新農(nóng)村物業(yè)管理模式研究

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摘要：新農(nóng)村建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，極大的改善了呼和浩特市農(nóng)民的生活條件，但后期管理維護(hù)問(wèn)題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀，因地制宜的提出新農(nóng)村物業(yè)管理的幾種模式，通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問(wèn)題，促使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，為新農(nóng)村建設(shè)的后續(xù)管理拓寬思路，讓農(nóng)民更好的享受新農(nóng)村建設(shè)帶來(lái)的便利。

關(guān)鍵詞：新農(nóng)村；物業(yè)管理；模式正文

呼和浩特市從2014年開(kāi)始新農(nóng)村建設(shè)工作。三年來(lái)，累計(jì)投資241億元，完成2172個(gè)實(shí)施村建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了行政村所在地村和較大自然村“十項(xiàng)工程”高標(biāo)準(zhǔn)全覆蓋。這一工程的實(shí)施，加快了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)了城市公共服務(wù)向農(nóng)村拓展輻射，進(jìn)一步改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件。但是后期農(nóng)村居民點(diǎn)的環(huán)境管理，公共配套設(shè)施的維護(hù)等成為困撓各級(jí)政府的難題。本文擬通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農(nóng)村建設(shè)后期管理的問(wèn)題，逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距，促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐，提高農(nóng)民的生活居住質(zhì)量。

一、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀

通過(guò)在呼和浩特市九個(gè)旗縣區(qū)的農(nóng)村中選取樣本，對(duì)樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理等情況以及是否已開(kāi)展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，分析呼和浩特市農(nóng)村在環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等方面存在的問(wèn)題以及目前農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀。1.1環(huán)境管理。根據(jù)調(diào)查，目前呼和浩特新農(nóng)村環(huán)境治理主要圍繞農(nóng)村垃圾收集和治理進(jìn)行，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，按照“戶(hù)分類(lèi)、村收集、鄉(xiāng)拉運(yùn)、縣處理”的模式，制訂了具體的實(shí)施方案，建立了城鄉(xiāng)一體化垃圾處理機(jī)制。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的旗縣區(qū)在各村重點(diǎn)實(shí)施了村容環(huán)境改造整治，進(jìn)行村內(nèi)道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運(yùn)垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務(wù)中心等，并嘗試引入環(huán)衛(wèi)公司，對(duì)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行市場(chǎng)化管理。調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和位置較為偏僻的村落，村莊的環(huán)境維護(hù)主要依靠農(nóng)民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問(wèn)題較多，保潔和垃圾清運(yùn)是村民最急需的物業(yè)服務(wù)。1.2村落治安。呼和浩特市以新農(nóng)村建設(shè)為依托，通過(guò)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，提升了農(nóng)村治安條件，特別是城中村及城市周邊農(nóng)村已基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村視頻監(jiān)控全覆蓋工程。以賽罕區(qū)為例，該區(qū)全面實(shí)施了立體化“治安防控”工程，101個(gè)行政村全部完成高清視頻監(jiān)控建設(shè)安裝工作，并投入使用。但是目前農(nóng)村的治安管理工作主要由村委會(huì)組織承擔(dān)，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，村民對(duì)治安管理工作滿(mǎn)意率不高。1.3房屋及配套設(shè)施管理。新農(nóng)村建設(shè)工程對(duì)農(nóng)村危房進(jìn)行了大范圍改造，改造工程以農(nóng)戶(hù)自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時(shí)，新農(nóng)村建設(shè)工程對(duì)村莊基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，通路、場(chǎng)地硬化、文化室等基本公共服務(wù)設(shè)施配套，保障了農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活需求。為保證房屋及配套設(shè)施的正常使用，需要進(jìn)行經(jīng)常性的維修養(yǎng)護(hù)工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)村民自己的房屋或設(shè)備設(shè)施受到不同程度損壞時(shí)，被訪農(nóng)戶(hù)所選擇的維修方式有所不同。當(dāng)房屋或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)門(mén)窗或水電方面的小損壞時(shí)，大部分的農(nóng)戶(hù)會(huì)選擇自己進(jìn)行維修，維修難度不大，滿(mǎn)意率也高；而當(dāng)房屋出現(xiàn)漏水、梁柱損壞或太陽(yáng)能熱水器等設(shè)備出現(xiàn)重大損壞的時(shí)候，則更多的會(huì)求助專(zhuān)業(yè)商戶(hù)，時(shí)間長(zhǎng)，滿(mǎn)意率也較低。對(duì)于公共的建筑及共用配套設(shè)施則面臨無(wú)人養(yǎng)護(hù)的局面，導(dǎo)致公共建筑和公用配套設(shè)施的使用年限縮短。調(diào)查中，大部分村民希望有專(zhuān)業(yè)的維修人員為他們進(jìn)行日常的房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計(jì)在村間道路栽植各類(lèi)苗木97.92萬(wàn)株，綠化面積達(dá)到1.25萬(wàn)畝。大部分村民表示近幾年來(lái)村里的綠化環(huán)境變好了，村莊內(nèi)部和周邊有規(guī)劃整齊的樹(shù)木和花草，居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠(yuǎn)村莊的綠化管理工作是村委會(huì)在負(fù)責(zé)，無(wú)專(zhuān)業(yè)的綠化工人，較少進(jìn)行修剪、補(bǔ)植、除草、噴藥等工作，花木長(zhǎng)勢(shì)一般，村民對(duì)綠化工作的滿(mǎn)意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門(mén)負(fù)責(zé)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，村民對(duì)綠化工作的滿(mǎn)意率也較高。

二、呼和浩特市新農(nóng)村引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式的必要性

自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來(lái)，發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村地區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)，實(shí)際是由村民委員會(huì)代為行使。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快和農(nóng)村居住環(huán)境的改善，農(nóng)民對(duì)治安和衛(wèi)生管理的要求不斷提升，村民委員會(huì)代管農(nóng)村物業(yè)的模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足村民生活的需求。引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式可以?xún)?yōu)化政府管理效能，改變過(guò)去重建設(shè)，輕后期管理的發(fā)展方式，進(jìn)一步改善農(nóng)村居民的居住環(huán)境，維護(hù)房屋及配套設(shè)施的正常使用，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居所的保值增值。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式后，可以吸納農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力，經(jīng)培訓(xùn)后上崗，承擔(dān)所在區(qū)域的保潔、保安、工程維修等工作，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民在家門(mén)口就業(yè)的目標(biāo)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，農(nóng)村物業(yè)管理是一個(gè)新興且潛力巨大的市場(chǎng)。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)，開(kāi)展有償物業(yè)服務(wù)增加經(jīng)濟(jì)收益，提升企業(yè)影響力和品牌效應(yīng)。

三、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的模式

據(jù)發(fā)達(dá)省份在新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外類(lèi)似社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合呼和浩特市農(nóng)村實(shí)際情況和地域特點(diǎn)，本文探索建立適合呼和浩特市新農(nóng)村實(shí)際情況的幾種典型模式：委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場(chǎng)化運(yùn)行方式為主。3.1委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式。目前，城市住宅小區(qū)已普遍推行委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式，它是由業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)的形式，在市場(chǎng)上公開(kāi)招聘物業(yè)企業(yè)，并委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，綠化管理等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的方式。呼和浩特市城中村住宅小區(qū)，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)城市生活方式較為熟悉，對(duì)物業(yè)服務(wù)的接受程度也較高，有對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共服務(wù)也已基本覆蓋此區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的難度也較小，適合委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。這種模式的特點(diǎn)是業(yè)主的所有權(quán)與管理權(quán)相分離，業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理將是新農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的方向，專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司能提供高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的服務(wù)，能夠給村民帶來(lái)更好的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。3.2政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式。對(duì)于近郊農(nóng)村地區(qū)，距城市周邊距離近，可由政府出資,購(gòu)買(mǎi)保潔、垃圾清運(yùn)等服務(wù)，滿(mǎn)足村民的最基本的物業(yè)服務(wù)需求。例如將村級(jí)日常保潔和垃圾清運(yùn)由村到鎮(zhèn)(街)垃圾中轉(zhuǎn)站的部分交由個(gè)人或公司承包,負(fù)責(zé)統(tǒng)一收集至指定的中轉(zhuǎn)站，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)，縣區(qū)進(jìn)行無(wú)害化處理，日常監(jiān)督考核由區(qū)環(huán)衛(wèi)處組織實(shí)施。通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社會(huì)化服務(wù),實(shí)行市場(chǎng)化管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化工作集中運(yùn)行。運(yùn)作過(guò)程中要加快城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加環(huán)衛(wèi)設(shè)施數(shù)量,選擇合適地點(diǎn)建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站,并配備垃圾壓縮車(chē)和運(yùn)輸車(chē)，各村按要求設(shè)置垃圾桶,滿(mǎn)足居民生活垃圾收集需要，實(shí)行垃圾收集和運(yùn)輸密閉化，改善農(nóng)村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對(duì)于部分較為偏僻，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的村落，農(nóng)民無(wú)法承受較高的物業(yè)管理費(fèi)用，對(duì)物業(yè)服務(wù)需求也不高，只需較低層次的物業(yè)服務(wù)，如社區(qū)基本安全維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)、設(shè)備設(shè)施的管理等?？捎纱逦瘯?huì)帶頭建立村民自我管理模式，村委會(huì)推選有一定技能的人員經(jīng)培訓(xùn)后成為物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節(jié)省招聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的物業(yè)管理費(fèi)用，在經(jīng)濟(jì)上減輕了村民的負(fù)擔(dān)，給村民帶來(lái)了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務(wù)水平受制于村委會(huì)的管理能力。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，全面實(shí)行市場(chǎng)化。引入物業(yè)管理模式后，各級(jí)政府行政管理部門(mén)應(yīng)履行的監(jiān)管職責(zé)，提供必要的政策和資金支持，營(yíng)造農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，可以通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問(wèn)題，逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量,使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，為新農(nóng)村的后續(xù)管理拓寬思路，讓新農(nóng)村建設(shè)成果長(zhǎng)久保持發(fā)展下去。

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作者:劉燕 單位:內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院