監(jiān)

李戰(zhàn)洪――重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)

余珍――廈門明發(fā)商業(yè)廣場招商部總經(jīng)理

葉智輝――CEPA商機發(fā)展聯(lián)合會-香港品牌發(fā)展委員會主席

童銳――東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司董事、副總裁

王月華――東莞第一國際董事長助理

趙永爽――廣州頤和集團總裁助理、營銷總監(jiān)

中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務機構(gòu)

佳陽商業(yè)地產(chǎn)投資策劃有限公司

旭輝國際地產(chǎn)運營機構(gòu)

北京中海首佳商業(yè)設計公司

中華廣場物業(yè)經(jīng)營管理有限公司

廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司

博多（廣州）商業(yè)地產(chǎn)投資顧問有限公司

五合國際建筑設計集團

美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)

深圳力創(chuàng)品牌顧問機構(gòu)

中國商業(yè)地產(chǎn)十大主流項目

南寧萬達商業(yè)廣場

華南MALL

重慶斌鑫世紀城

重慶西部商城

天河都市廣場

金源時代購物中心

天津融創(chuàng)上谷

天和盛世

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

很多開發(fā)商在從純住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體開發(fā)后，便由于專業(yè)人才的問題而陷入苦惱和糾結(jié)狀態(tài)。因為很多開發(fā)商是首次涉足大型商業(yè)綜合體的開發(fā)，自己企業(yè)的團隊均缺乏商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗。擺在企業(yè)面前有幾種路徑：一是自行培養(yǎng)人才，二是找“空降兵”（職業(yè)經(jīng)理人），三是委托給專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)。選擇的路徑不同，產(chǎn)生的效果亦是迥異的。

一、自行培養(yǎng)人才：此路不通

對于很多三四線城市的開發(fā)商來說，第一條路徑首先行不通，本身就缺乏有經(jīng)驗的商業(yè)管理團隊，談何培養(yǎng)儲備軍？

三四線城市的開發(fā)商是典型的區(qū)域型房企，固守一隅，大部分都是以開發(fā)住宅項目為主。最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮，使之難以“獨善其身”。尤其是歷次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓住宅市場風聲鶴唳，商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金避險的投資洼地，加上地方政府的推動，任何房企都難以抵擋商業(yè)地產(chǎn)的誘惑。

二、找“空降兵”或委托服務機構(gòu)：價格不菲且不穩(wěn)定

筆者在診斷商業(yè)地產(chǎn)死盤時看到很多起家于住宅開發(fā)的區(qū)域型房企“土豪”特征明顯，不差錢，但是很缺乏有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)綜合性人才，于是大多用高薪從一線城市聘請職業(yè)經(jīng)理人操盤。

此前，二三四線城市的區(qū)域型房企用人策略還主要是“空降兵”策略，即從北上廣深等一線城市成熟的項目中“挖角”，用高薪聘請大企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。然而，從2013年開始，“挖角”越來越難，高薪的誘惑力逐漸失色。一些職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)完成原始積累階段，尤其是35―45歲這個年齡段的職業(yè)經(jīng)理人，輕易不愿意離開一線城市，家庭和健康是一方面，更為關鍵的是“空降兵”還有諸多顧慮。其實房企老板和“空降兵”有著雙向顧慮，就職業(yè)經(jīng)理人而言，二三四線城市的開發(fā)商多為區(qū)域型企業(yè)，項目少，職業(yè)生涯成長空間有限。再者，和老板的磨合更為關鍵，很多“土豪”老板對商業(yè)地產(chǎn)很盲目，真正招來職業(yè)經(jīng)理人以后，不授權(quán)、不放權(quán)，對專業(yè)意見沒有判斷能力，用懷疑的眼光看待一切。另外，不同企業(yè)出身的職業(yè)經(jīng)理人身上都有其特殊的烙印，一旦選擇“空降”，有時很難融進新公司的團隊和企業(yè)文化，只得再次選擇離開。

而很多開發(fā)商老板則擔心高薪聘請的“空降兵”是否穩(wěn)定、是否接地氣、能否和老團隊良好地契合。筆者在為這些企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)項目診斷時發(fā)現(xiàn)，很多“空降兵”不穩(wěn)定，少則3個月多則半年，能堅持一年的已算不錯了。甚至有一家公司，一年內(nèi)招了不下5撥職業(yè)經(jīng)理人，但每一撥人都沒待超過3個月。因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人才奇缺，每個職業(yè)經(jīng)理人手中可能都有好幾份offer，所以他們并不擔心工作問題。

即使很多二三四線城市的開發(fā)商愿意開出百萬年薪，亦沒有合適的職業(yè)經(jīng)理人“接招”?！翱战当辈呗允?，那就找專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)合作吧，但很多開發(fā)商反映這一模式和“空降兵”一樣面臨同樣的問題，而且可能花的錢更多，同時訴苦道：有些專業(yè)度不夠的服務機構(gòu)不要策劃費及月顧問費只收傭金但又不敢合作，有些很專業(yè)的服務機構(gòu)卻價碼不菲，不但前期策劃費動輒上百萬，還有月服務費可能就要幾十萬。

三、引入合伙人機制：獨辟蹊徑

引入合伙人機制，即聘請職業(yè)經(jīng)理人一起成立商業(yè)管理公司并給予一定的股份。職業(yè)經(jīng)理人作為一個公司股東的話，結(jié)果則完全不同，作為股東而非單純的職業(yè)經(jīng)理人參與到商業(yè)地產(chǎn)項目整體操盤過程中，個人的長期利益與開發(fā)商結(jié)成利益共同體，利益共享、風險共擔，也能保持團隊穩(wěn)定性，在工作中掌握更多話語權(quán)，從專業(yè)角度及責任心等方面保證項目的品質(zhì)和預期。項目開發(fā)成功后，合伙人還可以從項目的后期運營和管理中獲得持續(xù)收益。

目前，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)采用合伙人機制。與此同時，合伙人機制亦為職業(yè)經(jīng)理人所看重，因為業(yè)界很多知名的職業(yè)經(jīng)理人職位、年齡、收入都已到一定程度，職業(yè)遭遇天花板，不愿意再給人打工，寧愿自己做老板或者當股東。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

成本管理中存在的問題

我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個獨立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現(xiàn)項目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項目目前多采用住宅地產(chǎn)項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的含義。第二，商業(yè)地產(chǎn)項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目組織設置進行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨設立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負責商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業(yè)公司來負責商業(yè)項目的開發(fā)建設，項目建設好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗不足，評估體質(zhì)不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數(shù)據(jù)，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。二是輕設計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設計階段忽視建筑設計與商業(yè)設計的互相作用，導致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項目的一個特點是，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項目的一次性投資越大，項目質(zhì)量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命成本應該選擇一個合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。

解決措施及建議

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導和管理整個項目的運作。商業(yè)地產(chǎn)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經(jīng)營管理的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經(jīng)營管理復雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應市場的變化，靈活采取經(jīng)營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及投資方、規(guī)劃、設計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項目管理的重點

2.1商業(yè)地產(chǎn)項目的計劃管理

對商業(yè)地產(chǎn)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經(jīng)營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。

2.2商業(yè)地產(chǎn)項目的組織管理

這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。

2.3商業(yè)地產(chǎn)項目的協(xié)調(diào)管理

其意義是為經(jīng)營管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務于項目。

2.4商業(yè)地產(chǎn)項目的控制管理

其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略

商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機構(gòu)來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務于項目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現(xiàn)。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經(jīng)歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現(xiàn)商業(yè)項目的總體目標。

3.1項目地位階段的策略

定位期，為商業(yè)運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應該在項目施工前，就應該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構(gòu)對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現(xiàn)。

3.2項目籌備階段的策略

籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現(xiàn)及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設計和工程部門，由他們盡快完善設計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營管理公司還應該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立IT信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。

3.3項目進場階段的策略

進場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內(nèi)，同時要幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。

3.4項目啟動階段的策略

啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（SP活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。

3.5項目運營期的策略

運營期，把生意機會最大化。項目初步經(jīng)營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營銷上不斷進行強化和創(chuàng)新，在節(jié)假日舉行大型的推廣活動的基礎上利用網(wǎng)絡和媒體的力量進行持續(xù)的推廣。以此來建立商業(yè)項目的特有的品牌影響力，保證客流持續(xù)穩(wěn)定的增長，從而實現(xiàn)商業(yè)的持久盈利。

3.6項目穩(wěn)定期的策略

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

地產(chǎn)行業(yè)所說購物中心的開發(fā)者往往是出身于住宅開發(fā)型企業(yè)，而商業(yè)行業(yè)所說的購物中心的開發(fā)者多是商品流通經(jīng)營型企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運行中表現(xiàn)出很強的商業(yè)屬性，而對于出身住宅地產(chǎn)的開發(fā)商來說，這一商業(yè)屬性給其開發(fā)管理工作帶來了很大的困難；對于出身商品流通的企業(yè)，由于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)往往不愿意涉足大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，更多的是進行商業(yè)運營管理收益。

大型商業(yè)購物中心開發(fā)是近兩年才興起的行業(yè)，懂得項目全程運營管理人才十分缺乏，加之從住宅地產(chǎn)走過來開發(fā)商團隊對商業(yè)缺乏實踐經(jīng)驗，使的開發(fā)商陷入項目開發(fā)無頭緒的狀態(tài)。筆者在此從商業(yè)地產(chǎn)屬于綜合行業(yè)的特點出發(fā)，對大型購物中心、SHOPPING MALL開發(fā)商外部協(xié)作咨詢團隊進行分析，希望能與地產(chǎn)行業(yè)的朋友進行交流。

大型購物中心開發(fā)過程的復雜性

一個大型購物中心項目從立項到開業(yè)運營是一個系統(tǒng)的經(jīng)營過程，一般要經(jīng)歷：項目可行性市場調(diào)查——項目商業(yè)網(wǎng)點可行性聽證——施工手續(xù)及相關政府批文申報——建筑方案設計——建筑施工——項目招商、銷售——購物中心開業(yè)運營——物業(yè)管理等過程。這個過程中的每一項工作有其先后次序，而且每一項工作過程在推進時互為作用，如果有一項工作出現(xiàn)問題就會影響到這個項目的推進。大型購物中心開發(fā)過程從工作項目數(shù)量看整體呈“橄欖型”，精確的說在項目開始建筑施工到招商基本結(jié)束時，其工作內(nèi)容是最為繁多的。

大型購物中心開發(fā)過程中涉及眾多行業(yè)

大型購物中心開發(fā)內(nèi)部控制過程復雜，外部涉及行業(yè)眾多。大型購物中心從開始到商業(yè)運營所涉及的行業(yè)有相關政府部門、地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、咨詢服務行業(yè)、金融行業(yè)、建筑行業(yè)、商品流通行業(yè)、服務娛樂行業(yè)等等。而在各個行業(yè)下面又可以再細分為很多的小的次級行業(yè)，如本文下面要講到的咨詢行業(yè)就有商業(yè)開發(fā)管理咨詢、商業(yè)運營管理咨詢、物業(yè)管理咨詢、營銷策劃咨詢、廣告策劃咨詢、投資咨詢等等。

大型購物中心需要專業(yè)協(xié)作團隊

面對復雜多頭并進的內(nèi)部開發(fā)過程、外部眾多的關聯(lián)性相關行業(yè)，購物中心開發(fā)商往往在內(nèi)部對過程控制不利、在外部眾多關系協(xié)調(diào)不好，而這些探其根本是由于對購物中心開發(fā)管理缺乏經(jīng)驗與專業(yè)知識所造成的。開發(fā)商常常會采取的措施是提高本企業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)、高薪引入專業(yè)人才來解決這些問題，但結(jié)果并不理想，而且高薪引入的專業(yè)人員還因為“空降高職位”而引發(fā)團隊組織建設上的諸多問題。

出身住宅開發(fā)的開發(fā)商大多能借助原來開發(fā)住宅的經(jīng)驗，借用營銷策劃咨詢、廣告設計公司來幫助自己進行一些營銷工作，但往往感覺這些咨詢公司對項目的推進是“治表不治本”，最明顯的表現(xiàn)為項目不吸引主力商戶、整體項目招商銷售緩慢。購物中心開發(fā)商面對這些的局面，最需要調(diào)整的工作就是加強購對物中心商業(yè)屬性的認識，并及時的建立其服務項目開發(fā)全程的專業(yè)化、分工精細化的外部協(xié)作顧問型團隊。

大型購物中心的專業(yè)協(xié)作團隊分類與管理

搭建全程的外部協(xié)作團隊首先要對協(xié)作團隊的分類有一個全面正確的認識。一個大型購物中心的外部協(xié)作團隊包括工程咨詢公司、投資咨詢公司、管理咨詢公司、財務咨詢公司等四大類，具體包括調(diào)研機構(gòu)、營銷策劃公司、市場推廣公司、投資類顧問公司、建筑設計公司、物業(yè)管理公司、法律咨詢公司、商業(yè)運營咨詢管理公司、項目開發(fā)管理咨詢公司、網(wǎng)絡技術(shù)服務公司等。

購物中心開發(fā)商在充分認識各個專業(yè)公司服務內(nèi)容的基礎上，在項目推進的過程中適時、有續(xù)的引入各類專業(yè)協(xié)作顧問型公司，使其成為項目推進過程中的重要力量。要改變以往工作中“以我為主”的經(jīng)營觀念，把自己從一個購物中心項目的直接開發(fā)經(jīng)營者，改為定位于一個搭建“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)平臺”的資源整合者。一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營能力，在一定程度上是其借用外部各類專業(yè)協(xié)作團隊對目標商戶需求的滿足能力。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃范文

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；管理

前言

現(xiàn)如今，隨著我國綜合經(jīng)濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理進行思考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

（1）開發(fā)商投資規(guī)模大，項目建設風險高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經(jīng)營每個階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項目開發(fā)目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經(jīng)濟損失。

（3）運營模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發(fā)和整體經(jīng)營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業(yè)增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問題

1.項目定位水平較低

商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費者。在現(xiàn)實社會中，多數(shù)開發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵，在實際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作中，很多開發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念，偏離了開發(fā)的定位中心。在整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，應著重加強商業(yè)地產(chǎn)項目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)建立了根本基礎，通過后期優(yōu)秀的運營管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項目長期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運作體系及專業(yè)的開發(fā)模式

我國的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開發(fā)起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場運作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發(fā)運作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場存在著大型的專業(yè)化市場，投融資市場空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會市場運作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務機構(gòu)以及大型的咨詢服務機構(gòu)。另外，關于評價商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。

3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)的服務機構(gòu)

與國外相比，在我國的商業(yè)地產(chǎn)領域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢顧問機構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問機構(gòu)。專業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)，其在整個市場內(nèi)長期服務于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，具備訂單式的開發(fā)體系。長期活動于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長期的招商前期工作經(jīng)驗，專業(yè)化的服務機構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問咨詢機構(gòu)，有利于更進一步明確開發(fā)商、投投資商、運營商各方之間的職責，規(guī)范各方操作，提高項目開發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設管理建議

1.選址是關鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當?shù)厥袌?/p>

商業(yè)設施選址直接關系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其定位要符合當?shù)亟?jīng)濟背景及市場情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發(fā)和設計工作的出發(fā)點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調(diào)研的基礎上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設計需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計不像普通住宅，其關系到商業(yè)建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結(jié)構(gòu)、機電設計上需結(jié)合商戶使用要求進行定位。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目業(yè)態(tài)的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規(guī)劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節(jié)點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節(jié)點的重大問題應及時發(fā)現(xiàn)和預警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現(xiàn)場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業(yè)前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。

結(jié)語

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設的復雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設置于管控的范圍之內(nèi)。

參考文獻