商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策劃；營(yíng)銷(xiāo)策略；營(yíng)銷(xiāo)效果

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始起步，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需要也越來(lái)越多樣化。近些年，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)盡管發(fā)展迅速，但是在營(yíng)銷(xiāo)策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展，也無(wú)法滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的多樣化需求。

一、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的要素

商業(yè)地產(chǎn)從外觀來(lái)看是一個(gè)單一的產(chǎn)品，其實(shí)不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級(jí)及業(yè)態(tài)分布等多個(gè)方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不僅僅在于推出一個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品，而應(yīng)該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來(lái)推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的構(gòu)成要素主要包括以下幾點(diǎn)：

1.營(yíng)銷(xiāo)需求：即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開(kāi)始，升華為打造品牌強(qiáng)勢(shì)，最終為追求商業(yè)利潤(rùn)。

2.營(yíng)銷(xiāo)主體：不僅僅報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還包括入駐的商家。

3.目標(biāo)客戶(hù)：商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)一般分為兩個(gè)階段。初期的目標(biāo)客戶(hù)為商鋪投資者及商鋪?zhàn)庥谜叩?；后期的目?biāo)客戶(hù)一般為普通的消費(fèi)者及游客等。

4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。

5.營(yíng)銷(xiāo)策略：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該把握位置營(yíng)銷(xiāo)及內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)兩大重點(diǎn)，多渠道、多角度、多層次的實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略。

6.營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值在于既能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和品牌強(qiáng)勢(shì)等顯性?xún)r(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商圈共贏、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善人們生活方式等隱性?xún)r(jià)值。

二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的意義

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開(kāi)發(fā)商也把營(yíng)銷(xiāo)策劃看作經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃的方向及營(yíng)銷(xiāo)策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷(xiāo)售效果，也影響所在城市的營(yíng)銷(xiāo)形象。

1.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)其自身銷(xiāo)售的意義

一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)該從客戶(hù)的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶(hù)。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶(hù)型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售。

總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場(chǎng)開(kāi)始，了解需求市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶(hù)的需求，然后針對(duì)差別化的客戶(hù)需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶(hù)反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化的需求，有利于樹(shù)立品牌形象，增加客戶(hù)好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來(lái)越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來(lái)越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢(shì)的雙贏。

2.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)城市生態(tài)的影響

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國(guó)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市劃和市場(chǎng)導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹(shù)立了景觀特色，塑造城市視覺(jué)美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營(yíng)銷(xiāo)推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類(lèi)型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.從營(yíng)銷(xiāo)策劃上看

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)該是挖掘客戶(hù)的潛在需求，通過(guò)樹(shù)立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足不同的市場(chǎng)的過(guò)程。我國(guó)現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）品牌意識(shí)薄弱

商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均是從一線城市的密集市場(chǎng)擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開(kāi)發(fā)商將一線城市的營(yíng)銷(xiāo)策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無(wú)法增加顧客粘性。有的開(kāi)發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無(wú)法深入到客戶(hù)心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。

（2）市場(chǎng)調(diào)研不夠充分

我國(guó)商業(yè)地段的同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研不夠充分，開(kāi)發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)必須從充分的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，差別化的區(qū)分市場(chǎng)情況，才能滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化的需求。

（3）市場(chǎng)定位不夠清晰

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒(méi)有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒(méi)有弄明白自身的優(yōu)勢(shì)在哪里、第三是沒(méi)有將客戶(hù)需求與自身優(yōu)勢(shì)做有效銜接。市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

2.從營(yíng)銷(xiāo)策略選擇上看

（1）定價(jià)相對(duì)盲目

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉(cāng)促而盲目，僅僅是只看短期利潤(rùn)而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長(zhǎng)遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。

（2）促銷(xiāo)手段單一

我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷(xiāo)和人員促銷(xiāo)，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，單一的促銷(xiāo)模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。

四、如何提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的效果

1.加強(qiáng)品牌建設(shè)

商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶(hù)在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來(lái)越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。

2.加大市場(chǎng)調(diào)研

明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的前提。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、通過(guò)各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶(hù)的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶(hù)反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱(chēng)，才能進(jìn)一步提升客戶(hù)消費(fèi)動(dòng)力和滿(mǎn)意度。

3.拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營(yíng)銷(xiāo)中走出來(lái)，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道、豐富營(yíng)銷(xiāo)方式。通過(guò)間接營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)?？梢越M織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、咨活動(dòng)等，拉近開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷(xiāo)售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤(pán)到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從深入的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，在挖潛客戶(hù)需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，這樣才能收到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜新國(guó).商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011.

[2]陳林杰.商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程[J].基建管理化，2013.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系,以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 相互作用關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等。2009年下半年以來(lái),全國(guó)許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素

2009年5月以來(lái),住宅市場(chǎng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷(xiāo)售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受困

我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場(chǎng)份額、拓展市場(chǎng)空間是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量過(guò)大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開(kāi)發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國(guó)內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過(guò)度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的《中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國(guó)連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開(kāi)始受金融危機(jī)影響,國(guó)際零售巨頭經(jīng)營(yíng)狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門(mén)店拓展計(jì)劃放慢。此后,國(guó)內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開(kāi)始調(diào)整開(kāi)店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來(lái)國(guó)內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒(méi)有披露新的開(kāi)店動(dòng)向,也開(kāi)始悄悄地縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開(kāi)店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來(lái)看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開(kāi)市場(chǎng),與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國(guó)地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開(kāi)發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國(guó)的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場(chǎng)的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開(kāi)發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的價(jià)值與持久經(jīng)營(yíng)能力,而是能賣(mài)則賣(mài),能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開(kāi)發(fā)商的關(guān)注,如果用開(kāi)發(fā)住宅的思路去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場(chǎng)背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來(lái)承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就只有收割型利潤(rùn)了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)增壓

在市場(chǎng)不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤(rùn)的要求和環(huán)節(jié):開(kāi)發(fā)商要有開(kāi)發(fā)利潤(rùn);投資商要有投資利潤(rùn);經(jīng)營(yíng)者也要賺取營(yíng)業(yè)利潤(rùn),如此層層加碼,商品的銷(xiāo)售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場(chǎng),使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)及其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身原因,金融危機(jī)不良因素開(kāi)始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門(mén)店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、招商同步運(yùn)營(yíng)階段、策劃推進(jìn)階段。

1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營(yíng)的成敗,調(diào)研所解決的問(wèn)題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測(cè)量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額;RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開(kāi)始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。

3.招商同步運(yùn)營(yíng)階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)?；虡I(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒(méi)有商業(yè)推手來(lái)包裝運(yùn)營(yíng),以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程一般分為三個(gè)過(guò)程,即項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程、價(jià)值分配過(guò)程。

1.項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程。這個(gè)過(guò)程要求開(kāi)發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)制造商業(yè)載體。同時(shí)該過(guò)程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。

2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過(guò)程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。

3.價(jià)值分配過(guò)程。價(jià)值分配過(guò)程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過(guò)程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者靠租金及高營(yíng)業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后產(chǎn)生的價(jià)值利潤(rùn)上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功,商業(yè)市場(chǎng)繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系

邁克爾•波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開(kāi)發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競(jìng)爭(zhēng)力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開(kāi)發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來(lái)源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場(chǎng)范圍的調(diào)整,也可來(lái)源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來(lái)的最優(yōu)化效益。

如果說(shuō)純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開(kāi)發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長(zhǎng)期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷(xiāo)售,后續(xù)經(jīng)營(yíng)往往流于促進(jìn)銷(xiāo)售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說(shuō)一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。而目前存在的最大問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過(guò)艱難的市場(chǎng)培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理上有其自身特點(diǎn)。

一、項(xiàng)目拓展階段

很多地產(chǎn)公司有住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸，項(xiàng)目拓展對(duì)各城市政府資源依賴(lài)比較大，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拓展是依托住宅地產(chǎn)完成的，城市公司管理層常常把商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)作住宅的附屬物看待，特別是做綜合體項(xiàng)目的時(shí)候，他們更多的是關(guān)注住宅。這種項(xiàng)目拓展方式容易造成商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線太長(zhǎng)，不同檔次、不同類(lèi)型的商場(chǎng)可能都會(huì)有，這對(duì)于人才不足、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展之初的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，會(huì)增加很大的管理難度，存在較高的管理風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)管理能力作出評(píng)估，清楚現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的策劃、設(shè)計(jì)、招商及運(yùn)營(yíng)能力，明確與自身能力對(duì)應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位及規(guī)模，是在一線城市核心商圈建購(gòu)物中心，還是在三四線城市建批發(fā)市場(chǎng)，基于這些分析和判斷再開(kāi)展土地拓展工作。

在做項(xiàng)目投資決策時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)關(guān)注重點(diǎn)是不同的。住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)與銷(xiāo)售收入，通常關(guān)注的指標(biāo)是節(jié)點(diǎn)完成率、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流，總體說(shuō)來(lái)是以財(cái)務(wù)層面的指標(biāo)為主。項(xiàng)目目標(biāo)通常反映在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)中，標(biāo)桿企業(yè)的住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)中的指標(biāo)就是以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主，重點(diǎn)是利潤(rùn)率。商業(yè)項(xiàng)目與住宅不同，不是建完了就賣(mài)掉，商業(yè)項(xiàng)目通常是不賣(mài)的。商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，通常是由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理或委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商的公司品牌，而且對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)將產(chǎn)生重要影響，商業(yè)項(xiàng)目最看重商業(yè)場(chǎng)所的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，關(guān)鍵的衡量指標(biāo)是坪效，即每平方米上的銷(xiāo)售收入。只有商鋪的業(yè)績(jī)提高了，才能收到更多的租金，因此商業(yè)項(xiàng)目更關(guān)注客戶(hù)層面，只有客戶(hù)業(yè)績(jī)提升了，才能收到更多的租金，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一味地追求商業(yè)項(xiàng)目的短期利潤(rùn)有時(shí)候會(huì)起到相反的作用，比如將部分商鋪出售，短期內(nèi)能增加項(xiàng)目利潤(rùn)，但對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)會(huì)造成巨大困難，商鋪小業(yè)主可以將鋪位出租給任何租戶(hù)，很難實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理（除非返租），賣(mài)場(chǎng)沒(méi)有特色，不同的商業(yè)種類(lèi)搭配錯(cuò)亂，無(wú)法留住人氣。

二、定位策劃階段

定位策劃階段重要的工作是項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃及商業(yè)體量策劃。

項(xiàng)目定位需要明確是做哪種類(lèi)型和檔次的場(chǎng)所。根據(jù)項(xiàng)目所在的地段，做城市商圈分析，明確是做成開(kāi)放式街區(qū)、大型購(gòu)物中心或是批發(fā)市場(chǎng)。地段是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，不同地段所在的商圈不同、商圈內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局不同、輻射范圍不同，地段在很大程度上決定了項(xiàng)目的檔次及規(guī)模，如杭州龍湖天街靠近大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)園，項(xiàng)目定位于“年輕活力、品質(zhì)生活”的區(qū)域購(gòu)物中心，青島萬(wàn)象城位于城市核心商業(yè)區(qū)域，定位于高端城市購(gòu)物中心。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)有兩類(lèi)，租戶(hù)和消費(fèi)者，后者決定前者。每個(gè)商業(yè)場(chǎng)所都有它的輻射半徑，半徑越大，輻射到的消費(fèi)者越多，具有某類(lèi)特點(diǎn)的消費(fèi)者稱(chēng)為客群，客群可以分為附近居民、附近寫(xiě)字樓辦公人員（商場(chǎng)靠近商務(wù)區(qū)）、地鐵客流（商場(chǎng)靠近地鐵線）、片區(qū)居民、城市特色人群、周邊城市特色人群等。深圳萬(wàn)象城有很強(qiáng)的輻射能力，能吸引來(lái)自北方省份的客戶(hù)，很多大額的交易就是東北或山西的客戶(hù)完成的。商業(yè)地產(chǎn)策劃要分析客群的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，識(shí)別消費(fèi)需求，通過(guò)引進(jìn)不同的商業(yè)類(lèi)型來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃就是計(jì)劃在商場(chǎng)內(nèi)要引進(jìn)哪些商業(yè)類(lèi)型，各占什么比例（面積占比）。杭州龍湖天街項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃有健身房，這符合它年輕活力的項(xiàng)目定位，萬(wàn)象城就沒(méi)有，地王購(gòu)物中心緊靠萬(wàn)象城，規(guī)模和檔次定位低于萬(wàn)象城，里面就有健身房。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應(yīng)該與商業(yè)項(xiàng)目定位、客群定位相匹配。商業(yè)專(zhuān)家在經(jīng)過(guò)國(guó)外、國(guó)內(nèi)一些成功的購(gòu)物中心進(jìn)行研究之后得出一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的黃金分割定律：即商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲的面積比是52:30:18，亞洲體驗(yàn)之都———廣州正佳廣場(chǎng)就是按這個(gè)比率規(guī)劃的，商業(yè)占 52%，餐飲和娛樂(lè)（包括冰場(chǎng)、沖浪、康體等）占48%。

如果要引進(jìn)健身房，那么健身房放在哪個(gè)樓層最合適呢？這個(gè)問(wèn)題在業(yè)態(tài)組合規(guī)劃還沒(méi)有明確，需要進(jìn)一步做業(yè)態(tài)平面方案，即打算引進(jìn)的商家類(lèi)型如何在各個(gè)樓層平面上分布。一般而言，商場(chǎng)一樓的客流量最大，越往樓上，客流量越少，客流量跟租金密切相關(guān)。傳統(tǒng)商業(yè)不同樓層的租金有一個(gè)“逐層減半”的規(guī)律，即二樓的平均租金只有一樓平均租金的一半左右，三樓的平均租金只有二樓的一半……。業(yè)態(tài)平面方案就是要通過(guò)合理策劃，將客流往樓上吸引，打破“逐層減半”的規(guī)律，力求客流在各層平均分布，以提高租金收益。餐飲業(yè)能聚集人氣，一般會(huì)將其安排在較高的樓層，所以我們經(jīng)常能在購(gòu)物中心的頂樓找到吃飯的地方，COCO Park是這樣，益田假日廣場(chǎng)也是如此。我們?cè)谏虉?chǎng)很少看到餐館旁邊有賣(mài)服裝的，這也是業(yè)態(tài)平面方案的工作范疇，哪些商鋪不能在同一樓層、哪些不能相鄰、哪些相鄰有助于留住人氣這些都是業(yè)態(tài)平面方案要解決的問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)定位策劃階段重要的一項(xiàng)工作是確定商業(yè)面積。住宅地產(chǎn)通常會(huì)根據(jù)容積率指標(biāo)把面積做多，商業(yè)地產(chǎn)體量控制的主要責(zé)任是在開(kāi)發(fā)商，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的容積率沒(méi)有住宅那么敏感。商業(yè)面積由商業(yè)項(xiàng)目檔次定位和其輻射的客群決定，客群的消費(fèi)能力起決定作用。三四線城市消費(fèi)能力不如一二線城市，不適合做太大的購(gòu)物中心，場(chǎng)所太大只會(huì)讓商場(chǎng)內(nèi)部人氣渙散，破壞商業(yè)氣氛，會(huì)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)上的困難。華南MALL城位于東莞市萬(wàn)江區(qū)，建筑面積89.2萬(wàn)平方米，出租面積66萬(wàn)平方米，擁有超過(guò)1500個(gè)鋪位，號(hào)稱(chēng)世界最大的購(gòu)物中心。由于其在東莞市郊區(qū)，交通便利性較差，自從2005年開(kāi)業(yè)以來(lái)，這個(gè)購(gòu)物中心一直都十分缺乏消費(fèi)人群，特別是來(lái)自附近的居民，它有著超過(guò)99%的商鋪空置率。2006年，華南MALL城改旗易幟，整體被北大方正收購(gòu)。2007年更名為“新華南MALL·生活城”，至今經(jīng)營(yíng)狀況未有大的起色。

“旺場(chǎng)”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵，旺場(chǎng)有兩層含義，一是指人氣旺，營(yíng)造的商業(yè)氛圍吸引人，人們?cè)敢鈦?lái)，來(lái)了愿意呆；二是指成交量大，商家銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好，人來(lái)了還得愿意買(mǎi)東西，商業(yè)項(xiàng)目體量太大不利于“旺場(chǎng)”。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成敗具有決定性影響，設(shè)計(jì)的先天不足會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商及后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大困難。北京中弘地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目是2006年開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目六佰本，建筑面積10萬(wàn)平方米，位于北京望京廣順北大街，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在嚴(yán)重缺陷（包括柱距、電梯、電力、后勤卸貨區(qū)設(shè)計(jì)不合理），導(dǎo)致主力店無(wú)法進(jìn)駐，無(wú)法形成商業(yè)氛圍，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后一直門(mén)庭冷落，雖然后期經(jīng)過(guò)多起大大小小的工程改造，但仍然無(wú)法改變慘淡經(jīng)營(yíng)的局面。

如果客戶(hù)能夠接觸到的點(diǎn)都是客戶(hù)敏感點(diǎn)，那么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，公共部位的所有所見(jiàn)之處全都是客戶(hù)敏感點(diǎn)?？蛻?hù)敏感點(diǎn)越多，規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度越大。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)難度大還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)沒(méi)有固定的、現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)參照，也不能照抄照搬西方國(guó)家的做法，比如購(gòu)物中心內(nèi)街的寬度，在美國(guó)以9至15米為宜，在英國(guó)以7.5至10.5米為宜，在亞洲以6至10米為宜。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)者需求進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，唯一的指導(dǎo)是充分尊重人的感受，滿(mǎn)足人的需要。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)需要關(guān)注動(dòng)線規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)及細(xì)部設(shè)計(jì)。

動(dòng)線規(guī)劃的目的就是要制定科學(xué)的街道布局，合理分散和引導(dǎo)人流，挖掘商場(chǎng)的整體租賃價(jià)值，減少商場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)死角，獲得最大的可使用面積。動(dòng)線規(guī)劃需要模擬采用不同交通工具、不同需求的人來(lái)到購(gòu)物中心的行走路線，通過(guò)動(dòng)靜區(qū)、中庭、景點(diǎn)和配套功能的協(xié)調(diào)分布，使一個(gè)面積較大的商業(yè)場(chǎng)所擁有舒適而理想的環(huán)境，使顧客在消費(fèi)時(shí)有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長(zhǎng)的時(shí)間的停留中擁有舒適的心情，不容易導(dǎo)致疲勞和壓抑。動(dòng)線規(guī)劃重點(diǎn)要解決平面交通和豎向交通的問(wèn)題，需要綜合考慮停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、中庭設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)租戶(hù)規(guī)劃。

現(xiàn)代購(gòu)物中心平面交通設(shè)計(jì)追求簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心街道布局以“一”字型、“O”型較為常見(jiàn)，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城都是“一”字型（通常不是筆直的一條街，會(huì)帶些彎曲的弧度），廣州天河城是“O”型。

電梯是商場(chǎng)內(nèi)部的主要豎向交通工具，電梯包括自動(dòng)扶梯、觀光電梯和人貨電梯，其中自動(dòng)扶梯客流輸送能力最強(qiáng)，是觀光電梯和人貨電梯的客流輸送能力的30倍。電梯數(shù)量和位置應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，一般說(shuō)來(lái)，重要的出入口和中庭位置都應(yīng)該設(shè)置自動(dòng)扶梯，電梯位置設(shè)計(jì)不合理或電梯數(shù)量不足，顧客不愿意上樓，就會(huì)降低二樓以上樓層的商業(yè)價(jià)值。電梯的數(shù)量也不是越多越好，電梯運(yùn)行需要較高的電費(fèi)、維修費(fèi)用，過(guò)多的電梯設(shè)計(jì)將為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)高額成本。一個(gè)建筑面積數(shù)十萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，電梯的數(shù)量往往高達(dá)上百臺(tái)，廣州正佳廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積22萬(wàn)平方米，電梯共111臺(tái)，其中90臺(tái)自動(dòng)扶梯、7臺(tái)觀光電梯、14臺(tái)人貨電梯。

一般的購(gòu)物中心的自動(dòng)扶梯往往是一樓至二樓、二樓至三樓的層層推進(jìn)的設(shè)計(jì)，這樣的設(shè)計(jì)有利于形成一個(gè)比較穩(wěn)定的樓層價(jià)值結(jié)構(gòu)，二層的商業(yè)價(jià)值高于三層，樓層越高價(jià)值越低。而消費(fèi)者的購(gòu)物心態(tài)是越往上走就越累，一層一層的電梯轉(zhuǎn)換會(huì)讓人感到不勝其煩。現(xiàn)代購(gòu)物中心電梯設(shè)計(jì)理念突破了這一局限，很多購(gòu)物中心設(shè)計(jì)了跨樓層的自動(dòng)扶梯，以改善顧客的購(gòu)物感受，塑造購(gòu)物中心全新的樓層價(jià)值結(jié)構(gòu)，如西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)解放路店的自動(dòng)扶梯從一樓直通五樓，香港朗豪坊的通天梯是一個(gè)從四樓直達(dá)十二樓的自動(dòng)扶梯（八樓設(shè)有緩沖區(qū)）。

建筑空間設(shè)計(jì)需要以消費(fèi)者的感受作為基本出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)要確定建筑的長(zhǎng)度、寬度、高度。購(gòu)物中心單層步行距離不應(yīng)過(guò)長(zhǎng)，購(gòu)物中心如果像首都機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓的長(zhǎng)度，恐怕沒(méi)人愿意去逛了，業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)是700米以?xún)?nèi)是比較適宜的。寬度主要是考慮內(nèi)街和通道的寬度，過(guò)寬的內(nèi)街給人感覺(jué)空曠，當(dāng)路過(guò)通道使用，不利于商業(yè)氛圍的形成，過(guò)窄的內(nèi)街和通道給人感覺(jué)擁擠、壓抑，留不住人。在高度方面，現(xiàn)代購(gòu)物中心很注重高度的變化，讓顧客行進(jìn)過(guò)程中在心理上形成跌宕起伏的感受，持續(xù)不斷地感受驚喜。商場(chǎng)內(nèi)街道高度一般有三個(gè)層次：正常街道高度（商鋪高度一般與正常高度相同）、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的凈高一般是3至4米，挑高街道的高度通常是兩層或三層樓的高度，可達(dá)10米以上，通透街道的高度是指從地面至建筑物頂部的高度。中庭是現(xiàn)代購(gòu)物中心特有的建筑形態(tài)，一般采用通透街道的高度，形成一個(gè)視覺(jué)的舒展空間，一方面通過(guò)展示作用提高各樓層的商業(yè)價(jià)值，另一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物。

商鋪空間劃分類(lèi)似于住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)，需要在每層樓商業(yè)價(jià)值最大化的前提下確定每個(gè)商鋪的開(kāi)間和進(jìn)深。大型商鋪對(duì)開(kāi)間和進(jìn)深比例不是很敏感，中小型商鋪往往要求進(jìn)深不超過(guò)開(kāi)間的2倍。開(kāi)間越大，顧客的視線空間就越大，顧客進(jìn)店購(gòu)買(mǎi)商品的幾率就越大。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2004年度重大新聞事件：

一、零售行業(yè)全面開(kāi)放 引發(fā)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮

根據(jù)入世承諾，2004年12月11日中國(guó)零售業(yè)對(duì)外資全面開(kāi)放。對(duì)這一政策的樂(lè)觀預(yù)期使得今年的商業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)升溫，開(kāi)發(fā)速度和規(guī)模都顯著提升。相關(guān)調(diào)查顯示，2004年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增幅明顯高于房地產(chǎn)行業(yè)整體水平。

二、超大摩爾亮相北京 激起過(guò)熱是非爭(zhēng)論

近年來(lái)，購(gòu)物中心建設(shè)相互攀比、一味求大的問(wèn)題，引發(fā)社會(huì)對(duì)投資開(kāi)發(fā)是否過(guò)熱的擔(dān)憂(yōu)。今年10月，世界最大的單體商業(yè)項(xiàng)目――北京世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，使這場(chǎng)爭(zhēng)論再度升溫。

三、盲目開(kāi)發(fā)驚動(dòng)中央 部委展開(kāi)聯(lián)合調(diào)查

今年年初，針對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)的狀況，專(zhuān)家學(xué)者和新聞媒體紛紛上書(shū)諫言，引起中央高層關(guān)注，溫總理接連三次批示，相關(guān)部委、金融機(jī)構(gòu)和地方政府著手調(diào)查和清理有關(guān)項(xiàng)目，宏觀調(diào)控直指商業(yè)地產(chǎn)。

四、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃緊鑼密鼓 《條例》進(jìn)程備受關(guān)注

繼去年直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市基本完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃之后，按照建設(shè)部、商務(wù)部的要求，今年全國(guó)各地100多個(gè)地級(jí)城市也制定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。與此同時(shí)，由商務(wù)部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》草案也已上報(bào)國(guó)務(wù)院，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范框架日趨成型。

五、過(guò)度炒作埋下隱患 產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)顯露

在產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，層出不窮的概念炒作，夸大其辭的營(yíng)銷(xiāo)宣傳，誤導(dǎo)了諸多中小投資者。非理性熱銷(xiāo)的背后潛伏著相當(dāng)?shù)耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)經(jīng)營(yíng)普遍面臨旺鋪不旺、利市不利、預(yù)期回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)的窘境，進(jìn)而引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。

六、訂單模式已成共識(shí) 商業(yè)地產(chǎn)方向漸明

許多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域初期，簡(jiǎn)單地套用住宅開(kāi)發(fā)模式，違背了商業(yè)地產(chǎn)招商先行的開(kāi)發(fā)規(guī)律，大量項(xiàng)目陷入有場(chǎng)無(wú)市的尷尬局面。在經(jīng)過(guò)了挫折與反思之后，大連萬(wàn)達(dá)等開(kāi)發(fā)商采用的訂單地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式終于取得了業(yè)界認(rèn)同，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方向日漸明朗。

七、CMall銅鑼灣快速擴(kuò)張 運(yùn)營(yíng)品牌價(jià)值凸現(xiàn)

短短13天，開(kāi)出兩家大型摩爾，CMall銅鑼灣的快速擴(kuò)張備受業(yè)界矚目。作為國(guó)內(nèi)首家摩爾運(yùn)營(yíng)商，深圳銅鑼灣集團(tuán)旗下迄今為止已擁有23個(gè)摩爾項(xiàng)目，分布于全國(guó)大中城市，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)本土Mall品牌運(yùn)營(yíng)先河，專(zhuān)業(yè)品牌價(jià)值凸現(xiàn)。

八、商業(yè)地產(chǎn)結(jié)成聯(lián)盟 引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展

由中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)發(fā)起成立的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，2004年圍繞行業(yè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)組織了許多富有影響的研討和交流活動(dòng)，構(gòu)建了商業(yè)與地產(chǎn)互動(dòng)平臺(tái)，并積極倡導(dǎo)科學(xué)合理的商業(yè)規(guī)劃，充分發(fā)揮了行業(yè)組織的作用。

在剛剛過(guò)去的2004年中，有許多優(yōu)秀的企業(yè)和個(gè)人，通過(guò)他們的努力和探索，為我們累積了大量成功的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展開(kāi)辟了道路和指明了方向。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)企業(yè)

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)發(fā)展有限公司

世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司

深圳銅鑼灣集團(tuán)有限公司

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)人物

王健林――大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)

黃如論――世紀(jì)金源投資股份有限公司董事長(zhǎng)

王宗南――上海百聯(lián)集團(tuán)總裁

陳 智――銅鑼灣百貨集團(tuán)董事長(zhǎng)

翟美卿――南方香江集團(tuán)董事長(zhǎng)

遲 迅――天津融創(chuàng)置地有限公司副總經(jīng)理

鄒錫昌――昌盛集團(tuán)董事局主席

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出操盤(pán)手

楊健偉――江南MALL常務(wù)副總經(jīng)理

楊曉軍――南方香江集團(tuán)總裁助理、營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)

李戰(zhàn)洪――重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)

余珍――廈門(mén)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)招商部總經(jīng)理

葉智輝――CEPA商機(jī)發(fā)展聯(lián)合會(huì)-香港品牌發(fā)展委員會(huì)主席

童銳――東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司董事、副總裁

王月華――東莞第一國(guó)際董事長(zhǎng)助理

趙永爽――廣州頤和集團(tuán)總裁助理、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)

佳陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)投資策劃有限公司

旭輝國(guó)際地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)

北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司

中華廣場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司

廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

博多（廣州）商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司

五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)

美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

深圳力創(chuàng)品牌顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大主流項(xiàng)目

南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

華南MALL

重慶斌鑫世紀(jì)城

重慶西部商城

天河都市廣場(chǎng)

金源時(shí)代購(gòu)物中心

天津融創(chuàng)上谷

天和盛世

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

很多開(kāi)發(fā)商在從純住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)后，便由于專(zhuān)業(yè)人才的問(wèn)題而陷入苦惱和糾結(jié)狀態(tài)。因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商是首次涉足大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，自己企業(yè)的團(tuán)隊(duì)均缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。擺在企業(yè)面前有幾種路徑：一是自行培養(yǎng)人才，二是找“空降兵”（職業(yè)經(jīng)理人），三是委托給專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。選擇的路徑不同，產(chǎn)生的效果亦是迥異的。

一、自行培養(yǎng)人才：此路不通

對(duì)于很多三四線城市的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一條路徑首先行不通，本身就缺乏有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，談何培養(yǎng)儲(chǔ)備軍？

三四線城市的開(kāi)發(fā)商是典型的區(qū)域型房企，固守一隅，大部分都是以開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目為主。最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮，使之難以“獨(dú)善其身”。尤其是歷次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓住宅市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金避險(xiǎn)的投資洼地，加上地方政府的推動(dòng)，任何房企都難以抵擋商業(yè)地產(chǎn)的誘惑。

二、找“空降兵”或委托服務(wù)機(jī)構(gòu)：價(jià)格不菲且不穩(wěn)定

筆者在診斷商業(yè)地產(chǎn)死盤(pán)時(shí)看到很多起家于住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)域型房企“土豪”特征明顯，不差錢(qián)，但是很缺乏有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)綜合性人才，于是大多用高薪從一線城市聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人操盤(pán)。

此前，二三四線城市的區(qū)域型房企用人策略還主要是“空降兵”策略，即從北上廣深等一線城市成熟的項(xiàng)目中“挖角”，用高薪聘請(qǐng)大企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。然而，從2013年開(kāi)始，“挖角”越來(lái)越難，高薪的誘惑力逐漸失色。一些職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)完成原始積累階段，尤其是35―45歲這個(gè)年齡段的職業(yè)經(jīng)理人，輕易不愿意離開(kāi)一線城市，家庭和健康是一方面，更為關(guān)鍵的是“空降兵”還有諸多顧慮。其實(shí)房企老板和“空降兵”有著雙向顧慮，就職業(yè)經(jīng)理人而言，二三四線城市的開(kāi)發(fā)商多為區(qū)域型企業(yè)，項(xiàng)目少，職業(yè)生涯成長(zhǎng)空間有限。再者，和老板的磨合更為關(guān)鍵，很多“土豪”老板對(duì)商業(yè)地產(chǎn)很盲目，真正招來(lái)職業(yè)經(jīng)理人以后，不授權(quán)、不放權(quán)，對(duì)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)沒(méi)有判斷能力，用懷疑的眼光看待一切。另外，不同企業(yè)出身的職業(yè)經(jīng)理人身上都有其特殊的烙印，一旦選擇“空降”，有時(shí)很難融進(jìn)新公司的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)文化，只得再次選擇離開(kāi)。

而很多開(kāi)發(fā)商老板則擔(dān)心高薪聘請(qǐng)的“空降兵”是否穩(wěn)定、是否接地氣、能否和老團(tuán)隊(duì)良好地契合。筆者在為這些企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目診斷時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多“空降兵”不穩(wěn)定，少則3個(gè)月多則半年，能堅(jiān)持一年的已算不錯(cuò)了。甚至有一家公司，一年內(nèi)招了不下5撥職業(yè)經(jīng)理人，但每一撥人都沒(méi)待超過(guò)3個(gè)月。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)人才奇缺，每個(gè)職業(yè)經(jīng)理人手中可能都有好幾份offer，所以他們并不擔(dān)心工作問(wèn)題。

即使很多二三四線城市的開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)出百萬(wàn)年薪，亦沒(méi)有合適的職業(yè)經(jīng)理人“接招”。“空降兵”策略失效，那就找專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作吧，但很多開(kāi)發(fā)商反映這一模式和“空降兵”一樣面臨同樣的問(wèn)題，而且可能花的錢(qián)更多，同時(shí)訴苦道：有些專(zhuān)業(yè)度不夠的服務(wù)機(jī)構(gòu)不要策劃費(fèi)及月顧問(wèn)費(fèi)只收傭金但又不敢合作，有些很專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)卻價(jià)碼不菲，不但前期策劃費(fèi)動(dòng)輒上百萬(wàn)，還有月服務(wù)費(fèi)可能就要幾十萬(wàn)。

三、引入合伙人機(jī)制：獨(dú)辟蹊徑

引入合伙人機(jī)制，即聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人一起成立商業(yè)管理公司并給予一定的股份。職業(yè)經(jīng)理人作為一個(gè)公司股東的話(huà)，結(jié)果則完全不同，作為股東而非單純的職業(yè)經(jīng)理人參與到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體操盤(pán)過(guò)程中，個(gè)人的長(zhǎng)期利益與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，也能保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性，在工作中掌握更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，從專(zhuān)業(yè)角度及責(zé)任心等方面保證項(xiàng)目的品質(zhì)和預(yù)期。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功后，合伙人還可以從項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理中獲得持續(xù)收益。

目前，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)采用合伙人機(jī)制。與此同時(shí)，合伙人機(jī)制亦為職業(yè)經(jīng)理人所看重，因?yàn)闃I(yè)界很多知名的職業(yè)經(jīng)理人職位、年齡、收入都已到一定程度，職業(yè)遭遇天花板，不愿意再給人打工，寧愿自己做老板或者當(dāng)股東。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

成本管理中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，與住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)分開(kāi)而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒(méi)有專(zhuān)職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來(lái)管理，只注重工程建設(shè)過(guò)程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒(méi)有脫離造價(jià)成本的概念，沒(méi)有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開(kāi)發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)來(lái)進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問(wèn)題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)。二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開(kāi)發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)法滿(mǎn)足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見(jiàn)，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開(kāi)發(fā)初期高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無(wú)利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。

解決措施及建議

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略，通過(guò)總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門(mén)戰(zhàn)略目標(biāo)，用來(lái)指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資回收緩慢、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn)，最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快，開(kāi)發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化，靈活采取經(jīng)營(yíng)管理策略，以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率等效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)年度銷(xiāo)售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營(yíng)銷(xiāo)、租戶(hù)等多部門(mén)和單位，以及最終用戶(hù)消費(fèi)客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

2.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)?？梢哉f(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將項(xiàng)目全過(guò)程和全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

2.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

其意義是為經(jīng)營(yíng)管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)于項(xiàng)目。

2.4商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過(guò)程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)，一般需要與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段，6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實(shí)際管理過(guò)程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

3.1項(xiàng)目地位階段的策略

定位期，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入，依托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望，制定確實(shí)可行的策劃方案，并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專(zhuān)業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營(yíng)銷(xiāo)需求等等，目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

3.2項(xiàng)目籌備階段的策略

籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶(hù)的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力，同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主的投資信心，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果，引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門(mén)，由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開(kāi)發(fā)部門(mén)，以達(dá)到商業(yè)管理和工程開(kāi)發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立IT信息部?jī)?yōu)化商戶(hù)上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶(hù)的交流活動(dòng)、提高商戶(hù)經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，幫助商戶(hù)采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。

3.3項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略

進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶(hù)經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶(hù)與工程部門(mén)進(jìn)行工程交接，使商戶(hù)盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)要幫助商戶(hù)審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒(méi)人來(lái)買(mǎi)，二怕開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶(hù)經(jīng)營(yíng)信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略

啟動(dòng)期，把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開(kāi)業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價(jià)（SP活動(dòng)）、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì)，線上線下等推廣營(yíng)銷(xiāo)方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶(hù)有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒(méi)做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。

3.5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的策略

運(yùn)營(yíng)期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)起來(lái)之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營(yíng)銷(xiāo)上不斷進(jìn)行強(qiáng)化和創(chuàng)新，在節(jié)假日舉行大型的推廣活動(dòng)的基礎(chǔ)上利用網(wǎng)絡(luò)和媒體的力量進(jìn)行持續(xù)的推廣。以此來(lái)建立商業(yè)項(xiàng)目的特有的品牌影響力，保證客流持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持久盈利。

3.6項(xiàng)目穩(wěn)定期的策略

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

地產(chǎn)行業(yè)所說(shuō)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者往往是出身于住宅開(kāi)發(fā)型企業(yè)，而商業(yè)行業(yè)所說(shuō)的購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者多是商品流通經(jīng)營(yíng)型企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)行中表現(xiàn)出很強(qiáng)的商業(yè)屬性，而對(duì)于出身住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一商業(yè)屬性給其開(kāi)發(fā)管理工作帶來(lái)了很大的困難；對(duì)于出身商品流通的企業(yè)，由于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)往往不愿意涉足大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，更多的是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理收益。

大型商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)是近兩年才興起的行業(yè)，懂得項(xiàng)目全程運(yùn)營(yíng)管理人才十分缺乏，加之從住宅地產(chǎn)走過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使的開(kāi)發(fā)商陷入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)頭緒的狀態(tài)。筆者在此從商業(yè)地產(chǎn)屬于綜合行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)大型購(gòu)物中心、SHOPPING MALL開(kāi)發(fā)商外部協(xié)作咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分析，希望能與地產(chǎn)行業(yè)的朋友進(jìn)行交流。

大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程的復(fù)雜性

一個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目從立項(xiàng)到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，一般要經(jīng)歷：項(xiàng)目可行性市場(chǎng)調(diào)查——項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可行性聽(tīng)證——施工手續(xù)及相關(guān)政府批文申報(bào)——建筑方案設(shè)計(jì)——建筑施工——項(xiàng)目招商、銷(xiāo)售——購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)——物業(yè)管理等過(guò)程。這個(gè)過(guò)程中的每一項(xiàng)工作有其先后次序，而且每一項(xiàng)工作過(guò)程在推進(jìn)時(shí)互為作用，如果有一項(xiàng)工作出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響到這個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)。大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程從工作項(xiàng)目數(shù)量看整體呈“橄欖型”，精確的說(shuō)在項(xiàng)目開(kāi)始建筑施工到招商基本結(jié)束時(shí)，其工作內(nèi)容是最為繁多的。

大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及眾多行業(yè)

大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)內(nèi)部控制過(guò)程復(fù)雜，外部涉及行業(yè)眾多。大型購(gòu)物中心從開(kāi)始到商業(yè)運(yùn)營(yíng)所涉及的行業(yè)有相關(guān)政府部門(mén)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)行業(yè)、金融行業(yè)、建筑行業(yè)、商品流通行業(yè)、服務(wù)娛樂(lè)行業(yè)等等。而在各個(gè)行業(yè)下面又可以再細(xì)分為很多的小的次級(jí)行業(yè)，如本文下面要講到的咨詢(xún)行業(yè)就有商業(yè)開(kāi)發(fā)管理咨詢(xún)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢(xún)、物業(yè)管理咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)、廣告策劃咨詢(xún)、投資咨詢(xún)等等。

大型購(gòu)物中心需要專(zhuān)業(yè)協(xié)作團(tuán)隊(duì)

面對(duì)復(fù)雜多頭并進(jìn)的內(nèi)部開(kāi)發(fā)過(guò)程、外部眾多的關(guān)聯(lián)性相關(guān)行業(yè)，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商往往在內(nèi)部對(duì)過(guò)程控制不利、在外部眾多關(guān)系協(xié)調(diào)不好，而這些探其根本是由于對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)管理缺乏經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)所造成的。開(kāi)發(fā)商常常會(huì)采取的措施是提高本企業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、高薪引入專(zhuān)業(yè)人才來(lái)解決這些問(wèn)題，但結(jié)果并不理想，而且高薪引入的專(zhuān)業(yè)人員還因?yàn)椤翱战蹈呗毼弧倍l(fā)團(tuán)隊(duì)組織建設(shè)上的諸多問(wèn)題。

出身住宅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商大多能借助原來(lái)開(kāi)發(fā)住宅的經(jīng)驗(yàn)，借用營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)、廣告設(shè)計(jì)公司來(lái)幫助自己進(jìn)行一些營(yíng)銷(xiāo)工作，但往往感覺(jué)這些咨詢(xún)公司對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)是“治表不治本”，最明顯的表現(xiàn)為項(xiàng)目不吸引主力商戶(hù)、整體項(xiàng)目招商銷(xiāo)售緩慢。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些的局面，最需要調(diào)整的工作就是加強(qiáng)購(gòu)對(duì)物中心商業(yè)屬性的認(rèn)識(shí)，并及時(shí)的建立其服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程的專(zhuān)業(yè)化、分工精細(xì)化的外部協(xié)作顧問(wèn)型團(tuán)隊(duì)。

大型購(gòu)物中心的專(zhuān)業(yè)協(xié)作團(tuán)隊(duì)分類(lèi)與管理

搭建全程的外部協(xié)作團(tuán)隊(duì)首先要對(duì)協(xié)作團(tuán)隊(duì)的分類(lèi)有一個(gè)全面正確的認(rèn)識(shí)。一個(gè)大型購(gòu)物中心的外部協(xié)作團(tuán)隊(duì)包括工程咨詢(xún)公司、投資咨詢(xún)公司、管理咨詢(xún)公司、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司等四大類(lèi)，具體包括調(diào)研機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、市場(chǎng)推廣公司、投資類(lèi)顧問(wèn)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司、法律咨詢(xún)公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)咨詢(xún)管理公司、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理咨詢(xún)公司、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)公司等。

購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商在充分認(rèn)識(shí)各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中適時(shí)、有續(xù)的引入各類(lèi)專(zhuān)業(yè)協(xié)作顧問(wèn)型公司，使其成為項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的重要力量。要改變以往工作中“以我為主”的經(jīng)營(yíng)觀念，把自己從一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的直接開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，改為定位于一個(gè)搭建“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)”的資源整合者。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，在一定程度上是其借用外部各類(lèi)專(zhuān)業(yè)協(xié)作團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)商戶(hù)需求的滿(mǎn)足能力。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；管理

前言

現(xiàn)如今，隨著我國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長(zhǎng)以及我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積等不斷增長(zhǎng)。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問(wèn)題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理進(jìn)行思考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

（1）開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開(kāi)發(fā)商資金投資回收周期更長(zhǎng)；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)每個(gè)階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動(dòng)的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

（2） 招商先行，開(kāi)發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類(lèi)型的地產(chǎn)，利用專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及未來(lái)的客戶(hù)十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開(kāi)發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問(wèn)題頻出，原因在于所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目戶(hù)型未必適合進(jìn)場(chǎng)商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。

（3）運(yùn)營(yíng)模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、托管運(yùn)營(yíng)等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的順利與否直接決定著其未來(lái)價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理三位一體，實(shí)行整體開(kāi)發(fā)和整體經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動(dòng)自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題

1.項(xiàng)目定位水平較低

商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開(kāi)發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商以及消費(fèi)者。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵，在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作中，很多開(kāi)發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心概念，偏離了開(kāi)發(fā)的定位中心。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)著重加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強(qiáng)對(duì)已建項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立了根本基礎(chǔ)，通過(guò)后期優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運(yùn)作體系及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)模式

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開(kāi)發(fā)起步較晚，時(shí)至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化以及流程化的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場(chǎng)存在著大型的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，投融資市場(chǎng)空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)作中，缺乏專(zhuān)業(yè)的基金信托、招商服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大型的咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，關(guān)于評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成熟的評(píng)估模型以及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系尚未建立。

3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)

與國(guó)外相比，在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢(xún)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專(zhuān)業(yè)化程度較低，缺乏專(zhuān)業(yè)化集中的咨詢(xún)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。專(zhuān)業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其在整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)期服務(wù)于大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，具備訂單式的開(kāi)發(fā)體系。長(zhǎng)期活動(dòng)于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長(zhǎng)期的招商前期工作經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶(hù)資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級(jí)別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的概率。發(fā)展專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，有利于更進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商、投投資商、運(yùn)營(yíng)商各方之間的職責(zé)，規(guī)范各方操作，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理建議

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場(chǎng)情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營(yíng)模式。關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來(lái)項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來(lái)運(yùn)營(yíng)模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來(lái)的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿(mǎn)足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶(hù)運(yùn)營(yíng)與利潤(rùn)的及時(shí)獲得，在整個(gè)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶(hù)使用要求進(jìn)行定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話(huà)說(shuō)，也就意味著明確了市場(chǎng)上客戶(hù)的需求，最終對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動(dòng)的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂(lè)觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動(dòng)性，用以靈活應(yīng)對(duì)后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過(guò)程中因圖紙深度不夠帶來(lái)一系列的問(wèn)題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個(gè)工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過(guò)程、全方位地對(duì)施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿 "前緊后松" ，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專(zhuān)業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營(yíng)管理人才，后期施工過(guò)程中，特別是對(duì)其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過(guò)程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。

4.源頭控制成本，過(guò)程開(kāi)發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿(mǎn)足預(yù)期控制要求，對(duì)比招商及項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。

結(jié)語(yǔ)

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

參考文獻(xiàn)