房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理探討

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摘要：土地增值稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的一種重要手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為迎合國家的相關(guān)政策，需要在發(fā)展中不斷強化和提高自身的土地增值稅清算管理水平，最大程度避免不規(guī)則項目清算行為對自身投資方向的影響，最終實現(xiàn)自身核心競爭力的提高。文章主要就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理進行分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算管理

1引言

我國的相關(guān)法律政策明確指出，土地增值稅以建筑物為征稅對象，同時按照30%~60%的四級超率累進稅率對征稅對象展開征收行為。但是在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)企業(yè)包括的項目數(shù)量和種類比較多，進行土地增值稅清算時存在很大的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展實踐經(jīng)營活動的過程中，需要著力促進自身清算管理水平的提高。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理分析

就土地增值稅來說，宏觀政策和形勢將會對其產(chǎn)生很大的影響，如征管制度與政策的變化將會極大程度的影響土地增值稅的稅收收入和負(fù)擔(dān)。在征收土地增值稅時，我國稅務(wù)機關(guān)明確指出，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稽查，強化對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的監(jiān)督，對土地增值稅進行有效的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)涉及很多的稅種，土地增值稅是其中十分重要的一種，其管理范圍十分廣，因此在實際的管理中具有一定的復(fù)雜性和難度，需要在房地產(chǎn)開發(fā)前，明確自身的征稅范圍，并進行相關(guān)的評估和論證，進而避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)費用使用模糊等問題，另外，在項目開展中，需要合理規(guī)劃建房方案，以保證費用支出的清晰化。此外，在進行土地增值稅清算時，將銷售定價環(huán)節(jié)、增值額清算方式選擇等作為重點，以保障土地增值稅清算管理工作的順利進行。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中面臨的問題

3.1收入

稅務(wù)機關(guān)需要明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格，審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入范圍，審核房地產(chǎn)購售合同，代收費用等。收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算時常遇到的問題之一。導(dǎo)致收入問題的原因包括以下幾個：其一，我國的相關(guān)條例中指出，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格不能高于房地產(chǎn)評估價格，這導(dǎo)致計稅價格偏低，進而使房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入受到影響；其二，在面對銷售價格問題時，稅務(wù)機關(guān)多根據(jù)同時期商品房售價的方式，對相關(guān)的法律法規(guī)進行調(diào)整，從而導(dǎo)致計稅價格問題的產(chǎn)生。

3.2成本費用

稅務(wù)機關(guān)主要審核發(fā)生的成本費用，并依據(jù)實際發(fā)生金額扣除。對于一些不能提供有效憑證的房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)對其實際發(fā)生數(shù)額將不予扣除；對于各項預(yù)提費用，不能將其包含在扣除項目金額中。在對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)費用金額進行扣除時，扣除項目主要包括以下幾個：房地產(chǎn)開發(fā)費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)支付的費用。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算中，成本費用是其面臨的最主要問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常在成本費用方面出現(xiàn)票據(jù)不合規(guī)問題，如使用假發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視相關(guān)工作人員的培訓(xùn)，使其可以更加合理的處理相關(guān)的發(fā)票業(yè)務(wù)，加強對票據(jù)的審核，解決成本問題，以便以后的清算工作可以順利進行。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在合同列支價格超過本地平均價格的問題，從而導(dǎo)致弄虛作假等行為。

3.3加強與主管稅務(wù)機關(guān)的溝通，確保選擇政策的準(zhǔn)確性和適用性稅務(wù)籌劃既是一項財務(wù)管理活動，同時其也需要依據(jù)國家稅收政策開展相關(guān)的工作?？紤]到不同區(qū)域、行業(yè)的發(fā)展情況，我國在統(tǒng)一的稅收政策之外還存在多層次的區(qū)域性和行業(yè)性稅收政策。統(tǒng)一的稅收政策相對比較成熟，企業(yè)、稅務(wù)機構(gòu)等相關(guān)群體對政策的適用范圍、條件等認(rèn)識基本一致，一般不存在政策適用錯誤的風(fēng)險。而在上市公司并購的實務(wù)操作中，能夠帶來較大稅收籌劃空間和收益的往往是一些區(qū)域性、行業(yè)性的稅收政策。對于這類政策，稅務(wù)機關(guān)和上市公司、中介機構(gòu)等群體在理解上可能存在偏差，如不能事先溝通一致，可能導(dǎo)致整個稅收籌劃的失敗。因此在交易前后，加強與主管稅務(wù)機關(guān)的溝通就顯得特別重要。上市公司和標(biāo)的企業(yè)共同向雙方主管稅務(wù)機關(guān)詳細(xì)介紹并購交易的商業(yè)實質(zhì)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計及涉稅事項安排，充分溝通最新的稅收政策信息，確認(rèn)政策選擇的準(zhǔn)確性和適用性，從而取得交易雙方稅務(wù)主管機關(guān)的認(rèn)可和支持，為并購工作的順利開展鋪平道路。

4房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的有效對策

4.1明確清算條件

就房地產(chǎn)企業(yè)來說，在組織進行土地增值稅清算工作時，一定要先明確清算條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對相關(guān)工作人員的培訓(xùn)，使其熟練掌握企業(yè)的實際清算情況。另外，主管稅務(wù)機關(guān)需要及時準(zhǔn)確地向有關(guān)企業(yè)進行指令信息的傳達(dá)，落實清算條件明確制度。

4.2明確土地增值稅扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算時，通常會涉及土地使用前支付的金額等環(huán)節(jié)，基于這一情況，為促進清算管理狀態(tài)的規(guī)范化，需要相關(guān)工作人員明確規(guī)定扣除項目，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費用、開發(fā)間接費用、項目開發(fā)成本等。稅務(wù)機關(guān)在項目扣除時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格要求納稅人提供項目扣除的憑證，以免對國家整體稅收收入帶來不利影響。此外，為了減少繳納的稅款，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)繳土地增值稅、低于實際預(yù)繳率等方法，針對在這種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強憑證環(huán)節(jié)的審核，以確保土地增值稅的清算工作可以有效地進行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行土地增值稅清算時，對多個項目共同成本的合理分配具有重要的現(xiàn)實意義。

4.3明確視同銷售情況

就房地產(chǎn)企業(yè)來說，視同策略的實施和應(yīng)用，對于土地增值稅清算工作的順利開展意義非常。視同策略的實施，將會使房屋建設(shè)成為福利方法的做法減少，并且可以減少房抵債問題，因此，在實際的清算管理中，需要強化視同策略的有效實施。如，一些存在使用商品房抵工程款的情況，逃避土地增值稅。開展視同銷售情況明確的行為，將可以很大程度的抑制這類問題的產(chǎn)生。另外，在明確視同銷售的基礎(chǔ)上，通過有效措施提高相關(guān)工作人員的專業(yè)水平，進而實現(xiàn)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的目的。

4.4完善核算環(huán)節(jié)

完善核算步驟，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效開展土地增值稅核算十分必要。為了促進核算步驟的完善，我們可以從以下方面入手，其一，房地產(chǎn)開發(fā)商需要擔(dān)負(fù)自身的職責(zé)，確定合適的核算方法，同時根據(jù)項目的實際特征，以普通住房、非普通住房、非住宅等形式進行劃分，實現(xiàn)好的核算狀態(tài)；其二，相關(guān)工作人員應(yīng)重視區(qū)別計算手段的使用，以享受免稅條款，滿足企業(yè)的核算條件，實現(xiàn)最佳的核算狀態(tài)；其三，在項目完工后，需要根據(jù)項目的實際面積進行分核計算行為，促進核算工作的科學(xué)性和機會成本。直接成本費用比較容易計量，一般主要是聘請專業(yè)稅務(wù)顧問發(fā)生的相關(guān)費用，相關(guān)的機會成本則需要特別關(guān)注，根據(jù)并購前后上市公司及標(biāo)的公司的預(yù)期經(jīng)營數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)的變化情況做好數(shù)據(jù)測算，充分識別因并購交易中的涉稅安排可能對當(dāng)前享受的優(yōu)惠政策造成的沖擊。只有通過充分的測算才能準(zhǔn)確判斷稅收籌劃方案的有效性，從而降低稅收籌劃失敗的風(fēng)險。

總之，上市公司并購過程中存在有多種形式的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，如企業(yè)歷史遺留未來經(jīng)營稅務(wù)籌劃風(fēng)險、成本風(fēng)險和政策風(fēng)險等，這些都是并購重組過程中不可回避的。針對不同類型的風(fēng)險，上市公司要結(jié)合自身發(fā)展的實際情況及并購交易本身的方案設(shè)計等因素，有針對性地去解決這些問題，做好稅收籌劃風(fēng)險控制工作，推動并購的順利開展。

參考文獻

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［2］王浩.稅務(wù)籌劃風(fēng)險與稅務(wù)籌劃策略探討［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2016（3）.

作者:黃曉郁 單位:重慶金錦駿昌實業(yè)有限公司