保險與擔(dān)保體制對住房消費的作用

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本文作者：孫程程 單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)

現(xiàn)階段，以住房公積金為主的政策性住房金融制度和以住房商業(yè)信貸為主的商業(yè)性住房金融制度在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著極其重要的作用。但是，目前這兩種占主導(dǎo)地位的住房金融工具在制定政策和實際應(yīng)用中還存在著一些問題，住房消費支持的手段還比較落后，住房金融政策略顯單一，因此在住房消費支持上還未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為此，補充并完善與主導(dǎo)住房金融政策相配套的金融工具（如住房保險、住房擔(dān)保等）是十分必要的。雖然，目前保險和擔(dān)保機制在支持住房消費中發(fā)揮了一定作用，但還不夠明顯，這說明保險和擔(dān)保機制在其運行中仍存在一些需要進一步解決的問題。

一、保險和擔(dān)保機制在支持住房消費中存在的問題

（一）保險作用尚未得到充分發(fā)揮

住房保險是隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。作為金融市場的重要組成部分，我國的保險市場已經(jīng)初步形成，但是住房金融和保險市場的融合還不夠，住房保險僅處于淺層次的初級階段，作用沒有得到充分發(fā)揮。例如住房保險業(yè)務(wù)剛起步、數(shù)量少、險種單一，抵押貸款房屋保險發(fā)展不盡完善，住房抵押貸款壽險幾乎是空白，貸款機構(gòu)和保險機構(gòu)的風(fēng)險范圍沒有合理劃分，參與住房金融業(yè)務(wù)實力較強的保險機構(gòu)單一等。具體而言，住房保險在住房消費支持中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，對房貸綜合險的抵觸情緒較大；第二，對其他財險的認識度不高；第三，利用公積金貸款購房及貼息貸款購房的投保政策不夠清晰；第四，壽險業(yè)務(wù)面臨空白。目前，保險作用未得到充分發(fā)揮的深層原因主要有以下幾點：

1.保險的險種及其條款設(shè)計不盡合理：第一，各險種的發(fā)展不平衡；第二，合同保險期限與實際承擔(dān)保險責(zé)任的期限不一致，導(dǎo)致保險費的計算存在出入；第三，保險過度，消費者負擔(dān)過重。

2.保險公司在業(yè)務(wù)操作上存在缺陷：第一，經(jīng)營認識上的偏差導(dǎo)致手續(xù)費的攀升；第二，考核體制上的弊端導(dǎo)致保費虛增和營業(yè)費用虛提；第三，保險保障不充分，保證保險和信用保險相混淆。

（二）擔(dān)保與住房消費性融資機制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量還較低

擔(dān)保制度作為一種新的住房消費服務(wù)方式，對促進住房消費、防范和化解個人住房貸款風(fēng)險發(fā)揮了積極作用。但這個新興行業(yè)畢竟是在摸索中求發(fā)展，在業(yè)務(wù)設(shè)計本身及其操作過程中還存在許多問題。第一，政策性擔(dān)保和商業(yè)性擔(dān)保發(fā)展不平衡；第二，擔(dān)保在降低信貸工具使用門檻方面的作用不明顯；第三，擔(dān)保機制幾乎沒有體現(xiàn)出對低職級公務(wù)員的特別支持；第四，尚未發(fā)揮專業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)的作用。擔(dān)保與住房消費性融資機制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量不高的原因主要有以下幾點：第一，商業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)及擔(dān)保市場存在內(nèi)在缺陷；第二，政策性擔(dān)保存在政策限制和體制障礙；第三，對住房擔(dān)保機制的認識度還不夠。

二、保險和擔(dān)保機制對住房消費的支持效率需要改進

目前，保險和擔(dān)保機制尚處于初級階段。由于與住房消費性融資機制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量較低等方面的原因，致使這一機制支持住房消費的功效沒有得到較好的發(fā)揮。

為此，必須改進保險和擔(dān)保機制對住房消費的支持效率。擔(dān)保和保險都是處理風(fēng)險的金融工具，兩者既有聯(lián)系，又有本質(zhì)區(qū)別。從功能上說，擔(dān)保主要是保障債權(quán)的實現(xiàn)，促進資金融通和商品流通，而保險是當(dāng)發(fā)生保險合同約定的損失時使投保人能獲得賠償，并且兩者在運營機理、法律關(guān)系、風(fēng)險防范上也有差異。這些特點在理論上和機制運行上為兩者的結(jié)合以彌補各自缺陷提供了可能。以下兩種業(yè)務(wù)，可有效提高政策性與商業(yè)性擔(dān)保保險的融合度。

（一）綜合險業(yè)務(wù)

據(jù)悉，已有政策性住房擔(dān)保機構(gòu)（如北京市住房貸款擔(dān)保中心）開辦了此項業(yè)務(wù)，對采用公積金貸款的住房融資者提供“團購保險”服務(wù)，并且申明此項業(yè)務(wù)免收保險費。但是此項業(yè)務(wù)的開展處于起步階段，機制的設(shè)計和運行還應(yīng)進一步完善。優(yōu)化后的團體房貸綜合險業(yè)務(wù)運行機制如圖1所示。其中有一點尤其值得注意，那就是優(yōu)化后的方案中規(guī)定由住房公積金管理中心替職工繳納保險費，并由政策性擔(dān)保機構(gòu)代為辦理保險業(yè)務(wù)。購房融資者抵觸房貸綜合險的原因無非是由于短期來看使他們承擔(dān)了一定的保險費用，而如果把這一筆費用由住房公積金管理中心承擔(dān)，那么購房融資者對房貸綜合險一定是歡迎的。

而且，由住房公積金管理中心繳交保費也是合理的。一方面，《住房公積金管理條例》中規(guī)定住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房等住房消費活動，而房貸綜合險是保證能獲得購置住房并使住房消費得以順利進行的前提條件，也是用于購買住房的支出，因此也符合住房公積金的使用規(guī)定；另一方面，職工所繳存的住房公積金及其所在單位為其繳存的住房公積金，都屬于職工個人所有，利用其中一小部分資金繳納住房的保險費用也無可厚非。

（二）團體信用住房人壽保險業(yè)務(wù)

團體信用住房人壽保險業(yè)務(wù)的設(shè)計方案與團體房貸綜合險業(yè)務(wù)比較相似，仍是政策性擔(dān)保機構(gòu)與保險公司（壽險公司）簽訂團購保險合同，代為辦理相關(guān)保險業(yè)務(wù)事宜。不同點在于此業(yè)務(wù)是由公務(wù)員和政策性擔(dān)保機構(gòu)簽訂委托合同，業(yè)務(wù)的開展采取自愿的形式，并且保險費不由住房公積金管理中心承擔(dān)。具體的運行機制如圖2所示。

通過加強政策性住房擔(dān)保機構(gòu)和人壽保險公司的交流與合作，雙方簽訂上述保險合同既能實現(xiàn)專業(yè)化分工、提高金融工具的支持效率，又有效分散風(fēng)險，從而有效提高政策性與商業(yè)性擔(dān)保保險的融合度，使得保險對住房金融的作用得到充分發(fā)揮，提高了擔(dān)保與住房消費性融資機制之間的協(xié)調(diào)配合度。