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上市房企績效綜合評價

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上市房企績效綜合評價

本文以因子分析法作為分析工具,選取12項財務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)建指標體系,以此評價各上市房企的經(jīng)營績效。因子分析是通過研究多個變量間相關(guān)系數(shù)矩陣(或協(xié)方差矩陣)的內(nèi)部依賴關(guān)系,找出能綜合所有變量的少數(shù)幾個隨機變量,這幾個隨機變量是不可測量的,通常稱為因子。然后,根據(jù)相關(guān)性的大小把變量分組,使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高,但是不同組的變量相關(guān)性較低。各個因子間互不相關(guān),所有變量都可以表示成公因子的線性組合。因子分析的目的就是減少變量的數(shù)據(jù),用少數(shù)因子代替所有變量去分析整個經(jīng)濟問題。

一、指標體系選取

進行因子分析的第一步是要選取恰當?shù)淖兞恐笜?。評價指標的數(shù)量并不是越多越好,但也不宜過少,關(guān)鍵在于評價指標在評價中所起的作用。應該以“盡量少”的評價指標用于實際評價中,因此,兼顧指標的全面性和代表性是一個非常重要的問題。為了多角度反映樣本企業(yè)的經(jīng)營績效,本文從規(guī)模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力5個方面進行考慮,綜合選取評價指標。兼顧到指標的選取原則和數(shù)據(jù)的可得性,本文根據(jù)同花順金融服務(wù)網(wǎng)(www.10jqka.com.cn/)提供的基本財務(wù)數(shù)據(jù),選取12個代表性指標進行分析。反映規(guī)模實力的指標,包括資產(chǎn)總計(X1)、主營業(yè)務(wù)收入(X2);反映盈利能力的指標,包括凈資產(chǎn)收益率(X3)、銷售凈利潤(X4)、投入資本回報率(X5);反映償債能力的指標,包括資產(chǎn)負債率(X6)、流動比率(X7)、速動比率(X8);反映成長能力的指標,包括營業(yè)收入增長率(X9)、營業(yè)利潤增長率(X10);反映營運能力的指標,包括存貨周轉(zhuǎn)率(X11)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X12)。數(shù)據(jù)的預處理本文所選取的12項評價指標中有正向指標和適度指標兩種。適度指標,包括資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率,而其余均為正向指標。在分析之前,應先將適度指標轉(zhuǎn)換成正向指標。按照國際慣例和我國上市房企的實際情況,資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率的適度值分別為:40%~50%、200%、100%。對于適度指標來說,指標值并非越小越好,也不是越大越好,而是落在某個區(qū)間為最佳。

二、因子分析及結(jié)果討論

1.因子分析

本文運用SPSS19.0進行因子分析。通過KMO和Bartlett球形度檢驗,樣本的KMO值為0.525,Bartlett球形度檢驗的近似卡方統(tǒng)計值為253.027,sig值為0。表明該問題適合做因子分析。通過SPSS軟件對原始數(shù)據(jù)進行實證分析,可以得到變量共同度表。變量共同度,是表示各變量中所含原始信息能被提取的公因子所表示的程度。該值越高,說明所提取的公因子對原始信息的解釋度越高;反之,則越低。由表1可知:除了X9之外,其余指標的變量共同度均在85%以上。說明提取出的這幾個公因子對各變量的解釋能力是較強的。通過對SPSS產(chǎn)生的總方差分析表進行整理,可以得到各因子的方差貢獻率和累計方差貢獻率(見表2)。SPSS只提取前4個特征根大于1的主成分。F1的方差占有主成分方差的39.653%,將近一半;F2的方差占有主成分方差的20.708%,說明F1和F2是企業(yè)績效因素中的更重要因素。前4個主成分的累計方差貢獻率達到87.681%,因此,前4個主成分已足夠描述樣本企業(yè)的經(jīng)營績效。從碎石圖(見下圖)可更加直觀地了解哪些是最重要的因子。F1~F4具有較大的特征根,說明這部分因子對企業(yè)績效影響明顯;其余因子對應的特征根普遍較小,其影響并不明顯。前4個因子的散點位于陡坡上,而后8個因子散點形成了平臺,且特征根均小于1。因此,最多考慮前4個公因子即可。進行方差最大旋轉(zhuǎn)后,旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣A=(aij)(如表3所示)。因子載荷aij,實際上就是公因子Fi和變量Xj的相關(guān)系數(shù),表示Fi對Xj的重要程度。通過這種量化分析,可以更加明確因子的具體含義。因子F1在存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上的載荷分別為0.968、0.973,明顯高于其他變量。所以,因子F1主要代表企業(yè)的營運能力;因子F2在凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利潤、營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率上的載荷較高,分別為0.604、0.865、0.632、0.717。說明因子F2主要代表企業(yè)的盈利能力和成長能力;因子F3在資產(chǎn)負債率、流動比率上的載荷分別為0.843、0.909,顯著大于其他變量。說明F3主要代表企業(yè)的償債能力;因子F4在資產(chǎn)總計、主營業(yè)務(wù)收入上的載荷分別為0.941、0.964,遠大于其他變量的系數(shù)。表明因子F4主要代表企業(yè)的規(guī)模實力。SPSS已經(jīng)計算出4個公因子的得分,保存在fac_1~fac_4中。4個公因子分別從不同方面反映了樣本企業(yè)的經(jīng)營績效,但單獨使用某一公因子并不能對企業(yè)績效做出綜合評價。

2.結(jié)果討論

按照以上方法可以得到綜合因子得分,并求出各企業(yè)的排序。

(1)營運能力方面。冠城大通表現(xiàn)最佳,其F1得分為3.763,遠高于分居第二、第三的福星股份、榮盛發(fā)展和中天城投(兩者得分相同)。運營能力方面的絕佳表現(xiàn),以及該指標在綜合評價中的高比重,為冠城大通在綜合評價中拔得頭籌奠定了基礎(chǔ)。在營運能力方面做的最差的,是首開股份、萬通地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。

(2)盈利能力和成長能力方面。表現(xiàn)最好的是城投控股,其F2得分為2.502,遠超緊隨其后的蘇寧環(huán)球、中天城投、中糧地產(chǎn)。這里值得注意的是,蘇寧環(huán)球和中天城投在盈利能力和成長能力方面的上佳表現(xiàn),使得他們在償債能力、規(guī)模實力排名非??亢蟮那闆r下,仍分居綜合排名第六、第八。而在盈利能力和成長能力方面表現(xiàn)最差的是云南城投,再加上權(quán)重最大的營運能力方面表現(xiàn)也差,綜合績效依舊墊底。

(3)償債能力方面。表現(xiàn)較好的是城投控股、福星股份、招商地產(chǎn)。雖然在比重最高的營運能力方面排名居中,但在盈利能力、成長能力和償債能力方面的極佳表現(xiàn),幫助城投控股穩(wěn)坐綜合排名第二。同樣,福星股份在盈利能力和成長能力方面表現(xiàn)幾乎墊底,但在其他三方面的優(yōu)異表現(xiàn),使其依舊保證了其綜合排名第三的位子。而招商地產(chǎn)的情況就不如前兩者樂觀,盡管在償債能力和規(guī)模實力方面均居第三,但在比重較高的前兩項指標排名靠后的情況下,已經(jīng)無法挽回其在綜合排名上的平庸表現(xiàn)。在償債能力方面墊底的是中天城投,盡管其在規(guī)模實力方面表現(xiàn)也幾近墊底,但在盈利能力、成長能力以及運營能力方面的良好表現(xiàn),使得其在綜合排名中依舊保持第八名的成績。

(4)規(guī)模實力方面。排名最好的依次為萬科A、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)。然而,值得我們注意的是這三家房企雖然規(guī)模龐大,但在綜合排名方面卻表現(xiàn)不佳,分別位列第十、第十五以及第九,而規(guī)模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在綜合排名上表現(xiàn)尚佳??梢?,即使在房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模如此大的行業(yè),龐大的規(guī)模也不一定能夠為企業(yè)帶來良好的經(jīng)營績效。綜合以上分析,綜合得分最高的依次為:冠城大通、城投控股、福星股份,綜合得分最低的分別為:云南城投、萬通地產(chǎn)以及首開股份。

三、結(jié)語

本文通過因子得分,比較樣本中上市房企在規(guī)模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力五個方面的差異和優(yōu)劣,并按照綜合得分,分析所選企業(yè)的績效排名,了解該企業(yè)在行業(yè)中的地位。通過因子得分和綜合得分對樣本企業(yè)進行全面評價,有利于多維度了解企業(yè)的發(fā)展狀況,較為準確地把握企業(yè)特點。

作者:姚 佳 錢 鶯 單位:寧波大學商學院