簡(jiǎn)述通貨膨脹的治理精選(九篇)

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第1篇：簡(jiǎn)述通貨膨脹的治理范文

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)折舊；折舊方法；企業(yè)會(huì)計(jì)；探討

前言

現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)是“決策有用”，建立在歷史成本計(jì)量基礎(chǔ)上的會(huì)計(jì)信息其決策有用性正日益受到人們質(zhì)疑。企業(yè)要合理使用固定資產(chǎn)折舊會(huì)計(jì)必須擁有優(yōu)秀的會(huì)計(jì)師、建立完善的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、依托成熟的資本市場(chǎng)。

財(cái)政部頒布實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》要求計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，大部分的減值準(zhǔn)備是其對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的唯一減項(xiàng)，只有固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是與累計(jì)折舊共同做為固定資產(chǎn)的減項(xiàng)。固定資產(chǎn)折舊會(huì)計(jì)的運(yùn)用，對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)觀念造成很大沖擊，它將引發(fā)許多新會(huì)計(jì)問(wèn)題。

1.固定資產(chǎn)及固定資產(chǎn)折舊

1.1固定資產(chǎn)的定義

固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要?jiǎng)趧?dòng)資料。它能夠在若干個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期中發(fā)揮作用，保持其原有的實(shí)物形態(tài)，其價(jià)值則由于損耗而逐漸減少。這部分減少的價(jià)值以折舊的形式，分期轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本或費(fèi)用中去，并在銷售收入中得到補(bǔ)償。

1.2固定資產(chǎn)折舊的定義

固定資產(chǎn)折舊指一定時(shí)期內(nèi)為彌補(bǔ)固定資產(chǎn)損耗按照規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率提取的固定資產(chǎn)折舊，或按國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)一規(guī)定的折舊率虛擬計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊。

1.3固定資產(chǎn)折舊的主要影響因素

（1）計(jì)提折舊基數(shù)，計(jì)提折舊基數(shù)是固定資產(chǎn)的原始價(jià)值或賬面價(jià)值。

現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，一般以固定資產(chǎn)的原價(jià)作為計(jì)提依據(jù)，但選用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊的企業(yè)，以固定資產(chǎn)的賬面凈值作為計(jì)提依據(jù)。

（2）折舊年限，折舊年限的長(zhǎng)短直接關(guān)系到折舊率的高低，是影響折舊額的關(guān)鍵因素；

（3）折舊方法，固定資產(chǎn)折舊方法包括年限平均法、工作量法、年數(shù)總和法和雙倍余額遞減法。

（4）凈殘值，是指預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)清理報(bào)廢時(shí)可以收回的凈殘值扣除預(yù)計(jì)清理費(fèi)用得出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用方式，合理估計(jì)固定資產(chǎn)的凈殘值。

2.固定資產(chǎn)折舊方法的意義

2.1不同固定資產(chǎn)折舊方法對(duì)企業(yè)的影響

（1）直線法

直線法，屬于平均年限法的一種，它假定折舊是由于時(shí)間的推移而不是使用的關(guān)系，認(rèn)為服務(wù)潛力降低的決定因素是隨時(shí)間推移所造成的陳舊和破壞，而不是使用所造成的有形磨損。

（2）工作量法

工作量法是按照計(jì)算期內(nèi)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)完成的工作量來(lái)計(jì)提折舊的一種方法。工作量法是平均年限法的補(bǔ)充和延伸。企業(yè)專業(yè)車隊(duì)的客、貨運(yùn)汽車、大型設(shè)備以及大型建筑施工機(jī)械可采用工作量法計(jì)提折舊。

（3）年數(shù)總和法

年數(shù)總和法是按固定資產(chǎn)的原價(jià)減去預(yù)計(jì)凈殘值后的余額，乘以一個(gè)逐年遞減的分?jǐn)?shù)計(jì)算每年的折舊額，這個(gè)分?jǐn)?shù)的分子代表固定資產(chǎn)尚可使用壽命，分母代表預(yù)計(jì)使用壽命逐年數(shù)字總和。計(jì)算公式如下：

年折舊率=（預(yù)計(jì)使用年限-已使用年限）÷[預(yù)計(jì)使用年限×（預(yù)計(jì)使用年限+1）÷2]

或者：年折舊率=尚可使用年限÷預(yù)計(jì)使用年限的年數(shù)總和

月折舊率=年折舊率÷12

月折舊額=（固定資產(chǎn)原價(jià)-預(yù)計(jì)凈殘值）×月折舊率

（4）雙倍余額遞減法

雙倍余額遞減法（DDB）：是在不考慮固定資產(chǎn)殘值的情況下，用直線法折舊率的兩倍作為固定的折舊率乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)期初凈值，得出各年應(yīng)提折舊額的方法。

2.2不同折舊方法對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響差異

從靜態(tài)角度看，企業(yè)無(wú)論采用何種折舊方法，固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的損耗都是要補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)企業(yè)利潤(rùn)總額并無(wú)影響；但從動(dòng)態(tài)角度看，不同折舊方法對(duì)固定資產(chǎn)損耗的補(bǔ)償是有早晚之分，在計(jì)提折舊期間，由于各種方法下不同年份的折舊額有差別，對(duì)企業(yè)各年份的利潤(rùn)會(huì)造成影響。

2.3不同折舊方法對(duì)企業(yè)所得稅的影響

（1）不同的折舊方法對(duì)于固定資產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償和補(bǔ)償時(shí)間會(huì)造成早晚不同。

（2）不同折舊方法導(dǎo)致的年折舊額提取會(huì)直接影響到企業(yè)利潤(rùn)額受沖減的程度，造成累進(jìn)稅制下納稅額的差異及比例稅制下納稅義務(wù)承擔(dān)時(shí)間的差異。

3.我國(guó)現(xiàn)行固定資產(chǎn)折舊方法的弊端

（1）忽略了貨幣時(shí)間價(jià)值因素

在購(gòu)建固定資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)上來(lái)計(jì)算未來(lái)應(yīng)該攤?cè)肷a(chǎn)成本或費(fèi)用的金額，其實(shí)質(zhì)是站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)以現(xiàn)行發(fā)生的投資成本分?jǐn)偟揭院蟾髌?。顯然，這在根本上忽視了貨幣的時(shí)間價(jià)值，使得固定資產(chǎn)折舊分?jǐn)傆?jì)少，導(dǎo)致期末利潤(rùn)虛增。

（2）沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響

固定資產(chǎn)以現(xiàn)行折舊方式分?jǐn)偼瓿珊?，其每年的折舊資金根本無(wú)法滿足其更新的需要，也就更談不上購(gòu)買替代其生產(chǎn)的先進(jìn)設(shè)備。因此，每次固定資產(chǎn)的更新就變成了企業(yè)自由資金的減少。

4. 改進(jìn)固定資產(chǎn)折舊的建議

（1）定期對(duì)固定資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核

如果固定資產(chǎn)使用壽命的預(yù)期數(shù)與原先的估計(jì)數(shù)有著重大差異，則應(yīng)相應(yīng)調(diào)整折舊年限，如果固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式有重大改變，則應(yīng)相應(yīng)改變折舊方法，企業(yè)應(yīng)合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值和使用壽命，選擇合理的折舊方法。

（2）定期調(diào)整固定資產(chǎn)折舊的計(jì)提數(shù)

現(xiàn)行制度以原始價(jià)值作為折舊計(jì)提基數(shù)，在固定資產(chǎn)的有效使用年限所計(jì)提的折舊額，只能做到賬面價(jià)值上的補(bǔ)償。企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期或者至少于每年年度終了對(duì)各項(xiàng)固定資產(chǎn)進(jìn)行全面檢查，按照重置價(jià)值來(lái)逐項(xiàng)分析及計(jì)算，重新確定部分資產(chǎn)的折舊額。

（3）修改計(jì)價(jià)

改變折舊計(jì)提基數(shù)以后，對(duì)固定資產(chǎn)以歷史成本計(jì)價(jià)的問(wèn)題的問(wèn)題也應(yīng)隨之而改變，按現(xiàn)行成本計(jì)價(jià)，就要對(duì)固定資產(chǎn)的原價(jià)進(jìn)行調(diào)整，以便與計(jì)提折舊基數(shù)一致。在物價(jià)上漲期間，不至于發(fā)生由于計(jì)提折舊額問(wèn)題而導(dǎo)致的虛盈實(shí)虧現(xiàn)象。

小結(jié)

固定資產(chǎn)的折舊方法可以從不同的角度看待，但不管是什么樣的方法，只要能夠確保固定資產(chǎn)使用情況能夠被科學(xué)、清晰地反映出來(lái)，同時(shí)企業(yè)也能夠?qū)潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，準(zhǔn)確的計(jì)提折舊額，則該種方法就是合理、科學(xué)的。本文從不同角度提出了上述的固定資產(chǎn)折舊方法，能夠?qū)潭ㄙY產(chǎn)的使用情況有一個(gè)準(zhǔn)確的描述，同時(shí)也對(duì)固定資產(chǎn)折舊的改進(jìn)提出了建議。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：簡(jiǎn)述通貨膨脹的治理范文

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的興衰關(guān)系國(guó)計(jì)民生。Baum和Hartzell（2011）指出，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)類價(jià)值在可計(jì)及的全球資產(chǎn)總價(jià)值中所占的比例超過(guò)50%，其中尚未包括因缺乏市場(chǎng)透明度和信息而無(wú)法進(jìn)行估值的房地產(chǎn)資產(chǎn)。尤為值得關(guān)注的是，美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額已呈緩慢降低趨勢(shì)。與之相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重心正在向以中國(guó)為代表的新興市場(chǎng)傾斜（市場(chǎng)份額2009年為23.6%，2010年為25.8%，預(yù)計(jì)在2020年增至36.7%），其中中國(guó)所占的市場(chǎng)份額已從2003年的1.5%快速上升至2010年的6%。然而，房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的快速發(fā)展也引發(fā)了一系列問(wèn)題，其中最為突出的就是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲現(xiàn)象。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的扭曲，也將影響中國(guó)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。J.P.Morgan分析報(bào)告（2012）就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金狀況作了分析，結(jié)果表明2011年前8個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金缺口為1.6萬(wàn)億元人民幣，達(dá)到了2010年全年的水平。歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)不能忘記，過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)所引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題值得深思：上世紀(jì)20年代中期，美國(guó)佛羅里達(dá)州出現(xiàn)前所未有的房?jī)r(jià)高漲，形成房地產(chǎn)泡沫，催生了美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，最終導(dǎo)致華爾街股市崩潰，引發(fā)了20世紀(jì)30年代的西方大蕭條。上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，被譽(yù)為二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗，經(jīng)歷著沒(méi)有曙光的漫長(zhǎng)停滯，乃至衰退。1997年泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅，直接導(dǎo)致這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退和社會(huì)危機(jī)。2007年美國(guó)住房次貸危機(jī)爆發(fā)，蔓延全球，致使全世界至今仍飽受經(jīng)濟(jì)衰退之痛。類比美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家都難逃由房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)厄運(yùn)，發(fā)展中的中國(guó)更應(yīng)未雨綢繆，倍加深謀房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理之大計(jì)。因此，如何在復(fù)雜嚴(yán)峻的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸和保障中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，乃是當(dāng)前有待解決的關(guān)鍵性問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)角度出發(fā)，總結(jié)歸納海內(nèi)外現(xiàn)有文獻(xiàn)研究成果，深入探討影響房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的影響因素，試圖為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展提供有益參考。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及基本特征

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)可根據(jù)證券化特征劃分為私有房地產(chǎn)市場(chǎng)和公共房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類（privatemarketandpublicmarket）。私有房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱為房地產(chǎn)實(shí)物或直接市場(chǎng)（包括住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)），通常沒(méi)有集中交易的中心場(chǎng)所。盡管某些物業(yè)可能會(huì)以拍賣的形式出售，但大多數(shù)不可分割的實(shí)物房地產(chǎn)資產(chǎn)的交易是通過(guò)契約的形式完成。私有房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的資產(chǎn)價(jià)值昂貴，交易成本高，導(dǎo)致交易頻率低，信息不完全，且做市商和經(jīng)紀(jì)人對(duì)實(shí)物房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的影響較大。公共房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)證券化或間接市場(chǎng)，通常有集中的交易場(chǎng)所，市場(chǎng)具有結(jié)構(gòu)化特征，交易過(guò)程規(guī)范且要求信息公開(kāi)透明，交易價(jià)格完全由市場(chǎng)確定。公共房地產(chǎn)市場(chǎng)定義的做市商和經(jīng)紀(jì)人對(duì)交易價(jià)格的影響有限（Fisher和Geltner，2000；Baum和Hartzell，2011）。Lizieri等（2010）按照出租屬性和收益現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)將房地產(chǎn)資產(chǎn)分為住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)不具有出租屬性且為資本利得占優(yōu)的收益現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)則具有明顯的出租特征，其收益現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)以未來(lái)收入現(xiàn)金流（如租金）為主要組成形式。房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本功能包括資源配置、信息傳導(dǎo)及價(jià)格形成與價(jià)值實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的形成和發(fā)現(xiàn)是不完全信息條件下眾多市場(chǎng)參與者相互作用及復(fù)雜博弈過(guò)程的表現(xiàn)。Mu和Ma（2007）在給定的情景下，研究了政府、土地開(kāi)發(fā)商、房屋開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者多人非合作博弈和合作博弈模型，導(dǎo)出了博弈各方最優(yōu)價(jià)格策略。結(jié)果表明，開(kāi)發(fā)商獨(dú)立的均衡價(jià)格高于合作的價(jià)格，并在社會(huì)最優(yōu)原則下比較了不同博弈下價(jià)格的有效性。Patron和Roskelley（2008）建立了兩階段房產(chǎn)買、賣人談判博弈模型，考慮不同環(huán)境下，談判雙方先后出價(jià)和叫價(jià)過(guò)程中人的談判行為。研究發(fā)現(xiàn)在比例傭金、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小、房屋價(jià)格評(píng)估滯后、允許雙重、售價(jià)和人未來(lái)利益及名譽(yù)弱相關(guān)時(shí)，售房人不愿意積極談判，其行為將影響售房者的成交價(jià)格。房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格作為其價(jià)值的市場(chǎng)表現(xiàn)，和資產(chǎn)的市場(chǎng)特性密切相關(guān)。私有房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制較為復(fù)雜，其價(jià)格發(fā)現(xiàn)的主要手段為價(jià)值評(píng)估技術(shù)，并借助于市場(chǎng)跟蹤信息（markettracking）作為評(píng)估基準(zhǔn)以揭示市場(chǎng)內(nèi)部?jī)r(jià)格的相關(guān)信息。但是信息中所涵蓋的噪聲不可避免地影響了評(píng)估質(zhì)量，其技術(shù)難點(diǎn)在于如何解決評(píng)估平滑或評(píng)估滯后（信息非同步）及市場(chǎng)波動(dòng)性等問(wèn)題(Clayton等，2001）。Cheng等（2011）指出了經(jīng)典評(píng)估平滑PAM（thepartialadjustmentmodel）理論的局限性所在，并認(rèn)為現(xiàn)有文獻(xiàn)未能充分反映真實(shí)市場(chǎng)波動(dòng)率評(píng)估的復(fù)雜性，而對(duì)評(píng)估者異質(zhì)的考量將可緩釋傳統(tǒng)評(píng)估平滑技術(shù)中的“平滑效應(yīng)”。與私有房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，公共房地產(chǎn)市場(chǎng)由證券化資產(chǎn)構(gòu)成，其價(jià)格發(fā)現(xiàn)源于市場(chǎng)交易。同質(zhì)化的公共房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性強(qiáng)，為市場(chǎng)參與者提供了大量的市場(chǎng)價(jià)格參考信息，促進(jìn)了兩個(gè)市場(chǎng)之間的價(jià)格發(fā)現(xiàn)。Pagliari等（2005）研究了私有和公共房地產(chǎn)市場(chǎng)期限同步性，發(fā)現(xiàn)私有和公共房地產(chǎn)市場(chǎng)收益—風(fēng)險(xiǎn)特征在統(tǒng)計(jì)意義上無(wú)顯著性差異。兩個(gè)市場(chǎng)之間內(nèi)在的協(xié)同性均衡抑制了市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度發(fā)散，致使公共房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的交易信息傳導(dǎo)至私有房地產(chǎn)市場(chǎng)并與私有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的外部要素融為一體。Li等（2009）應(yīng)用VaR和ARCH（AutoregressiveCon-ditionalHeteroscedasticity）模型研究了美國(guó)NCREIF（私有房地產(chǎn)總收益指數(shù)）和NAREIT(公共房地產(chǎn)總收益指數(shù))的關(guān)鍵特性及兩個(gè)市場(chǎng)之間的信息傳遞，發(fā)現(xiàn)NCREIF序列是平滑的，呈現(xiàn)強(qiáng)烈的自相關(guān)性和自回歸性，且Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果表明信息是從NAREIT(公共房地產(chǎn)總收益指數(shù))流向NCREIF，兩個(gè)收益指數(shù)序列表現(xiàn)為非線性關(guān)系。盡管關(guān)于私有和公共房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系已經(jīng)得到了相當(dāng)多研究的關(guān)注，但是現(xiàn)有文獻(xiàn)仍未成功描述二者之間的動(dòng)態(tài)屬性。Yavas和Yildirim(2011)采用DCCGARCH(DynamicCon-ditionalCorrelationGeneralizedAutore-gressiveConditionalHeteroscedasticity)模型，用以研究私有和公共房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)間變化的動(dòng)態(tài)相關(guān)性，說(shuō)明私有和公共房地產(chǎn)之間的相關(guān)性是動(dòng)態(tài)的，Granger因果檢驗(yàn)證實(shí)價(jià)格發(fā)現(xiàn)通常是在公共房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍以私有房地產(chǎn)市場(chǎng)為主要組成部分，因此市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的不確定性、異質(zhì)性、信息不對(duì)稱和交易數(shù)據(jù)匱乏等特征，導(dǎo)致傳統(tǒng)的完全信息靜態(tài)、動(dòng)態(tài)博弈和Nash均衡在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成和演化機(jī)制的分析中難以奏效。因此，如何將不完全信息、動(dòng)態(tài)及演化博弈融入房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格形成與演化機(jī)制的研究，將是未來(lái)有待解決的關(guān)鍵性問(wèn)題。

3房地產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型與方法

主流房地產(chǎn)定價(jià)方法包括Hedonic特征價(jià)格法、重復(fù)銷售法及混合法等。近期的文獻(xiàn)大多關(guān)注空間屬性及外部性（彈性）對(duì)房屋價(jià)格的影響（Brunauer等，2010）。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空間特點(diǎn)源于空間異質(zhì)性和空間相依性的相互結(jié)合?？臻g異質(zhì)性本質(zhì)上是離散子市場(chǎng)上由于需求特征、供給因素、機(jī)構(gòu)障礙或者種族歧視導(dǎo)致的不同鄰域內(nèi)價(jià)格差異。另一方面，空間相依性意味著相近的住房?jī)r(jià)格或特征比起相距很遠(yuǎn)的住房更加相似。實(shí)際上，由于空間異質(zhì)性尚沒(méi)有得到正確的模擬，空間相依性在可觀測(cè)性上等同于空間異質(zhì)性(Anselin等,2008)。

3.1房屋價(jià)格的空間屬性研究經(jīng)典的房屋特征價(jià)格模型不考慮空間屬性的影響，可能會(huì)得到錯(cuò)誤的函數(shù)形式以及遇到估計(jì)參數(shù)的空間異質(zhì)性問(wèn)題。在研究房屋出售價(jià)格時(shí)融入空間相關(guān)性具有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)。第一，由于被省略變量的潛在偏誤可以通過(guò)這種方法而消除，對(duì)特征系數(shù)的估計(jì)將更加準(zhǔn)確。第二，鑒于房屋周邊的其他房屋可以影響該房屋的價(jià)值，在研究房屋價(jià)格時(shí)，同時(shí)考慮該房屋的一般特征以及周邊房屋的重要和關(guān)鍵特征將進(jìn)一步提高結(jié)果的可信性（Dorsey等，2010）。He等（2010）應(yīng)用特征價(jià)格模型來(lái)分析包含土地交易價(jià)格，和市中心、中央商業(yè)區(qū)和火車站之間的距離，附近公交線的數(shù)量，娛樂(lè)設(shè)施和公園等結(jié)構(gòu)變量在房屋交易價(jià)格上的反映，他們?cè)谔卣鲀r(jià)格模型中使用了線性和半對(duì)數(shù)回歸模型。結(jié)果顯示半對(duì)數(shù)模型比線性模型具有更好的解釋度。Sunding和Swoboda（2010）通過(guò)局部加權(quán)回歸技術(shù)和大地編碼資料使房產(chǎn)特征參數(shù)隨空間而變化，該模型更好地反映了真實(shí)的微市場(chǎng)以及區(qū)位作為主要房?jī)r(jià)特征的影響。研究基于1993年到2001年南加州14000棟住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)組，結(jié)果顯示調(diào)控對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)有著很強(qiáng)的直接影響，且沒(méi)有間接增加土地稀缺性。Jiao和Liu(2010）利用地理區(qū)域模型研究城市空地的外部性，分析環(huán)境便利設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響。該模型用不連續(xù)的二分索引對(duì)空地進(jìn)行近似，克服了由于傳統(tǒng)距離估計(jì)導(dǎo)致的潛在偏差。Sander等(2011)使用Hedonic房地產(chǎn)定價(jià)模型來(lái)估計(jì)城市樹(shù)木覆蓋的外部性。通過(guò)空間同步自回歸誤差模型，將房屋價(jià)值視為結(jié)構(gòu)、鄰里、環(huán)境以及樹(shù)木覆蓋的函數(shù)。結(jié)果表明城市樹(shù)木覆蓋提供了積極的社區(qū)外部性。在研究海岸寬度對(duì)沿海房產(chǎn)價(jià)值的影響時(shí)，海灘的動(dòng)態(tài)特征導(dǎo)致了He-donic房地產(chǎn)價(jià)格模型的內(nèi)生性偏差。

3.2房地產(chǎn)價(jià)格彈性研究房屋供給彈性決定房屋價(jià)格水平以及其面臨需求沖擊時(shí)的可變性，是決定房屋價(jià)格響應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)沖擊的指標(biāo)。對(duì)于相同的需求沖擊，更富彈性的房屋供給與缺乏彈性的房屋供給相比，結(jié)果會(huì)是更小的價(jià)格波動(dòng)。價(jià)格波動(dòng)性與供給條件高度相關(guān)，供給缺乏彈性時(shí)更容易出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)現(xiàn)象，并導(dǎo)致市場(chǎng)繁榮—衰退周期更迭速度加快。房屋供給的文獻(xiàn)自2000年以來(lái)增長(zhǎng)相當(dāng)快。絕大多數(shù)房屋供給的實(shí)證研究都與新建相關(guān)，而改造、維修和維護(hù)房屋存貨方面很少被研究。這種缺陷的一個(gè)主要原因是缺少微觀數(shù)據(jù)。供給彈性有很多決定因素，諸如：可開(kāi)發(fā)土地的供給彈性，結(jié)構(gòu)建設(shè)成本，自然限制（地形、水體存在和地質(zhì)組成）等。房地產(chǎn)供給彈性的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是受到政府法規(guī)和計(jì)劃滯后的影響。在法規(guī)控制的背景下，房地產(chǎn)供給研究在全球范圍內(nèi)引起了廣泛的興趣。Malpezzi和Maclennan(2001)描述了彈性在房屋市場(chǎng)中的重要性“，大多數(shù)房屋模型，和大多數(shù)政策分析都視房屋供給價(jià)格彈性的顯性或隱性估計(jì)而定：市場(chǎng)在更多供給或更高價(jià)格下是否對(duì)需求面的沖擊響應(yīng)”。房屋異質(zhì)性由于其耐久性而愈加復(fù)雜，每個(gè)時(shí)期的房屋供給是由新房產(chǎn)的生產(chǎn)決策和現(xiàn)有房產(chǎn)存貨所有者的轉(zhuǎn)換決策而決定的。Haughwout等(2011)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面進(jìn)行了深入的調(diào)研。對(duì)房地產(chǎn)建造、銷售和價(jià)格在國(guó)家、地區(qū)及州層面進(jìn)行了簡(jiǎn)述。文章同時(shí)采用了MSAs的季度價(jià)格指數(shù)，美國(guó)的彈性和非彈性房屋供給。研究了供給面在促進(jìn)繁榮—蕭條周期方面的影響。Ball等(2010）研究了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)關(guān)鍵參數(shù)，房屋供給的價(jià)格彈性。在各種文獻(xiàn)中，對(duì)其價(jià)值與恰當(dāng)?shù)臏y(cè)量方法幾乎沒(méi)有一致意見(jiàn)。文章認(rèn)為不同的空間層面可以解決該問(wèn)題的不同方面，因此比較國(guó)際、國(guó)家、地區(qū)和公司層面上的結(jié)果對(duì)于解決該問(wèn)題是有幫助的。Chen等（2011）在特征價(jià)格理論框架下，將房屋單元邊際成本加上由隨需求彈性變化而上漲的成本作為價(jià)格均衡函數(shù)，包絡(luò)函數(shù)給定的條件下，需求彈性的有用信息可以從特征價(jià)格回歸和邊際成本的有限信息中獲得，使得有關(guān)的價(jià)格彈性可以由特征價(jià)格包絡(luò)彈性計(jì)算得到。

4影響房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的主要因素

4.1資本市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合意味著房地產(chǎn)價(jià)值很大程度上被權(quán)益、債券和衍生物市場(chǎng)的變化所影響，2007年的金融危機(jī)已充分表明了這一點(diǎn)。Greg(2010)指出，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期可能會(huì)繼續(xù)維持這一模式，即由行業(yè)內(nèi)資本流入和流出以及必要回報(bào)率的變化，而非傳統(tǒng)的供需關(guān)系來(lái)決定。這表明未來(lái)的行業(yè)周期將可能更多地表征為價(jià)值的周期而不是行業(yè)基本面的周期。有眾多學(xué)者關(guān)注了市場(chǎng)間回報(bào)率的關(guān)聯(lián)性以及波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性問(wèn)題。Chen等(2011)采用馬爾科夫轉(zhuǎn)換模型研究了三種不同類型資產(chǎn)回報(bào)率之間的關(guān)系：金融資產(chǎn)（美國(guó)股票和國(guó)庫(kù)券）、商品（石油和黃金）以及房地產(chǎn)資產(chǎn)（美國(guó)Case-Shiller指數(shù)）。研究指出當(dāng)市場(chǎng)處于危機(jī)狀態(tài)下時(shí)，市場(chǎng)間表現(xiàn)出較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性與傳染性。Liow等(2011)研究了五個(gè)主要的證券化房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用非對(duì)稱動(dòng)態(tài)協(xié)方差方法檢測(cè)在不同的波動(dòng)性機(jī)制下，這五個(gè)主要的證券化房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的均值波動(dòng)性聯(lián)系。也有較多學(xué)者關(guān)注信貸市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。近期的歷史顯示，繁榮———蕭條周期是由信貸市場(chǎng)和房地產(chǎn)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)系所驅(qū)動(dòng)的。Santiago（2009）采用協(xié)整分析和向量誤差糾正模型(VectorError-Correctionmodel，VEC）研究了1988-2008年西班牙抵押貸款市場(chǎng)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)房屋抵押貸款和房?jī)r(jià)之間存在較強(qiáng)的相互作用，抵押貸款證券化對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著。Pavlov和Wachter(2011)則研究了激進(jìn)型貸款工具，如只付利息的抵押貸款，負(fù)攤銷的抵押貸款或次級(jí)抵押貸款的增加以及借貸門檻的降低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格的影響。結(jié)果表明，在負(fù)需求沖擊下，激進(jìn)貸款集中度較高的地區(qū)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度顯著大于集中度較低地區(qū),且價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)，激進(jìn)型抵押貸款工具導(dǎo)致基本需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響增大，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格變化的復(fù)雜性還在于，其在宏觀結(jié)構(gòu)上受到不同國(guó)家的市場(chǎng)之間相互作用所帶來(lái)的外部效應(yīng)和由于貿(mào)易聯(lián)系、資本流動(dòng)等因素造成的傳染性影響。外部效應(yīng)和傳染性不是孤立的，當(dāng)共同運(yùn)動(dòng)隨著基本因素的改變而被強(qiáng)化，外部效應(yīng)的增加會(huì)超過(guò)基本因素所導(dǎo)致的水平，在這種情況下，共同運(yùn)動(dòng)包含有傳染效應(yīng)。由于傳染效應(yīng)的存在，市場(chǎng)間的相互作用可能會(huì)高度敏感。Abdulnasser（2011）研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)間的傳染問(wèn)題。研究認(rèn)為過(guò)去幾十年里的全球化進(jìn)程使得房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于傳染是高度敏感的。研究還同時(shí)檢驗(yàn)了美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的英國(guó)、日本、澳大利亞市場(chǎng)上產(chǎn)生傳染效應(yīng)的程度。也有學(xué)者研究了不同國(guó)家間、同一國(guó)家不同市場(chǎng)如何受共同因素的影響。Liow(2009)調(diào)查了美國(guó)、英國(guó)、我國(guó)香港和新加坡的證券化房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的共同因素。通過(guò)對(duì)這4個(gè)市場(chǎng)142種房地產(chǎn)證券10年里的月度收益數(shù)據(jù)進(jìn)行因素分析和典型相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)一個(gè)國(guó)家內(nèi)的房地產(chǎn)證券之間比國(guó)家間的證券具有更多的共同風(fēng)險(xiǎn)因素。此外，至少有一種共同的證券化房地產(chǎn)市場(chǎng)因素與國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)是普遍相關(guān)的，在一個(gè)更低的程度上與國(guó)際股票市場(chǎng)是相關(guān)的。Kuang和Nan(2011)分析了貨幣政策、利率期限結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)回報(bào)對(duì)REITs（RealEstateIn-vestmentTrusts,房地產(chǎn)投資信托）、房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的影響，并進(jìn)行了比較分析，指出研究資產(chǎn)回報(bào)的系統(tǒng)動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)時(shí)，制度轉(zhuǎn)換模型的表現(xiàn)優(yōu)于線性VAR模型。房地產(chǎn)投資信托回報(bào)對(duì)聯(lián)邦基金利率或利差的即時(shí)影響在最初會(huì)變大但隨后將持續(xù)性減小。利率期限結(jié)構(gòu)會(huì)增加REITs回報(bào)的即時(shí)影響，減弱房地產(chǎn)的對(duì)手方在某些制度下的即時(shí)影響，但是關(guān)于股票回報(bào)則影響較弱。

4.2宏觀因素的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用意味著房地產(chǎn)價(jià)值很大程度上被權(quán)益、債券和衍生物市場(chǎng)的變化所影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)的融合，從某種程度上改變了宏觀經(jīng)濟(jì)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的方式。影響房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量可以歸納為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通貨膨脹，財(cái)政失衡（如財(cái)政赤字），失業(yè)率，融資和政府政策，財(cái)產(chǎn)權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性和公司治理等（Baum，2009）。應(yīng)用動(dòng)態(tài)模型、選擇不同影響因素、考查在不同的國(guó)家和地區(qū)這種影響的結(jié)果及其因果關(guān)系是研究的主導(dǎo)型方向。Ali（2011）的研究顯示房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)因素之間存在著多方位的聯(lián)系。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)是房?jī)r(jià)變化的Granger原因，反過(guò)來(lái)房屋價(jià)格和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系也成立。應(yīng)用實(shí)證研究檢驗(yàn)方法中的關(guān)鍵難題在于采用Engle-Granger和Johansen等協(xié)整方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期分析時(shí)需要時(shí)間跨度足夠長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡模型以及宏觀經(jīng)濟(jì)只能用于那些擁有足夠的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的國(guó)家。因此，大量的研究集中在美國(guó)、英國(guó)和其他少數(shù)幾個(gè)國(guó)家。如Adams和fuss（2011）檢驗(yàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)15個(gè)OECD國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)期影響和短期變動(dòng)。另外，將宏觀經(jīng)濟(jì)變量作為外生變量的研究還應(yīng)該意識(shí)到，宏觀經(jīng)濟(jì)變量本身就受到住房部門需求和供給沖擊的影響，即房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)因素之間的影響是雙向關(guān)系。Liu和Hu(2012)根據(jù)2007年1月到2010年12月間的月度數(shù)據(jù)，采用VAR方法檢驗(yàn)了人民幣實(shí)際有效匯率和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。結(jié)果顯示，從短期來(lái)看，房屋價(jià)格的提高將導(dǎo)致人民幣匯率的降低，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)人民幣匯率有正的影響，因此對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，控制房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于人民幣能否實(shí)現(xiàn)逐步小幅的升值具有重要的影響。不同經(jīng)濟(jì)體的體制因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。Adelstein(2011)研究了國(guó)家特有因素對(duì)于解釋房地產(chǎn)證券收益的重要性。采用FTSENAREIT/EPRA指數(shù)2004-2006年公司層面的觀測(cè)值，構(gòu)建了一系列多因素多元統(tǒng)計(jì)回歸模型識(shí)別和找出那些決定房地產(chǎn)證券超額收益差異的國(guó)家特定體制因素。結(jié)論顯示在控制各種國(guó)家特定宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及公司層面特征之后，房地產(chǎn)超額收益（也就是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）部分取決于一個(gè)國(guó)家的法律系統(tǒng)以及公司治理環(huán)境。研究進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)體制因素對(duì)于國(guó)際房地產(chǎn)回報(bào)的影響在亞太地區(qū)尤為突出，而全球范圍內(nèi)REITs結(jié)構(gòu)的最新進(jìn)展沒(méi)有改變公司治理和法律系統(tǒng)質(zhì)量在決定房地產(chǎn)回報(bào)方面的作用。因此研究我國(guó)體制因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯得尤為重要。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者指出，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)基本變量的相關(guān)性受到政府宏觀調(diào)控政策的影響，有著國(guó)內(nèi)體制的特殊性。Yu（2010）應(yīng)用中國(guó)35個(gè)主要城市1998到2007年的面板數(shù)據(jù)，探討了房屋價(jià)格和經(jīng)濟(jì)的基本面之間的機(jī)制是否被國(guó)家房地產(chǎn)政策所扭曲的問(wèn)題。研究發(fā)現(xiàn)土地供給對(duì)房屋價(jià)格影響為負(fù)，融資抵押對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響為正，同時(shí)在不同的區(qū)域，影響效果具有顯著差異。在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取擴(kuò)張性貨幣政策的今天，對(duì)貨幣政策效果的研究也是一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。Goukasian和Majbouri（2010）研究了美國(guó)貨幣政策的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股票回報(bào)的影響。研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策通過(guò)影響未來(lái)預(yù)期股票收益來(lái)影響房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的股票價(jià)格，而不是同時(shí)影響實(shí)際利率和預(yù)期股價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)對(duì)于不同貨幣政策行為的反應(yīng)，房地產(chǎn)回報(bào)具有不對(duì)稱性。當(dāng)涉及美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策報(bào)告時(shí)，會(huì)有一個(gè)反向的股票價(jià)格變化。劉玄（2011）指出資產(chǎn)證券化對(duì)貨幣政策有效性產(chǎn)生了負(fù)面作用，減弱了傳統(tǒng)貨幣政策工具的使用效果，而這是造成次貸危機(jī)的重要原因之一。因此，隨著資本市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)的互動(dòng)性增強(qiáng)，必須重視資本市場(chǎng)對(duì)貨幣政策有效性的影響,中央銀行應(yīng)通過(guò)調(diào)整和完善政策體系、改進(jìn)貨幣政策調(diào)控對(duì)象和方式、有效運(yùn)用貨幣政策工具，提高貨幣政策的有效性。馮科（2011）分別從宏觀和微觀兩個(gè)角度來(lái)考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在貨幣政策傳導(dǎo)中的效果。研究表明,利率和貨幣供應(yīng)量均不能通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)和投資產(chǎn)生顯著作用,即中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)和投資效應(yīng)較弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制不夠順暢。

4.3市場(chǎng)微觀主體行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響房屋價(jià)格變化的復(fù)雜性還在于，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)上受到消費(fèi)者行為的影響。Mayer和Sinai（2007）檢測(cè)了房屋價(jià)格—租金比率如何對(duì)基礎(chǔ)變量和行為因素進(jìn)行反應(yīng)，基礎(chǔ)變量包括如實(shí)際利率、稅收以及資本可獲得性等，行為因素包括對(duì)房屋價(jià)格上升以及通脹的預(yù)期等。研究發(fā)現(xiàn)使用者成本和五年滯后的房屋價(jià)格升值率是決定房?jī)r(jià)—租金比率變化的兩個(gè)最為重要的因素，并指出借貸市場(chǎng)的有效性也被資本化到房屋價(jià)格中，而且與更高的房屋價(jià)格相關(guān)聯(lián)的是更低的原始成本和更頻繁使用的次級(jí)債。一些學(xué)者提出房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的心理因素是房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)鍵因素。從心理預(yù)期的角度，Shefrin(2010)研究了金融危機(jī)中行為因素所帶來(lái)的影響。他強(qiáng)調(diào)金融危機(jī)的根本原因是心理因素，心理誤區(qū)影響了抵押貸款市場(chǎng)參與者的判斷和決策。他從五個(gè)不同的參與者（UBS，AIG，Rat-ingagencies，SEC和investors）角度分別分析了心理因素帶來(lái)的影響。Shiller(2008)也指出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不能被基本面因素解釋。Nof-singer（2011）指出家庭行為對(duì)繁榮和蕭條周期起著重要作用，并指出這些行為由認(rèn)知局限和心理偏差驅(qū)動(dòng)。在繁榮期，對(duì)債務(wù)的越來(lái)越多的使用刺激了經(jīng)濟(jì)，最終導(dǎo)致家庭過(guò)度負(fù)債。在蕭條期，偏差和焦慮導(dǎo)致將先前大熱的資產(chǎn)低價(jià)出售，少花費(fèi)、還債以及多儲(chǔ)蓄，這進(jìn)一步拖緩了原本較慢的經(jīng)濟(jì)，影響了企業(yè)和政府在經(jīng)濟(jì)周期采取行動(dòng)。此外，在繁榮期，家庭不關(guān)注金融監(jiān)管；在蕭條期，大眾的反應(yīng)使得政府加強(qiáng)監(jiān)管，這會(huì)制約經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。因此，家庭行為在經(jīng)濟(jì)繁榮—蕭條周期中起到重要作用。Gerardi等（2010）指出在其他條件相同的情況下，住戶對(duì)于未來(lái)收入的期望越高，則其期望的消費(fèi)也將越高。在完美的信貸市場(chǎng)中，預(yù)期消費(fèi)與實(shí)際的消費(fèi)匹配并且現(xiàn)在的花費(fèi)反映出未來(lái)的收入。由于信貸市場(chǎng)的不完美減輕了這種影響，因此住戶消費(fèi)反映未來(lái)收入的程度可以用來(lái)度量抵押信貸市場(chǎng)的不完美性。從1980年起，抵押信貸市場(chǎng)在這種度量方式下已經(jīng)變得越來(lái)越不完美，并且證券化產(chǎn)品在其中扮演了重要的角色。心理因素也影響了房屋持有者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)升值的預(yù)期。Brunnermeier和Julliard（2007）指出房屋持有者不能完全識(shí)別利率和租金的實(shí)際和名義變化。因而當(dāng)預(yù)期通脹下降時(shí)，房屋所有者在做房屋購(gòu)買決策時(shí)考慮較低的名義利率，而沒(méi)有意識(shí)到未來(lái)房?jī)r(jià)的升值率和租金會(huì)下降。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，異質(zhì)性房產(chǎn)是在不流動(dòng)的、高度區(qū)分的以及信息無(wú)效的本地市場(chǎng)進(jìn)行交易，沒(méi)有單一市場(chǎng)價(jià)格的存在。市場(chǎng)中存在異質(zhì)的投資者，賣空約束的存在使得價(jià)格偏離于內(nèi)在價(jià)格。樂(lè)觀的投資者想要買入，消極的投資者等待賣出。然而，無(wú)法賣空私有房地產(chǎn)限制了理易者進(jìn)入市場(chǎng)的能力從而消除錯(cuò)誤定價(jià)。因此，理性投資者可能在他們認(rèn)為房?jī)r(jià)高于內(nèi)在價(jià)格的時(shí)候不進(jìn)行交易，直到市場(chǎng)出清的價(jià)格確定后。這些特征似乎使得私有房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于情緒導(dǎo)向的錯(cuò)誤定價(jià)十分敏感。有大量行為金融的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)投資者情緒影響著資產(chǎn)價(jià)值。近期的分析已經(jīng)顯示了澳大利亞和美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資者的不理性，他們未能在租賃循環(huán)峰值處有效地提高其資本化率。Hen-dershott和MacGregor（2011）提出了一個(gè)資本化率的模型并在修正誤差的框架下解釋了英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)以及零售地產(chǎn)的資本化率問(wèn)題。Clayton等（2009）研究了在商業(yè)房地產(chǎn)估值中基本變量和投資者情緒的作用，通過(guò)檢驗(yàn)基本變量和投資者情緒變量解釋國(guó)家層面資本化率的時(shí)間序列方差的程度，發(fā)現(xiàn)了投資者情緒對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)具有顯著性影響。在控制了預(yù)期租賃增長(zhǎng)的變化、權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、國(guó)庫(kù)券收益率和長(zhǎng)期均衡中的滯后調(diào)整等變量后，結(jié)果依然穩(wěn)健。Lin等（2009）通過(guò)探討投資者情緒對(duì)REIT回報(bào)的影響，指出投資者樂(lè)觀（悲觀）時(shí)，REIT回報(bào)更高（更低），并當(dāng)考慮控制變量時(shí)，結(jié)果是穩(wěn)健的。但當(dāng)控制變量考慮違約和利率期限結(jié)構(gòu)變量時(shí)，結(jié)果的穩(wěn)健性有所削弱。有許多噪聲交易的文章也考慮了機(jī)構(gòu)投資者的影響，并提出機(jī)構(gòu)投資者不能通過(guò)套利消除噪聲交易風(fēng)險(xiǎn)。Barkham和Ward(1999)指出英國(guó)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)與封閉式基金的運(yùn)營(yíng)有很大的相似之處。在這兩種公司中，市值均普遍小于公司所擁有的凈資產(chǎn)值。他們首先檢驗(yàn)了這種折價(jià)關(guān)系是因?yàn)榇嬖诔杀?、或有資本利得稅負(fù)債和其他公司特有因素的假設(shè)，然后檢驗(yàn)了折價(jià)是因?yàn)榇嬖谠肼暯灰渍吆屠硇酝顿Y人這一假設(shè)。

5總結(jié)