收益法評估報告精選(九篇)

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第1篇：收益法評估報告范文

為督促資產(chǎn)評估機構(gòu)改進和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評估行業(yè)社會公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評估協(xié)會組建檢查組，對省內(nèi)部分評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進行檢查。以下為對A評估機構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評估報告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評估的目的為核實2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的市場價值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的依據(jù)，為追溯評估。

二、評估報告情況

根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評估報告，截止評估基準日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬元，負債總額1,413.55 萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。

(一)評估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)。

(二)評估對象：為評估基準日yh 公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產(chǎn)負債表中所列示的全部資產(chǎn)和負債。

(三)價值類型及其定義：采用市場價值標準。

(四)評估基準日：2008 年3月31日。

(五)評估方法。資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評估采用成本法。

(六)評估程序?qū)嵤┻^程和簡要情況。1.對流動資產(chǎn)、流動負債均按經(jīng)核實后的賬面值為評估值；2.對非流動資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評估價值＝重置價值×成新率；3.對非流動資產(chǎn)———無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準地價修正法，評估價值＝基準地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評估對象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點集聚程度、交通條件、配套設施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評估結(jié)論。在評估基準日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評估價值為1,266.30萬元。評估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評估增值。(八)特別事項說明。對法律權(quán)屬、實物資產(chǎn)的實地勘察、控股權(quán)的溢價、評估基準日至報告日之間的政策調(diào)整和其他事項、評估假設條件、可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項等6項進行了說明。

(九)評估報告日：2012 年1 月18 日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款的現(xiàn)場調(diào)查記錄，無評估業(yè)務需要的基礎資料，對評估對象現(xiàn)狀和評估對象法律權(quán)屬未進行關注。

（二）底稿中無被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展狀況及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關信息和定價依據(jù)資料。

（三）底稿中無固定資產(chǎn)———機器設備的詢價記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項貶值因素的確定過程和評定估算過程記錄、無被評估企業(yè)所申報的資產(chǎn)和負債明細表。

（四）報告中無被評估企業(yè)財務狀況。

（五）報告中未對價值類型進行定義和說明選擇該價值類型的理由。

（六）報告中未披露對生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報告中無被評估企業(yè)的財務分析和被評估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟效益狀況比較。

（八）報告中未披露是否考慮了流動性對評估對象價值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評估師主要對被評估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實施了相應的評估程序，因本次評估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，且為追遡評估，根據(jù)當?shù)囟悇詹块T的監(jiān)管，也只要求對企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價值變動大的資產(chǎn)進行評估，稅務部門根據(jù)評估增值及賬面反映情況，直接核定應納稅所得額，對評估報告的披露要求也相對簡單。這樣便于稅務部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評估師選擇資產(chǎn)基礎法進行評估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。其實在實際操作中，有地方稅務部門對評估方法也是有要求的，有的稅務部門按市場法或收益法評估得出的企業(yè)企業(yè)價值評估結(jié)論還不予認可。

五、案例點評

（一）評估方法選擇說明過于簡單。根據(jù)《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。評估師在選擇評估方法時僅說明由于企業(yè)經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法，同時由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評估采用成本法，過于簡單。評估師應對被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展狀況及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關信息和定價依據(jù)資料進行分析，并了解被評估單位內(nèi)部管理制度、會計基礎工作等情況，如實說明與被評估單位相關行業(yè)、相當規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預測，以致無法合理預測未來現(xiàn)金流量的原因。

（二）評估程序不到位，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。本案例評估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，評估對象為評估基準日yh 公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產(chǎn)負債表中所列示的全部資產(chǎn)和負債。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，應理解為應對股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值為評估對象，但根據(jù)評估報告使用者———稅務部門的監(jiān)管要求，評估師實際只對非流動資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進行了評估，未對貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款等實施必要的評估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價值評估報告，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。

第2篇：收益法評估報告范文

【關鍵詞】 資產(chǎn)評估； 無形資產(chǎn)； 質(zhì)量控制

中圖分類號：F123.7文獻標識碼：A文章編號：1004-5937（2014）20-0040-04一、引言

資產(chǎn)評估行業(yè)在我國從產(chǎn)生至今，已經(jīng)過二十多年的發(fā)展，但進行的全國性行業(yè)質(zhì)量檢查工作卻為數(shù)不多。為了提高資產(chǎn)評估業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，2013年4月，財政部了2013年度資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的公告，由財政部和中國評估師協(xié)會組織開展2013年度行業(yè)質(zhì)量檢查工作。通過檢查，摸清了“家底”，總體來說資產(chǎn)評估整體質(zhì)量水平有所提高，檢查結(jié)果比較樂觀，但是由于無形資產(chǎn)本身的特點，以及評估人員、專業(yè)技能欠缺等原因，其評估質(zhì)量仍然存在一些問題。在無形資產(chǎn)評估業(yè)務越來越多的今天，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，已成為當前亟待研究與解決的重大課題。

二、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的現(xiàn)狀及存在的問題

鑒于本次行業(yè)質(zhì)量檢查工作主要是從評估工作底稿以及評估工作報告的規(guī)范性和完備性入手，為此，本文結(jié)合無形資產(chǎn)評估程序從這兩方面來闡述其存在的主要問題。

（一）業(yè)務約定書的簽訂

此次檢查發(fā)現(xiàn)，大部分評估機構(gòu)都簽訂了業(yè)務約定書，但是或多或少都存在著問題，可以歸納為以下幾方面：（1）部分只有法定代表人或合伙人的簽字，沒有加蓋評估機構(gòu)公章；（2）部分評估報告業(yè)務約定書涵蓋內(nèi)容和條款的表述不夠準確、清楚，甚至欠缺評估目的、評估基準日等基本內(nèi)容；（3）極少評估機構(gòu)出現(xiàn)評估師以個人的名義簽訂業(yè)務約定書；（4）涉及評估對象、評估目的等基本事項發(fā)生變化時，幾乎都沒有提供相關替代證據(jù)來表明變動。

（二）無形資產(chǎn)評估計劃的編制

評估師在執(zhí)業(yè)過程中，應按照《資產(chǎn)評估計劃指南》編制評估計劃，此次檢查中大部分評估機構(gòu)都編制了評估計劃，最常見的問題為：（1）評估計劃流于形式，計劃的內(nèi)容不夠具體完整，尤其是主要程序缺乏詳細的描述，項目的針對性不夠強；（2）部分評估計劃沒有經(jīng)過評估機構(gòu)相關負責人簽字，責任沒有具體落實到個人；（3）由于無形資產(chǎn)評估的特殊性，要求評估師具有一定的專業(yè)勝任能力，大部分評估計劃里沒有說明對評估項目負責人及評估人員的任用標準，無法保證無形資產(chǎn)評估項目質(zhì)量。

（三）現(xiàn)場勘查

由于無形資產(chǎn)的無形性，現(xiàn)場勘查是確定無形資產(chǎn)存在的關鍵前提，準則規(guī)定要根據(jù)無形資產(chǎn)評估對象的特點確定合理的評估調(diào)查方式。此次檢查發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)場勘查階段存在的主要問題有：（1）大部分都進行了針對性的訪談，但是訪談記錄不夠完整，相關性不夠強，沒有形成完備的工作底稿；（2）涉及無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算的，大部分對會計資料進行了查閱，但是查閱流于形式，沒有形成完整的工作記錄；（3）部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務現(xiàn)場勘查受到客觀限制，但是沒有對采取的其他方法是否恰當進行分析，沒有形成相應記錄。

（四）收集評估資料

這一環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的主要問題包括以下幾點：（1）大部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務對評估資料的收集不夠全面，如有的評估業(yè)務雖然取得了無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件，但是沒有取得完整的說明無形資產(chǎn)研發(fā)及實施的技術(shù)、財務、經(jīng)濟效益的材料；（2）部分評估機構(gòu)對無形資產(chǎn)評估資料和數(shù)據(jù)的收集沒有落實到專人，從而導致工作效率低下，難以有效保證評估質(zhì)量；（3）由于無形資產(chǎn)無形性、成本弱對應性等特點，大部分評估機構(gòu)忽略了對無形資產(chǎn)是否存在、無形資產(chǎn)種類及有效期限的鑒定，從而導致評估對象不明確，評估結(jié)果誤差大。

（五）評定估算無形資產(chǎn)

評定估算是無形資產(chǎn)評估業(yè)務的關鍵環(huán)節(jié)，此次檢查發(fā)現(xiàn)大部分評估業(yè)務存在如下共性問題：（1）在評估方法的選擇上，大多數(shù)業(yè)務都有評定測算過程，但只用了一種方法，且沒有對三種評估方法的適用性及為何選擇所使用的評估方法進行必要的分析；（2）在評估參數(shù)的確定上，大部分評估業(yè)務沒有對參數(shù)的來源及確定進行詳細的說明，缺乏理由依據(jù)，直接羅列數(shù)據(jù)；（3）在評估結(jié)果工作底稿方面，對價值計算過程沒有形成詳細的記錄，工作底稿流于形式，難以形成評估人員作出價值判斷的依據(jù)。

（六）編制、出具無形資產(chǎn)評估報告

編制評估報告書，不僅是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié)、評估者承擔法律責任的依據(jù)，也反映了評估業(yè)務質(zhì)量的高低。此次檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題有以下幾點：（1）無形資產(chǎn)評估報告基本要求應當符合《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》中完整性的要求，但是少部分報告存在對聲明和摘要內(nèi)容的披露不夠恰當和充分的問題；（2）在評估報告復核方面，大部分評估機構(gòu)經(jīng)專職的審核人員對評估報告及工作底稿進行了二次審核，但是對有爭議以及價值重大的項目沒有通過專家再次組織結(jié)果論證；（3）在評估工作底稿歸檔方面，大部分評估機構(gòu)的歸檔底稿內(nèi)容基本完整一致，少部分索引號和書序編號沒有或者不夠完善。

總而言之，由于我國無形資產(chǎn)評估起步晚，無形資產(chǎn)的種類變化多，再加上評估機構(gòu)在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制方面不夠重視，使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以滿足需求方的期望，降低了評估行業(yè)的權(quán)威性，威脅著評估業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位，影響著評估行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，建立有效的無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)，實施有效的質(zhì)量控制，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，是無形資產(chǎn)評估健康有序發(fā)展的必由之路。

三、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制情況

近年來，為了保證無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，在質(zhì)量控制方面，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在財政部等部門指導下于2010年12月28日了《評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》，并于2012年1月1日起正式施行，以期改善評估質(zhì)量狀況，說明我國已經(jīng)逐漸注意建立資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系，提倡對無形資產(chǎn)評估進行質(zhì)量控制。目前，我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制還處于幼年的不成熟階段，存在著不系統(tǒng)、不規(guī)范、低效率等問題，具體表現(xiàn)為：

第一，我國在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量方面風險意識薄弱，沒有形成明確的質(zhì)量控制觀念。同時由于缺少必要的監(jiān)管機制，評估師在執(zhí)業(yè)過程中，常常為了利益而抱著“完成任務即可”的思想來應付評估機構(gòu)，未始終遵循重要性及謹慎性原則。近年來，我國資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系逐步完善，無形資產(chǎn)評估業(yè)務逐步規(guī)范，并明確規(guī)定對評估機構(gòu)和具體業(yè)務進行質(zhì)量控制，使得這種情況在一定程度上有所改善。

第二，在無形資產(chǎn)評估過程中，監(jiān)管力度不夠。要想促進評估行業(yè)健康有序發(fā)展，加強政府方面對評估行業(yè)的有效監(jiān)管是必經(jīng)之措。但是政府作為監(jiān)管者要利用手中的權(quán)力進行正確的指導，并且杜絕不良的干預手段，否則勢必會增加評估行業(yè)的惡性循環(huán)和不良競爭。比如：有的政府部門在管理無形資產(chǎn)、對無形資產(chǎn)評估進行控制方面有直管的優(yōu)勢，為了利益，利用職務之便在評估收費和評估機構(gòu)選擇方面妄加干預，從而使不少評估機構(gòu)為了搶業(yè)務而給政府官員回扣，使市場開拓費用增加，助長了評估機構(gòu)的不良風氣，不能使評估行業(yè)公平有效競爭，造成了資產(chǎn)評估行業(yè)的非公平競爭，阻礙了評估行業(yè)健康有序發(fā)展。

第三，無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度不夠完善。在質(zhì)量控制制度方面目前只有《評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》具有指導意義，但沒有強制性，很多資產(chǎn)評估機構(gòu)沒有針對無形資產(chǎn)評估業(yè)務建立質(zhì)量控制組織結(jié)構(gòu)，沒有制定無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制章程和管理辦法，沒有規(guī)范的無形資產(chǎn)評估業(yè)務流程控制標準，沒有衡量無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標準，缺乏相應的激勵和責任追究，這些都使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以得到有效保證。

第四，無形資產(chǎn)評估業(yè)務實務操作隨意性強。在無形資產(chǎn)評估實踐中，由于成本、人員素質(zhì)、時間等約束，以及迫于委估方的壓力，評估人員在工作中經(jīng)常做出重大質(zhì)量妥協(xié)，從而無法堅持質(zhì)量控制制度，造成質(zhì)量控制行為不規(guī)范、不持續(xù)、不穩(wěn)定，比如：工作得過且過，有時積極控制有時不積極控制，造成無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制落實很不到位。

四、無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

在無形資產(chǎn)發(fā)揮著巨大作用，無形資產(chǎn)評估業(yè)務日趨增多的今天，建立一套無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)迫在眉睫，對于加強我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量、推動和改進無形資產(chǎn)評估質(zhì)量作用巨大。本文從無形資產(chǎn)評估計劃階段、實施階段、報告階段的評估程序入手，進行質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建。

（一）計劃階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

1.在簽訂業(yè)務約定書方面的控制

（1）無形資產(chǎn)評估業(yè)務約定書要印有評估機構(gòu)的公章，并且機構(gòu)的合伙人或者法定代表人也要在上面簽字。（2）無形資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的內(nèi)容要足夠具體，覆蓋面要廣，要包括整個評估過程，例如：委托方要求的評估基準日、評估對象、此次評估的目的、整個評估的范圍、雙方共同商定的需要說明的其他事宜等。最重要的是要在委托書中說明委托方和受托方的權(quán)利、責任和義務以及在雙方違約或者遇到糾紛時該如何解決。（3）注冊資產(chǎn)評估師不得以個人名義簽訂確定接受評估業(yè)務的無形資產(chǎn)評估業(yè)務書。

2.在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的控制

評估計劃是對無形資產(chǎn)評估過程的每個工作步驟及時間和人力進行規(guī)劃和安排，其內(nèi)容應當全面覆蓋整個評估工作程序，只有這樣才能夠有效提高無形資產(chǎn)評估的工作效率。在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的質(zhì)量控制應重點關注以下方面：

（1）評估計劃涵蓋的內(nèi)容要包括以下幾點：有關評估項目的基本事項（評估對象、評估的范圍、評估基準日、評估目的）、時間進展安排情況、人員的安排情況、評估時應用的評估方法和技術(shù)等；（2）評估計劃應當由評估機構(gòu)相關負責人審核、簽字；（3）確定該無形資產(chǎn)評估項目負責人及評估人員的用人標準。

（二）實施階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

無形資產(chǎn)評估實施階段是整個評估過程的核心，這個階段的質(zhì)量控制也是整個評估控制體系的靈魂之所在，具體說來可以從以下三個方面的質(zhì)量控制進行闡述：現(xiàn)場勘查階段的質(zhì)量控制、對評估資料進行收集時的質(zhì)量控制、選擇評估方法并且進行評定測算時的質(zhì)量控制。

1.在現(xiàn)場勘查方面的控制

（1）選擇什么樣的方式去進行現(xiàn)場調(diào)查對于無形資產(chǎn)評估來說很重要，它不是一成不變的，評估對象不同，具備的特點不同，對應的現(xiàn)場調(diào)查方式也會有所不同，除此之外，在保證評估質(zhì)量的前提下要首先抓住具有重要性的資產(chǎn)進行調(diào)查，以保證評估的高效率；（2）與相關人員的訪談記錄：首先根據(jù)項目具體情況進行必要的、針對性的訪談，其次應當形成書面材料；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算調(diào)查記錄：首先，獲取被評估企業(yè)提供的無形資產(chǎn)研發(fā)和實施相關的經(jīng)營資料和會計核算資料，其次要對經(jīng)營和會計核算資料進行查閱并記錄查閱結(jié)果。

2.在收集評估資料方面的控制

在實施階段，完成了現(xiàn)場調(diào)查之后另一項評估師要完成的基礎性工作就是要對評估所需數(shù)據(jù)等資料進行全面的搜集。這項工作也是評估師對委估資產(chǎn)進行價值判斷的過程，此環(huán)節(jié)實施得好能夠預防潛在的評估執(zhí)業(yè)風險。針對目前評估實踐中此環(huán)節(jié)質(zhì)量的薄弱點，重點將質(zhì)量控制定在以下幾個方面：

（1）對無形資產(chǎn)評估資料數(shù)量的控制。審查評估人員是否收集了必要的評估資料，通常包括：無形資產(chǎn)的類別證明、數(shù)量、權(quán)屬狀況（土地使用證、房屋所有權(quán)證、商標注冊證、專利許可證等）、財務數(shù)據(jù)、市場資料。（2）對無形資產(chǎn)評估資料質(zhì)量的控制。審查評估人員對所收集資料的可靠性是否進行了驗證。評估人員對從各種渠道所收集的資料必須進行可靠性檢驗，只有在確信資料真實、可靠的基礎上，才能將其作為估計依據(jù)。（3）在雙方承擔責任方面的質(zhì)量控制。在進行評估工作的過程中，數(shù)據(jù)資料的收集與管理要分配到專門的工作人員進行管理，將這項責任落實到個人，以方便評估工作人員保持高效率的評估工作。此外，為了保證評估項目負責人的高度責任感、專業(yè)水準能力以及獨立能力，要重點加強交叉簽字的復核制度方面的監(jiān)管及控制。

3.在評定測算方面的質(zhì)量控制

評定測算是整個評估過程的核心環(huán)節(jié)，評估師首先要掌握評估所需的第一手數(shù)據(jù)資料，并且要根據(jù)特定的評估目的及評估標準選擇特定的評估方法，對委估方無形資產(chǎn)的價值進行合理的評定和估算，此環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的重點內(nèi)容是：

（1）對評估方法選擇的質(zhì)量控制?！顿Y產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》規(guī)定資產(chǎn)評估常用的有三種方法：成本法、收益法及市場法，都可以用來對無形資產(chǎn)進行評估。但是評估實踐中不難發(fā)現(xiàn)，由于無形資產(chǎn)自身的特性，使得成本具有弱對應性，大部分不能夠進行復制，而且在市場上搜集到相似的交易案例顯得更加困難，所以針對無形資產(chǎn)評估，收益法的使用頻率最高。其他兩種方法在特定目的下也可以使用，但在選擇時要慎重考慮，必須根據(jù)委估無形資產(chǎn)的類型、評估目的、評估原則、評估前提以及所處的市場環(huán)境等情況綜合確定。此外還要加強項目負責人、評估機構(gòu)對評估方法的監(jiān)督，并且最好多種方法并用，以提高評估質(zhì)量。對于委估的相對重要的資產(chǎn)，可以采用項目小組討論法確定評估方法以降低個人的判斷風險。

（2）對評估參數(shù)指標的質(zhì)量控制。評估方法不同，對應的評估參數(shù)也就不同，而具體評估參數(shù)的選取又有多種確定方法，也會影響評估結(jié)果。無形資產(chǎn)評估最常用的是收益法，市場法和成本法在一定情況下也使用，這三種方法參數(shù)的選擇應當重點把握以下幾點：

1）收益法下，三個關鍵參數(shù)的選取是重點。首先，要合理分析委估無形資產(chǎn)所帶來的收益，即超額獲利能力，綜合其所處的經(jīng)濟市場環(huán)境合理預期其未來變動，在此基礎上充分考慮與之配套的資金數(shù)量、規(guī)模程度、現(xiàn)金流量、預期的風險及時間價值等因素，合理確定收益期限；其次，注意收益額的計算口徑與被評估無形資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑一致，不能將其他資產(chǎn)帶來的收益誤算到被評估無形資產(chǎn)中；再次，要充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、技術(shù)進步、行業(yè)發(fā)展變化、產(chǎn)品替代更新變化、企業(yè)經(jīng)營管理等因素對無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響，當與實際不符時要分析產(chǎn)生差異的原因。

2）市場法下，首先，要注意被評估無形資產(chǎn)符合市場法的運用前提，確定具有合理的比較基礎的類似無形資產(chǎn)的交易參照對象，搜集并參照以往交易信息；其次，根據(jù)相關的變化因素進行調(diào)整，例如所處的經(jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展情況、交易狀況以及影響價值的各種因素差異，再確定評估值。

3）成本法下，注意根據(jù)現(xiàn)行條件下重新形成或取得無形資產(chǎn)所需的全部費用（含合理利潤和資金成本）確定評估值，并且注意合理扣除實際存在的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

（3）對完善評定估算以及復核工作底稿的質(zhì)量控制。經(jīng)過以上幾個環(huán)節(jié)形成了初始的評估結(jié)果，但是最終出具的評估報告上評估結(jié)論的形成需要評估師對多個方面加以分析和判斷，此環(huán)節(jié)方面質(zhì)量控制主要做到以下兩點：

一是應當建立健全機構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量控制制度，確定不同的審核級別，分別由不同的人員對評估過程、參數(shù)選取、結(jié)論等進行必要的審核。

二是對評估方法、參數(shù)選取等選擇的理由、依據(jù)等每一步都形成詳細的工作底稿以備評估工作人員進行查閱及形成價值判斷，同時也方便評估機構(gòu)進行層層質(zhì)量監(jiān)管，進而保證評估結(jié)果的客觀性、公正性。

（三）報告階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

完成無形資產(chǎn)評估業(yè)務后，還要編寫無形資產(chǎn)評估報告書，它在一定程度上表明了本次評估的質(zhì)量狀況，也是對整個無形資產(chǎn)評估過程方方面面的總結(jié)，其書寫格式、應當涵蓋的內(nèi)容等最為直接地反映了評估機構(gòu)的管理和業(yè)務水平，此階段質(zhì)量控制應重點把握以下幾點：

1.對報告書內(nèi)容方面的質(zhì)量控制

出具給委托方的評估報告應當遵循一定的標準，即滿足《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》對評估報告最基本的有關格式、內(nèi)容、評估基準日、資產(chǎn)特性、產(chǎn)權(quán)以及評定測算方面的要求，做到有章可依。

2.對出具的評估報告加強公允性、客觀性及獨立性方面的質(zhì)量控制

一項評估任務的完成是以最終出具的評估報告為標志的，也就是說評估報告是此次評估工作的終極表現(xiàn)形式。委托方及相關各方往往為了自己某方面的利益而試圖通過改變評估報告的某些內(nèi)容，從而影響評估報告的公正性。在這種情況下，評估機構(gòu)要更加堅定地堅持公允、客觀、獨立的評估原則，以保證評估質(zhì)量。

3.對出具評估報告后復核方面的質(zhì)量控制

評估報告的撰寫要遵循一定的原則，涵蓋的內(nèi)容要全面，正式交給委托方之前還要經(jīng)過專門的審核專家對評估工作底稿及報告進行層層審核。同時應當認真執(zhí)行重大爭議項目專家再復核制度來保證評估質(zhì)量，應當重點加強對評估方法合理性的審核、評估報告規(guī)范性的審核、出具的結(jié)果準確性的審核以及手續(xù)完備性的審核。

【參考文獻】

第3篇：收益法評估報告范文

第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》，制定本指導意見。

第二條 本指導意見所稱商標資產(chǎn)，是指權(quán)利人所擁有或者控制的，能夠持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來經(jīng)濟利益的注冊商標權(quán)益。

第三條 本指導意見所稱商標資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對商標資產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本指導意見。

第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與商標資產(chǎn)價值估算相關的其他業(yè)務，可以參照本指導意見。

第二章 基本要求

第六條 從事商標資產(chǎn)評估業(yè)務的評估機構(gòu)應當持有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。

第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。

第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當經(jīng)過專門教育或者培訓，具備商標資產(chǎn)評估相關的專業(yè)知識和評估經(jīng)驗，具有專業(yè)勝任能力。

第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當在合理考慮評估對象、評估目的、市場條件等因素的基礎上，恰當選擇價值類型。

第十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當合理確定評估假設和限定條件，分析、估算中應用的數(shù)據(jù)、信息應當與評估假設和限定條件保持相關性和一致性。

第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎，避免出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重大影響的疏漏。

第三章 評估對象

第十二條 商標資產(chǎn)評估對象是指受法律保護的注冊商標資產(chǎn)權(quán)益，包括商標專用權(quán)、商標許可權(quán)。

注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當明確商標資產(chǎn)的權(quán)利屬性。評估對象為商標專用權(quán)的，應當關注商標是否已許可他人使用及具體許可形式。評估對象為商標許可權(quán)時，應當明確該權(quán)利的具體許可形式和內(nèi)容。

第十三條 注冊商標包括商品商標、服務商標、集體商標、證明商標，商標資產(chǎn)評估涉及的商標通常為商品商標和服務商標。

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當要求委托方明確商標的基本狀況，通常包括：

（一）商標的文字、圖形、字母、數(shù)字、三維標志和顏色組合及其說明，商標注冊號、注冊期限及核準的注冊類別；

（二）商標的取得，包括原始取得和繼受取得，以及商標注冊、轉(zhuǎn)讓和繼承程序辦理情況；

（三）指定使用注冊商標的商品或者服務項目；

（四）在類似商品或者服務上注冊的相同或者近似的商標情況。

第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當關注商標資產(chǎn)的法律狀態(tài)。商標資產(chǎn)的法律狀態(tài)通常包括商標注冊人及變更情況，商標續(xù)展情況，商標專用權(quán)質(zhì)押情況，商標專用權(quán)權(quán)屬糾紛及涉及訴訟情況等。

第十六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)具體情況將評估對象確定為單一商標或者商標組合。

對商標專用權(quán)評估時，應當將商標注冊人在相同或者類似商品和服務上注冊的相同或者近似的商標作為商標組合。

第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標許可權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務，應當要求委托方提供商標登記機關的備案資料或者有關商標許可約定的書面文件，應當關注商標許可形式對商標資產(chǎn)價值的影響。

第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行注冊商標專用權(quán)質(zhì)押資產(chǎn)評估業(yè)務，應當關注注冊商標專用權(quán)的歷史質(zhì)押記錄，以及對相同或者類似商品或者服務上注冊的相同或者類似商標一并辦理質(zhì)權(quán)登記的情況。

第四章 操作要求

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當對商標資產(chǎn)相關情況進行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場調(diào)查、市場調(diào)查，并收集相關資料等。

注冊資產(chǎn)評估師在調(diào)查過程中收集的相關資料通常包括：

（一）商標注冊人的基本情況；

（二）商標和有關權(quán)利事項登記情況；

（三）商標權(quán)利限制情況，包括在時間、地域方面的限制以及質(zhì)押、法律訴訟等；

（四）公眾對商標的知曉程度；

（五）商標使用的持續(xù)時間；

（六）商標宣傳工作的持續(xù)時間、程度和地理范圍；

（七）與使用該商標的商品或者服務相關的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)權(quán)利的情況；

（八）宏觀經(jīng)濟發(fā)展和相關行業(yè)政策與商標商品或者服務市場發(fā)展狀況；

（九）商標商品或者服務的使用范圍、市場需求、經(jīng)濟壽命、同類商品或者服務的競爭狀況；

（十）商標使用、收益的可能性和方式；

（十一）類似商標近期的市場交易情況；

（十二）商標以往的評估及交易情況；

（十三）商標權(quán)利維護方面的情況，包括權(quán)利維護方式、效果、成本費用等。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當盡可能獲取與商標資產(chǎn)使用相關的財務數(shù)據(jù)或者經(jīng)審計的財務報表，對商標資產(chǎn)的相關財務數(shù)據(jù)進行必要的分析。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當了解商標資產(chǎn)與相關有形資產(chǎn)以及專利權(quán)、專有技術(shù)和著作權(quán)等無形資產(chǎn)共同發(fā)揮作用的情況，并考慮其對商標資產(chǎn)價值的影響。

第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當分析商標商品或者服務的市場需求，關注商標的美譽度、認知度以及商標商品或者服務在相關行業(yè)的市場競爭力等因素對商標資產(chǎn)價值的影響。

第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相 關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種評估方法。

第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行商標資產(chǎn)評估時，應當合理確定預期收益。

商標資產(chǎn)的預期收益應當是因商標的使用而額外帶來的收益，可以通過增量收益、節(jié)省許可費、收益分成或者超額收益等方式估算。確定預期收益時，應當區(qū)分并剔除與商標無關的業(yè)務產(chǎn)生的收益，并關注以下因素：

（一）商標商品或者服務所屬行業(yè)的市場規(guī)模；

（二）商標商品或者服務的市場地位；

（三）相關企業(yè)的經(jīng)營情況，經(jīng)營的合規(guī)性、技術(shù)的可能性和經(jīng)濟的可行性。

第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估商標資產(chǎn)時，可以按照銷售收入、利潤或者現(xiàn)金流等口徑，合理估算商標資產(chǎn)預期產(chǎn)生的收益。

第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估商標資產(chǎn)時，應當根據(jù)商標商品或者服務所屬行業(yè)的發(fā)展趨勢，合理確定收益期限。收益期限需要綜合考慮法律保護期限、相關合同約定期限、商標商品的產(chǎn)品壽命、商標商品或者服務的市場份額及發(fā)展?jié)摿?、商標未來維護費用、所屬行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展狀況、商標注冊人的經(jīng)營年限等因素確定，收益期限不得超出商品或者服務的合理經(jīng)濟壽命。

第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進行商標資產(chǎn)評估，應當綜合考慮評估基準日的利率、資本成本，以及商標商品生產(chǎn)、銷售實施過程中的技術(shù)、經(jīng)營、市場等方面的風險因素，合理確定折現(xiàn)率。商標資產(chǎn)折現(xiàn)率應當有別于企業(yè)或者其他資產(chǎn)折現(xiàn)率。

商標資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應當與預期收益的口徑保持一致。

第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法進行商標資產(chǎn)評估時，應當對收集的可比交易案例與評估對象進行比較，分析在交易時間、權(quán)利種類或形式、交易方的關系、獲利能力、競爭能力、預計收益期限、商標維護費用、風險程度等方面的差異。

第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進行商標資產(chǎn)評估時，應當考慮商標資產(chǎn)價值與成本的相關程度,恰當考慮成本法的適用性。

商標重置成本包括合理的成本、利潤和相關稅費等。

第三十條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進行商標資產(chǎn)評估時，應當關注評估對象的貶值。

第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師對同一商標資產(chǎn)采用多種評估方法評估時，應當對各種方法形成的初步評估結(jié)論進行比較分析，形成合理的最終評估結(jié)論。

第五章 披露要求

第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準則――評估報告》編制評估報告。

第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標資產(chǎn)評估業(yè)務，應當在評估報告中披露必要的信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

第三十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中反映商標資產(chǎn)的特點，通常包括以下內(nèi)容：

（一）商標注冊人的基本情況；

（二）商標的基本情況；

（三）商標商品或者服務的基本情況；

（四）商標商品或者服務的生產(chǎn)、銷售中涉及的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)的情況；

(五) 商標資產(chǎn)產(chǎn)生收益的方式；

（六）商標剩余法定保護期限以及預計收益期限；

（七）對影響商標資產(chǎn)價值因素的分析過程；

（八）使用的評估假設以及限定條件；

（九）商標資產(chǎn)許可、轉(zhuǎn)讓、訴訟以及質(zhì)押等情況；

（十）有關評估方法的主要內(nèi)容，包括評估方法的選取及其理由，評估方法的運用和邏輯推理計算過程，各重要參數(shù)的來源、分析、比較與測算過程，對初步評估結(jié)論進行分析并形成最終評估結(jié)論的過程。

第4篇：收益法評估報告范文

為規(guī)范地價評估，合理確定國有土地使用權(quán)出讓價格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價評估技術(shù)標準（試行）》。現(xiàn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

        北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價評估技術(shù)標準（試行）

第一條  為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價格，規(guī)范地價評估，特制定本標準。

第二條  本標準適用于國有土地使用權(quán)出讓地價評估。

第一章  資料準備

第三條  委托評估地價，委托方須提交下列證件資料：

（一）項目立項報告和市計委的批復。

（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設用地許可證、建設地址通知書及建設工程許可證（或?qū)彾ㄔO計方案通知書）。

（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。

（四）建設用地及市政代征地拆遷安置補償情況及概算。

（五）評估機構(gòu)認為應提交的其他資料。

以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時，（一）、（二）項為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時，（三）項為必備證件。委托方在所提供的復印件上應注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

第二章  評估辦法的運用及參數(shù)選取

第四條  地價評估可分別采用以下方法：

（一）基準地價修正法

（二）市場比較法

（三）假設開發(fā)法（剩余法）

（四）收益還原法

（五）成本逼近法

地價的測算必須采用基準地價修正法和其它兩種以上的評估方法進行計算。

第五條  基準地價修正法

（一）基準地價修正法的計算公式為：

宗地價格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎設施配套建設費×容積率＋土地開發(fā)及其它費用

（二）計算時須逐項標明下列數(shù)據(jù)：

1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；

2、基礎設施配套建設費中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；

3、土地開發(fā)及其它費用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。

第六條  市場比較法

（一）市場比較法的基本公式：

宗地價格＝比較案例宗地價格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價為參照價格，同時參考熟地價，進行修正后綜合得出比準價格。應用中需明確：

1、應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。

2、容積率修正表為：

----------------------------------------------------------

|容積率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、區(qū)域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。

4、個別因素修正應綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

5、年期修正系數(shù)按下列公式計算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系數(shù)

r：貼現(xiàn)率（11％）

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條  假設開發(fā)法

（一）假設開發(fā)法基本公式為：

宗地價格＝開發(fā)價值-成本費用-銷售費用-發(fā)展商利潤

（二）假設開發(fā)法計算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、開發(fā)價值

售價的選取：售價應取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價比較值，低限不能低于市場平均價的85％。

求取開發(fā)價值時，以規(guī)劃建筑面積計算。

2、成本費用

2.1  建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預）算標準測算，或參照北京市統(tǒng)計局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計值推算。包括以下項目：

建安費用：含結(jié)構(gòu)和裝修

紅線內(nèi)市政費用：按建安費用10％-15％計

小區(qū)配套費用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費用10％-15％計

電權(quán)、電貼費：5200元／KVA

2.2  不可預見費：按建安費用的5-10％；

2.3  專業(yè)人士費（包括勘察、設計、評估等費用）：建造成本的5-10％；

2.4  貸款利息：取以上三項合計款項為基數(shù)，貸款利率取15％，計息期為工期的一半，以單利計算。

3、銷售費用

3.1  工商統(tǒng)一稅：5.45％；

3.2  買賣手續(xù)費：成交價的1％；

3.3  及廣告宣傳費：總開發(fā)價值的1％-3％；

4、發(fā)展商利潤：以下列不同年期的回報率計算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費用不計利潤）：

-------------------------------

|投資年期|一年期|兩年期|三年期|

------------------------------

|回報率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八條  收益還原法

（一）收益還原法基本公式為：

宗地價格＝年土地純收益÷還原利率

（二）計算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、物業(yè)租金的選取應取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85％。

2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實際設計計算；若設計尚未完成，該比重應參照國家有關建筑設計規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，取5％-30％

4、經(jīng)營性成本取總收益30％-40％

5、還原利率取10％-15％

第九條  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式為：

宗地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益

（二）計算中包含以下內(nèi)容：

1、土地取得費：包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等；

2、土地開發(fā)費：包括基礎設施和公用事業(yè)建設費用等；

3、利息（參照假設開發(fā)法取值）

4、利潤（參照假設開發(fā)法取值）

5、應繳稅費

6、土地所有權(quán)收益

第十條  拆遷安置補償費按區(qū)域平均水平結(jié)合實際情況確定。計算時應注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補償?shù)荣M用按居民、單位、個體分類計算。包括以下各項：

（一）拆遷安置費（外遷或回遷房造價）；

（二）地上物及其附著物的補償費；

（三）各種補助費（搬家費、獎勵費、生活補貼等）；

（四）房屋周轉(zhuǎn)費；

（五）拆遷服務費；

（六）拆遷管理費；

（七）單位停業(yè)損失費；

（八）征用土地費1、耕地占用稅；

2、菜田基金；

3、青苗補償費；

4、土地補償費；

5、勞動力安置費；

6、其他費用；

（九）因特殊情況發(fā)生的其他費用。

第十一條  紅線外市政費按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

熱力工程

煤氣工程

供電工程

電信工程

道路工程等

第十二條  項目總占地面積＝建設用地面積＋代征地面積

在計算拆遷安置費時，只攤?cè)虢ㄔO用地的費用。即：

                  總開發(fā)費用

應計開發(fā)費用＝----------------×建設用地面積

                  總占地面積

第十三條  宗地允許有多種用途性質(zhì)時，應根據(jù)最高最佳用途按本標準要求來計算其他價指標；綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權(quán)重計算地塊的綜合地價指標。

第十四條  計算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實際收益部分建筑面積計算，不得小于總?cè)莘e率的80％。

第十五條  地價的計算過程均采用人民幣作為計價單位；若以外幣折算，匯率應根據(jù)中國銀行公布的外匯比價中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條  土地開發(fā)費總額不應超過熟地總價的60％；超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。

第十七條  項目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

第三章  評估報告書

第十八條  評估報告分為以下兩類：

（一）評估技術(shù)報告是提供給地價審核委員會用以審核地價的報告。該報告須寫明評估測算的詳細過程；

（二）評估結(jié)果報告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報告?？墒÷杂嬎氵^程。報告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價審核委員會審核專用章”方為有效。

第十九條  評估報告應包括以下各項內(nèi)容：

（一）委托方、受托方名稱及項目背景介紹；

（二）評估目的、評估基準日期和評估依據(jù)；

（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；

（四）評估標的物的權(quán)屬及他項權(quán)利狀況；

（五）評估標的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價區(qū)類以及市政設施等條件；

（六）開發(fā)項目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準）或已建項目的現(xiàn)狀，其中包括建設用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個數(shù)；

（七）對評估標的物的分析和評估方法的說明；

（八）評估人員名單、評估負責人簽名及評估機構(gòu)資格證明；

（九）評估測算過程（評估結(jié)果報告可省略）；

（十）評估附件：評估資格證明、計委立項批復、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設計條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據(jù)的資料。

第二十條  評估技術(shù)報告應列出所使用的公式和選定的參量，對于關鍵的數(shù)據(jù)，應該說明其依據(jù)或來源。

（一）評估方法的說明，應包括評估思路、所采用的方法。

（二）在計算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價后，得出一個綜合結(jié)果。再進一步求得熟地總地價、地面熟地價。然后扣除建設用地上的前期費用計算出毛地總地價、地面毛地價、樓面毛地價。

第5篇：收益法評估報告范文

一、當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估存在的問題

資產(chǎn)評估是維護國有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準價格的依據(jù)，也是建立保護嚴格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理存在著一些不可忽視的問題。

（一）認識程度不全面。一些企業(yè)和部門對資產(chǎn)評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經(jīng)濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認識資產(chǎn)評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評估走過場。

（二）提供資料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。

（三）評估工作不深入。有的資產(chǎn)評估機構(gòu)對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒有認真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務債權(quán)類資產(chǎn)沒有進行必要的函證，只是對資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗作出評判，不能客觀公正地反映資產(chǎn)公允價值，難以保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性。

（四）評估方法不恰當。評估執(zhí)業(yè)師在開展評估業(yè)務時，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執(zhí)業(yè)師在對某些資產(chǎn)進行評估時方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產(chǎn)價值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進行評估，不能按照國家規(guī)定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

（五）評估內(nèi)容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進行的資產(chǎn)評估，必須對企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評估中，對專利、商標、商譽等極具價值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價格評估或不評估不說明等。

（六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評估報告中對于不動產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點、權(quán)屬關系以及資產(chǎn)的擔保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對評估資產(chǎn)價值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。

二、加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作的對策思路

針對企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作存在的問題，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院令第91號)的規(guī)定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規(guī)范操作”的目標要求，來規(guī)范和加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理。

（一）明確委托主體。當企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估行為時，應當由國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，并與之簽訂《資產(chǎn)評估委托書》。企業(yè)應如實向資產(chǎn)評估機構(gòu)提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟行為批準權(quán)限與核準備案相一致的原則，進行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責、利的統(tǒng)一，確保中介獨立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負債和低評漏評等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。

（二）嚴格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴格選聘有資質(zhì)、有信譽、有業(yè)務勝任能力的評估機構(gòu)進行企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機構(gòu)要自覺堅持《資產(chǎn)評估準則》的規(guī)定，遵循獨立、公正、客觀的原則進行資產(chǎn)評估工作。

（三）規(guī)范評估程序。執(zhí)業(yè)人員應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法。按照現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業(yè)務，對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負債實施實地勘察、核對，客觀公正地進行資產(chǎn)評估，最大限度地保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀的價格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價值評估方法，對涉及企業(yè)價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價值、商譽等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報告的質(zhì)量。

（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進一步提高國有資產(chǎn)評估人員的專業(yè)知識水平和業(yè)務素質(zhì)，加深對資產(chǎn)評估準則的理解，切實提高資產(chǎn)評估項目核準、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關規(guī)定和實務標準，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時，評估機構(gòu)也應不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務培訓，增強執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評估業(yè)務的經(jīng)驗，提高分析、判斷問題的能力。

（五）實行專家評審。建立資產(chǎn)評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產(chǎn)評估，應實行專家評審，邀請專家對重大項目資產(chǎn)評估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價標準的依據(jù)及評估程序進行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質(zhì)量作出評價。并在實踐中不斷擴大專家評審范圍，不斷擴大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關注評估報告的法律效力相關的內(nèi)容。通過專家評審，力求實現(xiàn)評估程序更加合法、評估過程更加合規(guī)、評估結(jié)果更加合理。

（六）加大監(jiān)督力度。及時了解和掌握資產(chǎn)評估機構(gòu)在國有資產(chǎn)評估項目中的執(zhí)業(yè)情況，加強與相關評估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，組織開展國有資產(chǎn)評估項目的質(zhì)量抽查，對評估人員、評估機構(gòu)的工作質(zhì)量進行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀違規(guī)執(zhí)業(yè)機構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機制，對于違規(guī)的中介機構(gòu)根據(jù)情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評估業(yè)務資格等措施。中介機構(gòu)應樹立風險意識，加強質(zhì)量控制，注重品德要求，強調(diào)職業(yè)道德，切實維護國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會公信力，提升行業(yè)服務質(zhì)量。

第6篇：收益法評估報告范文

資產(chǎn)評估機構(gòu)在進行評估作價時，往往采用與審計方法相同或相似的程序，如監(jiān)盤、函證、抽樣、測試等。而審計機構(gòu)在審計時，需要采用公允價值測試資產(chǎn)價值，并據(jù)以計提資產(chǎn)減值準備或確定公允價值變動損益等，這與評估并無很大區(qū)別。這樣，就使評估與審計結(jié)下不解之緣。如何在實際操作中處理好評估與審計的關系，直接影響到評估和審計的效率與質(zhì)量。筆者根據(jù)數(shù)次評估同時進行審計的實踐。認為評估與審計存在著分工協(xié)作、在業(yè)務報告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是資產(chǎn)評估與審計相互包含與容納的涵義。

一、資產(chǎn)評估與審計穿插操作中出現(xiàn)的問題

當企業(yè)委托同時進行資產(chǎn)評估與審計時，這一“同時”往往不是從同一起點日期開始平行進行的。但資產(chǎn)評估與審計，往往需要在同一時點對同一項資產(chǎn)同時進行評估作價與審計調(diào)整。而當所得出的“評估價值”與“審計核實數(shù)”(以下簡稱“審定數(shù)”)不相一致而形成“撞車”時，會使委托單位無所適從。

資產(chǎn)評估與審計都需要對債權(quán)、債務實有數(shù)額進行認定，但兩者認定的結(jié)果往往不相一致。資產(chǎn)評估與審計都需要確定各類實物資產(chǎn)的實際價值，但兩者認定的結(jié)果也往往不相一致。例如，新會計準則應用指南用了很長篇幅敘述非同一般的控制下企業(yè)合并時資產(chǎn)公允價值確定的原則和方法。而采用資產(chǎn)評估確定固定資產(chǎn)的價值時自有一套方法。審計中用補提折舊或沖回已提折舊的方法核實固定資產(chǎn)凈值，用計提減值準備來沖減實物資產(chǎn)賬面價值，但實際上這樣做并不能真正反映實物資產(chǎn)的價值狀況。至于冷背、變質(zhì)存貨的變價。實物資產(chǎn)的盤盈等價值的確定，審計中的方法也不如資產(chǎn)評估中的方法可靠。

因此，資產(chǎn)評估與審計需要協(xié)作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長，從而得到比較理想的效果。

二、資產(chǎn)評估、審計同時進行時協(xié)作與分工的總原則

1、協(xié)調(diào)時點

審計的報表截止日與資產(chǎn)評估的基準日宜采用同一時點，這樣，被審計、評估單位某日的資產(chǎn)與負債可以成為審計與評估統(tǒng)一的對象，便于進行協(xié)作。

2、數(shù)據(jù)銜接

無論是資產(chǎn)評估報告使用審計結(jié)果，還是審計報告使用資產(chǎn)評估的結(jié)果，都必須妥善處理數(shù)據(jù)的銜接問題。資產(chǎn)評估應以審計的“終點”為評估的“起點”，即在已得出的“審定數(shù)”基礎上進行評估：而審計則應以評估的“終點”作為審計的“起點”，即在已得出的評估價值的基礎上進行審計。出具報告時，如評估人員不認同審計結(jié)果，可以在評估過程中調(diào)整；如審計人員不認同評估結(jié)果，可在審計過程中調(diào)整。但評估人員與審計人員在進行這樣的調(diào)整時，都應當慎重。

3、分工協(xié)作

當資產(chǎn)評估在采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)的整體價值時，資產(chǎn)負債表中的貨幣資金、應收款項、債券投資、待攤費用、遞延所得稅資產(chǎn)、長期待攤費用等不具實物形態(tài)的各資產(chǎn)項目，以及全部負債等由審計負責查驗核實其具體數(shù)額，如無特殊情況存在，應包容審計的結(jié)果。

固定資產(chǎn)、存貨等實物資產(chǎn)，商標權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)，股票投資等權(quán)益性資產(chǎn)，應由審計查驗核實數(shù)量或原始成本(賬面價值)，其實際價值的確定則由評估負責。審計時應充分考慮與包容評估結(jié)果。實物資產(chǎn)及有價證券中凡是清理盤點時數(shù)量減少或已無實物形態(tài)的，均應在審計中予以減值處理。

當資產(chǎn)評估與審計分別由兩家中介機構(gòu)承辦時，評估機構(gòu)可在審計時派員參加審計過程，其中如果評估只涉及實物資產(chǎn)和上市證券，則可由審計和評估機構(gòu)分別派員，聯(lián)合確認所評估資產(chǎn)的數(shù)量或歷史成本。

三、具體操作

(一)實物資產(chǎn)的同時審計與評估

1、審計實物資產(chǎn)的主要工作是進行實物盤點。盤盈及賬外的實物資產(chǎn)，可評估作價計入資產(chǎn)。

2、折舊項目審計時，均不作補提或沖回的審計處理，累計折舊額(重置價值與評估價值的差額)的最終認定也應由評估完成。

3、在建工程項目審計時，有實物形態(tài)的，或按成本繼續(xù)保留余額，或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)項目，實物交由評估最后確定價值：無實物形態(tài)存在又不能為以后經(jīng)營帶來直接經(jīng)濟效益的，審計時應報批核銷，不作評估。

4、存貨的成本差異、進銷差價、跌價準備等調(diào)整賬戶，固定資產(chǎn)、在建工程的減值準備賬戶，審計時般將其作為一個總賬科目，其金額轉(zhuǎn)入相關被調(diào)整科目。企業(yè)還在持續(xù)經(jīng)營的，商品進銷差價賬戶可不作變動，留待資產(chǎn)評估時再根據(jù)存貨估價作適當調(diào)整。

5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購”、“物資采購”項目，審計時如發(fā)現(xiàn)已逾期但供貨方并未實際發(fā)貨，應轉(zhuǎn)入“其他應收款”項目進行審計處理。

固定資產(chǎn)清理項目可參照在建工程的方法進行審計與評估。

(二)無形資產(chǎn)，股權(quán)投資的同時審計與評估

1、如果無形資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利還存在，應列入評估；如果相應的財產(chǎn)權(quán)利已不存在，則應在審計中核銷。

2、股票投資、債券投資以及其他股權(quán)投資審計時，應實際盤點實有股數(shù)并與賬面記錄核對，如發(fā)生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調(diào)整投資額并列入審計盈虧，爾后轉(zhuǎn)入評估。

當這些投資的價值確定需要利用所投資單位的審計報告，甚至需要對所投資單位實施審計時，評估可以使用審計的結(jié)果。對于上市的股票、債券，則應按證券市場價格通過評估確定，也可以通過審計與評估的雙方機構(gòu)協(xié)商確定。

(三)債權(quán)、債務的同時審計與評估

債權(quán)、債務的審計評估，除債券投資外，均應由審計負責實施。

四、審計、評估報告的相關揭示

在資產(chǎn)評估與審計使用雙方的工作結(jié)果時必須在審計報告與評估報告中作明確揭示：

(1)在審計先于資產(chǎn)評估前進行時，審計報告可在說明段作類似如下內(nèi)容的說明：“本次審計采用了先審計后評估的方法，本報告中列舉的固定資產(chǎn)、存貨等實物資產(chǎn)的審定數(shù)，是以實地盤存數(shù)與賬面成本價為基礎得出；無形資產(chǎn)、股權(quán)投資則以清查核對后的賬面價值計算。上述資產(chǎn)的實際價值將由資產(chǎn)評估確定”。而后完成的評估報告中可在計價原則和計價方法段作類似如下內(nèi)容的說明：“應收款項、貨幣資金、長短期待攤費用、遞延所得稅資產(chǎn)，以及負債各項目、資本公積外的所有者權(quán)益各項目……的評估價值，除有特殊情況的個別子細目以外，均以同一基準日的審定數(shù)為準”。

(2)在資產(chǎn)評估先于審計進行前時，在審計報告中應作這樣的說明：“在我們實施審計程序的同時，委托方還委托××資產(chǎn)評估機構(gòu)(或本所)對被審計單位的實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)……進行了評估，本報告披露的上述資產(chǎn)的價值，均采用了評估報告的相關數(shù)據(jù)”。

五、存在的問題

第7篇：收益法評估報告范文

宋先生的情況及意見其實是我國理財業(yè)務不斷完善的必然結(jié)果?？蛻羰欠癖仨毺顚懻{(diào)查表格才能購買商業(yè)銀行的理財計劃？商業(yè)銀行的做法是否侵犯了客戶的隱私權(quán)？銀行應采取哪些措施維護客戶的權(quán)益?筆者認為這些都要依據(jù)法律、法規(guī)做出解答：

首先，根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務風險管理指引》第22條的規(guī)定：“商業(yè)銀行向客戶提供理財規(guī)劃、投資顧問、推介投資產(chǎn)品服務，應首先了解客戶的財務狀況、投資經(jīng)驗、投資目的，以及對相關風險的認知和承受能力，評估客戶是否適合購買所推介的產(chǎn)品，并將有關評估意見告知客戶，雙方簽字?！币虼?，客戶在初次與某家商業(yè)銀行開展理財業(yè)務時，無論其辦理哪類理財業(yè)務，都必須先填寫調(diào)查表，以便商業(yè)銀行了解其基本狀況，判斷客戶是否適合銀行推薦的理財產(chǎn)品，并制作有關的客戶評估報告。盡管調(diào)查表的有些問題可能涉及到客戶的隱私，但由于理財業(yè)務和客戶風險判斷息息相關，客戶應予以配合。

其二，《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務風險管理指引》第24條規(guī)定：“客戶評估報告認為某一客戶不適宜購買某一產(chǎn)品或計劃，但客戶仍然要求購買的，商業(yè)銀行應制定專門的文件，列明商業(yè)銀行的意見、客戶的意愿和其他的必要說明，雙方簽字認可?！笨梢?，只有填寫了調(diào)查表，了解客戶基本情況并制作了客戶評估報告，才能更好地處理客戶與銀行二者的關系。

第8篇：收益法評估報告范文

[關鍵詞] 無形資產(chǎn) 評估方法

一、無形資產(chǎn)的概念及特征

1.無形資產(chǎn)的概念。 無形資產(chǎn)一詞在西方國家已有近百年的歷史,但對于什么是無形資產(chǎn),國內(nèi)外學者迄今尚未形成統(tǒng)一的共識。一般認為,無形資產(chǎn)是指由特定的主體控制、不具有獨立實體,對生產(chǎn)經(jīng)營或服務長期發(fā)揮作用,并能帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、專營權(quán)、土地使用權(quán)和商譽等。

2.無形資產(chǎn)的特征。 無形資產(chǎn)既具有有形資產(chǎn)的一般屬性,又具有其特殊屬性。(1)非實體性,無形資產(chǎn)不具有獨立的物質(zhì)實體,沒有具體的實物形態(tài),它必須依附于一定的物質(zhì)實體作為載體來發(fā)揮作用。(2)壟斷性,無形資產(chǎn)往往是由特定主體壟斷占有,凡不能壟斷,或者獲得它不需要任何代價的,都不是無形資產(chǎn)。(3)效益性,不是任何無形的事物都是無形資產(chǎn),成為無形資產(chǎn)的前提是,它必須能夠直接或間接地為所有者創(chuàng)造效益,而且能夠在較長時間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟效益。(4)獨創(chuàng)性,無形資產(chǎn)中的技術(shù)性無形資產(chǎn)是科研勞動的成果,具有獨創(chuàng)性。

二、無形資產(chǎn)評估目的及價值類型

1.無形資產(chǎn)評估目的。我國2001年頒布的《資產(chǎn)評估準則――無形資產(chǎn)》中規(guī)定,當出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購和處置等經(jīng)濟活動時,注冊資產(chǎn)評估師可以受托執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務。無形資產(chǎn)評估目的主要有兩類:一是以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估;二是按稅法和財務法規(guī)有關規(guī)定,以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估。

2.無形資產(chǎn)評估的價值類型。無形資產(chǎn)評估目的不同,評估價值類型選擇也不一樣,以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估,使用收益現(xiàn)值價值類型。而無形資產(chǎn)不是作為一般商品來轉(zhuǎn)讓的,而是作為獲利能力來轉(zhuǎn)讓的,其轉(zhuǎn)讓價值主要由它未來所能帶來的經(jīng)濟收益決定。因此,應適用收益現(xiàn)值價值類型。以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估,適用重置成本價值類型。

三、無形資產(chǎn)評估程序

無形資產(chǎn)評估程序是無形資產(chǎn)評估的操作規(guī)程。評估程序應當科學、規(guī)范,才能保證評估結(jié)果的合理。無形資產(chǎn)評估的程序如下:

1.明確評估目的。明確無形資產(chǎn)的評估目的,有利于正確確定無形資產(chǎn)的評估的范圍,選擇不同的評估價值類型和方法,保證所有者的權(quán)益。

2.鑒定無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是附著于企業(yè),與企業(yè)共存的資產(chǎn),因此,對無形資產(chǎn)進行評估,評估人員應對被評估的無形資產(chǎn)進行鑒定(包過證明無形資產(chǎn)的存在、確定資產(chǎn)種類和有效期限),這是無形資產(chǎn)評估的基礎工作,直接影響到評估范圍和評估價值的科學性。

3.確定評估方法,搜集相關資料。根據(jù)待評無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的和外部市場條件等具體情況,恰當選取合理評估方法。

4.整理并撰寫報告。無形資產(chǎn)評估報告是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié),也是評估人員承擔法律責任的依據(jù),評估報告的編寫要簡潔、明確,避免誤導。

四、無形資產(chǎn)評估的一般方法

無形資產(chǎn)評估價值受成本、技術(shù)成熟程度、效益、技術(shù)的經(jīng)濟壽命、市場供需狀況和轉(zhuǎn)讓方式的影響。因而無形資產(chǎn)的價值具有主觀性、不穩(wěn)定性、價值與成本不成比例等特征。

1.無形資產(chǎn)評估中的重置成本法。重置成本法是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時完全重置成本減去應扣損耗或貶值,來確定被評估資產(chǎn)價值的方法,如式(1):

V= Cr - DP -Df De (1)

式中:V 為無形資產(chǎn)評估值;Cr 為重置成本;DP 為實體性貶值;Df 為功能性貶值;De 為經(jīng)濟性貶值。其中,無形資產(chǎn)的重置成本是指現(xiàn)時市場條件下重新創(chuàng)造或購置一項全新無形資產(chǎn)所耗費的全部貨幣總額。重置成本法是資產(chǎn)評估具體操作中最重要、最有效的方法。但這種方法用無形資產(chǎn)的部分成本替代了無形資產(chǎn)的價值,沒有充分的反映無形資產(chǎn)的價值。而且無形資產(chǎn)在不同時間不同地點價值不同,要找到相同或相似的無形資產(chǎn)在實際評估工作中有很大難度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的參考對照物。此外,在判斷資產(chǎn)貶值時,又很大程度依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗和判斷力。

2.無形資產(chǎn)評估中的收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法, 如式(2)

(2)

式中: k為收益分成率,即轉(zhuǎn)讓分享收益的比例;V 為無形資產(chǎn)評估值;Rt 為使用該無形資產(chǎn)后第t 年增加的預期收益額;n為無形資產(chǎn)預計有效使用年限; i 為折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點是:實和較準確地反映資產(chǎn)本金化地價格;與投資決策相結(jié)合,應用此法評估地資產(chǎn)價格易為買賣雙方接受。其缺點是:預期收益額預測難度大,受較強地主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響;在評估中一般適用與企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)的評估。在市場經(jīng)濟條件下,收益能力是市場價值的集中體現(xiàn),最符合現(xiàn)代企業(yè)財務管理理論的要求。

3.無形資產(chǎn)評估中的現(xiàn)行市價法?，F(xiàn)行市價法也稱市場法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同并將類似的市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法,如式(3)

V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)

式中:V P 為全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價; r 為成新率;YC 為尚可使用年限; Ya 為已使用年限。現(xiàn)行市價法充分考慮了市場變化的因素,比較真實地反映評估對象的市場價值,但是資料收集和積累困難。但在有較充分的同類無形資產(chǎn)的銷售信息,此法不失為一種較好的評估方法。

參考文獻:

第9篇：收益法評估報告范文

為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在總結(jié)《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》(以下簡稱“指導意見”)實施經(jīng)驗的基礎上,結(jié)合評估理論和實踐的發(fā)展,制定了《資產(chǎn)評估準則——企業(yè)價值》（以下簡稱“企業(yè)價值評估準則” 或“準則”），并于2012年7月1日起施行。企業(yè)價值評估是目前資產(chǎn)評估行業(yè)的一項重要業(yè)務，準則的出臺必將對整個行業(yè)產(chǎn)生廣泛和深遠的影響。隨著企業(yè)價值評估準則的實施，將進一步規(guī)范企業(yè)價值評估執(zhí)業(yè)行為，促進企業(yè)價值評估執(zhí)業(yè)水平再上一個新臺階，提升整個評估行業(yè)的公信力，并對鞏固拓展企業(yè)價值評估市場和服務我國證券市場發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面起到積極推動作用。

一、將指導意見修訂上升為企業(yè)價值評估準則的背景和重要意義

指導意見自2005年4月1日起施行以來，為廣大評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務提供了操作指南，為委托方和監(jiān)管部門評價評估工作成果提供了客觀標準，為維護社會公眾利益和評估各方當事人合法權(quán)益起到了積極作用。企業(yè)價值評估方法已經(jīng)由原先的資產(chǎn)基礎法為主、收益法簡單驗證逐步過渡到目前資產(chǎn)基礎法和收益法兩種評估方法并重的格局，而且市場法也得到了一定程度的應用，可以說，指導意見實施7年來，絕大部分內(nèi)容經(jīng)實踐檢驗是行之有效的。

七年來，我國評估準則體系基本建立，國內(nèi)外企業(yè)價值評估理論和實踐有了新的發(fā)展，國內(nèi)證券市場和產(chǎn)權(quán)市場逐步完善，評估實踐對企業(yè)價值評估提出了新的要求，因此，對指導意見的修訂十分必要。準則的制定過程中，始終堅持以基本準則為導向，并注重與已頒布的其他評估準則的相互銜接。修訂后，準則的整體框架、相關術(shù)語、披露內(nèi)容等方面實現(xiàn)了與其他評估準則的協(xié)調(diào)。準則起草過程中也十分注意借鑒國際經(jīng)驗，力求使一些基本名詞、概念、術(shù)語、方法與國際接軌，以利于促進資產(chǎn)評估行業(yè)的國際化。同時考慮我國評估準則體系是規(guī)范我國評估行業(yè)的，應立足于我國的經(jīng)濟與法律環(huán)境，準則的制定必須要考慮我國評估實踐，兼顧穩(wěn)健性與適度超前性，不能簡單地模仿或照搬國外的條款。

如何有效地協(xié)調(diào)好操作性和原則性，是準則起草過程中一直在平衡的一個重要問題。準則起草過程遵循了“粗細結(jié)合”原則。修訂后的企業(yè)價值評估準則，對市場法和收益法的具體運用提出了細化要求，對資產(chǎn)基礎法進行了調(diào)整，對流動性溢折價的考慮、評估結(jié)論的形成方式等提出了更加明確的要求，對具有多種業(yè)務類型涉及多種行業(yè)的企業(yè)價值評估明確了技術(shù)路徑，根據(jù)監(jiān)管部門的要求對評估報告披露的內(nèi)容進行了重新梳理。

本次修訂，對指導和規(guī)范企業(yè)價值評估實踐、促進評估行業(yè)更好地服務市場具有重要意義。一是總結(jié)和固化了企業(yè)價值評估中通行有效的執(zhí)業(yè)實踐，有助于鞏固評估行業(yè)的傳統(tǒng)核心業(yè)務，可以更好地適應市場對評估專業(yè)服務的要求，更好地服務我國經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；二是提升了對企業(yè)價值評估的要求，為評估師提供了較為超前的實踐指引，有助于提升行業(yè)專業(yè)性；三是促進了評估理念和評估方法的國際接軌，增強了準則的國際趨同。

二、主要修訂內(nèi)容

（一）引導和規(guī)范市場法和收益法的運用

企業(yè)價值評估準則在條款數(shù)量和內(nèi)容詳細程度方面，加強了對運用市場法和收益法的指導。在第三章“操作要求”中對財務報表的分析調(diào)整，非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債和溢余資產(chǎn)的識別、分析和評估進行了規(guī)范，在第四章“評估方法”中豐富了兩種方法的相關條款。在第五章“披露要求”中專門就運用收益法和市場法進行企業(yè)價值評估時應當在評估報告中重點披露的內(nèi)容進行了規(guī)范。

（二）對收益法的具體運用提出了細化要求

準則第四章“評估方法”中收益法共有10條。第二十三條主要講收益法的定義及其適用性，第二十四、三十二條明確了收益法的具體方法。根據(jù)國外準則及我國評估界的執(zhí)業(yè)實踐，明確提出了股利折現(xiàn)法（DDM）和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DCF）兩種常用的具體方法。第二十五條對股利折現(xiàn)法的定義和應用范圍做出規(guī)定，“通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價值的評估”?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法明確提出“通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型?！痹跍蕜t第二十六條，對如何恰當選擇兩個現(xiàn)金流折現(xiàn)模型進行了規(guī)范。為了使準則具有可操作性，在準則第二十七至三十一條，對預期收益、收益期、預測期、折現(xiàn)率、預測期后的價值逐條進行了規(guī)范。